物权法讲义一

第一编总则第一章导论一、物权法的基本情况（一）、立法过程及通过情况：立法过程：1、2002年12月九届全国人大第31次会议，李鹏担任委员长主持第一次审议。这次审议的重点是在法律上明确保护私人财产，明确了物权的相关的概念。2、2004年10月，物权法草案接受首次单独审议，即第二次审议。这次审议重点在于如何完善保护私人财产。由于2005年反分裂国家法通过在即，物权法暂被搁置。3、 2005年6月，第三次审议。这次会议强调的立法重点是私有财产与公有财产平等保护。另外，特别强调对于民众遇到在征地和拆迁补偿方面的物权保护。4、 2005年10月，第四次审议。此次审议重点是强调房产方面的三大变化，第一小区的道路、绿地、车库倒底应该归谁所有；第二对侵害业主的共同权益的行为能否起诉；第三住宅的建设用地使用权能否在到期以后顺利的顺延。5、 2006年8月，第五次审议。这次会议重点强调了要加强对国有资产保护的力度。另外，删除了关于居住权的规定。6、 2006年10月，第六次审议。重点强调农村的建设用地的严格控制，防止滥占耕地，侵害百姓的基本农田。7、第七次审议是强调宅基地使用权给予如何的保障。通过过程：2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过《物权法》。其中2799票赞成，52票反对，37票弃权.共5编、19章、247条.07年的10月1日开始施行.被民法学者王利明谓为“立法非常复杂”的物权法历时13年,连破六审、七审纪录，经历了不同寻常的波折，在艰难中作出抉择。（二）、物权法的结构（5编、19章、247条）1、第一编：总则共3章（第1—38条，共38条）第一章基本原则；第二章物权的设立、变更、转让和消灭；第三章物权的保护2、 第二编：所有权共6章（第39—116条，共78条）第四章一般规定；第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权；第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系；第八章共有；第九章所有权取得的特别规定。3、 第三编：用益物权共5章（第117—169条，共53条）第十章一般规定；第十一章土地承包经营权；第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权；第十四章地役权。4、 第四编：担保物权共4章（第170—240条，共71条）第十五章一般规定；第十六章抵押权；第十七章质权；第十八章留置权。5、 第五编：占有共1章（第241—245条，共5条）第十九章占有6、 附则两条（第246—247条）（三） 立法的争议1、违宪之争2005年8月，北大法理学教授巩献田上书中共中央、全国人大，这封名为《一部违背宪法和背离社会主义基本原则的〈物权法〉草案》的信没有得到高层回应，巩于是将信件在网上公布，引发了社会各界对物权立法的大讨论。巩献田指责物权法违宪：草案对“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”只字不提，妄图以“私有财产神圣不可侵犯”的精神和原则取而代之。他还指责物权法会加速私有化进程，促使两极分化。原本争议不大的“平等保护”也成为热议话题，他提出“穷人打狗棍不能和富人宝马别墅一样保护”的著名论断。2005年9月26日，人大常委会委员长吴邦国召开座谈会，提出修改物权法草案需要把握的三点原则。一是要坚持正确的政治方向；二是要立足于中国实际；三是重点解决现实生活中迫切需要规范的问题，不必求全。2、体系之争王利明教授提出，所有权应当类型化，体现平等原则、实现一体保护。孟勤国教授指出，所有权、用益物权、担保物权与占有的传统物权体系毫无逻辑性。用益物权种类少，担保物权其实不是物权，不应与所有权并列。说占有是事实，但又给占有之诉以保护，违背法律不保护纯粹事实的常识。他主张以占有权的名义改造用益物权，使之与所有权并列，让担保物权回到担保法或债权法中，占有权作为事实放在物权法的一般规定之中，占有只推定占有人享有占有权，不推定占有人享有所有权。（四） 物权法的评价1、 地位：1）未来民法典的重要组成部分；2）规范财产关系的一部重要法律；3）是一部私权法，是民事权利中最根本的权利。2、 优劣：优一一融合实用。融合意味着兼收并蓄，博采众长；实用意味着为我所用，解决问题。第一，物权法第15条规定的“原因行为和物权变动的区分原则”就是对德国物权行为理论进行分解，吸纳独立性，否定无因性，形成了契合中国国情的物权法规则。第二，物权法第192条所规定的抵押物处分制度，融合了法国法和日本民法的模式规则，以抵押物转让价金物上代位主义为主导、以抵押权追及效力和涤除权制度为补充的，既充分贯彻了“物尽其用”原则，又实现了抵押权人、抵押人和受让人之间的利益平衡，实现了制度规则的最优组合。第三，第181条、第189条和第196条所规定的动产浮动抵押制度，就是对英格兰法上的浮动担保制度和日本民法上的企业担保制度进行融合而来的，意在解决抵押权实行时所产生的影响企业经营、导致企业破产、大批工人失业、银行信用下降等一系列社会经济问题。第四，第226条规定的应收账款质押制度，明显是移植美国《统一商法典》第九编的动产担保制度，从而使物权法上的一般债权质押带有浓厚的权利抵押之色彩。劣一一制度规则的冲突与适用难题；介入了公法因素，政治色彩较浓（如根据宪法，制定本法）。3、得失：物权法的“得”表现在：（1）建立了物权法的基本体系；（2）明确了物权的平等保护；（3）确立了一些新的物权制度；（4）改变了过去一些不合理的规定；（5）为将来立法保留了一定的空间。物权法的“失”表现在：（1）若干重要物权规则没有规定；（2）整体规定过于原则：（3）有的规定存在错误；（4）有的规定不及过去规定的合理；（5）有的规定表述不明。二、 物权法与其它相关法律冲突及适用问题（一） 、物权法适用原则：法不溯及既。（二） 、如何处理之前的民法通则、担保法、合同法、房地产管理法等法律中关于担保物权规则的冲突问题。首先，凡是发生在物权法施行之前的担保物权行为，应当适用担保法及其司法解释的规定。其次，物权法实施后，在处理担保法等法律与物权法的冲突时，应当按照立法法第83条与物权法第178条规定的原则和精神，根据“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”、“特别法优于一般法”的原则解决法律冲突问题。1、 民法通则（旧法）一一物权法（新法）。2、 担保法（下位法）——物权法（上位法）。3、 海商法、民用航空法（特别法）一一物权法（一般法）。三、 关于物的基本问题（一） 、物的概念和属性1、 物的概念物，作为民事权利的客体,是指除人身以外的独立存在并能为民事主体所支配的有体物。物权法中的物的定义：本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。（物权法第二条第二款）。2、 属性第一、物是民事权利的客体。第二、物是不包括人身的。传统民法学认为人死后的遗体以及人的器官不是物；与身体分离的毛发、牙齿属于物；血液在正统学说中不是物，但血液制品（制成药品）是物）第三、物须为有体物。关于虚拟财产问题：2003年，全国首例的''虚拟网财〃失窃案由北京市朝阳区人民法院作出判决，该判决将游戏玩家在游戏中的虚拟''道具〃、“装备”视为无形财产的一种，并判决支持玩家对该虚拟物品的赔偿请求。这一判决引起了如潮的争议：''虚拟财产〃是法定''财产〃吗？''红月〃案。原告网络游戏玩家李宏晨在两年时间里，共花费几千个小时的精力和上万元的现金，在一个名叫''红月〃的游戏中积累和购买了虚拟的''生物武器〃几十种，但却在2003年初都不翼而飞了。后经查证，这些''装备〃被另外一个玩家盗走了，但游戏运营商拒绝将盗号者真正资料交给李宏晨。于是，李宏晨以游戏运营商未履行对其虚拟财产的安全保障义务，造成他的私人财产损失为由，将北极冰科技发展有限公司告上了法庭。原告的这一请求得到法院的支持。法院判令被告将李宏晨在红月游戏服务器内丢失的虚拟装备予以恢复。第四、物须为独立存在的。指的是物应能独立地满足人们生产、生活的需要。第五、物能为民事主体所支配。（二） 、物的分类根据不同的标准,可以将物区分为如下几类：第一、不动产与动产，这是根据物能否移动以及移动后会否损害物的价值，对物进行的分类。