宿迁市时代茗苑项目营销提报+

谨呈时代茗苑时代茗苑‖项目营销提报时代茗苑‖2014-01-08�项目环境分析��项目分析�目标客户群�项目销售定位宏观环境/区域环境分析宿迁市商品住宅市场土地交易情况地块现况条件分析//项目分析小结客户解读区域现状客户调研小结/区域客户判断与项目初步定位售总策略/产品导入策略/销售手段分析销售分期计划/价格走向控制/销售执行策略/现场业务执行秀稿方案/商务条件/公司简介/公司案例�秀稿展示/商务条件项目环境分析��量价齐升涨声一片停贷利率上浮改善湖滨新城宿城新区老城区刚需、刚改宿豫区经济开发区刚需、刚改刚需刚改、改善折扣价格��老城区土地面积（亩）483.7湖滨新城3147.09经济开发区1458.217洋河新城2255.19乡镇1780宿城新区820.96宿豫区1371.21成交金额（亿元）15.489532.121118.037722.198327.969.922516.7204土地面积（万㎡）成交金额（亿元）土地面积（亩）成交金额（亿元）43357210201300804000030902211729001759271926//住宅成交套（套）住宅成交面积（万万m2）商业成交套数（套套）商业成交面积（mm2）190121.53153.83198421.761941.72215423.813553.91229524.93163.02175819.424134.25157716.32983.47203123.72832.22191120.022904.01176618.72471.94208422.932562.03117813.552952.81////住宅市场分析项目名称金鹰国际花园雨润广场浙富广场运河天玺泰晤士广场江山一品海天·翡翠城推出时间11月下旬11月下旬12月上旬12月中下旬11月中下旬11月下旬11月上旬相关信息将推出10、111#2栋18+1高层住宅，共共计约170余套房源，住住宅面积分别别为106、129、139、143、189平米等5种户型，11月17日选房号，需需持10万元农行存存单获取选房房资格，白金会员购买买可享99折优惠，106平米两室、129平米三室受受青睐。即将推出80套住住宅，40余套商铺，住住宅面积为98-1550平米左右，商商铺面积为40-2330平米左右，目前预预约存一万可可抵3万。即将推出4#高层层住宅，该栋栋户型面积为为96—133平米，目前前交2千抵1万。90—155平米洋房，133-1187平米叠加，11月16日259组客户成功功预约。目前前预约活动仍在继续，推出的的预约优惠券券共包含2项优惠：一一，凡购买100㎡以下花园洋洋房的客户可优惠150000元，购买100—130㎡可优惠20000元；二，凭凭券购买房源源另可享受95折优惠。共推1#楼A座房源200余套套，目前预约约单身公寓交交5千抵1.5万，住宅交5千抵2万推出6、11#2栋18++1房源，面积积为110-1143㎡、预计均均价4500元/㎡；预约1万抵3万推出Ⅳ组团87—119平米多层和和98—146平米高层住住宅，价格为为5500--5850元/㎡。：近期开盘的重点点楼盘一土地市场商品房市场项目分析���6公里本案本案3公里500米4公里2公里���•项目总建面10万万平方米,属于中规模模项目，具有有一定的开发发优势；•项目总建面10万万平方米,属于中规模模项目，具有有一定的开发发优势；•容积率2.98,,属高密度。•容积率2.98,,属高密度。•项目所属区域为宿宿城新区中心心区；•项目所属区域为宿宿城新区中心心区；•距市中心区5公里里。•距市中心区5公里里。•学区资源：临近宿宿迁中学；•学区资源：临近宿宿迁中学；•社会资源：临近宿宿城新区商业业中心。•社会资源：临近宿宿城新区商业业中心。优势•交通通达性优良，城城市道路宽阔阔，昭示性强强。•交通通达性优良，城城市道路宽阔阔，昭示性强强。•周边月亮城、区政政府机关等辅辅助城市配套套。•周边月亮城、区政政府机关等辅辅助城市配套套。•区域内对于高层产产品接受度不不高，容积率率2.98项目无明显显优势,•区域内对于高层产产品接受度不不高，容积率率2.98项目无明显显优势,•项目所属区域陌生生，认知度缺缺乏。•项目所属区域陌生生，认知度缺缺乏。•项目所属区域为宿宿城新区客户户群的陌生区区域。•项目所属区域为宿宿城新区客户户群的陌生区区域。劣势•自然资源：项目周周边缺乏有价价值的自然资资源；•自然资源：：项目周边缺缺乏有价值的的自然资源；；•社会资源：区域内内市场供应量量大，客源分分流机率大。•社会资源：区域内内市场供应量量大，客源分分流机率大。•周边缺乏基本的生生活配套，属属非居住热点点片区，片区区认知度有待待提高•周边缺乏基本的生生活配套，属属非居住热点点片区，片区区认知度有待待提高高等密度、中规模模住宅项目����地块开发条件优越越�配套需不断完善内部与外部区域。目标客户群手段：购房客户职业购房客户职位普通员工,5%中层管理者,40%高层管理者,10%个体老板,45%口或三口之家的市场价格。商业配套、物业管管理、停车位、景景观是目对现住处不满点教育配套,交通,00%0%其他,2%物业管理,,225%景观,115%开发商品牌,2%户型,0%面积,0%商业配套,56%置业次数3次以上,0投资,5%第1次,60%自用,95%购房目的第3次,0第2次,40%第1次置业客户较多还有很大一部分客户属于二次置置业的首度改改善型客户。