X年综合型滨海新城项目商业策划案资料课件

临港新元社区商业策略构思临港新元社区商业策划案上海德普置业有限公司2013年1月蒙讯而烽跪葡兹猪土戚川荐玛釜咱忱速递秤岗二锨玻柜侯帜尝救带蚊泰掩X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案临港新元社区商业策略构思临港新元社区商业策划案上海德普置业有德普，新城镇商业理念领航者未心痪坛碟铆货咽怕雪抒亨瑰陌勿缨当神格弃搓宫欧吹尘忻鸿枝汁抵险良X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案德普，新城镇未心痪坛碟铆货咽怕雪抒亨瑰陌勿缨当神格弃搓宫欧吹市场调研1临港新城走进泥城项目分析睬撰糊光象最颅谍冉菜币信钢渊听对菌铂骸斋超颇唯穷庄治命河琴遭朝组X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案市场调研1临港新城睬撰糊光象最颅谍冉菜币信钢渊听对菌铂骸斋超21世纪，发展的中国将以全新姿态出现在世界经济舞台上。上海，这个以港兴市，并在一个多世纪里引领中国经济发展潮流的城市，将在新的历史机遇中再度成为中国走向世界的前沿。国际航运中心的发展蓝图，成就一个以海洋为背景的世纪之城—临港新城，一个承载着上海新世纪梦想的未来城市，在东海之滨巍然崛起.......临港新城依托得天独厚的“两港”优势，构筑了“依托两港，辐射华东，服务全国，面向世界”，集海运、空运、内河航运、高速公路、铁路为一体的“五龙汇聚”式的立体交通枢纽，国内、国际时空瞬间切换。航空——距离浦东国际机场仅25公里高速公路——A2、A30、两港大道便捷地连接江浙沪的跨省市高速公路网铁路——浦东铁路临港段已竣工内航运河——长江、黄浦江近距离沟通长三角内河航运网络轨道交通——规划11号线、低速磁悬浮快速连接市中心海运——东海大桥联通洋山深水港，距国际远洋航线仅百余公里躺囊并唾菌觉质犬拽吃班材艘呸锤兵电柿僻锡谅涤让钱卒獭彩悉井延猫莫X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案21世纪，发展的中国将以全新姿态出现在世界经济舞台上。航空—90年代看浦东，21世纪看临港临港新城定位上海城市辅城，上海市政府耗资1800亿打造全新临港城,使其成为具备产业支撑的综合型滨海新城；临港新城新城功能定位陨未虾泅吉催乓尉张世扭意众秩傅寐遥炔饶句讽他江灭恳签腊囚僻拱化霜X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案90年代看浦东，21世纪看临港临港新城新城功能定位陨未虾泅吉5个功能区：由奉贤园区、重装备产业区、物流园区、主产业区、综合区5个功能区域组成的临港新城；四大港口：作为上海市的金尖角。这里将以滴水湖为中心，建成上海临港新城。“临港”不仅是临洋山深水港，辖区内有洋山深水港，芦潮港，老港（大治港），白龙港四大港口，还要与浦东机场这个航空港相接。最终建成的临港新城，将是空运、海运、铁路和高速公路运输都很便利的现代城市；

主城区

集制造、物流、教育、城市生活等功能为一体的综合性产业新城本案临港新城新城概况及规划辱醒宰套柄朵觉撅船扁汕这伶扔党坤醋局近针孝菜榜培饲卑逮贸蝎脖直溜X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案5个功能区：主城区集制造、物流、教育、城市生活临港泥城苑绿地领港1天地临港蓝色城邦临港海滨国际花园保利蔚蓝林语滴水湖新苑公租房基地泥城镇居住区芦潮港居住区主城区居住区临港新城目前有三个集中居住区，分别为“泥城镇居住区”、“芦潮港镇居住区”和“主城区居住区”，总居住人口约28万人，占整个临港板块的74%其中泥城镇居住区位于两大产业区板块之间，拥有多个住宅小区，规划有200万方的公租房项目一期已经全面启动，将是临港人口密度最高的居住区。本项目位于泥城镇居住区的核心位置，是临港新城最具商业潜力和价值的黄金地域本项目临港新城新城人口及规划努情澎漠犯于较素根唁蹈窄窗蔚蚤熊品贼鸿掉怎嘴打铱镣证藉嘶吠拭不谷X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案临港泥城苑绿地领港1天地临港蓝临港海滨国际花园保利蔚蓝林语滴泥城镇是临港四大分城区之一，全镇61.5平方公里；自2004年临港开放建设以来，累计腾地33.23平方公里，占全镇区域面积54%，动迁企业124家；到2010年初步形成城市布局，人口规模从现状的6万增加到8万人；2011年到2020年后10年间，人口规模达到10多万人；由于紧邻洋山国际深水港，泥城区位优势日益凸显，成为经济发展的一方宝地。2007年，全镇完成国内生产总值13.3亿元，镇级财政收入达到1.44亿元，实现税收收入3.1亿元。走进泥城泥城总体概况练豹齐绞嚣懈骇胺忌仙详火泡穗抽眼收荔谚诬狄蛊允艾律槽庙绒詹气吃舰X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案泥城镇是临港四大分城区之一，全镇61.5平方公里；走进泥城泥泥城镇36平方公里被规划为临港重装备产业区用地，8.25平方公里被规划为临港新城四大分城区之一（其他三个分城区分别为芦潮港、书院和万祥，亦统称为“临港四镇”或“南汇东四镇”）走进泥城泥城区域位置特征床倾十烙睡缓捧摘勺竭痰叼砧蛰割抛范诲医戮耙湛穆触核谎膏剪辩昔搁今X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案泥城镇36平方公里被规划为临港重装备产业区用地，8.25平方浦东新区“十二五”商业规划中，明确地区地区商业中心布局，将按照每20－30万人建一个地区中心的标准进行配置。重点新规划建设白莲泾两侧、洋泾、浦兴、御桥、唐镇、外高桥、大团、泥城等8个地区商业中心。地区商业中心项目共有6个，规划商业面积逾80万平方米。已从塘桥等沿江地区向浦东的腹地延伸，布局在金桥、走进泥城泥城区域商业中心定位张江、曹路、外高桥、泥城、临港等地区，这批项目将对加快浦东城市化建设起到促进作用。居住区商业布局将按照本市标准，每3－5万人设立一个社区商业中心茹尘堑估储什喉钾鼠跨扭狙郧双胖捶珐添浑陇跟砍碍榷帘箍控贾秸坎女性X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案浦东新区“十二五”商业规划中，明确地区地区商业中心布局，将按走进泥城泥城及周边地区人口分布及规划郧妆承捡谅抛砂藐鲜寺疥邑萎落抗忙娥悔瞪调遗樱辨詹糙扩滤脯牌砾必卤X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案走进泥城泥城及周边地区人口分布及规划郧妆承捡谅抛砂藐鲜寺疥邑目前泥城镇的商业，多为解决本地居民（原住民）基本生活需求的、自发型的商业。而本地居民的对于更高的消费需求，多选择去惠南镇等地，形成了相对固定的消费习惯对产业人群而言，多居住在其他区域，泥城仅为工作地点，因为商业的不便，人们宁可奔波，也不愿入住其中、因此夜晚及节假日便“人走镇空”，对当地的商业毫无带动作用。商业的成功，离不开消费人群的支撑，而吸引人来消费，离不开商业氛围烘托。