赢商享某地产蓝调天街商业策划案

一生一栋·蓝湖郡商业策划建议书STRATEGYPROPOSALFORBLUELAKECOUNTY2006年3月8日

[一生一栋·蓝湖郡]根据2008年3月1日TCBL与龙湖地产商业公司就蓝湖郡商业广场之商业策划工作所召开的会议内容，TCBL现提交《蓝湖郡商业策划建议书》之细化、完善方案。本方案主要包括如下内容：

项目整体定位的回顾和细化项目业态方案D租金和租赁政策希望通过本方案能够不断完善和细化蓝湖郡广场之商业策划。1.0项目整体定位本章将主要回顾并细化TCBL于2006年3月1日在《蓝湖郡商业广场商业策划方案》（初稿）中有关项目整体定位的内容。希望能够通过不断细化来完善项目整体商业策划概念。[一生一栋·蓝湖郡][一生一栋·蓝湖郡]类型定位档次定位目标消费者定位主题定位定位描述：社区型生活休闲购物中心1.0项目整体定位定位描述：周边物业项目的高端住户消费者特征：25-50岁的中青年群体，以休闲消费、体验消费和家庭消费为主要形式。定位描述：中高档精品产品定位描述：蓝调生活2.0业态布局及租户组合本章将根据2006年3月1日之会议内容，依照双方探讨结论，通过对于原有三个业态规划方案的融合提出业态及租户组合D方案。[一生一栋·蓝湖郡][一生一栋·蓝湖郡]方案D：蓝调生活功能性业态-精品家居专卖精品零售婚纱影楼个人护理及医疗中西美食儿童天地特色业态综合超市社区配套旋转音乐木马方案A：蓝醇生活婚纱影楼家居专卖个人护理中西美食综合超市社区配套方案B：蓝极生活精品零售运动城个人护理中西美食综合超市社区配套方案C：蓝调周末儿童教育儿童用品精品零售个人护理中西美食综合超市社区配套2.0业态布局及租户组合体育公园蓝湖SA幼儿园体育中心SBSRSC别墅区1#2#3#4#精品家居专卖[SA]个人护理及医疗[4#]中西美食[1#+2#+3#]婚纱影楼[SR]精品零售[SB+SC]体育中心2.0业态布局及租户组合[一生一栋·蓝湖郡]SUSD综合超市[SU]一般社区配套[SU]儿童天地[SD][一生一栋·蓝湖郡]旋转音乐木马2.0业态布局及租户组合租户推荐汇总区域业态内容SA家居专卖（精品家具）联邦、达芬奇、马可波罗或国内外知名品牌；SB精品专卖1F：艺术画廊、汽车音响专卖、汽车高级饰品专卖、康体休闲用品专卖等；2F：高尔夫运动用品专卖、钓鱼用品专卖、野外用品专卖SC精品专卖SD儿童天地儿童早教中心、儿童钢琴城、儿童用品专卖、婴儿用品专卖SR高档婚纱影楼国内外、本地知名品牌SU综合超市及社区配套商业超市、快餐店、面包店、花店、冲印店、洗衣店、茶叶店、眼镜店、邮政服务店、机票代售点、自助银行、皮鞋皮具养护店、书店、音像店、宠物诊所及用品店等1#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌2#西餐餐饮、酒吧、咖啡国内外、本地知名品牌3#特色餐饮茶楼、红酒雪茄吧等4#个人护理及医疗美容美发、小型SPA、以及口腔医院等PG体育运动中心马术学校、高尔夫球练习场[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合商业业态比例分析分类项目比率综合超市20.22%社区配套11.02%精品零售15.08%家居卖场12.57%婚纱影楼8.02%中西美食24.06%个人护理及医疗5.32%儿童天地3.54%合计：100.00%[一生一栋·蓝湖郡]2.0业态布局及租户组合方案案对对比比分分析析租租户户推推荐荐汇汇总总区域原方案新方案方案A方案B方案CSA婚纱影楼个人护理或SPA儿童教育家居专卖（精品家具）SB家居类（精品家私）精品零售精品零售精品专卖SC家居类（饰品卖场）运动精品专卖精品零售精品专卖SD个人护理或SPA中餐餐饮服装零售儿童天地SR家居类（精品家私）运动城儿童用品零售高档婚纱影楼SU综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业综合超市及社区配套商业1#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡2#西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮及咖啡西餐餐饮、酒吧、咖啡3#特