美国次贷危机与经验借鉴课件

美国次贷危机与经验借鉴

Americansub-primemortgagecrisisandLessonsforChina刘洪玉清华大学房地产研究所liuhy@美国次贷危机与经验借鉴

Americansub-prim1提纲Agenda美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机形成的原因分析美国应对次贷危机的主要措施可借鉴的经验与教训提纲Agenda美国次级抵押贷款市场与次贷危机2一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场及次贷借款人美国住房抵押贷款一级市场上的金融机构依照FICO个人信用评分系统（FairIsaac&Company）将借款人信用等级分为三个档次。借款人信用分类FICO信用分值银行贷款态度形成的贷款类型违约率统计优质660以上信用卓著，毫不迟疑优质抵押贷款市场（PrimeMortgage）800分以上是1/1292次优620-660进一步调查核实次优级抵押贷款市场（Alt-AMortgage）700-800分是1/123次级500-620要求借款人增加担保次级抵押贷款市场（SubprimeMortgage）600分以下是1/8高风险借款人低于500拒绝贷款美国商务部统计一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场及次贷借款人借款人3一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场参与者及业务流程购买购买证券化评级证券化出售非标准类抵押贷款出售标准类抵押贷款小型贷款公司将抵押贷款卖给大型贷款公司经纪人通过贷款公司获得贷款借款人直接或通过经纪人向贷款公司申请贷款借款人抵押贷款经纪人小型贷款公司大型贷款公司房地美、房利美贷款证券化机构机构抵押支持证券非机构抵押支持证券：优质巨额抵押贷款证券Alt-A抵押贷款证券次级抵押贷款证券评级机构投资机构一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场参与者及业务流程购4一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场的非理性发展（MortgageBankerAssociation,MBA）2001年至2006年间次贷、优质、次优级抵押贷款业务平均利润率分别为5.83%、2.56%和2.82%。私人金融机构为追逐超额利润，自2001年开始了近乎疯狂的次贷市场扩张。通过经纪人以“花言巧语”诱使居民家庭使用次贷购房贷款公司提出了超额利率分享机制和提前还款处罚佣金方案；不断加大可调整利率贷款的放款力度，尽量不采取固定利率贷款模式；把越来越多的次贷证券化，风险随之转移给二级市场上的投资者（2001年新增次贷仅有50.4%被证券化，但到2006年则增加到81.2%）。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场的非理性发展（Mo5一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发2001年至2003年间，新增次贷占新增个人住房抵押贷款的比重维持在8.0-8.6%，2004年该比重一跃达到18.5%，2005年和2006年则都超过了20.0%。2001年次贷总额1400亿美元，占美国个人住房抵押贷款总额的2.6%，2007年这两个数字则分别达到1.3万亿美元和12.5%。

一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发6次级抵押贷款发起后随时间变化的丧失抵押品赎回权比例

(OriginationYears2001–2007)次级抵押贷款发起后随时间变化的丧失抵押品赎回权比例(Ori7一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷大量发出，促使住房交易量大幅度上升。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷大量发出，促使住房交易8一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发2004年下半年开始美联储连续17次加息，2006年美国房地产市场开始向下调整。利率重置使进入利率可调整期的次贷借款人的月还款额平均增加30%，而房价下降又加大了借款人通过转按揭等方式实现再融资的难度，相当数量的借款人因此无力继续偿还贷款。2007年4月，美国第二大次贷机构——新世纪金融公司（NewCenturyFinancialCorporation）申请破产保护。到2008年9月，美国多家涉足次贷及其证券投资业务的金融公司和投资银行，包括华尔街前5大投资银行在内，或传出大幅亏损消息，或申请破产保护，或宣布破产，次贷危机全面爆发。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发9二、次贷危机引发的金融风暴及其影响资本市场（2008年10月24日）道琼斯工业股票平均价格指数收盘跌312.30点，至8378.95点，跌幅3.59%，创2003年4月25日以来收盘新低。道琼斯指数在过去的19周中累计跌幅达到32%。日经指数收盘跌811.90点，至7649.08点，跌幅9.6%；当前点位仅略高于2003年4月28日7607.88点的收盘点位。恒生指数跌1,142.11点，收于盘中低点12,618.38点，跌幅8.3%。这是该指数2004年8月24日收于12,431点以来的最低收盘水平。上证综合指数收盘跌1.9%，至1839.62点，创2006年10月31日以来最低收盘水平。澳大利亚S&P/ASX200指数收盘跌105点，至3869.4点，跌幅2.6%，接近2004年11月份以来的最低水平。新加坡海峡时报指数收盘下跌145.39点，至1600.28点，跌幅8.3%。本月一度下跌32%，跌至五年多来的最低水平。

