商业项目操作模式思路建议

龙山古镇商业项目操作模式思路建议LongShanGuZhencommercialprojectsoperatingmodeideasSuggestions2013/08/05谨呈德海置业德海·龙山古镇古风古韵，合纵连横，龙山古镇融合了秦文化的坚强率直和楚文化的进取不屈，以典雅尊贵的姿态，横贯商洛。内涵解析秦文化是秦氏宗族文化进化和社会历史发展的臻宝。秦国地处西戎，长期经受社会环境与战争洗礼，受到西北少数民族的影响；秦族人性格质朴、率直，性情坚强彪悍，做事敢作敢为，在艰苦的环境中善于嬗变和进取。那些人文因素，体现秦文化注重实效，讲求功利，勇于创造；为了实现目标，善于策划，精于组织，遵循法则，追求大和，并能够坚定不移地勇往直前，不容任何困难和力量的阻挡。作为秦文化当中的区域文化，楚文化也有自己的鲜明特色，它有浓厚的浪漫主义情调和神话色彩，崇尚自由，富有激情，善于想像，善歌好舞，但也信鬼好祠，重神厚巫，原始文化的味道甚浓。两者集合“尚义豪情”为主题的船帮文化，共同演绎出一个充满文化内涵、历史底蕴的龙山古镇。CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目定位CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式体系目录

前言以目标为导向策略的运用手段具体化每一步工作程序

1.财务目标

2.企业目标

3.项目目标目标解读

第一部分一、目标解读

——财务目标第一部分1、财务目标界定项目总体量x项目销售单价=项目财务目标约4万平方米x8000元/平方米=3.2亿元2、销售周期界定项目销售周期18个月第一部分1、确立企业更高的市场占位；2、通过项目的优化组合，从而完成项目品牌到企业品牌的进化！3、通过前期招商性融资，完成一定的现金流；4、通过招商而带动的销售行为完成项目的资金流。二、目标解读

——企业目标第一部分确立本项目在商洛核心商业圈内的财富新坐标三、目标解读

—项目目标体系目录CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目定位CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的四大模式项目定位第二部分1、定位解析析解读：分析析项目的核核心价值体体系与项目目核心竞争争力2、区位解析析解读：区域域空白与机机会的把握握3、属性解解析解读：项目目整体属性性定义与物物业形态界界定解析定位解析——项目战略总总体定位关关联思考1、“秦楚圣境”的文化品牌牌集群打造造的战略策策略，对龙龙山古镇项项目的政策策面影响2、“文化MALL”——项目战略定定位的不可可颠覆性3、创新性的的演绎项目目战略定位位是策划工工作的轴心心4、关注区域域环境(行业)影响因素、、项目战略略主题规划划模式、销销售（招商商引资）模模式是整体体策划工作作的基础思思考定位解析战略定位依依据1、顺应商洛洛丹江沿岸岸区域新造造城运动的的发展走势势——五千载古都都风范看商洛鹤城，新主题文文化风彩看看秦楚圣境2、项目强势势占位的引引擎力——树立秦楚和船帮帮文化主题娱乐项项目的MALL形象，引导导新都市文文化娱乐“全时空”概念，形成唯一一性市场形形象和印象象3、充分利用用自身位置置优势——地处商州腹腹地南北接接G312国道与江滨滨北路，坐坐拥南秦河河-丹江沿线牵牵引力，“东龙山双塔塔、净悬寺寺”的贯穿轴线线，古风文文脉相接4、秦楚圣境境的品牌项项目群的文文化感召力力——一座文化新新城，一座座集旅游文文化、休闲闲文化、娱娱乐文化、、商业文化化等于一体体的复合式式文化MALL新城，吸引引世人瞩目目。5、项目自身身建筑规划划要求——高规划起点点、秦楚和和船帮文化化特征、大大都市靠拢拢的市场视视野、差异异化的业态态创新等。。针对本项目目的规模、、规划、地地域等优势势，有以下下3种定位方式式作为战略略延展：1、以开发理理念为核心心（如万科科的“建筑无限生生活”等）2、以开发背背景和战略略目标为核核心3、以体验娱娱乐方式为为核心（如如广州正佳佳广场的“体验式主题题购物乐园园”）定位战略延延展思考结合项目综综合因素，，以塑造“商洛秦楚和和船帮文化化主题娱乐乐商业”第一品牌项项目为战略略目标，依依托南秦河河-丹江沿岸建建设开发迅迅猛势头为为核心市场场支持力，，开拓商洛洛新文化主主题的“全时空假日日（娱乐））”项目之先河河，建立商商洛新时代代的文化娱娱乐项目新新标杆。定位战略本项目作为为商洛新文文化娱乐模模式的奠基基之作，其其战略意义义对于“秦楚圣境”的文化品牌牌发展举足足轻重，因因此建立区区域竞争格格局的战略略位置尤为为重要，在在以上3种定位语延延展上，我我们认为以以开发背景景和战略目目标为核心心的表现方方式更符合合本项目的的市场发展展战略。项目战略概概念描述商洛最大的的复合式文文化MALL————秦楚和船帮帮文化娱乐乐天地为主主题的欢乐乐王国现代的商业业发展已呈呈现出“购物娱乐乐化”、““消费文化化化”、““体验景观观化”的需求趋势势，我们正正是依据项项目区位大大属性及现现代商业发发展的大趋趋势，来规规划一个全全新的项目目定位概念念词。