《纳税实务课件》-12项目十二契税办税业务

纳税实务1纳税实务1项目十二契税办税业务模块一确定契税的征税范围模块二

确定契税的纳税人和适用税率模块三契税应纳税额的计算模块四契税的申报缴纳2项目十二契税办税业务模块一确定契税的征税范围2模块一确定契税的征税范围一、契税的征税对象为在我国境内转移土地和房屋权属，具体包括：

1.承受国有土地使用权并支付出让金;

2.土地使用权转让

(出售、赠与和交换土地使用权);

3.房屋买卖(买卖、赠与和交换房屋);

4.以土地、房屋权属作价投资入股

5.以土地、房屋权属抵债

6.以获奖方式承受土地、房屋权属7.以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属3模块一确定契税的征税范围一、契税的征税对象为在我国境内契税与土地增值税对比4契税与土地增值税对比4土地使用权发生转移土地使用权未发生转移房屋产权发生转移房屋产权未发生转移国有农村集体有偿无偿土地增值税需要不得转让不需要需要不需要不需要城镇土地使用税不需要不得转让需要不需要不需要需要房产税不需要不得转让不需要不需要不需要需要契税需要不得转让不需要需要需要不需要房地产产权变化对契税的影响5土地使用权发生转移土地使用权房屋产权发生转移房屋产权国有农村二、契税的税收优惠1.免予征税的项目：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、科研和军事设施(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房(3)承受荒山、荒沟、荒丘土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的(4)外国驻华使领馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属6二、契税的税收优惠1.免予征税的项目：6(5)房屋的附属设施，涉及所有权或土地使用权的（包括停车位、车库、阁楼、储藏室等），征收契税。不涉及所有权或土地使用权的免征（电梯、下水道等）(6)继承土地、房屋权属：法定继承人，免征非法定继承人，征收7(5)房屋的附属设施，涉及所有权或土地使用权的（包括停车位、

2.酌情减免的项目(1)因不可抗力灭失住房而重新购买住房

(2)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属纳税人应于签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地税务机关办理减免手续。经批准减免契税的纳税人，如果改变有关土地、房屋的用途，应补缴已减免的契税。

82.酌情减免的项目83.个人购买住房的税收优惠93.个人购买住房的税收优惠9练习1.下列各项中,可以享受契税免税优惠的有()A.城镇职工自己购买商品住房B.政府机关承受房屋用于医疗C.遭受自然灾害后重新购买住房D.军事单位承受房屋用于军事设施BD行政事业单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗等，免征契税；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免，而不是免税。10练习1.下列各项中,可以享受契税免税优惠的有()102.下列项目属于应纳契税的有（）A.以土地、房屋权属作价投资B.农村集体土地承包经营权转让C.法定继承人,继承土地、房屋权属D.城镇职工第一次购买公有住房A112.下列项目属于应纳契税的有（）11契税的纳税人是在境内转让土地、房屋权，承受的单位和个人。

契税普遍适用于内外资企业、中国公民和外籍人员。以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，转让者应补缴契税。模块二

确定契税的纳税人和适用税率12契税的纳税人是在境内转让土地、房屋权，承受的单位和个人。模块契税的税率契税实行3%—5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在幅度税率规定的范围内，根据本地区的实际情况决定具体税率广东省人民政府规定广东省契税的税率为3%。（2010年10月1日前个人首次购买普通住房，其契税按1%—1.5%征收:对于个人购买自用普通住房，减半征收契税，即税率为1.5%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。）13契税的税率契税实行3%—5%的幅度税率。各省、自治应税项目计税依据国有土地使用权出让成交价格土地使用权出售房屋买卖土地使用权、房屋赠与税局核定价格土地使用权、房屋交换交换的房地产差价以划拨方式取得土地使用权，转让时补税补交的土地使用权出让费或土地收益成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权参照市场价格核定计税依据。模块三契税应纳税额的计算14教材第322页演示文稿契税应纳税额的计算应税项目计税依据国有土地使用权出让土地使用权出售房屋买卖土地计算契税的应纳税额应纳契税＝计税依据×税率不含增值税的成交价格3％－5％的幅度税率15计算契税的应纳税额应纳契税＝计税依据×税率不含增值税的成交价例1：居民甲将一栋私有房屋出售给居民乙，房屋成交价格为60000。甲另将一处两室住房与居民丙的两处一室住房交换，并支付换房差价款11000元，当地的契税税率为5%，计算上述当事人应纳契税？