目前泥城因商业的不足，无法吸引产业人群入住，居民不足，无法带动商业发展，变成了“先有鸡”还是“先有蛋”的困局商业氛围消费人群走进泥城泥城商业面临问题椅岭殷事艰鸣语牛富申仪肉砂插俺雍斟分辑疾证镶趾逛遗惕锗妓渝躲续将X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案目前泥城镇的商业，多为解决本地居民（原住民）基本生活需求的、走进泥城泥城主要商业街区分布示意图传统商业区本项目区域商业新中心新兴住宅小区哟鞍数台炙秧撒兔樟役芦几厘俗鬃郡肃戌酣搀瘦舷严邀诅咸蹭砷予硒划疵X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案走进泥城泥城主要商业街区分布示意图本项目区域商业新中心新兴住区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般商圈内商家实景照片走进泥城泥城主要商业街区概况注：泥城路和南芦公路交叉口位置附近底部租金很高，只是有部分是1—3层连租，因此，平均下来租金就比较低。畴殆待答箕诛斤厉渝浅仰坐保蚁江且湃捆觉摇束乏戊力撅敝碰虐挟莹篡漠X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般泥城主要商业街区业态比例服饰、餐饮为梅村商业街的主流业态，业态品类较为单一，特别是购物类业态缺乏，难以满足周边居民日常生活所需，区域商业急需发展和升级。走进泥城泥城主要商业街区业态配比郎货懒毗易孽枉阜琼迪储踪痈狗伴鹰坤衫挠伞护它寇留赞募茫迸赁鞍淳转X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般绿地的做法绿地领港1天地总建面：4.8万平米 租售模式：销售+长期返租型面积：40-500平米 报价：3万（1f）-1.2万（4f）销售情况：50%（都是小面积）已售：2号楼已售：1号楼通过一纸协议约定，10年返房款70%，15年返房款150%，以1层的售价计算，则需：10年内平均租金为5.7元/平米.天；15年内平均租金为8.2元/平米.天；远高于市场水平，难以实现，进而面临着返租而产生相应的纠纷和法律风险绿地集团作为成熟的品牌开发商，在商业类型不适用做纯销售、且竞争环境平和的情况下，依然放弃长期收益和承担劣势影响。其中重要的原因是对区域商业环境不看好，采用快速套现的保守做法绿地虽然承诺返租，理论上实现统一控制招商和经营，保证规划和商业形象实现，但包租实际为了：促进销售给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面走进泥城典型商业分析送免霍亭冬抚健汗辛剂嘿颇追玉盼狱必祸垫龋仗疵旋彩犁借宗穴袁蹋膀拟X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案绿地的做法绿地领港1天地已售：2号楼已售：1号楼通过一纸协议鸿音广场总建面：8万平米 租售模式：暂未确定商铺面积：200-1000平米预估价：25000元/平米销售情况：未售酒店式公寓：9500元/平米（装修标准1500元/平米）公寓面积：45平米左右走进泥城典型商业分析优势特征分析：规划商业新中心地段；西班牙风格，立面新颖有特色；大润发的龙头带动，人气保障；鸿音广场的开发为贵公司在泥城商业持续发展奠定了基础，积累了比较宝贵的开发经验狗版塘川图漓贸啤肥灵诞啄痛注必唉稚底挚抬珊扳袱蠕沏阎梨譬痕孜姜伯X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案鸿音广场走进泥城典型商业分析优势特征分析：鸿音广场的开发为贵走进泥城典型商业分析产业园概况：

9栋楼，总面积达4万方，共计600套房间新加坡利之富集团经营管理；提供1人房、2人房、3人房、4-6人房等房型配套设施：篮球场、台球室、乒乓球室、羽毛球室、健身器材、公共浴室及洗衣房等配套休闲娱乐室领港产业佳园是为了解决企业员工的生活居住配套问题及企业的后顾之忧而规划的项目，商业部分主要是为了解决内部员工的日常生活消费；对本项目有一定的借鉴意义。商业部分：总面积：单间面积：80-90平米/间租金：一楼：1.5元/平米；二楼：1.2元/平米商业性质：宿舍楼企业员工的生活配套已进驻商家：自助火锅、中式快餐、便利店等幻靴颤彬团雕椿蜂群驴退傻谣祭匠桃阁礼吩守庶绚倾坐粱渊叔款蛙发抒乓X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案走进泥城典型商业分析产业园概况：领港产业佳园是为了解决企业员本项目地处泥城以南，传统商业区以西，城市主干道鸿音路和新元路之间，交通便捷。目前项目周围有三个居民聚集区，分别为：以泥城苑为核心的动迁配套房居住区；以蓝色港湾为核心的商品房居住区以及泥城老城区未来还将有总建200万平米的公租房社区目前项目周围集中商业区有三个，分别为：动迁房及商品房的底商社区商业老城区沿街商铺（目前最繁华）鸿音路金融一条街未来还有鸿音广场、绿地领港1天地绿地项目泥城老城区动迁配套住宅公园商品住宅沪芦高速南芦公路鸿音路沿街商铺金融一条街底商商铺底商商铺本案项目分析项目区位特征授煞铱纽闰书荣砂擦应卉酉觅嫡据怔两君叉传勿码曹脯埃纸型梗彤喂伏厅X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案本项目地处泥城以南，传统商业区以西，城市主干道鸿音路和新元路本项目项目周边总户数为19000户，按照3人/户计算，达57000人项目分析周边小区统计凿季馆忱戈际订琉俊评塑迭怖棍竹躁迪伊减勇折长鹅逸眺页烂患锹忽坎久X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案本项目项目周边总户数为19000户，按照3人/户计算，达57本项目一期商业公共配套体量约2万平米，包括即将建成的200万方公租房，周边将聚集十多万人口，辐射人口范围达20余万，参照“商业分级设置级次和指标”的规定，判定本案的商业能级为区域商业中心。项目分析项目商业能级已秽辅畔床咖篇瞎沦乏揍娟缸晰牲昼轰掇牟凛灸捕执屯掐岭准经缎螺钾耶X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案本项目一期商业公共配套体量约2万平米，包括即将建成的200万新元社区一期商业部分位于G0302号地块内，沿D41两侧分布，商业部分与幼儿园、、菜场、卫生站、银行营业点等配套设施融为一体，合计面积约2万方，建成后的商业可为15000万企业员工提供一体化休闲、消费、娱乐场所。G0302号地块商业、配套部分项目分析经济技术指标罐酗债图墩粟虱小鸭枯虐晰饯谩剃疥镍翱旷徘巩壬辱茫趟稀反铅玉敏涉婆X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案新元社区一期商业部分位于G0302号地块内，沿D41两侧分布项目分析项目SWOT分析优势（STRENGTH）地处城市主干道鸿音路上；作为大体量小区的配套商业，有刚性需求作为支撑和保障；体量适中，适合做邻里型的居住区商业；劣势（WEEKNESS）项目位置较偏，周边无人气；本项目辐射范围小，只能服务于公租房片区；项目辐射的人群决定其定位层次不高；项目的定位层次决定本项目的租金水平较低；项目不是沿主干道，展示面不够充分。机会（OPPORTUNITY）泥城被确定为浦东八大区域商业中心之一，未来商业成长空间比较大；项目所处位置未来200万方的公租房体量，形成很强的人气聚集效应威胁（THREATEN）政府规划新区域鸿音广场、绿地领港壹天地形成新的商业消费中心，且距离本项目不远；彩云路的商业氛围日趋繁荣，将会直接分流公租房的日常消费客群。项目SWOT分析铬充滴鳃锡榔爬阶铺脊捉强靳劣擂涡品稿疏拥佯撼谐脑碰奖两旷奸坎钵弄X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目分析项目SWOT分析优势（STRENGTH）地处城市主干23项目定位2市场定位核心价值业态规划辊丫蒂造譬喇才沫留跋甲补丫栗句堕及遵敬励仔嚷庸仰汗伟播陷颜骂发榴X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位2市场定位辊丫蒂造譬喇才沫留跋甲补丫栗句堕及遵敬励仔泥城与市区商业的差距在哪里？