能源集团有限公司外部行业分析报告

能源集团外部行业分析报告导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析国家电力监管委员会的成立和“厂网分开”标志着中国电力体制改革的开始成立国家电力监管委员会拆分国家电力公司，厂网分开，成立五大发电集团和国家电网、南方电网两家电网企业到“十X五”末各地区主要发电企业均应参加统一竞价，在全国大部分地区实行新的电价机制完成上述改革后，在做好试点工作的基础上，逐步实施输配分开，在售电环节引入竞争机制随着“西电东送”和全国联网的推进，及时总结电力体制改革经验，进一步深化区域电网企业的体制改革20XX年成立电监会20XX年厂网分开20XX年竞价上网20XX年输配分开“十X五”区域改革我国把“两部制电价”作为上网电价改革的最终目标。容量电价（政府定价）电量电价（市场竞价）上网电价销售电价（政府定价）㈩＝＝电价改革初期，容量电价、输配电价和销售电价都将由政府管制，电量电价由市场竞争形成。随着改革的深入，容量电价和销售电价都将逐步引入竞争机制。电价改革，并不是电价的完全市场化，也不是单纯的降低电价、让利给其他行业，而是要引入竞争机制，促进电力企业提高效率、降低成本、改善服务电价改革的影响：电价和燃料（尤其是煤炭）价格挂钩，需要及时调整上网电价和终端用户的零售电价。当前市场煤、计划电的市场格局给电力企业带来较大的风险。煤价的大幅上涨和有限的电价空间使电力企业在改革的过程中承受较大的财务压力煤电联动带给发电企业的并不是将煤炭价格上涨造成的成本增支完全转移出去，而是要求发电企业消化30%未来电价改革完成将改变目前电力行业格局，电网企业将迅速崛起，发电行业则会发生兼并浪潮输配电价（政府定价）㈩电价改革是电力体制改革的主要内容但是，目前电价改革仍未取得大的成果现状：目前中国的电价结构相当复杂且不尽合理，并不能够全面反映供电成本的结构，也不能发挥节能的激励作用问题：输配电成本通过上网电价和销售电价的差值得到，没有直接的上网电价和销售电价调整机制发电企业的发电成本补偿、电力公司的输配成本及最终用户的用电成本的承受力都相对不清晰，使得国家在制定相关电价政策时，无法平衡各利益主体的相关利益目标：随着发电侧的分离，需要调整电价水平和结构以符合购电、输电和配电的成本，并提供合理的输电、配电设施的投资回报率。发电、售电价格由市场竞争形成；输电、配电价格由政府制定。相关政策：输配电价管理暂行管理办法、销售电价暂行管理办法上网电价销售电价电力公司终端用户输电价配电价发电企业电力价格形成机制竞价上网将使发电侧的市场竞争更加充分，对发电企业的运营管理提出了更高的要求20XX年电监会发布了竞价上网试点办法，首先在东北电网进行试点，20XX年，华东电网也进行了竞价上网试点，从试点的情况看，由于时机不成熟，竞价上网取得的成效并不大，随着电力供需形势的好转，未来几年，竞价上网已是大势所趋东北电网和华东电网均拿出上网电量的10%的实行竞价上网，其余90%的电量仍按合同价格结算。东北电网实施的两部制电价，由容量电价和电量电价组成，容量电价主要是弥补电厂固定成本，由政府定价，电量电价主要是弥补变动成本，由市形成价格。华东电网实施的是一部制电价。根据国外的发展经验，未来中国的竞价上网很可能采用两部制电价作为竞价上网市场主体的发电企业将会面临更加残酷的竞争。竞价上网竞争的就是变动成本.变动成本对于火力发电企业来说主要就是燃煤的成本，而机组的煤耗是燃煤的成本的一个重要因素.机组的供电煤耗低,变动成本低,在竞价上网中就有优势，因此，这种竞争将是电厂在机组技术指标、自动化水平、技术管理、设备管理、运行管理和成本控制方面的竞争装机市场份额大的企业将在竞价上网中占有较大的规模优势.如未来竞价上网允许发电权交易,这对于具有规模优势的企业来讲是很有利的,可以优化资源配置，不影响整个公司的利润.而对于一个独立的电厂来讲,如果交易发电权就肯定影响自己的利润大用户直购电从一定程度上能够打破电网垄断的坚冰20XX年，吉林炭素有限责任公司通过吉林省电力公司电网向吉林龙华热电股份有限公司直接购电。这标志着全国大用户直购电试点正式启动，我国电力市场化改革又迈出重要一步。大用户直购电试点有助于完善电力市场建设，在售电方引入竞争机制，促进电网公平开放；有助于探索输配分开，加快形成输配电企业成本规则，在输电、配电环节建立科学、规范透明的电价管理制度20XX年国家电监会发布了《电力用户向发电企业直接购电试点暂行办法》发电企业电网企业用电企业电量直接购售合同委托输电服务合同电流契约随着电力体制改革的深化，将实现输配分开，在售电侧引入竞争，电力行业更加市场化区域统一市场省电网公司用户区外来电大用户省内独立发电公司省内独立发电公司大用户用户省电网公司输配售电发电区域电力市场用户区外来电大用户独立发电公司独立发电公司大用户用户供电公司供电公司配电和售电输电发电现状输配分开后电力行业市场化程度会越来越高，竞争将会成为主流，原国电系企业将在竞争中占有非常有利的地位初期目标：厂网分开、竞价上网（20XX-20XX）中期目标：输配分开、发电公司与独立配电公司和大用户进行双边交易（20XX-20XX）远期目标：售电侧引入竞争机制、所有市场主体全面参与市场竞争（20XX以后）电力市场改革的阶段目标竞价上网将逐步实施，发电企业的竞争压力将逐步增强，寻求规模效应，通过兼并收购增强自身竞争能力成为发电企业首选由于中国电网建设的落后，国家在一定时期的政策保护将有所倾斜，电网企业投资的成本得到补偿和获得收益。在一定时期内，电网企业还将依赖其所拥有的电网资源，继续主导市场在电力行业的各个环节，能够直接面向最终用电客户提供优质高效供电服务的公司将具有强大的竞争优势，电网和电力生产都将参与市场竞争发电企业在一定时期内仍将承担电力体制改革的压力，扩大规模及强化自身的管理水平，减小成本才能有出路。中小发电企业将逐步淘汰原国电系企业因其已有的规模基础，在当前的竞争中占据优势相关电力产业政策还将对未来的电源结构产生影响，水电、核电将会得到充分发展以国产化为前提，“十X五”期间重点开工建设山东核电站(2GW)国产化驱动项目，争取实现自主设计、制造、建设和运营。同时视国产化程度在广东开工建设2GW级的核电站。2020年前还规划在浙江、福建等地再建一些核电站。预计核电装机20XX年约20XX万千瓦，2020年4000万千瓦积极发展核电继续实施“乘风计划”加速风电设备国产化。选择条件适宜的大型风力场，实施国际招标，建设大型风电场示范工程。太阳能、地热能和海洋能发电要继续搞好试点，在东南沿海建设潮汐能示范电站的基础上，加大科技投入因地制宜地发展新能源发电优化和调整火电机组结构、技术结构、品种结构和地区结构，通过优化火电结构，促使火电技术的产业升级和更新。对现有200、300MW级火电机组进行更新改造，降低能耗；关停小火电，禁止或严格限制小火电发展，提高大机组比重；燃煤电厂主要建设单机容量300MW以上(以600MW为主)的高参数、高效率及调峰性能好的机组；引进和发展超临界机组和超超临界机组，积极推进循环流化床(CFBC)、加压循环流化床(PFBC)、整体煤气化联合循环(IGCC)等洁净煤发电示范工程优化火电结构大力开发水电，促进“西部大开发”战略的实施。水电是清洁的再生能源，根据我国水能资源分布情况，未来我国水电的发展将主要集中在十二大水电基地，水电开发实施大中小并举，对开发条件好的中、小型水电优先开发。在国家的“西部大开发”战略中，电力工业的首要任务是积极开发西部的水电资源，实现“西电东送”大力发展水电电网是电力市场的动脉，要长期加强电网建设。加强城乡电网建设是开拓电力市场的基础；加快建设“西电东送”通道，保证西部大开发战略的实施；积极推进全国联网形成全国资源优化配置的桥梁重点加强电网建设电力战略方针：重点加强电网建设，大力发展水电，优化火电结构，积极发展核电，因地制宜地发展新能源发电导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析我国的电力生产存在结构性缺陷目前，我国的电力生产过多地依靠火电，对比美国能源结构，我国的火电比重过高，而且能源构成比较单一我国水电建设力度不足，水利资源没有得到充分开发利用，截至20XX年底，水电开发利用率只占经济可开发量的27%。清洁能源发电量比重更低，不包括水电在内的可再生能源发电不足总发电量的1%我国经济可开发的水电资源有3.95亿千瓦，可以预见，电力生产未来的趋势是水电、核电和其他清洁能源将有较快的增长速度，比重逐渐提高中美电力生产能源结构对比数据来源：20XX年3月全国水利资源复查结果环保政策对电力行业特别是火电企业影响较大，未来电源结构将有所调整，水电、核电发展空间日益增大《京都议定书》要求减限排温室气体ISO14000环境管理系列标准《电力行业“十X五”规划》中节水、节油、脱硫政策 -《国家环境保护“十X五”计划》《两控区酸雨和二氧化硫污染防治“十X五”计划》《燃煤二氧化硫排放污染防治技术政策》《火电厂大气污染物排放标准》《排污费征收使用管理条例》……我国政府提出要建立和谐社会，特别强调可持续发展，摒弃粗放经营、以消耗资源和能源、牺牲环境的发展模式，注重优化经济结构，提高效益，节约资源和能源，坚决保护环境，消除污染。基于这些重大的变革，国家的宏观能源战略从此已由粗放消耗转向集约优化，以行政、经济、法律和市场手段迫使整个社会节约能源和资源，防治污染，开发可再生新能源等等。因此，电力行业的环保费用、安全投入将逐步增大，火电厂的生产成本将进一步提高对电力工业有重要影响的环保法规、政策电源的结构在未来虽然仍旧以火力发电为主，但是比例将会一定幅度下降，小容量机组被淘汰，水电、核电、其他能源发电都快速增长同时，受国家能源政策等因素影响，我国新建电源结构中火电所占比例会逐步降低短期（未来5年左右）20XX年长期（2020年）我国火电、水电、核电装机容量比例图火电受到资源有限性的限制。根据勘察统计资料，我国的煤炭储量为1390亿吨。目前年开采量为17亿吨，如果按照现有的年开采量，我国的煤炭资源再过80年将枯竭。随着燃煤机组容量的不断增加，开采量必然要大大增加，有的专家预测，10年后当我国燃煤机组容量达到6亿kW时，年开采量将达到30亿吨，这样看来，我国的煤炭资源将更加珍贵火电对环境造成的污染极其严重。随着人类社会环保意识的不断增强，燃煤发电产生的SO2、NO2和温室气体排放所造成的环境污染问题，愈来愈引起社会的关注，各种制约煤电的手段将随之出现。我国的石油、天然气可谓是紧缺资源，多用于交通和居民生活，用于发电所占的比例很少在当前和今后一段时期，虽然火电仍将是满足我国电力增长需求的主要发电方式，但是，其发展将越来越受到资源、环保、交通运输等各方面因素的制约，开发的成本和门槛将不断提高。数据来源：国家电网公司、电力信息网与火电相比，水电具有诸多竞争优势，未来电源中水电比重将日益上升据国家发改委副主任张国宝透露，十X五期间我国将大力发展水电，提高水电的比例，20XX年水电装机容量将由现在的10826万千瓦增长到1.65亿千瓦，2020年达到2.46亿千瓦直供优势优质能源成本优势

