浦东高行项目市场定位及产品建议报告

浦东高行项目市场定位及产品建议报告2010.02Shanghai第一部分市场篇一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研六、地块分析七、项目定位四、区域市场特征分析城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结上海——长三角经济圈龙头城市2009年提出“国际金融中心”、“国际航运中心”两大建设目标GDP（万亿）占全国比重经济增长率长三角6.5520%11%珠三角2.979.1%12.5%京津冀2.989.1%11.9%到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心2008年，长三角实现GDP6.55亿元占全国比重20%，明显领先于其它经济圈。作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市，必然吸引各类人才流入，从而为房地产市场发展奠定坚实需求基础。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结【城市GDP】08年上海实现GDP14901亿元，在内地一线城市中名列第一。08年常住人口1888万人，也是内地人口规模最大城市。从城市综合实力看上海，是无可争议的内地“第一城市”城市地位城市经济居民收入行业发展【城市人口】主要一线城市人口及经济总量对比城市总结主要一线城市GDP、人均收入对比08年上海实现人均GDP73124元，在一线城市中处于中等。低于经济特区深圳、以及省会广州。08年上海人均可支配收入26690元，次于深圳。从经济发展水平看，“第一城市”价值还待挖掘，同时也说明未来发展空间较大城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结住房消费从住房消费支出看，虽然支出比例有所起伏，但总体在一定范围波动。而从城市人居居住面积看，08年实现人均居住面积16.9平米，较全国平均水平居住面积28平米有较大差距。由此可见，居民对居住的改善需求基础较强，房地产市场长期发展空间仍然广阔。城市地位城市经济居民收入行业发展住房面积城市总结城市经济城市发展VS房地产市场城市地位居民收入居住现状行业发展1、房地产市场长期发展空间大。2、中端市场的需求基础不断提升。3、城市中心范围逐步扩大。城市地位城市经济居民收入城市总结行业发展城市发展格局随着城市不断发展，上海中心城区概念不断外延，外环线以内将逐步成为大中心城区。外环线中环线内环线中心城区项目位置居住需求强烈土地资源稀缺城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结宏观市场对项目影响1、房地产市场的长期发展空间广阔，为项目的操作奠定了良好的行业发展基础。2、城市功能定位的明确与提升，更多人才的流入，为丰富房地产市场的需求结构奠定坚实基础。这对本项目定位也有借鉴依据。3、中心城区概念不断扩大，项目所处地段成为次中心板块，区域形象提升，也能吸引多种层次客户关注。从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。城市地位城市经济居民收入行业发展城市总结一、城市市发展环环境简析析二、房地地产市场场趋势研研判三、区域域市场趋趋势研判判五、客户户深入调调研六、地块块分析七、项目目定位四、区域域市场特特征分析析土地市场场政策面商品房成成交趋势研判判成交量：：土地市场场在经历历08年供应与与成交下下降后，，09年重新放放量。这这一方面面是市场场火热导导致对土土地需求求增加，，同时，，政府也也加快了了推地速速度成交价格格：09年，是地地王频出出的年份份，成交交土地的的楼面价价格也大大幅飙升升。（1）供供应增加加有助于于改变市市场供求求失衡，，回归理理性发展展。（2）地地价突增增，也为为未来房房价提供供坚实的的支撑基基础，同同时进一一步增加加房价泡泡沫。土地市场场政策面二级市场场趋势研判判中央政策策收紧逐逐步展开开上调金融融机构人人民币存存款准备备金率商品房转转让环节节营业税税规定六次加息息五次降息息2007年2008年2009年保持宽松松货币及及税收政政策2007年金融手段段税收手段段减免契税税，营业业税，降降低转让让年限2009年其他手段段国四条二手房转转让营业业税年限限恢复国11条条2010年政策走势势：2007年为防防止经济济过热为为紧缩型型政策。。2008年上半半年继续续保持紧紧缩政策策，年底底经济危危机影响响下出台台一系列列的救市市政策。。