某旧城棚户区改造项目可行性报告

咸阳火车站东侧旧城棚户区改造项目

项目可行性研究报告

成都长居房地产营销代理有限公司2017年12月长居地产项目背景

■项目运营基础背景

■项目运营地块背景一、基础背景

1、项目名称

名人·咸阳项目2、项目开发单位3、项目单位法人代表4、建设单位简介5、项目商业计划书编制单位

该项目可行性研究报告由成都长居房地产营销代理公司负责编制。

【成都长居房地产营销代理公司：位于成都市，成立于2007年，是

一家既有专业性，又有系统的大型综合性品牌地产服务机构，在近十

年的发展中，借鉴世界一流顾问公司发展模式的同时，结合房地产行

业特点，创新顾问组合形式，应用超前视角和科学方法，奠定了成都

地区行业引领者的地位】

6、项目编制依据和范围

■

项目编制依据

■咸阳市城市总体规划（2015--2030）

■咸阳市人民政府公众信息网公布资料《二0一六年西安

市国民经

济和社会发展统计公报》、《二0一六年咸

阳市国民经济和社会发展统计公报》

■中国土地市场网：近年咸阳市土地成交信息公布资料

■国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》

的通知（计办投资[2002]15号，2002年1月4日）国家规范、规定、

技术标准及要求

■业主单位提供的有关该项目的其它资料及数据■现场考察结果■项目编制范围

■项目基础背景

■

项目建设内容和规模

■项目建设管理方案

■项目实施进度计划

■项目投资估算和资金筹措二、地块背景1、项目建设地点、内容及规模■项目建设地点本项目占地约80亩，地处咸阳火车站东侧，铁一、二村兴信小区片

区，周边人口较为密集临民生路与东风路，至西安仅需20分钟。■建设项目内容及规模

项目占地约80亩，总建筑面积约31.7万平方米，其中：地上建筑面

积约27.9万平方米，地下面积约3.8万平方米。

2、建设条件

该项目系旧城棚户区改造其交通、燃气、通讯、电力、供排水等基

础设施配套成熟，用地指标落实即可进行实施。

3、主要经济指标

总用地约：80亩（53333.28平方米）规划总建筑面积为：316999.76平方米

地上建筑面积：278999.76平方米住宅252041.46平方米商业面积：22458.3平方米

幼儿园面积：3000平方米

社区中心面积：1500平方米

地下面积：38000平方米。

其中：

■拆迁还房建设用地约20亩，容积率为:3.5；建筑密度:20%；

绿率：35%；建筑面积：43000平方米（其中：住宅面积34000

平方米，商业面积9000平方米）。

■商品房销售建设用地约60亩，容积率为:5.9；建筑密度:30%；绿化率：35%；建筑面积：235999.76平方米（其中：住宅面积218041.46平方米，商业面积13458.3平方米，幼儿园面积3000平

方米，社区中心面积：1500平方米）。

市场可行性研究

■咸阳城市发展环境概览

咸阳城市总况

咸阳城市宏观经济环境

咸阳城市发展规划

咸阳宏观环境总结

基于宏观环境的机会判断

一、咸阳市城市总况1、

咸阳概况：幅员10189.4平方公里，秦川腹地、渭水穿南、嵕

山亘北，山水俱阳，故称咸阳咸阳，陕西省地级市，东邻省会西安，

西接国家级杨凌农业高新技术产业示

范区，西北与甘肃接壤。辖2区市10

县，全市常住人口498.66万，中心城

区人口91.5万，位居陕西省第三位，

仅次于西安、宝鸡。

2、

咸阳区位：咸阳位于祖国版图的中心，是中国大地原点所在地，自

古就是西部战略重镇咸阳，称得上西北连接世界最便捷

的城市。拥有国内六大航空港之一

和西北地区最大的航空港及出口产

品内陆港，从咸阳出发，一小时之

内可达全国40多个重要城市。毗邻

亚洲在建最大的火车站，全国9条铁

路、6条高速路在此纵横贯穿，咸阳将形成到其他重要城市的陆路

“一日交通圈”。

3、城市人口：城区人口不断增长，城市驻留性不断提升根据我国人口发展趋势和特点，加强城镇间的区域协调发展。城镇化进程的加快，咸阳市的人口总数将保持稳定的增长，城市人口不断递增，2017年人口数量已经达到了498万人。4、城市交通：

“大西安”区域性规划的实施有利于咸阳、西安两市“交通同网”目标的实现大西安都市区咸阳境

内包括咸阳市中心城

区、文体功能区、咸

阳高新区和兴平市，

大西安作为引领全省

经济发展的核心区域，

是新起点建设的引擎，

充分发挥大西安公路、铁路、民航等运输方式发展基础好的优势，实现咸阳与西安城市之间各种交通方式之间的对接，提高交通融合程度，有利于加快构筑咸阳、西安两市互联互通、立体高效的综合交通体系，提升咸阳交通事业发展的广度与深度。5、城市资源：旅游发展布局、产业空间布局，潜力巨大■“两带一区”的旅游空间布局，南部旅游带：包括以茂陵、阳陵等汉陵遗址公园为主体的五陵塬汉文化旅游区、以养生和地热文化为重点的城镇综合旅游区、以武功县为主的生态农业观光旅游区和以张家山风景旅游区为中心的旅游开发特别经济区。北部旅游带：包括以大佛寺为中心的佛教旅游区和以马栏、石门山为重点的北部红色旅游自然观光区。中部陵墓旅游区主要以乾陵和昭陵等唐代帝王陵墓为重点的唐文化旅游区。■初步核算，全年生产总值2077.34亿元，按可比价格计算，