尽管水电的建设成本高于火电。但是随着国家对环保要求的提高，若考虑到火电厂脱硫、脱硝、除尘等环保要求的所需资金（约占总投资的1/3），这样水电的建设成本与火电的建设成本差距大幅缩小。而水电站的长运营期和低运行成本却是火电站远远不及的。目前，国内水电运行成本一般是0.04-0.09元/千瓦时，而火电运行成本是0.19元/千瓦时左右。其它能源，如核能、风能在我国尚属新技术，对外国的技术和设备的依赖很大，成本均较高。因此，未来“竞价上网”时，水电企业的成本优势更加明显其次，水电是清洁、廉价、可再生的能源，并且具有防洪、灌溉、泄洪、错峰、拦沙等多种功能。电力体制改革后，国家将形成激励清洁电源发展的新机制。例如对水电实行税收优惠政策、优先安排发电量电力体制改革后，将允许发电公司向大用户进行直供，电价由双方根据市场供求情况进行协商。这对低成本的水电公司是一个巨大的机遇。这不仅有利于提高水电公司的电力销售量，以及通过减少供电环节，提高利润空间，而且通过直接掌握一部分终端的电力大用户，减少对电网公司的依赖，减少在丰水期的弃电同时，在国家政策鼓励下，核电在未来一段时期将会得到快速发展从现在起到2020年，全国将新开工建设30台左右的百万千瓦级核电机组据中国核工业集团公司负责人康日新透露，到2020年，核电容量将达4000万kW，占总装机容量的4.2%，发电量的6%，比20XX年上升4.5个百分点我国之所以选择积极发展核电，是由我国的经济发展水平和资源条件决定的核电在我国大有发展前途

1994年2月，我国第一台核电机组——大亚湾1号机组投入商业运行1994年4月秦山核电站1号机组投入商业运行，标志着我国在核电技术国产化方面取得了实质性进展我国目前已建成、在建及已批准核电机组共19台，总装机容量约1600万千瓦核电在我国的发展

目前世界核电装机量占总装机量平均水平为17%，我国目前核电装机量仅占总装机量的1.55%水电存在季节性波动，火电又耗煤严重，核电具有发电量稳定和无污染的先天优势我国的资源主要分布在北部和西部，而能源需求量最大的地区则集中在东部和南方沿海。广阔的幅员限制了能源的运输，在东南沿海地区发展清洁的核电能源可以缓解地区电力供应紧张形势国家已经从确保我国能源安全的高度，将核电确定为我国电力发展的重要方向导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析我国的电力供需经历了短缺——平衡——短缺的发展历程，20XX年以来，我国电力再次出现供需失衡

