泰州房地产投资及板块研究报告资料课件

泰州房地产投资分析及板块研究报告扬州业务发展部2012年07月泰州房地产投资分析及板块研究报告扬州业务发展部

经济发展经济总量与增速产业结构人口情况人口总量与增速市区人口及人口流动家庭结构变化区域人口状况

城市空间发展建成区规模扩张城市发展方向整体分析框架城市基本面分析中期市场判断短期市场表现市场发展所处阶段泰州市不同时期所处的阶段市场容量分析泰州市住房存量现状，初步判断未来潜在需求搭建城市房地产市场需求模型，预测泰州市住宅市场基本容量整体市场表现整体供求、价格变化分产品线市场表现不同产品线市场表现综述1231.11.21.32.12.23.13.2未来市场趋势4板块价值评估板块划分基础条件评价规划前景评价板块市场分析政策环境与政府资源评价板块价值评估综合结论目标客户板块偏好片区价值与客户偏好的综合4.14.24.3经济发展整体分析框架城市基本面分析中期市场判断短期市场表现

经济发展经济总量与增速产业结构人口情况人口总量与增速市区人口及人口流动家庭结构变化区域人口状况城市空间发展土地扩张速度城市发展方向交通和产业布局城市基本面分析框架总量与增速产业结构三驾马车区位经济（钱）人口（人）城市发展（地）总量与增速外来人口家庭结构区域人口土地扩张速度城市规划方向交通和产业布局城市基本面分析中期市场判断短期市场表现1231.11.21.3未来市场趋势4经济发展城市基本面分析框架总量与增速区位经济（钱）人口（人泰州是南京都市圈重要节点城市之一，经济活跃，城市发展潜力看好1.1南京–镇江–扬州-泰州小三角增长级上海–杭州–南京大三角增长级上海苏州无锡南通常州湖州杭州南京宁波扬州泰州镇江绍兴嘉兴舟山台州马鞍山上海城市圈杭州城市圈南京都市圈泰州是南京都市圈重要节点城市之一，经济活跃，城市发展潜力泰州的经济总量、人均生产值、人口数量在南京都市圈排名中等，但与南京等城市相比，泰州外来人口明显偏少1.111年江苏四城市地区生产总值(亿元)11年江苏四城市城市人口总量（万人，%）11年GDP突破2400亿元，相应人均GDP突破7500美元，从经济发展的规律性判断，未来几年应是泰州经济提速期从人口情况看，泰州的常住人口达到近452万，户籍人口大于常住人口，反映出泰州大市人口外流较多。近几年泰州人均生产总值(元)泰州的经济总量、人均生产值、人口数量在南京都市圈排名中等资料来源：泰州统计年鉴1.1泰州经济自2000年起保持平稳增长，03年起进入高速发展期，并于06年超过1000亿大关，2000-2011年泰州GDP经济高速发展期2000年以来，泰州经济保持两位数的高速增长。2003年之后，泰州经济进入高速发展阶段，全市生产总值保持20%以上的增长率。+10%+20%资料来源：泰州统计年鉴1.1泰州经济自2000年起保持平资料来源：泰州市统计局1.1第一产业逐年递减，第三产业的比重缓慢增长，城市的发展依然主要依靠第二产业泰州主要年份三大产业增加值占GDP的比重

泰州第二产业总值逐步增加，一直占据三产中主力位置。在全社会固定资产投资中，09-11年第二、三产业虽有。在可预期的未来，第二、三产业所涉及的领域将是投资的最主要流向。各年全社会固定资产投资分布（亿元）资料来源：泰州市统计局1.1第一产业逐年递减，第三产业的1.1总体看来，相较于出口和消费，投资对泰州经济的贡献明显偏高，投资带动型经济增长方式较为粗放投资于2004年超过出口和消费成为产值的最主要流向。投资增速一直高于消费增速，但从未来发展趋势来看，投资对GDP的贡献力度将依然占据主导地位，但消费对于GDP贡献力度也在缓慢增加。资料来源：泰州市统计局三驾马车增长速度三驾马车占GDP比例1.1总体看来，相较于出口和消费，投资对泰州经济的贡献明泰州市区人口的增加在90年以后主要依靠郊县及乡镇人口的净迁入，“新市区人”在未来五年中将是人口增长的主力1.2主要年份泰州市人口数及预测2011年，泰州市区人口约总量达86万。2000至2011年，泰州市区人口年均增长2.4万人，主要依靠自然增长；市区人口总量在历史高位持续稳定增长。预计2015年市区人口总量将接近100万人。备注：2011年市区人口为预测量泰州市区人口的增加在90年以后主要依靠郊县及乡镇人口的净上泰州户籍人口增长相对缓慢，市区人口成为人口增长的主要力量，住宅需求持续扩大中1.2主要年份泰州市区人口变化状况主要年份泰州净迁入人口状况市区人口占总人口比重逐年上升，城市对于周边县市人口的吸纳能力逐年增强；净迁入人口数量年度变化明显，由04年的-9108人变化为10年的9994人，年均净迁入人口为-1002人；备注：2011年市区人口为预测量上泰州户籍人口增长相对缓慢，市区人口成为人口增长的主要力量，泰州市区户均人口数稳中有升，及市区较高的人口密度将导致房屋户型需求结构的转变和强烈的住宅市场需求1.2泰州市人口密度状况泰州市户均人口状况从07年开始，市区户均人口开始低全市户均人口，表明市区家庭小型化趋势明显，这将导致房屋户型需求结构的转变；泰州市区人口密度近年明显上升，这将带来较为强烈的住宅市场需求；备注：此数据暂无备注：2011年数据为预估值泰州市区户均人口数稳中有升，及市区较高的人口密度将导致房资料来源：泰州市统计局根据未来泰州家庭规模和常住人口变化估计，未来住房需求将保持快速增长势头，内生型市场特征明显1.22000-2011年，市区人口增加约27万，年增约2.5万人。根据推算，市区人口的年增量为2.5万人，按照泰州2011年自住家庭人均住房面积40.4平米推算，因此每年市区人口的增加所带来的住房需求增量约为100万平米。泰州城镇居民人均住房居住面积（平方米）资料来源：泰州市统计局根据未来泰州家庭规模和常住人口变化老工业区交通物流区重点发展区域教育园区老城区根据泰州市最新城市总体规划（2008-2030）规划期末2030年，泰州中心城区人口规模150万人。泰州中心城区建成我国重要的医药产业基地；长江三角洲北翼中心城市；历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市；市域的政治、经济、文化中心。构建“一核一带两片”的城镇空间发展格局。一核：由泰州中心城区(海陵城区、高港城区)、姜堰城区和泰兴城区组成的市域核心；一带：是指沿江城镇带；两片：是根据现状空间发展特征和未来发展趋势，将市域划为南北两个片区。“南部片区”为江海高速以南的区域，“北部片区”为江海高速以北的区域。观点：城市总体规划中，中心城区发展为核心中的核心，目前借势于医药产业，城区主导向南发展。1.3总体规划：构建“一核一带两片”的城镇空间发展格局，将泰州发展为区域中心城市、交通枢纽城市、生态宜居城市及历史文化名城老交通物流区重点发展区域教老城区根据泰州市最新城市总观点：由泰州市整体发展思路可以看出，城市近期首要发展区域为南部，以提升新区综合功能，放大产业效应；其次为东部；西部、北部强调整合协调发展。沿江发展战略-----整体发展方向向南