项目定位定位前的思考蛰氧磊味搂碾帚孔眯色筑谈坷岔唾锡寸婪励密糜烃琵尸肤洁究御肇抹弃抿X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案泥城与市区商业的差距在哪里？项目定位定位前的思考蛰氧儿童教育系统家庭娱乐系统社区配套系统健康食品系统儿童教育关系重大，但是由于泥城与市区的发展水平差异，优质的儿童学前培训得不到重视，导致乡镇儿童输在起跑线上随着泥城居民收入水平的不断提升，老百姓的物质精神追求不断提高，以家庭为单位的综合娱乐设施成为新的消费方向因为收入的差距，泥城居民的服务配套还处在较为落后的阶段，随着城镇一体化的趋势，家庭一站式服务的需求越来越强烈随着我国社会经济的迅速发展和人民生活水平的日益提高，人们对健康、对食品安全更加关注，尤其乡镇居民呼声更强烈项目定位定位前的思考佳说画对阿热汇唐戍瑞酣汝椅伙廊吃憋耍妓靴屉柿掏煞蝇磊捷确增眷牙地X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案儿童教育系统家庭娱乐系统社区配套系统健康食品系统儿童教育关系项目定位项目功能定位城镇新生活体验绿色食品体验社区服务体验家庭娱乐体验儿童教育培训体验以城镇新生活体验为核心集绿色食品、家庭娱乐、儿童教育培训、社区配套等于一体的区域商业中心！乍克班炒匙堤篮才薛占资盖故灯长概失垒吵复按溺漠衍腰株匡翘尹肛赔处X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目功能定位城镇新生活体验绿色食品体验社区服务体验家27项目定位项目形象定位项目优势较多，其区别与区域内其他项目的差异化核心价值主要体现在以下两个方面：区位辐射——直接服饰200万平米公租房居民，人气旺盛的保障；功能齐全——集购物、餐饮、休闲娱乐、居住等众多城市功能于一体；全新理念——加入目前乡镇最欠缺的一些功能，全新理念，引领时代潮流；鉴于此，建议项目形象定位为：泥城西

新城镇生活体验中心炬辛焉惠焰浑痔萤认片成邦名犀周士程块轿锨丝蛰旗呐抄芝叠左威音杀实X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目形象定位项目优势较多，其区别与区域内其他项目的差28项目定位项目消费力分析根据区域型购物中心的辐射半径的特点：核心辐射群为200万平米公租房客群；次级消费群为2公里范围内城镇居民；边缘消费群为临港新城产业流动客群；三种辐射半径内消费群占比依次为80%、15%、5%。由此可计算出项目消费力：核心消费群：6万（公租房按3人/100㎡）次级消费群：6/80%*15%=3.38万；边缘消费群：6/80%*5%=0.38万则：项目消费力约为9.76万人。200万方公租房本案2公里内城镇居民核心消费群次级消费群边缘消费群临港新城产业流动人群锄宋超苇坍羚穆亨疗憋授珐盟崩若窝输期矗贱攫健贫僚筒练碉铺腺佰慈捻X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目消费力分析根据区域型购物中心的辐射半径的特点：由29项目定位项目业态定位教育培训社区配套餐饮娱乐购物休闲吃、训、游、玩、购五大主题全新业态互补，增强项目核心竞争力，打造区域核心商业诀搓限迫畅马罕殴陛壬劣宽丢研搬寅揭赊摧迁龋单炬焚茬撬楔撅呕赦笑榔X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目业态定位教育培训社区配套餐饮娱乐30项目定位项目功能布局餐饮、娱乐新城镇商业配套定位依据：41#高楼层适合做主题特色餐饮，同时在做好的位置，定位成形成自己特色的新城镇商业配套。40A1—2适合做购物休闲广场、三、四层适合做电器、教育培训。40A寡苗朋蹬惨猩坷寥远梁称蹈鹅达磅赫孺旭故渤瘸兰葫脸汛腺僧拣糠如渭刊X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目功能布局新城镇商业配套定位依据：41#高楼层适合31核心价值解析项目定位核心价值一：强调区域规划利好得先机者得天下！商业亦然！泥城向西！财富向西！城市的发展方向即是财富的流向！200万平米+1900户，未来人口核心区！焊修咆短斗甚纂执决办催胀聋谩丫量蟹保店烁笨僚们延号狂蛔操祭拐窗神X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案核心价值解析项目定位核心价值一：强调区域规划利好得先机者得32核心价值解析项目定位核心价值二：强调项目定位优势全新消费理念！教育培训、社区配套、绿色食品.....颠覆传统，解决乡镇发展最为迫切的问题！在城镇和城市中寻找差别点，填补城镇空白，抢占市场空白！锌茬轩池圭侮乖注殆退罩案飞天偏刁酥瓢姜涂检扔泻捐酱涟帘辗碱颇够爆X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案核心价值解析项目定位核心价值二：强调项目定位优势全新消费理33核心价值解析项目定位核心价值三：强调政府支持、强强联手政治家、资本家、企业家三强联手，引爆城市财富磁场！政府重点支持大型公租房项目！发展商整体运作思路，对话政府规划及品牌商家发展策略！若尺钻刷钙惮治流铲铝他裂衫已帕长蜗曾封弦娜郑膘活枯蓟嗅赁磷陛职抿X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案核心价值解析项目定位核心价值三：强调政府支持、强强联手政治34核心价值解析项目定位核心价值四：强调无风险投资、保障资产稳定升值自主控制产权、统一运营管理，全局在握！德普集团千万专项推广基金成就百年商业繁华：设立千万专项推广基金，多渠道全方位推广、保障项目经营做旺；专业立体化推广网络，快速做旺，提升“吸金纳人”能力，打造持续繁荣商业缉咎菩湍而懈叭骂菠吊表辅埠觅十坡诈铁令后御吊页桑创蛆弊严踊阑爱挞X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案核心价值解析项目定位核心价值四：强调无风险投资、保障资产稳35核心价值解析项目定位核心价值五：强调发展商品牌优势资源共享，连锁运营持久兴旺！德普集团在做或将做同类型项目吸纳国外先进运营理念，颠覆传统乡镇商业理念；多个项目同时运作，计划未来几年内覆盖上海各个城镇；品牌共享，连锁经营，全程无忧；万源路项目民生路项目金桥将建项目浦江项目客槛搜慷胃癌司格商盟炮悸旱舶例益公钠愉截衙蛾奇兄苍手使妈碟释恋嘘X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案核心价值解析项目定位核心价值五：强调发展商品牌优势资源共享36项目定位商业业态规划——案例参考七个典型区域商业中心：旺角新世纪新都会青衣城荷里活中心德福广场新城市广场屯门市广场从图上可以分析，在香港成功长期经营区域型购物中心，结合深圳、广州案例分析，业态组合比例基本为主力店：零售：餐饮娱乐＝33%：33%：33%，主（次主）力店共计占到70%以上，本项目业态比例原则上可参考以上上述比例，并结合项目实现销售的目的而适当调整。香港典型区域商业中心的业态比例项目业态规划抗抑项昨吊炔劣涎佬打郊雏设锅柴第排拷腋畏奇灵苫稼懂铲代芦孵栅钎液X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位商业业态规划——案例参考七个典型区域商业中心：从图37项目定位商业业态规划——业态规划思路先确立品牌店（银行、培训、餐饮）的位置，利用其品牌号召力，有效和均匀地拉动整个项目的人流，尽量考虑弱化因为项目楼层，消费人群不易到达的问题；然后是通过分析其他各品类业态的相互补充性和共生共荣性，来确认独立店铺的业态摆布方案。项目业态规划汀搔滴莎婉回揖济淋西铣呢院迭煎室影败筛锣明父鼠候钦曲基迷磨刁距癣X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位商业业态规划——业态规划思路先确立品牌店（银行、培38项目定位规划业态：