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮4#服务功能服务功能个人护理个人护理及医疗PG体育运动中心体育运动中心体育运动中心体育运动中心[一一生生一一栋栋··蓝蓝湖湖郡郡]2.0业业态态布布局局及及租租户户组组合合SA区区建议议业业态态：：家居居专专卖卖（（精精品品家家具具））推荐荐租租户户组组合合：：联邦邦家家具具、、达达芬芬奇奇、、马马可可波波罗罗[一一生生一一栋栋··蓝蓝湖湖郡郡]2.0业业态态布布局局及及租租户户组组合合SB区区建议议业业态态：：精品品零零售售业业态态；推荐荐组组合合：：1F：：艺术术画画廊廊、、汽汽车车音音响响专专卖卖、、汽汽车车高高级级饰饰品品专专卖卖、、康康体体休休闲闲用用品品专专卖卖等；2F：：高尔尔夫夫运运动动用用品品专专卖卖、、钓钓鱼鱼用用品品专专卖卖、、野野外外用用品品专专卖卖等；[一一生生一一栋栋··蓝蓝湖湖郡郡]2.0业业态态布布局局及及租租户户组组合合SC区区建议议业业态态：：精品零售售业态；[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合推荐组合合：1F：汽车音响响专卖、、汽车高高级饰品品专卖、、艺术画画廊、康康体休闲闲用品专专卖等；2F：高尔夫运运动用品品专卖、、钓鱼用用品专卖卖、野外外用品专专卖等；SR区建议业态态：高档婚纱纱专卖/影楼（（高档档家居饰饰品）[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合SD区建议业态态：儿童天地地推荐组合合：儿童早教教中心、、儿童钢钢琴城、、儿童用用品专卖卖、婴儿儿用品专专卖、旋旋转音乐乐木马[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合SU区建议业态态：综合超市市及社区区配套商商业推荐组合合：超市、快快餐店、、面包店店、花店店、冲印印店、洗洗衣店、、茶叶店店、眼镜镜店、邮邮政服务务店、机机票代售售点、自自助银行行、皮鞋鞋皮具养养护店、、书店、、音像店店、宠物物诊所及及用品店店[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合1#商业业楼建议业态态：西餐餐厅厅、酒吧吧、咖啡啡店推荐组合合：以国内外外知名餐餐饮为主主，并配配合部分分酒吧以以及咖啡啡店；[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合2#商业业楼建议业态态：西餐餐厅厅、酒吧吧、咖啡啡店推荐组合合：以国内外外知名餐餐饮为主主，并配配合部分分酒吧以以及咖啡啡店；[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合3#商业业楼建议业态态：特色餐饮饮推荐组合合：以具备潮潮流特色色或本地地特色为为主导，，建议：：茶楼、红红酒，雪雪茄吧等等；[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合4#商业业楼建议业态态：个人护理理及医疗疗推荐组合合：美容美发发、小型型SPA、口腔腔医院等等；[一生一一栋·蓝蓝湖郡]2.0业业态布布局及租租户组合合3.0租金和租租赁政策策[一生一一栋·蓝蓝湖郡]本章将根根据蓝湖湖郡商业业广场的的业态布布局以及及周边其其它商业业项目的的规划、、招商情情况提出出如下方方案：4.1影影响租租金方案案的因素素4.2租租金方方案4.3租租赁策策略3.1影影响租租金方案案的因素素TCBL认为在在拟定蓝蓝湖郡商商业广场场的租金金和租赁赁政策方方案时，，应重点点关注如如下两个个方面的的问题：：[一生一一栋·蓝蓝湖郡]1、附近近商业竞竞争对手手的租赁赁政策为了保证证蓝湖郡郡商业广广场招商商工作的的正常开开展。TCBL认为我我们有必必要参考考周边商商业竞争争对手的的租金标标准和招招商政策策。从而而为制定定准确的的租金标标准以及及良好的的招商政政策提供供数据参参考。2、体现现蓝湖郡郡商业广广场的商商业价值值蓝湖郡商商业广场场所具有有的业权权统一的的优势，，能够最最大限度度的保证证商户经经营者的的经营利利益。因因此，从从其本身身价值来来说应高高于周边边同业竞竞争对手手。