项目定位语语【龙山古镇】——全时空·文化假日MALL“全时空”从时间、空空间的多维维角度，表表现【龙山古镇】项目24小时的商业业氛围及历历史文脉延延续至今的的商业文化化气质，遐遐想空间无无限；释义“文化假日MALL”从项目秦楚楚和船帮文文化的演绎绎传承中，，找到今天天人们崇尚尚的购物娱娱乐化的假假日情节，，商业的诱诱因与历史史文化交融融、娱乐的的需求与假假日情节碰碰撞，这正正是【龙山古镇】项目的神韵韵所在。目标市场定定位就目标消费费群的区域域来源定位位而言，鉴鉴于项目业业态的丰富富性和多样样性以及在在当地来说说大体量的的建筑规模模，显然仅仅靠周边地地区不足以以支撑，【龙山古镇】的消费客群群定位不应应仅仅局限限于当地，，商洛庞大大的旅游人人口也应重重点考虑，，还应放大大至整个陕陕西地区，，乃至周边边各省区。。就目标消费费群消费档档次而言，，【龙山古镇】项目的客层层定位也应应覆盖全客层层，对游客需需重点关注注。整体消消费群以中中间阶层的的游客与市市民为主。。项目功能定定位【龙山古镇】项目是一个个以秦楚和和船帮文化化、旅游资资源为依托托的，集餐餐饮购物、、康体休闲闲娱乐、旅旅游观光、、文化展示示与体验融融为一体的的，打破传传统商业规规划和时空空概念、提提供多方位位消费机会会的“全时空文化化假日Mall”。其主要功能能为文化展示与与体验/娱乐，支撑功能能为餐饮购购物/康体休闲，，外围功能能为旅游观观光。项目形象定定位【龙山古镇】是以秦楚和和船帮文化化为导向，，商洛第一一个以餐饮饮/娱乐/康体/购物/旅业/文化为载体体，面向陕陕西/面向大众的的，开放的的/现代的/商业的文化化Mall。【龙山古镇】是一座不夜之城/欢乐之城/文化商业体体验之城。。项目建筑风风格定位【龙山古镇】的建筑除了了尊重“秦楚和船帮帮文化主题题”的基本定位位外，更应应考虑将秦秦楚和船帮帮文化从秦秦楚代建筑筑提升到“全秦楚－即即秦楚人文文化”的高度,使其具有强强烈时代精精神，与一一般的仿秦秦楚建筑有有所区别，，形成独具具特色的风风格，并成成为一个“当代商洛”新的人文景景观。同时时，也因此此更与现代代休闲消费费/文化的体验验性/观光度假式式商业经营营相协调。。【龙山古镇】以“盛秦楚和船帮文化”为主题，建筑风格以新秦楚式建筑风格为主，内部结合现代商场需要的科技感和时代感的现代装修，配合正确比例的古典分割，展现出现代秦楚风，形成一种历史的延续性，也昭示着时空的超越。结论：【龙山古镇】项目是文化地产、、商业地产产与旅游地地产的复合物，，是历史文文脉商业与与现代旅游游娱乐业的的复合体，，其蕴育的的文化传承感感悟、旅游游景观休闲闲、购物体体验娱乐等等创新商商业元素，，都在重新新组构成为为新项目业业态、新消消费诱因。。“秦楚文化化Mall””是点亮城市中中心区的关关键区位解析项目区位西接刘湾丹丹江大桥；南临临南秦河大桥；；北过丹江与滨滨江北路隔江相相望，几条重要干干线呈“区”字字型环绕本案案，形成了得天天独厚的交通优优势，丹江横绕绕也使其具备了了优秀的旅游资资源与自然资源源。本案项目四至至项目东：商洛职业技术学院、东龙山村项目北：东龙山、净悬寺、新潮驾校训练基地项目西北：嘉园国际城社区项目西：东方威尼斯水城SWOT分析S-优势占据待发发展地段段位于城城市主干干道具有独特特而别致致的建筑筑风格占据较有有利的旅旅游自然然资源W-劣势占据待发发展地段段周边商商业形态态处于低端培育育商圈期期，中、、高端商商业成长需要较较长的培培养周期期O-机会商洛市场场缺失综综合性中中高端商商业多业态的的商业搭搭配对本本项目的的支持新国五条条带给商商业地产产有利市市场变化化T-威胁商洛现有有成熟商商圈带来来的竞争争

威胁胁周边村落落改造速速度对本本项目的的中后期影响响区位优势势显著--高速速公路出出口、占占据旅游自然然资源区位优势势特点解解析打造商洛洛市旅游游中央枢枢纽+国际港+服务中心心+商业综合合体形成原因因：1.多数自然然景观内内并不具具有配套套娱乐购物物设施，，且仅有有的村级级配套缺乏管管理，存存在坐地地起价、、宰客等现象象。2.食宿地点点分布不不均，且且距离旅旅游区较远远，没有有一站式式的饮食食酒店服务。。3.缺乏旅游游服务中中心机构构，自驾驾旅行无法法把握路路线、旅旅行计划划。异地旅游游三大障障碍解决方案案：龙山古镇镇作为旅旅游国际际港、中中央枢纽纽要起到到多景点点交互式式服务中中心的作作用，分分别配备备大型购购物广场场及娱乐乐康体消消费场所所、大型型连锁餐餐饮及酒酒店、导导游、游游客服务务中心此此类设施施，以解解决和满满足客户户的消费费需求、、食宿需需求以及及旅行规规划需求求。论本案旅旅游中央央枢纽的的构建与与培养旅游做为为商洛市市支柱产产业，多多年来维维持着商商洛市经经济发展展的和谐谐稳定，，但多年年来诸如如“农家家乐”、、“景点点度假””、“原原生态园园林山水水”此类类旧旅游游模块已已经无法满足足大部分分游客需需求。