2009年全年年继续保保持08年的经经济政策策，但对对房地产产却转方方向，从从国四条条到国11条，，2010年房地地产业再再次进入入宏观调调控周期期。土地市场场政策面二级市场场趋势研判判地方政策策主要是是抑制房房价过快快增长契税首套房上海政策买方市场卖方市场二套房改善型投机性抑制需求营业税所得税2到5年2到5年加倍调节分析：从投资投投机到自自住，房房地产需需求将全全面受到到抑制，，市场成成交将会会大幅下下降，上上海的调调控力度度必定成成为全国国的表率率（历史史上“上上海感冒冒、全国国吃药””），对对2010年的上上海房地地产市场场不能过过于乐观观。土地市场场政策面二级市场场趋势研判判政策对2010年影响响2010年第一季季度：由于12月的政策策末班车车使需求求“透支支”，1月份“国国11条”的政政策出台台，以及及春节淡淡季，市市场观望望会增加加，销售售量将回回落；同同时，开开发商的的“不差差钱”状状态亦使使价格坚坚挺，市市场呈现现“量跌价价平”的现象。2010年第二季季度：政策效应应的消化化以及按按照市场场传统规规律第二二季度市市场放量量，成交交相应回回暖，但但价格因因第一季季度政策策调控影影响，价价格继续续持平，“量升价价平”。2010年第三季季度：如果宏观观经济上上升快速速，可能能会加息息。（1）若楼市市在二季季度只是是出现““规律性性回暖””，那么么在加息息背景下下，市场场将呈现现“量平价价升”的的态势。（2）若楼市市在二季季度出现现快速回回暖迹象象，政策策力度将将会加大大，楼市市将会快快速降温温，市场场呈现“量跌价平平”的现象。2010年第四季季度：由于第四四季度考考虑到回回笼资金金因素，，市场会会出现““促销现现象”，，呈现“量升价价降”的态势。。土地市场场政策面二级市场场趋势研判判商品住宅宅近年走走势供需平衡衡线土地市场场政策面二级市场场趋势研判判上海近年年总体商商品住宅宅供需结结构，呈呈现“波波浪形””结构，，松一年年紧一年年，且受受政策影影响显著著价格在在07年后后涨幅幅显著著，短短期价价格升升幅积积累一一定泡泡沫。。“泡沫沫化””特征征促使使中央央改变变政策策，要要求稳稳定房房价，，其中保保证商商品房房供给给，可能是是2010年供供求关关系再再度转转换，，形成供供大于于求土地市市场政策面面二级市市场趋势研研判降低存贷款金融利率减免税费、降低房贷首付个人住房贷款利率优惠下浮30％最低首付款比例调整为20％加大保障性住房建设力度进一步鼓励普通商品住房消费支持房地产开发企业积极应对市场变化下调资本金比例逐步控制二套房贷优惠利率营业税征免时限由2年恢复到5年增加普通商品房供给抑制投机上调存款准备金率二套放贷首付4成增加普通住宅用地供给实行差别化税收信贷政策解决中低收入群体住房

降低利利率刺激消消费先行宽宽松逐步从从紧增大供供应抑制投投机政策转转向显显著，，但主主要针针对““泡沫沫”““投机机”的的关注注与打打压增加供供给，，为了了满足足普通通自住住者的的需求求08年年09年年2010年年一级市市场二级市场政策面现状趋势可能增增加商商品房房供应应09年年供不不应求求局面面可能在在2010年逆逆转投资需需求退退潮房价适适度理理性回回归土地供供应放放量地王现现象频频出周期波波动显显著价格升升幅较较大增加普普通房房供应应抑制投投资需需求土地市市场政策面面二级市市场趋势研研判不论从从一级级市场场放量量、二二级市市场周周期波波动、、还是是政策策面转转向看看，2010步步入调调整的的趋势势不可可避免免。适当加加快房房源上上市步步伐，，可能能是目目前房房企正正确的的选择择。一、城城市发发展环环境简简析二、房房地产产市场场趋势势研判判三、区区域市市场趋趋势研研判五、客客户深深入调调研六、地地块分分析七、项项目定定位四、区区域市市场特特征分分析区域规规划区域土土地市市场区域成成交区域发发展趋趋势浦东四四大新新市镇镇之一一浦东唯唯一外外环内内的新新市镇镇规划规规模14.05平方公公里RTKL规划设设计城市绿绿舟，，浦东东的国国际生生态港港创意性性城市市副中中心宜居宜宜业的的复合合型城城市生态型型国际际化社社区高桥镇镇整体体规划划整个新新市镇镇区域域将构构建““一心心、两两轴、、八片片”的的格局局。““一心心”是是指新新市镇镇的中中心，，即洲洲海路路、张张杨北北路交交叉口口附近近及张张杨北北路东东侧楔楔形绿绿地内内的公公共中中心，，包括括行政政办公公、商商务商商业活活动、、文化化娱乐乐、社社会教教育等等多种种功能能；““两轴轴”中中的洲洲海路路轴线线定位位为商商务发发展轴轴线，，是新新市镇镇未来来的产产业脊脊梁，，而定定位为为生活活轴线线的张张杨北北路，，穿越越和连连接了了自南南向北北几个个居住住区以以及新新市镇镇公共共中心心；““八片片”则则包括括高桥桥集镇镇C区区、原原外高高桥经经济园园区、、新市市镇中中心居居住片片区以以及东东沟楔楔形绿绿地等等。