区分意义：物权变动条件不一。动产所有权转移一一交付；不动产所有权一一登记。第二、特定物与种类物，这是根据是否依民事主体的意见加以具体指定而进行的分类。区分意义：特定物灭失，债务人不需作替代履行，交付标的物的义务免除；种类物灭失，债务人须替代履行。第三、主物与从物，这是根据两个物之间的依赖关系对物进行的分类。【案例1—97年司考题】根据民法中物的分类标准，哪些属于主物与从物的关系？1、锁与钥匙；2）上衣与裤子；3）电视机与遥控器；4）房屋与窗户。【答案】1）与3）解析说明：相互独立；在使用价值上存在依附关系。第四、原物与孳息，这是根据两个物之间的产生关系对物进行的分类。【案例2—05年司考题】下列各选项中，哪些属于民法上的孳息？1）出租柜台所得租金；2）果树上已成熟的果实；3）动物腹中的胎儿；4）彩票中奖所得奖金。【答案】1）与4）解析说明：互相独立；在产生上具有，出产”关系。2）与3）如果与原物脱离才构成孳息，否则只是原物的组成部分。第五、流通物与不流通物，这是根据能否作为商品交换的客体进行的分类。区分意义：合同标的物为流通物的，具备了合同的其他生效要件，合同即可生效；合同标的物为限制流通物的，除须具备合同的一般生效要件外，还应办理批准或登记手续，合同方可完全生效；合同标的物为禁止流通物的，合同无效。第六、单一物、结合物和集合物单一物是指形态上能独立成为个体而存在的物，如宝石；结合物，又称合成物，是指由数个物结合而成的独立物，如房屋；集合物，又称聚合物，是指由多数的单一物或结合物而成，名物仍保持其独立存在的物，如工厂、图书馆等区分意义：对于单一物或结合物，原则上权利应存在于物的整体，在物的组成部分上，不应存在独立的权利，但是现代民法上的建筑物区分所有权为其例外。对于集合物，其整体不应作为一个权利的客体，权利应存在于各个独立的单一物或结合物上，但现代民法上的财团抵押为其例外（三） 特殊的物 货币1、 货币，是物的一种，是可以用票面金额来表现其价值的一种特殊的物。2、 特征：高度流转性；种类物；可消耗物。3、 货币的占有与货币所有权的关系（1） 货币只能借贷而不能借用（2） 对货币的占有推定为所有权占有，货币的所有权和占有权合二为一。（3） 对货币占有的丧失推定为对货币所有权的丧失；不能返还原物，仅请求不当得利返还。（4） 丧失或取得货币所有权的行为是事实行为而非法律行为，即使无行为能力人也可以单独取得货币的所有权和占有权。（5） 货币原则上不能成立间接占有，因为所有权随着占有而转移。（6） 对货币的占有不发生时效取得，因此不适用时效取得的规定。（四） 特殊的物一一有价证券1、 概念：是设立并证明某种财产权的书面凭证，是物的一种。2、 种类1） 不记名证券一一国库券2） 记名证券——记名股票3） 指定人证券一一背书3、 类型1） 票据——汇票、本票、支票；2） 股票3） 公司债券4） 国库券四、关于物权的基本问题（一）、物权概念和特征1、物权的概念物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。（物权法第二条第三款）2、 问题：根本属性是支配性还是排他性？3、 物权的法律特征物权的法律特征主要包括：第一、物权是绝对权。这是指物权的义务主体是权利人之外的不特定的一切人。第二、物权属于支配权。这是指物权的权利人不必依赖他人的帮助就能行使其权利，从而实现自己的利益。第三、物权是法定的，物权的设定采用法定主义。第四、物权的客体一般为物。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。行为、智力成果和人身利益均不能成为物权的客体。第五、物权具有优先权和追及力。物权的优先权即指在存在于同一物上的物权和债权之间，物权具有优先于债权的效力。物权的追及力是指物权的标的物无论辗转流向何处，权利人均得追及于物之所在行使其权利，依法请求不法占有人返还。第六、物权的保护方法大多偏重于“物上请求权”的方法，如返还原物、排除妨碍等。【案例3—00司考】下列案件中，哪些适用返还原物？1） 张某借了王某的手表并把它卖给刘某，刘某以为是张某自己的手表而买之，王某要求刘某返还。2） 宋某偷了李某的金项链送给女友王某，王某在不知情的情况下，李某要求王某返还。3） 贺某借给宋某一支金笔，宋某谎称丢失，贺某要求宋某返还。4） 赵某向钱某购羊两只，钱某将羊交付赵某后，赵又将羊卖给孙某，赵某得款后迟迟不付钱某的羊款，钱无奈要求赵某返还两只羊。【答案】2）与3）。（二）、物权的类型1、自物权和他物权（1） 自物权，即指权利人对自己所有的标的物依法进行全面支配的物权。（2） 他物权，是指权利人在他人所有的标的物享有的被限定于某一特定方面或某一特定期间的物权。它是在所有权权能与所有人发生分离的基础上产生的、由非所有人对物享有的一定程度的支配权。2、用益物权和担保物权一一他物权用益物权，指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权。担保物权，指为担保债权的实现而设立的他物权。两者区别：第一、设立的目的不同，用益物权的目的在于实现物的使用价值，担保物权的目的则是以物的交换价值担保债权的实现。第二、权利的性质不同，用益物权多为独立性的主权利；担保物权则是从权利，以所担保的债权作为其主权利。第三、标的物不同，用益物权的主要标的物为不动产，担保物权则不限于此。第四、用益物权的标的价值形态如发生变化，会对权利人的使用收益权产生影响，甚至导致权利消灭；而担保物权的标的物价值形态发生变化并不影响担保物权以变化后的物为标的而继续存在。第二章物权法总则第一节物权法的基本原则一、 物权法定原则（一）《物权法》第5条规定：物权的种类和内容，由法律规定，第8条规定：其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。物权法定，即指物权的种类、内容、效力、得丧变更及其保护的方法均源自法律的直接规定，当事人不得自由的创设。物权法定原则的具体内容包括：第一、物权种类法定化。非经法律准许，当事人不得创设新类型的物权。第二、物权内容法定化。物权制度的所有内容均是由法律直接加以规定的。第三、物权效力法定化。即物权的法律后果源自法律的直接规定。？第四、物权的变更规则法定化。非经法定程序，不得取得、变更和消灭物权。？第五、物权保护方法法定化。物权保护方法和债权保护方法均为法定的物权保护方法。？争议问题：1、物权法定与物权法定缓和？曾经表述为：物权的种类和内容，由法律规定；法律未作规定的，符合物权特征的权利，视为物权。——杨立新教授主张缓和检视物权法定原则所具有的局限性，主要源于这一原则本身的僵化和刚性。为了克服这一局限性，学界提出了种种理论对其加以探讨，主要有物权法定无视说、习惯法包含说、习惯物权有限承认说以及物权法定缓和说等。2、物权法定仅指内容和种类法定？是否包括其它方面也须法定？（二）各种学说：1、 物权法定无视说：主张应根本无视物权法定原则的规定，从而根本上否认该原则的存在必要性。2、 习惯法包含说：主张习惯法也是民法的渊源，所以物权法定原则应不以成文法为限，物权的创设只要符合习惯法，就不构成对该原则的违反。3、 习惯法物权有限承认说。尽管物权法定原则所指的法律固然不包括习惯法在内，但是，如果依社会习惯所发生的物权，与物权体系的建立无碍，而且又无碍于公示时，那么物权法定原则就失去了其适用的基础，该种根据习惯法所成立的物权就应该予以承认。4、 物权法定缓和说：认为，应对物权法定原则从宽解释，新产生的物权，只要不违反物权法定主义的立法旨趣，而且又有恰当的公式手段，足以维护交易的安全，那么就应该予以承认。（杨立新为代表）二、 物权公示原则《物权法》第6条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。物权公示原则，即指民事主体对物权的享有与变动均应采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。一是物权变动的要求；二是维护物权权利人的要求。（即物权公信问题）。物权公示原则的具体内容包括：第一、物权的公示方法必须由法律规定。目前各国的立法普遍采取不动产登记、动产交付的公示方法。物权法第六条:不动产物权的设立/变更/转让/和消灭，应当依照法律规定登记.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付.