某裙楼項目销售招商推广企划总案

您可委以重任的外脑

——陕西豪仕地产企划作品集锦：运城地区：御苑置业：清华园、水岸华庭华荣置业：楠枫华庭红鑫地产：凤凰城美食生态园曾经的辉煌：名人港湾、黄金水岸、宇丰市场、天美电动车城、盛玺电器公司、御苑置业清华园一二层裙楼項目销售招商整合推广/陕西豪仕地产企划机构御苑项目组2007.11.3推广企划总案

一、 产品分析及市场定位二、 入市时机三、 清华园商铺价格定位四、 清华园商铺营销案五、 清华园商铺广告投放计划六、 年前投放计划目录Part1.产品市场定位篇清华园商铺物业介绍周边商业分析目标客户群定位如何提升项目形象价值清华园商业部分市场定位、产品市场定位1、清华园商铺物业介绍：周边学校：运城学院、学院附小、新运中、逸夫小学、学院附小共计学生：21000余人。针对本案，我们对周边100米内的商业物业形式进行了调研、产品市场定位2、周边商业分析:周边商铺租金：以75平米为例，年租金为2.1万，每平米每年租金为280元，月租金23元

、产品市场定位3）商业SWOT分析

、产品市场定位小结：由于以上因素的影响，限制了本案A\B临街商铺商业价值及租金的发展。本案周边商业业态主要以居民生活配套服务为主，项目周边小区主要依赖各自周边社区业主为主要消费群体。本案周边所具有的学生群体量大，且周边针对学生的商业物业很少，这是本案的一个重要突破口；周边地段绝佳，属于未来城市核心，且周边社区多，属于典型富人区，所以商业潜力巨大，有足够的吸引力。建议采用“先招商、后销售”策略——通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做旺市场的责任心，带动销售的火热进行，由招商先行可以带来“未开先旺”、“永续经营”的市场效应，可以刺激观望型投资客的购买欲望，增强其投资信心，带动项目的销售。、产品市场定位3、目标客户群定位》卖给谁，谁又为我们项目买单？

、产品市场定位——有丰富投资经验，已有多处投资物业，专门进行商铺投资的运城大客户；——对运城经济及市场环境较为熟悉，看好城东发展前景的外来商人；——本地商务人员、政府公务员等中产阶层人士，该部分投资商客熟悉本地经济环境及发展方向；——手中有一定积累，进行二次置业，对本商业物业前景看好的周边业主；——从事商业经营，积蓄一定资金，投资自营的经营商客。1）投资商客户定位：卖地段：：重点突出出项目城城市未来来中央商商业地段段价值，，隔路相相望新运运中、周周边学校校林立，，学生有有1.2万人左左右，且且周边50米内内5个住住宅小区区，拥有有固定消消费人群群3万，，是该区区域众多多小区的的中心交交汇点，，而且东东临禹西西路，北北临魏南南大街，，且临近近河东商商务中心心，项目目的商业业价值高高。卖成熟：：周边社区区成熟，，入住业业主有3万来人人，且御御溪苑内内就有2000多业主主，学生生、业主主共有4万来人人，巨大大的消费费市场这这里商业业投资及及经营都都大有所所为。2）我们们有哪些些优势可可以卖？？拿什么么去吸引引他们？？、产品市市场定位位卖机遇：：①项目周边边有多个个小区，，居住人人口众多多，主要要依靠周周边社区区内的生生活配套套服务商商店，这这里生活活配套服服务商业业存在市市场发展展机遇。。②众多的业业主和学学生足以以支撑如如此小体体量的商商业物业业。卖前景：：①强化项目目所处城城市未来来中心，，突出产产品的稀稀缺性及及本案的的商业成成熟经营营现状及及升值前前景描述述；②周边商业业稳定可可靠的经经营状况况，加强强其投资资者和经经营者信信心；③“社区商商业”变变为““区域商商业”——周边边大量社社区的再再入住，，等将会会形成一一个大型型住宅片片区，届届时常住住居民大大增，该该区域将将从“社社区商业业”逐变变发展成成“区域域商业””。