物业管理基本制度招投标和承接查验制度

3.1前期物业管理招标投标的概念和原则3.2前期物业管理项目招标规则3.3物业管理项目投标规则3.4开标、评标和中标3.5违反前期物业管理招标投标规定的法律责任

需熟悉和掌握的法规规章内容：《物业管理条例》第三章前期物业管理；《前期物业管理招标投标暂行办法》；3前期物业管理招标投标制度1

4.1物业承接查验制度的意义4.2物业承接查验的内容4.3物业的保修责任4.4物业承接查验办法

需熟悉和掌握的法规规章内容：《物业管理条例》第三章前期物业管理；《物业承接查验办法》；4物业承接查验制度2概述立法背景定位与适用承接查验程序六个明确一加强课后学习案例4.4物业承接查验办法3作业

《物业承接查验办法》对物业承接查验的条件是如何规定的？物业承接查验依据的文件有哪些？《物业承接查验办法》对物业承接查验的的程序是如何规定的？建设单位应当向物业服务企业移交的资料有哪些？熟悉承接查验的共用部位、共用设备设施所包含的具体内容。简述物业承接查验协议的作用。试述承接查验的方法、内容和重点。4《物业承接查验办法》概述

物业承接查验制度是《物业管理条例》确定的七大基本制度之一。《物业承接查验办法》（以下简称《办法》）将《条例》的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性。2010年10月14日发布，2011年1月1日起实施。5立法背景长期以来困扰物业管理工作的深层次问题是如何构建业主与物业服务企业之间的和谐互信关系，而影响和谐互信关系的主要因素有两方面，一方面是前期开发的遗留问题，另一方面是后期管理问题。前期矛盾主要来源于权属、质量、责任三个方面，其现象是物业服务企业夹在建设单位与第二业主中间，两面不是人，两头夹击，处于弱势的不公平地位。其根本原因在于前期物业管理阶段业主大会缺位，而本质则是产权移交，主要是共用部分、共用设施设备产权移交不清。6立法背景《办法》明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中的权利义务。《办法》的实施，对减少建设单位的开发遗留问题，降低物业服务企业的管理服务风险，维护业主的共同财产权益，化解物业管理的矛盾纠纷，构建和谐互信的物业管理关系，具有重要的现实意义。7定位与适用⑴定位作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充。《办法》既不同于“物业接管验收标准”，也不同于“物业服务项目交接办法”。与技术性强的“物业接管验收标准”相比，更偏重于制度性和程序性，与综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比，《办法》涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。8⑵《办法》的适用范围明确限定为前期物业管理阶段的新建物业，虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后，业主大会和业主委员会选聘物业服务企业之间的承接查验可以参照，但仅限于其中部分程序性和技术性条款，《办法》中大量关于建设单位和物业服务企业的权利、义务及法律责任的实体规定具有主体的相对性和内容的时效性。9承接查验程序《办法》13条明确了物业承接查验程序确定物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验共用部位共用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订物业承接查验协议；办理物业交接手续。10六个明确确一个加加强1.明确确了物业业承接查查验的基基本条件件2.明确确了物业业承接查查验协议议的核心心作用3.明确确了物业业承接查查验双方方的共同同责任4.明确确了行政政部门对对物业承承接查验验的监管管责任5.明确确了物业业承接查查验的内内容和重重点6.明确确了物业业承接查查验各方方的法律律责任7.加强强对业主主权益的的保护11六个明确确一个加加强1.明确确了物业业承接查查验的基基本条件件《办法》》通过第11条条详细规定定实施承承接查验验的物业业应当具具备的七个基本本条件，鼓励物物业服务务企业通通过参与与建设工工程的设设计、施施工、分分户验收收和竣工工验收等等活动，，向建设设单位提提供有关关物业管管理的建建议。