超前沿沿的国国际规规划区域规规划区域土土地区域成成交趋势总总结森兰··外高高桥规规划森兰··外高高桥项项目南南至赵赵家沟沟，北北至航航津路路，东东至杨杨高北北路，，西至至张杨杨北路路，总总占地地面积积5.74平方方公里里，分分为商商业区区和居居住区区两大大组团团。森兰商商业区区规划划建筑筑面积积52万平平方米米，分分为时时尚主主题商商业、、五星星级生生态酒酒店、、服务务式公公寓、、总部部办公公基地地和中中西荟荟萃的的环湖湖餐饮饮娱乐乐等。。此外外，140万平平方米米的体体育公公园为为森兰兰商业业区带带来了了活力力与动动感。。森兰兰居住住区规规划建建筑面面积约约100万万平方方米，，以低低密度度公寓寓和别别墅为为主，，拥有有生态态湿地地和水水景，，以及及国际际学校校、餐餐饮、、医疗疗等配配套资资源，，体育育运动动场馆馆的配配套标标准也也是难难以一一见的的顶级级标准准。区域规规划区域土土地区域成成交趋势总总结商业商务区体育园林区国际居住区森兰居居住区区作为为中外外环仅仅存的的大型型生态态居住住社区区净地地，有有望晋晋升成成为继继古北北、碧碧云、、联洋洋之后后的上海第第四大大高尚尚国际际社区区。历年区区域土土地供供应量量区域规规划区域土土地区域成成交趋势总总结从总体体土地地供应应趋势势可以以明显显看出出，整整个浦浦东区区域的的住宅宅土地地供应应处于于萎缩缩阶段段，这这也间间接导导致了了产品品价格格的不不断提提升。。区域规规划区域土土地区域成成交趋势总总结从供应应量看看：浦东以以及外外高桥桥地区区住宅宅整体体呈现现供应应逐步步减少少的态态势,这也与与区域域土地地供应应减少少有关关从成交交量看看：09年的成成交量量基本本回到到了07年的整整体水水平,但受制制于供供应量量的减减少,导致成成交量量供应应有限限。成交价价格看看：从06年至今今，住住宅成成交价价格呈呈现快快速上上涨的的态势势，成成交价价年均均涨幅幅为24%，区域规规划区域土土地区域成成交趋势总总结区域发发展趋趋势研研判区域规规划一级市市场二级市市场总体规规划：：森蓝蓝板块块的定定位规规划指指明了了区域域今后后的发发展目目标,为今今后市市场产产品提提供了了明确确的规规划设设计方方向目前土土地供供应量量有限限，住住宅用用地的的逐步步减少少今后市市场供供应有有限,势必必会造造成成成交价价格水水涨船船高。。一、城城市发发展环环境简简析二、房房地产产市场场趋势势研判判三、区区域市市场趋趋势研研判五、客客户深深入调调研六、地地块分分析七、项项目定定位四、区区域市市场特特征分分析板块对对比价格特特征面积特特征市场个个案同环线线区域域板块块对比比板块对对比价格特特征面积特特征个案分分析特征总总结区域板块代表楼盘板块均价浦东外高桥板块仁恒家园绿地崴廉公寓18000-22000张江板块阳光花城胡姬花园二期17000-25000金桥板块滨江45/三林板块万科新里程尚东国际20000-25000杨浦新江湾城板块上海梦想新江湾城1号作品28000-32000五角场板块创智坊30000虹口凉城板块荣镇新苑25000-30000闸北大宁板块宝华现代城大华阳城贵都35000宝山大华板块大华铂金华府大华梧桐城邦二期20000-25000普陀万里板块大华蓝郡中鹰黑森林（装）达安·春之声24000-28000长征板块金沙雅苑象源丽都25000闵行春申板块春申景城二期玫瑰99江南新苑22000徐汇华泾板块徐汇臻园32000统计时时间：：2010年2月（（均不不含装装修价价格））外高桥桥板块块位于于中外外环板板块低低价区区间，，相邻邻的金金桥板板块、、江湾湾板块块、五五角场场板块块均位位于高高价区区间，，具有有较大大的上上升空空间。。分析：：（1））从外外高桥桥地区区的价价格走走势来来看,09年年年底整整个板板块的的整体体均价价已经经达到到了18000元/㎡。。（2））从历历年的的价格格走势势来看看,整整个板板块的的价格格走向向符合合整体体上涨涨规律律,并并没有有出现现突然然的井井喷上上涨态态势,这也也就表表明了了区域的的价格格态势势较为为理性性和健健康。。板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结分析：（1）区域域板块90㎡以下为为主力成交交户型；（2）房型型110-150㎡舒适性户户型成交稳稳定。