第二、物权公示的效力必须由法律规定。依照我国法律的规定，普通的动产一经交付，便发生所有权转移的后果；不动产的转让一经办理登记手续，便发生该不动产的所有权转移的法律后果。三、一体承认、平等保护原则物权法第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。受法律保护的对象是国家，集体，私人的物权和其他权利人的物权.禁止任何单位和个人侵犯国家，集体私人的物权和其他权利人的物权.第二节物权的设立、变更、转让和消灭（物权的变动）一、物权的变动与原因（一）、物权的变动，指物权的取得（设立）、变更、转让和消灭的一种方式。1、 物权的取得，是指民事主体依法创设一个原来不存在的物权。2、 物权的变更有广义、狭义之分。狭义的变更，是指物权的标的、内容等部分的改变。广义的变更，是指物权的主体、标的或内容发生改变。主体的变更或标的、内容的彻底改变，结果是发生物权的取得或消灭。故一般从物权的取得或终止的角度来理解，物权的变更主要指狭义的变更。3、物权的消灭，是指某一物权归于消灭。物权的消灭，主要有两种情况：第一、因物权主体的原因而消灭，如权利人转让或抛弃物权或作为权利人的公民死亡等。第二、因物权客体的原因而消灭，如标的物毁损或灭失导致原物权的终止。（二）物权变动的原因1、基于事实行为而变动（1） 方式：1）无主物先占；2）生产与制造；3）时效取得（未规定）；4）添附（已删除）。（2） 因事实行为而导致的物权的变动，自事实行为成就时发生效力，而不需要遵循一般的物权公示方法（不动产为登记，动产为交付）即生效力。【案例08—司考题】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？A中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权；B中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权；C中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权；D中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权。答案B。理由是物权法第30条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。2、基于法律行为而变动（1）方式：1）继承；2）遗赠；3）买卖；4）互易。（2）、基于法律行为的物权变动一一须公示A、公示的内容：不动产的方式为登记动产的方式为占有和交付我国的登记机关不统一，不是从物权法的角度出发，而是以便于行政管理的角度出发。B、公示的效力对抗主义一一主要适用于日本、法国。要件主义一一主要适用于瑞士。【案例08—司考题】甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权转移登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答问题：在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是：A。甲已经取得了该房屋的所有权；B。甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人;C。甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力；D。甲可以出租该房屋。答案A/C/D.注意取得所有权依照法律规定，物权变动公示的目的在于对抗第三人或生效要件。我国物权变动采意思主义。关于甲、乙、丙三方的关系，下列选项正确的是：A。甲与乙之间的房屋买卖合同因未办理登记而无效；B乙对房屋的占有是合法占有；C。 乙可以诉请法院宣告甲与丙之间的房屋买卖合同无效；丙已取得该房屋的所有权。答案B/D。关于戊的权利状态，下列选项正确的是：A戊享有该房屋的所有权；B戊不享有该房屋的所有权；C戊原始取得该房屋的所有权；D戊继受取得该房屋的所有权。答案A/D.【案例一08司考】甲将自己收藏的一幅名画卖给乙，乙当场付款，约定5天后取画。丙听说后，表示愿出比乙高的价格购买此画，甲当即决定卖给丙，约定第二天交货。乙得知此事，诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己。该画在由乙占有期间，被丁盗走。此时该名画的所有权属于下列哪个人？A甲；B乙；C丙；D丁。答案A。交付要具备两个条件：一是要有直接占有或间接占有的移转(客观要件)；二是要有交付的合意(主观要件)。3、基于特殊原因而发生物权变动、法院、仲裁生效的裁决。 须公式、政府征收、征用的决定。一一不须公式。二、物权变动的原则1、区分原则：发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立生效依据不同的法律根据原则。(物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力)主要是合同效力与物权变动的公示效力之间区分。德国区分原则：是对债的发生与债的履行进行区分负担行为 引起物权变动的原因 债权行为; 债权债务关系请求权受德国民法典法433条调整。处分行为引起物权变动的后果 物权行为。物权合意+转移物占有；受德国法民法典物权篇929条、873条调整。我国不同于德国法上的区分，仅就债权意思与债权形式作了区分，但仍一个债权合同,借用了区分概念，没有承认物权行为及物权效力。关于无因性问题，德国把无因性与不当得利制度结合起来，无因性产生了不当得利之债，不当得利弥补了无因制度的缺陷。我国对于合同无效与被撤销，登记仍能有效，是否认为我国承认物权变动的无因性。一一我国没有无因性，没有物权合同，导致没有物权行为。2、各国关于物权变动的模式：法国：债权意思主义，登记-对抗作用。德国：债权合同+［物权合意+登记］—二分!!债权行为 + 物权行为我国：债权形式主义（债权合同、物权变动合意点）+登记形式（债的发生及物权变动）-生效。行为T法律行为（成立时当事人有行为能力）+事实行为（交付履行时当事人无行为能力）；？？解释有些困难。物权法规定：债权形式主义-登记生效债权意思主义-登记对抗利：实用、方便、经济，适合我国的国情，特别是农村。弊：解释困难，理论上出现矛盾，实践中出现权利分离情况。【案例一07司考题】2007年4月2日，王某与丁某约定：王某将一栋房屋出售给丁某，房价20万元。丁某支付房屋价款后，王某交付了房屋，但没有办理产权转移登记。丁某接收房屋作了装修，于2007年5月20日出租给叶某，租期为2年。2007年5月29日，王某因病去世，全部遗产由其子小王继承。小王于2007年6月将该房屋卖给杜某，并办理了所有权转移登记。回答下列三题（1） 如王某生前或王某死后其继承人小王欲出卖房屋前向丁某请求返还房屋，下列选项正确的是：A王某无权请求 B杜某有权请求丁某返还房屋C杜某无权请求叶某返还房屋D杜某有权请求叶某返还房屋。【答案】A/C.（2） 如果杜某向丁某、叶某请求返还房屋，下列正确的选项是：A杜某无权请求丁某返还房屋 B杜某有权请求丁某返还房屋C杜某无权请求叶某返还房屋 D杜某有权请求叶某返还房屋【答案】B/C.理由：一是房屋所有人，登记产生效力；二是买卖不破租赁。（3）关于小王和杜某间的房屋买卖，下列选项正确的是：A交付标的物是房屋买卖合同的有效要件B小王须将继承的房屋登记在自己的名下，才能将其所有权转移给杜某C房屋所有权转移自己载于不动产登记薄时发生效力D该房屋的利害关系人可以申请查询该房屋登记资料【答案】B/C/D.关于物权变动总结如下：一、 因法律行为引起的物权变动须公示：1、 不动产的物权变动须依法登记，不登记，物权变动不生效，法律另有规定的除外。2、 动产物权的变动自交付时起发生效力，但法律另有规定的除外。3、经公示的物权产生善意保护的作用（第106条善意取得制度）二、 因法律行为以外的原因产生的物权变动（特殊原因与事实行为），如属于国家的自然资源、征收等，权利生效不必公示。三、 物权变动须注意区分物权变动的原因（债权合同）与物权变动的结果（登记）两个法律事实，如果合同成立生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。