二、次贷危机引发的金融风暴及其影响资本市场（2008年10月10二、次贷危机引发的金融风暴及其影响汇率变化：美元在金融危机中获益美元和日圆成为走势最强劲的货币，欧元成为走势最弱的货币。英镑兑美元跌至1.5890美元，为2003年9月以来最低价位欧元兑美元跌至1.2609美元，为2年以来最低价位。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响汇率变化：美元在金融危机中11二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场OneYearU.S.TreasurySecuritiesYieldThirtyYearU.S.TreasuryBondYield二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场OneYear12二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场13二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场14America’sgovernmenttakescontrolofFreddieMacandFannieMae受美国房地产市场泡沫破裂冲击，FNMA和FHLMC已经陷入全面危机，2007年两公司的损失超过140亿美元，两公司的股价在2007年暴跌了约90%。美国政府于2008年9月7日宣布接管FNMA和FHLMC，以免房地产危机引发金融体系崩盘，对整体经济造成严重冲击。America’sgovernmenttakescon15二、次贷危机引发的金融风暴及其影响房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源。截止到2008年6月它们所持有的住房抵押贷款15414.38亿美元发行的住房抵押贷款支持证券（MBS）净余额36680.17亿美元两者合计52094.55亿美元分别占美国同期住房抵押贷款余额121293.71亿美元的12.7%、30.2%和42.9%。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响房利美和房地美是美国住房抵16二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行、保险业第五大投资银行贝尔斯登（次贷市场急先锋）因濒临破产而被摩根大通收购（2.36亿美元，2/30）；第四大投资银行雷曼兄弟在美国9月15日申请破产保护；第三大投资银行美林证券被美国银行以440亿美元收购；第一、第二大投资银行高盛和摩根士丹利，皆转型为传统的商业银行。08Q3：FDIC监管的约8500家机构中，有171家问题银行，涉及资产1156亿美元。破产时间银行名称（英文）银行名称（中文）所在地区2007年9月28日NetBank网上银行佐治亚州2007年10月4日MiamiValleyBank迈阿密山谷银行迈阿密2008年1月25日DouglassNationalBank道格拉斯国民银行密苏里州2008年3月7日HumeBank休姆银行密苏里州2008年5月9日ANBFinancialANB金融国民协会银行阿肯色州2008年5月30日FirstIntegrityBank第一诚信银行明尼苏达州2008年7月11日IndyMacBank印地麦克银行加利福尼亚2008年7月25日FirstNationalBank内华达第一国民银行内华达州2008年7月25日FirstHeritageBank第一传统银行加利福尼亚2008年8月1日FirstPriorityBank第一优先银行佛罗里达州2008年8月22日TheColumbianBankandTrust哥伦比亚银行信托公司堪萨斯州2008年8月29日IntegrityBank诚信银行佐治亚州2008年9月5日SilverStateBank亨德森银州银行内华达州2008年9月15日WashingtonMutualInc.华盛顿互惠银行西雅图2008年10月AmeribankAmeri银行西弗吉尼亚州2008年10月MainStreetBankofNorthville诺斯维尔主街银行密歇根州2008年10月MeridianBankofEldred埃尔德雷德子午银行伊利诺伊州2008年10月AlphaBank＆Trust阿尔法银行和信托公司佐治亚州2008年10月FreedomBank自由银行佛罗里达州2008年11月FranklinBank富兰克林银行2008年11月SecurityPacificBank太平洋平安银行加州洛杉矶2008年11月CommunityBankofLoganville罗根维尔社区银行佐治亚州2008年11月DowneySavings＆Loan唐尼储蓄贷款银行加州2008年11月PFFBank＆Trust波莫纳第一联合银行加州美国2008年以来已经有22家银行倒闭资产规模达2(表内)+1.23(表外)万亿美元的CitiBank股价暴跌（50-3.77美元)二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行、保险业08Q3：FD17二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行名称相关资产类型数额建设银行相关债券：高级债券1.414亿美元，次级债券0.5亿美元1.914亿美元工商银行公司债券及与雷曼信用相挂钩债券1.518亿美元中国银行对雷曼的总风险敞口1.2882亿美元中信银行相关的投资与交易产生的风险敞口7600万美元交通银行持有雷曼兄弟控股公司及其子公司发行的债券7002万美元招商银行持有雷曼兄弟债券7000万美元兴业银行与美国雷曼兄弟相关的投资与交易产生的风险敞口3360万美元合计7.2164亿美元中国七家银行持有雷曼资产7.2164亿美元二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行名称相关资产类型数额建18二、次贷危机引发的金融风暴及其影响美政府接管AIG9月16日，美国联邦储备委员会授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的美国国际集团（AIG）提供850亿美元紧急贷款。为保障纳税人的利益不受损害，贷款将以AIG的全部资产为抵押。美国政府将持有该集团近79.9％股份。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响美政府接管AIG19二、次贷危机引发的金融风暴及其影响宏观经济二、次贷危机引发的金融风暴及其影响宏观经济20二、次贷危机引发的金融风暴及其影响国际劳工组织预计：金融危机引发失业潮到2009年年底：全球失业人数将增加2000万，总数将达2.1亿万人，是十年来全球失业人数首次突破2亿人。失业人数最多的行业将会是建筑业、房地产、汽车制造、旅游及金融行业。每日薪水少于一美元的人将会增加至4000万人。国际劳工组织总干事索马维亚各国政府不应只是集中协助金融机构，同时也要协助民众来面对金融海啸带来的影响，例如提供失业补偿以及更多社会保障。各国政府应协助企业渡过难关，保住更多职位及增加就业机会。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响国际劳工组织预计：金融危机21二、次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机爆发后，RealEstateOwnedbyBank(REO)大量增加，处置REO催生了房价持续大幅度下滑。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机爆发后，Real22二、次贷危机引发的金融风暴及其影响NoticeofDefault:Dec27,2006；NoticeofSale:Mar30,2007；REO:May14,2007处置成交价比2006年12月减少了14.8万美元!SandalwoodParkNorthcornerlot

3bd/2.5ba1758sqft,Age:18TransactionDate$AmountDescriptionResaleFeb1997$111,000Ln:$114,330ResaleMay2000$127,000Ln:$123,1902ndMtgNov2001$25,000RefinanceRefiJuly2003$156,500RefinanceForSale-ExpiredFeb-Apr2005$315,000ElDoradoRealtyResaleJun2005$285,00080%FinancingRefiMay2006$297,170RefinanceForSale-ExpiredSept-Dec2006$349,000RE/MAXDesertValleyForSale-ExpiredJan-Apr2007$339,000RandyVarleyRealtyREOMay2007$246,739BankOwnedListedForSaleJune27,2007$246,750Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedJuly26,2007$234,500Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedSept26,2007$211,641Wilkinson-ColdwellBankerPricereduced/ExpiredOct29,2007$201,059Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedJan22,2008$191,006VentureRealEstatePriceReducedMay10,2008$174,096VentureRealEstatePendingSaleJun17,2008$169,000VentureRealEstate二、次贷危机引发的金融风暴及其影响NoticeofDef23二、次贷危机引发的金融风暴及其影响TransactionDate$AmountDescriptionListedForSaleMay2003$299,900UknownResaleDec2003$280,000100%FinancingRefiJan2006$472,000Refinance2ndJan2006$118,000RefinanceListedForSaleMay2006$625,000UnknownREOJan2007$500,000BankOwnedListedForSaleFeb21,2007$455,000Prince&AssocPriceReducedMar20,2007$449,000Prince&AssocPriceReducedApr19,2007$439,900Prince&AssocPriceReducedMay21,2007$420,000Prince&AssocPriceReducedJune21,2007$399,900Prince&AssocPENDINGJuly31,2007$399,900Prince&AssocContingentAugust7,2007$399,900Prince&AssocPENDINGAugust20,2007$399,900Prince&AssocSOLDOct4,2007$350,000Prince&AssocNoticeofDefault:Sept26,2006;NoticeofSale:Jan3,2007;REO:Jan25,2007

