烟台城市发展及市场N

烟台城市发展及市场研究报告追求卓越德达天下1

概要

我部于本月上旬对烟台滨海地块进行了排查，初步选取金山港、夹河、芝罘岛等地块作为我司发展用地。以下内容为烟台城市发展及房地产市场调研报告，地块情况详见各具体分析报告。2目录

地理条件行政区划和人口城市功能基础设施经济实力、房地产要素战略规划

商品房市场走向高端市场别墅市场洋房市场区位市场因素影响

3第一部分：烟台城市发展情况第二部分：烟台房地产市场分析第三部分：烟台商业市场分析烟台市区商业网点规划烟台市商业发展历程烟台市级商业功能区位置评价城市发展要素

第一部分:烟台城市发展情况1地理条件2行政区划和人口3城市功能4基础设施5经济实力、房地产要素6战略规划4

烟台市地处山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。烟台山海相拥，风光旖旎，四季分明，景色秀美。使烟台成为享誉海内外的旅游度假胜地。烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，山地占总面积的36.6%，丘陵占39.7%，平原占20.8%，洼地占2.9%。最高峰为昆嵛山，海拔922.8米。烟台海岸线、岛岸线909公里，有大小基岩岛屿63个，面积较大的有芝罘岛、南长山岛和养马岛，有居民的岛15个。烟台属于暖温带大陆性季风气候，雨水适中，空气湿润，气候温和。全市年平均降水量为765.4毫米，年平均气温12.7℃，日照时数为2441.6小时，无霜期284天。

第一部分:烟台城市发展情况地理条件5烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区，93个镇、6个乡、50个街道办事处，585个居民委员会、6199个村民委员会、6864个自然村。全市总面积13746.5平方公里，其中市区面积2722.3平方公里。2010年末，全市户籍人口651.14万人，其中市区人口178.9万人。全市人口出生率为7.66‰，死亡率为10.09‰，自然增长率为-2.43‰。行政区划和人口

第一部分:烟台城市发展情况6城市性质

烟台市是沿海开放城市，是全市政治、经济、文化中心。烟台市城市性质是：以高新技术产业、商业、旅游为主导的现代化、国际性港口城市。城市空间结构

以芝罘滨海地带为中心，拓展东西两翼，贯通南北山海，形成山耸城中，城随山转，海围城绕，城岛相映，融山、城、海岛与一体的城市格局。以天然河流、山体和永久性绿带分隔，组成滨海组团式大城市的空间结构。

城市功能

区域功能地位芝罘区——商业、居住中心福山区——工业中心开发区——外向型、现代化工业中心莱山区——行政、居住、文化、教育中心牟平区——休闲、娱乐、度假中心

第一部分:烟台城市发展情况7公路。2010年末公路通车里程14515.9公里。其中一级公路通车里程830.2公里，高速公路通车里程414公里。烟台铁路直达北京、上海等20多个大中城市，开通黄骅铁路、烟大轮渡。蓝烟铁路电气化改造主体工程完工，龙烟铁路、青烟威荣城际铁路开工建设。港口。全市现有港口10处，芝罘湾港、龙口港、莱州港、蓬莱东港等6处为国家一类开放口岸，已与70多个国家和地区的100多个港口直接通航。全市港口共有生产性泊位168个，其中万吨级以上泊位66个，年综合吞吐能力8315万吨。2010年，全市港口货物吞吐量完成20852.5万吨，同比增长23.2%，其中集装箱完成154.1万万标箱；完成旅客运量507万人次。航空。烟台空港于1984年10月开航，1997年1月被国务院正式批准为国家一类开放口岸。烟台机场是山东省第二大国际空港，有国际国内航线54条，每周270多架次班机.2010年，莱山机场全年旅客吞吐量133.56万人次，增长18.0%，货邮吞吐量2.49万吨，增长46.9%。潮水国际机场正式奠基，并被列为全国机场单体改革试点单位。

第一部分:烟台城市发展情况8基础设施经济实力房价与经济实力对比收入水平与消费能力房地产走势经济实力、房地产要素

第一部分:烟台城市发展情况9经济实力

2010年，初步核算，全市实现生产总值4358.46亿元，比上年增长14.1%。全市人均GDP达到62264元。

2010年，第一产业增加值334.49亿元，增长3.5%；第二产业增加值2566.49亿元，增长12.1%；第三产业增加值1457.48亿元，增长20.3%。高新技术产业产值达到4947.53亿元，增长26.4%。