12第11条条实施施承接查查验的物物业，应应当具备备以下条条件：（一）建建设工程程竣工验收收合格，取得规规划、消消防、环环保等主主管部门门出具的的认可或或者准许许使用文文件，并并经建设设行政主主管部门门备案；；（二）供供水、排排水、供供电、供供气、供供热、通通信、公公共照明明、有线线电视等等市政公用用设施设设备按规划设设计要求求建成，，供水、、供电、、供气、、供热已已安装独独立计量量表具；；（三）教教育、邮邮政、医医疗卫生生、文化化体育、、环卫、、社区服服务等公共服务务设施已按规划划设计要要求建成成；13（四）道道路、绿绿地和物物业服务务用房等等公共配套套设施按规划设设计要求求建成，，并满足足使用功功能要求求；（五）电电梯、二二次供水水、高压压供电、、消防设设施、压压力容器器、电子子监控系系统等共用设施施设备取得使用用合格证证书；（六）物物业使用用、维护护和管理理的相关技术术资料完整齐全全；（七）法法律、法法规规定定的其他他条件。。14为什么要要设置七七个条件件？由于建设设单位交交予物业业服务企企业的物物业的性性质难以以确定，，为了防防止建设设单位有有什么、、交什么么，形成成后患。。此外，《《办法》》第38条还规规定了““建设单单位不得得以物业业交付期期限届满满为由，，要求物物业服务务企业承承接不符符合交用用条件或或者未经经查验的的物业。。”15另一方面面，在前前期物业业管理阶阶段业主主大会缺缺位的情情况下，，为保障障物业服服务企业业实施承承接查验验工作有有约可依依和有据据可查，，《办法》》明确规规定建设设单位在在三个契约约性文件件中必须约约定物业业承接查查验的相相关内容容。16第6条建建设单单位与物物业买受受人签订订的物业买卖卖合同，应当约约定其所所交付物物业的共共用部位位、共用用设施设设备的配配置和建建设标准准。第7条建建设单单位制定定的临时管理理规约，应当对对全体业业主同意意授权物物业服务务企业代代为查验验物业共共用部位位、共用用设施设设备的事事项作出出约定。。第8条建建设单单位与物物业服务务企业签签订的前期物业业服务合合同，应当包包含物业业承接查查验的内内容。172.明确确了物业业承接查查验协议议的核心心作用在物业承承接查验验全过程程中，签签订物业业承接查查验协议议是最为为关键的的核心环环节。《办法》》中关于于物业承承接查验验协议的的规定有有五个条条款之多多，凸显显其核心心作用。。《办法》》明确了了物业承承接查验验协议的的内容、、效力和和违约责责任。18第21条条建设设单位应应当委派派专业人人员参与与现场查查验，与与物业服服务企业业共同确确认现场场查验的的结果，，签订物业业承接查查验协议议。第22条条物业业承接查查验协议议应当对对物业承接接查验基基本情况况、存在在问题、、解决方方法及其其时限、、双方权权利义务务、违约约责任等等事项作出明确确约定。。第23条条物业业承接查查验协议议作为前前期物业业服务合合同的补补充协议议，与前前期物业业服务合合同具有有同等法律效力力。19第24条条建设设单位应应当在物业承承接查验验协议签签订后10日内内办理物物业交接接手续，向物业业服务企企业移交交物业服服务用房房以及其其他物业业共用部部位、共共用设施施设备。。第25条条物业业承接查查验协议议生效后后，当事事人一方方不履行行协议约约定的交交接义务务，导致致前期物物业服务务合同无无法履行行的，应应当承担担违约责任任。20为什么要要设置物物业承接接查验协协议？承接查验验的前提提条件保保证了，，但承接查验验的结果果没有保障障，最终终也会使使承接查查验功亏亏一篑。。如何使承承接查验验的结果果具有法法律效力力，在承接接查验的的法律关关系无法法理顺的的情况下下，只有有重新建立立一个合合同关系系来达到到制约双双方的行行为，即签订订物业承承接查验验协议。。213.明确确了物业业承接查查验双方方的共同同责任《办法》》16条条对《条条例》第第28条条规定的的相关内内容进行行了必要要的补充充和完善善。（《条例例》第28条物物业服服务企业业承接物物业时，，应当对对物业共用部位位、共用设施施设备进行查验验。）22⑴在物业业承接查查验的定定义中，，《办法法》明确确规定物物业承接接查验的的主体为为物业服务务企业和建设单位位。(第2条条本办办法所称称物业承承接查验验，是指指承接新新建物业业前，物物业服务务企业和和建设单单位按照照国家有有关规定定和前期期物业服服务合同同的约定定，共同同对物业业共用部部位、共共用设施施设备进进行检查查和验收收的活动动。)23⑵对于查验记录录和交接接记录，《办法法》要求求建设单单位和物物业服务务企业共同签字字确认。