南翔喜福会酒店式课件

南翔禧福汇企划营销简报上海杰星2008-11-5南翔禧福汇企划营销简报上海杰星1禧福汇

市场篇禧福汇

市场篇2宏观背景08年国际市场风云突变，由美国房产次贷危机掀起的金融风暴席卷全球，此次国内由于经济结构与欧美国家存在根本性差异，金融受冲击力度有限，而出口型加工产业受到重创，直接导致大部分中小型出口外贸型企业濒临破产边缘；国内证券市场自07年10月至今在短短的一年中由6200点下跌至1800点，资本市场严重缩水直接导致大量投资者个人资产缩水严重；国内房产市场自07年普涨至今，价格与市场严重脱离，08年起始进入价格调整期，市场观望氛围浓厚，交易量接连萎缩迫使房价开始下跌，政府逐步展开救市举措。整体宏观形式不容乐观。全球经济增速放缓，国内经济结构调整，资本市场缩水严重，房地产价格泡沫与实际购买力脱节，价格逐步调整中。宏观背景08年国际市场风云突变，由美国房产次贷危机掀起的金融3近期政策动态央行自９月１６日利率调整转向以来在短短两个月时间内连续三次降息。此次降息完成后，一年期贷款基准利率已下降０．８１％,接近2007年5月份的水平。财政部：契税印花税首付利率调整允许政府救市。上海出台14条房地产相关政策。上海明确普通租房界定标准。自07年底起，历经一年的房地产市场低迷态势仍未有明显转变，市场观望情绪浓厚。随着国家、地方政府对房地产业方针由“打压”逐步向“扶持”的转变，房产整体环境将在今后较长一段时间中缓慢调整。近期政策动态央行自９月１６日利率调整转向以来在短短两个月时间4目前上海市政府在推出14条新政策后以及新的普通住宅界定标准以后，市场反应平淡，并没有出现预期的实质性效果。目前出台的相关政策主要是针对普通住宅类产品，而对商业用地项目收益影响有限。目前上海市政府在推出14条新政策后以及新的普通住宅界定标准以5南翔介绍-区域概述南翔镇嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；总面积458.8平方公里。南翔地理位置得天独厚，距虹桥国际机场12分钟车程，距人民广场18公里。规划中的现代化轨道交通11线、和中环线、外环线、沪嘉高速公路。南翔现辖8个行政村、8个社区居委会，总面积33.27平方公里，户籍人口4.8万人，居住人口11万人。南翔介绍-区域概述南翔镇嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀6南翔站随着轨道交通11号线，09年底建成通车，南翔镇至中心城区的出行时间将大大缩短，至祁连山路站只需5~6分钟。作为上海知名旅游城镇，众多的交通渠道使南翔出行十分的便捷。随着08年底，沪嘉高速南翔出口处收费站的取消，南翔将真正纳入上海城市圈的怀抱，中环+高速，区域优势显现。南翔介绍-交通概述南翔站随着轨道交通11号线，09年底建成通车，南翔镇至中心城7南翔介绍-城市规划南翔区域定位：以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城区。嘉定新城位于上海市西北部，由嘉定主城区、安亭组团、南翔组团共同组成，是全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，更是“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一。