城市建设战略-----整体向南向东发展向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。同时整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。1.3发展思路：南拓、东进、西优、北控观点：由泰州市整体发展思路可以看出，城市近期首要发展区域为南观点：在城市规划导向下，城市功能分区逐渐明显，各板块价值在原有基础上得以优化提升。经济开发区高教区新城中心区城市中心区工业园区生态旅游区化工园区海陵城区——重点建设南部新城，以发展现代服务业与医药等高新技术产业为主，现代化的综合城区。东部整合现有各类工业园区，结合铁路货站与开发区重点建设工业园区。整体建成包括老城片区、高教园片、站前新区、南部新城4个生活片区。整体建成城西北片、开发区片2个工业片区及医药城研发片区。1.3分区规划：整体形成以“城市中心区、高教区、新城中心区”为核心的发展格局观点：在城市规划导向下，城市功能分区逐渐明显，各板块价值在原观点：城南及周山河一带将建成行政、文化、商业核心，医药城片区将主导发展高新产业，建成国家一流产业园区，高港依托港口，主要发展船舶、运输业，主要发展沿江产业带。①③②①中国医药城建设中②城南周山河建设中④高港泰州长江大桥建设中1.3城市重点发展区域为：医药城板块及城南周山河板块观点：城南及周山河一带将建成行政、文化、商业核心，医药城片区公路：328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路；铁路：新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路，新建淮扬镇铁路，泰州为重要辐射区；水路：江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道；在建中的泰州长江大桥加强了城市与镇江、常州的交流，预计2011年底竣工，对促进两岸经济的均衡发展将起到重要作用；机场：距上海虹桥国际机场250公里，浦东国际机场280公里，南京禄口国际机场150公里，苏中机场于2010年3月奠基开工，预计2012年正式通航。距离泰州市公路仅20公里。1.3城市交通：运河、港口、公路、铁路及将通航的苏中机场共同形成立体式交通网络，辐射全国大部分地区，名副其实的苏中交通枢纽公路：328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路泰州将以规模企业为龙头，以开发园区和企业主题园区为载体，重点打造医药、机电、化工、船舶等“四大产业基地”。医药产业基地，以扬子江药业、济川药业、苏中药业、江山药业等骨干企业为龙头，到2010年医药产业基地营业收入达到550亿元。机电产业基地，以春兰、乐金、林海、绝缘、兴达、曙光等企业为龙头，到2010年机电产业基地营业收入达到800亿元。化工产业基地，以陵光、梅兰、新浦、中丹、埃力生等为龙头，到2010年化工产业基地营业收入达到400亿元。船舶产业基地，以新世纪造船、新时代造船、新扬子造船、东方公司、口岸船舶和三泰船舶等企业为龙头，到2010年营业收入达到250亿元。25-12月-221.3产业分布：泰州已经形成以医药、机电、化工、船舶为支柱的产业集群，主要分布于市区及沿江产业带泰州将以规模企业为龙头，以开发园区和企业主题园区为载泰州经济开发区，于1992年成立，2009年3月，经国务院批准，与泰州医药园区一起升格为国家级高新技术产业开发区。总规划为“一区四园”，分别是：高新技术园、滨江工业园、民营科技园和春兰工业园。中国医药城，泰州市政府划地20平方公里，包括南园和北园两部分。目前该园区已升级为唯一一个国家级医药高新产业园区，至2020年医药城将形成销售20亿元、50亿元、100亿元以上的大型医药企业梯度集群，为泰州贡献2000亿的产值，带来近20万高素质人口。经济开发区高新技术园经济开发区滨江工业园经济开发区春兰工业园海陵工业园区城北物流园区海陵现代农业科技示范园区江苏省现代农业综合开发示范区主城区高港经济开发区民营科技园1.3产业分布：泰州重要工业园区集中于城市东部、南部，并以经济开发区、城南医药园区为两大重点发展园区，其中城南医药园区为唯一国家级医药高新产业园区泰州经济开发区，于1992年成立，2009年3月，经国务院对泰州楼市的风险点泰州经济保持健康的发展势头，稳步推进的城市化进程和产业的不断升级为未来市场的扩大奠定了良好的基础。城市市区人口的不断增长和家庭的逐渐小型化将促进住宅市场扩大和居住结构调整。泰州已经形成了较为完善的城市基础设施体系，未来城市的发展规划为房地产市场的扩容和提升提供了强有力的支撑。9,999小结：泰州经济基础较好，城市化进程不断推进，但以高投资带动的经济增长方式不利于城市经济的健康发展，经济结构调整是未来发展的重要内容对泰州楼市的机会点以高投资支撑的GDP增长方式较为粗放，不利于城市经济的持续健康发展。新城的建设需要有序的规划，供应节奏的混乱以及配套引进不力都有造成“空城”局面的风险。对泰州楼市的风险点泰州经济保持健康的发展势头，稳步推进的城市中期市场判断短期市场表现中期市场判断框架住宅市场发展阶段呈现钟型特征繁荣衰退恢复121234567891011城市住宅市场需求模型市场发展所处阶段泰州市不同时期所处的阶段市场容量分析泰州市住房存量现状，初步判断未来潜在需求搭建城市房地产市场需求模型，预测泰州市住宅市场基本容量城市基本面分析城市基本面区位经济人口城市发展2.12.2未来市场趋势中期市场判断短期市场表现中期市场判断框架住宅市场发展阶段呈现12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价企稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011钟型特征

市场阶段钟模型和说明资料来源：美国统计局，仲量联行，澳大利亚LendLease研究机构8%说明一：每一阶段都以一个或几个关键指标的变化为标志每一阶段除了体现关键指标的变化外，其他指标大体上维持前阶段的状态。比如2-3点之间，存货去化期由下降变为上升，除此之外，投资、新开工仍然加速，房价收入比仍然上升说明二：通过各指标的状态和变化，可以确定一个城市不同时期所处的阶段投资和新开工同为供应指标，但新开工更能先行反应市场变化。因此，当投资和新开工变化相悖时，以新开工指标为主2.112新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩

分析2006年以来泰州市的四大指标变动情况住宅投资同比以及住宅新开工面积同比表征住宅供应；存货去化期表征住宅供求关系；房价收入比表征市场购买力住宅投资中包含土地购置费，即使当前新开工减少，开发商可能还要继续支付前期未付地价和工程款。因此，住宅投资同比反映过去的供应情况，而住宅新开工面积同比则反映未来的供应情况，相对而言，住宅新开工面积更能表现市场发展阶段2.1备注：2011年住宅投资同比为预估值备注：2011年存货去化周期为预估值分析2006年以来泰州市的四大指标变动情况住宅投资同

