某住宅项目物业前期顾问、筹备期及后期物业管理合同

---乙方将为该物业建立独立之物业管理账户，乙方根据季度、年度预算可直接支配该等账户一切开销事宜；乙方将于每月提交甲方有关该等收支的财务报表。在不违反预算和遵循本合同前提下，甲方须审核管理费收支情况。乙方须进行的会计工作包括：•发出缴款通知书予该物业各业户，并收取各业户之缴费并存入乙方为物业所特设之管理账户；并由乙方向业户提交正式财务发票；由管理账户支付所有管理开支款项；使用按本合同所需而由乙方为该物业开设之管理账户，作为该物业管理收入或支出款项之用，包括定期检查账户结余，以确保维持足够款项，应付管理支出项目；乙方将每月核对空置单元面积和管理费金额。甲方在收得乙方缴费通知书后，应及时支付管理费，以保障物业管理工作能顺利进行。乙方将设立独立账户保存该物业各业户装修管理押金及预收款项。关于本项目物业管理费押金收取标准及方式事宜，由甲、乙双方另行商议。物业管理费由业户按其购买物业的建筑面积预先交纳，最终金额以实测建筑面积为准，于实测数据出具后统一结算，具体标准如下：住宅物业费：人民币—元/月•平方米。商业物业费：人民币—元/月•平方米。乙方可根据市场物价指数及开支情况，经甲方批准后，调整上述物业管理费。5.2.7在不违反适时调整的法律、法规和北京市的地方规章的前提下，物业管理费主要但不限于以下开支：管理服务人员的招聘、工资、社会保险和按规定提取的福利费及解聘费用及根据国家规定的福利保险等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、能源及维护费用；5.2.7.3物业管理区域清洁卫生费用；5.2.7.4物业管理区域绿化养护费用；5.2.7.5物业管理区域秩序维护费用；5.2.7.6办公费用及法律诉讼、审计费用；5.2.7.7物业管理企业固定资产折旧、税金物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用及其它相关保险；该项目公共区域的给排水、供暖、制冷费用；5.2.7.10物业管理酬金；其他有关物业管理开支及业主临时规约中载明费用。物业管理费应全部用于本合同约定的支出。物业服务支出年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；物业服务支出年度结算后不足部分，由全体业户共同承担，乙方不予承担。乙方应向全体业户公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年1次向全体业户公布物业服务资金的收支情况。甲方可以审查物业管理费的使用状况，乙方应予以配合。5.3维护管理乙方将编制短期及长期修缮工作计划，建立机电设备维护之标准及品质定位，并备有各类设备的保养报表达至特定之效果。按甲方交接各类设备设施类型甄选适合之保养承包商处理定期大型之维修保养计划，各项计划将由乙方准备工程细则并通过甄选程序，选定合适厂商。5.4清洁及安全管理乙方将根据预算标准，制定清洁服务计划及安排日常清洁工作。乙方将开展物业管理之公共秩序维护工作,并根据现场情况制定保安人员岗位、巡逻路线及保安方案。5.5管理报告乙方将向甲方提供每月物业管理之工作报告，包括但不限于管理处月度工作计划执行情况、重大投诉跟进情况、工程维修保养等。单个业户可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。停车场的经营与管理乙方提供停车场管理服务，停车场收费分别采取以下方式：停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，乙方收取停车场管理费，业户和物业使用人有优先使用权。停车场属于业户所有的、委托乙方实施管理的，乙方收取停车场管理费。停车场临时停车执行北京市相关收费标准。乙方可根据北京物价指数调整车位管理费。甲方须配合乙方提供所需申办停车场经营手续资料后，由乙方办理申请手续。第6条【**项目】前期物业顾问、启动期物业服务酬金、物业管理委托服务酬金及付款方式前期物业管理顾问服务费：前期物业管理顾问服务费：从2010年月日起至2011年月日止，共计个月，每月人民币万元整/月（RMB0,000元/月）。