板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结年份总成交量110-150平方米所占比例08年189871平方米66176平方米34%09年269729平方米78649平方米31%板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结中冶尚城物业类别住住宅、公公寓建筑类别多多层、小小高层环线位置中中外环间间物业地址启启帆路近近张杨北路路口交通状况轨轨道交通通6号线洲洲海路，翔翔殷路隧道道开盘时间2009-3容积率率1.60绿化率率47%物业费费1.98元/平平方米·月月物业公司上上海华高高物业公司司开发商商上海中中冶新域置置业有限公公司售楼地址启启帆路309号房型面积段推出套数销售套数销售率2//2/186-9299090491.3%3/2/21263%4/2/2142-169411843.9%复式206-2168225.0%合计——1204107389.1%2、户型配配比及去化化（1）项目目90㎡以以下户型为为供应主体体；（2）项目目舒适型三三房销售良良好。板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结3、价格走走势分析该项目由于于在去年淡淡季入市，，采用低价价策略进行行销售，受受整体市场场好转影响响，价格上上涨超过100%，，目前价格格已达22000元元/㎡板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结中冶尚城板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结金地未未来来建筑类别：：多层高高层装修状况：：精装修（（其中高层层TOWNHOUSE根据客客户要求或或毛坯或精精装修交付付）楼层状况：：22栋5层多层（（花园洋房房）、3栋栋14层高高层（高层层TOWNHOUSE）、7栋15层层高层（空空中院馆））所属板块：：外高桥板板块所属商圈：：外高桥桥售楼地址：：张扬北路路2899弄（五洲洲大道口））售楼电话：业管理费费：2.60元/平平方米·月月容积率：1.6绿化率：35%占地面积：：96383平方方米建筑面积：：154212平平方米总户数：1611套套停车位：1025个个交房时间：：2009-12户型配比总套数套数比面积比户型面积1房2厅1卫54.3-65.727017％10.8％82.6423％2.3％2房2厅1卫85.33-89.175947％44.5％3房2厅1卫8921613％12.8％3房2厅2卫114.871087％8.3％4房2厅2卫142.17-153.5521613％21.3％总计1611100％100％项目以小户户型为主，，90平米米以下套数数占80％％，面积占占70.4%板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结1、户型配配比板块对比价格特征面积特征个案分析特征总结3、价格分分析面积总价单价8818521023892002247289195219108818621336902222222该项目于去去年4季度度完成销售售，当时售售价约在18000-20000元/㎡之间，，而目前项项目二手市市场价格在在21000-23000元元/㎡之间间。二手房价格格板块对比价格特征面积特征特征总结受前几年土土地70/90政策限制，，目前在售售项目多以以90㎡以下小户型型为主。从在售项目目较大户型型的销售情情况来看，，改善型房房型也较为为受市场欢欢迎。区域规划市场需求未来以中高高档住宅社社区为主市场将以改改善型、刚刚性需求市市场为主本项目房型型设计可以以改善型需需求为主要要产品诉求求点。一、城市发发展环境简简析二、房地产产市场趋势势研判三、区域市市场趋势研研判六、地块分分析七、项目定定位成交客户分分析四、区域市市场特征分分析五、客户深深入调研本次客户调调研，我们们根据佑威威系统数据据作出的统统计分析。。客户范围针针对外高桥桥区域公寓寓住宅市场场的调研。。调研说明成交客户分分析客群描述【面积需求求】【房型去化化】90~110平米需求量量最大。从从大的范围围看，70~150平米需求基基础都较好好。2房2厅1卫是成交最热热点户型。这这主要是由于于目前产品以以小面积为主主。调研说明成交客户分析析客群描述【单价去化】】1.5万左右是目前前主要去化价价位，但随着着去年市场整整体走高，目目前区域单价价已经达到了了20000以上。【总价去化】】总价在100~200万最为集中。。随着总价提提高，需求者者数量逐渐减减少。调研说明成交客户分析析客群描述上海客户占比比约6成，其次是江江浙客户，合合计占比达到到13%。上海客户中,浦东地区最大大最多，而杨杨浦、虹口、、宝山北部三三区由于交通通便利从而成成为区域外区区客户导入的的主要区域。。