2010年山东前五大城市GDP排名

1、青岛5666.19亿元

2、烟台4358.46亿元

3、济南3910.80亿元

4、潍坊3090.92亿元

5、淄博2866.75亿元

经济实力

第一部分:烟台城市发展情况10烟台平均房房价：5835元/平米青岛平均房房价：8962元/平米大连平均房房价：9678元/平米房价与经济济实力对比比房价与经济济实力对比比第一部分:烟台城市发发展情况11收入水平与与消费能力力收入水平与消费能力第一部分:烟台城市发发展情况12第一部分:烟台城市发发展情况13房地产走势山东半岛蓝蓝色经济区区城镇的发发展目标被被明确为：：青岛将被被培育成国国家级中心心城市，成成为山东省省和黄河流流域经济社社会发展的的“龙头””城市；烟台、威海、日日照、潍坊坊、东营和和滨州等区区域中心城城市的地位位和作用将将被强化，，成为蓝色色经济区发发展的重要要战略节点点；在地域域空间上将将形成青岛岛—潍坊—日照、烟台—威海、东营—滨州三个城城镇组群。。烟台将成为为重要的制制造业基地地和港口城城市、区域域性金融、、贸易、服服务中心，，全国重要要的旅游度度假胜地。。国家战略下下看烟台城城市发展第一部分:烟台城市发发展情况14“十二五”蓝蓝图“一核一环一一区”，构筑起“十二五”产业空间布布局