上世纪80年代中期较大范围缺电1997年首次实现全国电力供需平衡20XX年以后电力供需逐年紧张

20XX年12个省级电网拉闸限电20XX年23个省级电网拉闸限电20XX年共有24个省级电网、25个省市区出现拉闸限电20XX年年初21个省级电网拉闸限电导致缺电原因是多方面的，根本原因在于电力规划不科学，电源建设严重不足………电力供应总量不足，电力建设滞后于电力需求增长，是电力供应逐步紧张的根本原因。表现在近年来电力基建投资占全国基建投资比例逐步下滑；发电装机增长严重滞后于用电需求增长；开工和投产规模偏少国民经济持续快速增长，带动用电需求全面高涨，特别是在固定资产投资总额增幅逐步攀升的情况下，配套装机容量不足，造成电力供需紧张高耗能行业高速增长，用电结构重型化。目前我国缺电与产业结构水平低、粗放式经营密切相关，我国高能耗企业数量众多，工业耗电占了74％，同样用1亿千瓦装机能力实现的GDP，美国高达11760亿美元，在我国只有3025亿美元，两国每实现1美元GDP产出的电耗相差近四倍。目前我国电力总量仍然严重不足。持续高温、干旱和来水不足，增加了随机性缺电。持续高温不仅使制冷负荷大增，严重干旱导致水库来水减少，水电出力下降，农业灌溉用电增加，加剧了电力供需紧张程度电价机制严重滞后于电力市场要求，抑制电网间电力电量交换局部地区存在电网约束，联络线输送功率受阻，局部地区输、配电“卡脖子”，城市配电设施超负荷，影响到了优化配置和电力输送电煤供应得不到保证，影响了燃煤电厂发电，在枯水期更为明显机组状况较差，火电机组故障增加，机组临时检修增多水情预报的偏差较大，制约了水电站发电能力的充分利用……电力供需紧张电力设备利用小时自20XX年以来一直增长的态势已改变，在20XX年开始下降数据来源：国家统计局发电设备每年的利用小时数在4500－4800小时之间（日均12.3小时－13.2小时）、火电设备每年利用小时数在5000－5500小时（日均13.7小时－15.1小时）之间属于合理范围。一旦超过限值，就可能出现拉闸限电。值得注意的是水电的设备利用小时仍在增加6000千瓦以上电厂设备利用小时（单位：小时）4588480052725460541149005200579159885876312932503067346236420100020XX3000400050006000700020XX年20XX年20XX年20XX年20XX年平均火电水电电力设备利用小时增长率4.62%9.83%3.57%-0.90%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20XX年20XX年20XX年20XX年平均火电水电预计20XX年左右，中国电力产能将过剩，发电行业面临巨大挑战未来，受国家宏观调控的影响，钢铁、有色、化工、建材四个重点耗电行业的增长将进一步放缓，对全社会用电增长的拉动作用将逐步减弱，这些因素将直接决定电力需求根据中电联的统计，20XX

年全社会用电量比20XX年增长14.9%左右，增速有所回落，但缺电的省份更多，缺电量也由20XX年的1000多万kw增加到20XX年的3000多万kw。20XX年全国GDP增速为9.9%，全社会用电量同比增长12%左右根据中电联的预计，我国20XX年至20XX年将投产装机6500、7400和7050万千瓦，装机容量增速14%左右(实际投产进度将超过预计)，20XX年全国电力装机总量突破5亿千瓦，到20XX年底时，将达到5.8亿千瓦，2020年达到9.5亿千瓦电力需求、供给近期预测电力缺口平衡点20XX/20XX年电力需求时间电力供给20XX年全国电力总体平衡，局部地区紧张，存在季节性和随机性限电，电力缺口主要在华东、重庆等地20XX年全国电力供需基本平衡，部分电网略有剩余导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析电力行业属于资本、技术密集型行业，受政策影响大，行业的进入和退出壁垒都很高政策影响：国家电力体制改革形势不明朗，由于电力在国民经济中的基础性地位，电价受到严格管制，未能由市场形成。资本密集型：火电厂项目投资至少30亿元以上（除热电厂外），大中型水电站投资更是惊人，使投资者面临沉重的债务负担。技术密集性：电力行业是自动化程度很高的行业，集电力自动化、仪表自动化、通信技术、热力控制自动化于一身的行业。自然垄断性：电力体制改革后，电力输送、配送仍然是自然垄断性，完全被政府管制。建设周期长：火电厂建设周期为1—2年，水电站建设周期可长达为5—10年。使用周期长：发电设备及其他资产使用周期都在25年以上。收入稳定但利润率低：上网电价和发电量相对固定，年营业收入一般很稳定，但相对利润率较低。行业特点行业进入壁垒：发电尽管完全放开，但进入壁垒还很高。（1）资金壁垒：资金需要量大。（2）技术壁垒：需要电力技术的运用能力和创新能力。（3）业内管理壁垒：需要当地政府、社区、供应商、员工等利益相关者的公关能力、组织协调能力以及企业内外资源整合能力。行业退出壁垒：电力行业退出壁垒很高。（1）资产可转移性：电力行业固定资产投资很大，资产的专用性很强，相对应的转移性很差。（2）技能通用性：员工技能的专用性较强，向相关专业转移性很弱，如锅炉、仪表、电力监控等方面技能工人。（3）企业破产的社会效应：一方面，电力行业在国计民生中处于重要地位，影响面很广，另一方面，电力企业一般就业人数较多，一旦企业破产，对社会稳定影响很大。行业进入/退出壁垒电力生产企业按规模可以分为四个梯队，其中原国电系五大集团处于第一梯队，但目前全行业集中度不高234五大发电集团三峡总公司、国华电力、国投电力地方上市公司和外商投资集团地方电力投资企业、民营投资者1五大发电集团属于电力生产市场的第一梯队，在全部装机容量中占34.1%，在全部发电量中占36.5%。同时，五大发电集团的市场份额均不高，行业集中度较低，电力市场蕴藏着较大的发展机遇。五大集团都在积极地寻求扩张，资本实力成为其扩张的有力支撑。可以预期，随着五大集团的快速扩张，行业集中度会迅速提高装机容量份额发电量份额20XX年五大发电集团发电量和装机容量份额数据来源：数据库各路资本纷纷进入电力市场国投电力公司47家地方电力投资公司拥有8000万千瓦北京国际电力投资公司浙江能源公司国华电力香港华润国电集团中电投集团华电集团华能集团大唐集团五大发电集团是市场竞争主体两大电网公司掌握20XX万千瓦的装机容量三峡总公司装机容量将超过6000万千瓦四小豪门有很大的发展前景华电与宁夏煤业华能与神华中电投与淮南煤矿

