房地产审计注意事项

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房地产开发企业的审计注意事项

1、索取五证

五证的范围、申请序次及作用

“五证”包括《建设用地规划同意证》、《建设工程规划同意证》、《动工证》、《国有土地使用证》、《商品房销售同意证》（《商品房预售同意证》）

项目最初申办的就是《建设用地规划同意证》，这个证件严格限制土地使用范围、界线和占地面积。

第二申办的是《建设工程规划同意证》，此证件限制本规划地块上所建建筑物的功能种类，是属于商用、厂房、住处、公寓等。

第三申办的是《动工同意证》，此证件是申请能够合法施工。

第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商开销比较高的一个证件，开发商要向国家缴纳相应的国有土地使用金。房屋可否拥有产权，全系此证。一般住处的国有土地使用年限为70年。

最后申办的是《商品房销售同意证》，拥有此证的商品房，是能够合法买卖的商品房。

是开发商已经缴纳了土地使用金，能够合法买卖的房屋。

2、应重点关注的几个问题及相应的审计取证

（一）收入依照《企业会计详尽准则-收入》的定义作为判断的基础，同时要考虑房地产的特别性。房地产开发企业供应的商品是土地或住处及其他建筑物，房地产开发

企业销售商品，特别是住处，经常采用银行按揭的方式，即购房户仅缴纳所购房款的20%及以上不等，其他房款则由按揭贷款银行供应，购房户依照同银行达成的协议，在今后

年度，向银行如期归还贷款本金和利息；一般情况下，在客户已办妥银行按揭并收到按揭款时确认收入，但是依照企业的管理要求不一样样，现在很多的房地产开发企业在收到首付款时即确认收入，有的还没有办妥按揭手续，而在应收账款科目核算，特别是关于年关促销的房地产企业，年度财富负债表会形成很大一笔应收账款。

审计取证：

1）索取商品房预售同意证，看企业已售并确认收入的商品房可否在商品房预售同意证上。

2）索取企业供应的销售清单，与销售部的房屋买卖合同统计表进行比较，抽取必然

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的样本看可否存在金额差异。

3）抽查部分购房合同，特别是交楼时间的规定及办理房产证、土地使用证的限时。关注交钥匙的手续及客户办理入住的程序，并抽查部分业主办理入住的相关资料。

4）从销售代理商处获取已售楼宇结算统计表，并比较认购书、企业销售清单，看三者可否一致。

（5）从物业管理企业获取已售和未售住处物业管理费的收取情况统计表。对已售商品

房进行抽查，看业主入住情况，并对未售楼宇进行盘点。同时可结合对售楼处销售楼宇销售进度表进行判断已开发商品房的销售情况。

6）关注应收账款在财富负债表今后收款情况，对应收账款的账龄进行剖析，以判断企业可否存在虚记收入的情况，特别是长远未办妥按揭的客户。

（二）完工产品成本结转房地产开发企业特别是规模开发的房地产企业在开发房地产时，由于开发周期长，完工产品结算进度与账面发生的成本经常不一致，若是依照账面成本结转完工产品成本，必然存在少结转成本的情况；现在开发的商品房经常都分为地上和地下部分，这也是开发商调治利润的主要工具。企业经常依照外面工程决算审计将房产成本分为地上、地下两部分，将其进行人为的割离，这样地下基础部分的成本全部由地下的产品担当。地上部分的成本就大幅下降，造成结转的主营业务成本严重失实。还有很多企业不能够用于销售的水箱间等作为均摊成本的基数以达到降低成本的目

的。

审计取证：

1）剖析账面可否有大额的预付账款挂帐，对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但为了少转成本，企业经常以未结算为借口在预付账款挂帐。

2）索取开发商圆满的预计资料及大项改正资料，从工程部门索取工程完工进度报告，从合同管理部门索取企业与开发商签订的合同，剖析开发商可否足额预计商品房开发成本及与之对应的应付建筑承包商工程款。

3）如已完工程，应索取施工方报审的结算资料，企业经常对应合理预计的改正成本不入账，等决算出来时进行调整，这种做法实质上可用来调治利润并虚减了负债。

4）索取企业的成本结转表，复核所采用的结转方法可否合理。有的企业按平均

成本进行结算，但收入是按实质销售，造成了收入成本的严重不配比。关注自用楼层的

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成本结转可否与其他销售部分结转的方法可否相同，很多企业自用的楼层成本按平均成