商洛市的的招牌景景点如仙仙鹅湖、、柞水溶溶洞、丹丹江漂流流、东龙龙山等都都属于自自然生态态景观；；而卖点点也是““回归大大自然””的返璞璞归真之之美。但现代人人的生活活中，对对大自然然风光的的审美是是所需求求的，更更重要的的需求仍仍然是现现代化的的购物休休闲、娱娱乐康体体。而景观观中只能能看山水水，食品品消费及及旅游纪纪念品质质量差、、价格贵贵成为了了多数人人旅游时时遇到的的窘境。。且多数数自驾旅旅游客户户在陌生生城市不不能合理理规划旅旅游线路路、衣食食住行都都成为异异地旅行行的障碍碍。所以以本案提提出的““商洛旅游游中央枢纽”的切入入点从外外来旅游游人口发发起。商洛市随随着商业业经济的的发展，，近年来来在市区区内涌现现出一部部分比较较具有规规模的商商业购物物中心，，如晨光光广场、、天元购购物广场场等，龙龙山古镇镇作为旅旅游中央央枢纽，，抢占外外来旅游游客户资资源与第第二阶段段的本地地消费者者资源，，区别于于其他本本地商业业项目，，具备以以下条件件优势：：论本案旅旅游中央央枢纽的的区位优优势及资资源整合合论本案旅旅游中央央枢纽的的区位优优势及区区域发展展参考城市市——大连浪漫之都都大连作作为我国国的旅游游模范城市市，同样样经历一一系列变变革，由早早期的历历史人文文、海滨滨度假村为为卖点吸吸引游客客，过渡渡到现在的的国际化化金融贸贸易中心心旅游度假假区。大大连的过过去便是是商洛的现现在，而而大连的的如今也也是商洛城城市旅游游业发展展应该参参照的模板板。在“文化商贸贸区”的定义范范畴内，，依据对对【龙山古镇镇】项目属性性深度分分析，我我们提出出以“全时空”概念，来来阐明项项目的历史文脉脉传承感及项目目商业属属性需求求的现代时尚尚感。并以独特特的时空空概念，，“融古托今今”，创造无无限的想想象意境境。以“文化假日日MALL”概念来锁锁定【龙山古镇镇】项目的文文化商业业属性。。属性解析析【龙山古镇镇】物业属性性特征1、旅游地地产特征征以多种旅旅游资源源为依托托和基础础，以通通过旅游游项目的的嫁接与与融合，，共同构构成一个个旅居结结合的、、融旅游游、休闲闲、度假假、居住住等多种种功能于于一体的的大型旅旅游休闲闲空间。。2、商业地地产特征征商业地产产最显著著的特征征是经营营决定价价值——投资者投投资商业业物业，，其收益益包括租租金收益益和升值值收益两两个基本本构成。。商业地地产的价价值除地地段、品品质、成成本等基基本要素素外，其其商业内内容的含含量、经经营优劣劣的结果果、对资资金源头头的吸引引等都是是其项目目成败与与否的关关键指数数。3、文化地地产特征征文化化地地产产就就是是将将文文化化融融入入建建筑筑，，让让城城市市建建筑筑融融入入到到城城市市文文化化中中去去。。文化化的的体体现现不不仅仅仅仅在在建建筑筑本本身身，，它它是是企企业业与与建建筑筑、、企企业业与与消消费费者者、、建建筑筑与与消消费费者者的的互互动动，，种种种种互互动动的的桥桥梁梁就就是是文文化化，，这这种种文文化化不不能能只只注注重重形形式式，，必必须须要要有有具具体体内内容容来来体体现现。。文文化化地地产产不不仅仅体体现现在在建建筑筑形形式式上上，，更更在在于于文文化化氛氛围围的的营营造造。。【龙山山古古镇镇】文化化旅旅游游商商业业特特征征分分析析其中中，，魂魂统统领领贯贯穿穿整整体体，，通通过过建建筑筑、、商商业业表表达达文文化化底底韵韵；；旅旅游游是是引引力力，，针针对对历历史史文文脉脉的的演演绎绎，，吸吸引引世世人人观观顾顾；；建建筑筑则则起起到到营营造造商商业业活活动动空空间间，，调调动动消消费费潜潜在在消消费费欲欲望望，，发发掘掘综综合合旅旅游游商商业业价价值值，，同同时时兼兼顾顾其其游游逛逛、、娱娱乐乐、、聚聚会会等等方方面面的的行行为为要要求求；；而而商商业业，，则则是是满满足足消消费费需需求求和和实实现现投投资资价价值值的的核核心心，，商商业业的的成成败败，，直直接接关关系系到到项项目目的的成成功功与与否否，，商商业业的的活活跃跃，，又又要要靠靠文文化化和和环环境境来来提提升升。。【龙山山古古镇镇】文化化是是魂魂，，旅旅游游是是脉脉，，建建筑筑是是体体，，商商业业是是心心2、文文化化丰丰富富商商业业地地产产的的价价值值文化旅游游因素的的渗透无无疑丰富富了商业业地产的的内涵，，近几年商商洛大体体量的商商业地产产项目，，已经抢抢滩商洛洛的主流流房地产产市场，，但随着着文化的的渗透，，商业地地产实现现了跨越越式发展展，而商商州区南南秦河-丹江一带带作为“历史文化化激活的的引擎点点”在商业地地产发展展的过程程中，文文化卷入入商业更更是一种种必然。。倡导文文化消费费的【龙山古镇镇】项目，必必将掀起起新文化化浪潮，，引领商商洛商业业地产的的新方向向。1、当商业业地产遭遭遇文化化商业建筑筑应该是是一个多多元文化化的载体体，只有有加入更更多的元元素才使使商业建建筑充满满活力，，才会不不断提升升商业的的附加价价值，提提升商业业的整体体价值，，为商业业地产带带来新的的气象。。以文化为为主题，，将图书书、餐厅厅、休闲闲、健体体、旅游游和教育育服务及及商业办办公等商商业规划划合理搭搭配，组组合在一一个复合合式的商商业空间间中。