前期物业管理顾问管理服务费总额人民币为万元整（RMB0,000元）。支付方式见6.1.1条。付款方式前期物业管理顾问服务费具体支付方式如下：甲方于合同生效后5日内支付物业管理顾问服务费人民币万元整（RMB0,000元）予乙方；6.1.1.2甲方于2010年月日前支付物业管理顾问服务费人民币万元整（RMB0,000元）予乙方；6.1.1.3甲方于2010年月日前支付物业管理顾问服务费人民币万元整（RMB0,000元）予乙方；6.1.1.4乙方应按中国有关税收法律法规提供税务发票。驻场顾问及相关费用乙方于合同签署生效后，将根据甲方要求时间（需提前30天书面通知）委派一名驻场顾问于合同期内长驻项目现场，协助甲方开展顾问工作。6.1.3.1驻场物业顾问其费用为每月人民币元（RMB,000元/月），含其首年薪金及福利费用,不含双薪及加班工资，双薪由甲方根据其驻场期间表现另行支付，加班工资根据加班情况支付；开发商另需提供驻场顾问必要的办公条件（包括办公区域、办公家具及电脑、电话）。驻场顾问费用支付方式：甲方需于驻场顾问到职后五日内向乙方支付本季度驻场顾问费用予乙方,以后每季度首五日支付当季驻场顾问费用予乙方。在乙方派驻驻场顾问期间,如甲方不满意乙方派驻之驻场顾问的工作,可直接向乙方负责本项目的北京总部物业经理要求进行工作改进,若确属不能胜任可向乙方提出更换乙方在接到更换通知后15日内更换驻场顾问,但上述情况不影响本合同执行。如甲方须推迟派驻驻场顾问日期,甲方可以以书面形式在派驻日期前30日书面通知乙方。6.1.3.5驻场顾问因个人原因离职的,不影响本合同其他条款的执行。物业管理启动阶段物业管理服务期限及酬金6.2.1本项目启动期由物业入伙前六个月（暂定为—,）起至物业入伙日止（暂定为—，以实际甲方发出首份业户通知书之日起计），启动期物业服务酬金为：人民币_元/月。由甲方于启动期前15日内向乙方支付启动期物业服务酬金。如遇工程延误导致入住延期,乙方同意顺延启动期物业管理工作,并按人民币元/月由甲方向乙方支付,时间为开始运营计算。6.2.2物业管理启动费：乙方将于_年_月—日前提交物业管理启动费预算供甲方审阅，甲方批准后，应最迟在—年_月_日或按实际启动期前按照预算把该物业管理启动费按月首五日内拨款予乙方以便于乙方安排启动期工作包括但不限于管理人员到位及管理物品购置等。启动期内所产生之一切与该物业管理相关之各项开支均为启动费支出，启动期间费用如有任何调整，则乙方应及时将调整原因及调整后预算书面呈报甲方审批，新预算批准前，甲方仍应执行原预算。如遇甲方未能按时支付启动费用于乙方已导致管理工作不能及时启动，甲方同意乙方不因此承担责任并承担有此给乙方造成的损失。物业管理服务期限及酬金乙方提供甲方为期24个月的物业管理服务，其物业管理服务酬金标准为：每月人民币万元整（RMB元/月）。乙方于物业入伙之日起每月十日前从物业管理账户中直接划拨。如遇该物业管理账户未建立或不足时，则由甲方向乙方直接支付。第7条关于使用“北京高力国际物业服务有限公司”名称及标识规定甲方在履行本合同情况下可使用“北京高力国际物业服务有限公司”名称、标牌及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）做本物业相关的所有宣传推广之用，在宣传推广的资料中不得有损乙方企业形象的文字出现，以维护乙方的声誉。第8条双方责任与义务甲方责任：甲方应按本合同约定之时间及金额，支付乙方管理酬金及相关费用，如甲方无故未履行支付合同约定金额的义务超过壹个月，则乙方有权终止合同，且甲方须赔偿有关因终止合同所产生费用及支付乙方损失。甲方应在合同期内对乙方的工作给予支持与配合，以保证乙方工作的顺利进行。甲方应及时签收乙方提供的符合甲方要求的物业管理顾问工作报告、管理建议等文件。甲方有权审核乙方提供的工作计划、工作报告、建议书等。甲方为乙方提供的物业管理技术负有严守商业机密的义务，此处所称机密仅限于上述项目乙方提供的所有书面的物业管理计划、规划、制度、培训课程、会议记录、技术资料、应变办法、合同金额等。如遇该物业管理账户不足支付开支的，则由甲方应于接获乙方提出的请款申请后立即每月首七日内支付物业管理账户不足部分之款项，以确保物业管理之各项正常运作。