(1)乙应纳税额＝60000×5%＝3000（元）

(2)甲应纳税额＝11000×5%＝550（元）16例1：居民甲将一栋私有房屋出售给居民乙，房屋成交价格为600例2：某公司2013年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手续.第一笔业务换出的房价值500万元,换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值600万元,换进的房产价值300万元.已知当地政府规定契税税率为3%,该公司应缴纳契税()A.0万元B.9万元C.18万元D.33万元以价格差额作为计税依据该公司应缴纳契税=(800-500)×3%=9万元17例2：某公司2013年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手18随堂实训模块四契税的申报缴纳教材第323页课堂实训契税的纳税申报18随堂实训模块四契税的申报缴纳教材第323页课堂实训申报材料居民刘华(身份证，电话2012年有三套住房，将一套价值80万元的公寓(广州天河中山大道俊田大厦2001)出租给张兰，月租金6000元；第二套住房(广州天河中山路俊田大厦2002)在2012年1月6日与胡奇一套住房(广州越秀中山三路景田花园三街四座1205)交换，并取得胡奇另付的差价款20万元；第三套是2012年2月8日以45万元价格从广州宜兴房地产开发公司(纳税人识别号地址：广州番禺市广路42号)购入的90平方米普通住房现房(广州番禺市广路金城花园一街二座1602)。当地契税税率为3%，首次购买90平方米以下普通住房，契税税率为1%。刘华2012年应怎样申报缴纳的契税？19申报材料居民刘华(身份证，电话19刘华第一套住房出租，不需缴纳契税第二套住房交换，应由支付补价的胡奇缴纳契税第三套住房由于不是首次购房，不得享受1%税收优惠2012年刘华应纳契税万元申报表20刘华第一套住房出租，不需缴纳契税申报表20确定纳税时间和地点纳税义务发生的时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。合同签订10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

2005年１月１日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税21确定纳税时间和地点纳税义务发生的时间是纳税人签订土地、房屋练习1.符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（）。日内日内日内

日内

【答案】C22练习1.符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机纳税实务23纳税实务1项目十二契税办税业务模块一确定契税的征税范围模块二

确定契税的纳税人和适用税率模块三契税应纳税额的计算模块四契税的申报缴纳24项目十二契税办税业务模块一确定契税的征税范围2模块一确定契税的征税范围一、契税的征税对象为在我国境内转移土地和房屋权属，具体包括：

1.承受国有土地使用权并支付出让金;

2.土地使用权转让

(出售、赠与和交换土地使用权);

3.房屋买卖(买卖、赠与和交换房屋);

4.以土地、房屋权属作价投资入股

5.以土地、房屋权属抵债

6.以获奖方式承受土地、房屋权属7.以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属25模块一确定契税的征税范围一、契税的征税对象为在我国境内契税与土地增值税对比26契税与土地增值税对比4土地使用权发生转移土地使用权未发生转移房屋产权发生转移房屋产权未发生转移国有农村集体有偿无偿土地增值税需要不得转让不需要需要不需要不需要城镇土地使用税不需要不得转让需要不需要不需要需要房产税不需要不得转让不需要不需要不需要需要契税需要不得转让不需要需要需要不需要房地产产权变化对契税的影响27土地使用权发生转移土地使用权房屋产权发生转移房屋产权国有农村二、契税的税收优惠1.免予征税的项目：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋，用于办公、教学、科研和军事设施(2)城镇职工按规定第一次购买公有住房(3)承受荒山、荒沟、荒丘土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的(4)外国驻华使领馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受的土地、房屋权属28二、契税的税收优惠1.免予征税的项目：6(5)房屋的附属设施，涉及所有权或土地使用权的（包括停车位、车库、阁楼、储藏室等），征收契税。不涉及所有权或土地使用权的免征（电梯、下水道等）(6)继承土地、房屋权属：法定继承人，免征非法定继承人，征收29(5)房屋的附属设施，涉及所有权或土地使用权的（包括停车位、