判断泰州市各年所处的市场阶段：整体来看泰州市场依然处于繁荣阶段，但随着地价及房价的快速走高，也存在着投资过热的趋势12新开工加速存货去化期上升房价收入比下降新开工减少供应过剩，存货去化期达到最大投资冷却市场缓慢吸收存货，存货去化期下降需求萎靡，房价企稳需求增长新开工增加投资过热繁荣阶段衰退阶段恢复阶段房价收入比上升，投资增加1234567891011200920102006-2008扬州2011-2012H1ⅠⅡⅢⅣⅤ资料来源：内部分析2.1判断泰州市各年所处的市场阶段：整体来看泰州市场依然处市区原有常住人口居住面积改善市区常住人口增量基本居住面积宏观经济预期个人收入预期内生需求外向需求城市居住需求基本依据最终结论716说明：一个城市的基本居住需求分为两部分，一是原有家庭的改善需求，一是新增家庭的首置需求不论首置还是改善需求，都易受经济和收入的预期影响而发生改变

泰州市的城市住宅需求模型2.2.1模拟市场基本容量=市区人口*住宅改善面积（1.35㎡/年）+市区人口增加*市区人口定居比例（20％）*市区人口人均居住面积泰州市住宅市场基本容量预测（单位：万平米）市区原有常住人口居住面积改善市区常住人口增量基本居住面积宏观

假定市场实际成交是由基本容量加上市场短期波动构成2.2.12006-2011年泰州市商品住宅实际成交面积2006-2015年泰州市场基本容量2006-2011年泰州市短期市场波动假定市场实际成交是由基本容量加上市场短期波动构成2.2.12市场短期波动5需求方面拆迁房价收入比市场预期居民的财富效应和消费者信心信贷政策234514367保障房建设土地供应/房屋批售量的变化住房存货量的变化786供应方面

短期波动因素和说明说明：将短期波动因素分为需求和供应两大方面共八个指标每个指标的变化都会对市场成交造成短期影响，有的是负面影响，比如保障房增加供应，土地供应增加；有的是正面影响，比如资产升值带来的财富效应和消费者信心上升应对以上指标逐一分析2.2.1812市场短期波动5需求方面拆迁234514367保障房建设712006-2010年泰州市拆迁面积（单位：万平米）2006-2010年拆迁对于商品住宅成交促进面积估计（单位：万平米）拆迁-拆迁量对泰州市场的整体需求有一定影响；但随着政府对经济适用房等保障性住宅投入的逐渐增加，这部分需求会相应减少2006-2010年泰州累计拆迁量为470万平方米，拆迁量大致呈现出逐年增长的趋势。根据06年后拆迁和成交情况，假设09以前大约有1/3的销费者依靠商品房市场来解决拆迁问题；09年以后由于政府推出经济适用房力度的加大，可以假设1/4的消费者依靠商品住宅市场解决居住问题。备注：此数据暂无备注：此数据暂无12006-2010年泰州市拆迁面积（单位：万平米）20062房价收入比-高房价收入比对购房需求有反作用，泰州市未来的房价收入比有上升趋势较高的房价收入比对需求造成负面影响由于中国经济增速的放缓，未来城市人口的收入增长会趋缓；同时房市的低迷会进一步打压房价未来房价收入比有上升趋势，但具体走势不够明朗2房价收入比-高房价收入比对购房需求有反作用，泰州市未来的房345短期市场预期,财富效应和消费者信心信贷政策市场预期、财富效应、信贷政策-短期市场低迷会抑制消费者自住与投资需求，居民财富效应和消费者信心增强也会提高住房需求，缩紧的信贷政策对需求也有严重影响。数据来源：内部分析10年为政策调控年，11年为政策深化落实年，信贷政策会贯穿整年，短期市场低迷都会抑制消费者自住与投资需求；泰州市场近几年成交价格稳步上升，10年以来市场在万达等品牌开发商进驻的带动下价格提升速度加快，预期未来时间内，价格会保持稳定，并小幅上涨。各种形式的财富增长会增加居民对于住房的需求。随着08-09年受到全球经济危机和中国经济增长放缓的影响的消除，消费者信心开始明显增强。同时受CPI指数的不断走高，缺少投资渠道的消费者投资房产进行保值的需求有所增强。政府出台了一系列旨在抑制房价过快增长，严控信贷等政策。严厉的信贷政策的出台有抑制消费的负面影响。但是尽管政策主要作用于投资和改善型需求；其次存贷款利率的步步走高，贷款利率上调，契税的调整，无疑给购房者增加了压力和购房成本。345短期市场预期,财富效应和消费者信心信贷政策市场预期、财6保障房-泰州经适房建设计划暂不会对商品住宅产生重大影响从经济适用房建设规模、户型控制、选址、购买条件等方面看，短期内经济适用房对普通商品住宅市场直接影响较小；但中长期来看，当量积累到一定程度会对中低端市场形成挤压

中期目标：为加强市区住房保障工作，改善低收入家庭住房状况，实现“住有所居”，泰州市出台了《泰州市市区“十二五”住房保障规划》。从2011年到2015年，泰州将建设经济适用住房16000套、144万平方米；廉租住房900套、4.5万平方米；另外将建设3300套公共租赁住房来解决外来务工人员以及新就业人员的住房问题。

“五级”住房保障体系适用对象：1.廉租住房保障对象：具有市区常住城镇户口，人均住房建筑面积在18平方米以下，人均月收入在1000元以下的城市低收入住房困难家庭。2.共有产权租售并举保障对象：具有市区常住城镇户口，人均住房建筑面积在20平方米以下，人均月收入在1200元以下的城市中等偏低收入住房困难家庭。3.经济适用住房供应对象：具有市区常住城镇户口，人均住房建筑面积在20平方米以下，人均月收入在1600元以下的城市中等收入住房困难家庭。4.公共租赁住房供应对象：重点面向新就业人员、有稳定职业并在泰州市区居住一定年限的外来务工人员以及市区中等偏低收入住房困难家庭。5.限价商品住房供应对象：主要面向市区城市拆迁安置户、征地拆迁过程中涉及的农民家庭和具有市区常住户口的中低收入住房困难家庭以及市政府规定的其他家庭。在旧城改造、风貌保护、环境整治等各种重点项目和公益性项目范围内所涉及的被拆迁或腾退家庭可优先购买。6保障房-泰州经适房建设计划暂不会对商品住宅产生重大影响从经7土地和住房供应-房屋批售量（竣工面积）是市场的直接供给，新开工量和土地供应量是影响未来批售的重要因素

在2007-2011年期间内，泰州政府规划全部新开工住宅建筑面积约96万平方米从过去几年土地出让的情况看，未来供应增加的趋势不会改变泰州市商品住宅市场供应推导预测

2011年2010年2009年2008年2007年商品住宅开工量197250170193158商品住宅供应量148144126123105商品住宅成交量11114117494802007-2011泰州市商品住宅供求走势7土地和住房供应-房屋批售量（竣工面积）是市场的直接供给，新根据泰州市场的周期波动性研判泰州成交量及存量呈周期性波动，1个周期大约为1年，若以每年年中为节点，成交面积及期末累计存量均呈现先上升后下滑的趋势。泰州市2010年1月-2012年6月住宅存量、成交均价走势图8存货-10、11年存货量持续增加，12年市场存货将开始缓慢减少根据泰州市场的周期波动性研判泰州市2010年1月-2012年