、产品市市场定位位卖升值空空间：①背靠大树树好乘凉凉，成熟熟御溪苑苑社区、、新运中中为主依依托，就就是保值值和升值值的信心心保证；；②借助品牌牌御苑及及御溪苑社社区的知名度度，在人人流、投投资回报报、品牌牌效应、、市场收收益等因因素的全全面素质质提升，，强化项项目优势势及特性性；卖产品投投资安全全性：①投资方式式——可可自营出出租，自自由支配配；②风险低———住宅宅底商风风险性低低，投资资的安全全性高。。、产品市市场定位位、产品市市场定位位小结：我我们的优优势卖点点集合成熟御溪溪苑社区区、清华华园业主主、新运运中为主主依托———大量量的社区区业主以以及周边边众多学学生群体体形成本本案最大大的固定定消费群群，人多多，才有有可能形形成商业业氛围，，有足够够固定消消费群体体才有可可能形成成商业；绝佳的地地段——成为本案案又一比比较大的的商业升升值支点点，本案案所处位位置是未未来城市市核心地地段最佳佳位置，，市政规规划中的的有力地地段，未未来5年年内必将将形成一一定的商商业氛围围，且现现在已有有一定的的商业形形式，从从现在的的社区商商业发展展为区域域商业，，该地段段的升值值潜力是是巨大的的。4、如何何提升项项目形象象价值？？总思路：：通过现场场及对产产品主题题形象包包装，营营造专业业的商业业形象，，提高整整体商业业气氛，，给予投投资者和和经营者者对产品品的投资资的信心心，让其其亲身感感受产品品价值。。、产品市市场定位位、产品市市场定位位5、清华华园商业业部分市市场定位位：1）我们们的商业业形象定定位：：清华园··金街学生用品品旗舰街街商业新纪纪元、人人生财富富新起点点品牌：在在这里汇汇集有关关学生用用品各行行业的品品牌经营营商家；；旗舰：商商家可以以集展示示品牌、、产品与与销售相相结合的的形象店店。①我们是是城东学学生用品品商业形形象代表表；②我们是是城东学生生用品商业的升升级版；；③我们是是城东商业的价价值体现现。、产品市市场定位位①是城东的的临街商商业，是是新区的的绝版临临街商业业；②已经形成成一定浓浓厚的区区域商业业气氛；；③可以满足足商家品品牌宣传传、产品品展示、、销售的的临街商商业；④可以给商商家更多多的营业业空间———双层层9米层层高；⑤紧邻禹西西路及魏南大大街，来来往的车车流及人人流量大大，商铺铺门面广广告效果果好；⑥周边固定定消费者者多，对对面3000新新运中师师生、背背靠御溪溪苑近3000多业主主，以及及其它社社区消费费者和周周边林校校学生。。⑦该区域属属于富人人集中区区，所以以除了可可以投资资与学生生有关的的商店外外，也可可投资高高档茶室室、会所所、KTV等店店铺，这这样本案案的投资资丰富多多样。2）7大大优势支支撑我们们的商业业定位：：、产品市市场定位位鉴于项目目周边虽虽然已经经有固定定的消费费人群，，但整体体消费能能力中等等水平，，且主要要消费群群以中学学生为主主，而项项目周边边商业档档次一般般，但该该区属于于富人区区，另外外我们是是以住宅宅底商，，营业面面积方面面限制大大型商家家及档次次较高的的品牌商商家进驻驻经营，，因此，，经过项项目特征征及周边边商业环环境及经经营情况况结合分分析，我我们建议议档次定位位为中档档次次商业定定位3）“品品牌旗舰舰街”档档次定位位：、产品市市场定位位4）业态态功能划划分：、产品市市场定位位——A座座主要以以基础性性生活配配套商业业为主，，主要满满足学生生、居民民日常生生活需求求的最基基本的配配套。