通通过不同同业态的的良性驱驱动，将将文化服服务穿插插在商业业中来聚聚拢消费费群，使使不同文文化形态态、不同同行业有有机互补补、相互互支撑。。【龙山古镇镇】项目三维维物性特特征分析析空间·商业·文化一个秦楚楚和船帮帮文化特特色浓郁郁的大型型商业体体验空间间，一个个历史演演绎的特特色环境境。“人、商业业、建筑筑、传统统文化”几者出现现了能动动的交替替作用。在精心心营造的的商业空空间里，，有城市市历史文文脉及地地方特色色的行为为空间与与商业文文化，它它们大大大满足了了人们的的寻古怀怀旧心理理与保留留城市之之根等多多种情节节要求。。从项目平平面布局局上看，，它属于于基本的的哑铃式式布局，，如同：：——○——○——○——即万历年年间净悬悬寺——景观中轴轴——东龙双塔塔——景观中轴轴——东龙山风风景区……整体呈以以中轴线线对称分分布发展展格局，，通过面面（广场场或庭院院）来联联接线（（中轴景景观大道道），同同时，设设计对空空间构成成的要求求是：“塑造一个个建筑物物和风景景能融合合在一起起，有魅魅力的街街区。”即在规划划地段内内，容纳纳商洛的的历史、、文化、、大自然然的精髓髓，并创创造经过过凝缩的的各种世世界观，，向人们们提供以以往任何何人都没没有体验验过的浪浪漫且充充满乐趣趣的商业业空间。。古风走廊廊型商场场甬道，，增加购物物观光情情趣和人人文历史史内涵2、历史观观光性“读懂了商商洛就读读懂了商商州历史史”，体验了了【龙山古镇镇】就体验了了“秦楚人”文脉的精精髓；【龙山古镇镇】项目是南南秦河-丹江文化化旅游商商业项目目的旗帜帜，是作作为商洛洛以文化化MALL激活国际际旅游市市场的引引擎点。。3、假日广广场性【龙山古镇镇】项目是盛盛秦楚都都市文化化体验工工程。项项目以广场经济济商业规规划的业业态规划划，让项目目极具广广场景观观商业带带特征，，人们在在假日、、在休闲闲中诗意意地感受受购物娱娱乐的放放松心态态。1、文化景景观性在时间和空空间的坐坐标上，将历历史文脉脉的传承承与商业业景观的的演绎交交融一体体。体验验秦楚风风文化/感受现代代休闲；；人景合合一/时空转换换；文化化景观成成为【龙山古镇镇】项目商业业繁荣的的驱动力力。【龙山古镇镇】项目价值值要素【龙山古镇镇】项目目商商业业属属性性分分析析商洛洛商商业业地地产产的的发发展展速速度度超超过过了了现现阶阶段段的的市市场场承承受受能能力力，，开开发发符合合市市场场真真实实需需求求的的新新项项目目业业态态模模式式成为为项项目目生生存存之之必必需需。。【龙山山古古镇镇】项目目商商圈圈人人口口的的界界定定、、业业态态业业种种的的组组合合、、消消费费受受众众的的对对象象、、营营运运模模式式的的确确立立等等商商业业属属性性都都极极具具多多样样性性特特征征。“秦秦楚楚圣圣境境””项项目目群群的的商商业业业业态态同同质质化化、、竞竞争争化化潜潜含含危危机机，，适适合合市市场场需需求求体体量量的的新新主主题题、、新新业业态态打打造造成成为为必必须须。。项目目应应顺顺商商业业娱娱乐乐化化的的国国际际化化发发展展趋趋势势，，整整体体商商业业规规划划要要求求呈现现购购物物娱娱乐乐化化、、文文化化娱娱乐乐化化、、体体验验娱娱乐乐化化的的项项目目商商业业属属性性。。项目目含含括括的的商商业业类类型型文化化型型商商业业、、娱娱乐乐型型商商业业、、景景观观型型商商业业、、主主题题型型商商业业、、特特色色型型商商业业、、复复合合型型商商业业、、参参与与型型商商业业、、旅旅游游型型商商业业、、配配套套型型商商业业、、休休闲闲型型商商业业等等；；项目目商商业业属属性性定定义义【龙山山古古镇镇】项目目是是秦秦楚楚和和船船帮帮文文化化符符号号及及历历史史文文脉脉传传承承为为表表现现形形式式的的复复合合式式文文化化MALL，集集旅旅游游景景点点要要素素、、文化化复复兴兴要要素素、、休休闲闲娱娱乐乐要要素素、、购购物物商商务务要要素素等等于于一一体体的的主题题式式娱娱乐乐消消费费空空间间。项目目物物业业形形态态界界定定：：1．复复合合业业态态－－交交叉叉生生存存【龙山山古古镇镇】项目目具具有有多多种种商商业业业业态态的的一一种种共共生生状状态态，，各各种种相相互互连连动动的的商商业业业业态态项项目目体体在在共共同同的的生生存存环环境境中中，，以以文化化资资源源商商品品化化为主主线线，，互互为为诱诱因因、、互互相相促促进进、、互互相相支支持持。。2．假假日日情情节节－－娱娱乐乐表表现现在【龙山山古古镇镇】不同同业业态态的的购购物物消消费费环环节节中中，，营营造造不不同同的的环环境境气气氛氛，，通通过过建建筑筑体体之之间间的的衔衔接接动动线线表表现现，，把把假日日情情节节溶溶入入，，使使购购物物娱娱乐乐情情节节化化。。3．文文化化主主题题－－时时空空穿穿越越通过过在在【龙山山古古镇镇】项目目商商业业的的不不同同区区域域的的秦秦楚楚和和船船帮帮文文化化情情景景主主题题设设计计，，创创造造有有历历史史时时空空感感的的不不同同时时期期秦秦楚楚和和船船帮帮文文化化氛氛围围、、环环境境，，减减轻轻消消费费者者的的视视觉觉审审美美疲疲劳劳感感，，营营造造一一种种建筑筑为为形形、、文文化化为为魂魂的商商业业主主题题效效果果。。