乙方所提供的与完成本合同项下工作有关的资料的所有权和涉及的著作权等知识产权的所有权属于乙方，甲方拥有该等资料和知识产权的使用权，可以用于与该物业有关的联系和审批等工作，但在未获得乙方的书面同意的前提下，甲方不应将该等资料和知识产权用于甲方的其他项目或交给第三方使用。甲方按时签收乙方提供的物业管理工作报告、管理建议等文件，。在物业管理服务期内，在乙方无违约的情况下，如甲方单方提出终止本合同，则乙方将按照中华人民共和国《劳动法》的有关规定执行，因此牵涉的一切费用包括员工赔偿解聘费用、外判商服务费用及因此产生的违约责任由甲方负责，并支付乙方赔偿费用。甲方保证该物业是符合政府颁布之物业工程验收标准及销售合同中各项条款之约定。如有任何遗漏工作或配套设施、设备所牵及整改、维修费用由甲方负责支付。甲方可以将整改、维修义务委托乙方履行，甲方承担实际发生的整改费用。如甲方未移交相关工作，则乙方不承担因相关设施设备瑕疵所造成的损失和责任。8.1.11甲方应保证该物业具有物业管理用房，并可提供乙方免费使用，面积不得少于—平方米，含物业办公室、接待中心、库房、员工宿舍。其相关装修及能源费用在启动期由甲方支付，在物业管理运作阶段，则从物业管理账户中列支。甲方须协助乙方跟进承包商遗漏工程，如承包商未能按验收规范完成遗漏工程，有关该修复遗漏工程的相关费用，在甲方协助下由相关承包商承担。乙方代表甲方具体办理与承包商的洽商、谈判、主张、追索等各种相关事宜。如因项目工程质量问题及承包商遗漏工程导致的业主拒缴物业管理费，则应由甲方负责先支付该部分的物业管理费用。因甲方承诺收取该物业任何单元业户的物业管理费标准低于本合同5.2.6约定之物业管理费标准时，甲方必须负责代付差额部分，并须于每月首五日内支付乙方当期物业管理费的差额部分。8.1.15甲方同意入住后乙方可根据情况使用乙方物业管理及财务系统（Buildfilio及Yardi）以支持日常管理工作。甲方同意乙方使用乙方统一服装样式及公共区域标识，以树立项目管理形象。交付后，若电费收费标准为非民用电费，即临时用电费用或施工用电费用，业主因此产生纠纷，拒绝交纳超出民用电费用部分的金额，则该部分金额由甲方负责补足8.1.18甲方应保证本项目的实际可收取物业管理费的面积不少于平方米，甲方同意如实测收取物业管理费面积少于本合同所载的销售面积，因此导致管理费收入差额部分由甲方每月支付乙方，以支持项目运作。8.1.19甲方须负责会所运营及管理费用，会所费用不从物业管理帐户中支付。8.2乙方责任：乙方应按本合同负责对该物业管理方面之建议、指导、各项管理与服务及培训，提供有关物业管理技术，以保证物业管理质量。在履行本合同的过程中，如发现物业管理问题，应及时给甲方出具解决问题的可行的书面报告。非经甲方书面同意，乙方不得以任何方式出让或转让其在本合同中所有的权利和义务。乙方承诺保守甲方的有关本物业的所有的商业秘密，在本合同履行期限内，非经甲方书面同意，乙方不得将有关资料擅自公开或泄露给他人；非经甲方同意，不得将工作过程中的任何有关本物业的资料使用于本合同外的其他任何用途。乙方按本合同约定向甲方提供物业管理顾问服务时,应最大可能的维护甲方利益，避免因乙方原因造成甲方损失，接受甲方与政府相关职能部门之监督。驻场顾问负责合同内的驻场顾问工作，并应在每月30日前向甲方提供当月顾问工作报告及顾问工作计划,针对项目情况、管理问题及时提供现场顾问建议。驻场顾问有义务接受甲方赋予的管理权利（财务权除外），并尽职尽责开展工作。乙方在履行本合同时,还应当遵守国家及地方相关物业管理法律法规标准规范等,向该物业及业户提供的物业管理服务范围、标准等应当符合其要求。物业管理服务期乙方应达到的服务标准：在本项目硬件质量达到使用标准的情况下，乙方应达到以下服务标准：保证项目建筑及电梯、供水、供电、消防设备完好率99%；保证项目外观完好整洁，无落贴乱画现象；•保证项目园区清洁满意度90%以上；•保证绿化率95%以上；•保证道路、排水、明沟、暗沟完好率95%以上；•保证楼内垃圾清理每日一次；•业主及物业使用人综合标准满意率达到80%以上，无重大火灾事故和因管理责任造成的•重大刑事案件，无因管理责任造成的重大工伤事故；员工培训合格率不低于98%，管理层员工和特殊工种持证上岗率100%，员工严重违纪•率低于1%；房屋零修及时率98%以上，零修合格率100%；•投诉处理及时率90%，投诉处理客户满意率90%；•乙方有为甲方保守该物业之相关商业机密之义务。