中心城市：打造全市蓝色经济核心区

环状发展走廊：贯通全市的经济带

中部生态涵养区：生态改善和生态富民并重瞄准“五大方向”五年后基本实现现代化第一部分:烟台城市发发展情况15“一核”是是优化提升升中心城市市。以建设设区域发展展调控中枢枢、服务基基地和辐射射中心为目目标，凸显显制造业在在半岛和环环渤海的优优势地位，，率先形成成以服务业业为主导的的产业结构构，打造全全市蓝色经经济核心区区、高端产产业示范区区和自主创创新引领区区。坚持新区开开发和老城城改造相结结合，加快快牟平区、、高新区发发展，建设设东部新城城；打造八八角增长极极，带动中中心城市向向西扩展；；加快山南南城区建设设，带动栖栖霞北部区区域发展；；适时调整整行政区划划，拓展城城市发展空空间。高标标准抓好““一山两河河”、“一一线三岛””和套子湾湾、芝罘湾湾、四十里里湾的开发发建设，加加快市区融融合步伐，，提升完善善城市整体体功能形象象。到2015年，中心城城市人口达达到200万人以上。。中心城市：：打造全市市蓝色经济济核心区第一部分:烟台城市发发展情况16重点开发环环状发展走走廊。以南南北两条沿沿海产业带带为支撑，，培育壮大大东西两条条发展轴，，构筑贯通通全市一体体的环状经经济带，成成为聚集产产业、承载载人口的重重要区域。。一是做大做做强北部沿沿海产业带带。二是突破发发展南部沿沿海产业带带。三是培育贯贯通南北的的两条发展展轴。环状发展走走廊：贯通通全市的经经济带第一部分:烟台城市发发展情况17保护发展中中部生态涵涵养区。把把由大基山山、罗山、、艾山、牙牙山、昆嵛嵛山等组成成的中部低低山丘陵地地区作为烟烟台重点生生态涵养区区，加快建建设生态环环境良好、、绿色产业业兴旺的生生态功能区区和兼具丰丰富文化内内涵、独特特山水景观观的风景名名胜区。严严格环境保保护和资源源开发管制制，强化水水源涵养和和生态保育育功能，大大力推进造造林绿化，，加强动植植物资源保保护。中部生态涵养区：生态改善和生态富民并重第一部分:烟台城市发发展情况18国内蓝色经经济领军城城市以高效利用用岸线为重重点，以海海湾海岛开开发为支撑撑，培植海海洋、临海海、涉海优优势产业，，打造海洋洋产业基地地和特色园园区，建设设海洋科技技人才强市市和国家海海洋高技术术产业基地地、临海高高端产业聚聚集区，成成为国内蓝蓝色经济领领军城市。。国家创新型型示范城市市健全区域创创新体系，，建设创新新友好环境境，促进创创新创业发发展，推动动城市产业业升级，优优化区域产产业结构，，培育特色色鲜明的区区域创新发发展增长极极，成为全全国、全省省创新型城城市建设的的重要示范范。面向东北亚亚的交通物物流枢纽城城市发挥区位优优势，积极极融入环渤渤海和东北北亚一体化化发展，完完善提升集集公路、铁铁路、海运运、航空于于一体的全全方位交通通物流网络络。巩固提提升环渤海海南翼中心心城市地位位，确立沟沟通华东和和东北、连连结日本和和韩国的交交通物流枢枢纽城市地地位，成为为环渤海和和东北亚重重要的国际际物流枢纽纽城市。国际滨海生生态宜居城城市融合丰富的的海洋文化化遗产和秀秀美的海洋洋自然景观观，高水平平推进旅游游要素转化化升级，打打造最佳旅旅游休闲度度假城市和和国际滨海海旅游目的的地。城乡统筹发发展的和谐谐城市统筹城乡建建设发展，，不断壮大大县域经济济，扎实推推进新农村村建设，形形成以城带带乡、以工工补农、城城乡互动的的新型城乡乡关系。瞄准“五大方向”五年后基本实现现代化第一部分:烟台城市发发展情况19第二部分：：烟台房地地产市场分分析商品房市场场走向高端市场别墅市场洋房市场别墅市场场区位市场因因素高层别墅20走过冰与火火的2009，理性回归归的20102010年的总体趋趋势是“平平稳”品质决胜的的时代开始始注重对于客客户资源的的争夺和维维护1、全年商品品房交易量量难以突破破2009年的水平。。2、由于大量量保障住房房的上市供供应，导致致在政策保保障住房和和市场商品品住房混合合在一起统统计计算的的情况下，，我国房地地产市场均均价可能会会略有下降降。3、剔除政策策保障住房房因素，由由于市场商商品住房土土地供应、、开工建设设、销售总总量都受到到刚性制约约而不能够够有效放大大，商品住住房供求关关系仍趋紧紧张（供不不应求），，新的一年年市场商品品住房的价价格毫无可可能下跌。。4、2008年底，中国国开发商是是“抱团取取暖”，““很差钱””。2009年底，中国国开发商是是“腰缠万万贯”，““弹冠相庆庆”，“不不差钱”。。中国开发发商不会惧惧怕政府现现在颁布的的这些调控控政策。弯弯着腰、听听着耳边风风，不啃声声、蹲着练练内功，是是众多开发发商的主要要表现形态态。商品房市场场走向第二部分：：烟台房地地产市场分分析21区域名称2008年2009年供应面积消化面积消化率供应面积消化面积消化率芝罘区674059%956770%莱山区513466%885562%开发区553665%795063%喜人的成绩绩（消化率率）背后是是透支客户户的鉴赏力力（品质好好的项目极极少）第二部分：：烟台房地地产市场分分析商品房市场场走向22八角组团开发区西拓的新兴区域，主要是临港工业带动区域居住配套的发展，目前不够成熟，供应量较少，但前景看好。组团均价在3000-4000元/㎡开发区组团以外来企业与外来人口为主要支撑的居住板块，区域一线海景板块供应量较大。组团均价一线海景7000元/㎡，二三线4500元/㎡左右。福山组团烟台老城区，近几年加快旧城改造进程，发展十分迅速，区域供应量较大且产品均面向刚性需求（福山地缘性居民及部分开发区低层务工人员）。组团均价在3800元/㎡幸福组团芝罘区大型的集中居住区，居住环境及人口构成十分复杂。本地客户十分排斥此版块。商品房供应量也较少。组团均价在5000元/㎡南郊组团烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主，项目较多，供应量极大。组团均价4000-5000元/㎡之间莱山组团烟台新政治文化中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极大。组团均价在5000-6000元/㎡牟平组团牟平区，区域发展水平较为落后，开发和消化量一般，组团均价在3500元/㎡烟台富人区，芝罘区与莱山区交界，山海资源优越、交通便利、环境优雅。非常适合开发高端物业，近年供应量也急剧上升。组团均价：一线海景均价12000元/㎡，观海路沿线均价8000元/㎡东郊组团烟台城市中心区，商业和办公集中。南大街沿线开发量较大包括住宅、公寓、写字楼等多类物业。组团均价一线海景均价11000元/㎡,南大街沿线均价7500元/㎡芝罘组团第二部分：：烟台房地地产市场分分析商品房市场场走向23小于20万20-3030-4040-5050-6060-8080-100100-120120-140140-170170-200200-250500以上250-300300-400首次置业首次改善普通再改高端再改TOP改善型TOP品类购买需需求旺盛，，供应产品品多集中于于莱山区、、芝罘区、、开发区二二线景观位位置，集中中在一线海海景位置高端市场第二部分：：烟台房地地产市场分分析24面积段90㎡以下90-110㎡110-140㎡140-200㎡200-200㎡300㎡以上200万以上