比上年增长10.9%。

其中，第一产业增

加值321.72亿元，

增长5.0%，占生产

总值的比重15.5%；第二产业增加值1219.88亿元，增长13.5%，占58.7%；第三产业增加值535.73亿元，增长8.2%，占25.8%。二、咸阳市城市宏观经济环境1、城市GDP生产总值:呈稳步增长态势初步核算，全年生产总值2396.07亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。2、城市产业结构及特征：第三产业发展较快第一产业增加值345.32亿元，增长3.8%，占生产总值的比重为14.4%；第二产业增加值1396.24亿元，增长8.3%，占58.3%；第三产业增加值654.52亿元，增长8.4%，占27.3%。按常住人口计算，人均生产总值48119元，按年平均汇率约合7244美元。全市县域经济平均规模139.27亿元，比上年增加12.57亿元；县域经济占生产总值比重达到63.9%。全市非公有制经济增加值1269.27亿元，占生产总值的53.0%，比上年提高0.9个百分点。3、固定资产投资资：城市固定定资产投资逐逐年稳步递增增。全年全社会固固定资产投资资完成3643.74亿元，比上年年增长19.1%。其中，固定定资产投资（（不含农户））3584.67亿元，增长21.0%。在固定资产产投资（不含含农户）中，，第一产业投投资166.43亿元，增长5.2%；第二产业投投资1062.75亿元，增长9.5%；第三产业投投资2355.49亿元，增长28.4%。全年民间投投资1621.53亿元，比上年年下降8.8%；高技术产业业投资302.9亿元，增长9.0%；基础设施投投资1273.83亿元，增长63.9%；七大工业支支柱产业投资资908.69亿元，增长8.6%。全年房地产产开发投资178.86亿元，比上年年下降1.6%。房地产开发发企业房屋施施工面积1016.7万平方米，下下降10.6%。商品房销售售面积204.75万平方米，下下降9.2%；商品房销售售额85.93亿元，下降14.9%。4、城市人均收入入水平：收入入水平稳步递递增2016年全市居民人人均可支配收收入20006元，比上年增增加1576元，同比增长长8.6%。其中：城镇镇居民人均可可支配收入31662元，比上年增增加2237元，增长7.6%，农村居民人人均可支配收收入10481元，比上年增增加791元，同比增长长8.2%，农村居民人人均可支配收收入增速快于于城镇居民0.6个百分点。城城、乡居民收收入比为3.02，较上年的3.04缩小0.02，城乡收入差差距的逐步缩缩小。（一）分县市市区来看：1、秦都区居民民人均可支配配收入首次突突破3万元，三原县县、兴平市、、渭城区在2.1万到2.9万之间，其余余均在2万元以下，不不同地域收入入差距较大。。2、城镇居民收收入多半人口口突破3万元，全市秦秦都区、渭城城区、兴平市市、三原县、、泾阳县、彬彬县6个县市区城镇镇居民收入超超过3万元，按人口口来算，全市市68%城镇人口收入入已过3万元。3、农村居民收收入南北差距距较大，咸阳阳市南部8县市区和彬县县农村居民可可支配收入超超过万元，北北部山区4个贫困县农村村居民可支配配收入在8--9千元之间，全全市最高秦都都区农村居民民人均可支配配收入12321元，最低永寿寿县农村居民民人均可支配配收入8419元，人均相差差3902元。小结：咸阳市市经济的蓬勃勃发展、稳步步向上的经济济环境及2020年近318万城镇人口的的发展规划，，在为本项目目运作提供了了良好的外部部条件的同时时，更蕴含着着庞大的城市市消费潜力和和发展空间。。三、咸阳市城市发发展规划1、城市规模与与性质规划城市规模预期期(1)市域人口及城城镇化水平规划近期2020年，常住人口口为600万人，其中城城镇人口为318万人，城镇化化水平为53%；规划远期2030年，常住人口口为680万人，其中城城镇人口为476万人，城镇化化水平为70%。(2)集中建设区人人口及用地规规模城市性质规划划规划近期2020年，常住人口口为108万人，城市建建设用地面积积为111平方公里，人人均建设用地地面积约为103平方米；规划划远期2030年，常住人口口为141万人，城市建建设用地面积积为138平方公里，人人均建设用地地面积约为98平方米。西安国际化大大都市的核心心组成部分，，西部高端能能化和先进制制造业基地，，国家历史文文化名城和国国际一流旅游游目的地城市市。2、城市用地地规划规划范围分分为三个层层次，即“市域、规划划区和集中中建设区”。（1）市域：即即咸阳市行行政管辖范范围，包括括1市2区10县，总面积积为10196平方公里。。（2）规划区：：包括秦都都区、渭城城区、兴平平市全域及及礼泉县、、泾阳县部部分地区，，共41个镇（街道道办），总总面积约为为1260平方公里。。（3）集中建设设区：包括括“主城区、渭渭河南区、、文体功能能区”三部分，总总面积约为为169.6平方公里，，其中：主城区：东东至上林北北路（沣泾泾大道）、、南至渭河河、西至西西咸北环线线高速公路路、北至成成国渠，规规划面积约约132.8平方公里。。渭河南区：：东至陇海海铁路桥及及沣河、南南至西宝高高速老线、、北到渭河河、规划面面积约为12.6平方公里。。文体功能区区：东北至至北塬环路路、南到北北塬一路、、西至经二二路，规划划面积约为为24.2平方公里。。3、城市规划划发展空间间格局规划形成““一核、四四带”的产产业空间布布局结构。。（1）一核：现现代服务业业集聚核，，主要指主主城区与渭渭河南城区区域，重点点发展现代代服务业和和文化旅游游业（2）四带：指指能源化工工产业集聚聚带，食品品、建材产产业集聚带带，装备制制造产业集集聚带，现现代技术产产业集聚带带能源化工产产业集聚带带：主要包包括彬州、、长武县、、旬邑县，，依托煤炭炭资源禀赋赋，重点发发展化工产产业。食品、建材材产业集聚聚带：主要要包括乾县县、礼泉县县、泾阳县县、三原县县的旱腰带带地区，以以建材、食食品工业为为主。装备制造产产业集聚带带：主要包包括沿陇海海线的兴平平和武功，，发展装备备制造、化化工工业为为主。现代技术产产业集聚带带：主要指指依托高新新技术产业业开发区、、文体功能能区、空港港新城、秦秦汉新城、、泾河新城城等组团重重点发展战战略新型产产业、现代代物流等。。4、城市交通通规划（1）铁路规划划：规划形形成“三横横、四纵、、两环+V字”的铁路路网格局。。三横：西宝宝客专、陇陇海铁路、、黄陵经汉汉中至南充充铁路四纵：西银银高铁、咸咸铜铁路、、西平铁路路、西平铁铁路增建二二线二环：铁路路枢纽北环环线、西安安枢纽货运运第二双线线V字铁路：西西安至法门门寺城际铁铁路、阎良良至咸阳机机场城际铁铁路（2）公路规划划：规划形形成“四横横、六纵、、一连、三三环”的高高速公路干干线网络骨骨架。四横：国道道342、合凤高速速公路、国国道344和西宝高速速公路组成成的四条东东西向区域域快速客运运通道和大大运量货运运主通道六纵：国道道312、福银高速速公路、咸咸旬高速公公路、国道道211、包茂复线线和包茂高高速公路组组成的六条条南北向区区域货运通通道和快速速客运通道道一连：福银银高速与连连霍高速的的连接线三环：关中中环线、西西咸北环线线、西安大大环线小结：科学而充分结合区域市场发展的城市未来发展规划不仅是对城市发展方向的指导，更是对城市未来发展前景的展望和对城市发展的肯定，为投资者的发展投资增添了信心。四、咸阳市城市市宏观环境境总结五、基于城城市宏观环环境对项目目发展机会会分析机遇一：位距西安半小时经济圈，城市到达性与吸引力与日俱增机遇二：旅游资源及条件逐步提升，城市功能与环境愈渐成熟机遇三：规划形成“一核、四带”的产业空间布局结构市场可行性研究