（第19条现现场查验验应当形形成书面面记录。。查验记录录应当由建建设单位位和物业业服务企企业参加加查验的的人员签签字确认认。第26条条交接接工作应应当形成成书面记记录。交接记录录应当由建建设单位位和物业业服务企企业共同同签章确确认。））24⑶对于恶恶意串通通、弄虚虚作假，，共同侵侵犯业主主利益的的行为，，《办法法》规定定建设单单位和物物业服务务企业应应当共同同承担责责任。（第40条建建设单位位与物业业服务企企业恶意意串通、、弄虚作作假，在在物业承承接查验验活动中中共同侵侵害业主主利益的的，双方方应当共共同承担担赔偿责责任。））25为什么要要明确承承接查验验双方的的共同责责任？一是物业业服务企企业在其其中属于于弱势地地位，建设单单位说交交什么，，物业服服务企业业就接什什么，以以后出了了问题很很难追究究清是谁谁的责任任；二是建设设单位与与物业服服务企业业在物业业承接查查验活动动中共同同侵害业业主利益益的，如如何厘清清双方的的责任也也是一大大难题。。明确双方方的共同同责任，，是确保保承接查查验过程程中双方方相互推推诿、相相互扯皮皮或者共共同推卸卸责任的的有效法法宝。264.明确确了行政政部门对对物业承承接查验验的监管管责任制定《办办法》的的主导思思想之一一，就是是要通过过公权力力的适度度干预，，平衡物物业承接接查验双双方的权权利义务务，保护护处于弱弱势地位位的业主主和物业业服务企企业。27⑴办理备备案手续续（第29条条物业业服务企企业应当当自物业业交接后后30日日内，持持下列文件(哪哪些文件件？）向物业所所在地的的区、县县（市））房地产产行政主主管部门门办理备备案手续续：）28⑵责令限限期改正正（第42条建建设单位位、物业业服务企企业未按按本办法法履行承承接查验验义务的的，由物物业所在在地房地地产行政政主管部部门责令令限期改改正；逾逾期仍不不改正的的，作为为不良经经营行为为记入企企业信用用档案，，并予以以通报。。）29⑶行使处处罚权（

第43条建建设单单位不移移交有关关承接查查验资料料的，由由物业所所在地房房地产行行政主管管部门责责令限期期改正；；逾期仍仍不移交交的，对对建设单单位予以以通报，，并按照照《物业业管理条条例》第第五十九九条的规规定处罚罚。《物业管管理条例例》第第59条条违反反本条例例的规定定，不移移交有关关资料的的，由县县级以上上地方人人民政府府房地产产行政主主管部门门责令限限期改正正；逾期期仍不移移交有关关资料的的，对建建设单位位、物业业服务企企业予以以通报，，处1万万元以上上10万万元以下下的罚款款。）30明确监管管职责的的目的是是什么？？保障合同同第三方方，即业业主的利利益；保障合同同中弱势势的物业业企业的的利益。。315.明确确了物业业承接查查验的内内容和重重点⑴内容第十六条条（一）共共用部位位：一般包括括建筑物物的基础础、承重重墙体、、柱、梁梁、楼板板、屋顶顶以及外外墙、门门厅、楼楼梯间、、走廊、、楼道、、扶手、、护栏、、电梯井井道、架架空层及及设备间间等；（二）共共用设备备：一般包括括电梯、、水泵、、水箱、、避雷设设施、消消防设备备、楼道道灯、电电视天线线、发电电机、变变配电设设备、给给排水管管线、电电线、供供暖及空空调设备备等；（三）共共用设施施：一般包括括道路、、绿地、、人造景景观、围围墙、大大门、信信报箱、、宣传栏栏、路灯灯、排水水沟、渠渠、池、、污水井井、化粪粪池、垃垃圾容器器、污水水处理设设施、机机动车（（非机动动车）停停车设施施、休闲闲娱乐设设施、消消防设施施、安防防监控设设施、人人防设施施、垃圾圾转运设设施以及及物业服服务用房房等。32⑵不作为为内容第17条条建设设单位应应当依法法移交有有关单位位的供水水、供电电、供气气、供热热、通信信和有线线电视等等共用设设施设备备，不作作为物业业服务企企业现场场检查和和验收的的内容。。33⑶方法和和重点（第18条条现场场查验应应当综合合运用核对、观观察、使使用、检检测和试试验等方方法，重点查查验物业业共用部部位、共共用设施施设备的的配置标准准、外观观质量和和使用功功能。）查验重点点非其内在在质量和和安全性性能，目的是是避免承承担不必必要的责责任风险险。34明确承接接查验重重点的作作用是什什么？强化物业业承接查查验工作作的针对性和和实用性性，根据以以往物业业承接查查验中存存在的问问题，有有针对性性进行相相关制度度的设计计。356.