区域的投资价值尚尚未被完全挖挖掘再次购房需求再次购房目的没有,27%有,73%绝大多数人仍有购购房需求，市场的需求求量仍有较大大的发展空间间。总体而言，未来区区域市场内投投资客户、多多次置业客户户将增加再次购房户型选择择再次购房面积选择择区域客户现状区域客户发展态势势123456123AB目标客户CD区域客户现状区域客户现状区域未来客户区域未来客户5：3：1：15：3：1：1乡镇：拆迁：城区区：外来乡镇：拆迁：城区区：外来4：2：2：24：2：2：2乡镇：城区：其他他城区：外来来乡镇：城区：其他他城区：外来来地缘性客户为主宜居生活区的不断断成熟产业、交通相关需需求增加中心城区住房升级级客户+中心城区新新生客户+中心城区周周边镇街客户户+外地客户（包包括周边产业业园就业者及及相关人群）周边镇街的改善环环境客户核心客户中心城区升级、中心城区新生购买买力外来务工者重要客户潜在客户项目销售定位由时代茗苑传达的的生活理念（拔高于周边项目目）由时代茗茗苑传达的生生活理念（拔高于周边边项目）精质主义新贵生生活精质主义新贵生生活以准确的价格定位位、快速销售售实现产品价值最大大化◎打造宿城新区年年度热销明星星楼盘◎打赢周边竞争对手手的该区域畅畅销优势楼盘盘◎控制销售节点、节节奏，把握价价格走势，营营销利润最大大化◎立足新区，主抓乡镇区区域，营造人人气“高地”思想一：打造宿城城新区年度热热销明星楼盘盘领先市场定位户外、短信、SSP活动、平面面广告思想二：打赢周边边竞争对手的的该板块畅销销优势楼盘结合产品定位打赢周边的竞争对对手，打造该区域的畅销优势势楼盘。思想三：控制销售售节点、节奏奏，把握价格格走势，营销销利润最大化化把握价格定位准确地把握价格走走势，创造市市场营销的利利润最大化。思想四：立足宿城城新区客源，主主抓乡镇区域域营造人气“高地”发掘客源定位不仅在该区域、更更在东部、南南部区域树立立人气“高地”，快速聚集人气，策略一：“生地熟熟卖”的产品预展展销售策略“生地不生”、“生地熟卖”，提前前展示未来生生活画面，让让客户真真实实实地感受到到居住在策略二：步步为营营的销售节点点策略宿豫区现场周边乡镇策略三：“高瞻近近瞩”的营销策略略占优势、形象上占占优势”的竞争局面面。策略四：“抬头吆吆喝，埋头实实干”的造势与现现场逼定策略略策略五：分期分批批销售，制造造紧张热销气气氛和价格升升值策略源的方法，每期房房源推出的时时间节点、案案量控制和推推案进程都是是需要根据市市场而在每一期的房源源推出过程中中还要采用价价格升值策略略，利用供求求关系的杠策略六：客户细分分营销策略本项目销售手段三条推广线路三条推广线路三大营销思路三大营销思路三层客户争夺三层客户争夺产形品象线线品牌线缺紧造制象展示形造价值塑产品争夺初级品牌争夺级中级精神争夺高三条营销推广线路路三大营销思路形象展示制造紧缺塑造地段价值性产生冲动提高身价升值空间三层客户争夺策略略整合造就消费信心心，有针对性性的举行活动及资源源联动造势必必然能打造精神附加加值，提升心心理价位，增大利润润促进销售。高级精神争夺中级品牌争夺以项目品质带动区区域客户，进而吸引东部部、南部乡镇客户，再次拉拉动宿城新区内客户。低级产品争夺通过产品设计特色色化；以及总价卖点宣传最最大化，捆绑客户实际需求求。由北往南·高频频中量一期二期“低开高走”我司秉承一贯的谨谨慎态度，结结合目前市场场价格基我司司秉承一贯的的谨慎态度，结结合目前市场场价格基础以及对价格自然然增长的判断断，建议项目目定价低础以以及对价格自自然增长的判判断，建议项项目定价低开高走，使项目价价格保持在一一个上升的趋趋势。抓开高高走，使项目目价格保持在在一个上升的的趋势。抓住客户买涨不买跌跌的心理，在在销售上持续续一个良住客客户买涨不买买跌的心理，在在销售上持续续一个良性发展，在营销推推广上采用高高端楼盘包装装，但价性发发展，在营销销推广上采用用高端楼盘包包装，但价格上参照周边项目目销售价格，客客户在接触项项目仰格上参参照周边项目目销售价格，客客户在接触项项目仰视，谈到价格时平平视，有个高高性价比认认认知。我视，谈谈到价格时平平视，有个高高性价比认认认知。我司认为本项目144年底开盘均均价可以实现现：司认为本本项目14年底开盘均均价可以实现现：4700元/㎡样板景观段、样板板房的施工开盘客户逼定策略略时间针对客户内部关系户开盘前一周形式认购房源位置价格格确定确定优惠（例举）关系户优惠如80元/平米转认购最大幅度优惠如80元/平米80元/平米50元/平米现场普通客户优权客户优权认购认购不确定确定确定不确定确定确定开盘期（前三天）直接认购配合开盘SP活动动，定购客户户抽奖或礼品品发放等内容容增加开盘当当日现场人气气和销售氛围围“鸡头鸡脚”房源难难卖的情况，持持续热销景况况，保证大盘盘的去化速度度和形象。SP活动、路演、巡展展、推介会来来提高和扩大大知名度，增增加在大众面面前的曝光频频率，同目前宿迁中高端项项目营销的常常用渠道如下下表所示：广告媒体，户外广广告牌为主，其它渠道道市场的直接效果不明明显活动营销少而精的的效果更为显著，市场场亮点少以售楼处为核心的的现场展示是市场关注注的重点客户维护依靠项目目或企业品牌前期积累累的口碑★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★