■项目基地条件及环境剖析

项目地块区位及条件分析

项目地块控规及四至环境分析

项目地块SWOT分析一、项目区位及及条件分析析1、项目区位位条件分析析：项目位于咸咸阳市渭城城区，咸阳阳火车站东东侧，铁一一、二村兴兴信小区片片区。根据据委托方提提供的资料料显示项目目总占地面面积为：53333.28平方米（约约80亩），宗地地范围及四四至如下：：2、基地交通通条件分析析：内相外外镶，通达达信强对外交通：：北有福银高高速公路（（G70），南有连连霍高速公公路（G30），并。有有西安咸阳阳国际机场场，对外交交通便捷。。对内交通：：项目临城市市主要干道道（民生路路、东风路路及抗战路路），距西西藏民族大大学约为1.5公里，距古古渡公园约约1公里，咸阳阳市中心医医院约3公里，城际际交通及配配套较为便便捷。对未未来本案的的发展具有有一定的商商业氛围与与人气基础础，城市区区域前景及及未来商业业价值较高高，为项目目商业发展展提供了优优良的先天天条件。3、宗地现状状情况目前，宗地地鉴于民生生路、抗战战路待拆迁迁范围内现现有建筑物物为住宅，，民生路、、抗战路街街道沿线均均为在经营营的小商铺铺，周边也也有在建的的施工项目目。现状情况如如下图：4、地形地貌貌：呈规则则图形，地地块内部平平整项目地块呈呈规则图形形，地块内内部平整，，为后期平平整土地节节约了成本本。该项目目为旧城内内棚户区改改造项目，，企业按照照国家和地地方政府有有关的棚改改政策对项项目进行改改造、开发发。5、市政配套套情况：项项目生活配配套（1）政务配套套：咸阳市市政府、渭渭城区行政政办公区；；（2）医疗配套套：紧邻咸咸阳市医院院；（3）教育配套套：距西藏藏民族大学学约2.5公里；（4）其他配套套：周边各各大银行网网点齐全；；项目周边各各项生活配配套如下图图：二、基地控控规要求分分析地块控规要要求：地块总规模模：53333.28平方米（约约80亩）用地性质及及要求：本案地块用地性质：：城镇住宅宅用地、商商业用地建筑密度：：不大于30%容积率：小小于等于5.9小结：综上所述，政府对地块的要求较为明显，项目住宅的发展是本想项目的核心与重点，而不大于30%的建筑密度，将成为本案布局的难题。三、项目SWOT分析区位分析：：位于咸阳市市中心城区区，交通便便利。规模优势：：本案总用地地80亩，且本案案的住宅容容积率可达达到5.9，商业容积积率达到3.5，整体楼盘盘规模与体体量均较大大。地块优势：：地块内部平平整，为后后期土地平平整节约成成本根据政府提提供的拆迁迁数据，该该棚户区改改造项目约约80亩用地，有有430户拆迁还房房，面积约约：43000平方米，增增加额外开开发成本。。城市道路路临街面，，住宅商业业布局有一一定的局限限性机会整合：：城北片区，，十多个品品质住宅和和多个大型型企业汇聚聚，本项目目位于咸阳阳火车站东东侧，人流流量大。本本案具有开开发商住消消费点的机机会。升级机会：：处于咸阳市市火车站东东侧的本项项目，具有有创新和升升级城市商商住水平的的机会。拓展机会：：具备拓展城城市核心商商住圈的机机会。优势分析