——B座座主要以以发展型型生活学生生学习配套商业配套，主主要满足足学生、、业主居居民多元元化多层层次的物物质和消消费需求求的配套套；——经营营业态：：·书店、、学生学学习用品品专卖店店、学习习电子用用具、小小吃店、、理发店店等针对对学生为为主的学学习用品品店·学生服服装店·品牌运运动装、、运动鞋鞋、体育育器具、、音乐器器具专卖卖店·便利店店·面包、、点心店店··高级级美容美美发店·地产中中介、银银行­——可可行因素素：1A座隔路路相望新新运中，，有3000人人的师生生，且周周边学生生众多，，完全有有条件打打造成学学生商铺铺主力街街2我们产品品以双层层销售为为主，其其面积多多双层在在230平方，，可自由由组合，，适合商商家经营营要求；；3紧邻多所所学校和和社区，，固定消消费群体体多、车车流、人人流量也也不错；；4连接禹西西路与魏魏南大街街，使二二者商业业成为一一体，更更临近河河东商务务大厦等等，不仅仅会形成成强大的的消费潜潜力的，，而且将将带动整整个该片片区商业业的发展展；5本地各针针对学生生的主力力店面还还没有。。在此，，形成了了学生一一条街完完全有可可能；6富人居住住区，周周边小区区中高档档较多，，人口密密集，消消费市场场大。5）业态态描述A座底层层商铺、产品市市场定位位——经营营业态：：·学生培培训学校校·会所、、足浴按按摩·网吧·冲印、、摄影店店·棋牌店店、茶庄庄.咖啡厅厅·西餐厅厅·移动通通信办事事处·高级美美容美发发店·地产中中介——可行行因素1临近禹西西路，车车流、人人流量多多；2本地各针针对学生生的培训训学校还还没有有有。在此此，形成成了学生生专门培培训学校校效益十十分乐观观；3富人居住住区，周周边小区区中高档档较多，，人口密密集，消消费市场场大。3我们产品品以双层层销售为为主，商商铺面积积多为双双层670平方方且可自自由组合合，可满满足商家家经营要要求；4将来的政政治文化化中心区区，且周周边多为为中高档档社区，，居住多多为运城城老市民民，其中中包括相相当一部部分公务务员、市市政领导导、这部部分人对对生活质质量要求求较高，，尤其是是会所、、中年人人对足浴浴按摩此此类健康康消费较较为热衷衷。B座底层层商铺、产品市市场定位位小结：我我们可以以做的物物业形态态中档次学学生品牌牌一条街街——书书店、学学习用品品专卖店店、学习习电子用用具、小小吃店、、理发店店店、··学生服服装店、、品牌运运动装、、运动鞋鞋、体育育器具、、音乐器器具专卖卖（琴行行）店等等针对学学生为主主的学习习品牌专专卖店（（李宁、、匹克、、双星、、鸿兴尔尔克等国国内一线线品牌店店）中高档次次规模大大的消费费场所——学生培训训学校、、会所、、足浴按按摩、网网吧、冲冲印、摄摄影店、、棋牌店店、茶庄庄、咖啡啡厅、西西餐厅、、移动通通信办事事处、高高级美容容美发店店，依旧旧主要以以学生服服务为主主的店面面，其中中针对学学生的培训学校校是最有价价值的投投资项目目。、产品市市场定位位二、入市市时机Part2.入市时机机篇工作安排排推出时机机（切入入市场时时机）推出时机机（切入入市场时时机）时时间建议议：1、工作作安排：：二、入市时时机篇2、推出时时机（切入入市场时机机）现择取取决于以下下几个因素素：①施工进度度，住宅工工程达到全全面封顶进进度，其中中A、B栋栋整体外墙墙完成；②销售工作作准备充分分，储备有有一定的意意向客户及及意向进驻驻商家量，，为下一阶阶段工作做做好铺垫；；③商业街整整体包装完完成，营造造浓厚的商商业气氛，，突出商业业形象价值值。目的：：①凸出发发展商对商商业街的重重视，增强强投资者及及经营商家家的信心；；②凸出产产品的优势势，让投资资者清晰产产品价值所所在；③阐述说说明产品的的升值空间间，让投资资者看到升升值前景；；④可以充充分利用3-5月份份期间完成成我们需要要准备的前前期工作，，积累足够够的客源储储备，实现现在开盘销销售满堂红红营造热销销抢购的场场面。二、入市时时机篇豪仕建议：：3、推出时时机（切入入市场时机机）时间建建议：综上研究，，根据项目目的进度和和各方面工工作准备情情况，我们们建议开盘盘期定在2008年年4月19日。