华能与淮南煤矿煤电联营创造新的机会

国家电网南方电网深能源北京国际电力民营资本集中在浙江和西部，主要投向水电中华电力、法国电力及美国、韩国的一些电力企业将加大投资力度主要发电企业凭借雄厚的资本实力，在现有的势力范围内积极扩张华电在湖北规划1000万千瓦大唐在内地，目前可研项目超4000万千瓦华能在沿海地区占有优势，战略是巩固东部、提升中部、进入西部、走向海外中电投在上海市场较大华电在江苏有优势，20XX年规划装机容量加倍国电每年在建400万千瓦、开工400万千瓦、拟建400万千瓦1400700深能源1000山西电力20XX华润3000国投电力公司6000三峡总公司（长江电力）NANA中电投10，0006000国电10，0006000华电NA5700大唐12，0006000华能202020XX发电企业单位：万千瓦主要发电企业装机容量规划扩张路径：从东到西扩张方式：购并与新建并举长江电力、国华电力、国投电力目前已经在全国各地均衡合理分布，各自的装机容量都在1000万KW以上发电企业与电网及煤炭供应企业的的谈判能力较弱1.供应商替代品生产者2.客户潜在进入者竞争者在整个重工业化时期，中国能源消费将主要依靠煤炭，预期20XX年煤炭需求24亿吨。预计20XX年煤炭的供给会超过煤炭需求，出现二年的缓解。20XX

年供求会再度紧张，供求差额会逐年扩大。同时，煤炭的铁路运输依然偏紧，这些因素决定了作为煤炭的主要消耗产业，电力生产企业（主要是火电企业）在与供应商的谈判地位上处于劣势由于电网具有自然垄断特征，因此，发电企业与电网的谈判能力较弱，未来的竞争将取决于发电厂自身的运行成本、电力运行安全、可靠性、供电能力等因素我国电力行业的潜在竞争威胁相对有限供应商替代品生产者客户潜在进入者竞争者中国电力行业一直具有收益稳定、风险低的特点。随着国家政策对电力行业的逐渐放开，外资和民营资本投资电力行业的速度和力度都在迅速加强。但我国电力行业具有较高的进入壁垒：一方面电厂本身投资金额大、建设周期长，造成资金壁垒；另一方面政府的限制性政策造成政策壁垒。因此，民营和外资介入电力行业的总体规模有限（1）外资主要面临政策壁垒根据《外商投资产业指导目录》（20XX年4月1日开始实施），外资进入发电行业的壁垒主要有：

◆鼓励投资大火电机组：鼓励投资单机容量30万千瓦以上火电站的建设和经营◆限制投资核电和大水电项目：不允许外商独立投资经营或者主导控股核电项目和25万千瓦以上的水电项目◆虽然没有明文规定，但外商的投资比例实际上受到限制，很难达到控股比例（2）民营资本同时面临政策壁垒和资金壁垒

◆政策壁垒是隐性的。虽然没有明文规定，但民营资本想要投资发电项目特别是较大的发电项目难度较大

◆高昂的资金壁垒也制约了民营资本的进入。目前只有极少数特别有实力的民企投资中型发电项目，民企大多投资的是中小发电项目

可见，我国电力行业的潜在竞争威胁有限目前，其他能源对电力能源的可替代性较小一次能源二次能源煤炭石油天然气供应商替代品生产者客户潜在进入者竞争者其他能源对电力能源的可替代很小，从世界范围来看，发达国家都将煤炭、油、天然气等一次能源转换为电能进行跨区域性输送，这主要从能源的利用效率、热耗率、经济性、适用的广泛性和方便性等因素考虑20XX年6月30日，国务院通过的《能源中长期发展规划纲要（20XX—2020年）》（草案）提出，“大力调整和优化能源结构，坚持以煤炭为主体、电力为中心、油气和新能源全面发展”，确立了电力的中心地位目前，我国的电力生产行业正处于成长期，发电市场中新建和购并将同步进行电力企业发展阶段与成长模式成长期成熟期衰退期导入期20XX年以来主要对现有发电企业的购并为主，进一步集约化经营。同时开始多元化发展，一些企业向公用事业和开拓海外发电市场方向发展大型、有经济实力的发电集团开始由国内向国外（主要是发展中国家）进行国际化投资；国内发电集团间进行重新势力划分，再一次进行购并成熟期在东部地区以购并现有发电企业为主，在西部地区以新建发电厂为主，购并为辅。同时不排除有些发电集团进行相关多元化发展（向公用事业产业方向延伸）主要从东部、东南部地区向西部地区进行梯度发展.成长期成长模式发展路径20XX年以来，我国的电力行业呈现了加速发展的势头，一方面在于宏观经济持续快速增长带来电力需求的大幅增加，另一方面电力建设的滞后也提供了良好的发展机遇，预计在我国经济增长以工业化为基本特征的情况下，电力生产将保持快速增长的趋势，处于成长期，从而带来较大的发展机遇，企业应当加大投入，努力扩大市场份额生命周期模型附表：全国电力并购、重组重大事件并购、重组内容战略意义华能国际上海石洞口一厂注册资本中70%的权益收购使得该公司拥有净发电机组江苏太仓电厂注册资本中70%的容量增加1686.6MW，并首次进入浙江电力市场浙江长兴电厂注册资本的44.16%权益投资2.5亿元参股中国三峡电力股份公司3%股份三峡概念与国际绩优股完美结合，带来无限想象空间山东国电将入股宁夏灵武电厂新建120万KW燃煤机组70%权益扩大发电能力，占领宁夏及周边电力市场参股20%中宁电厂60万KW燃煤机组扩建工程国电电力受让云南电力集团持有的云南宣威发电公司的41%出资权国电电力控股经营的发电厂装机容量可达1204万KW，公司经营规模将比目前扩大数倍，经营业绩在未来的3—5年将保持持续增长态势投资贵州黔北电厂（4300MW）建设工程，出资51%上海外高桥发电公司（2900MW

）40%出资建设经营权北仑发电厂二期（3600MW

）47%股权石嘴山发电公司（4330MW

）40%的出资建设经营权投资大同第二发电厂二期（2600MW

）深能源将自身49%的股份出让给法国电力公司、美亚电力公司等9家知名企业深能源将成为外资企业的起跳台广州控股以14亿元拍卖取广深沙角B电力公司的35.23%的出资权益香港中华电力斥资128亿元向中信泰富回购15%股权着眼于华南地区供电发展大计入主贵州安顺电厂，初步意向是持有其股份的70%取得云南滇东电厂80%股份导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析火电行业的超速发展以及其他行业的发展需求，导致煤炭价格飚升，侵蚀了火电企业的利润秦皇岛主要煤种平仓参考价全年平均毛利率仅15％左右在发电企业总成本中煤炭成本比重非常高，一般在60%-75%，市场煤使得发电企业成本持续上升20XX年初由于供给不足、运输瓶颈制约等因素影响，市场煤价持续上涨，幅度超过发电企业预期，1月份全国平均上涨12元，电价上调7厘4－5月煤价再次大幅上涨，随之6月15日电价第二次上调，5月底之前的煤价得到补偿8月以后煤价继续上涨，特别是市场煤的涨幅远远高于电煤涨幅，使发电企业毛利率大幅下降，从历史上平均20%左右的水平持续下降到第4季度的13%全国火电行业毛利率变化数据来源：数据库导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析通过对行业价值链的分析，可以看到：我国电力运行体系还没有完全市场化，仅在发电侧引入竞争，输配售环节处于垄断批发零售代理煤炭市场电力用户电力生产电力输送电力配送电力销售全国发电企业的煤炭供应基本市场化，尤其发达地区，西部地区的发电企业的煤炭供应还仍保留计划经济下的统购通销政策厂网分开后，发电侧实现部分市场化，但在输配售环节仍没有打破垄断，没有完全按行业价值链建立“电力生产、输送、配送、销售”的独立法人运营体系、市场运行机制及产业内的竞争机制等。电网企业的垄断使得电力体制改革陷入困境，同时，发电企业在与电网企业的博弈中，处于绝对弱势地位电网企业处于垄断地位，对电力用户的服务意识不到位，同时，电力用户没有对电力供应具有选择的权利发达国家的电力行业完全走向了市场化，行业价值链十分清晰，电力“生产、输送、配送、销售”进行了专业化分工，分别为独立的法人实体，通过市场化手段互相提供服务厂网分开导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析综上所述，发电企业的关键成功因素主要包括以下几方面关键成功要素说明目前的重要性将来的重要性原料来源水电：丰沛的水资源火电：低廉的燃料成本稳定、可靠和低廉的原料来源可大大降低原材料成本，增加生产的稳定性4445区域规模优势区域规模优势可增强本区域内各电站之间经营的协同性，并提高对电网/客户的议价能力34与电网以及政府有关部门的关系与电网以及政府有关部门良好的关系可帮助获得优惠的电力政策54企业经营水平（技术管理、设备管理、成本控制）出色的企业经营水平可大幅度降低企业的运营成本，提高运营稳定性35重要性：1低5高导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析我国电源结构分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX省区域环境分析XX省电力市场分析小结XX省的经济总量偏小，电力消费总量居全国电力消费水平的中游第二产业电力消费比例高，第二产业的发展决定未来电力行业发展随着XX省产业结构的调整，第二产业比重不断提高，电力消费将会持续增长XX省电力消费量小于电力生产量，属于电力富余省份