主城区规划定位是：

嘉定新城的主体与核心，以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心，形成具有独特人文魅力和城市特色、强大的集聚力和持续的创新力的现代化城区，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲及生态魅力。安亭组团规划定位是：以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力，以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区。南翔介绍-城市规划南翔区域定位：以现代居住、传统古镇风貌和都8产业发展方向：房地产板块依托大都市辐射圈的现代物流文化商务创意产业产业现状：镇内拥有南翔高科技园区、南翔工业开发区、蓝天私营经济城、南翔经济城、古猗园经济城、环球经济城、南翔高科技经济城、永乐经济城及各类企业220多家，累计引进外资企业100多家，已形成高新技术、轻纺、电子、医药及现代机械等产业。低污染、高附加值，规避区域弱势，强化地方特色将是南翔今后产业发展的主导方向，强调居住环境优势是南翔产业定位的基础。南翔介绍-产业规划产业发展方向：产业现状：低污染、高附加值，规避区域弱势，强化9南翔是上海市中心的延伸——随着沪嘉高速收费口的取消、轨道交通的通车，南翔地区实质已纳入了上海“西中环”区域范围，大大拉近了南翔与市区的空间距离。南翔拥有良好的人文居住环境——历史的南翔、现今的南翔以及未来规划的南翔都是以人文居住为主产业发展为辅。南翔是上海市中心的延伸——随着沪嘉高速收费口的取消、轨道交通10市场概况2008年上半年数据显示，嘉定区商品房成交量位列第四，态势良好。2008年数据显示，南翔镇商品房近2月成交量均接近2万方，均价在10000元/㎡左右。2007年南翔板块成交总量126008㎡，其中金地项目成交122443㎡。南翔板块受金地项目影响较大，其开发量及价格均直接支撑了整个南翔板块住宅市场的发展，受其带动，全板块发展前景运行良好。市场概况2008年上半年数据显示，嘉定区商品房成交量位列第四11南翔周边板块价格嘉定城区：7000元/㎡马陆镇：7000元/㎡南翔镇：9000/㎡江桥镇：8000元/㎡桃浦镇：8300元/㎡南翔板块均价位于嘉定区前列，这主要是由于金地项目的高品质品牌效应的拉动及南翔便利的交通和优美的整体环境的支撑。竞争优势明显。南翔周边板块价格嘉定城区：7000元/㎡马陆镇：7000元/12周边普通公寓分布古猗新苑9000元/㎡11000元/㎡（带装修）9000元/㎡7100元/㎡8000元/㎡格林春晓禧福汇周边普通公寓分布古猗新苑9000元/㎡11000元/㎡（带装13项目SWOTSWOT以古猗园为代表的南翔深厚人文底蕴09年底11号线即将通车沪嘉高速收费减半小面积低总价优势近期政策对住宅用地的大力扶持将相对于商业性质项目有不利影响。