四、 法律另有规定的，依照法律规定。（如土地承包权、宅基地使用权、地役权、船舶、航空器和机动车等物权变动含抵押），未经登记，不得对抗善意第三人。第三节物权的民法保护自32条一一38条，共7条，第32条解决物权争议的方式；第33—37条规定了保护物权的具体方式；第38条规定了物权法律保护的责任形式。一、 解决物权的争议方式：第32条：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。二、 保护物权的具体方式：1、 基于物权归属和内容的请求权，即物权确认请求权；（33条）2、 基于物权行使的请求权，包括原物返还请求权（34条），消除危险请求权、排除妨害请求权（第35条）；3、 基于对物的毁损或损害的请求权，如修理、重作、更换请求权（第36条），损害赔偿请求权（37条）.注意问题：1、 债权方法的内容主要以赔偿财产损失为主，但也不排除其他方法，如恢复原状、返还不当得利等。2、 在赔偿损失时，应确定损失的范围，即现有财产的减少和可得财产的失去，但不包括精神损失。3、 在适用这些物权保护方法时，一定要严格依照法律的规定进行，不得创设法律没有规定的保护方法，也不得将法律规定的保护方法任意扩大化。4、 物权请求权是否使用诉讼时效肯定说与否定说两种，物权法没有规定三、 物权保护的责任形式：（第38条）1、责任方式：可以单独适用，也可以合并适用。2、责任形式：民事责任、行政责任、刑事责任。【案例分析一模拟】原告李某提起诉讼主张，其父生前收藏着一幅中堂画。被告王某爱好美术，知道原告家有此名画。原告父亲去世后，被告以欣赏为名，到原告手中借走此书画。原告多次向被告追要，被告声称已经遗失，并出具遗失证明。故原告诉诸法院，请求法院判令返还，否则要求损害赔偿。法院判决：如果被告交不出原物，自本判决生效后1个月内，被告赔偿原告齐白石名画的损失20万元。点评：可采用物权和债权两种保护方法同时使用。【案例分析一00司考题】下列案件，哪些适用返还原物？A张某借了王某的手表并把它卖给刘某，刘某以为是张某自己的手表而买之，王某要求刘某返还；B宋某偷了李某的金项链送给女友王某，王某在不知情的情况下收下，李某要求王某返还；C贺某借给宋某一支金笔，宋某谎称丢失，贺某要求宋某返还；D赵某向钱某购羊两只，钱某将羊交付赵某后，赵又将羊卖给孙某，赵某得款后迟迟不付钱某的羊款,钱无奈要求赵某返还两只羊。答案：B/C.第二编所有权第一章所有权的一般规定第一节所有权的概念、特征与内容一、 所有权的概念所有权，是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权四项权能。所有权制度构成了民事法律制度的基石。我国《物权法》对财产所有权作出了明确的规定。其中，所有权的类型主要包括：国家所有权、集体所有权和私人所有权。二、 所有权的特征所有权的法律特征主要表现在以下几个方面：第一、独占性。第二、全面性。所有人对所有物享有占有、使用、收益和处分的完整权利，是最完整、全面的一种物权形式。第三、整体性。财产所有权并非占有、使用、收益和处分四项权利的简单相加，而是一个整体的权利。第四、存续性。法律不限制各项财产所有权的存续期限。第五、弹力性。财产所有权的各项权能可以通过法定的方式或合同约定的方式同作为整体的所有权相分离。例如设定他物权。第40条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。三、 所有权的内容一、占有占有是指所有人对物的实际控制的事实状态。占有权即对所有物加以实际管领或控制的权利。所有权的占有权既可以由所有人自己行使，也可以由他人行使。在民法理论和司法实践中通常把占有分成不同的种类，以区分不同的占有状态。第一、所有人占有和非所有人占有。第二、合法占有和非法占有。第三、善意占有和恶意占有。这是对非法占有的再分类。善意占有是指非法占有人在占有时不知道或不应当知道其占有为非法。恶意占有则指非法占有人在占有时已经知道或应当知道其占有为非法。二、 使用使用权是指依照物的属性及用途对物进行利用从而实现权利人利益的权利。所有人对物的使用是所有权存在的基本目的，人们通过对物的使用来满足生产和生活的基本需要。所有人在法律上享有当然的使用权，另外，使用权也可依法律的规定或当事人的意思移转给非所有人享有。三、 收益收益是指民事主体通过合法途径收取物所生的物质利益。收益权即民事主体收取物所生利益的权利。在民法上，物所生利益主要指物的孳息。孳息包括天然孳息和法定孳息两类。天然孳息是指因物的自然属性而生之物，如母牛所生牛仔；法定孳息是指依一定的法律关系而生之利益，如股票的股息。天然孳息在没有与原物分离之前，由原物所有人所有；法定孳息的取得则需依据一定的法律规定进行。四、 处分处分权是指所有人依法处置物的权利。处分包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指通过一定的事实行为对物进行处置，如消费、加工、改造、毁损等。法律上的处分是指依照法律的规定改变物的权利状态。如转让、租借等。处分权是所有权内容的核心，是拥有所有权的根本标志，是决定物之命运的一项权能。因此，在通常情况下，处分权均由所有人来行使，但在特殊情况下，处分权可以基于法律的规定和所有人的意志而与所有权分离。如国有企业依法处分国有财产。第二节所有权的取得一、原始取得原始取得是指所有权首次产生或不依赖于原所有人的意志而取得物的所有权。根据法律的规定，原始取得的方式主要有：（一） 、生产。（二） 、先占。这是指民事主体以所有的意思占有无主动产而取得其所有权的法律事实。先占应具备以下构成要件：（1）标的须为无主物；（2）标的须为动产；（3）行为人须以所有的意思占有无主物。【案例分析一03年司考】私营企业主王某办公室的一台电脑损坏,遂嘱秘书张某扔到垃圾站。张某将电脑搬到垃圾站后想，与其扔了不如拿回家给儿子用，便将电脑搬回家，经修理后又能正常使用。王某得知电脑能够正常使用后，要求张某返还。下列哪些说话是错误的？A张某违反委托合同，不能取得电脑的所有权；B张某基于先占取得电脑的所有权；C王某有权要回电脑，但应当向张某予以补偿；D因抛弃行为尚未完成，王某可以撤回其意思表示，收回对电脑的所有权。答案：A/C/D.（三） 善意取得。又称即时取得，是指不法占有他人财产的人将其无权处分的财产转让给第三人时，如果该受让人取得财产是出于善意，则可取得该财产的所有权。善意取得的构成要件包括：（第106条规定）1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。4、让与人无权处分该动产。【案例一08司考题】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？A.买卖合同有效，房屋所有权未转移；B买卖合同无效，房屋所有权已转移；C买卖合同有效，房屋所有权已转移；D买卖合同无效，房屋所有权未转移。答案：B。基于物权法第106条规定的不动产善意取得制度。【案例一07司考题】下列哪一种情况下，善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权？A保留所有权的动产买卖中，尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人；B电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权；C动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人；D受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人。答案D。没有支付对价。（四） 、拾得遗失物：第109-113条；加上107条遗失物善意取得问题。1、 条款的变化：《民法通则》第79条规定：拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主偿还。《物权法》第109条：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。2、 拾得人的权利与义务：1）通知并归还的义务或转交公安等有关部门；2）妥善保管遗失物的义务；3）因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，负有赔偿义务；4）获得保管遗失物所支出的必要费用的权利。