二、入市时时机篇二、入市时时机Part3.清华园商铺铺价格定位位篇定价原则定价策略定价项目定定价1、定价原原则：一铺一价、、好铺优价价：①小面积商铺铺需求多,租金价高高；②大面积商铺铺需求差,难租价低低；③两端商铺高高于中间商商铺；④北面高于南南端。稳定原则:①折扣、优惠惠、对每一一租铺者一一视同仁，，每一个铺铺位一个价价格，做到到一铺一价价。三、商铺价格定定位1、可比项项目加权定定价法采用条件相相似的商铺铺市场均价价作为基数数，对影响响因素以权权重系数的的形式进行行调整，建建立线性回回归方程，，求出该类类产品的行行业线性回回归系数，，验证其线线性相关性性，最后针针对于本项项目进行各各项因素的的分值判定定，求出客客观合理价价格.本项目选取取了十个主主要影响因因素，分别别为：调研研所得、地地段、品质质、规划、、物业服务务、设计、、开发商知知名度、升升值潜力、、配套设施施、营销推推广、交通通条件。分分别进行评评分，分值值范围为1－4，分分值越高，，登记越高高。三、商铺价格定定位2、定价策策略【计算公式式】：目标标实现价值值=【类比比物业均价价a*权重重a+类类比物业业均价b*权重b+类比比物业均价价c*权重重c+………类比比物业均价价n*权重重n】/总总权重A、B座价价格相同，，一层商商铺价格6700二层商铺价价格3600总的商铺均均价51503、项目定定价即于此，我我们对本案案进行了整整体评估后后定价为：：如果市场反反应好，我我们会根据据客户源进进行适当的的调价，以以达到项目目快速被消消化，最短短时间内使使得项目招招到商家。。三、商铺价格定定位二、入市时时机Part4.清华园商铺铺营销篇项目营销阶阶段划分整体推盘计计划推盘策略推盘节奏推广总思路路阶段性营销销阶段思路促销活动针对营销思思考-旋涡涡思考模式式特征型产品品竞争市场定定位旋涡核心独特项目卖卖点消费市场捕捕捉特殊行销手手法产品引擎完完善广告企划特特征产品研究分分析体验销售策策略1、项目营营销阶段划划分四、商铺营销2、整体推推盘计划四、商铺营销3、推盘策策略：进行商铺销销售控制，，有利于商商铺销售阶阶段有序推推进，主要要表现在：：①为防止好好商铺一哄哄而上全部部挑完，相相对差一点点的商铺全全部空置的的现象。能能保证每个个销售期间间都有好的的铺源，以以此提升持持续热销场场面，增加加人气，提提升项目口口碑。②相对运城城市场来说说本项目商商铺整体供供应量不大大，分批推推广可进一一步强化销销售气氛，，有利于将将投资客户户过滤为素素质高的群群体。③招商造势势，拉动销销售，炒高高租金，增增加投资者者的信心。。四、商铺营销4、推盘节节奏：四、商铺营销5、推广总总思路：①建立浓厚厚的商业气气氛，营造造良好的商商业秩序；；②通过与媒媒体的有机机配合，扩扩大商铺的的知名度与与美誉度；；③强化和突突出项目对对投资者的的利益点，，强调投资资的高回报报性与安全全性；④抓住市场场的有利时时机策划系系列的公关关活动，吸吸引人气，，搞活气氛氛，促进销销售。目的：通过过推广、招招商宣传造造势，提升升项目投资资价值与升升值潜力，，使本商业业的价值最最大化。四、商铺营销6、阶段性性营销1）第一阶阶段：形象展示期期目标积累客客户：60名阶段时间：：11月20日至08年2月30日阶段目的：：①拉开推广广序幕，现现场接受咨咨询，接受受意向登记记，隐形公公布价格，，销售前摸摸底；②开展招商商工作，主主动与品牌牌商家联系系沟通，目目标签署部部分商家意意向购买入入驻协议，，让前期已已经留意商商铺的投资资者加强其其购买信心心；③扩大项目目知名度，，引起投资资者的注意意，前来了了解咨询，，截流意向向投资客。。四、商铺营销阶段要点：：①接受意向向客户咨询询登记，暂暂不公开价价格。