处置成交价比2006年5月减少了27.5万美元!1233JasmineSt,Calexico,CA92231

LargeMeadowsHome

4bd/3ba,2878sqft,Age:12

二、次贷危机引发的金融风暴及其影响TransactionDa24HousingPrices：ThroughthefloorForeclosurefallout:Housesgofora$1RonFrench/TheDetroitNewsWednesday,August13,2008DETROIT--OnedollarcangetyoualargesodaatMcDonald's,ausedVHSmovieat7-ElevenorahouseinDetroit.

$1saletocostbank$10,000

PutonthemarketinJanuaryfor$1,100,thehousehadnolookersotherthanthesquatterswhosometimesstayedthereatnight.Facing$4,000inbacktaxesandalargeunpaidwaterbill,thebankthatownedthepropertyloweredthepriceto$1.unloadingthehousewillcostthebankabout$10,000.$2,500insalescommission$1,000bonusforclosingthe$1sale;$500ofthebuyer‘sclosingcosts;backtaxesandawaterbill.Thehome,at8111TraverseStreet,afewblocksfromDetroitCityAirport,wasthenicesthouseontheblockwhenitsoldfor$65,000inNovember2006.HousingPrices：Throughtheflo25二、次贷危机引发的金融风暴及其影响JosePomalesandhis7-year-oldson,Jordan,standoutsideoftheirhomeinHydePark,aBostonneighborhood.Theyhavelivedtherefor8years,buttwoyearsafterrefinancing,Pomalesisindangerofforeclosure.二、次贷危机引发的金融风暴及其影响JosePomales26金融恐怖平衡下的零和游戏：如果外国持有者撤出，则只会损害自己的投资。日期总计(亿美元)权益(亿美元)债务(亿美元)合计长期债券短期债券美国国债政府支持企业债券企业债券20080712000518742332007121060047762007069220.46285.198704.914665.43763.26276.25230.36注：（1）权益中，含普通股275.51亿美元，基金8.16亿美元，普通股1.52亿美元；（2）短期债券中，含美国国债106.87亿美元，机构债券109.82亿美元，企业债券13.67亿美元；（3）政府支持企业长期债券中，资产担保证券(Asset-backedsecurities)为2060亿美元。2007年年度报告（截止到2007年12月31日）中国银行1.1持有美国次级住房贷款抵押债券49.90亿美元1.2计提相关减值准备12.95亿美元2.1持有美国Alt-A住房贷款抵押债券24.7亿美元2.2计提相关减值准备2.85亿美元3.0已终止确认损益32.63亿元人民币中国银监会调查显示，截至2008年6月，中国银行业金融机构共持有房利美和房地美相关公司债券316亿美元。金融恐怖平衡下的零和游戏：如果外国持有者撤出，则只会损害自己27三、次贷危机形成的原因分析表面现象：房价持续上涨，是次贷危机爆发的元凶。三、次贷危机形成的原因分析表面现象：房价持续上涨，是次贷危机28三、次贷危机形成的原因分析表面现象：房价迅速下跌，是次贷危机的诱因。三、次贷危机形成的原因分析表面现象：房价迅速下跌，是次贷危机29三、次贷危机形成的原因分析美国总统布什Bushmadetheremarkataclosed-doorfundraiserforRepublicanPeteOlson,(D-Texas)"WallStreetgotdrunk."华尔街现在是喝醉了“There‘snoquestionaboutit,”“WallStreetgotdrunk,that’soneofthereasonsIaskedyoutoturnofftheTVcameras.Itgotdrunkandnowit‘sgotahangover.Thequestionishowlongwillitsoberupandnottrytodoallthesefancyfinancialinstruments.”

毫无疑问，华尔街喝醉了，这就是为什么我请大家关闭摄像机。它过去喝醉了，现在则是宿醉，可问题是它何时能清醒过来，不要在尝试做哪些奇特的金融工具。华尔街的银行家WeareplayingintheroleIfWallStreetgotdrunk,Bush&Co.werethebartenderswhokepttheliquorflowing.由于可以从次级住房抵押贷款证券化中获得巨额利益，因此也就设计出了基于次级贷款的各式各样的投资产品。雷曼兄弟破产时，资产6390亿美元、负债6130亿美元。可其CEO过去8年的薪酬总额达4.8亿美元。DickFuld三、次贷危机形成的原因分析美国总统布什Bushmadet30三、次贷危机形成的原因分析美联储前主席格林斯潘2008年10月23日在众议院监管委员会(HouseOversightCommittee)举行的听证会就金融危机作证时：承认他过去抗拒对金融市场监管的作法，有部份的过错。对美国信贷市场的崩溃感到震惊，并且预测金融危机将使美国经济受到严重冲击。恐惧的美国家庭将必须去适应严重的信贷紧缩，以及工作职位朝不保夕、退休金面临威胁等问题。消除金融危机的必要条件是稳定房市，但就美国目前的情况来看，这需要很长时间，“不是最近几个月能够解决的问题待房价稳定之后，市场会一定程度地解冻，恐慌的投资者们也会开始尝试新的风险投资。有一派经济学者认为，格林斯潘任内抗拒对金融市场加强监管，并一再减息，助涨房市泡沫化，最后房市崩溃拖垮了信贷市场。三、次贷危机形成的原因分析美联储前主席格林斯潘2008年1031三、次贷危机形成的原因分析世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫第一个要吸取的经验教训就是，不能为了解决一个问题，却创造一个更大的问题（在林毅夫看来，金融危机之所以发展到目前阶段，与美国政府没有很好处理2001年互联网泡沫破灭有关）。“当时泡沫破裂美国经济就应该陷入衰退，但那次衰退很短。为什么那么短？因为美联储用降息来刺激房地产经济。”另一个教训就是，要关注金融创新的隐患。美国金融衍生品越搞越复杂，监管又没跟上，这就给房地产市场泡沫的形成起到了推波助澜的作用。“我认为，金融创新是必要的，也是不能禁止的，但是创新后，应该了解这些创新产品的好处和存在的弊端，在监管上要跟上，不能只看到好处而疏忽了必要的监管。”阴谋论说美国政府凭借其在政治上的主导权和金融上的话语权，利用大量的借债来挥霍了世界的财富，征收了世界税。三、次贷危机形成的原因分析世界银行高级副行长、首席经济学家林32三、次贷危机形成的原因分析住房政策与金融监管缺陷“美国之梦”计划创造了出巨大的次级贷款市场