生活配套不齐全商业50%首付较高生活成本较高区域范围同类产品竞争较少随着区域规划的实现，存在升值空间金地项目拉动南翔整体吸引力，不同产品创造更多机会空间。市场观望氛围浓厚，投资出手愈发谨慎周边产业支撑缺乏，影响部分客源集聚项目SWOTSWOT以古猗园为代表的南翔深厚人文底蕴近期政策14金地是南翔板块的风向标，其品牌代表了南翔板块楼盘的最高品质，是吸引市区客户的重要原因。（均价11000元/㎡）目前南翔板块住宅价格均在9000/㎡左右基于目前市场状况，南翔板块仍有10~15%的下浮空间，理性价格应当在8000元/㎡金地是南翔板块的风向标，其品牌代表了南翔板块楼盘的最高品质，15比较——基准利率7.20%区域普通住宅：禧福汇主力产品：以90㎡、单价9000，总价80万为例首付2成16万，贷款64万贷款利息5.04%，30年70年产权月还款3451以39、59㎡、单价7500为例总价分别30万、44万首付5成15万（22万），贷款15万（22万）贷款利息7.92%，10年40年产权月还款18142660比较——基准利率7.20%区域普通住宅：禧福汇主力产品：以916客户定位游离客户群核心客户群成长型客户群市区自住客群（30~50岁）认同此区域因高速及轨道交通拉近市区空间距离而提升的区域价值。南汇周边区县家庭结构调整型养老客群向往宁静安逸的居住环境，充分享受生活与工作和谐平衡的前卫人士。核心客户群游离客户群成长型客户周边居家型客户（35~50岁）认同片区价值积蓄多，收入稳定面积需求一般市区及周边投资客（40~50岁）多数已有购房经验，并已尝到物业升值甜头看好片区升值前景对产品细节关注不多对单价不太敏感，对总价敏感客户定位游离客户群核心客户群成长型客户群市区自住客群（317客户分布本项目客群呈离散式分布，主要是围绕南翔周边区县及快速抵达南翔的交通干线辐射区域。普陀区：桃浦地区宝山区：大华地区嘉定区：江桥地区等....….大华客群桃浦客群A20A1211号线市区客群南翔周边客群客户分布本项目客群呈离散式分布，主要是围绕南翔周边区县及快速18产品定位禧福汇环境古猗园文化千年古镇底蕴文明卫生示范区南翔是上海人心中的悠静之地。区位：沪嘉高速轨道交通快速连接中环打破传统距离界限，融入上海城区。产品小面积精装修可注册商业性质用地，办公居住灵活运用。“西中环”板块精装小户型时尚公寓产品定位禧福汇环境区位：产品“西中环”板块精装小户型时尚公寓19价格评判一70007500800090001000011000价格综合品质低中高综合品质低中高猗园新村金地项目格林春晓同盛公寓德华新村古猗佳园机会区间禧福汇在南翔板块存有合理的价格空间机遇。价格机遇区间：6800~8000元/㎡价格评判一70007500800020价格评判二