2.酌情减免的项目(1)因不可抗力灭失住房而重新购买住房

(2)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属纳税人应于签订转移产权合同后10日内向土地、房屋所在地税务机关办理减免手续。经批准减免契税的纳税人，如果改变有关土地、房屋的用途，应补缴已减免的契税。

302.酌情减免的项目83.个人购买住房的税收优惠313.个人购买住房的税收优惠9练习1.下列各项中,可以享受契税免税优惠的有()A.城镇职工自己购买商品住房B.政府机关承受房屋用于医疗C.遭受自然灾害后重新购买住房D.军事单位承受房屋用于军事设施BD行政事业单位承受土地房屋用于办公、教学、医疗等，免征契税；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免，而不是免税。32练习1.下列各项中,可以享受契税免税优惠的有()102.下列项目属于应纳契税的有（）A.以土地、房屋权属作价投资B.农村集体土地承包经营权转让C.法定继承人,继承土地、房屋权属D.城镇职工第一次购买公有住房A332.下列项目属于应纳契税的有（）11契税的纳税人是在境内转让土地、房屋权，承受的单位和个人。

契税普遍适用于内外资企业、中国公民和外籍人员。以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时，转让者应补缴契税。模块二

确定契税的纳税人和适用税率34契税的纳税人是在境内转让土地、房屋权，承受的单位和个人。模块契税的税率契税实行3%—5%的幅度税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在幅度税率规定的范围内，根据本地区的实际情况决定具体税率广东省人民政府规定广东省契税的税率为3%。（2010年10月1日前个人首次购买普通住房，其契税按1%—1.5%征收:对于个人购买自用普通住房，减半征收契税，即税率为1.5%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。）35契税的税率契税实行3%—5%的幅度税率。各省、自治应税项目计税依据国有土地使用权出让成交价格土地使用权出售房屋买卖土地使用权、房屋赠与税局核定价格土地使用权、房屋交换交换的房地产差价以划拨方式取得土地使用权，转让时补税补交的土地使用权出让费或土地收益成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权参照市场价格核定计税依据。模块三契税应纳税额的计算36教材第322页演示文稿契税应纳税额的计算应税项目计税依据国有土地使用权出让土地使用权出售房屋买卖土地计算契税的应纳税额应纳契税＝计税依据×税率不含增值税的成交价格3％－5％的幅度税率37计算契税的应纳税额应纳契税＝计税依据×税率不含增值税的成交价例1：居民甲将一栋私有房屋出售给居民乙，房屋成交价格为60000。甲另将一处两室住房与居民丙的两处一室住房交换，并支付换房差价款11000元，当地的契税税率为5%，计算上述当事人应纳契税？

(1)乙应纳税额＝60000×5%＝3000（元）

(2)甲应纳税额＝11000×5%＝550（元）38例1：居民甲将一栋私有房屋出售给居民乙，房屋成交价格为600例2：某公司2013年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手续.第一笔业务换出的房价值500万元,换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值600万元,换进的房产价值300万元.已知当地政府规定契税税率为3%,该公司应缴纳契税()A.0万元B.9万元C.18万元D.33万元以价格差额作为计税依据该公司应缴纳契税=(800-500)×3%=9万元39例2：某公司2013年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手40随堂实训模块四契税的申报缴纳教材第323页课堂实训契税的纳税申报18随堂实训模块四契税的申报缴纳教材第323页课堂实训申报材料居民刘华(身份证，电话2012年有三套住房，将一套价值80万元的公寓(广州天河中山大道俊田大厦2001)出租给张兰，月租金60