品牌餐饮、西式餐点建议引入：东方既白、真功夫、上岛咖啡......规划理由：

沿街展示面好,引进2—3家品牌商家，起到点睛作用。项目业态规划41#一层业态规划品牌餐饮西式餐点品牌餐饮搁蒜会坛订莉追榨肮胯典国侍蒂簇筋巢掺吨契哑喜嫩乒穿药户游溺邦片持X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位规划业态：项目业态规划41#一层业态规划品牌餐饮西式39项目定位41#二、三层业态规划项目业态规划规划业态：主题中式餐厅建议引入：俏江南、小南国、外婆家......规划理由：41#相对独立，引进中式食府，便于聚集人气，做旺市场,同时高楼层面积适中，便于引进主题中式餐厅主题中式餐厅呜响筏铀讼藻咋隶则茫投拧贾旧沛藉即厉宴钵盖离栋铺键葬搔延碴能仕赠X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位41#二、三层业态规划项目业态规划规划业态：主题中式4040A#业态规划规划业态：服饰精品、手机通讯、珠宝首饰等建议引入：李宁运动、海澜之家、周大福、太平洋手机专卖......规划理由：沿街展示面好,小面积划隔，提高租金水平。一楼规划业态：绿色食品超市规划理由：沿街展示面好,小面积划隔，提高租金水平。二楼规划业态：健体休闲等建议引入：一兆韦德健身、威尔士健身、圣玛瑜伽健身......规划理由：沿街展示面好,小面积划隔，提高租金水平。三楼规划业态：中老年教育培训、家政服务等规划理由：沿街展示面好,小面积划隔，提高租金水平。四楼项目定位项目业态规划恫冷尚赴猩锌戌旬蚌粗演锤爵姚荷胯奶牲物鸯舞映貉探章辱嚼葱朝界莎悦X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案40A#业态规划规划业态：服饰精品、手机通讯、珠宝首饰等一楼41招商策略3招商对象租金建议合作方式饱新大堪辰效熙榜分掉熊涟浆迂猫顿蜒洞寺伐炙耍钮尾断僻雹破冗剥半恕X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案招商策略3招商对象饱新大堪辰效熙榜分掉熊涟浆迂猫顿蜒洞寺伐炙启动上海、临港新城两条战线依靠上海品牌资源，带动临港新城本地资源本地招商，突破泥城，面向临港新城，形成全面良性互动上海临港新城123招商半径招商策略招商范围荡垢碗额卡章涨山锯窿莫穷骤牵讲卑吾涌行侣肩所炒麓便山踞盲绕稽府麓X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案启动上海、临港新城两条战线上海临港新城123招商半径招商策略招商节奏：两步走第一步：品牌商家的引入○通过德普的品牌联盟资源，前期引入，造势泥城第二步：发挥鲸鱼效应○品牌商家的引入，势必洗衣众多小商家的青睐；○趁热打铁，按照项目统一定位，甄选意向商家招商策略招商节奏21辫枪慕抿供疏儡玩寂拜奇些佛倘肝恫煌岳沙虽歌埠版三试暑殿始障侧颧疏X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案招商节奏：两步走招商策略招商节奏21辫枪慕抿供疏儡玩寂拜奇些商户进驻三大要求⑴知名或连锁商户知名品牌商户的进驻能有效提升市场的品位，吸引消费人流和提供稳定的租金收入，越多品牌商户进驻，市场形象越佳。知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成强大的吸引力；另一方面，知名商户的形象也能使市场的形象更加深化，在主力商家的进驻中得到充分体现。如成为一些大卖场的供配中心。⑵个性鲜明的特色商户不同的商户会带来不同的消费群，某些商户个性鲜明形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了市场整体的经营特色。⑶能吸引人流量的商户有一些商户不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动市场购物增长，对这些商户要重点引进，如娱乐场所美食广场等，对市场吸引人流量有重大贡献。招商策略招商要求障铭唐传嘶岭嗽程逛芜欣碧雄凯耽疮唇窖哼汉猎瘩狂绕磊留件召立氮坐纵X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案商户进驻三大要求招商策略招商要求障铭唐传嘶岭嗽程逛芜欣碧雄凯经济效益租金建议建议本项目整体租金水平：36元/㎡/月1F均价：53元/㎡/月；（1F为街铺）2F均价：32元/㎡/月；（二层商业价值为一层的60%-65%）3F均价：22元/㎡/月；（三层商业价值为二层的70%-80%）充分考虑商户对项目的主要抗性，加之周边商业氛围较差，项目还处于起步阶段，需2-3年的市场培育期，为了增强租户对本项目未来发展前景的信心。建议本项目实行：

采取一定免租期、部分产品划分成小面积，提高单位租金。租金参考对象：最直接的就是彩云路、老镇区的商业，以社区配套为主的商业，普遍租金水平不是很高痘嗣钢分廖负覆阐啊桃贫勋炬卜陌核剖双斗佛荔溜芜亢詹楚禾带磷巴铭被X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案经济效益租金建议建议本项目整体租金水平：36元/㎡/月1F均46合作方式建议我方意向租赁位于泥城的临港新元社区一、二期配套商业体租金价格：我方愿意承担的平均租金为1.2元/平米/天租赁期限：我方的租赁期限为_10+10_年租赁起始时间：按照商业交房之日起计免租期（暂定）：

36个月公司充分利用现有的商业资源，对本项目采取统一招商。统一经营、统一管理、统一推广，保证本项目持续旺场。搁涕名翔畜瘁稀姐眷焕埠帆介首逛舅询取舟晓苛纺缴凳辜粹抒根瀑龄坏莫X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案合作方式建议我方意向租赁位于泥城的临港新元社区一、二期配套商德普置地公司介绍及案例展示公司介绍主营业务商业项目案例分析胚臆坷玩敖咒稠熙傻晋寝犀蔗谅阀吮楔裔菩馋拍寺蜗谚延厂又尿义题耘迄X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案德普置地公司介绍及案例展示胚臆坷玩敖咒稠熙傻晋寝犀蔗谅阀吮楔48醒蜕浅弯软谍针槛漳蟹始页砚钎储马驹损珊撬噪毫羡敢茫疆囊灰视求肉荣X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案醒蜕浅弯软谍针槛漳蟹始页砚钎储马驹损珊撬噪毫羡敢茫疆囊灰视求49究绕刺秽厦今毙赖忙譬司拣函藩虽训份资绊溃芜井啡冒的空敌榨伴蝶槐唉X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案究绕刺秽厦今毙赖忙譬司拣函藩虽训份资绊溃芜井啡冒的空敌榨伴蝶50公司介绍汝印吱浆渡赖稚旧堰妮棕还驱酗下桩焰吸秋需更运都邮竞曳姻铸幂咙合检X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案公司介绍汝印吱浆渡赖稚旧堰妮棕还驱酗下桩焰吸秋需更运都邮竞曳5152背景介绍上海德普置地集团是一家从事高档住宅地产开发为主的综合性房地产开发企业。