电力行业分析结论：电力行业正处于体制改革阶段，存在政策风险，发电企业的内部运营将成为竞争的关键宏观环境市场供需竞争态势盈利分析行业价值链关键成功因素政策风险高，内部运营将成为竞争的关键依然处于电力体制改革初期，探索和试点阶段电价改革及输配分开存在不确定性，政策性风险高电力体制改革的最终目的是实现电力行业的市场化及专业化我国正处于重工业化阶段，对电力的需求强劲电力装机容量增长过快，供需不平衡将出现电源结构中，火电依然占据主导地位，但水电、风电、核电的发展速度增快规模较大以及原国电系发电企业，竞争优势明显发电企业处于竞争前沿，小规模发电企业，尤其是火电企业将面临整合煤炭成本的持续上升，以及电价的刚性，使得这一行业利润率水平持续偏低电网的自然垄断，致使发电企业的营销功能实效，难以通过自身努力提高绩效原料来源、区域规模优势、与电网及政府相关部门的关系已经成为发电企业成功的必要条件技术管理、设备管理、运行管理和成本控制能力将成为企业竞争成败的关键煤炭供应－电力生产－电力输送－电力配送－电力销售－电力用户总结：电力行业作为国民经济的基础产业，行业增长速度稳定，但盈利水平不高，行业吸引力一般行业盈利性行业成长性低高慢快电力行业吸引力中中电力行业作为国民经济的基础产业，市场前景稳定。未来几年，全国范围内将会出现电力供应过剩的局面发电企业受到上游（煤炭）和下游（电网）的双重挤压，盈利水平不高，要求发电企业不断提高自身的运营管理水平，增强抗风险能力导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析我国天然气工业已进入蓬勃发展阶段，国家颁布了扶持天然气行业发展的一系列法规和文件我国能源现状要求必须大力发展天然气等清洁能源，为此，国家颁布了一系列法规和文件

相关规划相关法规十X五规划20XX-2020年能源中长期发展规划纲要全国天然气利用规划天然气管网发展规划能源结构缺陷资源缺陷我国的火电比重过高；水电建设力度不足，水利资源没有得到充分开发利用；石油消费增长迅速，进口依存度越来越大，石油供应安全已成为影响国家经济安全的重要因素我国煤炭资源虽然丰富，但考虑到安全生产、环境和运输的限制，煤炭生产能力已经达到上限；我国属于贫油国家，自1993年中国成为石油净进口国以来，净进口量从228.76万吨增加到20XX

年的11732万吨相关政策国家对天然气开发生产环节企业的增值税和管道运输企业的营业税，执行税法条例低档次税率；鼓励外商参与天然气开发、生产和管道运输投资，对其所得税实行15％的优惠政策《中华人民共和国矿产资源法》国务院令《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《《探矿权、采矿权转让管理办法》，《中华人民共和国对外合作开采海洋石油资源条例》，《国务院关于实施西部大开发若干政策措施的通知》......天然气对优化中国能源结构的重要作用发达国家天然气的消费比例在80年代初为19%，20XX

年达到22%，2020年将达到近28%发展中国家天然气消费水平占一次能源的比例在80年代初为9%，20XX年为16%，2020年将为和28%中国的能源结构中石油、天然气的比例比世界平均水平低近20个百分点经济高速增长，导致能源需求急剧上升，能源特别是电力供应短缺地区增加电力供应的难度越来越大的原因：煤炭运力不足；新建煤电厂征地困难；环境容量有限天然气电厂在沿海经济发达地区有更有利的发展条件和需求优化我国能源结构与国际能源消费结构的差距沿海经济发达地区发展的要求同时，发展天然气工业对减轻环境承载和治理环境具有重要意义天然气的使用可以极大地改善城市和地区的环境状况，亦可促进工商业的现代化，进一步提高生产效率和服务质量20XX年，全国二氧化硫排放量为2159万吨，其中工业二氧化硫排放量为1792万吨，火电厂二氧化硫排放量为826万吨，占工业二氧化硫排放量的46.1%电力业、非金属矿物制品业、化工制造业、黑色金属冶炼业和有色金属冶炼业，五个重点行业共排放二氧化硫1389万吨，占重点统计企业二氧化硫排放量的85.0%。而电力行业二氧化硫排放强度为0.218吨/万元，高于其他四个行业4～18倍天然气的使用可以减少煤电生产中二氧化硫的排放民用天然气可以减少废气及有害物质的排放

燃气发电相对于煤电在环境保护方面的优势是可以基本消除SO2的排放，而且能减少近1/3的CO2排放和95%的NOx排放天然气用作汽车燃料可以消除铅、苯和芳香烃等致癌物质对人体的危害，CO、CO2排放将降低到油品燃料的3%-10%；天然气民用100亿立方米可以节煤3000万吨，减少SO2排放量36万吨，减少烟尘排放量3万吨导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析分析显示天然气供给的增长跟不上需求的增长数据来源：国家统计局从20XX年到20XX年的天然气生产一直处于增长的状态，但增长率低于天然气的增长率