通过对短期波动因素的历史分析，预判泰州市场未来的变化方向和影响程度市场短期波动影响因素正向影响拆迁量上升较高的房价收入比短期市场热度加大信贷政策紧缩财富效应和信心上升负向影响保障房增加房屋批售量和土地供应增加市场存货上升20062007200820092010-20-13-105603图例：＝2＝1＝0＝-1＝-22.2.22011-332012-242013-2220142015-69通过对短期波动因素的历史分析，预判泰州市场未来的变化方向1,200泰州市场成交预测（单位：万平米）

预测泰州市场2012-2015年的实际年均成交量在140万㎡左右2.2.21,200泰州市场成交预测（单位：万平米）预测泰州市场2

未来1-2年，预估供求比在1.3-1.36之间，供率大于求2.2.22006-2013泰州市场商品住宅供应115万平米一手房需求一手房供应157万平米保守120万平米乐观未来1-2年，预估供求比在1.3-1.36之间，供求基本平衡。2007-2011年，商品住宅供应量平均年供应量在129万平米。从趋势来看供应较为平稳。2007年以来，泰州住宅竣工面积稳步上升，住宅新开工量也呈现波动上升趋势，市场的供应持续增加。从趋势看，未来2年泰州供应量将持续增加。12年预计商品住宅供应量为157万平米，预计未来一到两年商品住宅供应量为161万平米/年。未来1-2年，预估供求比在1.3-1.36之间，供率大于9,999小结：良好的经济基础和较为健康有序的发展态势对长期市场的发展提供了有力支撑，短期市场呈现微小的阶段性调整现象，预计未来两年市场将持续走强在整体宏观调控作用影响下，泰州的住宅市场呈现微小阶段性调整现象。良好的经济基础和城市化进程的不断深化支撑着泰州楼市未来的发展。根据泰州城市基本居住需求模型并结合短期波动项的调整修正后，预计12-13年泰州住宅市场需求在161-184万平方米左右。泰州房地产市场依然处于上升通道，市场发展将稳步向上。对泰州楼市的总体分析9,999小结：良好的经济基础和较为健康有序的发展态势对长期中期市场判断短期市场表现短期市场表现框架城市基本面分析整体市场表现整体供求、价格变化分产品线市场表现不同产品线市场表现综述整体表现3.13.2未来市场趋势中期市场判断短期市场表现短期市场表现框架城市基本面分析整体市市场扫描整体市场：近年来供需关系基本平衡，整体走势向好3.1备注：2012年1-6月供应数据为预测量。市场扫描整体市场：近年来供需关系基本平衡，整体走势向

整体市场：成交面积-10年受市场火爆影响，成交面积较高，11年回落，12年预计成交量与11年基本持平3.1泰州市场10年受大市火爆影响，成交量较高，11年开始回落，较以往处于中等水平，12年1-6月均成交量低于11年，受大市场环境影响，预计12年成交量与11年基本持平。10年月均成交13.9万㎡11年月均成交9.3万㎡12年月均成交7.6万㎡整体市场：成交面积-10年受市场火爆影响，成交面积泰州市场受到近期政策调控影响呈现短期市场恶化现象12年受大市场环境影响，表现为上半年成交量的持续下滑和供求比的攀升

整体市场：供应、成交、价格3.107年-12年6月泰州住宅供求价走势图供求比泰州市场受到近期政策调控影响呈现短期市场恶化现象整分产品线：140平米以内的首置及首改产品是市场的主流需求3.2备注：此数据暂无分产品线：140平米以内的首置及首改产品是市场的9,999相较于09年、10年、11年的高位水平成交量下滑，供需比放大2012年下半年价格下行压力较大泰州短期市场表现小结整体市场结构市场分产品线：首置首改市场具有机会但同时也有竞争激烈溢价度低等不利因素，再改及高端市场短期内难以提振9,999相较于09年、10年、11年的高位水平成交量下滑，板块价值评估板块划分基础条件评价规划前景评价板块市场分析政策环境与政府资源评价板块价值评估综合结果目标客户板块偏好片区价值与客户偏好的综合4.14.24.3CS1S2S3E1E2NW1W2中期市场判断短期市场表现未来市场趋势框架城市基本面分析未来市场趋势板块价值评估4.14.24.3CS1S2S3E1E2NW1W板块划分：划分依据4.1.1泰州主要板块划分依据：参考泰州市房管局对于市区楼盘的区域划分，通过城市主要干道、河流等划分出大板块，而后依据不同板块的细部规划来细分各区域板块。CS1S2S3E1E2NW1W2板块划分：划分依据4.1.1泰州主要板块划分依据：板块划分：划分结果4.1.1CS1S2S3E1E2NW1W2编号名称范围C城中板块江州路以东，扬州路以南，东风路以西，济川路以北S1城南行政区济川路以南，328国道以北S2城南周山河片区328国道以南，香椿路以北S3城南医药城片区香椿路以南E1城东板块（328国道以内）东风路以东，济川路以北，328国道以西E2城东板块（328国道以外）济川路以北，328国道以东N城北板块扬州路以北，江州北路以东，东风路以西W1城西板块（引江河以内）江州路以西，济川路以北，引江河以东W2城西板块（引江河以外）济川路以北，引江河以西板块划分：划分结果4.1.1CS1S2S3E1E2CS1S2S3E1E2NW1W2基础条件：现有道路情况，城中、城南交通线路发达4.1.2扬州路328国道328国道江洲路青年路海陵路鼓楼路东风路泰高路凤凰路永定路济川路南通路香椿路姜高路CS1S2S3E1E2NW1W2基础条件：现有道路情况CS1S2S3E1E2NW1W2

基础条件：公建配套及自然资源情况，主要集中于城中、城南板块4.1.2周山河新通扬运河卤汀河东城河南官河火车站汽车东站汽车西站河东公园泰山公园梅兰芳公园柳园泰州市体育馆百水园泰州市人民公园市政府公安局法院汽车南站泰州动物园园博园引江河西城河医药博览中心CS1S2S3E1E2NW1W2基础条件：公建配套CS1S2S3E1E2NW1W2

基础条件：教育配套情况，主要集中于城中、城东及城南板块4.1.2文文文文文文文文文文文文文文文文文文沈毅中学田家炳实验中学海光小学泰州二中智保中学文文大浦中心小学鼓楼小学二中附中城东小学实验小学泰附中城南小学实验学校莲花学校省泰中英华学校城东实验学校明珠实验学校实验中学塘湾小学CS1S2S3E1E2NW1W2基础条件：教育配套CS1S2S3E1E2NW1W2

基础条件：商业及生活配套情况，主要集中于城中板块4.1.2济川路商圈税东街商圈坡子街商圈金鹰商圈温泰商圈商商商商商CS1S2S3E1E2NW1W2基础条件：商业及生CS1S2S3E1E2NW1W2

基础条件：医疗配套情况，主要集中于城中板块4.1.2第四人民医院泰东医院泰州中医院泰州人民医院口腔医院妇幼医院海陵中医院人民医院（南院）普济医院泰州第二人民医院

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CS1S2S3E1E2NW1W2基础条件：医疗配套CS1S2S3E1E2NW1W2

