某大学城项目经济

大学城DS0401/DS0801地块2008年11月6日--可行性研究公告10月24日提交报名申请和竞买保证金11月13日16:00前资格确认结果11月17日提交地块价格报价单12月2日12:00前目录地块介绍SWOT分析市场情况分析经济分析总结附件－两地块经济测算地块介绍—区位情况本次出让的2块地块均位于广州大学城。

地块所在区域海 珠 区番禺区番禺区生物岛地块介绍—区位介绍出让地块位于大学城的综合发展区内。地块所在区域地块介绍—区位规划大学城规划人口为35－40万人，其中学生约20万人，教师约2万人，员工人数约5万人。高科技产业从业人口约3万人左右，村镇人口5万人，不可预测人口3－5万人。地块所在区域地块介绍—交通规划地块所在区域已开通的地铁四号线预计2013年开通的地铁七号线南沙港快速公路已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站番禺区广州城区规划中与番禺区南村连接的桥梁番禺区生物岛已开通的地铁四号线大学城南站已开通的地铁四号线大学城南站未来将是地铁四号线和七号线的交汇站N地块介绍地块编号：DS0401性质：住宅用地占地：8,821m2总建：≤27,522m2地块编号：DS0801性质：住宅用地占地：11,875m2总建：≤37,050m22块地合计占地：20,696m2总建：64,572m2地块编号：DS16012008年10月22日政府预公告地块地块编号：DS11022008年10月22日政府预公告地块地块介绍——规划指标编号用地面积（平方米）容积率总建面积（平方米）公建面积（平方米）限高（米）户型限制DS04018,8213.1227,522385(物业管理处、警务室、居委会、社区服务站)50无DS080111,8753.1237,050554(垃圾收集站、星光老人之家、社区老人之家、物业管理)50无竞买时间要求序号内容时间1公告2008年10月24日2提交报名申请和竞买保证金2008年10月24日—11月13日16:00报名前须须提交竞买保证金的银行进账单回执的原件，且账款已到账3资格确认结果2008年11月17日4提交地块价格报价单2008年11月17日—12月2日12:00竞买要求地块起始价为 （地块设有保留价）DS0401，起始总价为0.8257亿元，AV3000元/m2DS0801，起始总价为1.1115亿元，AV3000元/m2增价幅度DS0401为人民币200万元DS0801为人民币300万元申请保证金DS0401保证金为人民币830万元DS0801保证金为人民币1100万元2地块合计：1.9372亿元2地块合计：1930万元其它要求土地出让金金支付要求求第一期：2008年12月15日之前，支支付出让价价款的50%；第二期：2009年10月15日之前，支支付出让价价款的余额额。(在支付第二二期出让金金时，须按按照以第一一期土地出出让价款之之日的贷款款利率为基基础，再乘乘以须支付付款项，向向政府支付付利息。)建设要求：：签订合同后后6个月内政府府交地至受受让方；签订合同后后18个月内动工工（打桩））；签订合同后后48个月内竣工工。SWOT分析优势大学城环境境优美，适适宜居住；；地块区域规规划主要为为大学用地地和商业、、办公用地地，配套完完善，区域域内可供开开发的住宅宅地块少；；地块南向部部分高层单单位可望江江；地铁四号线线大学城南南站已开通通使用，交交通便捷。。地块付款时时间与以往往的土地挂挂牌不同，，一年付清清，时间宽宽松以往要求数数十万的建建筑面积也也要30多个月（建建议举例员员村地块）），现该地地块工期是是48个月地价总价不不高，广州州办目前有有资金，可可自行解决决，不占用用集团总部部的资金无户型限制制劣势目前周边生生活配套未未完善，只只有零星针针对大学生生生活配套套的商业设设施。加总6地块的建筑筑面积，说说明未来供供应有多少少，且是集集中供应机会大学城内尚尚未有商品品房，可享享有先机；；规划住宅面面积有限，，资源稀缺缺。威胁周边还有四四宗土地即即将推出市市场，未来来供应集中中、有可能能出现同质质竞争。整体市场未未来2年属于调整整期。2006-2007年，番禺区区商品住宅宅供应呈大大幅减少趋趋势。进入入2008年，番禺区区供应大幅幅增加，同同比上升82%。市场情况—番禺区一手手住宅供应应2003-2007年，番禺区区商品住宅宅供不应求求，价格大大幅上涨。。每年商品品住宅的市市场消化率率均达到100%以上，最高高达到153%，在此期间间价格上涨涨了187%。受供应的影影响，08年（1-9月）出现供供过于求现现象，商品品住宅市场场消化率仅仅56%，价格虽未未回落，但但增幅明显显放缓。市场情况—番禺区一手手住宅成交交（2003年～2008年）由于成交价价格的下调调，番禺区区商品住宅宅成交量明明显回升。。虽然2008年番禺区商商品住宅成成交量较往往年同期大大幅下降，，但从6月起，全区区成交量稳稳定在每月月8-10万平方米的的水平。与此相反，，成交均价价逐步下降降。9月均价为7110元/平方米，较较1月份下降17%。市场情况—番禺区一手手住宅成交交（2008年1～9月）本项目市场情况——周边比较项项目（住宅宅）2413大学城内暂暂无住宅供供应，周边边楼盘情况况选取与地地块距离较较接近的项项目。