上海浙江江苏安徽其它【客户来源】】调研说明成交客户分析析客群描述目录一、城市发展展环境简析二、房地产市市场趋势研判判三、区域市场场趋势研判五、客户深入入调研六、地块分析析地块概况区位环境周边交通SWOT分析析七、项目定位位地块分析四、区域市场场特征分析地块概况区位环境周边交通SWOT分析析项目思路地块名称外高桥镇5街坊P1宗宗地面积79328㎡四至东至经二路，南至纬九路，西至莱阳路，北至纬八路南侧公建用地规划用途住宅容积率≤1.6地块位于浦东东东北部，紧紧邻外高桥保保税区，与东东沟楔形绿地地公园相连。。东至经二路路，南至纬九九路，西至莱莱阳路，北至至纬八路南侧侧公建用地。。地块隶属高高行板块，南南部毗邻金桥桥板块。整个地块较为为平整，大部部分为空地，，仅有少量建建筑需要动拆拆迁。地块西西侧是张扬北北路绿化带，，目前已经基基本成形。地地块南面是莲莲心河，从现现场情况看，，该河道基本本无污染，无无异味。在建浦东绿肺肺深兰绿地，，构建外环线线内最大生态态绿地。面积相当于2个世纪公园园，重现世纪纪公园联动效效应。五洲大道、轨轨道六号线串串联浦江两岸岸，迅速拉近近外高桥与市市中心距离。。新式商业街，，弥补生活配配套不足在建新源恺商商业街，并将将建设开放式式公园、社区区配套服务等等多种商业形形态。教育环境提前前优化证大试验中学学、外高桥中中学、金苹果果中学、世纪纪星双语幼儿儿园、金苹果果双语幼儿园园、东沟幼儿儿园等一批师师资力量雄厚厚的学校已坐坐落，师资力力量日趋强大大。品牌发展商纷纷纷进驻，区区域价值逐渐渐凸现绿地、仁恒等等纷纷进驻，，不仅在产品品规划上实现现了高度的融融合与互补，，也不断提升升着区域的整整体层次。继继高桥、张江江等本地客户户后，大批崇崇尚生活品味味的浦江对岸岸客户也跨江江而至，供需需两旺将成为为外高桥楼市市近一两年内内的主旋律。。板块潜力凸显显区域价值外高桥更甚于于三林、杨浦浦的便捷交通通、舒适环境境等，“多赢赢”魅力已非非常明显。可可以预见，未未来的外高桥桥极有可能重重现今日杨浦浦、三林的辉辉煌，且有过过之而无不及及。4大规划2大发展升级区域价值值地块概况区位环境周边交通SWOT分析析项目思路本案地块概况区位环境周边交通SWOT分析析项目思路周边配套：中小学：高行行中学、金苹苹果学校、福福山外国语小小学（外地人及本本地人都可就就近免试入学学）综合商场：联联华超市、农农工商、易初初莲花、家乐乐福

幼稚园园：东沟、小小博士银银行：农业银银行

邮局：：高东邮电局局

医院：：市七医院、、长海医院其其他：文化化艺术中心、、体育公园、、sunpark绿地五洲大道站外高桥保税区站洲海路站世纪大道站陆家嘴站张江高科站6号线2号线本案交通状况：6号线五洲大大道站、东周周线，610地块概况区位环境周边交通SWOT分析析项目思路Sstrength优势开发商品牌新镇中心，未未来景观、配配套区域最佳佳风格调性跳脱脱产品力极具竞竞争力Wweakness劣劣势项目体量与大大盘有差距周边面貌与生生态环境不足足目前配套匮乏乏Oopportunity机会会市场转暖，需需求放大新市镇规划前前景与人口导导入区域辐射范围围大轨道线即将开开通Tthreat威胁胁区位认可度不不足生态环境存在在误解区域面貌改善善缓慢区域未来供应应量大同质竞争激烈烈地块概况区位环境周边交通SWOT分析析项目思路从地块环境条条件/地块指指标：看项目目定位思路区位条件：森蓝国际生活活区规划,今今后发展潜力力巨大地块条件：地块平整，利利于总体规划划交通条件：轨道交通大大大改善出行，，高速道路通通达性好地块指标：产品选择丰富富,有利于打打造高尚产品品周边配套：未来配套逐步步完善通过借势与包包装，项目具具备打造中高高端住宅物业业的条件地块概况区位环境周边交通SWOT分析析项目思路目录一、城市发展展环境简析二、房地产市市场趋势研判判三、区域市场场趋势研判五、客户深入入调研六、地块分析析七、项目定位位四、区域市场场特征分析市场总结项目定位客群定位区域规划房地产发展趋势区域市场特征项目地块条件件及周边环境境较好，而低低密度住宅社社区（中高端端住宅产品））是目前市场所空白。。地块条件区域将成为着着力打造“第第四大国际生生活社区”房地产市场周周期波动明显显，2010年将迎来房房产市场新一一轮调整周期期产品基本以公公寓住宅为主主，客源需求求特性为刚性性居住需求与与改善型居住住需求共存，且有向改改善型需求演演变的特征市场总结项目定位客群定位市场总结项目定位客群定位总体定位外高桥宜居社社区