基础条件：产业情况，主要分布于城东及城南板块4.1.2城北物流园海陵现代农业示范园区江苏省现代农业示范园区经济开发区春兰工业园海陵工业园经济开发区高新技术园经济开发区民营科技园医药园区CS1S2S3E1E2NW1W2基础条件：产业情况板块名称道路情况公建配套及自然资源配套产业综合评价教育配套商业及生活配套医疗配套C城中板块路网发达，公交线路完善丰富完善完善丰富不发达优S1城南行政区路网发达，公交线路较完善丰富较完善较完善丰富发达优S2城南周山河片区路网一般，公交线路一般一般稀少匮乏稀少一般良S3城南医药城片区路网发达，公交线路稀少一般匮乏匮乏匮乏发达中E1城东板块（328国道以内）路网一般，公交线路较完善一般完善较完善较丰富发达良E2城东板块（328国道以外）路网一般，公交线路稀少稀少稀少一般一般发达差N城北板块路网一般，公交线路一般稀少稀少一般稀少一般中W1城西板块（引江河以内）路网一般，公交线路一般一般稀少一般稀少较发达中W2城西板块（引江河以外）路网不完善，公交线路一般匮乏稀少匮乏稀少一般差4.1.2基础条件列表评价板块名称道路情况公建配套及自然资源配套产业教育配套商业及生活4.1.2CS1S2S3E1E2NW1W2优良中差基础条件评价结论4.1.2CS1S2S3E1E2NW1W2优良中差规划前景：城中及城南板块规划优势明显4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2文化展示中心城西广场万达商业中心泰州文化中心人民医院新区医院体育中心省泰中医药城东部新城城南CBD核心区汽车西站海陵南路商业街规划前景：城中及城南板块规划优势明显4.1.3CS1S规划前景列表评价4.1.3板块名称板块描述道路规划新城规划商业中心规划中小学规划规划前景综合评价C城中板块老城区，整体品质较好，房价较高已较完善——万达商业中心——重点S1城南行政区发展较为成熟的行政中心区域完善中行政文化中心————重点S2城南周山河片区未来城南CBD核心区，规划优势突出快速完善中城南CBD新城华润商业中心省泰中重点S3城南医药城片区医药产业核心区快速完善中医药城东部新城海陵南路商业街——次重点E1城东板块（328国道以内）以高教区带动，目前发展较快完善中——————次重点E2城东板块（328国道以外）发展较为落后，面貌较差不完善——————非重点N城北板块物流区，目前居住品质不高完善中——————次重点W1城西板块（引江河以内）厂业较多，居住品质较差不完善——————非重点W2城西板块（引江河以外）主要集中乡镇小产业，居住品质一般不完善——————非重点规划前景列表评价4.1.3板块名称板块描述道路规划规划前景评价结论4.1.3CS1S2S3E1E2NW1W2重点次重点非重点规划前景评价结论4.1.3CS1S2S3E1E2N板块市场：已出让未开发土地分布4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W2板块市场：已出让未开发土地分布4.1.4CS1S24.1.4板块市场：已出让未开发土地存量编号名称潜在项目合计

（万㎡）C城中板块(2010)1、(2010)8-3、(2012)2-1、(2012)4-124.70S1城南行政区（2011）9-2、（2011）13-3、（2012）2-259.77S2城南周山河片区（2011）13-1、（2011）13-2、（2011）14-1、（2011）14-2118.59S3城南医药城片区（2010）10-2、（2010）10-6、（2010）13-11、（2011）7-1、（2011）7-291.5E1城东板块（328国道以内）（2010）11-7、（2011）1-3、（2011）3-1、（2011）8-340.87E2城东板块（328国道以外）——0N城北板块（2010）2-2、（2011）5-120.86W1城西板块（引江河以内）（2010）4-2、（2010）11-8、（2010）12-226.88W2城西板块（引江河以外）——0注：存量面积均为建筑面积4.1.4板块市场：已出让未开发土地存量编号名称潜4.1.4板块市场：拟出让土地分布CS1S2S3E1E2NW1W24.1.4板块市场：拟出让土地分布CS1S2S3E1E4.1.4板块市场：拟出让土地总量编号名称潜在项目合计（万㎡）C城中板块原橡胶厂地块；凤凰花园南侧地块20.63S1城南行政区原泰州日报社地块；凤凰河东侧、永定路北侧地块；塘坊街区改造项目；青年路西侧B地块；青年路西侧C地块；青年路西侧D地块；70.3S2城南周山河片区泰州市交投公司地块；CBD商务中心；海陵路西侧、周山河南侧地块；东风南路西侧、海军大道北侧地块；72.86S3城南医药城片区泰州市华扬调速公司地块；东方小镇三、四期地块；药城大道北侧、泰高路东侧地块；安康路北侧、海陵南路西侧地块一（1）；安康路北侧、海陵南路西侧地块一（2）；东部核心区1；东部核心区2；东部核心区3；东部核心区5；东部核心区6；东部核心区7；顶部核心区8；东部核心区9119.81E1城东板块（328国道以内）市农科所地块；LG南侧地块；济川东路北、春晖路东侧地块；济川东路南、春晖路东侧地块；春晖路东侧限价商品房地块；东风路东侧、森园路北侧地块；60.87E2城东板块（328国道以外）海陵工业园区地块（二）；海陵工业园区地块（三）；海陵工业园区地块（四)；泰和园二期；济川东路北、莱茵东郡西侧地块；民兴中学东侧地块；棉花原种场上市地块1；棉花原种场上市地块2；江南一品北侧地块；京泰路西侧、海姜大道北侧地块；兴泰公路东侧、站前支路北侧地块；浙江路北侧、九里河西侧地块61.61N城北板块原钢厂地块四；原钢厂地块五；原钢厂地块一；原钢厂地块二；原钢厂地块三；原钢厂地块六；扬桥拆迁地块13.95W1城西板块（引江河以内）青年路西侧A地块；青年路西侧E地块；吴陵路西侧、老通扬运河北侧地块；23.67W2城西板块（引江河以外）328国道南、引江河西侧地块；西堤阳光北、兴泰路东侧地块10.53注：总量面积均为占地面积4.1.4板块市场：拟出让土地总量编号名称潜在项目合计板块市场：土地资源存量定性评估4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W2存量丰富存量一般存量稀少板块市场：土地资源存量定性评估4.1.4CS1S2板块市场：房地产市场发展趋势4.1.4板块市场：房地产市场发展趋势4.1.4板块市场：房地产市场发展趋势4.1.4主力需求板块为城东、城南及高港，而城东板块因整体价位相对较低，满足大量刚需需求，销量最为突出。城中板块市场发展趋近饱和，区域楼盘地段价值明显，随着土地供应日渐稀缺，房地产市场发展白热化，产品价位处于城市标杆。受南拓规划优势带动，城南板块目前属于城市发展重点。区域楼盘价位仅次于城中板块，房地产市场投资价值高。城北、城西板块因区域面貌落后，发展受到阻碍，楼盘价位处于城市最低端。受到供应较少的影响，市场需求难以得到满足。板块市场：房地产市场发展趋势4.1.4主力需求板块板块市场：主要板块市场供求详情4.1.4A、价格区间CS1S2S3E1E2NW1W29000-100007000-90007000-80006000-70004000-60002011年CS1S2S3E1E2NW1W28000-90006000-80005000-60004000-50003000-4000数据来源：新景祥数据库2010年板块市场：主要板块市场供求详情4.1.4A、价格区4.1.4板块市场：主要板块市场供求详情B、供求比CS1S2S3E1E2NW1W2低较低较高高CS1S2S3E1E2NW1W22010年2011年低较低较高数据来源：新景祥数据库4.1.4板块市场：主要板块市场供求详情B、供求比房地产市场发展不同阶段特征4.1.4起步阶段成长阶段顶峰阶段稳定阶段价格水平低较低—较高高较高—高供求比低—较低低—较低高较低—较高修正因素片区市场特定情况，如市场竞争极其不充分，供求量小，无法以供求比指标反映真实情况房地产市场发展不同阶段特征房地产市场发展不同阶段特征4.1.4起步阶段成长房地产市场发展不同阶段特征4.1.4CS1S2S3E1E2NW1W2起步阶段成长阶段稳定阶段顶峰阶段注：1、主要依据2010年市场情况，参考2009年情况。房地产市场发展不同阶段特征4.1.4CS1S2S碧桂园荣御蓝湾阳光新城万达商业广场莱茵东郡华润国际社区锦绣华城阳光盛景美好上郡鹏欣丽都鹏欣尚城世茂河滨花园鹏欣领誉美好易居城本土企业外地企业今日阳光项目景瑞项目碧桂园项目莱茵达项目世贸项目万达项目华润项目大华项目鹏欣项目美好置地项目4.1.4板块市场：主要竞争对手在售项目及土地储备分布外地品牌竞争企业主要集中于城中及城南，另有个别位于城东。碧桂园荣御蓝湾阳光新城万达商业广场莱茵东郡华润国际社区锦绣华备注：鹏欣房产开发项目均已结束，此处不做统计。板块市场：主要竞争对手在售项目及土地储备情况4.1.4开发企业在售项目开发时间占地(万平米)容积率总建(万平米)物业类型存量(万平米)今日阳光阳光国宾1号2010年6.72.019小高层、高层、商业2.05美好置地美好上郡（由鹏欣房产转让）2007年232.255多层、小高层、高层、商业3.03美好易居城2011年300.962.60200低层、多层、小高层、高层14.14世茂新城房产开发有限公司世茂河滨花园2009年181.4929.3别墅、多层、小高层、高层5.78景瑞地产景瑞荣御蓝湾2010年16.41.5926.07别墅、高层2.81碧桂园房产开发有限公司泰州碧桂园2008年86.21.194.8别墅，洋房、小高层、高层16.06莱茵达莱茵东郡2008年13.31.1415.5别墅、多层、小高层2.77万达投资有限公司万达广场2010年11.472.841.1商业、办公、高层7.8华润置地华润国际社区2011年28.353.599商业、高层、超高层2.89大华集团大华锦绣华城2011年17.52.035洋房、小高层、高层3.17鹏欣房地产开发有限公司鹏欣领誉2012年212.245.81高层、多层、别墅45.81合计241.92/660.58/106.31备注：鹏欣房产开发项目均已结束，此处不做统计。板块市场政策环境：楼市调控以来，已有30多个城市相继进行了各种形式政策微调，多数均获通过，但涉及限购红线一律被叫停4.1.56月住建部、央行等四部委辟谣微调方式城市政策倾向结果限购限贷