3、 遗失人的权利与义务：1）受领遗失物的权利；2）支付必要的保管费用；3）承诺悬赏的义务。4、 相关部门的权利与义务：1）接收遗失物的义务；2）通知义务及发布招领公告的义务；3）妥善保管遗失物的义务；4）因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，负有赔偿义务；5）获得保管遗失物所支出的必要费用的权利。5、 无人认领的后果：遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。6、 遗失物善意取得情况：第107条。如果该遗失物已经通过转让而被他人合法取得占有的，所有人有两种选择，其一，要求无权处分人赔偿其损失;其二，自知道或者应当知道受让人受让的一定期间（物权法规定两年）内向受让人主张其回复请求权，即向受让人请求返还其原物•但是，如果该遗失物是受让人通过拍卖或者从具有经营资格的经营者处购买的，那么所有权人等权利人应当向受让人支付其所支付的费用,才能回复其物・。【案例分析一97司考题】某招领处将招领期已过的一块瑞士罗马表以拍卖的方式卖给公民甲，公民乙将表盗走并以较低的价格卖与公民丙。公民丙又将表丢失，被人捡到送到招领处。经查，该表原为公民丁所有。现公民甲、丙、丁都向招领处主张该表的所有权，该表归谁所有？A应归公民甲所有B应归公民丙所有C应归公民丁所有D应由公民甲、丙、丁共有。答案：A。【案例分析一96司考题】杜某上班途中拾到一个皮包，内装提货单、现金等财物。杜某在现场等了一会，未见失主。就携包上班。次日杜某见报纸上登了一则启事。写明“如有拾到者，酬谢2000元”杜某见失主所寻找的正是自己拾到的皮包，便将皮包返还给失主。但在杜某向失主请求酬金时，被失主拒绝。杜某当享有哪些权利、负有哪些义务？A无偿返还拾得物。因为我国法律未规定拾得人有获得报酬的权利B无偿返还拾得物，有权要求失主偿还因此而支出的费用，但无仅获得报酬。C归还拾得物，有权要求失主给予报酬D归还拾得物，有权要求失主支付2000元的酬金。答案D.（五）、拾到漂流物，发现埋藏物和隐藏物。1、 《物权法》第114条的规定，准用遗失物的相关规定•即拾到漂流物，发现埋藏物或者隐藏物的,参照拾到遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的,依照其规定.2、 《民法通则》第79条规定：所有人不明的埋藏物、隐藏物归国家所有。接收单位应当对上缴的单位或个人，给予表扬或者物质奖励。拾得遗失物、漂流物或者失散的饲养动物，应当归还失主，因此而支出的费用由失主归还。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十七条规定，公民、法人对于挖掘、发现的埋藏物、隐藏物，如果能够证明属其所有，而且根据现行的法律、政策又可以归其所有的，应当予以保护。【案例分析一04年司考题】甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。下列选项哪一个是正确的？A奇石属遗失物，乙应返还给甲；B奇石属无主物，乙取得其所有权；C乙因加工行为取得奇石的所有权；D丙可以取得奇石的所有权。答案：A。奇石应属于遗失物，而非无主物。【案例分析一97年司考题】995年韩玉生因盖房挖地基发现一个瓦罐，内有500块银元及一张绵布，上面写着“为防日寇搜查，特埋此。王天民，1938年7月5日”王天民为王大水的爷爷，1938年7月8日被日寇杀害。王大水一家解放后定成份为中农。该500块银元：A应归韩玉生所有，因为是他发现的；B应归王大水所有；C应由韩玉生与王大水平分；D属无主财产，应上缴国家。答案：Bo（六）、征收1、法律规定：《物权法》第42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。2、 征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。征收的主体是国家，通常是政府部门。在物权法上，征收是物权变动的一种特殊的情形。征收属于行政关系，不属于民事关系。3、 征收的问题主要集中在公共利益的目的和征收补偿两个方面。二、 继受取得继受取得，又称传来取得，是指通过一定的法律行为或基于法定的事实从原所有人处取得所有权。根据法律的规定，所有权继受取得的原因主要包括：1、 因一定的法律行为而取得所有权。法律行为具体包括买卖合同、赠与、互等；【案例分析一07司考题】乙买甲一套房屋，已经支付了1/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一项是正确的？A合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B合同无效，甲应返还所受领的价款C合同有效，甲应继续履行合同D合同有效，法院应当判决解除合同，甲赔偿乙的损失。答案C。2、 因法律行为以外的事实而取得所有权。【案例分析一07司考题】甲将其父去世时留下的毕业纪念册赠与其父之母校，赠与合同中约定该纪念册只能用于收藏和陈列，不得转让。但该大学在接受乙的捐款时，将该纪念册馈赠给乙。下列哪一项是正确的？A该大学对乙的赠与无效，乙不能取得纪念册的所有权；B该大学对乙的赠与无效，但乙已取得纪念册的所有权；C只有经甲同意后，乙才能取得纪念册的所有权；D该大学对乙的赠与有效，乙已取得纪念册的所有权。答案D。3、 因其他合法原因取得所有权。如合作经济组织的成员通过合股集资的方式形成新的所有权形式。【案例一08年司考题】下列哪一项属于所有权的继受取得？A甲通过遗嘱继承其兄房屋一间；B乙的3万元存款得利息1000元；C丙购来木材后制成椅子一把；D丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台。答案A。三、 应值得完善的几个问题：1、应当增补关于“先占”的规定2、 应增补“货币与有价证券所有权取得与丧失”的特殊规则如以封金形式特定化的货币、某些专用资金帐户（如保证金帐户、信托资金帐户）中的钱款等，即不适用占有与所有一致的规则。3、 应当保留关于“添附”的规定并完善其规则4、 应当规定“取得时效”制度第二章国家所有权、集体所有权及私人所有权（自学）第一节国家所有权（第45条---第69条）一、 所有权及其行使机构1、 国家所有即全民所有.2、 行使机构----国务院（国有财产由国务院代表国家行使所有权，法律另有规定的,依照其规定）二、 内容1、 矿藏，水流，海域（第46条）2、 归国家所有的土地（第47条）3、 森林，山岭，草原，荒地，滩涂等自然资源•（但法律规定属于集体所有的除外）一48条4、 野生动物资源（第49条）5、 文物（51条）和无线电频谱资源（50条）5、法律规定的铁路，公路，电力设施一52条三、 国有资产的管理1、 国家机关2、 国家举办的事业单位3、 国家出资的企业----由国务院，地方人民政府享有出资者权利四、 国有资产的保护（第56.57条）第二节集体所有权一、 集体所有权的客体范围（第58条规定）1、 法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；2、 集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；3、 集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；4、 集体所有的其他不动产和动产。二、 集体所有权的行使（第59条60条）1、农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。（59条）下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（1） 土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（2） 个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（3） 土地补偿费等费用的使用、分配办法；（4） 集体出资的企业的所有权变动等事项；（5） 法律规定的其他事项。