劣势分析机会分析一、潜在物物业需求调调研1、除价格外外，购房时时最看重的的因素购房时，除除价格外交交通便捷、、小区地理理位置、大大中庭绿化化、建筑质质量和商业业配套是被被访者最看看重的因素素。2、如果再次次置业，可可能选择物物业类型及及面积如果购买本本案物业，，小高层住住宅、高层层住宅、普普通住宅多多层是首选选物业形态态。户型面面积60-150平米不等。。3、受访者能能承受的单单价因被访者选选择物业类类型不同，，其可承受受的单价从从3200元/㎡到7000元/㎡不等，主主要集中在在3200-7000元/㎡，总体平平均单价为为4000元/㎡。4、受访者能能承受的总总价被访问者可可承受最高高总价从25-72万/套不等，主主要集中在在31-60万/套.总体平均可可承受总价价为45万/套.注：从以往往的调查经经验中我们们了解到，，通常访问问者在被问问及与收入入和价格有有关的问题题时，其回回答都会有有所保留，，因此实际际可承受价价格可在此此基础上上上浮15-20%。5、理想户型型—三室两厅两两卫为主，，两室两厅厅一卫为辅辅理想户型结结构以三方方和两房为为主，其中中又以三室室两厅两卫卫的需求度度最高，达达总量的55%；其次是两两室两厅一一卫和三室室两厅一卫卫。6、空间形式式趋向于平平层，热衷衷于灰空间间的赠送在对空间形形式的选择择上，72%的被访者选选择了平层层；17%的被访者选选择了跃式式。在对灰灰色空间的的选择上，，半数以上上的被访者者都选择了了可变卧室室阳台；选选择宽敞的的阳台和入入户花园的的被访者也也分别占到到了总样本本29%和18%的比例。7、对建筑风风格的选择择在问及被访访者对建筑筑风格的喜喜好时，40%的被访者选选择了现代代风格，27%的被访者倾倾向于欧式式风格；还还有20%的被访者喜喜好中式风风格的建筑筑。8、在进行同同档次同类类型商住消消费时，96%的被访者都都会优先选选择项目商商住进行消消费9、项目区域域目前缺少少的商业类类型在被访者看看来，项目目所在区域域主要缺少少大中型超超市、品牌牌餐饮、知知名商城、、特色酒吧吧/迪吧和精品品服装等都都可能是本本案的发展展契机。10、项目引入入专业卖场场对消费者者购房影响响较小，家家纺家居、、家电、服服饰类卖场场较受欢迎迎11、相对专业业卖场引入入专业市场场会降低消消费者购房房可能性，，如本案选选择专业市市场、服饰饰类专业市市场是最佳佳选择。12、如果有闲闲置资金，，74%的被访者都都会考虑投投资，房地地产会成为为投资首选选，而商铺铺和普通住住宅则是房房地产投资资的主要方方向，可用用于投资房房地产的最最大金额在在34万左右二、咸阳市市消费习性性调研1、外出消费费/购物时看重重的因素商品品种齐齐全、商品品品质好、、购物环境境好、交通通方便和商商家服务/信誉好是消消费者外出出消费/购物时最看看重的因素素。2、咸阳市区区是被访者者通常消费费/购物的区域域，大中型型超市和商商城/百货大楼是是消费者通通常购物/消费的首选选3、如果步行行到商城购购物，消费费者可接受受的步行时时间集中在在5-25分钟4、逛街的目目的性5、在外就餐餐时对餐饮饮场所的选选择如果在外就就餐，42%的被访者选选择特色餐餐饮；36%的被访者喜喜欢就近消消费，还有有21%的被访者对对餐饮场所所持无所谓谓的态度。。在被访者者们看来，，目前最缺缺少特色餐餐饮，其提提及率达到到了总样本本36.7%的比例；其其次是西餐餐和自助餐餐，分别被被18.3%和13.8%的被访者提提及。6、通常度过过休息时间间的方式被访者通常常度过休息息时间的方方式，按其其提及率高高低排在前前五的依次次是：购物物/逛街、上网网、打牌/麻将、喝茶茶/与朋友聚会会和运动健健身。7、目前确实实的休闲娱娱乐类型目前最缺少少儿童游乐乐类场所，，其提及率率达总样本本的38%；其次是健健身中心、、迪吧和酒酒吧。8、到商城消消费对车位位的需求在对商城停停车位的需需求上，35%的被访者希希望是商城城附近的停停车场/停车位；23%的被访者希希望是商城城地下室停停车场；还还有20%的被访者希希望在商城城路面有临临时停车位位；还有9%的被访者对对停车形式式不强求，，只有有车车位就好。。9、对于目前前商业住房房的总体评评价消费者认为为目前商业业水平总体体较为一般般，起主要要原因是品品牌商家较较少，无法法满足消费费需求；其其实，整体体商业档次次较低、业业态分布杂杂乱也是影影响整体商商业水平的的原因。10、目前缺少少的商业业业态在问及被访访者，广汉汉目前缺少少的商业业业态时，儿儿童游乐类类商业再次次被多数被被访者提及及，其实是是特色小吃吃城；健身身中心、大大中型超市市和特色酒酒吧/迪吧也被少少量提及。。而本项目目商业住宅宅中的商业业业态有品品牌餐饮、、大中型超超市、儿童童游乐类、、百货商场场和特色小小吃城是项项目适合的的商业业态态，其提及及率依次为为17.5%、13.6%、11.3%、10.9%。11、如果项目目打造完成成，89%的被访者都都会到项目目进行消费费8、到商城消消费对车位位的需求一、前言受：四川兴兴川投资公公司委托，，根据政府府部门提供供的项目资资料，结合合有关的棚棚户区改造造政策和市市场调查等等相关情况况，对该项项目进行可可行性分析析。分析依据：：（1）与委托方方签订的咨咨询协议（2）国家计委委计办投资资审定的《投资项目可可行性研究究指南》（3）国家发展展改革委员员会、建设设部联合颁颁发的《建设项目经经济评价方方法与参数数》（4）《城市房地产产开发经营营管理条例例》（5）《房地产项目目经济评价价法》进行该项目目报告编制制二、企业简简介四川兴川投投资有限公公司系四川川名人房地地产开发有有限责任公公司的下属属子公司其法定代表表人：廖小小娟，股东东：廖明玉玉均系四川川名人房地地产开发有有限责任公公司指派；；另一股东东单位为：：四川蓝光光和骏实业业有限公司司（上市公公司）。四川名人房房地产开发发有限责任任公司，成成立于1998年11月26日，注册资资本金：伍伍仟万元（（人民币）），法定代代表人：廖廖明亮（董事长）），地址：成都都市一环路路北一段99号“环球广广场”二十十三楼，公公司是一家家综合类开开发企业，，专注于房房地产投资资、开发。。公司秉承““创新””、“共赢赢”、“诚诚信”、““合作”的的发展理念念，与世界界房地产巨巨头香港““仲量联行行”及中国国建筑集团团、上海月月星集团、、四川蓝光光集团、中中国五冶建建设集团、、中国中铁铁九局集团团、四川宏宏大建设集集团等大型型央企、国国企集团达达成了战略略合作关系系。