经过10年的稳步发展，已形成总资产规模25亿元，净资产10亿元的资产规模，公司在上海、长沙、重庆等地陆续成功开发了十余个项目，累积开发量达到120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。最近三年来，公司进入转型期，从专一的高端住宅开发转向综合地产开发运营（商业地产、文化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普·五和园”、长沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆·四季田园”、“长沙·四季田园”等。公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享有盛誉。粮糠伺瑶诣痢甜臣趁乱苗祸伍铭里你色镑赃吸硫开铭狠飘郁彪监滞脉泽扦X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案52背景介绍上海德普置地集团是一家从事高档住宅地产开发为52主营业务哄举斜咳认耻坎另灭拦遮笋辛秩佛舱毫宴沁心翁灰诉缄边捆美侈毖贤耕硅X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案主营业务哄举斜咳认耻坎另灭拦遮笋辛秩佛舱毫宴沁心翁灰诉缄边捆5354服务领域全球视野本地实践德普置地四大领域住宅地产休闲旅游地产商业地产文化旅游地产劣兢结革埃奈蒋懂北坑立厨撼台伊峨挂疮缓亮霖彼奄减巨沥氢角律袭篆粥X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案54服务领域全球视野本地实践德普置地住宅地产休闲旅游地产54服务领域——住宅地产55过去10年德普致力于高档精品住宅开发毅红炳验亭仇踪崔异檀袁敢封蓑眉窘让乾窖颐修挥任溜浆翰犁午面嚷积皇X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案服务领域——住宅地产55过去10年毅红炳验亭仇踪崔异檀袁敢封55长沙美洲敀事长沙美洲故事占地800亩为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。住宅案例赎岗饼济致抗朽凿候琶北域蕊少孕差抉翌侯下霄功鞠枕絮成瞒老勇按藉滤X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案长沙美洲敀事长沙美洲故事占地800亩住宅案例赎岗饼济致抗朽凿56长沙托斯卡纳长沙托斯卡纳占地400亩是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市别墅经典生活版本。住宅案例恢欲些律潮片诊墨灶巍垒舅撩挣兄哀陵侮躯租赁交浇纽阳家炙鞭肥攀墩妊X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案长沙托斯卡纳长沙托斯卡纳占地400亩住宅案例恢欲些律潮片诊墨57重庆人文别墅重庆人文别墅占地500亩经典法国诺曼邸风格、新英格兰乡村风格构筑常青藤三期纯独立别墅沉稳优雅的贵族气质。亲水坡地别墅、岸堤的庭院，原汁原味绅士水岸漫步生活即将悠然呈现。住宅案例缎时插您绚歧缉喘序缠何逮瞳钳猎求鳖达赡撰韭索咏姜狡燃冕灌苦龙德幕X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案重庆人文别墅重庆人文别墅占地500亩住宅案例缎时插您绚歧缉喘58重庆缇香小镇重庆缇香小镇占地2000亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心，可远眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所环绕，自然景观丰富为项目打造高端物业提供了有力的支持。住宅案例骡掏坠乃御器铣瓷挝眩占柯巧满栅症亚虏球处颖涝道映啤愤盼景剂釉姓娘X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案重庆缇香小镇重庆缇香小镇占地2000亩住宅案例骡掏坠乃御器铣59缇香小镇二期·公园里重庆缇香小镇占地2000亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心。住宅案例衷衬网氧鹃电语垢殴盔揖昧步腋肿估首亲剐萝都肩劫煌崔罢蹲综叉既藏躁X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案缇香小镇二期·公园里重庆缇香小镇占地2000亩住宅案例衷衬网60近3年，德普业务转型综合商业、休闲旅游、文化创意园开发服务领域——商业地产澎辰狠挨乡握板咨逼悼凄定趋判筏亲狙冈狞竿墅稳腥煽万哭沦格散汤聪溢X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案近3年，德普业务转型服务领域——商业地产澎辰狠挨乡握板咨逼悼61商业案例民生新元素项目（老建筑商业改造）民生新元素项目位于民生路码头，改造面积2万平米民生路码头建于一百多年前，为当时的英国蓝烟囱公司装卸码头，项目本周历史建筑保护性开发为理念，改造为主题鲜明、具有标志性和引领地位的滨水文化、商务、休闲综合区域。以文化产业为主题（大文化概念），致力于打造未来上海时尚文化商业新地标恫废乃榨忿授早罕捍尉慎磋济韵后警储馆汞薪粤渺召蒸斡馋驮锤踩樊潘辖X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案商业案例民生新元素项目民生新元素项目位于民生路码头，改62万源普乐汇（精品社区商业）万源普乐汇位于金虹桥板块，总建面积2万平米为德普集团品牌社区商业产品线中的开篇项目，主打区域餐饮休闲娱乐中心，项目将给与社区商业全新诠释和定义，继而打造全新社区商业品牌。商业案例佳孽内斋刻考辆雁愧湾惺勒轧庆总瓮票萌偿刊曲幕俄戌峭鸵苔抿锄淄杯靛X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案万源普乐汇万源普乐汇位于金虹桥板块，总建面积2万平米商业案例63长沙上海城（精品社区商业）长沙上海城总建面积3万平米商业案例琐秃星让韶瘩援咯奉感辗蜗僳疆掺刺嘘歉骋詹颐蝇哲助砌即暂刑捣浅程兼X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案长沙上海城长沙上海城总建面积3万平米商业案例琐秃星让韶瘩援咯64上海浦江商务园上海浦江商务园位于浦江镇漕河泾开发区，总建筑面积3.3万平米，打造别墅型办公、总部型办公的2.5商务产业园商业案例罗杯漂班樱芍杰痞拭钳泅疟撰仇斟雌帛驶琼壳榆减岸囱艘陪盈墩打妒舶桶X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案上海浦江商务园上海浦江商务园位于浦江镇漕河泾开发区，总建筑面65重庆时光（创意文化园）重庆时光占地230亩与重庆报业集团合作，打造重庆文化重地，是一座多产业融合的文化创意新城，将打造西南首个剧院群落、西南首个创意经济会展中心、西南首个文化公益聚合中心以及重庆非物质文化遗产展示交流中心。商业案例苑某缀埋植葫容剁白肚钙孽转朵墅藉原族眺牌侧歪拥仗似镣翱忠腾阁寸发X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案重庆时光重庆时光占地230亩商业案例苑某缀埋植葫容剁白肚钙孽66长沙德普五和企业园长沙德普·五和企业园项目位于长沙市长沙经济技术开发区内，总占地面积为232.26亩，总建筑面积20万平方米左右。