(整理)城市综合体运营管理方案

主题：城市商业综合体物业管理特点及其运作方案综合体的物业类型复杂，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓。含量高，需要较高的专业水平维护。需要考虑采用基于知识的综合体物业管理体系。一、综合体物业管理特点综合体物业管理的任务重要的任务是实现物业中长期净收益最大化综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理负责工程维护费用单独核算。的收费要略高一些。商业综合体物业基本的管理职能为：——办公室(含前台、财务、采购、仓库);——客服中心(客户服务、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。基本机构配置为办公室、物业部、管理部。可以根据具体情况进行调整。物业管理收费特点由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业。二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设由于综合体物业设施多，物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训。三、综合体前期物业管理服务介入方案根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管根据项目开发各阶段的工作重点的不同，物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管项目规划设计阶段(一)参与人员前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参与，增加专业力量。(二)主要工作内容1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议，如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场的设置等提出建议。2.参与项目的规划，如在本项目中，前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景观区道路设置残疾人通道等的建议。成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口参与广场绿化与空中花园景观系统设计的论证参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论面积提出要求。参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护和安全管理的角度提出有关建议。实掌握目标客户群的需求，制定出有针对性的管理服务措施。施工图设计阶段(一)参与人员前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主。(二)在管理的角度主要关注以下内容，根据实际情况提出合理化建议1.土建广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。2.配套施工阶段公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定。施工介入1)房屋质量控制;2)隐蔽工程检查验收记录;2)隐蔽工程检查验收记录;3)设计变更记录的收集;4)设施、设备的安装调试及操作培训;5)成品保护;6)综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量;三、综合体购物中心部分物业管理方案购物中心是城市综合体最重要的部分之一的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施。购物中心物业管理任务一般包括1.购物中心的前期介入2.购物中心的装修管理3.保安和录像监控系统确保对购物顾客的无打扰服务4.购物中心的清洁5.机电设施维护6.电脑系统结算整个购物中心物业管理相关费用对于购物中心在前期介入方面，要重点开展中央空调系统的节能以及综合体物业管理成本预算四、购物中心的装修管理1.四、购物中心的装修管理1.购物中心装修管理的流程与重以深圳华润万象城为例中。2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述“二次装修”是指以“一次装修”为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义。成都万象城购物中心组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致。排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修。质量，做到不忽视每一个细节，不浪费点滴时间。规范施工，把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工。五、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作，打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上的浪费现象。“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：卖区及周边相邻品牌柜组协调一致。二、商场装修工作计划和进度要求。各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度按时完成装修任务，以保证开业或调整计划的如期完成。五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范，保证施工和制作质量工艺要求等，使得装修结束后能够通过验收安全使用。的标准，用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。“二次装修”的标准大体分为以下几部分内容：一、色彩使用标准。根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特用色彩。展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准。三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向，货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向。四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式。用的装修材料和禁止使用的装修材料。禁止使用的照明灯具。