在社会会各界的帮帮助和支持持下，努力力为社会提提供更多的的优质商品品房。公司下属企企业：成都都市乐居置置业有限责责任公司、、成都百信信投资实业业有限公司司、上海互互信房地产产开发有限限公司，潍潍坊市美居居乐置业有有限公司。。公司先后在在成都市开开发了：““菊乐小区区”、“百百花苑”、、“天府名名苑”、““名人风景景”、“乐乐居福园””、“锦西西国际”、、“乐居·美家广场””、“金荷荷广场”、、“翡翠悦悦庭”、““天府苑苑”、“锦锦绣尚城””、“彭城城壹号”；；在贵州省省遵义市已已取得了““镜湖国际际花园城””、“香江江国际花园园城”项目目土地；在在山东省潍潍坊市开发发了：“欧欧康曼哈顿顿国际名都都”（占地地400亩），在重重庆市已取取得了“东东隆国际城城”项目占占地559亩等城市综综合体商品品房开发项项目。兴川公司股股东四川蓝光和和骏实业有有限公司的的蓝光地产产近年来在西西安投资开开发的项目目有“蓝光光公园华府府“占地335亩，并成功功拿下位于于西安临潼潼区150亩优质地块块。第一部分项项目基基本情况一、宗地位位置及四至至1、宗地区位位概况咸阳，陕西省地级市，，位于陕西西省八百里里秦川腹地，渭水穿南，嵕山山亘北，山山水俱阳，，故称咸阳阳。咸阳东东邻省会西安，西接国家家级杨凌农业高高新技术产产业示范区区，西北与甘肃接壤。辖2区1市10县，总面积积10189.4平方公里。。2016年末全市常常住人口498.66万，中心城城区人口91.5万，位居陕陕西省第三三位，仅次次于西安、宝鸡。咸阳是中国国甲级对外外开放城市市、国家级历史史文化名城城、全国双拥模模范城市、国家卫生城城市、中国魅力城城市、中国地热城城、全国十佳佳宜居城市市、首批中国优秀旅旅游城市、全国精神神文明创建建工作先进进市及中华华养生文化名城。2、宗地范围围及四至项目位于咸咸阳市渭城城区，咸阳阳火车站东东侧，铁一一、二村兴兴信小区片片区。根据据委托方提提供的资料料显示项目目总占地面面积为：53333.28平方米（约约80亩），宗地地范围及四四至如下：：3、宗地现状状情况目前，宗地地鉴于民生生路、抗战战路待拆迁迁范围内现现有建筑物物为住宅，，民生路、、抗战路街街道沿线均均为在经营营的小商铺铺，周边也也有在建的的施工项目目。现状情况如如下图：二、用地性性质与规划划指标用地性质及规划指标土地类别宗地位置宗地面积（亩）土地用途规划指标容积率建筑密度绿地率国有建设用地咸阳火车站东侧（民生路）项目总用地约为：80亩其中拆迁安置还房用地：20商住混合用地3.5≤20%35%商品房开发用地：605.9≤30%35%三、土地使使用条件该项目为旧旧城内棚户户区改造项项目，企业业按照国家家和地方政政府有关的的棚改政策策对项目进进行改造、、开发。四、市政配配套情况1、交通状况况项目临城市市主要干道道（民生路路、东风路路及抗战路路），距西西藏民族大大学约为1.5公里，距古古渡公园约约1公里，咸阳阳市中心医医院约3公里，城际际交通及配配套较为便便捷。2、项目生活活配套（1）政务配套套：咸阳市市政府、渭渭城区行政政办公区；；（2）医疗配套套：紧邻咸咸阳市医院院；（3）教育配套套：距西藏藏民族大学学约2.5公里；（4）其他配套套：周边各各大银行网网点齐全；；项目周边各各项生活配配套如下图图：第二部分项目所在区区域市场分分析一、区域土土地市场供供应分析1、根据咸阳阳市2017年住宅用地地出让情况况统计表的的分析：（详见附表表1）二、区域房房地产市场场分析1、市场概况况及现状咸阳位于陕陕西省八百百里秦川腹腹地，渭水水穿南，嵕嵕山亘北，，山水俱阳阳，故称咸咸阳。它东东邻省会西西安，西接接杨凌国家家农业高新新技术产业业示范区，，西北与甘甘肃接壤，，全市辖2区1市10县，总面积积10189.4平方公里，，2014年末常住人人口495.68万。“市域、规规划建设””（1）市域：即即咸阳市行行政管辖范范围，包括括1市2区10县，总面积积为10196平方公里。。（2）规划区：：包括秦都都区、渭城城区、兴平平市全域及及礼泉县、、泾阳县部部分地区，，共41个镇（街道道办），总总面积约为为1260平方公里。。（3）集中建设设区：包括括“主城区区、渭河南南区、文体体功能区””三部分，，总面积约约为169.6平方公里，，其中：主城区：东东至上林北北路（沣泾泾大道）、、南至渭河河、西至西西咸北环线线高速公路路、北至成成国渠，规规划面积约约132.8平方公里。。渭河南区：：东至陇海海铁路桥及及沣河、南南至西宝高高速老线、、北到渭河河、规划面面积约为12.6平方公里。。文体功能区区：东北至至北塬环路路、南到北北塬一路、、西至经二二路，规划划面积约为为24.2平方公里。。2、供求及售售价分析今年以来，，随着物价价压力的减减弱，货币币政策已经经有所松动动，市场资资金紧张状状况相对于于去年年底底有一定的的改善，房房地产开发发企业资金金状况也有有所好转。。业内人士士反映，房房产企业的的融资渠道道较多，但但主要依赖赖于自筹资资金，调控控政策的出出台目前对对企业资金金影响不明明显。1-2月份，房地地产开发企企业本年资资金来源28.7亿，增长31%。从运行情情况看，咸咸阳市房地地产企业筹筹集资金的的能力在逐逐步加强，，资金结构构趋于合理理化。预计计一季度咸咸阳市房地地产开发到到位资金可可达39亿元，同比比增长31%。政府在网上上公示的咸咸阳2017年11月住房价：：新房房价价：5638元/平方米，二二手房房价价：4774元/平方米（房房价趋势图图如下）第三部分项项目规规划设计一、项目规规划设计思思路项目宗地位位于咸阳火火车站东侧侧，呈长方方形块状，，但中间被被一所学校校将整个地地块隔段成成了凹形。。且项目紧紧邻铁路干干线，因此此设计时采采用大量绿绿化隔离，，将噪音及及视觉影响响降到最低低。规划设设计时充分分利用地块块的这一状状况，以分分组团围合合布局的方方式进行总总平布局设设计，拟将将拆迁还房房及旧城改改造开发区区域进行整整体规划设设计，但分分开布置，，采用稳重重、大方、、现代的建建筑风格，，注重建筑筑外立面的的打造，在在视觉上与与景观形成成和谐统一一，拉大建建筑之间的的间距，通通过建筑缓缓冲，最大大化提升户户型、通风风、采光及及利用率，，景观以水水景主体为为核心，打打造生态大大中庭，实实现该项目目与同区域域其他楼盘盘的差异化化，体现高高端居住品品质的内涵涵。