天然气供给增长跟不上需求供给的原因：

1、天然气价格偏低，导致采用天然气作为替代能源

2、国内三大石油巨头在生产源头上采取“占而不采”导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析天然气行业的竞争主要体现在对天然气销售终端——城市管网的争夺与掌控天然气的开采与进口天然气的勘探与开采目前被中石油、中石化和中海油三巨头把控天然气的进口以前也是由三家垄断，但最近民营企业新奥集团下的新奥能源销售公司获商务部批准，获得天然气进出口权对于上游的勘探和开采，三巨头已经划分了势力范围，谈不上竞争天然气的运输主要的骨干输气管道也由三巨头控制连接骨干网和城网的支干网建设随着天然气需求的逐年上升，也将达到高潮期天然气的销售终端中石油、中石化和中海油前些年对于销售终端的关注度较低民营资本纷纷涉足天然气的销售除民营资本插足外，长春燃气、大众燃气、中原油气、石油大明等知名公司也开始在燃气市场跨地域扩张导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析上游的开采、主干网的管道运输主要被中石化、中石油和中海油垄断，下游的城网铺建与天然气销售竞争激烈核心能力是对已注册的油气区块的勘探权和开采权、天然气的进口权。目前，天然气的勘探和开采被中石油、中石化和中海油3家垄断发展处于起步阶段，还远未形成覆盖全国的天然气管网。其中最大的骨干输气管道是“西气东输”工程管道。中石油占50%股份，还有京陕二线和忠武线两条干线直接面对销售终端——用户，目前城网铺建和天然气销售竞争激烈，民营资本纷纷进入连接主干网和城网的中间环节，目前形成了川渝、京津冀鲁晋、中部、中南、长江三角洲五个区域管网并存的局面天然气勘探、开采主干网管道输送支干网管道输送城网输送用户天然气定价由国家垄断，用户只能被动的接受煤层气作为天然气的替代者，还有很大的开发空间产业优势鼓励对煤层气的抽采有利于解决煤矿瓦斯事故问题有利于改善煤矿安全生产条件有利于增加煤炭开采企业利润政策优势

国务院办公厅下发《关于加快煤层气（煤矿瓦斯）抽采利用的若干意见》，提出加快煤层气抽采利用的16条原则，意见提出坚持先抽后采原则，并鼓励和扶持煤层气的抽采利用，包括下放项目审批权限，进行财政、金融支持等产业现状我国国有煤矿高瓦斯和瓦斯突出矿井占总矿井数的46%，煤层气资源十分丰富，是世界上继俄罗斯、加拿大之后的第三大储量国，占世界排名前12位国家资源总量的13％。埋深20XX米以内的煤层气资源量达到35万亿立方米，相当于450亿吨标准煤，或350亿吨标准油，1立方米煤层气产生的能量相当于1升93号汽油，而价格却不到汽油的一半。丰富、廉价的煤层气资源有利于缓解中国的能源紧张局面，同时增加煤炭企业利润来源。发展规划按照20XX年6月5日发改委主任第116次办公会议审议并原则通过《煤层气(煤矿瓦斯)开发利用“十X五”规划》，到20XX年，煤层气的开发利用将实现4个目标：全国煤层气（煤矿瓦斯）产量达100亿立方米；利用80亿立方米；新增煤层气探明地质储量3000亿立方米；逐步建立煤层气和煤矿瓦斯开发利用产业体系导读电力行业天然气行业

房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析综上所述，天然气行业的关键成功因素是控制行业价值链的中间环节，努力向下游扩展，关注天然气替代品的开发和利用，扩大在整个产业链的生存及获利空间关键成功要素说明替代品关注煤层气的开发利用考虑进口LNG稳定、可靠和低廉的替代品，可以减小对供应商的依赖、提高获利能力和增加谈判筹码同时，对煤层气的开发利用有利于煤矿安全生产向产业的上游争取利润销售终端积极参与城网的建设向产业的下游争取利润扩大区域的使用量，增强与供应商谈判的能力天然气行业分析结论：提高对上下游资源的掌控能力是竞争的关键宏观环境市场供需竞争态势盈利分析行业价值链关键成功因素提高对上下游资源的掌控能力是竞争的关键我国天然气工业已进入蓬勃发展阶段适应能源结构调整，提高天然气在一次能源中的比重，实现天然气供应稳定化、气源多元化、输配网络化、市场规范化的总体发展目标民用天然气量保持快速增长，天然气产业的下游市场空间十分广阔近年来天然气储、产量增长明显慢于需求增长，未来一段时期内我国天然气市场将持续处于供不应求的状态天然气行业的竞争主要体现在对天然气销售终端——城市管网的争夺与掌控我国对天然气价格实行政府定价方式，价格实现真正市场化还要经历一个相当长的过程，盈利受政策影响较大控制行业价值链的中间环节，努力向下游扩展，掌握销售终端关注煤层气的开发和利用，获取天然气的替代品，扩大在整个产业链的获利及生存空间天然气开采－主干网管道输送－支干网管道输送－城网－用户总结：天然气作为清洁能源，具有广阔的发展空间，但盈利空间受政府定价限制，行业吸引力较好行业盈利性行业成长性低高慢快天然气行业吸引力中中随着国家能源政策的调整和天然气清洁、高效、节能等特性，天然气行业具有更为广阔的发展空间我国天然气资源缺乏，分布极为不均匀，气源基本被三大巨头垄断控制天然气的不可再生性带来了巨大的经营风险导读电力行业天然气行业房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX市区域环境分析20XX年开始至今，国家以“土地和信贷”为主要着眼点，出台了一系列法规和政策，逐步加强对房地产行业的调整和规范力度前期(取得土地和房屋拆迁)中期（银行贷款和建设施工）后期（房屋销售和物业管理）国务院《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