3.2租租金方方案[一生一一栋·蓝蓝湖郡]（一）租租金方案案采取一般般市场通通行做法法，按照照基本租租金及扣扣率租金金两者取取其高进进行计算算，基本本方案如如下：综合超市市年数基本租金扣率租金1年RMB￥21/月/M2（折让40%）3%~5%2年RMB￥24.50/月/M2（折让35%）3%~5%3年RMB￥29.75/月/M2（折让15%）3%~5%4~6年（成熟期）RMB￥35/月/M23%~5%7~9年RMB￥40/月M23%~5%10~12年RMB￥45/月/M23%~5%13-15年RMB￥50/月/M23%~5%每年平均：RMB￥40.00/月/M23%~5%3.2租租金方方案[一生一一栋·蓝蓝湖郡]（二）市市场参考考1、综合合超市租租金支付付能力核核算店铺营营业面积积营营业额额租租金金成本折折算率租租金支支付能力力家乐福金金观音店店1.1万万M21.6亿亿（2004年年）营营业收收入的5%￥￥60.53元元/月/M2以下家乐福解解放碑店店0.85万万M22.0亿亿（2004年年）营营业收收入的5%￥￥97.94元元/月/M2以下2、大型型超市实实际租金金支付标标准-杨家家坪家乐乐福￥30.00元/月/平平方米的的基本租租金-江北北沃尔玛玛超市￥￥31.00元元/月/平方米米的基本本租金按照江北北商圈的的60%，解放放碑商圈圈的35%折算算出，蓝蓝湖郡商商业广场场超市商商户租金金支付能能力为每月每平平方米￥￥34.06-￥36.20之间。建议如下下：1、按照照基本租租金与流流水扣率率两者取取其高的的方式执执行。2、具体体租金标标准可以以设定为为成熟期期￥35.00/月/平平方米；3、起步步期采取取第一年年折让40%，，第二年年折让35%，，第三年年折让15%的的方式执执行。3.2租租金方方案[一生一一栋·蓝蓝湖郡]一般零售售区域标准租金组合租金备注B11F2F3F1F+2F2F+3FSA￥40首层和二层联租SB￥60￥40￥50首层和二层分租SC￥60￥40￥50首层和二层分租SD￥40SR￥60￥40￥50建议整体出租SU￥40不提供广场橱窗折让￥101#￥50首层和二层联租2#￥60￥45￥30￥50￥35二层和三层可局部联租3#￥55￥40￥25￥45￥30二层和三层可局部联租4#￥40首层和二层联租（单位：：元/月月/平方方米）（一）租租金方案案本租金方方案为第第四年成成熟期租租金方案案，基本本以奥林林匹克花花园之商商业街-畅谷街街的租金金水平作作为依据据，通过过折让10%的的方式进进行计算算以增加加本项目目的出租租机会。。关于起起步期租租金折让让和成熟熟期租金金提升策策略方面面的问题题请参照照各业态态租赁策策略章节节。3.2租租金方方案[一生一一栋·蓝蓝湖郡]一般零售售（二）市市场参考考根据周边边商业项项目的租租金水平平及招商商工作开开展情况况，按照照租金水水平前期期基本持持平，后后期逐步步提升的的方式进进行拟定定。项目名称商业总面积店铺面积租金报价租赁政策金科·天湖美镇3万平方米20-100M215-40元/M2无资料融科蔚城1.8万平方米30-100M235-45元/M22006年免租2007年收取50%租金奥林匹克花园3.7万平方米20-100M21F：60-70元/M22F：40-50元/M23F：15-30元/M2无资料3.3租租赁策策略[一生一一栋·蓝蓝湖郡]招商日程程安排问问题建议待东东岸别墅墅入住率超超过50%以后再启启动招商商工作；；重点商户户的评估估及招商商策略建议针对对综合超市市/儿童童早教中中心/婚婚纱影楼楼/精品品家居专专卖等重点业业态，采采取起步步期免收收基本租租金、仅仅收取扣扣率租金金的方式式执行。。起步期优优惠折让让问题建议起步步期集中中采取30%-50%折让的方式；；成熟期租租金提升升问题建议自成成熟期，，即第五五年起每每年采取取提升3%-10%租租金的方式；；品牌、特色色与租金的的关系问题题以品牌、特色色为主导因因素；租金金水平为辅辅助因素进行考考量；3.3租租赁策略[一生一栋栋·蓝湖郡郡]社区交通的的关键作用用中国人特有有的购物习习惯和大型综合超超市的人流流需求要求我们必必须打通社社区交通瓶瓶颈，增强强商业吸引引力和市场场竞争力。。特色服务项项目的吸引引作用特色服务项项目的设置置能够突出项目主主题，利于于吸引人流流；4.0成熟期年度度租金测算算[一生一栋栋·蓝湖郡郡]本章将根据据蓝湖郡商商业广场的的业态布局局以及租金金方案进行行成熟期的的年度租金金测算；4.