国资委评估报告审核关注要点课件

国资委评估报告审核关注要点26、我们像鹰一样，生来就是自由的，但是为了生存，我们不得不为自己编织一个笼子，然后把自己关在里面。——博莱索27、法律如果不讲道理，即使延续时间再长，也还是没有制约力的。——爱·科克28、好法律是由坏风俗创造出来的。——马克罗维乌斯29、在一切能够接受法律支配的人类的状态中，哪里没有法律，那里就没有自由。——洛克30、风俗可以造就法律，也可以废除法律。——塞·约翰逊国资委评估报告审核关注要点国资委评估报告审核关注要点26、我们像鹰一样，生来就是自由的，但是为了生存，我们不得不为自己编织一个笼子，然后把自己关在里面。——博莱索27、法律如果不讲道理，即使延续时间再长，也还是没有制约力的。——爱·科克28、好法律是由坏风俗创造出来的。——马克罗维乌斯29、在一切能够接受法律支配的人类的状态中，哪里没有法律，那里就没有自由。——洛克30、风俗可以造就法律，也可以废除法律。——塞·约翰逊国务院国资委评估报告审核中的常见问题中和资产评估有限公司郑锋2019年4月26日前言 一、本课件所有内容均为个人观点，并非国资委官方观点。 二、国资委目前对评估项目的审核不仅包括评估报告，还包括对经济行为本身、企业、法律、审计及矿权等方面的审核。由于时间关系，本课件主要针对资产评估方面的问题进行探讨。 三、评估报告审核中出现的问题非常的多，本课件不可能涵盖所有方面，只能针对其中一些常见的问题做些归纳总结。 四、评估准则、方法、技术不断在发展，本课件内容具有很强的时效性。

国资委评估报告审核关注要点26、我们像鹰一样，生来就是自由的1国资委评估报告审核关注要点课件2国资委评估报告审核关注要点课件3国资委评估报告审核关注要点课件4国资委评估报告审核关注要点课件5一、国务院国资委备案流程及程序（续）

（二）国务院国资委评估备案流程对答复意见进行审核合规不合规审核意见未涉及的问题不允许评估机构自行修改，若要修改需明确说明。一、国务院国资委备案流程及程序（续） （二）国务院国资委评6一、国务院国资委备案流程及程序

（三）专家评审会程序

国资委有核准、备案评估报告的职责，但没有要求注册评估师改变评估报告的权利

一、国务院国资委备案流程及程序 （三）专家评审会程序7二、报告审核中的常见问题（一）评估报告1、未按照《企业国有资产评估报告指南》要求撰写2、只采用一种评估方法3、评估目的的描述不明确4、经济行为批复的评估范围与评估报告中的评估范围不一致二、报告审核中的常见问题（一）评估报告8二、报告审核中的常见问题（一）评估报告（续）5、基准日选择不合理

《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》（令第十九号）第三十六条：国有股东所持上市公司股份间接转让应当充分考虑对上市公司的影响，并按照本办法有关国有股东协议转让上市公司股份价格的确定原则合理确定其所持上市公司股份价格，上市公司股份价格确定的基准日应与国有股东资产评估的基准日一致。国有股东资产评估的基准日与国有股东产权持有单位对该国有股东产权变动决议的日期相差不得超过一个月。二、报告审核中的常见问题（一）评估报告（续）9二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）

6、评估依据中出现了未使用或已失效的依据。 7、评估假设不合理，审核中特别关注有限年期的假设。 8、评估结论：评估结论选择理由模板化同一报告下同类型公司评估结论选择理由互相矛盾涉及国有资产转让项目时评估结论选择低值二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）10二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）

9、股权收益法评估中主要参数与矿业权评估中主要参数不一致 10、对评估基准日大量期后事项，甚至一些重大事项不做披露或调整 11、报告附件 —附件中相关文件签署日期在评估报告出具日之后

—需要签字的部分未手签而是使用签名章二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）11二、报告审核中的常见问题（续）（二）评估技术 ►评估方法的合理性 ►参数的选择 ►逻辑错误 ►公式错误 ►描述太过简单缺少必要的说明及披露 ►低级错误