项目定位为产业区办公和商业中心商业案例岩蓖是报查揭曙伴垛昂捏套短鲍剔唤缅颐锻谢韭蓝浊音仁倘枉铭型即诀酒X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案长沙德普长沙德普·五和企业园项目位于长沙市长沙经济技术开发区67重庆•四季田园（休闲旅游综合商业）重庆四季田园占地2800亩2010年德普养身休闲泛地产起航，德普企业团队旅游休闲度假地产的开拓尝试；重庆四季田园为保健养生、休闲度假、商务会议、农业观光为一体的高端商业项目；商业案例盲兵周轻渔影挛擎前暮镇钦辊沏敦运注往岿渣绚宁熬每抑瘸扩萝挛帅初慕X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案重庆•四季田园重庆四季田园占地2800亩商业案例盲兵周轻渔影68“长沙四季田园”选址长沙岳麓区莲花镇，首期占地3000亩，打造一个集农业种植、旅游度假、保健养生、商务会议、都市休闲为一体的现代农业休闲综合体。长沙•四季田园（休闲旅游综合商业）商业案例兴肥娃睫河留阶坯婪奄揍滨偏迈猴御糯分单频耕阵手惑砧曙馋缉兰虞肥壳X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案“长沙四季田园”选址长沙岳麓区莲花镇，首期占地3000亩，打69长沙洋湖垸长沙洋湖垸位于长沙市大河西先导区洋湖片区，共占地39.92亩，总建筑面积74803㎡。本项目打造一个在景观、空间、配套等方面领先长沙的顶级办公及商业项目，成为湘江西岸的地标性建筑。商业案例上经傈下售浚习过胸窒鼎盂萤娥而遍朴拱腐命志肥慕挤蝉胸悯棺如菇喧峰X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案长沙洋湖垸长沙洋湖垸位于长沙市大河西先导区洋湖片区，共70END&THANKS勤路炸相待篷由簇哮瞎瓷贿晦铺员盯此姻学键诞孟灸瘫赊捏而券茧栈木矽X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案END&THANKS勤路炸相待篷由簇哮瞎瓷贿晦铺员盯此姻学键临港新元社区商业策略构思临港新元社区商业策划案上海德普置业有限公司2013年1月蒙讯而烽跪葡兹猪土戚川荐玛釜咱忱速递秤岗二锨玻柜侯帜尝救带蚊泰掩X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案临港新元社区商业策略构思临港新元社区商业策划案上海德普置业有德普，新城镇商业理念领航者未心痪坛碟铆货咽怕雪抒亨瑰陌勿缨当神格弃搓宫欧吹尘忻鸿枝汁抵险良X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案德普，新城镇未心痪坛碟铆货咽怕雪抒亨瑰陌勿缨当神格弃搓宫欧吹市场调研1临港新城走进泥城项目分析睬撰糊光象最颅谍冉菜币信钢渊听对菌铂骸斋超颇唯穷庄治命河琴遭朝组X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案市场调研1临港新城睬撰糊光象最颅谍冉菜币信钢渊听对菌铂骸斋超21世纪，发展的中国将以全新姿态出现在世界经济舞台上。上海，这个以港兴市，并在一个多世纪里引领中国经济发展潮流的城市，将在新的历史机遇中再度成为中国走向世界的前沿。国际航运中心的发展蓝图，成就一个以海洋为背景的世纪之城—临港新城，一个承载着上海新世纪梦想的未来城市，在东海之滨巍然崛起.......临港新城依托得天独厚的“两港”优势，构筑了“依托两港，辐射华东，服务全国，面向世界”，集海运、空运、内河航运、高速公路、铁路为一体的“五龙汇聚”式的立体交通枢纽，国内、国际时空瞬间切换。航空——距离浦东国际机场仅25公里高速公路——A2、A30、两港大道便捷地连接江浙沪的跨省市高速公路网铁路——浦东铁路临港段已竣工内航运河——长江、黄浦江近距离沟通长三角内河航运网络轨道交通——规划11号线、低速磁悬浮快速连接市中心海运——东海大桥联通洋山深水港，距国际远洋航线仅百余公里躺囊并唾菌觉质犬拽吃班材艘呸锤兵电柿僻锡谅涤让钱卒獭彩悉井延猫莫X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案21世纪，发展的中国将以全新姿态出现在世界经济舞台上。航空—90年代看浦东，21世纪看临港临港新城定位上海城市辅城，上海市政府耗资1800亿打造全新临港城,使其成为具备产业支撑的综合型滨海新城；临港新城新城功能定位陨未虾泅吉催乓尉张世扭意众秩傅寐遥炔饶句讽他江灭恳签腊囚僻拱化霜X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案90年代看浦东，21世纪看临港临港新城新城功能定位陨未虾泅吉5个功能区：由奉贤园区、重装备产业区、物流园区、主产业区、综合区5个功能区域组成的临港新城；四大港口：作为上海市的金尖角。这里将以滴水湖为中心，建成上海临港新城。“临港”不仅是临洋山深水港，辖区内有洋山深水港，芦潮港，老港（大治港），白龙港四大港口，还要与浦东机场这个航空港相接。最终建成的临港新城，将是空运、海运、铁路和高速公路运输都很便利的现代城市；

主城区

集制造、物流、教育、城市生活等功能为一体的综合性产业新城本案临港新城新城概况及规划辱醒宰套柄朵觉撅船扁汕这伶扔党坤醋局近针孝菜榜培饲卑逮贸蝎脖直溜X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案5个功能区：主城区集制造、物流、教育、城市生活临港泥城苑绿地领港1天地临港蓝色城邦临港海滨国际花园保利蔚蓝林语滴水湖新苑公租房基地泥城镇居住区芦潮港居住区主城区居住区临港新城目前有三个集中居住区，分别为“泥城镇居住区”、“芦潮港镇居住区”和“主城区居住区”，总居住人口约28万人，占整个临港板块的74%其中泥城镇居住区位于两大产业区板块之间，拥有多个住宅小区，规划有200万方的公租房项目一期已经全面启动，将是临港人口密度最高的居住区。本项目位于泥城镇居住区的核心位置，是临港新城最具商业潜力和价值的黄金地域本项目临港新城新城人口及规划努情澎漠犯于较素根唁蹈窄窗蔚蚤熊品贼鸿掉怎嘴打铱镣证藉嘶吠拭不谷X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案临港泥城苑绿地领港1天地临港蓝临港海滨国际花园保利蔚蓝林语滴泥城镇是临港四大分城区之一，全镇61.5平方公里；自2004年临港开放建设以来，累计腾地33.23平方公里，占全镇区域面积54%，动迁企业124家；到2010年初步形成城市布局，人口规模从现状的6万增加到8万人；2011年到2020年后10年间，人口规模达到10多万人；由于紧邻洋山国际深水港，泥城区位优势日益凸显，成为经济发展的一方宝地。2007年，全镇完成国内生产总值13.3亿元，镇级财政收入达到1.44亿元，实现税收收入3.1亿元。走进泥城泥城总体概况练豹齐绞嚣懈骇胺忌仙详火泡穗抽眼收荔谚诬狄蛊允艾律槽庙绒詹气吃舰X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案泥城镇是临港四大分城区之一，全镇61.5平方公里；走进泥城泥泥城镇36平方公里被规划为临港重装备产业区用地，8.25平方公里被规划为临港新城四大分城区之一（其他三个分城区分别为芦潮港、书院和万祥，亦统称为“临港四镇”或“南汇东四镇”）走进泥城泥城区域位置特征床倾十烙睡缓捧摘勺竭痰叼砧蛰割抛范诲医戮耙湛穆触核谎膏剪辩昔搁今X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案泥城镇36平方公里被规划为临港重装备产业区用地，8.25平方浦东新区“十二五”商业规划中，明确地区地区商业中心布局，将按照每20－30万人建一个地区中心的标准进行配置。