二、规划设计计主要经济技技术指标本项目总用地地面积：53333.28平方米（约80亩）。规划总总建筑面积为为：316999.76平方米，地上上建筑面积：：278999.76平方米（其中中：住宅252041.46平方米，配套套面积：20400.18平方米【商业面积：22458.3平方米；幼儿儿园面积：3000平方米；社区区中心面积：：1500平方米】）；地下面积积：38000平方米。其中：拆迁还房建设设用地约20亩，容积率为为:3.5；建筑密度:20%；绿化率：35%；建筑面积：：43000平方米（其中中：住宅面积积34000平方米，商业业面积9000平方米）。商品房销售建建设用地约60亩，容积率为为:5.9；建筑密度:30%；绿化率：35%；建筑面积：：235999.76平方米（其中中：住宅面积积218041.46平方米，商业业面积13458.3平方米，幼儿儿园面积：3000平方米，社区区中心面积：：1500平方米）。第四部分项目投资分析析一、成本指标标1、项目土地费费用经调查：咸阳阳市中心地段段，现有项目目的容积率一一般在5.0—6.5之间，2016年—2017年拍卖地的的价格一般般在170万至230万元之间，，而根据政政府提供的的拆迁数据据，该棚户户区改造项项目约80亩用地，有有430户拆迁还房房，面积约约：43000平方米，拆拆迁还房用用地面积约约占20亩，其余约约60亩为商品房房开发用地地。根据国家有有关棚户区区改造的政政策规定，，对于棚户户区改造项项目的土地地出让金及及报规、报报建、人防防的水、、电、气等等城市配套套和行政事事业性收费费”予以免免缴。按照政府部部门提供的的，该项目目有430户拆迁还房房，面积约约：43000平方米进行行分析，计计算如下：：其拆迁过渡渡费+建筑工程费费用计入土土地费：16512万元备注：以80亩计算，土土地的价格格已达到每每亩200万元以上上（详见附表表1、2、3、4）2、项目前期期设计等费费：8494万元（详见见附表5）3、工程建设设等费用估估算：81980.75万元由于随着环环保政策力力度的大力力加强，近近年来钢材材、水泥、、砂石等建建材普遍成成倍上涨，，结合咸阳阳建筑工程程的清单定定额及人工工工资的调调查，预估估该项目建建筑成本情情况（详见附表表6）4、投资利息息约：5706万元该项目计划划3年建成，由由于国家对对房地产的的调控因素素，因此考考虑4年完成销售售回款，基基于该项目目投资不是是一次性到到位，因此此项目贷款款金额按前前期投资的的40%计划，并按按照贷款年年利息15.00%计算2年，资金利利息为：5706万元（详见见附表7）5、工程管理理费用：3138.3万元根据该项目目预估所产产生的直接接管理费用用为：3138.3万元，主要要包括工资资及五险一一金、办公公费用、差差旅费及业业务招待费费等（详见附表表8）6、营销策划划费用：4760.67万元根据该项目目售楼部、、样板房的的修建和装装修等，广广告宣传、、销售代理理佣金、工工资所需等等预测费用用（详见附表表9）7、项目预备备其他费用用：1965.4万元（详见见附表10）8、项目税费费约为：20866.18万元（详见见附表11）第五部分项项目目销售分析析一、市场销销售调查分分析经2017年对咸阳市市部分楼盘盘的售价调调查分析（详见附表表12）二、项目售价分分析如下1、商业部分分：项目一、二二楼商业总总面积约为为：22458.3m2，其中需扣扣除就地还还房面积：：9000m2。因此可实实际销售面面积约为：：13458.3m2。根据对周边边项目情况况市调，了了解到售价价在（1.4—2.5万元/m2）之间的商商铺均为临临街且商业业进深在10—15米左右，因因本项目地地处于铁路路干线边缘缘，住宅底底层商业使使用存在着着诸多局限限性，据此此预测本项项目商业的的1--2层销售平均均价按18000元/m2计算为：13458.3m2×18000元/m2=24224.94万元。2、住宅部分分：项目住宅总总面积约为为：252041.46m2，其中需扣扣除就地还还房面积：：34000m2。因此可实实际销售面面积约为：：218041.46m2。根据周边项项目售价情情况（5500——6500元/m2）分析，本本项目预测测售价按5800元/m2计算为：218041.46m2×5800元/m2=126464.0468万元。3、地下室部部分：项目地下室室总面积约约为：38000平方米（约约：1000个车位）。。根据周边项项目售价情情况分析，，本项目地地下车库部部分预计销销售收入约约：1000个×80000元/个=8000万元。项目可实现现销售收入入约为：15.8689亿元。投资评价投资成本估估算根据本报告告投资估算算中一至八八项支出费费用约为：：14.3423亿元。预计销售收收入根据对周边边项目的销销售调查分分析拟定的的该项目销销售价，可可预计销售售收入约为为：15.8689亿元。财务评价依据上述确确定的基础础数据和国国家计委《建设项目评评价方法与与参数》确定的基本本评价方法法，本项目目财务评价价如下：经测算，本本项目的理理论计算收收入大于支支出，其结结果为：15.8689亿元－14.3423亿元=1.5266亿元根据项目收收益及投资资计算，投投资回报率率为：1.5266÷14.3423=10.64%以上分析结结果表明：：投资回报报一般。成都长居房房地产营销销代理有限限公司编制人：审核人：时间：2017年12月18日附表12017年11月挂牌出让土地成交结果公告序号挂牌编号土地座落用途宗地面积容积率最大建筑密度最小绿地率出让年期挂牌起始价成交价备注（平方米）（%）（%）（年）（万元）（万元）万元/亩12017-19-4人民西路北侧，咸阳秦皇路以西、毛纺厂以南商业、住宅7083.26.32530商业:40住宅7025152515236.722017-19-3玉泉西路以北，彩虹北路以西、秦源小区以南、以东商务金融（写字楼）2656.24.5302040660680170.8532017-19-1咸阳湖堤顶路以北、陕西汉道置业有限公司以南、以东商业、住宅6589.64.82530商业40住宅7022302230225.64XXFX-2017-33永沣路以南，同心路以东，白马河路以西，统一路以北住宅用地402262.81935701086210862180项目拆迁过渡成本测算表序号项目名称单价（万元/户）户数（户）金额(万元)备