明确确了物业业承接查查验各方方的法律律责任⑴建设单单位的三三项法律律责任第32条条物业业交接后后，建设设单位未未能按照照物业承承接查验验协议的的约定，，及时解解决物业业共用部部位、共共用设施施设备存存在的问问题，导导致业主主人身、、财产安安全受到到损害的的，应当当依法承承担相应应的法律律责任；；第33条条物业业交接后后，发现现隐蔽工工程质量量问题，，影响房房屋结构构安全和和正常使使用的，，建设单单位应当当负责修修复；给给业主造造成经济济损失的的，建设设单位应应当依法法承担赔赔偿责任任；第36条条建设设单位应应当按照照国家规规定的保保修期限限和保修修范围，，承担物物业共用用部位、、共用设设施设备备的保修修责任。。36（2）物物业服务务企业的的三项法法律责任任第34条条自物业交交接之日日起，物物业服务务企业应应当全面面履行前前期物业业服务合合同约定定的、法法律法规规规定的的以及行行业规范范确定的的维修、、养护和和管理义义务，承承担因管管理服务务不当致致使物业业共用部部位、共共用设施施设备毁毁损或者者灭失的的责任；；第35条条物业服务务企业应应当将承承接查验验有关的的文件、、资料和和记录建建立档案案并妥善善保管；；第39条条物业服务务企业擅擅自承接接未经查查验的物物业，因因物业共共用部位位、共用用设施设设备缺陷陷给业主主造成损损害的，，物业服服务企业业应当承承担相应应的赔偿偿责任。。377.加强强对业主主权益的的保护明确规定定物业承承接查验验的档案归业业主所有有；（35条）明确规定定业主的的知情权和和监督权权；（41条）规定物业业承接查查验可以以邀请业业主代表表，主管管部门，，可以聘聘请专业业机构，，可以进进行公证证；（31条））物业所在在房地产产行政主主管部门门应当及时处理理业主对建建设单位位和物业业服务企企业承接接查验行行为的投诉。（41条）38课后案例例学习：：

案例例一、物物业先查查验责任任可明确确【案例】】市民姚姚女士所所在的小小区，自自开发商商撤出后后，物业业公司没没有真正正履行管管理义务务。小区区路灯等等公共设设施受损损得不到到及时解解决，居居民怨声声载道，，开发商商却与物物业单位位相互推推诿。由由于大多多数小区区业主入入住前没没有查验验小区公公共部位位及设施施的质量量达标情情况，以以至于存存在质量量问题的的部分无无法被发发现并及及时得到到维修。。作为责责任主体体的开发发商及物物业管理理公司遗遗留下来来的问题题，成了了小区全全体业主主的头疼疼事。39【政策解解读】在在商品房房交房过过程中，，绝大多多数业主主只对自自己购买买的房屋屋内部进进行检查查验收，，而对小小区公共共部位、、公共设设施不进进行查验验。因此此，这些些未被查查验的部部分若存存在质量量问题，，并不能能被发现现并要求求开发商商维修。。一旦在在房屋保保质期满满出现故故障，就就得使用用专项维维修资金金，损害害了业主主的利益益。《办办法》的的出台，，类似姚姚女士所所在小区区的遭遇遇可得到到有效规规避。40《办法》》规定，，开发商商必须在在确保物物业不存存在质量量问题的的情况下下才能撤撤出。交交接后发发现隐蔽蔽工程质质量问题题、影响响房屋结结构安全全和正常常使用以以及给业业主造成成经济损损失的，，由开发发建设单单位负责责维修及及依法承承担赔偿偿责任。。物业服务务企业擅擅自承接接未经查查验的物物业，因因物业共共用部位位、共用用设施设设备缺陷陷给业主主造成损损害的，，物业服服务企业业也要承承担相应应的赔偿偿责任。。《办法》》的实施施，可以以帮助业业主第一一时间发发现问题题，明确确维修责责任，也也就意味味着最终终交到全全体业主主手中的的是合格格的物业业。41案例二、、物业档档案归全全体业主主所有【案例】】市民梁梁先生住住的小区区，前期期物业服服务企业业即将期期满。小小区业主主大会征征求业主主意见后后，准备备聘请新新的物业业服务企企业。此此事备受受小区业业主关注注。梁先先生说，，自入住住以来，，业主不不知道小小区内具具体的物物业档案案包括什什么内容容。这次次更换物物业，很很多业主主希望能能详细地地了解小小区路灯灯、建筑筑物的基基础等小小区公共共部分、、设施的的资料。。42【政策解解读】不不只是梁梁先生，，很多小小区业主主都不了了解，或或者很少少关心小小区物业业的档案案。业主主入住后后，一旦旦小区的的公共设设施、部部位等出出了问题题，因维维修不及及时导致致的物业业管理纠纠纷时有有发生，，遭遇开开发商和和物业管管理公司司“扯皮皮”的事事也就不不可避免免。《办法》》的实施施，则可可避免开开发商和和物业踢踢皮球。。按规定定，物业业承接查查验档案案属于全全体业主主所有，，业主享享有知情情权和监监督权。。