《关于深入开展土地市场整顿，严格土地管理的紧急通知》《关于控制城镇拆迁规模严格拆迁管理的通知》《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》国土资源部：《土地利用年度计划管理办法》《建设项目用地预审管理办法》《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》……中国人民银行：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》建设部：《建设工程项目试行管理办法》《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》《信托投资公司房地产信托业务管理办法》……国务院：新八条《关于做好稳定住房价格工作的意见》老八条《国务院关于切实稳定住房价格的通知》《物业管理条例》最高人民法院：《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《拍卖管理法》……20XX年开始国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整的开始。土地方面，将实现由协议转让逐步过渡到完全市场交易，通过土地环节获得的“溢价”将迅速减少；获取土地的核心能力将由“经营政府关系”转变为“土地研究/项目投资决策”短期中“协议转让”土地，能够获得较大的土地溢价:由于部分地方政府短期中推出的土地并非真正“熟地”，需要地方开发企业协助进行土地平整、拆迁等；同时也存在一定程度的幕后交易行为，因此，短期内许多土地交易实质上仍然是“协议转让”；房地产企业还能够获得较大的土地溢价长期中土地交易完全“市场化”，土地溢价迅速减少：随着国家土地政策进一步完善、执行力度加大、以及市场竞争的加剧，土地交易将更为透明化和公开化，将最终实现土地交易的完全市场化；房地产企业从土地环节获取的溢价将迅速减少土地交易方式发生根本变化土地获取的核心能力发生改变经营政府关系：为了获取土地，房地产企业必须加强与目标区域政府的联系，维护相关部门/人员的关系，及时掌握政府需求，并协助政府解决旧城改造、企业搬迁等问题，从而获得相应土地的开发权土地评估/投资决策：房地产企业必须建立一套科学的项目投资决策体系，并加强拿地前对土地价值的研究和评估，包括对土地位置、当地经济状况、市场供需、竞争、客户偏好等的研究，并在初步确定的项目定位和未来价格预期基础上进行投资回报测算，形成详细的项目评估方案供高层领导决策资金方面，成本提高和资金需求大增，将加剧房地产企业的资金压力，迫切需要增强资金融通/运作能力，并迅速提升自身管理水平信贷紧缩上调资本金比例加息房地产企业资金需求加大资金成本增大资金压力大增、成本提高土地获取难度加大、利润下降房地产企业面临生存危机停止协议转让，土地招拍挂清理园区用地暂停农转非用地地价上升，原来在土地环节获取的利润大幅减少关系拿地趋于困难信贷土地国家亲民政策，限制野蛮搬迁搬迁成本加大房地产行业从“跑马圈地”进入“精耕细作”阶段内部管理水平高低将决定企业未来的生存和发展企业需要提升资金运作、土地获取、成本/品质等能力，确保盈利水平同时，资本的影响力将日益凸现，促使房地产行业的重心从“土地”向“金融”转变，房地产企业将分化为投资商和品牌建造商两大阵营资本影响力凸现：长期来看，依靠关系拿地将变得日益困难，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，才能支持房地产开发对资金的巨量需求，因此，资本在房地产行业的影响力将日益凸现。资本加速进入：房地产基金等资本加速进入房地产行业，在满足开发企业资金需求的同时，也将获得越来越大的话语权，在房地产价值链中占有更加重要的地位，甚至可能成为房地产市场的主导。房地产企业将产生分化：那些资金融通和运作能力强的房地产企业将在土地获取等方面处于优势，逐步演变为投资人角色，金地等企业正在向此方向努力；其他企业可能面临无地开发的困境，或退出市场、或凭借房屋建造组织的专业能力赚取相应利润。资本/运营能力强的企业将逐步在土地获取等方面处于优势在与资本的对话中取得更有利地位资本运作能力弱/资金不足的企业可能逐步面临拿不到地的困境房地产行业的重心由土地运营向金融运作转变国外基金等资本加速进入房地产行业国内房地产金融产品不断创新宏观调控和发展需要使得房地产企业的资金压力大增迫切需要拓宽融资渠道在房地产价值链中处于前段，即资金运作/土地获取可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商在房地产价值链中后移，成为开发各环节的组织者转变为具有品牌的建造商总的来看，所有政策出台的目的并不是整体打压和限制其发展，而更多是一种行业规范，使房地产行业更加健康良性地发展土地政策壁垒将会打破房地产金融业脱颖而出“马太效应”愈加明显企业操作水平和实力受到更高要求随着拍卖、挂牌、招标的土地获取政策出台，一方面小的开发企业将被拒之门外，另一方面大的开发商凭借实力将能够迅速进入不同区域市场新的市场环境下将带来土地、资金、人才资源的再分配，资金将更多地流向效益好、有实力、讲信用的优秀企业在规范的土地市场和更加严格的贷款审查背景下，企业间竞争不完全是产品竞争，更多的表现在企业操作能力、品牌、服务、信誉等综合实力上开发企业必须打破原来融资渠道绝大部分依靠银行的做法，实现快速发展。企业债券、信托产品、基金、上市直接融资等成为房地产金融热点在企业内部对于资金的使用不再单单是解决流动性，而更多的是综合考虑资金的合理配置、收益最大化和提升企业获取土地的竞争力。房地产企业在资本平台上展开竞争导读电力行业天然气行业房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX市区域环境分析当前我国处于城市化发展的高速阶段，为居民房地产的需求提供了长期而稳定的来源按人均住房面积20平方米计算，新增人口一年需要2亿平方米以上的新增住房如果全国有10％的城市家庭可以购买第二套住房，那就是1500万套左右的住房，将在四五年中完成购买许多城市在进行旧城改造，这需要大量的替换住房20XX年城市化率达41.8%20XX年我国城市化率达45％左右未来30～40年内城市化率达到70％左右未来城市化率年均提高1.0～1.2个百分点未来10年每年城镇人口要增加若干余万人房地产的需求在稳步增长，房地产业将迎来新一轮发展高潮数据来源：历年《中国统计年鉴》城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级城市人口和人均面积增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响每年1000－3800万农民进入城市；目前人均建筑面积每增加1平方米，则全国需新建5亿平方米住宅房地产起步阶段平稳阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升阶段⊙⊙⊙⊙萎缩阶段⊙中国1200美元十X大明确指出，加快城镇化进程是国家经济建设和改革的重要任务，房地产业也必将参加到“奔小康”的事业当中“国内生产总值翻两番”恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费；目前我国人均住房为0.78间，城乡住房成套率仅为67％，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算，房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9％，其中大城市为49.3％、中等城市为45.1％、小城市为48.1％；根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律，20XX年我国城市化率将达到46％，城市人口将达到6.4亿，年平均新增人口1852万，比目前净增1.9亿人，仅此就需要建设41.8亿平方米住宅；2020年GDP要比20XX年翻两番，房地产业必须也能够为此作出应有的贡献；城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4％，每年拉动GDP增长1个百分点以上；“城镇人口比重大幅提高”“家庭财产普遍增加”“人民生活更加富足”21世纪头20年，我国将全面建设小康社会，“坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现有的县城和有条件的建制镇为基础，科学规划，合理布局……”

——十X大报告随着中国城市化发展、城市基础设施改善，人口持续增长及家庭规模小型化，房地产市场容量会逐步释放，中长期看，行业仍然具有很高的市场吸引力市场容量20XX年底住房面积20XX年底住房面积原有住宅拆迁重建家庭规模小型化增加倍数=-++××04年底人口人均面积20XX年人口20XX人均面积×6.4亿28㎡×04年底住房面积90.68亿㎡重建比率4%04年户均人口4.1420XX年户均人口3.39/—十X五期间市场容量92.5亿平米研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由20XX