HUD曾在2004年提出了可支付住房的发展目标，即在未来4年内，将低收入和少数族裔家庭的住房自有化率从50%提高到56%，扩大高风险的次级贷款市场提供了动力。HUD好大喜功、放松监管。将房利美和房地产所购买的次级贷款也计入可支付住房贷款范畴；房利美和房地产从2002年到2006年累计购买了5530亿美元的次级贷款。三、次贷危机形成的原因分析住房政策与金融监管缺陷33美国住房金融体系

美国住房金融体系34美国住房金融体系TheFederalHousingFinanceBoard(FHFB)美国住房金融体系TheFederalHousingFi35美国联邦住房贷款系统FHLBs从1989年以来，通过可支付住房计划(AHP，每年毛利的10％用于该项目)提供了29亿美元赠款，帮助建设了57.5万套可支付住宅。从1989年以来，通过社区投资计划(CIP)提供了470亿美元优惠贷款，资助建设了60万套住宅和经济发展项目。目标：（1）为成员机构提供低成本资金用于住房、社区和经济发展贷款；（2）提供区域可支付住房项目为低收入和中等收入家庭创造住房机会；（3）通过预付资本和抵押计划支持住房金融；（4）为会员机构流动性提供可靠资源。

美国联邦住房贷款系统FHLBs从1989年以来，通过可支付住36三、次贷危机形成的原因分析房地产抵押贷款发起过程存在重大制度缺陷借款人、经纪人、贷款公司、评估师成为利益共同体不论购房还是再融资，只有贷款闭合，经纪人和评估师才能获得佣金，贷款公司才能获得发行费用和服务费用，借款人才能获得所需贷款。循规蹈矩的经纪人和照章办事的评估师会逐渐被淘汰，行业出现了“劣胜优汰”的奇怪现象。评估师作为专业人士的独立性、诚信和行业规则丧失殆尽美国OctoberResearch公司的研究显示：2003年有55%的评估师承受了贷款公司、经纪人、客户和房地产代理等要求高估房价的压力；（2）2008年该比例大幅升至90%。据不完全统计，美国住房抵押贷款中有一半被高估了10%，25%的贷款被高估了11%~20%。三、次贷危机形成的原因分析房地产抵押贷款发起过程存在重大制度37三、次贷危机形成的原因分析Inflatedappraisalsaretherootofthesubprimeproblem