马山寨海景别墅、天越湾、东上海赋100-200万

60-100万40-60万上海滩花园、世纪华庭、

30-40万天合城、富甲小区、富顺苑

0-30万

总价段90㎡以下90-110㎡110-140㎡120-200㎡200-250㎡250㎡以上普通再改高端供销比10:4供销比10:6供销比10：8首置产品市市场份额09年及以后将将继续保持持高位，多多为旧村改改造项目，，价格较低低，操作不不正规。部部分村建开开发商借旧旧村改造招招商或自建建，价位血血拼，产品品品质一般般。普通再改产产品量少，，且尚缺乏乏高品质代代表向项目目，低层低低密度产品品更是稀缺缺首改产品市市场09年以来成交交持续攀升升。产品向向低价位（（4500以内）、低低总款段发发展。高端产品稀稀缺，08年放量有限限，但对于于高品质环环境优的产产品，客户户购买欲望望强烈。首改首置供销比10:3天鸿凯旋城城、世贸海海湾一号、、桃源一品品高端再改供销比10：5高端再改产产品08年供应量达达，高层众众多，或依依山或傍海海，09年仍有加大大供应山语世家、、振华国际际广场、海海天四季花花城、紫郡郡城第二部分：：烟台房地地产市场分分析高端市场25马山寨海景景豪庭均价9800元/㎡天越湾均价10000元/㎡东上海赋，，均价15000元/㎡西海岸均价7000元/㎡世贸海湾一一号均价13000元/㎡天鸿凯旋城城均价11000元/㎡天马相城均价6000元/㎡中天盛世观观澜均价1000元/㎡传统豪宅区区均价15000到9000均价15000到7000东部西部价格参照区区芝罘岛属于于一线海景景位置，市市场一线海海景分布以以传统豪宅宅区为中心心，向东西西两侧延展展，东向主主要为郊区区资源性产产品，向西西主要为城城市资源性性产品，价价格分布趋趋势为西向向一线海景景低于东向向，成为一一线海景位位置的价格格洼地。第二部分：烟烟台房地产市市场分析高端市场26项目名称占地面积(万平米)建筑面积(万平米)容积率开盘时间物业状态总套数天鸿凯旋城1.6811.688二期：08.5高层666世茂海湾一号3.47288.208.1高层、超高层816中天盛世观澜0.964.8409.5.30高层312桃源一品3.661.7109.08内部认购高层、小高层、别墅308麓溪公馆6.8612.71.8509.01.09高层742东上海赋2.777.472.0908.1高层、多层、别墅192西海岸5227.651.04一期:06.9二期:07.6三期08.7高层、多层、别墅1713天越湾84771.409年初开始认购高层、多层、别墅3205马山寨项目29.3271.0409年9月开始认购别墅、多层、高层1010天马相城801001.7一期：06.10二期：07.6三期：09.5别墅、多层、高层3446第二部分：烟烟台房地产市市场分析高端市场27烟台高端项目目操作思路主主要停留在稀稀缺资源的炒炒作上，而景景观园林、产产品设计、物物业服务等方方面并不突出出。市场对高高端产品的需需求也对应在在地段稀缺上上。项目名称开发商操作思路产品亮点天鸿凯旋城首开集团与市政府合作，高价竞中心地段地快，获得市场认知，入市阶段以品牌以及地段为炒作热点，后期以口碑为主要渠道，主要卖地段中空玻璃世茂海湾一号世茂集团与市政府合作，高价竞中心地段地快高价拿地获得市场认知，入市阶段以区位以及生活方式从炒作为主（湾区生活）中后期以产品炒作（山东第一高楼）为主山东第一高麓溪公馆万泰集团主要以地段炒作为主，产品自身亮点居多，但没有对产品卖点进行宣传，与其所在营销阶段有关（入市开盘期）子母门、观光电梯、新风、恒温恒湿、园林景观东上海赋鲁花集团地段炒作+产品炒作+口碑传播观光电梯、外墙保温、电梯入户、错层设计、入户花园，空中花园西海岸裕丰房地产区域炒作+争议话题炒作+产品卖点炒作+生活方式引导面积赠送、立面丰富天越湾银河怡海区域炒作+产品体验大面积阳台、隔热玻璃马山寨项目南山置业稀缺资源占有——天马相城天马置业稀缺资源占有——第二部分：烟烟台房地产市市场分析高端市场28产品类型项目名称面积区间供应量消化量主力消化产品月均消化套数主力单价区间主力总价区间独栋天马相城707-10412924500-6805-6套15000-20000600-800天越湾386-63010290马山寨454-9237875小计400-600209189双拼天越湾267-30788300-5004-5套15000450-600桃源一品230-3133123天马相城494-5462624小计230-3006555联排西海岸292-3621818250-3506-7套13000-14000350-500天马相城404-5678079天越湾246-2534242小计300-500140139别墅市场供应应主流产品为为独栋、联排排；主力总价价区间为450-800万，主力面积区区间300-680㎡.月平均消化套套数维持在6套左右。