序号项目名称开发商规模售价（元/m2）1罗马家园广东珠江投资有限公司占地：21万平方米总建：63万平方米在售洋房：9,000（装修）2珠江御景湾广州市珠江湾房地产有限公司占地：16万平方米总建：36万平方米在售洋房：望江：16,000（带3000元/m2装修）不望江：12,000（带3000元/m2装修）3华南新城广州合生创展集团有限公司占地：210万平方米总建：300万平方米在售洋房：望江：13,000（精装修）4广州雅居乐花园广州番禺雅居乐房地产开发有限公司占地：320万平方米总建：434万平方米在售洋房：7,500（装修）市场情况——周边比较项项目（住宅宅）N性质：旅馆馆用地占地：14195m2总建：24361m208年9月18日成交AV：2082元/m2总价：0.5072亿元竞得者：广东华盛投投资集团有有限公司市场情况——土地成交性质：购书书中心占地：10988m2总建：36260m207年9月11日流拍起拍AV：1875元/m2总价：0.68亿元性质：旅馆馆用地占地：28302m2总建：67925m207年7月19日成交AV：2429元/m2总价：1.65亿元竞得者：广州市凌辉辉房地产开开发有限公公司项目指标项目定位*测算基于于两地块由由我司以底底价竞得为为基础，并并对DS0401地块首先进进行开发，，故两地块块存在800元/平方米的价价差。住宅宅起步价为为毛坯交楼楼。经济分析*说明：成成交价按国国土局公告告起始楼面面价为基础础，并按此此价底价成成交进行经经济测算。。容积率面积积64,572平方米经济分析结结果*说明：成成交价按国国土局公告告起始楼面面价为基础础，并按此此价底价成成交进行经经济测算。。容积率面积积64,572平方米现金流量住宅起步价价9000元/平方米和9800元/平方米，增增减幅度500元/平方米；车车位售价12万/个。增价幅度度为500万元。敏感性分分析总结2地块地理理位置优优越，环环境佳，，区域发发展潜力力大。本报告以以国土局起起拍价作作为基础础进行计计算：DS0401地块，ROE=％，IRR＝％，净净利润万万元。DS0801地块，ROE=％，IRR＝％，净净利润万万元。广州办目目前有资资金，可可自行解解决，不不占用集集团总部部的资金金；楼面面地价以以目前的的市场情情况略为为偏高，，但总价价低，且且支付时时间及工工期宽松松，既可可以静待待市场转转好，也也可以让让广州办办持续发发展，长长远看，，该片区区发展空空间巨大大，因此此建议公公司参与与挂牌……附件－项项目指标标（DS0401）住宅：起步价：：9,500元/平方米（（毛坯））每年递增增：5%均价价：：9,896元/平方米车位：均价价：：15万元/个整体销售售周期为为19个月（2010年3月~2011年9月）附件－项目价格格定位（DS0401）容积率面面积27,522平方米注：此测测算基于于按起始始价0.83亿成交计计算。附件－项目经济济分析（DS0401）附件－经济分析析结果（DS0401）容积率面面积27,522平方米注：此测测算基于于按起始始价0.83亿成交计计算。附件－现金流量量（DS0401）住宅起步步价9500元/平方米，，增减幅幅度500元/平方米；；车位售售价15万/个。增价幅度度为200万元。附件－敏感性分分析（DS0401）附件－项项目指标标（DS0801）住宅：起步价：：9,500元/平方米（（毛坯））每年递增增：5%均价价：：9,896元/平方米车位：均价价：：15万元/个整体销售售周期为为19个月（2010年3月~2011年9月）附件－项目价格格定位（DS0801）容积率面面积37,050平方米附件－项目经济分析析（DS0801）注：此测算基基于按起始价价1.11亿成交计算。。附件－经济分析结果果（DS0801）容积率面积37,050平方米注：此测算基基于按起始价价1.11亿成交计算。。附件－现金流量（DS0801）附件－敏感性分析（DS0801）住宅起步价9500元/平方米，增减减幅度500元/平方米；车位位售价15万/个。增价幅度为300万元。9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:43:05PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。24十二月月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/242022/12/2424December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。2022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202211:43:05PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Dec-2224-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。2022/12/242022/12/242022/12/24Saturday,December24,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。24十十二月20222022/12/242022/12/242022/12/2415、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。。十二月月222022/12/242022/12/242022/12/2412/24/202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/242022/12/2424December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。2022/12/242022/12/242022/12/242022/12/249、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。2022/12/242022/12/24Saturday,December24,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。2022/12/242022/12/242022/1