利/空评分

性质商业——1土地年限40年×-52贷款利率7.92%×-33首付50%×-44贷款年限10年×-35总价26~50万√26周边配套不完善×-37生活成本较高×-48产品品质相对较差×-39附加值送装修√210房型较小×0总分：100得分：83批判依据：禧福汇区别与soho型项目是以居住为主要功能。以项目所在板块均价9000元/㎡为评分标准建议以7500元/㎡均价推向市场9000×83%=7470价格评判二利/空评分性质商业——1土地年限40年×21价格轨迹7300均价7800均价8300均价春节09.109.609.12走势依据：低开高走符合销售策略有效规避市场淡季风险价格轨迹7300均价7800均价8300均价春节09.10922套型面积总价首付月还款额38㎡277400138700167739㎡284700142350172141㎡299300149650180942㎡306600153300185343㎡313900156950189846㎡335800167900203048㎡350400175200211854㎡394200197100238359㎡430700215350260372㎡5256002628003177统一以7300元/㎡单价户型价格示意商业贷款利率：7.92%，10年限套型面积总价首付月还款额38㎡277400138700123谢谢！谢谢！24南翔禧福汇企划营销简报上海杰星2008-11-5南翔禧福汇企划营销简报上海杰星25禧福汇

市场篇禧福汇

市场篇26宏观背景08年国际市场风云突变，由美国房产次贷危机掀起的金融风暴席卷全球，此次国内由于经济结构与欧美国家存在根本性差异，金融受冲击力度有限，而出口型加工产业受到重创，直接导致大部分中小型出口外贸型企业濒临破产边缘；国内证券市场自07年10月至今在短短的一年中由6200点下跌至1800点，资本市场严重缩水直接导致大量投资者个人资产缩水严重；国内房产市场自07年普涨至今，价格与市场严重脱离，08年起始进入价格调整期，市场观望氛围浓厚，交易量接连萎缩迫使房价开始下跌，政府逐步展开救市举措。整体宏观形式不容乐观。全球经济增速放缓，国内经济结构调整，资本市场缩水严重，房地产价格泡沫与实际购买力脱节，价格逐步调整中。宏观背景08年国际市场风云突变，由美国房产次贷危机掀起的金融27近期政策动态央行自９月１６日利率调整转向以来在短短两个月时间内连续三次降息。此次降息完成后，一年期贷款基准利率已下降０．８１％,接近2007年5月份的水平。财政部：契税印花税首付利率调整允许政府救市。上海出台14条房地产相关政策。上海明确普通租房界定标准。自07年底起，历经一年的房地产市场低迷态势仍未有明显转变，市场观望情绪浓厚。随着国家、地方政府对房地产业方针由“打压”逐步向“扶持”的转变，房产整体环境将在今后较长一段时间中缓慢调整。近期政策动态央行自９月１６日利率调整转向以来在短短两个月时间28目前上海市政府在推出14条新政策后以及新的普通住宅界定标准以后，市场反应平淡，并没有出现预期的实质性效果。目前出台的相关政策主要是针对普通住宅类产品，而对商业用地项目收益影响有限。目前上海市政府在推出14条新政策后以及新的普通住宅界定标准以29南翔介绍-区域概述南翔镇嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；总面积458.8平方公里。南翔地理位置得天独厚，距虹桥国际机场12分钟车程，距人民广场18公里。规划中的现代化轨道交通11线、和中环线、外环线、沪嘉高速公路。南翔现辖8个行政村、8个社区居委会，总面积33.27平方公里，户籍人口4.8万人，居住人口11万人。南翔介绍-区域概述南翔镇嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀30南翔站随着轨道交通11号线，09年底建成通车，南翔镇至中心城区的出行时间将大大缩短，至祁连山路站只需5~6分钟。作为上海知名旅游城镇，众多的交通渠道使南翔出行十分的便捷。随着08年底，沪嘉高速南翔出口处收费站的取消，南翔将真正纳入上海城市圈的怀抱，中环+高速，区域优势显现。南翔介绍-交通概述南翔站随着轨道交通11号线，09年底建成通车，南翔镇至中心城31南翔介绍-城市规划南翔区域定位：以现代居住、传统古镇风貌和都市工业为特色，承接部分上海中心城疏导人口，形成环境优美、交通便捷、配套完善、各类城市用地布局合理、传统与现代景观风貌协调融合的现代化城区。嘉定新城位于上海市西北部，由嘉定主城区、安亭组团、南翔组团共同组成，是全市“1966”新型城镇体系之中九个新城之一，更是“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一。