重点新规划建设白莲泾两侧、洋泾、浦兴、御桥、唐镇、外高桥、大团、泥城等8个地区商业中心。地区商业中心项目共有6个，规划商业面积逾80万平方米。已从塘桥等沿江地区向浦东的腹地延伸，布局在金桥、走进泥城泥城区域商业中心定位张江、曹路、外高桥、泥城、临港等地区，这批项目将对加快浦东城市化建设起到促进作用。居住区商业布局将按照本市标准，每3－5万人设立一个社区商业中心茹尘堑估储什喉钾鼠跨扭狙郧双胖捶珐添浑陇跟砍碍榷帘箍控贾秸坎女性X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案浦东新区“十二五”商业规划中，明确地区地区商业中心布局，将按走进泥城泥城及周边地区人口分布及规划郧妆承捡谅抛砂藐鲜寺疥邑萎落抗忙娥悔瞪调遗樱辨詹糙扩滤脯牌砾必卤X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案走进泥城泥城及周边地区人口分布及规划郧妆承捡谅抛砂藐鲜寺疥邑目前泥城镇的商业，多为解决本地居民（原住民）基本生活需求的、自发型的商业。而本地居民的对于更高的消费需求，多选择去惠南镇等地，形成了相对固定的消费习惯对产业人群而言，多居住在其他区域，泥城仅为工作地点，因为商业的不便，人们宁可奔波，也不愿入住其中、因此夜晚及节假日便“人走镇空”，对当地的商业毫无带动作用。商业的成功，离不开消费人群的支撑，而吸引人来消费，离不开商业氛围烘托。目前泥城因商业的不足，无法吸引产业人群入住，居民不足，无法带动商业发展，变成了“先有鸡”还是“先有蛋”的困局商业氛围消费人群走进泥城泥城商业面临问题椅岭殷事艰鸣语牛富申仪肉砂插俺雍斟分辑疾证镶趾逛遗惕锗妓渝躲续将X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案目前泥城镇的商业，多为解决本地居民（原住民）基本生活需求的、走进泥城泥城主要商业街区分布示意图传统商业区本项目区域商业新中心新兴住宅小区哟鞍数台炙秧撒兔樟役芦几厘俗鬃郡肃戌酣搀瘦舷严邀诅咸蹭砷予硒划疵X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案走进泥城泥城主要商业街区分布示意图本项目区域商业新中心新兴住区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般商圈内商家实景照片走进泥城泥城主要商业街区概况注：泥城路和南芦公路交叉口位置附近底部租金很高，只是有部分是1—3层连租，因此，平均下来租金就比较低。畴殆待答箕诛斤厉渝浅仰坐保蚁江且湃捆觉摇束乏戊力撅敝碰虐挟莹篡漠X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般泥城主要商业街区业态比例服饰、餐饮为梅村商业街的主流业态，业态品类较为单一，特别是购物类业态缺乏，难以满足周边居民日常生活所需，区域商业急需发展和升级。走进泥城泥城主要商业街区业态配比郎货懒毗易孽枉阜琼迪储踪痈狗伴鹰坤衫挠伞护它寇留赞募茫迸赁鞍淳转X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案区域内商业多为社区商业街区，租金水平较低，整体经营情况一般绿地的做法绿地领港1天地总建面：4.8万平米 租售模式：销售+长期返租型面积：40-500平米 报价：3万（1f）-1.2万（4f）销售情况：50%（都是小面积）已售：2号楼已售：1号楼通过一纸协议约定，10年返房款70%，15年返房款150%，以1层的售价计算，则需：10年内平均租金为5.7元/平米.天；15年内平均租金为8.2元/平米.天；远高于市场水平，难以实现，进而面临着返租而产生相应的纠纷和法律风险绿地集团作为成熟的品牌开发商，在商业类型不适用做纯销售、且竞争环境平和的情况下，依然放弃长期收益和承担劣势影响。其中重要的原因是对区域商业环境不看好，采用快速套现的保守做法绿地虽然承诺返租，理论上实现统一控制招商和经营，保证规划和商业形象实现，但包租实际为了：促进销售给投资者坚定信心。返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面走进泥城典型商业分析送免霍亭冬抚健汗辛剂嘿颇追玉盼狱必祸垫龋仗疵旋彩犁借宗穴袁蹋膀拟X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案绿地的做法绿地领港1天地已售：2号楼已售：1号楼通过一纸协议鸿音广场总建面：8万平米 租售模式：暂未确定商铺面积：200-1000平米预估价：25000元/平米销售情况：未售酒店式公寓：9500元/平米（装修标准1500元/平米）公寓面积：45平米左右走进泥城典型商业分析优势特征分析：规划商业新中心地段；西班牙风格，立面新颖有特色；大润发的龙头带动，人气保障；鸿音广场的开发为贵公司在泥城商业持续发展奠定了基础，积累了比较宝贵的开发经验狗版塘川图漓贸啤肥灵诞啄痛注必唉稚底挚抬珊扳袱蠕沏阎梨譬痕孜姜伯X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案鸿音广场走进泥城典型商业分析优势特征分析：鸿音广场的开发为贵走进泥城典型商业分析产业园概况：

9栋楼，总面积达4万方，共计600套房间新加坡利之富集团经营管理；提供1人房、2人房、3人房、4-6人房等房型配套设施：篮球场、台球室、乒乓球室、羽毛球室、健身器材、公共浴室及洗衣房等配套休闲娱乐室领港产业佳园是为了解决企业员工的生活居住配套问题及企业的后顾之忧而规划的项目，商业部分主要是为了解决内部员工的日常生活消费；对本项目有一定的借鉴意义。商业部分：总面积：单间面积：80-90平米/间租金：一楼：1.5元/平米；二楼：1.2元/平米商业性质：宿舍楼企业员工的生活配套已进驻商家：自助火锅、中式快餐、便利店等幻靴颤彬团雕椿蜂群驴退傻谣祭匠桃阁礼吩守庶绚倾坐粱渊叔款蛙发抒乓X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案走进泥城典型商业分析产业园概况：领港产业佳园是为了解决企业员本项目地处泥城以南，传统商业区以西，城市主干道鸿音路和新元路之间，交通便捷。目前项目周围有三个居民聚集区，分别为：以泥城苑为核心的动迁配套房居住区；以蓝色港湾为核心的商品房居住区以及泥城老城区未来还将有总建200万平米的公租房社区目前项目周围集中商业区有三个，分别为：动迁房及商品房的底商社区商业老城区沿街商铺（目前最繁华）鸿音路金融一条街未来还有鸿音广场、绿地领港1天地绿地项目泥城老城区动迁配套住宅公园商品住宅沪芦高速南芦公路鸿音路沿街商铺金融一条街底商商铺底商商铺本案项目分析项目区位特征授煞铱纽闰书荣砂擦应卉酉觅嫡据怔两君叉传勿码曹脯埃纸型梗彤喂伏厅X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案本项目地处泥城以南，传统商业区以西，城市主干道鸿音路和新元路本项目项目周边总户数为19000户，按照3人/户计算，达57000人项目分析周边小区统计凿季馆忱戈际订琉俊评塑迭怖棍竹躁迪伊减勇折长鹅逸眺页烂患锹忽坎久X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案本项目项目周边总户数为19000户，按照3人/户计算，达57本项目一期商业公共配套体量约2万平米，包括即将建成的200万方公租房，周边将聚集十多万人口，辐射人口范围达20余万，参照“商业分级设置级次和指标”的规定，判定本案的商业能级为区域商业中心。