Appraisersdependonmortgagebrokersandlendersfornewbusiness,andtherefore：submitfakedocuments提交虚假文件failtoactuallyinspectthepropertybeingappraised不去现场查勘basetheappraisalonoutdatedcomps利用不恰当的案例MAIpresidentTerryDunkinappraisalfraudhasbeenanopensecretinthemortgageindustry评估中的欺骗行为已经成为抵押行业的公开秘密muchofthepressurehascomedirectlyfromthebankingindustry大部分压力主要来自银行业“Appraiserswerepressuredtoinflatethevalueofproperty,orworse,turnablindeyetooutrightmortgagefraud,”评估师被迫高估价值，甚至更糟糕的是，对赤裸裸的抵押欺骗睁一只眼、闭一只眼“Itissymbolicofaproblemthathasplaguedtheappraisalindustryforyears.”这是一个困扰着评估行业多年的明显问题。三、次贷危机形成的原因分析Inflatedappraisa38四、美国应对次贷危机的主要措施推出8500亿美元的救市计划救百姓还是救华尔街富豪？2008年9月29日，美国国会众议院以228票对205票的投票结果，否决了布什政府提出的总额为7000亿美元的金融救援方案四、美国应对次贷危机的主要措施推出8500亿美元的救市计划救39四、美国应对次贷危机的主要措施加强监管令高盛和摩根士丹利向银行控股公司转型，使几乎所有美国大型金融机构的母公司都处于Fed的监管之下。高盛和摩根士丹利除受美国证券交易委员会(SEC)监管外，还要同时接受美国财政部金融局(OfficeoftheComptrolleroftheCurrency)、美国联邦存款保险公司(FederalDepositInsuranceCorp.)等联邦机构的监管。高杠杆率是投资银行的主要缺陷杠杆率是一个公司资产负债表上的风险与资产之比。美林的杠杆率2007年为28倍、摩根士丹利为33倍，高盛也达到28倍。而商业银行的杠杆率通常在10倍左右。花旗集团(CitigroupInc.)、瑞士银行和Wachovia也在高风险抵押贷款上栽了大跟头，它们得以存活的原因在于其庞大的规模和可靠的日常资金来源，也就是银行存款。四、美国应对次贷危机的主要措施加强监管40四、美国应对次贷危机的主要措施颁布《2008住房和经济恢复法案（HousingandEconomicRecoveryActof2008）》依据法案，成立“美国联邦住房金融署(FederalHousingFinanceAgency,FHFA)”FHFA取代了OFHEO(曾是HUD的一部分，负责监管“两房”)和FHFB(储贷危机后成立于1989年的独立机构，负责监管FHLBs），OFHEO和FHFB一年后取消，人员、财产等转移给FHFA。FHFA接管了FannieMae和FreddieMacFHFA的目标恢复两公司的正常运营与偿还能力；继续两公司的业务，保持与维护公司资产。四、美国应对次贷危机的主要措施颁布《2008住房和经济恢复法41四、美国应对次贷危机的主要措施提高评估过程独立性美国政府和行业协会开始采取措施：根除抵押贷款经纪人主导评估；阻止评估师受到压力和胁迫；减少使用不去现场查勘或通过评估管理公司提供的评估服务；加强评估过程的质量控制；为客户和评估师设置有关评估问题的投诉热线。四、美国应对次贷危机的主要措施提高评估过程独立性42四、美国应对次贷危机的主要措施颁布《住房估值行为守则(HomeValuationCodeofConduct)》由美国纽约州总检察官AndrewCuomo主导制定2008年3月颁布，将于2009年1月1日正式实施。守则明确规定：禁止贷款人及其利益关联方通过强迫、敲诈、合谋、补偿、指示、诱导、胁迫、贿赂等方式，影响或试图影响评估过程及结果。四、美国应对次贷危机的主要措施颁布《住房估值行为守则(Ho43四、美国应对次贷危机的主要措施近期改革措施不允许经纪人随意挑选评估师由贷款公司提供其认可的评估师名单供经纪人选择，减弱经纪人对房地产评估的影响力。评估师必须在赢得、巩固贷款公司认可和帮助经纪人操控房产价值之间做出取舍。被剔除出名单的威胁成为房产价值免受操纵的天然屏障。不允许贷款公司在评估公司中享有权益通过立法的方式严格禁止贷款公司以独资或合资的形式建立评估公司。割断贷款公司和评估公司的联系可以有效地降低两者合谋的可能性。加强对房地产评估行业的监管传统观念认为，对贷款公司而言，操纵评估价值的风险远远高于回报，也即闭合溢价评估的贷款的收益要小于在该笔贷款违约时取消抵押品赎回权的损失。次贷危机的经验表明，该假设前提能否持久成立值得怀疑，最根本的措施是加强对评估行业的监管，严格规范经纪人和评估机构行为。四、美国应对次贷危机的主要措施近期改革措施44四、美国应对次贷危机的主要措施成立“独立评估保护协会（IndependentValuationProtectionInstitute，IVPI）由FannieMae和FreddieMac资助，每年经费300万美元；理事会成员由总检察官办公室和OFHEO（现FHFA）批准；负责监督《住房评估行为守则》执行情况。主要职能接受贷款公司基于抽查10%评估报告的评估质量评价报告；为客户设置全国性的投诉热线，受理评估过程受到干扰、由于使用受虚假评估报告受到损害等投诉；将影响独立评估的事件报告给联邦和州的立法、监察和司法部门，以及负责评估师资格发证、注册管理的部门；每2年向公众发布其评估行业监督报告。四、美国应对次贷危机的主要措施成立“独立评估保护协会（In45四、美国应对次贷危机的主要措施出售HUD住房WhatisaHUDHome?AHUDhomeisa1to4unitresidentialpropertyacquiredbyHUDasaresultofaforeclosureactiononanFHA-insuredmortgage.HUDbecomesthepropertyownerandoffersitforsaletorecoverthelossontheforeclosureclaim.WhocanbuyaHUDHome?Almostanyone!Ifyouhavethecashorcanqualifyforaloan(subjecttocertainrestrictions)youmaybuyaHUDHome.HUDHomesareinitiallyofferedtoowner-occupantpurchasers(peoplewhoarebuyingthehomeastheirprimaryresidence).Followingthepriorityperiodforowneroccupants,unsoldpropertiesareavailabletoallbuyers,includinginvestors.

四、美国应对次贷危机的主要措施出售HUD住房46GuidetoAvoidingForeclosure

Whetheryou'reinforeclosurenoworworriedaboutitinthefuture,wehaveinformationthatcanhelp.TalktoahousingcounselorTalktoyourlenderFindstateandlocalforeclosureresourcesContactHOPENOWKeepYourHome

Areyouatriskofforeclosure?TipsforavoidingforeclosureForeclosurescamsRefinanceOptions

LearnaboutFHASecureLearnaboutHOPEforHomeownersWhotocallwhenalenderwon’tworkwithyouIfYouCan'tKeepYourHome

Redemptionperiod-yourlastchancetosaveyourhomeLocalrentingresourcesRentalassistanceRelocationresourcesU.S.PostalServiceMoversGuideGetHelpNow!

GuidetoAvoidingForeclosure47"HOPEFORHOMEOWNERS"PROGRAMTOHELPMORESTRUGGLINGFAMILIESKEEPTHEIRHOMES(October1,2008)HOPEforHomeowners