4．品品牌牌中中轴轴－－激激情情耀耀动动运用商商业品品牌展展列的的黄金金法则则，以以【龙山古古镇】项目中中轴景景观大大道为为主线线，招招纳品品牌商商家，，以新新业种种、新新业态态及强强势品品牌的的聚客客力，，将项项目中中轴景景观大大道打打造成成新概概念的的文化化娱乐乐商业业形态态，融购物物娱乐乐化、、体验验品牌牌化、、旅游游情节节化于一体体。项目业业态比比例概概念描描述1．主题题中的的主题题MALL商业业业态主主题呈呈多元元化，，在项项目业业态比比例规规划中中依据据主题题中套套主题题的原原则，，表现现业态态比例例在不不同地地块、、不同同开发发节点点上的的适应应性。。2．复合合中的的复合合虚实结结合，，在多多种业业态的的复合合中，，再进进行复复合组组合，，如在在文化化交流流广场场区角角放置置茶餐餐厅、、街吧吧等日日场旺旺场的的业种种业态态，就就可以以更好好体现现文化化体验验与购购物休休闲的的景观观商业业情节节。3．文化化中的的文化化【龙山古古镇】项目的的文化化主题题特色色丰富富，文文化的的传承承应营营造为为历史史的脉脉络感感。以以盛秦楚楚和船船帮文文化为为核心心演绎绎到现现代时时尚的的文化化氛围围，创新新挖掘掘文化化的底底蕴，，以古古带今今，创创造文文化商商业业业态的的新价价值。。4．场所所中的的场所所完善【龙山古古镇】项目商商业群群体间间的人人流循循环设设计，，加强强局部部的联联络，，使不不利发发挥商商业经经营效效果的的场所所，产产生出出独特特的文文化或或娱乐乐消费费欲望望，以以实现现项目不不同属属性间间的商商业收收益均均好性性，营造出出项目目处处处有商商业消消费场场所的的功能能性、、诱导导性。。2．购物物娱乐乐性——““文风环环境，，娱乐乐视觉觉”营造体体验式式、参参与式式的秦秦楚和和船帮帮文化化氛围围的购购物娱娱乐环环境。。在商商业门门饰及及商品品类别别的选选择上上更加加注重重时尚尚性、、文化化流行行性强强的文文化旅旅游商商品，，运用用具有有热烈烈、夸夸张、、高度度饱和和的较较大面面积的的色彩彩和具具有较较强历史对对比关关系的的色彩彩设计计展现商商家的的文化化归属属感和和时尚尚娱乐乐生活活气质质。3．板块块互动动性——““商业脉脉动，，互为为诱因因”【龙山古古镇】项目群群，业业态主主题涵涵盖了了文化化、餐餐饮、、购物物、康康体、、旅业业、娱娱乐等等6大板块块，若若无各各个主主题消消费区区间的的互动与与穿插插，容易易使消消费者者产生生消费费疲劳劳，无无法延延长有有效消消费时时间。。每个主主题板板块在在外部部建筑筑形式式上可可通过过连廊廊、风风雨桥桥等建建筑形形态实实现形形式上上和动动线上上的主主题延延展，，以此此形成成板块块互动动；同同时板板块之之间也也可通通过消消费业业态、、业种种的主主动相相互穿穿插和和渗透透，实实现各各主题题板块块消费费空间间的延延展和和相互互融合合。1．主题概念念性——“文化致尚，，主题致胜胜”主题概念明明确，拥有有丰富的内内涵和想象象空间，引引进国内一一流品牌商商家，以“文化致尚”为共识，结合各自商商业主题性性，形成商商业主题的的概念差异异化、个性性化。项目商业主主题概念描描述策略之一：选择在项目目景观中轴轴大道上，，高度凝练和集中中的展现秦秦楚文化建建筑的精华华。将景观中中轴大道延延展的支道道路骨架，，营造为神神似秦楚和和船帮文化化的街巷空空间尺度和和气氛。这这些街巷机机理将会成成为最好的的文化记忆忆的载体，，通过它的的空间尺度度、质感、、色彩和气气氛，追求求场所精神神的一致性性。策略之二：选择以文化化交流广场场为中心点点，以点串串线、以线线带面的规规划混合商商业业态功功能。策略之三：选择在文化化交流广场场中心区，，将广场中中轴道建设设为两层空空间。即考虑到上面面的秦楚风风，又兼顾顾到下面的的商气。同时，对对于游客及及消费者能能提供遮风风挡雨的商商业休闲空空间。为秦秦楚式建筑筑注入经营营理念，添添加时尚的的建筑和功功能元素，，以赢得最最广泛社会会层面的认认同和参与与。以文谋商，，以商养文文，文商共共举。项目建筑与与商业规划划的平衡策策略体系目录CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目分析CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的的四大模式式【龙山古镇】项目商业规规划思想1、商业设施施建设/景观建设/基础建设与与市场开发发保持协调调同步，避避免重复建设和丧失失景观独特特性；2、为避免同同质化与商商业规划的的交叉重复复，商业规规划应更具具主题性和和特色性，，更强调互动性性和穿插性；；3、吻合整体开开发节奏，通通过景观带景景观大道的点点—线—面带带动动，，优优先先规规划划带动动人人气气的的““热热业业态态””，，实实现现有有序序开开发发与与合合理理商商业业规规划划的的完完美美结结合合，，并并把把握握未来来需需求求热热点点的的转转换换，，为为未未来来商商业业发发展展预预留留规规划划空空间间和和发发展展空空间间。。