前期物物业服务务合同终终止，新新旧物业业企业更更替时，，业主大大会选聘聘新的物物业服务务企业的的，原物物业服务务企业应应当在前前期物业业服务合合同终止止之日起起（）日日内，向向业主委委员会移移交物业业承接查查验档案案。43开发商要在在物业交付付使用（））日前，和和物业企业业完成承接接查验。在在查验工作作开始之前前（）天，，开发商就就得把竣工工验收材料料、设备清清单、保修修文件等资资料移交给给物业企业业。物业企企业应当对对物业共用用部位、共共用设施设设备进行现现场检查和和验收。同同时双方要要签订协议议，对基本本情况、存存在问题、、解决方法法及其时限限、双方权权利义务、、违约责任任等事项作作出明确约约定。交接接产生的费费用，由开开发商和物物业企业在在前期物业业服务合同同中约定，，没有约定定或者约定定不明确的的，由建设设单位承担担。44案例三、业业主代表可可参加现场场查验【案例】市市民梁先生生还有疑问问，进行现现场查验如如果没有第第三方监督督，只有开开发商、物物业公司两两方，则很很难避免开开发商和物物业公司串串通一气作作假。能否否由小区的的业主本人人或者业主主聘请的第第三方参加加现场查验验？45【政策解读读】为了保保障业主利利益，《办办法》规定定，物业承承接查验可可以邀请业业主代表以以及物业所所在地房地地产行政主主管部门参参加，也可可以聘请相相关专业机机构协助进进行，物业业承接查验验的过程和和结果可以以公证。在物业交付付使用15日前，建建设单位或或开发商与与选聘的物物业服务企企业完成物物业共用部部位、共用用设施设备备的承接查查验，并将将物业承接接查验备案案情况书面面告知业主主。46物业查验记记录包括房房屋质量查查验记录、、设施设备备查验记录录和环境工工程查验记记录，双方方可以根据据物业的具具体情况设设计查验记记录表。业业主代表如如果在查验验时发现不不合格的项项目，可要要求开发商商应进行返返修并商定定时间复验验。在物业业承接查验验活动中，，如果建设设单位与物物业服务企企业恶意串串通、弄虚虚作假，侵侵害业主利利益的，双双方应当共共同承担赔赔偿责任。。业主可凭凭借知情权权和监督权权，向物业业所在地房房地产行政政主管部门门对建设单单位和物业业服务企业业承接查验验的行为进进行投诉。。479、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。05:38:2605:38:2605:3812/25/20225:38:26AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2205:38:2605:38Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。05:38:2605:38:2605:38Sunday,December25,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月月-2212月月-2205:38:2605:38:26December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月20225:38:26上上午午05:38:2612月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二月225:38上午午12月-2205:38December25,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/255:38:2605:38:2625December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。5:38:26上午午5:38上午午05:38:2612月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。05:38:2605:38:2605:3812/25/20225:38:26AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2205:38:2605:38Dec-2225-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。05:38:2605:38:2605:38Sunday,December25,20221