主城区规划定位是：

嘉定新城的主体与核心，以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心，形成具有独特人文魅力和城市特色、强大的集聚力和持续的创新力的现代化城区，集中体现传统文化、现代文明、运动休闲及生态魅力。安亭组团规划定位是：以上海国际汽车城核心区和嘉定新城对外交通枢纽建设为动力，以全国最重要的汽车产业基地之一为目标，形成具有上海市郊特色、风貌鲜明、配套齐全、设施完善、居住舒适的现代化城区。南翔介绍-城市规划南翔区域定位：以现代居住、传统古镇风貌和都32产业发展方向：房地产板块依托大都市辐射圈的现代物流文化商务创意产业产业现状：镇内拥有南翔高科技园区、南翔工业开发区、蓝天私营经济城、南翔经济城、古猗园经济城、环球经济城、南翔高科技经济城、永乐经济城及各类企业220多家，累计引进外资企业100多家，已形成高新技术、轻纺、电子、医药及现代机械等产业。低污染、高附加值，规避区域弱势，强化地方特色将是南翔今后产业发展的主导方向，强调居住环境优势是南翔产业定位的基础。南翔介绍-产业规划产业发展方向：产业现状：低污染、高附加值，规避区域弱势，强化33南翔是上海市中心的延伸——随着沪嘉高速收费口的取消、轨道交通的通车，南翔地区实质已纳入了上海“西中环”区域范围，大大拉近了南翔与市区的空间距离。南翔拥有良好的人文居住环境——历史的南翔、现今的南翔以及未来规划的南翔都是以人文居住为主产业发展为辅。南翔是上海市中心的延伸——随着沪嘉高速收费口的取消、轨道交通34市场概况2008年上半年数据显示，嘉定区商品房成交量位列第四，态势良好。2008年数据显示，南翔镇商品房近2月成交量均接近2万方，均价在10000元/㎡左右。2007年南翔板块成交总量126008㎡，其中金地项目成交122443㎡。南翔板块受金地项目影响较大，其开发量及价格均直接支撑了整个南翔板块住宅市场的发展，受其带动，全板块发展前景运行良好。市场概况2008年上半年数据显示，嘉定区商品房成交量位列第四35南翔周边板块价格嘉定城区：7000元/㎡马陆镇：7000元/㎡南翔镇：9000/㎡江桥镇：8000元/㎡桃浦镇：8300元/㎡南翔板块均价位于嘉定区前列，这主要是由于金地项目的高品质品牌效应的拉动及南翔便利的交通和优美的整体环境的支撑。竞争优势明显。南翔周边板块价格嘉定城区：7000元/㎡马陆镇：7000元/36周边普通公寓分布古猗新苑9000元/㎡11000元/㎡（带装修）9000元/㎡7100元/㎡8000元/㎡格林春晓禧福汇周边普通公寓分布古猗新苑9000元/㎡11000元/㎡（带装37项目SWOTSWOT以古猗园为代表的南翔深厚人文底蕴09年底11号线即将通车沪嘉高速收费减半小面积低总价优势近期政策对住宅用地的大力扶持将相对于商业性质项目有不利影响。生活配套不齐全商业50%首付较高生活成本较高区域范围同类产品竞争较少随着区域规划的实现，存在升值空间金地项目拉动南翔整体吸引力，不同产品创造更多机会空间。市场观望氛围浓厚，投资出手愈发谨慎周边产业支撑缺乏，影响部分客源集聚项目SWOTSWOT以古猗园为代表的南翔深厚人文底蕴近期政策38金地是南翔板块的风向标，其品牌代表了南翔板块楼盘的最高品质，是吸引市区客户的重要原因。（均价11000元/㎡）目前南翔板块住宅价格均在9000/㎡左右基于目前市场状况，南翔板块仍有10~15%的下浮空间，理性价格应当在8000元/㎡金地是南翔板块的风向标，其品牌代表了南翔板块楼盘的最高品质，39比较——基准利率7.20%区域普通住宅：禧福汇主力产品：以90㎡、单价9000，总价80万为例首付2成16万，贷款64万贷款利息5.04%，30年70年产权月还款3451以39、59㎡、单价7500为例总价分别30万、44万首付5成15万（22万），贷款15万（22万）贷款利息7.92%，10年40年产权月还款18142660比较——基准利率7.20%区域普通住宅：禧福汇主力产品：以940客户定位游离客户群核心客户群成长型客户群市区自住客群（30~50岁）认同此区域因高速及轨道交通拉近市区空间距离而提升的区域价值。南汇周边区县家庭结构调整型养老客群向往宁静安逸的居住环境，充分享受生活与工作和谐平衡的前卫人士。核心客户群游离客户群成长型客户周边居家型客户（35~50岁）认同片区价值积蓄多，收入稳定面积需求一般市区及周边投资客（40~50岁）多数已有购房经验，并已尝到物业升值甜头看好片区升值前景对产品细节关注不多对单价不太敏感，对总价敏感客户定位游离客户群核心客户群成长型客户群市区自住客群（341客户分布本项目客群呈离散式分布，主要是围绕南翔周边区县及快速抵达南翔的交通干线辐射区域。普陀区：桃浦地区宝山区：大华地区嘉定区：江桥地区等....….大华客群桃浦客群A20A1211号线市区客群南翔周边客群客户分布本项目客群呈离散式分布，主要是围绕南翔周边区县及快速42产品定位禧福汇环境古猗园文化千年古镇底蕴文明卫生示范区南翔是上海人心中的悠静之地。区位：沪嘉高速轨道交通快速连接中环打破传统距离界限，融入上海城区。产品小面积精装修可注册商业性质用地，办公居住灵活运用。“西中环”板块精装小户型时尚公寓产品定位禧福汇环境区位：产品“西中环”板块精装小户型时尚公寓43价格评判一70007500