将为出现还款困难的借款人提供抵押贷款再融资安排，但借款人必须有能力承受联邦住房管理局(FHA)担保下的新贷款；实施期限：2008年10月1日起，到2011年9月30日止FHA担保的新贷款上限是3000亿美元（计划在今年为50万户提供担保）借款人必须符合下列条件，才能得到该计划的支持：是第一套自住住房，此外在如第二住房的其他住房中没有权益；当前的抵押贷款是在2008年1月前发起，并至少按月还贷了6次；如果没有帮助的话，不能再继续按月偿还当前抵押贷款；在2008年3月，其月还款额超过了其月家庭毛收入的31%；在过去10年中，没有犯罪或不良诚信记录，包括获取当前贷款时未（didnotknowinglyorwillingly）提供虚假信息；贷款数额上限不超过550440美元；包括抵押贷款保险费在内的新抵押贷款不超过当前住房评估值的90%；抵押贷款保险费费率：贷款发出前1次总付不超过3%，按年支付不超过；当前抵押贷款留置权持有人必须免除提前还款罚款或延期还款收费；当前第一抵押权人必须接受HOPEforHomeowners贷款介入后，能清偿全部的债务；当前从属贷款人必须释放其剩余的抵押留置权。TheborrowermustagreetosharewithFHAboththeequitycreatedatthebeginningofthisnewmortgageandanyfutureappreciationinthevalueofthehome.Theborrowercannottakeoutasecondmortgageforthefirstfiveyearsoftheloan,exceptundercertaincircumstancesforemergencyrepairs."HOPEFORHOMEOWNERS"PROGRAM48五、可借鉴的经验与教训住房政策角度：提高住房政策的科学性住房政策公共住房政策住房市场政策目标公平住房机会，改善住房质量，实现住有所居。稳定住房市场，改善市场效率，有效配置资源。含义通过对住房生产或住房消费的补贴，为居民家庭提供公平的住房机会。通过促进住房市场竞争、控制住房市场外部性问题、提供公共品等活动来改善住房市场的运行效率，在既定的技术条件和资源约束下，从住房市场中获取尽可能大的消费者满足。主要子目标保障最低收入家庭基本住房需要，确保其居住在体面的住房中；不断改善居住条件和社区环境；鼓励住房自有；实现资源在住房领域内部的公平配置。引导住房投资与住房消费；维护住房市场稳定，有效预防和管理系统性风险；提高市场透明度，改善住房市场运行效率；有效利用土地资源，实现住房领域相关资源的有效配置。五、可借鉴的经验与教训住房政策角度：提高住房政策的科学性住房49五、可借鉴的经验与教训住房政策角度：提高住房政策的科学性五、可借鉴的经验与教训住房政策角度：提高住房政策的科学性50五、可借鉴的经验与教训住房金融角度房地产金融领域存在的问题房地产信贷增长过快。2007年10月末：全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；个人住房贷款余额2.6万亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款余额达到4502.2亿元，同比增长34.87%。过度竞争，潜藏巨大风险。郑州、北京、杭州、广州等城市46.31%、35.4%、32.83%和32.2%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。未经批准，擅自开办转按揭贷款和加按揭贷款业务。2007年8月末，16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元，是去年同期的3.5倍。住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。五、可借鉴的经验与教训住房金融角度51五、可借鉴的经验与教训住房金融角度规范商业银行在住房抵押贷款发放环节的不规范行为和恶性竞争，防止道德风险和委托代理问题；从有利于操作风险、信用风险和市场风险管理的角度，提高住房抵押贷款标准化水平；慎重推出房地产金融创新产品住房抵押贷款证券化（MBS）房地产投资信托（REIT)商业抵押贷款证券化（CMBS）加强金融基础设施建设，进行有选择性的金融创新选择简单（容易定价）金融创新产品（股指期权）慎重对待复杂（难以定价）金融创新产品（如结构化金融衍生产品）五、可借鉴的经验与教训住房金融角度52五、可借鉴的经验与教训住房金融角度：改革与完善住房公积金制度财政监督

管委会决策中心运作银行专户存储五、可借鉴的经验与教训住房金融角度：改革与完善住房公积金制度53五、可借鉴的经验与教训房地产市场管理角度打击房地产开发、交易环节的投机行为；破解房价涨、地价涨、房价再涨的恶性循环机制；提高市场透明度和市场效率；加强基础研究，提高市场监测与市场分析能力。五、可借鉴的经验与教训房地产市场管理角度54五、可借鉴的经验与教训规范房地产抵押评估行为我国发放住房抵押贷款的主要金融机构，均设立了认可评估机构并定期更新的制度；大部分金融机构要求分享50%~80%的评估服务收费；导致评估机构尽量减少评估工作环节、压缩评估业务成本支出，极大的影响了评估工作的质量。评估师受贷款银行、委托方及其利益相关方胁迫或利诱，根据客户“预期目标价格”进行评估并出具评估报告的情况也比比皆是，这也在很大程度上增加了评估中的“水分”，容易诱发潜在的金融风险。五、可借鉴的经验与教训规范房地产抵押评估行为55谢谢大家！欢迎提问?谢谢大家！欢迎提问?56美国次贷危机与经验借鉴

Americansub-primemortgagecrisisandLessonsforChina刘洪玉清华大学房地产研究所liuhy@美国次贷危机与经验借鉴

Americansub-prim57提纲Agenda美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机形成的原因分析美国应对次贷危机的主要措施可借鉴的经验与教训提纲Agenda美国次级抵押贷款市场与次贷危机58一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场及次贷借款人美国住房抵押贷款一级市场上的金融机构依照FICO个人信用评分系统（FairIsaac&Company）将借款人信用等级分为三个档次。借款人信用分类FICO信用分值银行贷款态度形成的贷款类型违约率统计优质660以上信用卓著，毫不迟疑优质抵押贷款市场（PrimeMortgage）800分以上是1/1292次优620-660进一步调查核实次优级抵押贷款市场（Alt-AMortgage）700-800分是1/123次级500-620要求借款人增加担保次级抵押贷款市场（SubprimeMortgage）600分以下是1/8高风险借款人低于500拒绝贷款美国商务部统计一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场及次贷借款人借款人59一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场参与者及业务流程购买购买证券化评级证券化出售非标准类抵押贷款出售标准类抵押贷款小型贷款公司将抵押贷款卖给大型贷款公司经纪人通过贷款公司获得贷款借款人直接或通过经纪人向贷款公司申请贷款借款人抵押贷款经纪人小型贷款公司大型贷款公司房地美、房利美贷款证券化机构机构抵押支持证券非机构抵押支持证券：优质巨额抵押贷款证券Alt-A抵押贷款证券次级抵押贷款证券评级机构投资机构一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场参与者及业务流程购60一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场的非理性发展（MortgageBankerAssociation,MBA）2001年至2006年间次贷、优质、次优级抵押贷款业务平均利润率分别为5.83%、2.56%和2.82%。私人金融机构为追逐超额利润，自2001年开始了近乎疯狂的次贷市场扩张。通过经纪人以“花言巧语”诱使居民家庭使用次贷购房贷款公司提出了超额利率分享机制和提前还款处罚佣金方案；不断加大可调整利率贷款的放款力度，尽量不采取固定利率贷款模式；把越来越多的次贷证券化，风险随之转移给二级市场上的投资者（2001年新增次贷仅有50.4%被证券化，但到2006年则增加到81.2%）。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷市场的非理性发展（Mo61一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发2001年至2003年间，新增次贷占新增个人住房抵押贷款的比重维持在8.0-8.6%，2004年该比重一跃达到18.5%，2005年和2006年则都超过了20.0%。2001年次贷总额1400亿美元，占美国个人住房抵押贷款总额的2.6%，2007年这两个数字则分别达到1.3万亿美元和12.5%。