创新型型中高档住宅宅项目交通动线导入入客源金桥高行五角场中环线外环线内环线外高桥陆家嘴张江五角场城市副副中心金桥出口加工工区外高桥港区张江高科技园园区小陆家嘴金融融区市场总结项目定位客群定位客源行业特征征产业区域主导产业主要年龄层次陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁张江生物医药、集成电路、软件30-40岁五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业25-35岁特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁市场总结项目定位客群定位客源购买力分分析税后年收入税后月收入月还款（月收入50%，30年）总价承受力首付（3成）客源置业次数5-6万4000-5000元2000-2500元47-63万14-19万一次置业10-18万8000-15000元4000-7500元93-194万28-58万一次置业为主，二次置业为辅税后年收入税后月收入月还款（月收入40%，30年）总价承受力首付（3成）客源特征20-25万16000-20000元6400-8000元141-200万42-60万二次置业为主，一次置业为辅25-30万20000-25000元8000-10000元200-267万60-80万二次置业为主30-50万25000-41000元10000-16400元267-437万80-131万二次置业为主50-80万41000-67000元16400-26800元437－677万131-200万二次置业为主80万以上67000元以上26800元以上677万以上200万以上二次置业以上目标客源目标客源市场总结项目定位客群定位客源属性分析析产业区域主导产业主要年龄层次普通职工平均收入中级管理人员收入高级管理人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁5-6万12-16万30万以上张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业25-35岁5-8万12-20万30万以上特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁一次置业一次置业居多，部分二次置业者二次置业为主市场总结项目定位客群定位目标客源圈定定核心客户：浦东金桥、外外高桥产业区区自住客源重点客户：高行本地改善善性客源浦东其它区域域自住客源杨浦、虹口、、闸北区域自自住客源游离客户：其它区域自住住客源外来首次置业业客源纯投资客源市场总结项目定位客群定位第二部分产产品篇一、策略前思思考二、概念定性性三、策略系统统落地四、价值构造造外高桥核心化化+国际社区+中高端需求极化/高端定定位策略前思考[资源豪宅]黄浦江/佘佘山的资源型型产黄浦江：时间间沉淀的文脉脉，空间堆砌砌的繁华，唯一一性的价值高高地佘山：不不可复制制山景，在城城市回归自然权利，排排他性低密豪豪宅[类型豪宅]赵巷或其他他板块的城市市联排城市联排：别别墅，终极居居住梦想的落落实城市，显贵于于人心态的满满足城市豪宅，价价值独城社区形态创造造=〉生活活方式营造户型空间创新新=〉空间间体验升级支持系统创新新=〉配套套设施创新站在城市的高高度，创造第第三种豪宅策略前思考一、策略前思思考二、概念定性性三、策略系统统落地四、价值构造造豪宅必定依赖赖于便利指数数、人文指数数或自然指数数中任何一项项大的地段；；顶级豪宅依赖赖于自然指数数，城市豪宅宅偏重于便利利指数和人文文指数，即前前者坐落于近近郊，后者集集中在城市的的经济中心区区域；城市住宅价格格由高至低的的排序通常是是：城市核心心区域（便利利指数＋人文文指数）→新开发城区（（潜在便利指指数）→旅游风景区（（人文指数＋＋自然指数））→工业区→郊区（自然指指数），在动动态市场中低低价区的价格格向临近的高高价区流动，，一旦逼近即即遭遇瓶颈。。片区、地段指指数价格指数城市顶级豪宅宅的价格体系系可以脱离城城市价格体系系；城市高端豪宅宅的价格在城城市平均价格格的4倍或以上；城市主流豪宅宅的价格在城城市平均价格格的2-3倍。城市及阶段指指数城市中高密度度豪宅多出现现在一二线及及辐射外围型型城市；出现的时机在在于高速发展展及成熟阶段段;何为豪宅———“城市豪宅宅”的城市、、价格、地段段指数条件标准自然资源为市场所认同的自然景观、生态环境地块资源容积率较低，区域发展潜力巨大，交通便捷人文资源市级高规格人文设施较密集的区域环境城市资源现有或规划中的市级商业、行政、商务中心品牌资源品牌开发商土地属性生态港城，国际化社区[产品定性]城市豪宅国际社区级项项目，瞄准中中高端客户[项目定性]价值独城概念定性一、策略前思思考二、概念定性性三、策略系统统落地四、价值构造造关键问题1.6容积率率拆分可能，，什么才是最最适合本案的的？建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.6—1.81.8—2.02.0—2.218层高层2.2—2.52.5—2.72.7—3.2纯物业类型的的容积率指标标可实现度策略方向一填补/填填补城市公寓寓与城市联排排之间的总价价空白[策略切入]纯粹中大户户型切入市场场供需缺口，，与城市类别别墅保持总价价差距容积率的概念念拆分物业类型容积率用地面积建筑面积密度11层小高层1.67832812592525%公共配套