注意：审核时，对结果的关注大于对过程的关注二、报告审核中的常见问题（续）（二）评估技术12二、报告审核中的常见问题（续） ▲成本法 1、往来款预付账款中部分费用性质款项基准日前已经实际发生，评估值仍按账面值确认对职工、关联方的往来款考虑风险损失预提基准日后的费用评估值按账面值确认预付款评估中的特殊项目按账面值确认，例如预付造船款二、报告审核中的常见问题（续） ▲成本法13二、报告审核中的常见问题（续） 2、存货原材料中的大宗商品按账面值确认在产品评估值简单按账面值确认在用低值易耗品评估值按账面值确认产成品评估参数的选择不合理二、报告审核中的常见问题（续） 2、存货14二、报告审核中的常见问题（续） 3、长期股权投资只采用一种评估的方法评估结论的选择母公司说明中缺少对长投评估方法、评估结论选取等事项的介绍二、报告审核中的常见问题（续） 3、长期股权投资15二、报告审核中的常见问题（续）4、机器设备企业不是增值税一般纳税人却按不含税价评估合理工期与房屋合理工期的关系增减值原因描述模板化低级错误二、报告审核中的常见问题（续）4、机器设备16二、报告审核中的常见问题（续）5、房屋建筑物前期费用的取值不区分是否经过报建房屋经济寿命的确定与大多数机构不一致合理工期与设备合理工期的关系勘察成新率与理论成新率差异较大，勘察成新率各部分比重与造价中各部分比重不一致增减值原因描述模板化房地合一的房产采用收益法评估低级错误二、报告审核中的常见问题（续）5、房屋建筑物17二、报告审核中的常见问题（续）6、在建工程评估值按账面值确认或在账面值的基础上考虑资金成本，而未考虑在建工程开工日期距离评估基准日的时间造成的人工、材料、机械价格的变化。7、土地基准地价基准日距评估基准日超过3年期日修正系数缺少计算过程开发程度进行了剩余使用年期修未进行区域因素及个别因素修正，或与成本法土地评估中相应修正系数不一致二、报告审核中的常见问题（续）6、在建工程18二、报告审核中的常见问题（续）7、土地（续）成本法评估中投资利润、土地增值收益率取值的合理性市场法评估中，修正因素描述模糊，修正系数的合理性可比案例修正后价格差异比修正前还大不同方法评估结果差异较大土地评估结论的确定缺少合理的理由二、报告审核中的常见问题（续）7、土地（续）19二、报告审核中的常见问题（续）8、其他无形资产通用类无形资产按摊余后账面值确定衰减率确定的逻辑问题成本法评估专利时未考虑利润9、专项应付款（其他非流动负债）是否为企业实际需要承担的负债二、报告审核中的常见问题（续）8、其他无形资产20二、报告审核中的常见问题（续） ▲收益法收入、成本预测缺少依据评估基准日出现大拐点收入预测趋势与利润预测趋势相反管理费用按收入比例进行预测预测了不合理的利息收入所得税预测中未考虑历史年度亏损的弥补二、报告审核中的常见问题（续） ▲收益法21二、报告审核中的常见问题（续） ▲收益法（续）从预测期开始，资本性支出就等于折旧摊销基准日的营运资金和非经营性资产计算出现重项或漏项在计算CAPM及WACC时采用的DE比必须一致部分非流动资产考虑了折旧摊销，又作为非经营性资产加回二、报告审核中的常见问题（续） ▲收益法（续）22二、报告审核中的常见问题（续） ▲市场法可比公司选择的合理性价值比率选择的合理性比较调整因素的合理性二、报告审核中的常见问题（续） ▲市场法23二、报告审核中的常见问题（续）在国资委审核中的常见案例：A公司评估基准日拥有房地合一的办公楼4万平方米，A公司自身正常经营使用其中的4000平米，剩余房屋均出租，租期不长。本次收益法评估中，将溢余的房屋在其他业务收入中考虑了租赁收入。收益法评估对溢余房屋的这种处理方式是否合理。二、报告审核中的常见问题（续）在国资委审核中的常见案例：24结束语国资委对评估报告的审核并不会过多纠结于评估界的争议问题，主要还是从评估准则、政策法规、逻辑、披露等角度进行审核。从目前报送国务院国资委备案的评估项目来看，报告质量还是存在非常多的问题。这从侧面反映了评估机构内部风险控制的缺失，需要评估机构进一步加强质量控制，提升执业水平。结束语国资委对评估报告的审核并不会过多纠结于评25谢谢谢谢26END16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿

17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克

18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云

19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋

20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃END16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿27国资委评估报告审核关注要点26、我们像鹰一样，生来就是自由的，但是为了生存，我们不得不为自己编织一个笼子，然后把自己关在里面。——博莱索27、法律如果不讲道理，即使延续时间再长，也还是没有制约力的。——爱·科克28、好法律是由坏风俗创造出来的。——马克罗维乌斯29、在一切能够接受法律支配的人类的状态中，哪里没有法律，那里就没有自由。——洛克30、风俗可以造就法律，也可以废除法律。——塞·约翰逊国资委评估报告审核关注要点国资委评估报告审核关注要点26、我们像鹰一样，生来就是自由的，但是为了生存，我们不得不为自己编织一个笼子，然后把自己关在里面。——博莱索27、法律如果不讲道理，即使延续时间再长，也还是没有制约力的。——爱·科克28、好法律是由坏风俗创造出来的。——马克罗维乌斯29、在一切能够接受法律支配的人类的状态中，哪里没有法律，那里就没有自由。——洛克30、风俗可以造就法律，也可以废除法律。——塞·约翰逊国务院国资委评估报告审核中的常见问题中和资产评估有限公司郑锋2019年4月26日前言 一、本课件所有内容均为个人观点，并非国资委官方观点。 二、国资委目前对评估项目的审核不仅包括评估报告，还包括对经济行为本身、企业、法律、审计及矿权等方面的审核。由于时间关系，本课件主要针对资产评估方面的问题进行探讨。 三、评估报告审核中出现的问题非常的多，本课件不可能涵盖所有方面，只能针对其中一些常见的问题做些归纳总结。 四、评估准则、方法、技术不断在发展，本课件内容具有很强的时效性。

国资委评估报告审核关注要点26、我们像鹰一样，生来就是自由的28国资委评估报告审核关注要点课件29国资委评估报告审核关注要点课件30国资委评估报告审核关注要点课件31国资委评估报告审核关注要点课件32一、国务院国资委备案流程及程序（续）

（二）国务院国资委评估备案流程对答复意见进行审核合规不合规审核意见未涉及的问题不允许评估机构自行修改，若要修改需明确说明。一、国务院国资委备案流程及程序（续） （二）国务院国资委评33一、国务院国资委备案流程及程序

（三）专家评审会程序

国资委有核准、备案评估报告的职责，但没有要求注册评估师改变评估报告的权利

一、国务院国资委备案流程及程序 （三）专家评审会程序34二、报告审核中的常见问题（一）评估报告1、未按照《企业国有资产评估报告指南》要求撰写2、只采用一种评估方法3、评估目的的描述不明确4、经济行为批复的评估范围与评估报告中的评估范围不一致二、报告审核中的常见问题（一）评估报告35二、报告审核中的常见问题（一）评估报告（续）5、基准日选择不合理

《国有股东转让所持上市公司股份管理暂行办法》（令第十九号）第三十六条：国有股东所持上市公司股份间接转让应当充分考虑对上市公司的影响，并按照本办法有关国有股东协议转让上市公司股份价格的确定原则合理确定其所持上市公司股份价格，上市公司股份价格确定的基准日应与国有股东资产评估的基准日一致。国有股东资产评估的基准日与国有股东产权持有单位对该国有股东产权变动决议的日期相差不得超过一个月。二、报告审核中的常见问题（一）评估报告（续）36二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）