（4个城市）厦门、佛山、成都、上海放松限购被叫停公积金贷款

（19个城市）常州、深圳、合肥、南京、吉林、沈阳、厦门等19市上调公积金贷款额度，降低公积金首套首付政策执行普通住宅标准（3个城市）北京、上海、天津上调普通住宅认定标准的方法，达到税费优惠的目的政策执行减税、补贴（5个城市）重庆、芜湖、扬州、马鞍山、杭州购房退税，强调对首次置业补贴；买房契税全免芜湖被叫停政策环境：楼市调控以来，已有30多个城市相继进行了货币环境：随着经济下滑压力逐渐增大，央行重启准备金率、基准利率等货币工具意味着“保增长”政策力度加大，从此货币政策恐步入宽松通道4.1.5自2008年12月23日存贷款利率同时下调0.27个百分点以来，中国央行在42个月内首次降息；在此期间曾先后5次加息，每次0.25个百分点。从2012年5月18日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；此次为央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。货币环境：随着经济下滑压力逐渐增大，央行重启准备金政策环境：相比南京等一二线城市相比，政策环境依然较为宽松，规划方面限制不多4.1.5政策环境和政府资源是投资的重要“助力”，包括政府倾向和作为、优惠政策、政府关系资源等方面。政府倾向和作为方面：1、房地产招商引资方面：近几年泰州得益于医药产业发展和房地产开发，城市发展较快，市政府在品牌开发商的招商方面力度较大；2、房地产政策方面：绝大部分政策与中央及省政策保持一致，但在执行尺度和时间上较为宽松；近阶段随着国家整体调控力度的加大，泰州在一次开盘体量、外地人购房要求及房价调控等方面也作出一些规定，但在执行力度方面较南京等一二线城市相比依然较为宽松，相比扬州也相对宽松；3、规划方面：泰州对于规划方面的要求限制较少。政策环境：相比南京等一二线城市相比，政策环境依然较2月28日记者走访、电话咨询多家市区银行了解到，部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率。工行、建行、中行、农行等四大国有银行泰州分行，首套房利率都已降为基准利率。记者采访的银行首套房贷执行标准都是首付三成；对二套房贷款的执行标准大多为首付六成，利率上浮各有不同，在10%左右。市区相关银行房贷部门表示，贷款利率在购房面积、总额等方面没有限制，只要是首次购房，贷款就可以按照基准利率执行。4月4日记者从多家商业银行了解到，国有大行中已经出现首套房贷利率9折优惠，而二套房贷利率也从高位回落到基准上浮10%。而在业内人士看来，首套房贷利率“优惠”已经基本是大势所趋。首套房贷利率最低9折优惠经证实，目前包括中行、农行、建行等在内的大银行均在首套房贷政策上有明显松动，最低可申请基准利率9折优惠。二套房贷利率总体回落。但是，目前股份制银行房贷业务仍然整体偏紧。此外，本报记者还了解到，四大行在首套房贷上有所松动的同时，二套房贷利率也出现整体回落，目前均执行二套房贷首付六成、基准利率上浮10%的政策；而去年底，银行二套房贷利率一度上浮到基准利率的1.2倍以上。7月1日起，泰州市住房公积金缴存基数开始调整。日前，2012年度住房公积金缴存基数调整通知出台，机关、事业单位和个人缴存比例上调为12%，企业单位和职工个人缴存比例与此前维持不变，仍在8%~12%幅度内确定。调整一：机关、事业单位缴存比例上调调整二：工资基数上限上调调整三：明确新职工缴存基数依据。政策环境：泰州紧随国家政策微调步伐，主要从基准利率、公积金等方面进行政策微调。4.1.52月28日记者走访、电话咨询多家市区银行了解到，部分之前将首与南京等一二线城市相比，泰州在政府信息公开方面较不公开透明，如土地信息及楼市成交信息等方面。万达以适中的价格拿到济川路上地段较好地块，表明与政府关系较为融洽，同时医药城板块土地出让价格均不高，因此在板块评价中，对于这两板块给予一定的政府资源“加分”。政府资源：相比南京等一二线城市相比，存在政府信息透明度不高等现象4.1.5与南京等一二线城市相比，泰州在政府信息公开方面较不公开透明，片区价值类型标准（特征）项目拓展策略高度成熟/机会少土地资源稀缺，区域目前已非常成熟，房地产市场处于顶峰或稳定阶段。有地就拿成熟/机会少土地存量一般，区域基础条件良好，是规划发展的重点，房地产市场基本处成长或稳定阶段视地块情况进入成熟/有机会土地存量较为丰富，区域基础条件良好，是规划发展的重点，房地产市场处于成长或起步阶段。重点拓展有前景/有机会土地存量丰富，未来可能成为规划发展的重点，房地产市场处于起步阶段或成长阶段。保持关注不考虑房地产市场处于起步阶段，不是规划发展的重点，未来也未见这种可能性。暂不关注板块价值评估综合结果：评价标准4.1.6片区价值类型标准（特征）项目拓展高度成熟/机会少土地资源稀缺板块价值评估综合结果：评价结果4.1.6板块基础条件规划前景土地存量市场阶段政府资源片区综合评价C优重点稀少顶峰优高度成熟/机会少S1优重点丰富稳定一般成熟/有机会S2良重点一般成长一般成熟/有机会S3中次重点丰富起步优有前景/有机会E1良次重点丰富稳定一般成熟/有机会E2差非重点一般成长一般有前景/有机会N中次重点一般成长一般暂不考虑W1中非重点稀少起步一般暂不考虑W2差非重点稀少起步一般暂不考虑板块价值评估综合结果：评价结果4.1.6板块基础条件规CS1S2S3E1E2NW1W2起步阶段成长阶段稳定阶段顶峰阶段CS1S2S3E1E2NW1W2重点次重点非重点CS1S2S3E1E2NW1W2存量丰富存量一般存量稀少CS1S2S3E1E2NW1W2优良中差板块价值评估综合结果：评价结果4.1.6基础条件评价结论规划前景评价结论各板块土地资源存量评估各板块房地产市场发展阶段CS1S2S3E1E2NW1W2起步阶段成长阶段稳定阶段顶峰CS1S2S3E1E2NW1W2板块价值评估综合结果：评价结果4.1.6高度成熟/机会少成熟/有机会有前景/有机会暂不考虑CS1S2S3E1E2NW1W2板块价值评估综合结目标客户板块偏好4.2CS1S2S3E1E2NW1W2富贵之家板块偏好CS1S2S3E1E2NW1W2望子成龙板块偏好CS1S2S3E1E2NW1W2社会新锐板块偏好高度偏好比较偏好个别偏好目标客户板块偏好4.2CS1S2S3E1E2NW1WCS1S2S3E1E2NW1W2客户对片区综合偏好目标客户板块偏好4.2高度偏好比较偏好个别偏好CS1S2S3E1E2NW1W2客户对片区综合偏好目板块价值与客户偏好的综合4.3