注1搬家补助费2.00430860按2万元/户*430户=860万元计算。2过度补助费0.24303096按2000元/月/户（36个月），430户×2000元/月/户×36=3096万元计算。政府补贴测算表序号项目名称单价（万元/户）户数（户）金额(万元)备注1政府补贴1.5430645按1.5万元/户*430户=645万元计算。附表2项目拆迁过过渡费：3311万元拆迁过渡费费：3956万元政府补贴：：645万元（备注：实实际过渡费费扣减政府府补贴3956-645=3311）附表3拆迁还房部部分前期成成本费约：：335.4万元项目前期成本测算表序号项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(万元)备注1堪、测费5.004300021.5勘测院收费2环境评估10.004300043环境检测部门收费3桩基检测（静载）10.004300043检测单位收费4钻探费（详勘）10.004300043地勘单位收费(一桩一孔)5水资源及污水处理5.004300021.5市政污水及水利局收费6报建费用260.00430001118棚户区改造项目享受免缴7白蚁防治费5.004300021.5棚户区改造项目享受免缴8文物勘探8.004300034.4棚户区改造项目享受免缴9方案+施工图设计费用28.0043000120.4包含住宅、商铺、地下室10施工图审查费10.004300043按总面积的0.4%11人防费20.004300086棚户区改造项目享受免缴附表4建筑工程成成本费约：：12865.6万元项目建筑工程成本测算表序号项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(万元)备