2、对集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权（60条）：（1）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（2） 分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代 表集体行使所有权；（3） 属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。三、集体所有权的财产保护（63条）集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销第三节私人所有权一、财产范围：合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产。二、财产保护1、 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。（第65条）国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益2、 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。（第66条）第三章建筑物区分所有权一、 建筑物区分所有权的概念德国法上称“住宅所有权”、法国法中称“住宅分层所有权”、瑞士法上称“楼层所有权”、英美法中称“公寓所有权”。日本和台湾称“区分所有权”，我国称“建筑物区分所有”1、建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物与结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共有部分的共有权的结合。建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，因此权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权的客体，它必须具备以下的条件：第一、具有独立的建筑结构。第二、具有独立的使用功能。第三、通过登记后，具有法律上的独立性。二、 建筑物区分所有权的内容《物权法》第70条规定了建筑物区分所有权的基本内容，分为专有权、共有权和共同管理权，采取的立场是三元论。建筑物区分所有权所包含的法律关系，可以表述为“4+1”，也就是在四个基本的法律关系之外，还有一个附带的法律关系：即建筑物区分所有关系，区域所有关系，相邻关系，共有关系，以及业主大会与物业服务企业之间的关系。1、业主的专有权。即本条规定的，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。2、业主的共有权。即本条规定的，业主的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利；建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。建筑物区分所有人的共有权。共有权具有以下的法律特征：（1） 这种共有权与专有权密不可分。（2） 这种共有权是法定的权利，无需当事人的约定。（3） 这种共有权是为了共有人的共同利益而设定的，由共有人共同行使。3、业主的共同管理权。本法规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。【案例分析一08司考题】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？A张某无权要求王某拆除广告牌；B张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系C张某对楼顶享有共有和共同管理的权利D张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益。答案：ABCD.三、业主大会或业主委员会的权利与义务（第76条）制定和修改业主大会议事规则。制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。有关共有和共同管理权利的其他重大事项。本条第二款规定，决定第5、6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。须具备两个条件：第一，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意；第二，必须获得占业主总人数的三分之二以上的业主的同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。须同时符合两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意。第四章相邻关系关于相邻关系共有9个条文（84—92条），主要包括相邻关系的处理原则以及具体的相邻关系。一、 相邻关系的概念和特征1、相邻关系：是指两个或两个以上的不动产的所有人或使用人，因对不动产行使所有权或使用权时应当给予便利或接受限制而发生的权利、义务关系。不动产的所有人或使用人及占有人又称相邻人；相邻方享有的要求他人给予方便的权利又称相邻权。相邻权是为调节在行使不动产所有权中的权益冲突而产生的一种权利。不动产指土地，也包括附着于土地的建筑物。2、相邻关系具有以下的特征：第一、相邻关系的主体是不动产的所有人，而且包括不动产的用益物权人和占有人。第二、相邻关系的客体是行使不动产权利时所体现的利益。第三、相邻关系的内容主要是一方有权要求另一方给与必要的便利，而另一方的权利因此受到限制。二、 相邻关系的处理原则我国《民法通则》第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”《物权法》第84条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。1、有利生产、方便生活。 2、团结互助、公平合理。三、 相邻关系制度的基本原则1、土地通行和占用产生的相邻关系（物权法第87条）调整土地通行和占用的相邻关系时应遵循以下基本法律要求：第一、相邻一方因生产和生活的需要必须临时或长期通过另一方使用的土地上的，另一方应当予以准许。因此而给另一方造成损失的，通行一方应当给予适当的补偿。第二、相邻一方因修建施工、架设电线、埋设管道等需要临时占用他方使用的土地的，他方应当允许。占用的一方如果未按照双方约定的范围、用途和期限使用的，应当责令其及时清理现场，排除妨碍，恢复原状，赔偿损失。第三、发生矛盾在经过调解无效时可向法院提出诉讼。2、建筑物内通行产生的相邻关系（物权法第88条）调整建筑物内通行的相邻关系时应遵循以下基本法律要求：第一、对于一方所有的或者使用的建筑物范围内历史形成的必须通道，所有权人或者使用权人不得堵塞。第二、因堵塞而影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但如果有条件另开通道的，也可以另开通道。三、用水与排水产生的相邻关系（物权法第92条）调整用水与排水的相邻关系时应遵循以下基本法律要求：第一、相邻多方共临同一水源时，各方均可以自由使用水源，但不得影响相邻方的用水。第二、相邻一方必须使用另一方的土地排水的，应当予以准许，但排水一方应当在必要限度内使用并采取适当的保护措施。如果因此而给另一方造成损失的，受益人应当给受害人适当的补偿。第三、相邻一方可以采取其他的合理的措施排水而未采取，向他方土地排水毁损或可能毁损他方财产，他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的，人民法院应当予以支持。四、 开挖土地产生的相邻关系（物权法第91条）相邻一方在自己的土地上挖水沟、水池、地窖、水井和地基时，应注意他方房屋、地基以及其他建筑物的安全。如果因此而影响他方建筑物的安全和正常使用的，人民法院应当分别情况，责令其消除危险、恢复原状或者赔偿损失。五、 因排污产生的相邻关系（物权法第90条）不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。