一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发62次级抵押贷款发起后随时间变化的丧失抵押品赎回权比例

(OriginationYears2001–2007)次级抵押贷款发起后随时间变化的丧失抵押品赎回权比例(Ori63一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷大量发出，促使住房交易量大幅度上升。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷大量发出，促使住房交易64一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发2004年下半年开始美联储连续17次加息，2006年美国房地产市场开始向下调整。利率重置使进入利率可调整期的次贷借款人的月还款额平均增加30%，而房价下降又加大了借款人通过转按揭等方式实现再融资的难度，相当数量的借款人因此无力继续偿还贷款。2007年4月，美国第二大次贷机构——新世纪金融公司（NewCenturyFinancialCorporation）申请破产保护。到2008年9月，美国多家涉足次贷及其证券投资业务的金融公司和投资银行，包括华尔街前5大投资银行在内，或传出大幅亏损消息，或申请破产保护，或宣布破产，次贷危机全面爆发。一、美国次级抵押贷款市场与次贷危机次贷危机的爆发65二、次贷危机引发的金融风暴及其影响资本市场（2008年10月24日）道琼斯工业股票平均价格指数收盘跌312.30点，至8378.95点，跌幅3.59%，创2003年4月25日以来收盘新低。道琼斯指数在过去的19周中累计跌幅达到32%。日经指数收盘跌811.90点，至7649.08点，跌幅9.6%；当前点位仅略高于2003年4月28日7607.88点的收盘点位。恒生指数跌1,142.11点，收于盘中低点12,618.38点，跌幅8.3%。这是该指数2004年8月24日收于12,431点以来的最低收盘水平。上证综合指数收盘跌1.9%，至1839.62点，创2006年10月31日以来最低收盘水平。澳大利亚S&P/ASX200指数收盘跌105点，至3869.4点，跌幅2.6%，接近2004年11月份以来的最低水平。新加坡海峡时报指数收盘下跌145.39点，至1600.28点，跌幅8.3%。本月一度下跌32%，跌至五年多来的最低水平。

二、次贷危机引发的金融风暴及其影响资本市场（2008年10月66二、次贷危机引发的金融风暴及其影响汇率变化：美元在金融危机中获益美元和日圆成为走势最强劲的货币，欧元成为走势最弱的货币。英镑兑美元跌至1.5890美元，为2003年9月以来最低价位欧元兑美元跌至1.2609美元，为2年以来最低价位。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响汇率变化：美元在金融危机中67二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场OneYearU.S.TreasurySecuritiesYieldThirtyYearU.S.TreasuryBondYield二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场OneYear68二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场69二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场二、次贷危机引发的金融风暴及其影响证券市场70America’sgovernmenttakescontrolofFreddieMacandFannieMae受美国房地产市场泡沫破裂冲击，FNMA和FHLMC已经陷入全面危机，2007年两公司的损失超过140亿美元，两公司的股价在2007年暴跌了约90%。美国政府于2008年9月7日宣布接管FNMA和FHLMC，以免房地产危机引发金融体系崩盘，对整体经济造成严重冲击。America’sgovernmenttakescon71二、次贷危机引发的金融风暴及其影响房利美和房地美是美国住房抵押贷款的主要资金来源。截止到2008年6月它们所持有的住房抵押贷款15414.38亿美元发行的住房抵押贷款支持证券（MBS）净余额36680.17亿美元两者合计52094.55亿美元分别占美国同期住房抵押贷款余额121293.71亿美元的12.7%、30.2%和42.9%。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响房利美和房地美是美国住房抵72二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行、保险业第五大投资银行贝尔斯登（次贷市场急先锋）因濒临破产而被摩根大通收购（2.36亿美元，2/30）；第四大投资银行雷曼兄弟在美国9月15日申请破产保护；第三大投资银行美林证券被美国银行以440亿美元收购；第一、第二大投资银行高盛和摩根士丹利，皆转型为传统的商业银行。08Q3：FDIC监管的约8500家机构中，有171家问题银行，涉及资产1156亿美元。破产时间银行名称（英文）银行名称（中文）所在地区2007年9月28日NetBank网上银行佐治亚州2007年10月4日MiamiValleyBank迈阿密山谷银行迈阿密2008年1月25日DouglassNationalBank道格拉斯国民银行密苏里州2008年3月7日HumeBank休姆银行密苏里州2008年5月9日ANBFinancialANB金融国民协会银行阿肯色州2008年5月30日FirstIntegrityBank第一诚信银行明尼苏达州2008年7月11日IndyMacBank印地麦克银行加利福尼亚2008年7月25日FirstNationalBank内华达第一国民银行内华达州2008年7月25日FirstHeritageBank第一传统银行加利福尼亚2008年8月1日FirstPriorityBank第一优先银行佛罗里达州2008年8月22日TheColumbianBankandTrust哥伦比亚银行信托公司堪萨斯州2008年8月29日IntegrityBank诚信银行佐治亚州2008年9月5日SilverStateBank亨德森银州银行内华达州2008年9月15日WashingtonMutualInc.华盛顿互惠银行西雅图2008年10月AmeribankAmeri银行西弗吉尼亚州2008年10月MainStreetBankofNorthville诺斯维尔主街银行密歇根州2008年10月MeridianBankofEldred埃尔德雷德子午银行伊利诺伊州2008年10月AlphaBank＆Trust阿尔法银行和信托公司佐治亚州2008年10月FreedomBank自由银行佛罗里达州2008年11月FranklinBank富兰克林银行2008年11月SecurityPacificBank太平洋平安银行加州洛杉矶2008年11月CommunityBankofLoganville罗根维尔社区银行佐治亚州2008年11月DowneySavings＆Loan唐尼储蓄贷款银行加州2008年11月PFFBank＆Trust波莫纳第一联合银行加州美国2008年以来已经有22家银行倒闭资产规模达2(表内)+1.23(表外)万亿美元的CitiBank股价暴跌（50-3.77美元)二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行、保险业08Q3：FD73二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行名称相关资产类型数额建设银行相关债券：高级债券1.414亿美元，次级债券0.5亿美元1.914亿美元工商银行公司债券及与雷曼信用相挂钩债券1.518亿美元中国银行对雷曼的总风险敞口1.2882亿美元中信银行相关的投资与交易产生的风险敞口7600万美元交通银行持有雷曼兄弟控股公司及其子公司发行的债券7002万美元招商银行持有雷曼兄弟债券7000万美元兴业银行与美国雷曼兄弟相关的投资与交易产生的风险敞口3360万美元合计7.2164亿美元中国七家银行持有雷曼资产7.2164亿美元二、次贷危机引发的金融风暴及其影响银行名称相关资产类型数额建74二、次贷危机引发的金融风暴及其影响美政府接管AIG9月16日，美国联邦储备委员会授权纽约联邦储备银行向陷于破产边缘的美国国际集团（AIG）提供850亿美元紧急贷款。为保障纳税人的利益不受损害，贷款将以AIG的全部资产为抵押。美国政府将持有该集团近79.9％股份。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响美政府接管AIG75二、次贷危机引发的金融风暴及其影响宏观经济二、次贷危机引发的金融风暴及其影响宏观经济76二、次贷危机引发的金融风暴及其影响国际劳工组织预计：金融危机引发失业潮到2009年年底：全球失业人数将增加2000万，总数将达2.1亿万人，是十年来全球失业人数首次突破2亿人。失业人数最多的行业将会是建筑业、房地产、汽车制造、旅游及金融行业。每日薪水少于一美元的人将会增加至4000万人。国际劳工组织总干事索马维亚各国政府不应只是集中协助金融机构，同时也要协助民众来面对金融海啸带来的影响，例如提供失业补偿以及更多社会保障。各国政府应协助企业渡过难关，保住更多职位及增加就业机会。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响国际劳工组织预计：金融危机77二、次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机爆发后，RealEstateOwnedbyBank(REO)大量增加，处置REO催生了房价持续大幅度下滑。二、次贷危机引发的金融风暴及其影响次贷危机爆发后，Real78二、次贷危机引发的金融风暴及其影响NoticeofDefault:Dec27,2006；NoticeofSale:Mar30,2007；REO:May14,2007处置成交价比2006年12月减少了14.8万美元!SandalwoodParkNorthcornerlot