客户偏好片区价值高度偏好部分偏好不关注高度成熟/机会少AB+无成熟/机会少B+B-B-成熟/有机会B+B-C有前景/有机会B-CC不考虑无CD说明：依据客户偏好和片区价值程度差异，进一步将B类片区细分为B+和B-，前者比后者的投资关注和研究关注略高研究关注度投资关注度低高低高一类区域——必进片区二类区域——重点片区三类区域——潜力片区四类区域——机会片区投资价值高，无需研究，有地就拿具有投资潜力，保持研究关注不具投资价值，暂时不予关注投资价值高，需要从客户或土地属性方面再做研究板块价值与客户偏好的综合4.3板块价值与客户偏好的综合4.3CS1S2S3E1E2NW1W2板块选择必进板块重点板块潜力板块机会板块板块价值与客户偏好的综合4.3CS1S2S3E1E2板块价值与客户偏好的综合4.3一类区域——必进片区城南周山河板块城东板块（328国道以内）医药城板块城东板块（328国道以外）城北板块城西板块城中板块、城南行政板块二类+区域——重点片区三类区域——潜力片区四类区域——机会片区研究关注度投资关注度低高板块价值与客户偏好的综合4.3一类区域——必进片区城谢谢！谢谢！泰州房地产投资分析及板块研究报告扬州业务发展部2012年07月泰州房地产投资分析及板块研究报告扬州业务发展部

经济发展经济总量与增速产业结构人口情况人口总量与增速市区人口及人口流动家庭结构变化区域人口状况

城市空间发展建成区规模扩张城市发展方向整体分析框架城市基本面分析中期市场判断短期市场表现市场发展所处阶段泰州市不同时期所处的阶段市场容量分析泰州市住房存量现状，初步判断未来潜在需求搭建城市房地产市场需求模型，预测泰州市住宅市场基本容量整体市场表现整体供求、价格变化分产品线市场表现不同产品线市场表现综述1231.11.21.32.12.23.13.2未来市场趋势4板块价值评估板块划分基础条件评价规划前景评价板块市场分析政策环境与政府资源评价板块价值评估综合结论目标客户板块偏好片区价值与客户偏好的综合4.14.24.3经济发展整体分析框架城市基本面分析中期市场判断短期市场表现

经济发展经济总量与增速产业结构人口情况人口总量与增速市区人口及人口流动家庭结构变化区域人口状况城市空间发展土地扩张速度城市发展方向交通和产业布局城市基本面分析框架总量与增速产业结构三驾马车区位经济（钱）人口（人）城市发展（地）总量与增速外来人口家庭结构区域人口土地扩张速度城市规划方向交通和产业布局城市基本面分析中期市场判断短期市场表现1231.11.21.3未来市场趋势4经济发展城市基本面分析框架总量与增速区位经济（钱）人口（人泰州是南京都市圈重要节点城市之一，经济活跃，城市发展潜力看好1.1南京–镇江–扬州-泰州小三角增长级上海–杭州–南京大三角增长级上海苏州无锡南通常州湖州杭州南京宁波扬州泰州镇江绍兴嘉兴舟山台州马鞍山上海城市圈杭州城市圈南京都市圈泰州是南京都市圈重要节点城市之一，经济活跃，城市发展潜力泰州的经济总量、人均生产值、人口数量在南京都市圈排名中等，但与南京等城市相比，泰州外来人口明显偏少1.111年江苏四城市地区生产总值(亿元)11年江苏四城市城市人口总量（万人，%）11年GDP突破2400亿元，相应人均GDP突破7500美元，从经济发展的规律性判断，未来几年应是泰州经济提速期从人口情况看，泰州的常住人口达到近452万，户籍人口大于常住人口，反映出泰州大市人口外流较多。近几年泰州人均生产总值(元)泰州的经济总量、人均生产值、人口数量在南京都市圈排名中等资料来源：泰州统计年鉴1.1泰州经济自2000年起保持平稳增长，03年起进入高速发展期，并于06年超过1000亿大关，2000-2011年泰州GDP经济高速发展期2000年以来，泰州经济保持两位数的高速增长。2003年之后，泰州经济进入高速发展阶段，全市生产总值保持20%以上的增长率。+10%+20%资料来源：泰州统计年鉴1.1泰州经济自2000年起保持平资料来源：泰州市统计局1.1第一产业逐年递减，第三产业的比重缓慢增长，城市的发展依然主要依靠第二产业泰州主要年份三大产业增加值占GDP的比重