【案例分析一模拟题】甲某所居住的小区对面有一家商场，该商场为了招揽顾客，音响器材终日放着节奏强烈的高分贝音乐。尤其到了夏天，该商场播放的音乐一直延续到该商场营业时间结束才会停止。甲某与该小区的其他居民多次与商场协商，商场认为自己在商场内播放音乐是自己的自由，甲某以及该小区居民没有权利禁止，商场方的说法是否成立？该小区居民是否有权要求商场停止其播放行为？六、 采光与通风产生的相邻关系（物权法第89条）相邻各方建造房屋或其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得妨碍邻居的通风和采光。相邻一方违反有关规定修建建筑物，影响他方通风采光的，受害人有权要求停止侵害、恢复原状或赔偿损失。【案例分析一模拟题】甲某与乙某是邻居，两家住的都是平房。甲某家平房位于乙某家平房的正南方。后来，甲某将自家平房拆掉，建成一栋六层楼房。由于两家之间的距离较接近，甲某家楼房的高度遮挡住了乙某家的光线。两家为此反目，乙某将甲某告到法院。【案例分析一00年司考】在下列民事纠纷中，哪些应按相邻关系处理？A甲在乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝，引起纠纷。B甲村为了取水浇地，在乙、丙、丁村的土地上修建引水渠，引起纠纷。C甲新建的房屋滴水滴在乙的房屋上，引起纠纷D甲村在河流上流修建拦河坝，使乙村用水量骤减，引起纠纷。答案：ACD。第五章共有本章共13个条文（第93—105条），内容包括共有的类型（93条），共有人的权利（94、95条）；共有物的管理、处分以及管理费用的负担（96—98条）；共有物的分割权以及分割方法（99、100条）；共有的内、外部关系（第102条）；按份共有及其应有份额的确定方法（103条、104条）；准共有（第105条）。一、共有的概念和特征1、概念：共有是指多个权利主体对一物共同享有所有权。共有的主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物。各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系，称为共有关系。根据“一物一权”的基本物权原则，共有权是单独的物权，并非在一项财产上的两个以上所有权。2、共有的特征共有的法律特征包括：第一、主体的多数性。第二、客体的统一性。即共有物是特定的财产，共有物在共有关系存续期间不能分割，共有人的所有权及于整个共有物。第三、内容的共通性。即全体共有人的共同利益制约和影响着各共有人对共有物享有的权利和承担的义务二、共同的类型（一）、共同共有1、概念：共同共有是指两个或两个以上的民事主体基于某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利和承担义务。2、 特征：第一、共同共有以一定的共同关系的存在为前提。例如夫妻关系是夫妻共有的前提。第二、共同共有的财产不分份额。第三、各共同共有人对整个共有财产平等地享有权利和承担义务。第四、共有财产在共有关系存续期间，各共同共有人无权要求分割共有财产.第五、共有关系终止时，可依协议分割共有财产，没有协议的，应按等分原则处理.通常认为，共同共有的形式包括：夫妻共有、家庭共有、遗产分割前的共有3、 共同共有人的权利和义务共同共有人对共有财产享有平等地占有、使用、收益和处分的权利。关于共同共有人的权利和义务，应当把握以下几点：第一、共同共有人对共有财产平等地享有权利，平等地承担义务。（96条）第二、共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（103条）第三、对共同共有财产的处分，一般须经全体共有人的同意。部分共同共有人擅自处分财产的行为无效。（97条）第四、共有财产在共有关系存续期间，各共同共有人一般无权要求分割共有财产。（99条）第五、共有关系终止时，可依协议分割共有财产，没有协议的，应按等分原则处理。第六、共同共有财产分割后，一共有人出卖其分得的财产时，如该财产与其他原共有人的财产属于一个整体或配套使用，则其他共有人在同等条件下可以主张优先购买权。（第101条）【案例分析一06年司考题】甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将3间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙。下列哪种说法是正确的？A甲、乙是继承房屋的按份共有人；B加盖的房屋应归甲所有C加盖的房屋应归甲、乙共有；D乙有权请求丙返还所购3间房屋。答案B.对此答案保留态度【案例分析一05年司考题】甲、乙按20%和80%的份额共有一间房屋。二人将房屋出租给丙，丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁。现甲欲转让自己的份额。下列哪一项表述是正确的？A乙、丙有优先购买权，丁无优先购买权B乙、丁有优先购买权，丙无优先购买权C乙、丙、丁都有优先购买权D丙、丁有优先购买权，乙无优先购买权。答案：C。（二）、按份共有1、 概念按份共有，是指数人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。按份共有的主体须为二人以上，称为共有人；客体须为物，称为共有物；共有人所享有的权利，为所有权。但此处的所有权不是数个，而是一个。即数个所有权人对一个物共同享有一个所有权。2、 按份共有人的权利和义务按份共有人按照特定的份额分别对共有财产享有占有、使用、收益和处分的权利，同时也按各自的份额分担义务。对按份共有人的权利，主要应把握以下几点：第一、按份共有人虽然按其份额行使权利，并享有利益，但共有财产归属于全体共有人。第二、共有财产归属于全体共有人所有，按份共有人处分共有财产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。第三、按份共有人有权分出或转让其份额。其他共有人在同等条件下有优先购买权。对按份共有人的义务，主要应把握以下几点：第一、按份共有人按其份额分担经营共有财产所产生的义务。第二、全体按份共有人对外应当承担连带的赔偿责任。【案例分析】甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？A因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板B因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板C甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板D若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋。答案：B第三编用益物权本编共57个条文，分5章。第10章一般规定；第11章一14章是四种典型的用益物权。用益物权是我国《物权法》中最能反映中国实际情况，并最能体现中国特色的物权制度。一、用益物权的一般规定共7个条文，主要包括用益物权的内容；用益物权的客体；国家对自然资源的有偿使用制度；用益物权人及所有权人所负的义务；用益物权的客体被征收、征用而引起的补偿制度以及几种特殊用益物权。（一）、含义和特征1、 含义：权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。2、 特征第一、用益物权是由所有权派生的物权；第二、用益物权是受限制的物权；第三、用益物权是一项独立的物权。用益物权具有对物的直接支配性和排他性，可以对抗所有权人的干涉。同时，用益物权的义务人包括任何第三人，用益物权可以对抗所有第三人的侵害，包括干预、占有和使用客体物等。第四、用益物权一般以不动产为客体。（二） 、意义1、 促进资源的有效利用。2、 维护资源的有序利用。一一四个层次：首先：确定所有权人与用益物权人之间的权利义务，以达到权利人之间的利益平衡。其次：所有权人与用益物权人之间的权利义务，是法定的权利义务，当事人不得随意变更。再次：通过公示来保障用益物权人的权利不为他人所侵害，并保障交易的安全。最后：用益物权制度同时赋予了权利人对土地等资源的占有、使用和收益的权利以及承担保护和合理开发利用资源的义务。