②尽早将招招商信息发发散，告知知市场。势势头要迅速速猛烈。③通过项目目市场前期期的形象宣宣传推广和和招商，让让市场对项项目地段、、定位、经经营优势等等多方面的的全面认知知。阶段思路：：①营销策略略：——以形象象展示为重重心，充分分把项目优优势展示在在客户面前前；——虚拟招招商，以强强势品牌打打造商业地地产的典范范，树立项项目定位鲜鲜明的市场场形象和知知名度，唤唤起市场对对本项目的的关注度，，以商家进进驻热情唤唤起投资者者购买热情情；——接受客客户意向登登记，了解解客户意向向铺号、可可承受价格格及客户居居住地同时时为下一阶阶段销售储储蓄客户；；②客户来源源——开发商商公司已积积累的商家家、——上门登登记客户——销售人人员通过派派单、拜访访等开发客客户③广告策略略：——我们前前期工作还还在准备阶阶段，建议议前期不必必要投入太太大的广告告费用。可可凭借区域域地理位置置优势，主主要媒体以以楼体条幅幅、网站发发布商铺意意向登记信信息、招商商信息发布布及手机短短信配合现现场推介促促进销售。。——单张派派发四、商铺营销促销活动活动一：“品牌旗舰街街”接受意向向登记及盛盛大招商活动目的：：——扩大项项目知名度度，现场接接受咨询，，受意向登登记，销售售意向摸底底。——发布招招商信息，，引起商家家注意，前前来洽谈，，通过品牌牌商家名单单的发布，，增强对购购买者的信信心；——积累意意向客户，，为开售蓄蓄势。·预计时间间：11月20日至08.2月30日·活动地点点：售楼部部现场·活动内容容：商铺意意向登记及及招商工作作开展/现现场派发商商铺海报宣宣传单张四、商铺营销2）第二阶阶段：开盘盘热销期阶段时间：：08.3月月1日至4月30日日阶段目的：：①通过开盘盘前期的炒炒作宣传及及五一黄金金周宣传推推广迅速提提升项目市市场影响力力，加强投投资者下定定决心购买买；②信息发布布意向进驻驻商家名单单，带动其其它商铺的的较差销售售；③通过品牌牌旗舰街的的现场形象象展示，加加强投资者者及商家对对产品信心心，给下一一阶段销售售奠定基础础；④通过前期期认筹或铺铺王拍卖等等系列活动动制造热销销高潮。阶段要点：：①推出部分分单位，公公开价格直直接选铺，，即可控制制销售进度度，又可保保留有一定定的升值空空间。②制造项目目热销的场场面，促成成客户快速速购买，集集中快速消消化部分单单位，并通通过新闻炒炒作可提高高项目的形形象及宣传传，增强品品牌效应。。四、商铺营销阶段思路：：①营销策略略——开盘盘当天公公开价格格直接选选铺，强强化部分分意向客客户信心心；——通过过前期积积累意向向客户，，为后期期铺王拍拍卖或直直接选房房活动奠奠定基础础，营造造热销气气氛，给给予犹豫豫不定的的客户施施加压力力，早日日落定购购买。——A座座部分商商铺限量量销售，，营造买买家追捧捧热销气气氛，吸吸纳更多多的投资资客户，，带动B座部分分商铺销销售。②价格策略略：——捉住住客户买买涨不买买跌，建建议采用用低开高高走价格格策略，，逐步适适当提价价，给予予后期铺铺位有升升值和涨涨价得空空间，配配合低价价位低折折扣优惠惠政策，，给予客客户物超超所值的的感觉，，营造火火爆热销销场面。。③广告策略略：——前期期通过系系列报纸纸广告与与现场广广告、手手机短信信、网站站、车体体广告等等多媒体体相结合合商业街街形象展展示，多多层面的的发布强强势卖点点和展示示项目的的良好商商业形象象；——现场场形象包包装以商商业主题题卖点视视觉形象象广告为为主，能能极力突突出商业业氛围感感染力，，给人以以视觉冲冲击力，，充分让让意向客客户能够够感受未未来的希希望。