区域市场别墅墅面积供应偏偏大，以天马马相城、马山山寨最为明显显，主要由于于两项目均占占据稀缺资源源，天马相城城入市较早，，入市价格较较低，马山寨寨以卖地为主主，性价比较较高；别墅消化情况况较好，市场场供应量有限限，自06年至09年总供应套数数不足400套。别墅市场29第二部分：烟烟台房地产市市场分析强调地块、稀缺资源占有如：天鸿凯旋城、世茂海湾一号马山寨等项目注重地块综合价值的挖掘以及与产品的结合如：天马相城开始注重社区整体规划和主题营造，综合考虑园林产品、建材等各个细节。如：麓溪公馆、天越湾、桃源一品09年起新盘项目目多注重产品品品质内功品质内功型项项目开始向二二线海景山景景带转移，背背山靠海的项项目最为市场场接受2010年品质内功决决胜的时代将将开始高层产品主力力总款开始收收缩至200万左右别墅产品日渐渐稀缺，存量量多为大面积积套型别墅类产品已已消化部分多多为尚未入住住或刚刚入主主阶段4.5层洋房逐渐成成为空白总体高端市场场主销价格集集中在9000-11000之间别墅市场30第二部分：烟烟台房地产市市场分析项目名称建筑风格建筑建材园林景观社区主题天马相城意大利古典仿石材、涂料景观以普通绿化为主无天越湾地中海立面石材、涂料别墅之间普通绿化养生主题马山寨意大利仿石材、涂料景观以普通绿化为主无桃源一品地中海石材以湖为景观主线，风水位主题设置节点风水主题西海岸现代涂料、瓷砖组团绿化景点无风格主要以地地中海的欧式式风格为主；；园林景观多以以简单绿化节节点点缀社区区，缺乏景观观亮点；没有社区主题题，只停留在在满足居住功功能的阶段。。别墅市场31第二部分：烟烟台房地产市市场分析%购买别墅的客客户大多以市市区为主，县县市区与外地地客户与烟台台有关系，主主要为业务往往来，县市区区产品品质、、居住环境一一般，使县市市的购买力外外溢，这部分分客户注重购购买带来的身身份认证；客客户主要靠口口碑传播得知知项目信息。。核心客户次主力客户辅助客户市区五区外地客户（东东北）县市（龙口、、招远、蓬莱莱）购买驱动因素客户构成及行业市区五区升级换代\居住体验\尊贵感私营企业主，主要从事贸易、制造、物流为主县市客户身份感\良好的居住环境私营企业主主要与矿业、制造业等相关外地客户身份感\宜居\别墅市场32第二部分：烟烟台房地产市市场分析别墅机会点判判断：产品类型——联排、独栋（（以2层为宜）产品面积——独栋300-500，联排200-300左右（市场供供应单体面积积偏大，限制制了售众）客户构成——市区高改客户户为主（未有有别墅体验因因而更多考虑虑总价及性价价比，建议缩缩小面积但不不减少功能））市场供应不足足，整体缺乏乏品质型别墅墅生活体验产品风格——以跳出地中海海风格为佳（（目前较为众众多，乏善可可陈，文化气气息引导不足足）产品亮点——功能突出。如如地下私人酒酒窖、雪茄吧吧、KTV影音娱乐室、、商务洽谈室室等别墅市场33第二部分：烟烟台房地产市市场分析洋房市场主力力供应面积在在140-160㎡，销售均价为为8000-10000，总价区间140-180万。购买马山寨洋洋房的客户主主要是来自于于市区私营业业主；这部分客户喜喜好低密度住住宅，但支付付能力达不到到别墅购买门门槛；产品类型项目名称面积区间供应量消化量月均消化套数总价区间洋房马山寨160-25610010090套120-250天越湾122-1958484100-200在售高端洋房房存量极少，，市场存在空空白，其他多多为中及中低低端产品，在在市内五区非非核心位置供供应品质型高端洋洋房目前市场场接受度一般般，高端客户户多愿意接受受别墅或大户户型高层平层层或复式洋房产品处在在市场相对尴尴尬位置洋房市场34第二部分：烟烟台房地产市市场分析从供应曲线上上来看，高层层产品集中供供应分布为150-160㎡、180-210㎡、240-280㎡。从销售套数曲曲线看，高端端项目走量最最好的产品区区间段位：90-120、140-180，通过对比可以以发现，目前前供应的高层层产品户型面面积偏大。结合供应量看看，高端项目目供销比较低的面积段段也集中在90-120、140-160之间。区域市场表现现：针对高层层市场35第二部分：烟烟台房地产市市场分析主力消化产品品单价：9000-10000元/平米、10000-12000/平米。总价集中在90-110万，110-140万、140-170万。月均消化套数数项目之间相相差较大，09年新开项目市市场表现较佳佳，月均消化化速度可达40套/月。项目名称40面积区间（平米）目前均价推出套数（约）推出面积（平米）销售套数（约）销售面积（平米）销售周期月均消化套数推售比世贸海湾1号76.23120001200.9960.722.5年141.25120-2401180064810.33185.62.01东上海赋160-280160001924.41503.33年41.34天鸿凯旋城178-187117003045.416832年51.80天越湾131㎡-698㎡1050068811.3385