商业业规规划划项目目商商业业主主题题规规划划思思路路一个个大大主主题题———文化化MALL主题题；；四个个板板块块主主题题———餐饮饮主主题题、、购购物物主主题题、、娱娱乐乐主主题题、、康康体体主主题题；；二个个穿穿插插主主题题———旅业业主主题题、、景景观观主主题题；；一个个大大主主题题、、四四个个板板块块主主题题、、二二个个穿穿插插主主题题；；项目目商商业业定定位位涉涉及及因因素素六个个聚聚焦焦行行业业———旅游游业业、、娱娱乐乐业业、、零零售售业业、、餐餐饮饮业业、、酒酒店店业业、、地地产产业业；；四个个关关联联产产业业———文化化产产业业、、旅旅游游产产业业、、商商业业产产业业、、房房地地产产业业；；三个个复复合合地地产产———旅游游地地产产、、商商业业地地产产、、文文化化地地五个个整整合合要要素素———文化化、、商商业业、、旅旅游游、、娱娱乐乐、、休休闲闲；；六个个聚聚焦焦行行业业；；四四个个关关联联产产业业；；三个个复复合合地地产产；；五五个个整整合合要要素素；；以文文化化交交流流广广场场为为核核心心的的文文化化板板块块为为““恒恒星星””，，餐餐饮饮/购物物/康体体/娱乐乐四四大大主主题题板板块块为为““卫卫星星””，，以以两两条条景景观观轴轴和和两两条条文文化化轴轴为为““助助推推器器””，，将将旅旅业业板板块块规规划划于于【龙山山古古镇镇】项目目外外围围。。各各大大主主题题板板块块功功能能与与业业态态并并非非纯纯粹粹的的和和单单一一的的，，以以““区区域域概概念念分分割割””为为主主导导，，在在确确立立主主业业态态之之后后，，穿穿插插其其他他主主题题板板块块的的部部分分功功能能与与业业态态，，以以此此实实现现各各大大主主题题板板块块的的互互动动与与关关联联。。【龙山山古古镇镇】项目目商商业业规规划划原原则则1、以以步步行行广广场场为为中中轴轴线线，，两两边边以以规规划划较较大大型型的的“热业业态态”餐饮饮/购物物为为主主；；2、、利利用用主主题题建建筑筑的的附附属属部部分分和和道道路路之之间间的的关关系系，，进进行行小小业业态态穿穿插插/补充充/链接接/互动动；；3、、利利用用全全开开放放的的场场地地，，设设计计露露天天或或半半露露天天业业态态与与经经营营方方式式，，充充分分发发挥挥商商业业空空间间的的发发散散效效应应，，形形成成“全旺旺场场”气氛氛等等；；4、、利利用用不不同同业业态态以以及及新新业业态态选选择择搭搭配配的的交交叉叉与与互互动动，，实实现现【龙山山古古镇镇】项目目经经营营的的均均好好性性———季节节的的均均好好性性/时态态的的均均好好性性，，与与“全时时空空”概念念吻吻合合。。商业业主主题题板板块块业业态态组组合合思思考考1、项项目目决决定定了了其其消消费费者者为为全全客客层层，，业业态态业业种种复复合合度度齐齐全全，，并并表表现现为为高高度度专专业业化化与与综综合合化化并并存存的的成成熟熟性性结结构构。。2、项项目目的的大大体体量量，，具具备备足足够够竞竞争争力力与与其其他他成成熟熟商商业业物物业业形形态态竞竞争争。。3、设设置置大大量量不不同同业业态态的的主主题题项项目目，，覆覆盖盖各各个个年年龄龄层层次次，，以以特特色色项项目目吸吸引引游游客客，，满满足足全全客客层层的的娱娱乐乐/休闲/文化/餐饮/旅游观观光的的消费费需求求。4、不同同属性性业态态之间间搭配配，进进行有有效组组合，，以免免产生生相互互排斥斥。5、将业业态的的空间间引导导作为为吸引引消费费者/延长逗逗留时时间/引导消消费的的重要要武器器。商业业业态总总规划划图大型连连锁餐餐饮中华名名吃城城餐饮地地块地方风风味小小吃火吧KTV自助烧烧烤，，异域域美食食龙山客客栈购物地地块娱乐地地块康体文文化地地块超市烟酒商商店便利店店珠宝首首饰时装名名品潮潮流休休闲大型超超市个性咖咖啡屋屋工艺品品古玩玩城数码科科技广广场秦楚大大书房房SPA会所书画艺艺术品品交流流展馆馆健身房房电影院院儿童游游乐场场快餐店店足疗保保健美容院院音乐酒酒吧KTV足浴陶器坊坊工艺艺品音乐酒酒吧便利店店玩具城城棋牌茶茶艺快捷酒酒店烧烤、、西餐餐洗浴中中心夜总会会冷饮吧吧舞厅【秦楚人人食街街】主要经经营特特色餐餐饮，，弘扬扬传统统文化化，给传统统美食食提供供一个个演绎绎的大大舞台台，满满足游客客在商商洛的的饮食食需求求，参参考业业种主要有有：国内大大型连连锁餐餐饮、、中型型品牌牌连锁锁快餐、中华名名吃城城、地地方风风味小小吃。。A地块-餐饮【异域风风情】引进韩韩国烧烧烤料料理和和日本本料理理，增增加异异域风风情，，参考考业种种：中中西式式复合合餐厅厅、韩韩国料料理自自助餐餐厅、、日本本料理理。A地块-餐饮业态明明细表表业种名称数量合计面积（m²）国内大型连锁餐饮2间2400中型品牌连锁快餐4间1200中华名吃城8间800地方风味小吃10间400合计24间4800餐饮地地块业种名称数量合计面积（m²）火吧1间900西餐厅2间1000韩国料理1间500自助烧烤1间500烟酒商店2间100合计5间3000【现代都都市消消费广广场】填补商商洛当当地商商业业业态空空缺，，参考考业态态种类类：大型超超市、、大型型酒店店、数数码科科技广广场、、电影影院、、健身身房。。