年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从20XX

年的3.53人缩小到2015年的3.25人。由于人口增长、家庭规模小型化和住宅拆迁重建，在20XX

至20XX

年的6年间产生的新增住宅需求合计达92.5亿平方米，平均增长率达到11.19%。数据来源：国家统计局、国家建设部政策研究中心、中国住宅产业商会通过与国外主要国家的对比表明，中国人均住房面积还有较大的增长空间；同时，提升居住品质是未来中国房地产业的主要发展方向国家/城市美国德国日本新加坡中国城镇上海深圳广州人均住房面积（平方米）6038313016.7514.817141.20XX年人均住房面积比较说明：上海20XX年人均居住面积14.8平方米，若要达到人均30平方米的标准，按1300万人口计算，尚需建成近2亿平方米住房。以每年2500万平方米的修建速度测算，还需要8年才能达到这一目标。另外，建设部政策研究中心20XX年11月发布的《中国全面小康社会居住目标研究》提出：我国城镇人均居住面积2020年要达到35平方米、城镇最低收入家庭人均住房面积大于20平方米、城市人均绿地面积8平方米。国家新加坡加拿大意大利德国英国美国法国澳大利亚中国住房自有率80%78%76%76%71%70%66%60%80.17%2.世界各国住房自有率比较说明：中国由于长期实行福利分房政策，住房自有化率比发达国家高，但住房的质量标准和舒适程度远不及发达国家。因此，提升居住品质是未来中国房地产业的主要发展方向。数据来源：《中国统计年鉴》因此从购买力来看，随着中国人均可支配收入的增长，购房需求也将迅速增长，为房地产行业提供了广阔的市场前景历年人均高档品、可支配收入、城乡居民恩格尔系数情况居民收入增长促进消费重点转移到住行方面：过去20年，随着全国整体经济的快速发展人均GDP持续上升，城乡居民可支配收入也随之上升，城乡居民的恩格尔系数显著下降，人们衣食方面的支出比例下降，消费重点转移到住行方面；恩格尔系数下降以后，必然将可支配收入转向住房消费：目前我国人均住房为0.78间，远未实现“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面建设小康社会的要求。按照西方发达国家经验，当房价款为家庭六年的可支配收入时家庭购房能力开始加强我国20XX年商品房均价为2708元/平米，按人均19平米、户均3口人计算，我国商品房总价为154356元，我国城镇居民六年家庭（三口）可支配收入为158544元，说明我国居民商品房购买能力开始增强起步阶段平稳阶段快速上升阶段萎缩阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元世行住宅产业统计数据来源：《中国统计年鉴》小结：房地产市场空间巨大，国民经济的不断提高为其市场成长性奠定了良好的基础宏观经的持续增长推动了房地产业的发展城镇化进程加速，城镇人口数量的增长，人均规划住房面积的大幅提升，为房地产业发展创造了良好的条件人均可支配收入的增长，住房品质的提升，刺激了房地产需求的不断增长房地产业前景广阔导读电力行业天然气行业房地产行业酒店行业证券行业宏观环境分析市场供需状况分析竞争态势分析行业盈利性分析行业价值链分析行业关键成功因素分析XX市区域环境分析“地根严控、银根紧缩”等宏观调控以及企业自身管理水平的限制迫使行业内的兼并、整合、重组加速，集中度不断提高资金压力大增成本提高利润下降房地产企业面临生存危机土地获取难度加大需要提升资金运作、土地获取、成本/品质等能力，确保盈利水平弱小企业生存空间缩小房地产企业的兼并/合作加速资金运作/土地获取能力强、组织规范的企业竞争优势增强内部管理水平高低将决定企业未来的生存和发展行业日益规范，集中度不断提高宏观调控从竞争的地域来看，目前尚处于区域性竞争,但少数的大开发商已开始抢占异地市场目前全国的房地产开发商数量庞大，仅在一个城市内往往就有上千家开发商。但这些开发商大多都是在围绕本地区进行开发,目前能实现跨区域开发的公司数量很少，只有如万科、顺驰、万达、绿地等数家资金雄厚的开发商。开发商已进入区域万科深圳、北京、上海、广州…顺驰北京、上海、武汉、郑州…江西恒茂上海、长春、南京、XX、西安…究其原因，以前许多各地的房地产开发商靠关系可以较容易的取得土地和得到融资，而通常这种关系一般限于当地，故此类房地产商只是仅仅在本区域表现活跃自去年国家对房地产土地及金融进行宏观调控以来，开发商资金压力日渐加大，高额的地价迫使许多过去靠“关系”吃饭的开发商不得不面对“资本竞争”新局面。而有雄厚资本实力的大开发商趁机抢占异地市场跨区域发展成为趋势，但前提仍然是提升企业内部管理水平，并且建立有效的异地扩张模式宏观环境变化的要求：房地产企业间的兼并/合作加速，行业集中度提高，必然出现跨区域扩张；土地公开交易，且单幅出让地规模呈大型化趋势，资金需求大增，对房地产企业的规模等提出要求；而拓宽融资渠道，银行、股票投资人和基金公司等都倾向于规模较大的品牌公司，也要求房地产企业扩大规模企业自身发展的要求：由于单一市场土地资源/购买力的有限性，以及可能存在的地域风险，客观上需要拓展发展空间，降低经营风险市场竞争的要求：万科等企业大规模全国扩张，竞争日益激烈，只有不断扩充自身规模/资金等实力，才能在土地、资金、人才和客户等竞争中处于有利地位市场成熟的要求：二线城市房地产市场的逐步成熟，也为跨区域发展创造了条件跨区域发展成为趋势规避风险：对异地市场需求的陌生、资金投入增大、人员和组织管理难度加大，都需要提升管理水平，以规避跨区域发展的风险适应异地客户/投资人等利益相关方的要求：客户需要高品质和低价格的产品，就需要规范的管理体系来保障，而这也是投资人所看重的建立适应跨区域发展的高品质管控模式：跨区域发展首先要求房地产企业拥有规范的产品研发、设计、质量控制和客户服务等管理体系，确保产品在异地的竞争力；更重要的是，必须要建立一套与异地扩张相适应的组织结构、管控和质量保证体系，以确保产品品质的可复制性和一致性提升管理水平，建立有效的管控模式从客户需求来看，随着消费者维权意识提高、政府对消费者权益的保护、以及买方市场的逐步形成，房地产行业将回归品质竞争时代消费者维权意识提高中国社会调查所20XX年完成的“健康维权”调查表明，54%的被访者表示经常想到维护自己的权益；65%的被访者关注的热点问题是房地产、物业中国消费者协会的统计数据也显示，全国各级消费者协会共受理消费者商品房投诉2万件以上，投诉量以每年20%的速度持续递增。购房者维权的方式出现更加明显的集体化、法律化、规范化的趋势，特别是专业“收楼律师”的出现将改变以往购房人的弱势地位政府保护购房者权益20XX年，国务院公布我国首部《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期20XX年《关于切实稳定住房价格的通知》（老八条）中，进一步规范了房地产开发商的销售行为中消协加大对购房者的支持力度：20XX年开展了以“诚信·维权”为年度主题活动，矛头直指房地产行业；还将在20XX年“3.15”前建立业主维权基金住房消费者的选择余地增大，买方市场到来房地产企业将不得不更加重视产品品质和物业管理等房地产业开始回归品质时代房地产买方市场逐步形成在国家宏观调控下，房地产需求放缓，长远来看，房地产供需状况将趋于平衡或供给略大于需求，消费者拥有更多的选择买方市场下，房地产市场竞争将趋于激烈，房屋的品质、物业服务的质量将很大程度决定消费者的选择另外，从美国房地产业50年来的发展历程来看，房地产企业将不可避免地走上“跨区域”、“资本+房地产”和“专业化”的发展道路1950年－1960年

1971年－1980年二战后，美国政府大力支持房地产建设，1949年，联邦政府公布了“HousingAct”计划，并提出宏伟目标：为每一个家庭提供大方的具有良好居住条件的住宅。在经济复苏和政策刺激下，房地产业进入快速发展期，需求远大于供应，开工创新高，住房拥有率上升此时的开发区域集中在地方市场，开发的重点是郊区、成片住宅、地区商业中心开发资金由建筑商控制1961年－1970年房地产市场开始饱和，1960-1961年，美国房地产行业步入萧条。在此阶段，开发商致力于寻找有增长潜力市场，以地区市场为主；开发重点是旧城改造、商业街、新社区/大型商业广场到60年代后期，美国政府通过成立政府支持的房地产第三方金融机构来促进房地产行业发展，市场又趋于平衡。开发资金由投资机构控制政府促进房地产金融市场发展，成立了FreddieMac公司，负责房地产抵押证券化运作，提高了消费者的购买能力，到1972年，美国房地产行业又出现一个小的高潮，全国市场开始形成开发重点是郊区写字楼；开发资金由合股经营者控制70年代中后期平衡略有过剩，政府加强了土地的使用控制；开发商争取获得更多用地批准，开发重点是新城区的写字楼及酒店开发资金由开发