6.31年401.7869130001000.6900.51年1.1麓溪公41202101.7马山寨93-165

9200

210

2.6198

2.30.5年331.26

939200530.4530.40.5年111桃源一品147-280100002775.32374.20.5年401.1区域市场表现现：针对高层层市场36第二部分：烟烟台房地产市市场分析主力客户多为为私营企业家家和个体老板板次主力群为大大型企业高管管、归国华人人华侨、垄断断行业高收入入人群等年龄段以35-45岁为主，多为为已过而立之之年事业有成成并有一定的的财富积累，，享受型居住住兼有投资保保值型需求区域市场表现现：针对高层层市场37第二部分：烟烟台房地产市市场分析%本地与外地客客户约为7：3，其中本地客客户以芝罘区区莱山区为主主要活动地点点，外地客户户中县市与外外埠客户比例例约为6：4目前高端项目目对县级市客客户的挖掘力力度稍弱，而而其本身具备备较为强大的的购买力基础础高层100平米左右的户户型主力消化化人群多为外外地投资客户户本地客户外来移民产品设计的高附加值区域增值潜力大物业服务质量高、省心海景视野面广周围居民素质高外部环境好大面积户型，彰显身份面积适中，可兼顾家庭中短期居住（度假、养老）面积控制多为100左右的中小户型产品设计的高附加值区域增值潜力大物业服务质量高、省心纯投资面积舒适、实用性强居住环境良好外地客户区域市场表现现：针对高层层市场38第二部分：烟烟台房地产市市场分析高层机会点判判断：产品面积——90-120，140-180（市场供应单单体面积偏大大，限制了售售众）客户构成——市区高改客户户为主（未有有别墅体验因因而更多考虑虑总价及性价价比，建议缩缩小面积但不不减少功能））市场供应不足足，整体缺乏乏品质型别墅墅生活体验产品风格——以跳出地中海海风格为佳（（目前较为众众多，乏善可可陈，文化气气息引导不足足）产品亮点——功能突出。如如地下私人酒酒窖、雪茄吧吧、KTV影音娱乐室、、商务洽谈室室等区域市场表现现：针对别墅墅市场39第二部分：烟烟台房地产市市场分析40第三部分：烟烟台商业市场场分析烟台市区商业业网点规划烟台市商业发发展历程烟台市级商业业功能区位置置评价41烟台市区商业网点规划规划定位发展要点规划思路和发发展目标第三部分：烟烟台商业市场场分析42烟台市区商业业网点发展规规划定位定位为立足烟烟台市区区位位优势和胶东东半岛中心城城市地位，从从建设高新技技术、商贸、、旅游为主导导的现代化、、国际性港口口城市（烟台台市城市性质质）出发，提提升烟台商贸贸流通业的整整体水平，营营造良好的现现代商业环境境，构筑以大大市场、大流流通、大服务务、现代化为为主要内容的的“三大一化化”流通格局局，形成层次次分明，布局局合理的商业业网点体系，，进一步增强强烟台商贸流流通业的竞争争力和辐射力力。第三部分：烟烟台商业市场场分析43烟台市区商业业网点规划发发展要点与烟台城市发发展战略相结结合，提高烟烟台商业网点点建设在烟台台城市总体规规划和烟台市市经济建设中中的影响地位位，注重商业业中心功能的的提高，注重重与国际接轨轨，提升商业业发展国际化化程度；结合合我国加入世世贸流通业发发展趋势，提提高烟台商业业发展和网点点建设的现代代化水平；结结合烟台中心心城市地位，，提升烟台商商贸业辐射功功能，建设若若干物流园区区和一批大型型批发市场；；结合烟台产产业结构调整整的要求，优优化商贸流通通结构，提高高烟台商贸流流通业的整体体水平；结合合市区居住人人口分布，提提升社区基层层商业网点建建设。第三部分：烟烟台商业市场场分析44商业网点规划划思路和发展展目标烟台市市区烟烟台网点总体体布局是依据据烟台市城市市总体规划及及土地资源、、城市交通、、人口分布、、居民收入及及消费结构、、社会经济发发展水平等状状况、构筑布布局合理、液液态多样、层层次分明、特特色突出、功功能完善的城城市商业网点点和市场体系系。