B地块-购物是给追追求时时尚、、追求求品质质衣着着的消消费者者提供供的一一站式式购物物商场场，参参考业业种有有：珠珠宝首首饰、、时装名名品、、潮流流休闲闲、个个性咖咖啡屋屋。【品质生生活】B地块-购物业种名称数量面积（m²）大型超市1间5000大型酒店1间10000龙山客栈1间2000便利店3间900健身房1间1000数码广场1间2000工艺品店5间1250时尚服饰店10间1800合计5间23950业种名称数量面积（m²）零食物语2间100个性咖啡店2间180甜品屋2间90浪银都1间50石头记2间100糖果马车2间80仙踪林1间80生活丛林2间90冷饮屋2间160合计14间910购物地地块业态明明细表表【都市解解压康康乐】现代都都市人人缓解解压力力，保保健身身体、、美体体养颜颜的场场所，，参考考业种种：足足疗保保健、、洗浴中中心、、SPA养生会会所、、美容容院C地块-文化康康体【文化艺艺术育育儿】展示商商洛和和本项项目文文化涵涵养的的地块块，也也是现现代人人汲取取历史文文化知知识、、育儿儿学习习的场场所，，参考考业种种有：：书店店、书画艺艺术品品交流流展览览中心心、儿儿童游游乐场场、儿儿童特特长表表演、、古玩城城。C地块-文化康康体业种名称数量面积（m²）游乐场1间1500文化艺术品交流展馆1间1800桌球馆1间300书店2间400合计5间4000康体文文化地地块业种名称数量面积（m²）美容店2间600SPA养生2间1400汗蒸馆2间400足疗保健3间1500洗浴中心1间3000合计27间6900业态明明细表表【夜生活活吧文文化】向大都都市靠靠拢的的夜生生活娱娱乐和和吧文文化，，改变商商洛娱娱乐行行业现现状，，引发发商洛洛新娱乐潮潮流。。参考考业种种有：：KTV、音乐乐酒吧、、茶艺艺茶秀秀、夜夜总会会、舞舞厅、、足浴浴。D地块-娱乐地地块【夜生活活全体体验】由夜生生活吧吧文化化衍生生的需需求性性副业业，主要业业种有有：快快捷酒酒店、、烟酒酒便利利店、烧烧烤、、西餐餐、冷冷饮店店。D地块-娱乐地地块娱乐地地块业种名称数量面积（m²）音乐酒吧3间1500茶艺棋牌3间1500夜总会KTV3间3000电子游艺中心2间2400电影院1间3000陶器坊1间100总计12间12000业态明明细表表参考了了国际际和国国内众众多一一、二二线城城市的的零售售价值值提升升策略略，归归纳出出可以以借鉴鉴：价值提提升策策略、、亮点点模块块汽车影影院休闲娱娱乐嘉年华华主题美美食广广场生活方方式体体验儿童游游乐广广场下沉式式广场场汽车影影院天幕幕商商街街休闲闲娱娱乐乐嘉年年华华下沉沉式式广广场场生活活方方式式体体验验Park/室内内水水景景•深圳圳的的Cocopark•北京京的的圣圣拉拉娜娜•南京京的的水水游游城城•北京京世世贸贸天天阶阶•西安安秦秦汉汉唐唐商商场场主题题美美食食广广场场汽车车影影院院·汽车车影影院院是是一一种种起起源源美美国国的的时时髦髦的的汽汽车车文文化化，顾客客在在爱爱车车中中就就可可享享受受电电影影院院般般的的观观影影体体验验，，而而且且增加加私私密密性性，，是是一一种种十十分分夺夺取取眼眼球球的的娱娱乐乐文文化化项项目目，，对吸吸引引客客源源作作为为项项目目噱噱头头炒炒作作有有着着很很大大的的积积极极作作用用。。特点点优优势势−投投资资成成本本低低−炒炒作作卖卖点点丰丰富富−吸吸引引客客源源−市市场场竞竞争争小小汽车车影影院院(DriveinTheater)-新潮潮的的汽汽车车文文化化·休闲闲娱娱乐乐类类业业态态丰丰富富，，包包含含电电影影院院、、电电玩玩中中心心、、儿儿童童娱娱乐乐中中心心、、健健身身中中心心等等，，为全年龄客客层提供了了嘉年华一一般的休闲闲娱乐享受受。休闲娱乐嘉嘉年华下沉广场承承载的功能能包括：−定期现场演演出−品牌推广活活动−商场推广活活动−人流聚散地地下沉开发广广场，（SunkenPlaza）室内人群聚聚集点，消消费节点下沉广场同同时连通轨轨道交通，，并打开地地下一层空空间。下沉式广场场游乐休闲广广儿童游乐休休闲广场–KidsRecreationGrounds童品天地，，儿童一站站式的主题题空间童品天地包包括以下元元素：−儿童玩具−儿童服装−儿童娱乐中中心−儿童培训−儿童户外游游乐广场配备专业服服务人员，，创建类似于于酒店内的的儿童区域域，由专人陪护护及活动，，释放家长长的时间，使使其能在邻邻里中心其他他部分进行行消费。儿童游乐休休闲广场奇特建筑形形态–UniqueArchitectureFeature新颖独特，，夺人眼球球，增加步步入欲望…在零售物业业项目中，，丰富的商商业功能以以及合理的业态配比比对于吸引引消费者前前来消费固固然起着至至关重要的作作用，然而而，实践发发现，新型型别具特色色的建筑形态态对于消费费者的吸引引力之大亦亦不容忽视视；唯一性，在在消费者心心中印象深深刻，成为为茶余饭后的讨论论点之一，，增加邻里里中心的知知名度；唯一性，在在消费者心心中印象深深刻，成为为茶余饭后的讨论论点；月口平整且且面宽大，，增加商业业价值；月背呈弧状状，易作各各类广告推推广展示或或店铺展示，增加加零售氛围围，聚集人人气；结合绿化景景观，可将将上述效果果锦上添花花。