乙方应妥善保管甲方移交给乙方有关该物业的全部工程图纸、管理资料及原始凭证该物业管理账户资金完全用于该物业管理服务，不允许挪作他用。乙方收取各业户之物业管理费,其面积以实测建筑面积为准。第9条违约责任甲方违反本合同第8.1.1和8.1.6条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容，由甲方赔偿由此给业户和乙方造成的损失。甲方违反本合同第5.2.6款的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按银行同期存款利息的标准向乙方支付违约金。甲方违反本合同第8.1.10条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业户、物业使用人可以向甲方报修，报修后由甲方或甲方委托一方进行修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。如在本合同期限内乙方不履行或迟延履行本合同规定的服务内容，则甲方可以书面通知形式，要求乙方在合理时间内完成或修正该服务。如乙方在该期限内仍未完成有关服务或仍未做出修正及履行，造成未能完成规定管理服务目标，则甲方有权书面提前30天通知乙方要求解除本合同。在下列情况下，乙方不须负责任何责任及赔偿：因不可抗力或政府行为导致物业管理服务中断的；乙方已尽充分的谨慎注意义务并采取合理措施履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵或工程质量造成损失的；因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业户和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；其它非乙方责任造成的损失。出现以上情况给甲方或业户造成经济损失的，应由当事人依据相关法律规定向有关方直接处理，乙方应当予以协助。第10条合同终止事由本合同期满前两个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，本合同于期满时自动终止，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业，唯根据劳动法所产生员工解聘及赔偿费用及日常外判商费用由物业管理账户支付。本合同终止时，甲、乙双方应对本合同期内所有债权债务应于审计后结算，审计费用由物业管理帐户支付，同时乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等完整地移交给甲方或新物业管理公司。在本合同有效期限内，如遇业主委员会成立并且与新任管理企业订立有效管理合同替代乙方时，则本合同将于业主委员会给予乙方30天书面通知时自动终止。乙方因管理本物业所产生之相关费用，将于本物业管理账户中支付。如甲方承诺的有关该物业的软、硬件及管理费用不能及时到位，以至影响乙方的管理服务，乙方将以书面形式通知甲方，如在20天内甲方仍无整改，则乙方将提前一个月以书面形式通知甲方终止本合同。而乙方为履行物业管理责任，所代为选择之专业承包商产生之服务费用以及为该物业所聘用之员工的解聘及赔偿费用，由甲方支付。第11条争议解决凡因在履行本合同所发生之或与本合同有关之一切争议，双方应协商解决，协商不成，双方任何一方均有权向本物业所在地人民法院提出诉讼。本合同一方对另一方之任何违约及延误行为给予之任何内容、宽限或延缓行使根据本合同享有之权利，不能视为该方对其权利之放弃，亦不能损害、影响或限制该方依据本合同和中国有关法律、法规应享有的一切权利而单独或部分行使本合同项下的任何权利或补救办法。第12条通知与送达以本合同为目的或与之相关之任何通知均以亲自递交，邮资已付之挂号邮件、特快专递服务或传真发至如下联络方式，否则不发生效力。如果拟接