6、评估依据中出现了未使用或已失效的依据。 7、评估假设不合理，审核中特别关注有限年期的假设。 8、评估结论：评估结论选择理由模板化同一报告下同类型公司评估结论选择理由互相矛盾涉及国有资产转让项目时评估结论选择低值二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）37二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）

9、股权收益法评估中主要参数与矿业权评估中主要参数不一致 10、对评估基准日大量期后事项，甚至一些重大事项不做披露或调整 11、报告附件 —附件中相关文件签署日期在评估报告出具日之后

—需要签字的部分未手签而是使用签名章二、报告审核中的常见问题（续）（一）评估报告（续）38二、报告审核中的常见问题（续）（二）评估技术 ►评估方法的合理性 ►参数的选择 ►逻辑错误 ►公式错误 ►描述太过简单缺少必要的说明及披露 ►低级错误

注意：审核时，对结果的关注大于对过程的关注二、报告审核中的常见问题（续）（二）评估技术39二、报告审核中的常见问题（续） ▲成本法 1、往来款预付账款中部分费用性质款项基准日前已经实际发生，评估值仍按账面值确认对职工、关联方的往来款考虑风险损失预提基准日后的费用评估值按账面值确认预付款评估中的特殊项目按账面值确认，例如预付造船款二、报告审核中的常见问题（续） ▲成本法40二、报告审核中的常见问题（续） 2、存货原材料中的大宗商品按账面值确认在产品评估值简单按账面值确认在用低值易耗品评估值按账面值确认产成品评估参数的选择不合理二、报告审核中的常见问题（续） 2、存货41二、报告审核中的常见问题（续） 3、长期股权投资只采用一种评估的方法评估结论的选择母公司说明中缺少对长投评估方法、评估结论选取等事项的介绍二、报告审核中的常见问题（续） 3、长期股权投资42二、报告审核中的常见问题（续）4、机器设备企业不是增值税一般纳税人却按不含税价评估合理工期与房屋合理工期的关系增减值原因描述模板化低级错误二、报告审核中的常见问题（续）4、机器设备43二、报告审核中的常见问题（续）5、房屋建筑物前期费用的取值不区分是否经过报建房屋经济寿命的确定与大多数机构不一致合理工期与设备合理工期的关系勘察成新率与理论成新率差异较大，勘察成新率各部分比重与造价中各部分比重不一致增减值原因描述模板化房地合一的房产采用收益法评估低级错误二、报告审核中的常见问题（续）5、房屋建筑物44二、报告审核中的常见问题（续）6、在建工程评估值按账面值确认或在账面值的基础上考虑资金成本，而未考虑在建工程开工日期距离评估基准日的时间造成的人工、材料、机械价格的变化。7、土地基准地价基准日距评估基准日超过3年期日修正系数缺少计算过程开发程度进行了剩余使用年期修未进行区域因素及个别因素修正，或与成本法土地评估中相应修正系数不一致二、报告审核中的常见问题（续）6、在建工程45二、报告审核中的常见问题（续）7、土地（续）成本法评估中投资利润、土地增值收益率取值的合理性市场法评估中，修正因素描述模糊，修正系数的合理性可比案例修正后价格差异比修正前还大不同方法评估结果差异较大土地评估结论的确定缺少合理的理由二、报告审核中的常见问题（续）7、土地（续）46二、报告审核中的常见问题（续）8、其他无形资产通用类无形资产按摊余后账面值确定衰减率确定的逻辑问题成本法评估专利时未考虑利润9、专项应付款（其他非流动负债）是否为企业实际需要承担的负债二、报告审核中的常见问题（续）8、其他无形资产47二、报告审核中的常见问题（续） ▲收益法收入、成本预测缺少依据评估基准日出现大拐点收入预测趋势与利润预测趋势相反管理费用按收入比例进行预测预测了不合理的利息收入所得税预测中未考虑历史年度亏损的弥补二、报告审核中的常见问题（续） ▲收益法48二、报告审核中的常见问题（续） ▲收益法（续）从预