四、商铺营销销促销活动动活动一：：VIP卡销售售VIP卡客户优优惠措施施：优先选房房、可可在认购购打折优优惠上在在优惠一一个点（（折上折折）诚意金：：10000元元/张·活动目目的：——消化化前期强强烈意向向客户，，加强稳稳定客户户信心；；——给予予犹豫不不定客户户短时间间内下定定决心购购买，打打消货比比三家的的念头；；——通过过前期认认筹活动动，为正正式开盘盘热销蓄蓄势；——通过过意向客客户登记记信息（（意向铺铺号、可可接受价价格等））为价格格制定提提供依据据。·活动地地点：售售楼部·活动目目标客户户：意向向客户及及已购买买住宅老老业主·活动时时间：3月1日日至4.18日日·活动内内容：VIP卡卡销售四、商铺营销销活动二：：铺王拍拍卖会销售推广广，是一一个不断断提升客客户心理理价格的的过程，，在项目目开盘旺旺销后，，举行铺铺王拍卖卖会将更更提高项项目售价价的期望望值，一一般来说说买商铺铺是买涨涨不买跌跌，通过过举行铺铺王拍卖卖会预示示商铺良良好的升升值空间间，从而而形成销销售的势势能，达达到项目目的旺销销。·活动目目的：——通过过活动，，迅速炒炒热项目目知名度度，扩大大市场影影响力；；——禹西西路和魏魏南大街街较好商商铺搭配配拍卖，，邀请运运城有名名的拍卖卖师亲自自主拍，，价高者者得之，，树立价价格标竿竿，以拍拍卖带动动商铺不不断升值值的势头头，拉升整体体价格及及项目形形象，加加快理智智型客户户的入场场决策。。·活动时时间：3月22月·活动地地点：待待定·活动对对象：意意向登记记客户·竞价对对象：预预选2～～3间商商铺（待待定）·活动细细则——活动动原则：：采取报报名登记记，预交交保证金金，逐渐渐竞投，，价高者者得之得得方式销销售——200000元/间起起拍，拍拍卖当天天公布其其他商铺铺价格——保证证金：10万元元/间——认购购登记程程序：客客户凭身身份证原原件、优优先认购购权协议议、保证证金收据据填写《《商铺预预约拍卖卖申请表表》——活动动形式：：以拍卖卖形式，，按500元/㎡倍数数价格竞竞投，上上不封顶顶，下保保底价（（不低于于公布的的价格基基数，若若低于价价格基数数则作为为废标））——若参参加拍卖卖未能成成功认购购者，其其优先认认购权继继续保留留，可参参加下批批单位优优先选房房四、商铺营销销活动三：：选铺·活动地地点：售售楼部·活动目目标客户户：VIP卡客客户及意意向客户户·活动时时间：4月19日·活动内内容：选选铺·活动形形式：——开盘盘当天公公布价格格直接选选铺；——对于于一个铺铺号，多多个意向向客户现现象，采采取现场场“抽签签”形式式，营造造火爆开开盘氛围围；四、商铺营销销二、入市市时机Part5.清华园商商铺广告告投放计计划篇媒体投放放策略媒体费用用预算媒体划分分推广总思思路：①建立浓厚厚的商业业气氛，，营造良良好的商商业秩序序；②通过与媒媒体的有有机配合合，扩大大商铺的的知名度度与美誉誉度；③强化和突突出项目目对投资资者的利利益点，，强调投投资的高高回报性性与安全全性；④抓住市场场的有利利时机策策划系列列的公关关活动，，吸引人人气，搞搞活气氛氛，促进进销售。。目的：通过推广广、招商商宣传造造势，提提升项目目投资价价值与升升值潜力力，使本本商业的的价值最最大化。。推广纲领1媒体投放策略略先大众传播，，后小众传播播大众的眼球，，小众的需求求入市期以地毯毯式大众媒体体轰炸为主，，目的是塑造造形象，形成成口碑效应；；同时积累目目标客户。当客户积累到到一定量之后后，在开盘过过后，将以SP活动为主主，点对点、、针对准目标标客户进行小小众传播。推广纲领2媒体投放策略略SP活动贯贯穿始终利用SP活动动制造话题，，提升项目价价值。以多种促销活活动来吸引客客户①部分差商铺进进行折上折优优惠促销②通过客户代客客户，每带一一个客户成交交可折现金作作为酬劳；③可招大型品牌牌店免二年租租金入住，来来带动形象和和品牌知名度度推广纲领3媒体投放策略略没有强势媒体体