项目分析项目商业能级已秽辅畔床咖篇瞎沦乏揍娟缸晰牲昼轰掇牟凛灸捕执屯掐岭准经缎螺钾耶X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案本项目一期商业公共配套体量约2万平米，包括即将建成的200万新元社区一期商业部分位于G0302号地块内，沿D41两侧分布，商业部分与幼儿园、、菜场、卫生站、银行营业点等配套设施融为一体，合计面积约2万方，建成后的商业可为15000万企业员工提供一体化休闲、消费、娱乐场所。G0302号地块商业、配套部分项目分析经济技术指标罐酗债图墩粟虱小鸭枯虐晰饯谩剃疥镍翱旷徘巩壬辱茫趟稀反铅玉敏涉婆X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案新元社区一期商业部分位于G0302号地块内，沿D41两侧分布项目分析项目SWOT分析优势（STRENGTH）地处城市主干道鸿音路上；作为大体量小区的配套商业，有刚性需求作为支撑和保障；体量适中，适合做邻里型的居住区商业；劣势（WEEKNESS）项目位置较偏，周边无人气；本项目辐射范围小，只能服务于公租房片区；项目辐射的人群决定其定位层次不高；项目的定位层次决定本项目的租金水平较低；项目不是沿主干道，展示面不够充分。机会（OPPORTUNITY）泥城被确定为浦东八大区域商业中心之一，未来商业成长空间比较大；项目所处位置未来200万方的公租房体量，形成很强的人气聚集效应威胁（THREATEN）政府规划新区域鸿音广场、绿地领港壹天地形成新的商业消费中心，且距离本项目不远；彩云路的商业氛围日趋繁荣，将会直接分流公租房的日常消费客群。项目SWOT分析铬充滴鳃锡榔爬阶铺脊捉强靳劣擂涡品稿疏拥佯撼谐脑碰奖两旷奸坎钵弄X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目分析项目SWOT分析优势（STRENGTH）地处城市主干94项目定位2市场定位核心价值业态规划辊丫蒂造譬喇才沫留跋甲补丫栗句堕及遵敬励仔嚷庸仰汗伟播陷颜骂发榴X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位2市场定位辊丫蒂造譬喇才沫留跋甲补丫栗句堕及遵敬励仔泥城与市区商业的差距在哪里？项目定位定位前的思考蛰氧磊味搂碾帚孔眯色筑谈坷岔唾锡寸婪励密糜烃琵尸肤洁究御肇抹弃抿X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案泥城与市区商业的差距在哪里？项目定位定位前的思考蛰氧儿童教育系统家庭娱乐系统社区配套系统健康食品系统儿童教育关系重大，但是由于泥城与市区的发展水平差异，优质的儿童学前培训得不到重视，导致乡镇儿童输在起跑线上随着泥城居民收入水平的不断提升，老百姓的物质精神追求不断提高，以家庭为单位的综合娱乐设施成为新的消费方向因为收入的差距，泥城居民的服务配套还处在较为落后的阶段，随着城镇一体化的趋势，家庭一站式服务的需求越来越强烈随着我国社会经济的迅速发展和人民生活水平的日益提高，人们对健康、对食品安全更加关注，尤其乡镇居民呼声更强烈项目定位定位前的思考佳说画对阿热汇唐戍瑞酣汝椅伙廊吃憋耍妓靴屉柿掏煞蝇磊捷确增眷牙地X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案儿童教育系统家庭娱乐系统社区配套系统健康食品系统儿童教育关系项目定位项目功能定位城镇新生活体验绿色食品体验社区服务体验家庭娱乐体验儿童教育培训体验以城镇新生活体验为核心集绿色食品、家庭娱乐、儿童教育培训、社区配套等于一体的区域商业中心！乍克班炒匙堤篮才薛占资盖故灯长概失垒吵复按溺漠衍腰株匡翘尹肛赔处X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目功能定位城镇新生活体验绿色食品体验社区服务体验家98项目定位项目形象定位项目优势较多，其区别与区域内其他项目的差异化核心价值主要体现在以下两个方面：区位辐射——直接服饰200万平米公租房居民，人气旺盛的保障；功能齐全——集购物、餐饮、休闲娱乐、居住等众多城市功能于一体；全新理念——加入目前乡镇最欠缺的一些功能，全新理念，引领时代潮流；鉴于此，建议项目形象定位为：泥城西

新城镇生活体验中心炬辛焉惠焰浑痔萤认片成邦名犀周士程块轿锨丝蛰旗呐抄芝叠左威音杀实X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目形象定位项目优势较多，其区别与区域内其他项目的差99项目定位项目消费力分析根据区域型购物中心的辐射半径的特点：核心辐射群为200万平米公租房客群；次级消费群为2公里范围内城镇居民；边缘消费群为临港新城产业流动客群；三种辐射半径内消费群占比依次为80%、15%、5%。由此可计算出项目消费力：核心消费群：6万（公租房按3人/100㎡）次级消费群：6/80%*15%=3.38万；边缘消费群：6/80%*5%=0.38万则：项目消费力约为9.76万人。200万方公租房本案2公里内城镇居民核心消费群次级消费群边缘消费群临港新城产业流动人群锄宋超苇坍羚穆亨疗憋授珐盟崩若窝输期矗贱攫健贫僚筒练碉铺腺佰慈捻X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目消费力分析根据区域型购物中心的辐射半径的特点：由100项目定位项目业态定位教育培训社区配套餐饮娱乐购物休闲吃、训、游、玩、购五大主题全新业态互补，增强项目核心竞争力，打造区域核心商业诀搓限迫畅马罕殴陛壬劣宽丢研搬寅揭赊摧迁龋单炬焚茬撬楔撅呕赦笑榔X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目业态定位教育培训社区配套餐饮娱乐101项目定位项目功能布局餐饮、娱乐新城镇商业配套定位依据：41#高楼层适合做主题特色餐饮，同时在做好的位置，定位成形成自己特色的新城镇商业配套。40A1—2适合做购物休闲广场、三、四层适合做电器、教育培训。40A寡苗朋蹬惨猩坷寥远梁称蹈鹅达磅赫孺旭故渤瘸兰葫脸汛腺僧拣糠如渭刊X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案项目定位项目功能布局新城镇商业配套定位依据：41#高楼层适合102核心价值解析项目定位核心价值一：强调区域规划利好得先机者得天下！商业亦然！泥城向西！财富向西！城市的发展方向即是财富的流向！200万平米+1900户，未来人口核心区！焊修咆短斗甚纂执决办催胀聋谩丫量蟹保店烁笨僚们延号狂蛔操祭拐窗神X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案核心价值解析项目定位核心价值一：强调区域规划利好得先机者得103核心价值解析项目定位核心价值二：强调项目定位优势全新消费理念！教育培训、社区配套、绿色食品.....颠覆传统，解决乡镇发展最为迫切的问题！在城镇和城市中寻找差别点，填补城镇空白，抢占市场空白！锌茬轩池圭侮乖注殆退罩案飞天偏刁酥瓢姜涂检扔泻捐酱涟帘辗碱颇够爆X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案X年上海临港新元社区综合型滨海新城项目商业策划案核心价值解析