泰州第二产业总值逐步增加，一直占据三产中主力位置。在全社会固定资产投资中，09-11年第二、三产业虽有。在可预期的未来，第二、三产业所涉及的领域将是投资的最主要流向。各年全社会固定资产投资分布（亿元）资料来源：泰州市统计局1.1第一产业逐年递减，第三产业的1.1总体看来，相较于出口和消费，投资对泰州经济的贡献明显偏高，投资带动型经济增长方式较为粗放投资于2004年超过出口和消费成为产值的最主要流向。投资增速一直高于消费增速，但从未来发展趋势来看，投资对GDP的贡献力度将依然占据主导地位，但消费对于GDP贡献力度也在缓慢增加。资料来源：泰州市统计局三驾马车增长速度三驾马车占GDP比例1.1总体看来，相较于出口和消费，投资对泰州经济的贡献明泰州市区人口的增加在90年以后主要依靠郊县及乡镇人口的净迁入，“新市区人”在未来五年中将是人口增长的主力1.2主要年份泰州市人口数及预测2011年，泰州市区人口约总量达86万。2000至2011年，泰州市区人口年均增长2.4万人，主要依靠自然增长；市区人口总量在历史高位持续稳定增长。预计2015年市区人口总量将接近100万人。备注：2011年市区人口为预测量泰州市区人口的增加在90年以后主要依靠郊县及乡镇人口的净上泰州户籍人口增长相对缓慢，市区人口成为人口增长的主要力量，住宅需求持续扩大中1.2主要年份泰州市区人口变化状况主要年份泰州净迁入人口状况市区人口占总人口比重逐年上升，城市对于周边县市人口的吸纳能力逐年增强；净迁入人口数量年度变化明显，由04年的-9108人变化为10年的9994人，年均净迁入人口为-1002人；备注：2011年市区人口为预测量上泰州户籍人口增长相对缓慢，市区人口成为人口增长的主要力量，泰州市区户均人口数稳中有升，及市区较高的人口密度将导致房屋户型需求结构的转变和强烈的住宅市场需求1.2泰州市人口密度状况泰州市户均人口状况从07年开始，市区户均人口开始低全市户均人口，表明市区家庭小型化趋势明显，这将导致房屋户型需求结构的转变；泰州市区人口密度近年明显上升，这将带来较为强烈的住宅市场需求；备注：此数据暂无备注：2011年数据为预估值泰州市区户均人口数稳中有升，及市区较高的人口密度将导致房资料来源：泰州市统计局根据未来泰州家庭规模和常住人口变化估计，未来住房需求将保持快速增长势头，内生型市场特征明显1.22000-2011年，市区人口增加约27万，年增约2.5万人。根据推算，市区人口的年增量为2.5万人，按照泰州2011年自住家庭人均住房面积40.4平米推算，因此每年市区人口的增加所带来的住房需求增量约为100万平米。泰州城镇居民人均住房居住面积（平方米）资料来源：泰州市统计局根据未来泰州家庭规模和常住人口变化老工业区交通物流区重点发展区域教育园区老城区根据泰州市最新城市总体规划（2008-2030）规划期末2030年，泰州中心城区人口规模150万人。泰州中心城区建成我国重要的医药产业基地；长江三角洲北翼中心城市；历史文化名城和滨江生态宜居旅游城市；市域的政治、经济、文化中心。构建“一核一带两片”的城镇空间发展格局。一核：由泰州中心城区(海陵城区、高港城区)、姜堰城区和泰兴城区组成的市域核心；一带：是指沿江城镇带；两片：是根据现状空间发展特征和未来发展趋势，将市域划为南北两个片区。“南部片区”为江海高速以南的区域，“北部片区”为江海高速以北的区域。观点：城市总体规划中，中心城区发展为核心中的核心，目前借势于医药产业，城区主导向南发展。1.3总体规划：构建“一核一带两片”的城镇空间发展格局，将泰州发展为区域中心城市、交通枢纽城市、生态宜居城市及历史文化名城老交通物流区重点发展区域教老城区根据泰州市最新城市总观点：由泰州市整体发展思路可以看出，城市近期首要发展区域为南部，以提升新区综合功能，放大产业效应；其次为东部；西部、北部强调整合协调发展。沿江发展战略-----整体发展方向向南

城市建设战略-----整体向南向东发展向南发展是进一步呼应沿江开发，主要为：拓展新区，建设新的商务区、高教区与居住区，提升新区综合功能；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不断放大产业效应。向东发展进一步整合海陵、姜堰资源，主要以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。同时整合城市西北侧用地，协调好九龙与城市同步发展的关系，不断改变北侧的交通状况与生活环境。1.3发展思路：南拓、东进、西优、北控观点：由泰州市整体发展思路可以看出，城市近期首要发展区域为南观点：在城市规划导向下，城市功能分区逐渐明显，各板块价值在原有基础上得以优化提升。经济开发区高教区新城中心区城市中心区工业园区生态旅游区化工园区海陵城区——重点建设南部新城，以发展现代服务业与医药等高新技术产业为主，现代化的综合城区。东部整合现有各类工业园区，结合铁路货站与开发区重点建设工业园区。整体建成包括老城片区、高教园片、站前新区、南部新城4个生活片区。整体建成城西北片、开发区片2个工业片区及医药城研发片区。1.3分区规划：整体形成以“城市中心区、高教区、新城中心区”为核心的发展格局观点：在城市规划导向下，城市功能分区逐渐明显，各板块价值在原观点：城南及周山河一带将建成行政、文化、商业核心，医药城片区将主导发展高新产业，建成国家一流产业园区，高港依托港口，主要发展船舶、运输业，主要发展沿江产业带。①③②①中国医药城建设中②城南周山河建设中④高港泰州长江大桥建设中1.3城市重点发展区域为：医药城板块及城南周山河板块观点：城南及周山河一带将建成行政、文化、商业核心，医药城片区公路：328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路；铁路：新长（新沂——长兴）铁路、宁启（南京——启东）铁路，新建淮扬镇铁路，泰州为重要辐射区；水路：江阴大桥使长江天堑变通途，是泰州与上海、苏南的快速通道；在建中的泰州长江大桥加强了城市与镇江、常州的交流，预计2011年底竣工，对促进两岸经济的均衡发展将起到重要作用；机场：距上海虹桥国际机场250公里，浦东国际机场280公里，南京禄口国际机场150公里，苏中机场于2010年3月奠基开工，预计2012年正式通航。距离泰州市公路仅20公里。1.3