3bd/2.5ba1758sqft,Age:18TransactionDate$AmountDescriptionResaleFeb1997$111,000Ln:$114,330ResaleMay2000$127,000Ln:$123,1902ndMtgNov2001$25,000RefinanceRefiJuly2003$156,500RefinanceForSale-ExpiredFeb-Apr2005$315,000ElDoradoRealtyResaleJun2005$285,00080%FinancingRefiMay2006$297,170RefinanceForSale-ExpiredSept-Dec2006$349,000RE/MAXDesertValleyForSale-ExpiredJan-Apr2007$339,000RandyVarleyRealtyREOMay2007$246,739BankOwnedListedForSaleJune27,2007$246,750Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedJuly26,2007$234,500Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedSept26,2007$211,641Wilkinson-ColdwellBankerPricereduced/ExpiredOct29,2007$201,059Wilkinson-ColdwellBankerPriceReducedJan22,2008$191,006VentureRealEstatePriceReducedMay10,2008$174,096VentureRealEstatePendingSaleJun17,2008$169,000VentureRealEstate二、次贷危机引发的金融风暴及其影响NoticeofDef79二、次贷危机引发的金融风暴及其影响TransactionDate$AmountDescriptionListedForSaleMay2003$299,900UknownResaleDec2003$280,000100%FinancingRefiJan2006$472,000Refinance2ndJan2006$118,000RefinanceListedForSaleMay2006$625,000UnknownREOJan2007$500,000BankOwnedListedForSaleFeb21,2007$455,000Prince&AssocPriceReducedMar20,2007$449,000Prince&AssocPriceReducedApr19,2007$439,900Prince&AssocPriceReducedMay21,2007$420,000Prince&AssocPriceReducedJune21,2007$399,900Prince&AssocPENDINGJuly31,2007$399,900Prince&AssocContingentAugust7,2007$399,900Prince&AssocPENDINGAugust20,2007$399,900Prince&AssocSOLDOct4,2007$350,000Prince&AssocNoticeofDefault:Sept26,2006;NoticeofSale:Jan3,2007;REO:Jan25,2007

处置成交价比2006年5月减少了27.5万美元!1233JasmineSt,Calexico,CA92231

LargeMeadowsHome

4bd/3ba,2878sqft,Age:12

二、次贷危机引发的金融风暴及其影响TransactionDa80HousingPrices：ThroughthefloorForeclosurefallout:Housesgofora$1RonFrench/TheDetroitNewsWednesday,August13,2008DETROIT--OnedollarcangetyoualargesodaatMcDonald's,ausedVHSmovieat7-ElevenorahouseinDetroit.

$1saletocostbank$10,000

PutonthemarketinJanuaryfor$1,100,thehousehadnolookersotherthanthesquatterswhosometimesstayedthereatnight.Facing$4,000inbacktaxesandalargeunpaidwaterbill,thebankthatownedthepropertyloweredthepriceto$1.unloadingthehousewillcostthebankabout$10,000.$2,500insalescommission$1,000bonusforclosingthe$1sale;$500ofthebuyer‘sclosingcosts;bac