我们怎么么办？媒体策略“不放老媒体，，创造新媒体体”媒体种类上，，新老媒体比比例：7：3

费用投入入上，新老媒媒体比例：3：7推广纲领4媒体投放策略略电视用电视侧重SP活动报道道（运城电视台台）预算10%报纸用报纸平面媒媒体侧重促销销活动（运城日报等等）预算10%户外、车体用户外媒体侧侧重大形象（封杀城市出出口及市中心心）50%传统媒体预算算约：70%具体媒体选择择待媒体调查查完毕另案处处理传统媒体媒体投放策略略10万DM单单扫全城规格：32K造型：钻石造造型，外套请请柬外形投放地点：红红绿灯十字路路口、高速路路出口投递对象：所所有出租车、、私家车、公公车单位费用：0.5元/套套分两期投放：：预热期与持持续期费用预算:共计3%（（含销使工资资费用）清华园·金街街学生用品旗舰舰街商业业新纪元、人人生财富新起起点推广纲领5媒体投放策略略媒体总预算30万不包含招商中中心建设费用用、印刷品及及其他制作费费用，总的保守估算算，推广和包包装费用30万。媒体预算分布布原则平稳推进，突突出重点4:4:2前期推广重点点是形象和品品牌宣传，后后期宣传则主主要以告知信信息为主，依依靠强大的口口碑效应，来来延续出租势势头。总媒体费用预预算因为项目属于于新商铺项目目，对于市场场和客户都有有一定的抗性性，需要投入大量量推广费，且项目地段段并非据于城城市商业中心心，需要花费大量量推广费用来来达到宣传效效应以及形成成项目高品质质形象。媒体费用预算算各销售阶段费费用预算媒体费用预算算媒体划分二、入市时机机Part6.清华园商铺年年前投放计划划篇媒体预算及选选择媒体应用年前各月媒体体选择文案表现媒介费用分配配总费用概算：：22.6万媒体预算及选选择【电视媒体】】1、运城电视视台：《第一一时间》、《《运城新闻》》2、其它电视视广告：电梯梯（酒店、高高档洗浴中心心）、超市（（华联）3、县级电视视台飘字媒体预算及选选择（广告位选择择）用户外诉求形形象大形象，总是是在户外【户外媒体】】1、南风广场场、二郎庙附附近2、槐东路大大自然水果超超市：3、河津到运运城路、永济济到运城路、、闻喜到运城城路媒体应用【报纸媒体】】消费广场、潮潮流、广播电电视报、运城城日报杂志媒体新元素、时尚尚速递媒体应用检索名单，御御苑原有客户户群、意向客客户、高收入入群体，邮寄寄广告其它媒体1广告直邮：直直邮海报、精精准打击媒体应用短信：短信以以突出开盘信信息为主检索名单，御御苑原有客户户群、本案意意向客户、高高收入群体其它媒体2媒体应用其它媒体3DM单：以形形象+投资+返租收益为为主媒体应用12月媒体支支持：以卖点宣传消费广场、时时尚速递、黄黄河晨报为主主11月媒体支支持：以形象宣传和和认购活动为为主户外、潮流、、消费广场以硬广为主宣宣传【阶段任务】】08.1月媒媒体支持：以卖点宣传和和开盘告知为为主潮流、消费广广场、时尚速递、电视宣传为主主年前各月媒体体选择文案表现消费广场等杂杂志文案系列列稿内容：报广文案一主诉求：地段段catch:引领黄金地地段，体验颠颠峰夫地形者，兵兵之助也！战战场如此，商商场亦如此！！清华园金街，，统领这片新新兴的土地，，屹立于城东新新区禹西路与与魏南大街交交汇处，北临临新运中、河河东商务大厦厦，位居交通要道道，处新城中中心地段，是是运城未来黄黄金地段享有地理优势势，聚敛人流流资源，占天天时地利人和和，天下财富集中中于此。入驻黄金铺位位，可招财进宝，，日进斗金，，登临商业巓巓峰。报广文案二主诉求：消费费者catch:4万多固固定消费者，，1万多流动动消费群体，，清华园黄金金旺铺，理想想的投资地隔路相望新运运中、且周边边学校林立，，学生1.2万人左右，，周边50米米内5个100百亩住宅宅小区，拥有有固定消费人人群3万，是是该区域众多多小区的中心心交汇点聚敛优势商业业资源，享有有无可匹敌的的商业魄力；；融入高档品牌牌，创造巨额额财富!