烟台市城市总总体规划确定定烟台市区的的城市空间结结构为带状组组团式滨海城城市，划分为为牟平、初家家、莱山、芝芝罘、黄务、、福山、开发发区、八角八八大组团。结合城城市各各组团团的功功能、、定位位和城城市发发展战战略，，依据据现代代商业业理念念，形形成各各组团团具有有特色色、分分工明明确、、功能能齐全全的商商业网网点网网络。。芝罘区区老城城区是是烟台台市区区零售售服务务业网网点的的核心心区域域，其其中老老市区区要以以历史史文脉脉为底底蕴，，以具具有胶胶东风风情，，传统统特色色的商商业街街为载载体，，以传传承历历史的的老字字号为为亮点点，融融会现现代商商业网网点和和新型型业态态，打打造传传统商商业与与现代代商业业有机机结合合的市市、区区级商商业功功能区区。新城区区则为为现代代商业业理念念为指指导，，以新新型业业态为为主导导，以以大型型网点点为支支撑，，打造造现代代商业业风格格鲜明明、时时代气气息浓浓郁的的区级级商业业功能能区。。在远离离商业业功能能区、、相对对独立立的、、居住住人口口成规规模的的地域域，重重点建建立社社区商商业功功能区区。在商业业功能能区内内或边边缘（（主要要是市市、区区级商商业功功能区区），，结合合商业业发展展的演演变过过程，，在不不影响响城市市道路路交通通前提提下布布局商商业街街，以以繁荣荣商业业气氛氛。结合烟烟台城城市总总体布布局，，在海海滨及及夹河河口规规划休休闲、、观光光、旅旅游区区，该该区结结合游游人的的需要要安排排一些些休闲闲、饮饮食、、文化化娱乐乐等商商业服服务设设施。。老市区区的外外围及及城区区边缘缘地带带是烟烟台物物流园园区和和商品品交易易市场场的主主要区区域，，要以以增强强辐射射功能能为导导向，，以规规模化化、现现代化化发展展为主主线，，营造造大物物流、、大批批发的的现代代大流流通格格局。。第三部部分：：烟台台商业业市场场分析析45烟台市市商业业发展展历程程烟台商商业历历史源源远流流长，，现代代商业业可以以划分分为三三大阶阶段，，目前前处于于高速速发展展的城城市中中心商商业聚聚集时时期；；烟台商商业的的发展展历来来以芝芝罘区区市中中心南南大街街一带带为主主，随随着莱莱山的的发展展和规规划的的推进进，新新的城城市市市级商商业功功能区区正在在形成成。城市商商业发发展的的模式式是随随着时时间的的推移移和居居民购购物需需求的的变化化而变变化的的，以以满足足不同同时期期的消消费模模式和和购物物需求求，根根据商商业物物业类类型的的变化化，烟烟台市市的商商业发发展大大致可可以分分为三三个阶阶段。。城市中心商业聚集时期振华商厦、华联商厦时期百货大楼时期200019901980第三部部分：：烟台台商业业市场场分析析46第一阶阶段：：百货货大楼楼时期期具有计计划经经济的的模式式，市市民购购物呈呈集中中购买买的形形式；；该时期期商业业模式式单一一，购购物场场所的的可选选择性性少；；主营日日常用用品。。百货大大楼烟台的的百货货大楼楼建设设于文文化大大革命命期间间。随随着烟烟台市市区范范围向向东、、向西西扩张张，城城市商商贸交交易中中心范范围不不断扩扩大，，至上上世纪纪80年代处处，商商业中中心向向西偏偏移，，形成成了以以百货货大楼楼为主主体的的商业业格局局。由由于当当时城城市尚尚处在在改革革开放放初期期的社社会环环境下下，计计划经经济模模式依依然存存在，，且城城市交交通不不够便便利，，商品品流通通尚不不发达达，而而具有有计划划经济济模式式的百百货大大楼在在商品品的种种类和和质量量方面面又较较有保保证，，于是是受到到了居居民的的信任任与追追捧，，形成成了烟烟台该该时期期的主主要商商业形形态。。代表性性项目目主要特特点第三部部分：：烟台台商业业市场场分析析47经营商商品较较为齐齐全；；商场经经营理理念贴贴近市市场，，以市市民的的购物物需求求为经经营导导向；；商业辐辐射范范围有有所扩扩大，，但商商业功功能单单一。。