10001000

合计1.67932812692525%户型配比90-100（紧凑房型）15%100-125（小三房、大二房）20%125-145（主力三房）45%＞145（复式、纯粹平层）20%小计100%案例参考-仁仁恒河滨占地面积约为为31.6万平方方米，规划划总建筑面积积约72万万平方米，，其中一、二二期规划建建筑面积约49万平平方米，规划划容积率为2.3，，规划绿地率率约为43％，规划划地下机动车车停车位约2100个个。分三期期开发，洋泾泾港以南是第第一、二期，，洋泾港以北北为第三期。。小区内采取取人车分流，，并有天然景景观河道“洋洋泾港”穿越越而过。规划划中一、二期期共有25幢26～32层高层全全装修住宅楼楼（部分为酒酒店式公寓））。建筑面积积（每套）：：约90m2、125m2、、130m2、160m2、205m2、275m2等等拟建户型型：2房2厅1卫、3房2厅2卫卫、4房2厅厅2卫、4房房2厅3卫至至6房2厅4卫不等。策略方向二跳出/创创造跳跃定价价[策略切入]以多种物业业形态组合，，实现土地的的最大溢值容积率的概念念拆分物业类型容积率用地面积建筑面积比例密度叠加别墅0.8180001440012%28%11层小高层1.6400006400052%25%18层高层2.2203284472236%22%公共配套1.0100010001%

合计1.679328124122100%25%户型配比90-100（紧凑房型）15%100-125（小三房、大二房）25%125-145（主力三房）30%150-200（复式、叠加别墅）30%小计100%占地12.2万平方米，，总建筑面积积16.4万万平方米，容容积率1.35；由21幢多层层花园洋房、、6＋1电梯梯房，8幢小小高层，叠加加别墅5幢，，联排别墅4幢，双拼别别墅2幢等组组成，共计975套；建筑面积比例例多层：小高高层：叠加：：联排：别墅墅约50：25：15：：8：2案例参考-金金地格林春岸岸阳光房两层挑高对翻翻阳台和精致致阳光房，保保证每一个房房间的自然采采光、通风；；户型方正合合理，功能齐齐备，拒绝异异型和浪费；；赠送空间让渡价值，把把最大的价值值留给消费者者，空中花园园及阳光房的的户型，在销销售时均只视视作原面积的的1/2，给给住户带来经经济；挑高花园奇偶阳台带来来6米挑高景景观露台设计计手法，把更更多的清风阳阳光引入室内内，极大提升升居住的舒适适感，为业主主带来生活品品质的飞跃。。户型价值创造造可拆卸飘窗2.2米可拆除窗未落地，不不计入建筑面积，但室内内空间却有所扩大，窗台台可以小坐，可以摆放放陈设，也可以通过焦距距调整成为梳妆台或写字字台，具有很大的使用价价值凸窗窗台客户户可根据需要拆卸，增加加房间的进深，增加使用用面积（4、、5平米以上）。利用落地凸窗窗的特性，设设置步入式阳阳台。模糊的的阳台同房间间区分。步入入式阳台的设设置可根据使使用者的喜好好选择安装，，抛弃传统的的居家模式。。同时阳台封闭闭，也可增加加实际使用面面积。步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台50cm60cm25cm步入式阳台可是实际使用用面积增加10-20%挑空阳台面积积不计，可大大幅度增加住住户使用面积积挑空阳台面积积不计，可大大幅度增加住住户使用面积积挑空阳台入户花园以入户花园为为特色，既改善了不规则则平面对户型的影响，又又为户内外提供了一个过过渡性空间，也适合会会客、小憩、绿化等多多种功能的使用，丰富了了居民的生活内容根据使用需要要，入户花园可变为房间间使用，使用面积增加一一半入户花园可变变房间主打卖点：丰丰富室外空间间入户花园设计计体现品质生生活室外空间丰富富，大量赠送送面积明厨明卫主打卖点：阳阳光房赠送层高2.19米阳光光房动线清晰，空空间利用极尽尽其能主打卖点：2+X可变空空间户型设计利用用率高，空间间变化性大室外空间丰富富[大气、沉沉稳、贵气之之立面塑造品品质]创新ART-DECO风风格演绎，诠诠释新古典主主义之大气，，彰显哥特式式建筑精神之之内涵尊贵化立面关键词:细细节品质质华丽精致亲亲密奢华华由于本项目的的一期以多层层为主,建筑筑体量不大，，如果遵循以以往西方园林林的塑造手法法，过于宏大大的尺度要求求和本项目的的尺度感并不不契合。