本进行结转，销售部分按拟订的分配方法进行结转。

5）一般规范房地产企业只对总承包商，可向总包方咨询截止财富负债表日，开发商应付施工单位的结算工程款情况。

（三）税金房地产企业的营业税与所得税经常按预收的售房款的必然比率预交。对

预收账款的余额应交的税款进行测算并与待摊开销的预交税金进行比较，计算可否少提

税金。依照我国房地产开发企业所得税征收的素来做法，税务部门一般依照预收售房款

预计所得税，年关，依照注册会计师的查账报告，经审计后的净利润，按确定的税率，

计算实质应征收的所得税。因此，完工商品房销售成本的结转正确与否，对企业所得税

及净利润计算影响重要，而且成本结转的多与少，经常成为上市企业控制利润的一种手

段。

房地产企业自用的房产经常不结转固定财富，仍在开发产品中核算，不计提折旧，也不按视同销售计算应缴纳的营业税，也不缴纳房产税等。

房地产企业目前税费漏洞最大的为土地增值税，基本上都不缴纳。或只缴纳很少的一部分。房地产企业比较常有的少缴税款还有印花税。

（四）关于利息资本化

一般企业与购建固定财富相关的特意借款在满足必然的条件下，特意借款所发生的利息同意计入相关财富的成本中间，即所谓的利息资本化；同时《企业会计制度》也规定，房地产开发企业借入的与房地产开发相关的利息支出在开发产品完工从前，计入房地产开发成本。房地产企业依照不一样样的目的，有的加大利息资本化，有的则不进行利息资本化全部记入当期开销。主要应关注加大利息资本化部分。

审计取证：

1、索取借款合同，关注借款合同可否与开发房地产相关、借款利率、借款限时，

结合已资本化的利率，看其计算可否正确。

2、结合施工方交付使用记录及质检、消防等相关部门的查收记录，判断资本化

时期可否合理。

3、企业企业经过集体一致借款分配给各子企业使用的借款，如房地产企业类子企业

为从企业获取借款用于开发房地产，其支付的利息不高于银行同期利息且切合资本化条件的

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部分能够资本化。

（五）借款抵押

关于资本较为紧张的房地产企业，经常会有大额的银行借款，由于金融市场融资的难度不断增加，获取的借款多为担保借款和抵押借款。房地产企业企业的固定财富及设备价值不大，用于抵押财富多涉及在售的楼盘，我们要特别关注可否将已售出的楼盘用于抵押。

审计取证：

索取抵押合同，剖析抵押物清单所用于抵押的财富种类、价值、所在地点，如抵押物为在售楼盘，应将已用于抵押的房产面积与销售统计表的未销售面积进行比较，如前者大于后者则说明将已销售的楼盘用于抵押。

（六）虚假销售

虚假销售一般分为虚假按揭、与关系人达成默契特别在企业需要利润时购买房产，等房屋实质卖出时在办理退回。虚假按揭指的是房地产开发企业，在商品房没有真切销

售的情况下，由房地产开发企业与所谓的“购买人”达成买卖协议，今后从银行套取按揭资本的一种做法，所谓的“买家”实际上是房地产开发商找来的滥竽凑数者，经常多为其内部的职工，在没有找到真切的购房者从前，利息经常由房地产开发企业自己供应。这

样能够获取银行信贷资本并获取银行信贷利息差。一般情况下，按揭贷款利率比正常的银行贷款利率要低。制造虚假销售气氛，吸引其他购房者，以达到间接促销的目的。关系人购房的金额经常较大，所购的楼盘为利润较高的楼层，主若是为了产生利润。

审计取证：

1）索取销售合同，虚假按揭合同与正常按揭合同比较，合同条款要素基本一致，但虚假按揭合同较正常合同条款的内容填写不圆满。

2）若是按揭的本金和利息由房地产企业自己供应，这时，企业经常如期付一笔金额相等的款项给银行，同时虚挂一家企业；

3）关注大额的销售业务，索取合同、交付使用情况记录、款项的收取情况，经常虚假的销售都是100％收款，但却没有交付使用记录。也不约定办理房产证、土地使用证相关事宜。特别要注意后期的销售退回，对此类销售应到现场去看相关房屋的使用情况，

如闲置可能存在问题。获取办理业主入住手续签证资料，虚假销售经常不会办理这些手

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续的。

4）若是企业给职工供应住处按揭，又没有从职工的薪水收入中扣回，则视同企业给职工供应的福利，需要职工个人缴交所得税的，若是企业未扣个人所得税，则可能就是虚假按揭了。

（七）待开发的土地

房地产企业申请到土地后没有及时开发或没有开发能力，随着市场的发展土地不断的增值，但待开发的土地又不相同意转让，对不按审批用途开发的土地由国土局回收另行

办理。企业经常会采用如结合开发的手段将土地变相转让。

应关注对待开发的土地可否进行分摊。

（八）应索取的与其他企业不一样样的资料

成本分摊表（主若是成本分摊的依照是什么，如按预计的销售金额为基数进行分摊）、项目

决算资料、项目查收资料2010年读书节活动方案

一、活动目的：

书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，经过张开“和书交朋友，旅行知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会

读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，成立理想！

二、活动目标：

、经过活动，成立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。

、经过活动，在校园内形成热爱读书的优异风气。

、经过活动，使学生养成博览群书的好习惯。

、经过活动，促进学生知识更新、思想活跃、综合实践能力的提高。

三、活动推行的计划

、做好读书登记簿

1）每个学生结合个人实质，准备一本读书登记簿，详尽格式可让学生依照自己喜好来设计、装饰，使其生动爽朗、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集

锦、心喜悦会等栏目，高年级可适看作读书笔录。

2）每个班级结合学生的计划和班级实质情况，也拟订出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有奏效、有考评，简洁了然，易于操