七、消防和安保标准，列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。做好“二次装修”工作，要注意解决好以下问题：、做好“二次装修”的计划和组织工作。、设计和做好“二次装修”的工作流程。3、为品牌和柜组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作。5、及时的与品牌商家沟通，互通想法。6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决。7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋。好。、租户提交的施工图纸应至少包括下列内容：效果图平面布置图天花布置图地面铺装图CCTV置图消防排烟布置图)2、餐饮类租户另须增加以下图纸厨房排油烟施工图北京朝阳大悦城餐饮商户名品购物中心与百货装饰设计管理规定1.1品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执1.1品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等。1.2通过商场审核的公司应在规定时间内提供A4及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、效果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸，电气图应详细标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后，办理施工手续。1.3出图周期应严格遵守我方规定的时间进行设计。1.4柜体高度未作特殊要求的应遵守以下原则：a.服装类、鞋类低柜高度1350mm以下。b.珠宝、饰品、化妆品类低柜高度950mm，炮台展柜高1350mm以下。1.5高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作。模特地台高150mm,深800mm2F刮腻子面层。柜体必须加装易擦洗踢脚板。消防栓请按国家最新消防要求采用不燃材质进行装饰处理31F250mm厚400mm商铺入口不小于2、3F5mm口。进行地面铺设。试衣间设计严格按照商场要求进行设计，通顶设计请考虑空调消防问题。璃。围挡应严格按照商场要求进行制作，围挡画面请设计精美、简单，以品牌底纹为准。12mm五、城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用1形成品位，创造良好的商务空间和商务环境。购物中心是城市综合体最重要的部分收费管理。2一般在商圈内,占地面积较少的综合体以购物中心为主，例如，深圳万象城综合体就是以购物中心和商业街区为主，写字楼为辅助。功能。例如，东京中城就是典型的以写字楼为主的综合体，购物中心面积较小。东京中城综合体各设施面积·办公室：约330,000m2·住宅：约111,000m2(约530间)·五星级酒店：约48,000m2(约250间)·购物中心：约57,000m2·其他：23,000m2·地下5层、地上54层3.现代综合体需要运用高科技做好物业管理综合体的大量机电设施和智能化设备需要采取分类管理措施家中间监控连接，及早预警发现问题和维护。电梯设施是容易损坏的设备，人为损坏一般占据50%，需要做好电梯保养教育。综合体各类物业对网络要求较高，需要做好预案，对于接触不良等措施提早考虑。六、综合体五星级酒店物业管理方案目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理,经过20年的努力，珠江管理已发展成具有酒店管理、物业管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:五星级酒店可以设立专门的物业管理处，负责平时日常工作。1.业主和酒店管理委托合同中明确设备使用寿命2830书，终止了与洲际集团的酒店管理合同。但已给业主造成了不可挽回的损失。七、写字楼和公寓物业管理方案专家保持良好的网络关系，及时得到远程视频指导。户群体,以高档5A,10010050深圳京基100综合体的超高层写字楼与购物中心综合体,4A单位放在较低楼层。萌芽状态。201121013两名消防人员拿着检测仪器，站在大厦的大屏幕下方进行评估。作为沈阳地标性建筑之一的皇朝万鑫酒店，一夜之间变成了黑色的“空壳”。着火的B座楼栋窗户基本破碎，外墙已经面目全非，颜色黝黑，A座楼栋表面也多处呈现过火的痕迹。2313街39019C三座超高层塔楼呈“品”字形排列，底部以裙楼共享大厅连接，设有五星级酒店、5A级写字楼和高级公寓等，A219B15230B152A座主楼。失火后的沈阳皇朝万鑫国际大厦。中国青年报记者王晨摄失火后的沈阳皇朝万鑫国际大厦。中国青年报记者王晨摄超高层的监控系统需要考虑监控内部的同时,还要能够监控外立面,消防系统要能够对外墙起火有灭火措施。超高层的电梯管理也是难点,容易引起客户投诉,因此,需要培训专业电梯工程师或者是电梯维护公司派出工程师和维修技工驻扎。300米高度电梯分区方案八、综合体停车场管理与降低地下空间运营成本的方法充足的停车位和方便的停车场通道是现代购物中心以及综合体竞争力的重要组成部分。停车场管理是物业管理的重要组成部分,管理重点是防止盗窃,严格按照秩序停放,采用100200大型综合体可能有多种停车方式,包括空中停车和立体停车。以青岛JUSCO为例是地面停车和空中停车结合。大型停车场的地下2层以及更深层需要在设计中考虑自然通风，例如，下沉广场通达到-1以及-2层，-3层需要考虑通风井，否则因为强制通风需要会增加较多运营成本。大型综合体的地下空间一般在城市中心具有较大商业价值，一般通过地铁将人流导入到-1层，此外-1层可以设置适当比例的商业空间和停车场。(LesHalles)在保持了历史传统的同时，利用地下空间8.5万平方米。在广场西侧设一个面积约3000平方米、深13.5442九、大型城市综合体的应急管理和突发事件管理---以深圳华润中心为例作为大型都市商业综合体，在安全管理上的复杂性，决定了华润中心突发事件管理的复作为大型都市商业综合体，在安全管理上的复杂性，决定了华润中心突发事件管理的复杂性，总结历年的管理经验，较易发生的突发事件类型有：消防安全事件公共安全事件治安事件自然灾害事件施工作业伤害事件华润万象城的人员管理：车流量：7000车位：高密度性对象复杂性————————————————————————————————商业管理的特点：300100个功能各异：商业、餐饮、娱乐变更频繁：进场装修、撤场施工户外广告多：广告更换频率高，高处施工多仓库紧凑：货物进出量大，仓库紧凑，摆放消防责任重：消防重点租户多其他：时间不间断：24小时，365天4600150出入口众多：多达几十个管理标准高：商业中心，服务要求高————————————————————————————————以人为本，减少危害统一领导，分级管理条块结合，属地为主科学调控，依法规范快速反应，协同应对预防为主