（三） 我国物权法规定的用益物权的类型1、 土地承包经营权；2、建设用地使用权；3、宅基地使用权；4、地役权。（四） 、准用益物权一一特殊类型（物权法第122条,123条）1、海域使用权；2、探矿权；3、采矿权；4、取水权；5、使用水域权6、使用滩涂权；7、从事养殖和捕捞权。二、土地承包经营权（一）、概念与特征1、 概念：土地承包经营权，是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地从事生产活动，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。2、 法律特征：第一、承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。第二、主体具有特定性，即原则上是必须具备农村集体经济组织成员资格的公民或集体组织。第三、权利客体的特定性，即为全民所有或集体所有的土地等自然资源，具体包括耕地、林地、草地及其他用于农业的土地。第四、土地承包经营权的方式为家庭承包和其他方式承包。（二） 、农村土地承包经营的双层经营层次1、家庭分散经营层次（为主）。 2、集体统一经营层次（三） 、土地承包经营权的方式1、家庭承包：指以农村集体经济组织的每一个农户家庭全体成员为一个生产经营单位,作为承包人与发包人建立承包关系，承包耕地、林地、草地等用于农业的土地。家庭承包中的承包人是农村集体经济组织的农户或农民。发包方是集体经济组织。一“按户承包，按人分地”，也叫“人人有份”，通过合同的设立取得承包经营权。2、 其他方式的承包（以招标、拍卖、公开协商等方式的承包）：承包主体不限于农户，承包经营权的客体主要是四荒地（荒山、荒丘、荒沟、荒滩等。承包经营权的取得是通过招标、拍卖、公开协商等方式。（四）性质1、物权或新型物权说；2、土地承包经营权债权说；3、承包经营权用益物权说4、债权物权混合体说；5、债权物权化过程说；6、社会保障说7、附加土地所有权（五）土地承包经营权的内容土地承包经营权的内容主要是由承包经营合同具体规定的，具体包括权利和义务两个方面。1、土地承包经营权人的权利主要有：第一、自主经营权。第二、占有、使用、收益权利。第三、流转权。包括物权性质的土地承包经营权让渡的流转,如转让，互换和具有物权性质的土地承包经营权非让渡的流转，如出租。转让是指农村土地承包经营权人在承包经营期限内,将农村土地承包经营权有偿地出让给他人•互换是土地承包经营权相互交换土地承包经营权第四、承包地被征收后的补偿权.第五、土地承包经营权的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。耕地的承包期为30年。草地的承包期为30—50年。林地的承包期为30—70年；第六、承包期内，发包人不得收回承包地。第七、承包期内，发包人不得调整承包地。2、土地承包经营权人的义务主要有（略）：第一、必须依照国家法律、法规的规定和合同的约定从事承包经营活动，不得损害国家和集体的利益。第二、必须按合同规定上缴国家税收和集体提留，履行承包义务。第三、必须保证土地的保值和增值和可持续发展，不得进行掠夺式的开发和经营，也不得破坏自然资源和生态环境。第四、未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。（六） 土地承包经营权的设立条件及确认1、设立条件：自土地承包经营权生效时而设立（取得）合同的生效，除了附条件、附期限的合同，以及法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的以外，在通常情况下，与合同的成立是一致的。农村土地承包法规定，承包合同自成立之日起生效。本法对承包合同的生效做出的规定与合同法、农村土地承包法的规定是一致的，即承包合同自成立之日起生效。可见，土地承包经营权的设立，不以登记为生效的要件。2、县级以上地方人民政府应当积极地向承包人颁发相应的土地承包经营权证书，并登记造册，确认土地承包经营权。土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，是承包人享有土地承包经营权的法律凭证。3、对土地承包经营权中的互换和转让采取登记对抗主义（第129条）。（七） 关于土地承包经营权流转和抵押问题1、流转问题争议。持肯定说与否定说两种意见。肯定说认为一项财产的可转让性差，会显著地降低其价值；不利于物尽其用，提高土地利用效率；土地的细碎化降低经济效率，增加生产成本；阻碍农民的身份转换，拖累城市化进程。否定说认为土地作为生存保障手段的丧失；土地兼并盛行，流民威胁社会稳定；耕地流失，不利粮食安全。2、抵押问题：物权法只允许四荒地可以抵押，其它农地不允许。三、建设用地使用权共17条。本章节内容主要是规定当事人如何通过出让和划拨方式取得建设用地使用权，以及取得建设用地使用权后的权利和义务，同时也对集体土地作为建设用地的问题做出了原则性规定。（—）、概念和特征1、 概念：建设用地使用权人依法对国有所有的土地享有占有、使用和收益的权利。2、 法律特征：第一、是一种民事权利并且具有物权特性。权利的内容具有特定性，只能用于建造建筑物,构筑物及其附属设施。建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。第二、主体具有特定性。主体为国家机关，企业法人（全民所有制、和三资企业），事业单位等经过批准的使用者。第三、具有长期的稳定性。第四、建设用地的客体只能是国家所有或者集体所有而被征收转变为国家所有的土地。（二）、建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得方式主要有以下几种：1、 有偿出让。是指出让人将一定期限的建设用地使用权出让给建设用地使用权人使用，建设用地使用权人向出让人支付一定的出让金。有偿出让的方式主要包括拍卖、招标。2、 无偿划拨。是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨土地没有期限的规定。通过无偿划拨方式取得的土地使用权不得转让、出租、抵押和继承，国家可以随时根据需要收回其土地使用权。3、 取得条件：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。我国目前的建设用地使用权是由县级以上人民政府登记造册，核发证书。（三）、建设用地使用权的内容主要包括权利和义务两个方面。1、权利主要有：第一、占有权。这是指土地使用权人享有对依法取得的土地的直接支配和控制权。第二、使用权。这是指土地使用权人可以依照土地的用途和性质对国有土地进行开发、利用和经营，也可以在符合法定的条件的前提下将国有土地使用权转让、出租或抵押，但必须得到县、市以上人民政府的批准。第三、收益权。这是指土地使用权人可以通过对土地的直接利用或将土地使用权转让、出租或抵押获得一定的利益。第四、有限处分权能。其范围一般包括转让、互换、出资、赠与或者抵押。1、建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。（第146条）2）建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。（第147条）2、义务主要有：第一、遵守国家法律、法规的规定从事土地的开发、利用和经营活动，并不得损害社会公共利益。第二、依照法律规定的程序行使国有土地使用权，取得、变更、延长或终止土地使用权均应履行登记手续。第三、合理有效的利用土地。第四、按照法律的规定缴纳相应的土地使用权出让金、土地使用费或土地使用税。（四） 、建设用地使用权期间问题1、 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。（第149条）2、 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。（第148条）（五） 、集体土地作为建设用地的问题集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。（第151条）。我国土地管理法规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。除耕地外，农民集体所有的土地只能用于乡镇村企业、乡镇村公共设施和公益事