在此此前提下，建建议本项目的的景观风格采采用西式园林林中精致化的的走向，与建建筑风格相统统一协调，体体现与建筑本本身的融合，，注重节点的的营造和人性性化的接触。。园与林细节品质华丽精致亲亲密奢华华一、策略前思思考二、概念定性性三、策略系统统落地四、价值构造造依靠高品质、、出位的规划划建筑设计实实现产品创新新价值凭借高档、高高科技含量的的建材、设备备设施创造产产品价值通过高配置的的社区配套设设施提升项目目价值实现产品价值值的三种方式式豪华会所现代气息，简简洁明了的线线条气派大堂棕榈泉规划依靠高品质、、出位的规划划建筑设计实实现产品创新新价值欧洲居住标准准，新风系统统、LOW-E玻璃、外外墙保温、地地板热辐射采采暖等科技住住宅八大子系系统整体规划外部看板裸体样板间凭借高档、高高科技含量的的建材、设备备设施创造产产品价值通过高配置的的社区配套设设施提升项目目价值精装修风情商业五星级酒店会会所星级酒店式公公寓常见的特别的户型设置设计者标签多是大师或品牌设计院作品。户型设计的领先性和创造性如中信红树湾的空中庭院。户型：可能的特别功能区（与普通住宅）藏书房；艺术品收藏室；台球室、茶室、音响或影像厅等私家泳池户型：可能的差别（与普通住宅）大门厅；双客厅；超大主客厅；双餐厅；双厨房；私密会客厅；超大主卧室；男女主人独立衣帽间及浴室；超大主浴室；独立化妆间；四套以上客房及浴室；蒸汽房；超大露台；佣人房；常见的产品特特色-更多的的个性,引导导和体验富有有后的生活方方式:常见的特别的设备设置配套:顶端会所、五星级酒店高尔夫、网球场顶端商业配套室内外恒温游泳池；产品细节：私家车道、豪华大堂、车道遮阳、生态车库等全玻璃围墙；阳光SPA水疗池；主人电梯；智能系统：中央背景音乐系统；全方位远程遥控系统；中央吸尘系统；中央空气净化系统；周界防范系统；艺术品安全监控系统常见的产品特特色-更多的的个性,引导导和体验富有有后的生活方方式:价值测算中冶尚城金地未未来根据中冶尚城城与金地未未未来的价格走走势推断，如如目前金地未未未来仍有公公寓住宅在售售，则推导售售价约为24030元元/㎡。公寓住宅1、、市市场场比比较较法法由于于目目前前项项目目周周边边仅仅中中冶冶尚尚城城在在售售，，而而金金地地未未未未来来已已经经在在去去年年完完成成销销售售，，则则需需通通过过市市场场上上涨涨规规划划预预测测目目前前其其新新房房价价格格设置因素未未来中冶尚城本案区位属性项目位置555居住氛围555自然环境545升值潜力445产品属性产品品质445产品户型445园林规划545社区配套555外延属性交通规划555发展商品牌655附加值545综合评判55

未未来中冶尚城本项目当前售价2403022075——价格指数534955本案价格24857通过过市市场场比比较较法法得得出出本本项项目目公公寓寓住住宅宅目目前前的的市市场场价价格格约约为为25000-26000元元/㎡㎡之之间间。。2、、二二手手市市场场推推导导法法面积总价单价8818521023892002247289195219108818621336902222222金地地未未未未来来根据据金金地地未未未未来来目目前前二二手手公公寓寓价价格格来来看看，，均均价价主主要要集集中中在在21000-23000元元/㎡㎡之之间间，，考考虑虑到到二二手手住住宅宅与与新新房房之之间间约约15%的的差差价价则则推推导导价价格格约约在在24150——26450元/㎡㎡。。市场场比比较较法法定定价价：：24857元元/平平方方米米二手手房房推推导导定定价价：：24150-26450元元/平平方方米米据此此推推断断本本项项目目目目前前阶阶段段公公寓寓售售价价约约为为24000————26000元元/平平方方米米由于于区区域域缺缺乏乏叠叠加加产产品品，，参参考考一一般般区区域域叠叠加加类类产产品品高高于于公公寓寓类类产产品品约约25%，，则则30000-33000元元/㎡㎡之之间间。。谢谢谢！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。2022/12/252022/12/25Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/252022/12/252022/12/2512/25/20223:57:42AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/252022/12/252022/12/25Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。2022/12/252022/12/252022/12/25