注1建安总造价1880430008084土建工程直接费2基坑、护臂16843000722.4土建工程直接费3水、电安装19043000817土建工程直接费4消防19843000851.4按总面积的19.8%5通风12043000516按总面积的9.8%6审计费4.004300017.2按总面积的0.4%7监理费8.004300034.4按总面积的0.8%8水、电、气市政配套298430001281.4棚户区改造项目享受免缴9小区绿化、路灯、大门、传达室、围墙12843000550.4按总面积的19.8%10总平化粪池、污雨水104300043化粪池、排、雨水11强、弱电12843000550.4变压器电缆、一户一表工程费12安防系统、有线电视204300086弱电探头等及有线电视13电4按总面积的10%附表5项目前期设设计等费：：8494万元项目前期成本测算表序号项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(万元)备

注1堪、测费5.00273999.76137备

注2环境评估10.00273999.76274勘测院收费3桩基检测（静载）10.00273999.76274环境检测部门收费4钻探费（详勘）10.00273999.76274检测单位收费5水资源及污水处理5.00273999.76137地勘单位收费(一桩一孔)6报建费用260.00273999.767124市政污水及水利局收费7白蚁防治费5.00273999.76137棚户区改造项目享受免缴8文物勘探8.00273999.76219.2棚户区改造项目享受免缴9方案+施工图设计费用28.00273999.76767.2棚户区改造项目享受免缴10施工图审查费10.00273999.76274包含住宅、商铺、地下室11人防费20.0273999.76548棚户区改造项目享受免缴附表6建筑工程成成本费约：：81980.75万元项目建筑工程成本测算表序号项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(万元)备

注1建安总造价1880273999.7651511.95土建工程直接费2基坑、护臂168273999.764603.20土建工程直接费3水、电安装190273999.765206土建工程直接费4消防198273999.765425.20按总面积的19.8%5通风120273999.763288按总面积的9.8%6审计费4.00273999.76109.6按总面积的0.4%7监理费8.00273999.76219.2按总面积的0.8%8水、电、气市政配套0273999.760市政接管费9小区绿化、路灯、大门、传达室、围墙128273999.763507.2按总面积的19.8%10总平化粪池、污雨水10273999.76274化粪池、排、雨水11强、弱电128273999.763507.2变压器电缆、一户一表工程费12安防系统、有线电视20273999.76548弱电探头等及有线电视13电梯138273999.763781.2按总面积的10%附表7项目融资利利息约：5706万元项目投资利息成本测算表序号项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(万元)备

注1贷款利息180316999.765706（土地款+契税+报建费）40%附表8项目管理费费约：3138.3万元项目管理费成本测算表序号项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(万元)备

注1项目工资50316999.761585项目管理人员工资2办公费用29316999.76919.3工程期间所产生的房租、水、电、气，办公用品、通讯、交通、业务招、差旅等费用3项目奖金20316999.76634按总面积的1%附表9销售费用约约：4760.67万元项目营销费成本测算表序号项目名称计费标准建筑面积（m2）造价控制(万元)备

注1住宅销售费用按销售价3%计算218041.463793.92按销售价5%计算（218041.46*5800=12.65亿元*3%）（销售人员工资+奖金+售楼部装修+广告、资料）2商业销售费用按销售价3%计算13458.3726.75按销售价5%计算（13458.3*均价18000=2.42亿元*3%）（销售人员工资+奖金+售楼部装修+广告、资料）3车位销售费用按销售价3%计算38000240按销售价5%计算（约1000个车位*均价80000/个=0.8亿元*3%）（销售人员工资+奖金+广告、资料）附表10其他费用约约：1965.4万元工程其他费成本测算表序号项目名称单价（元/m2）建筑面积（m2）造价控制(万元)备

注1不可预见费10.00316999.76317突发事件等2面积测绘10.00316999.76317面积预测、实测3产权登记费2.00316999.7663.4政府行政收费4维修基金40.00316999.761268政府行政收费附表11项目税费预预估约：20866.18万元项目税费成本测算表序号项目名称计税值（万元）应缴税款(万元)备

注1增值94计税方法：158689万元÷（1+11%）×11%＝15725.94万元2城建税15725.941100.8215725.94万元×7%=1100.82万元3教育附加15725.94471.7815725.94万元×3%=471.78万元4地方教育附加15725.94314.5215725.94万元×2%=314.52万元5产权书据印花税15868979.34158689万元×万分之五=79.34万元6土地增值税预征1586893173.78158689万元×2%=3173.78万元附表12市场调查情情况序号楼盘名称楼盘位置容积率占地面积住宅价格

（元/㎡）户型一楼商业价格写字楼价格1双保·凤凰城渭城区人民路北门口十字西南角4.50占地面积：7266㎡

建筑面积：60000㎡5800元/㎡89-135㎡2塞纳绿洲渭城区渭城区民生西路43号4.32占地面积：79333㎡

建筑面积：