独特建筑形形态【酒吧风情街街】一条悠闲、、自在具有有不同文化化背景酒吧吧街，融合合中西“吧文化”精髓；将茶茶楼休闲和和酒吧夜店店结合。【城市客栈】中华文明几几千年的传传承，给予予了客栈文文化的气息息，让客栈栈走进城市市，古典融融入现代，，经济型主主题酒店，，以干净舒舒适的客房房给旅行者者一个简约约的“家””，以经济济实惠的价价格给旅行行者一个流流动的“家家”。【步行广场】白天是可供观赏的玻璃结构的艺术休闲吧，晚上可转换为酒吧/娱乐等业态，形成全时空/全季节的无差异娱乐休闲场所，四围的玻璃可以和天空对话，却不能触摸，静静地诉说着浪漫，想要把一切和世俗隔离，外面的世界不属于它。国内外新业态的发展经验表明，高度融合了先进科技和人文理念的新业态往往能焕发出强大的生命力。新业态是新事物，既对游客具有新奇的吸引力，又存在市场培育等问题。【龙山古镇】项目的新业态须注重必要的市场培育投入。体系目录CHAPTER.1目标分解CHAPTER.2项目分析CHAPTER.3商业规划CHAPTER.4商业销售的的四大模式式商业销售的的四大模式式第五部分一、产权返返租模式二、店中店店销售模式式三、基金整整售模式四、项目信信托启动方方式通过商业的的价值链和和利益传导导方式界定定销售模式式一、产权返返租模式第一模式本方式核心心价值：解决了高价价销售与提提前消化的的矛盾，但但激化全部部销售和持持续经营的的矛盾。一、产权返返租模式操作方式——客户购买时时即与开发发商签订租租约，将所所购房产返返租给开发发商，租约约期内由开开发商将房房产转租经经营，租期期两年到十十几年不等等。发展商商一次性返返数年租金金降低首付付；同时返返租期内，，业主定时时从发展商商处得到定定额租金回回报。通常常这种返租租回报模式式会附带““回购”条条款。典型案例——保利友谊城城、大中华华太古广场场支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模模式下的价价值链模型型和利益传传导模型：：二、店中店销售售模式第二模式本方式核心心价值：缓解了全部部销售与持持续经营的的矛盾，必必须找一家家专营的商商业招商管管理运作公公司，但无无法解决高高价销售与与提前消化化之间的矛矛盾二、店中店店销售模式式操作方式——发展商将商商业划分为为可经营的的小铺位，，然后按铺铺位出售给给投资者或或使用者，，同时购买买人必须同同时签署物物业使用协协议，承诺诺服从商业业的统一经经营和管理理约束。典型案例——西安赛格电电子市场第三模式本方式核心心价值：解决了持续续经营和销销售之间的的矛盾，但但很难达到到价格和快快速回笼资资金的目标标。三、基金整整售模式第三模式1、已投入使使用并收益益稳定的商商业。2、目前在国国内对于那那些还没有有经营成熟熟，但是招招商租约已已经签订、、主打的品品牌牌商户已已经签订租租约的项目目，基金也也有信心购购买。3、对于散售售的商业，，基金购买买的兴趣不不大，但是是如果开发发商几年后后可以回购购，达到国国外基金的的租金回报报率要求的的，基金也也会考虑购购买。4、租约年限限的基本要要求是该商商场大的租租户租期5年以上，小小的租户租租期2年以上上。5、新加坡来来的基金主主要是要求求项目的稳稳定经营，，对租金回回报率的要要求较低一一般般在6％左右就可可以了，而而欧美基金金要求租金金回报率一一般在10％以上。整售的适用用条件三、基金整整售模式第三模式操作方式——基金/大客户直接接收购商场场，然后租租给大型商商业，获取取投资收益益。典型案例——凯德置地的的“中国商商业地产基基金”计划划。三、基金整整售模式四、项目信信托方式第四模式本方式核心心价值：项目信托可可以同时达达成发展商商融资和营营销蓄客的的目的，在在可能的情情况下，我我们建议采采用信托模模式进行启启动，但是是信托审批批严格，审审批难度大大。四、项目信信托方式第四模式信托的适用用条件：一、新型房房地产信托托产品将楼楼盘销售和和信托结合合在一起，，在信托产产品的设计计中中加入购房房优惠权和和优先购买买权；二、信托适适用于有融融资需求的的发展商，，严格来说说，和楼盘盘销售相结结合的信托托是一种种项目启动动模式；三、目前政政策规定信信托份额最最大不得超超过200份，且必须须通过银监监会审批；；四、银监会会出台的《信托投资公公司房地产产信托业务务管理暂行行办法（征征求意见见稿）》提出对部分分管理规范范、经营水水平高的信信托投资公公司开展房房地产产业业务给予放放松200份限制的政政策优惠。。四种模式的的对比四种销售模式四种盈利模式适用条件业主风险前期销售速度销售价格操作难度产权返租模式

售卖给投资的个体（回现）；租金的差额（持续盈利）政府已明令禁止高快高低店中店模式售卖给投资的个体（分割独立散售）1、发展商期望通过商业直接获取利润2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定中中中高基金整售模式

售卖给基金（一次性整售）1、