华联商商厦代表性性项目目主要特特点第二阶阶段：：振华华商厦厦、华华联商商厦时时期该时期期大约约是上上世纪纪90年代，，居民民对商商品的的需求求不断断增加加，而而随着着改革革开放放的深深入，，民营营经济济的发发展和和城市市交通通条件件的改改善，，出现现了经经营商商品更更为齐齐全、、经营营理念念更为为市场场化的的振华华商厦厦和华华联商商厦。。其中中华联联商厦厦以舒舒适的的购物物环境境及相相对超超前的的经营营理念念深受受市民民喜爱爱。于于是，，烟台台商业业在该该时期期形成成了““百货货大楼楼、振振华商商厦、、华联联商厦厦”““三足足鼎立立”的的竞争争格局局。第三部部分：：烟台台商业业市场场分析析第三阶阶段：：城市市中心心商业业聚集集时期期追求卓卓越德德达天天下48商业规规模扩扩大，，商业业辐射射力增增强，，商品品种类类增多多，业业态分分布趋趋于多多层次次；出现较较为先先进的的商业业形态态，如如商业业街；；大型商商业网网点聚聚集于于城市市中心心区，，网点点布局局不尽尽合理理；网网点数数量多多，而而街区区式商商业少少；地地面停停车位位严重重不足足，交交通拥拥挤。。。。南大街街购物物城、、南大大街商商业街街代表性性项目目主要特特点随着着消消费费者者对对商商品品的的需需求求日日益益增增加加、、对对购购物物环环境境的的要要求求不不断断提提高高，，众众多多大大型型商商业业网网点点汇汇集集于于烟烟台台城城市市中中心心区区，，逐逐渐渐形形成成了了以以海海港港路路、、南南大大街街为为核核心心的的烟烟台台市市市市级级商商圈圈，，其其商商业业经经营营规规模模不不断断扩扩大大、、经经营营商商品品品品种种日日益益齐齐全全、、经经营营环环境境不不断断改改善善，，商商业业辐辐射射力力逐逐渐渐向向四四周周延延伸伸。。同时时，，海海港港路路和和南南大大街街逐逐步步形形成成了了以以服服装装、、餐餐饮饮为为主主的的街街区区式式商商业业，，极极大大的的丰丰富富了了城城市市的的商商业业形形态态。。第三三部部分分：：烟烟台台商商业业市市场场分分析析49烟台台市市级级商商业业功功能能区区位位置置评评价价位于于海海港港路路两两侧侧、、西西大大街街两两侧侧地地段段，，该该地地段段是是烟烟台台市市区区传传统统的的商商业业区区，，现现有有大大型型商商业业场场所所：：振振华华商商厦厦、、南南大大街街购购物物中中心心、、华华联联商商厦厦、、振振华华购购物物中中心心、、阳阳光光国国际际、、百百盛盛购购物物中中心心等等，，规规划划建建设设中中的的大大型型商商场场有有：：阳阳光光100、烟烟台台世世界界广广场场。。该地地段段已已有有或或向向周周边边延延伸伸的的商商业业街街：：西西大大街街商商业业街街，，海海港港路路商商业业街街，，北北大大西西街街商商业业街街，，时时代代广广场场商商业业街街。。西西有有三三站站综综合合批批发发、、零零售售市市场场（（建建筑筑面面积积33万平平方方米米））以以及及德德胜胜兴兴业业广广场场。。周边边有有市市中中心心大大酒酒店店、、亚亚细细亚亚、、铁铁道道大大厦厦等等多多家家星星级级宾宾馆馆，，有有华华达达大大厦厦写写字字楼楼、、市市邮邮电电大大厦厦电电子子信信息息中中心心，，有有市市工工商商银银行行、、华华夏夏银银行行等等金金融融机机构构，，有有火火车车站站、、港港站站、、长长途途汽汽车车站站等等交交通通设设施施，，规规划划中中烟烟台台轨轨道道交交通通干干线线也也在在此此通通过过。。该地地段段已已具具备备烟烟台台市市的的实实际际商商业业区区的的功功能能，，规规划划在在完完善善相相关关设设施施基基础础上上重重点点提提升升、、调调整整功功能能，，上上档档次次，，增增强强繁繁荣荣繁繁华华气气象象，，提提升升其其知知名名度度，，形形成成品品牌牌，，提提高高其其辐辐射射力力。第三三部部分分：：烟烟台台商商业业市市场场分分析析50ThankYou!9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。05:22:1505:22:1505:2212/25/20225:22:15