御苑，邀您与与清华园同步步文案表现报广文案三主诉求：组合合catch:引领时尚生生活，体验繁繁华人的生活就是是在城市里的的消费生活，，逛不完的街，，寻不完的乐乐，24小时时停不下来的的都市疯狂。。学习、买衣、、购物、休闲闲、文化、餐餐饮、娱乐尽尽显城市的城城东活力与疯疯狂，一样的繁华，，不一样的璀璀璨！清华园金街，，演艺商业金金街的波澜，，榜样业态的的优化。文案表现报广文案四主诉求：稀有有catch:引领稀有有领域，体验验独尊从每层角度审审视，都是一一席弥足珍贵贵的领域：地段优势无可可匹及、业态态组合独领风风骚，地段绝版，数数量绝版，黄黄金铺位绝版版。这是投资者不不可多得的财财富圣地，““谁先入场，，谁赢天下””。文案表现文案表现时尚速递文文案内容：：主标：清华园园·金街，商商业新纪元、、人生财富街副标：商业平平台+消费人人气=财富坐坐标=清华园园·金街所有人的清华华园·金街，，集聚的是一一股势不可挡挡的消费人气气。要塞：屹立于城东新新区禹西路与与魏南大街交交汇处，北临临新运中、河河东商务大厦厦，位居交通要道道，处新城中中心地段，是是运城未来黄黄金地段。固定消费群：隔路相望运城城新中、且周周边学校林立立，学生1.2万人左右右，周边百米米内多个大型型住宅小区，，拥有固定消消费人群3万万，是该区域域众多小区的的中心交汇点点。丰富：11套双层层铺王、灵动动设计、自由由空间，随意意组合，迎合合每一种经营营业态需求。。独特：220——1100平米米双层铺店，创创造共赢协作作平台、专专业内刊宣传传自己的广广告自己做主主。享受：社区喷泉音音乐广场、、景观商业环环境、适宜宜享受式消费费。物业组合：培训学习、买衣购购物、休闲文文化、餐饮娱娱乐尽显城市市的活力与疯疯狂，一样的繁华，，不一样的璀璀璨！文案表现电视文案：清华园·金街街商商业新纪元元、人生财富富街70年产权4.9倍总回报率率每每年7%高回回报率户外文案：清华园·金街街商商业新纪元元、人生财富富街文案表现TheEnd9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December18,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:52:3001:52:3001:5212/18/20221:52:30AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2201:52:3001:52Dec-2218-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:52:3001:52:3001:52Sunday,December18,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2201:52:3001:52:30December18,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。18十二二月20221:52:30上上午01:52:3012月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月221:52上上午12月-2201:52December18,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/181:52:3001:52:3018December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；