某市国际财经中心商业部分策划报告

目录一、区域市场研究二、项目特性分析三、项目功能定位四、项目业态布局规划五、租金收益测算六、商业运营管理建议一、区域市场定位商业业态分析商业客户分析商业市场总结区域市场商业业态分析金融街中关村中央政务区本项目周边的科研院所：1.中国科学院2.地质工程勘察院3.地质环境监测总站4.矿泉水勘察检测中心5.核工业第二研究设计院6.核工业计算机应用研究所7.核科学技术情报研究所8.中国核工业研究所9.中华全国供销合作总社北京商业机械研究所10.北京外语研究社11.精雕机电系统研究中心12.中国老年书画研究会13.国防科学技术工业委员会成果办公室14.中国高科技产业化研究会15.北京德易生物化学研究所16.北京自动化系统工程研究设计院17.地质部地质研究所18.地质矿产部矿床地质研究所区域市场商业业态分析中关村中央政务区金融街本项目周边五公里范围内市级政府机关为：北京市地方税务局北京市国家税务局北京市财政局北京市政府采购办公室北京市水源三厂北京市政工程局区域市场商业业态分析中关村中央政务区金融街项目周边的主要国家部委机关：建设部：财政部国家发改委中央电视台北京电视台中华人民共和国审计署国家测绘局国家气象局国家外汇管理局国家航天局国家工商局国家外国专家局国家信息中心区域市场业态分布餐饮业在区域内占主要，以政府机构、军队、国有企业为主要消费群体。批发百货行业集中在公主坟、白石桥、阜城门、双安，在区域内不具普遍性。写字楼内的零售商业以屈臣氏等小型超市为主。主要业态分析餐饮业主要以中餐为主，所占比例较大；西餐厅主要集中在写字楼中作为商务配套服务；快餐集中在社区以及写字楼裙房。区域市场商业业态分析茶吧、酒吧、KTV、电影类业态多为临街铺面，此类业态可承受租金较高，存在进入写字楼的可能。俱乐部、会所、健身类业态则主要分布在写字楼内，地上地下皆有可能。兵器大厦华融大厦航天局大厦赛迪大厦核二院中咨大厦北科大厦城乡大厦新兴宾馆军队权力机构大型国企金融保险外汇管理局建设部财政部钓鱼台武警总队海军空军区域市场客户分析现状区域市场客户分析学院、科研、金融、信息、影视商务多元融合拥有530多家知名企业和机构汇集全国60％金融资产世界500强企业中有50多家入住京西区域内客客群区域市场场客户分分析区域从业业人员逾逾150万人其其中：政政务工作作人员40万人人科研人员员38万万人金融从业业人员13万人人区域市场场客户分分析周边稳定定消费群群体保障日常常高端消消费本案容纳纳办公人人员：8000人中国外文文大厦人人员：8000人商业固定定人流约约16000人次次首师大固固定人流流：约3万人人次西三环固固定人流流：约35万万-50万人次次西三环固固定车流流：约25万万-30万辆次次周边固定定居住人人口：约30万万人次区域市场场客户分分析周边消费费特点强劲的集集团性消消费易达性和和易识别别性高收入企企业和稳稳定收入入人群聚聚集紧邻院校校时尚消消费特色色明显高品质商商业物业业缺少区域市场场客户分分析区域市场场总结餐饮类在在区域内内商业业业态的比比重较大大。根据调研研显示，，大部分分餐饮类类经营状状况良好好，特别别是中大大型高档档餐饮，，消费群群体以国国企、军军队、政政府机构构为主，，显示出出较强的的集团消消费能力力；高端娱乐乐业经营营良好，，但数量量较少。。区域内的的低端娱娱乐业如如茶吧、、酒吧等等多处临临街位置置；高端端娱乐业业相对较较少，多多处于商商用物业业内；高高端娱乐乐业营业业状况明明显好于于低端；；批发零售售商业以以中低端端为主。。如城乡、、翠微、、华联、、万通、、天成；；少数中中高端，，如双安安、当代代等；各各大商场场内均分分布超市市，另有有利科隆隆、京科科隆、家家乐福等等大型超超市；各各档次、、不同类类型的商商业经营营状况均均好，显显示出区区域较强强的个人人消费力力。二、项目目特性分分析项目位置置项目经济济技术指指标项目可达达性分析析项目可视视性分析析业态可行行性分析析项目SWOT分分析项目地块块位置项目紧临临紫竹桥桥、花园园桥，这这两大交交通枢纽纽起到盘盘活整个个城市交交通的作作用。另有北洼洼路、西西直门外外大街、、车公庄庄大街、、阜外大大街等横横向连接接线贯穿穿城市东东西，不不管去金金融街、、中关村村、长安安街或者者东部的的中央商商务区、、国际机机场，都都十分便便利。本案项目经济济技术指指标CBRE世邦魏理仕物业顾问北京正华致远房地产投资有限公司发展商30%绿地率60米建筑控制高度2005年12月——2007年12月；开竣工时间商业建筑面积约3.14万平方米，写字楼约4.36万平方米商业和写字楼面积约10余万平方米；

总建筑面积地上15层，地下4层；

建筑层数地下1层至地上4层商业、5层以上写字楼，地下2至4层车库规划用地性质许李严建筑师有限公司中天王董国际工程设计顾问有限公司设计单位

北京市第五建筑工程有限公司建设单位海淀区西三环北路89号地理位置项目名称国际财经中心项目可达达性分析析本项目扼扼守西三三环交通通要道，，可以由由西三环环、西直直门外大大街、车车公庄西西路、阜阜外大街街、西长长安街等等达到二二环沿线线以及金金融街等等商务区区。项目具有有良好的的可达性性。西三环西直门外外大街车公庄西西路+车车公庄大大街阜成路+阜外大大街西长安街街西长安街金融街西直门西二环沿线甘家口中关村白颐路沿线本案可视性分分析本案外文大厦国际文化化交流中中心项目在西西三环，，紧邻三三环路，，位于外外文大厦厦和国际际文化交交流中心心之间，，高度达达到60M，是是西三环环沿线最最高的地地标性建建筑之一一，在三三环路具具有明显显的昭示示性，可视性优优良。商业业态态可行性性分析百货业态态：本项目层层高、柱柱距、核核载、面面积等均均满足百百货业开开店物业业条件，，但百货货店通常常选择商商业核心心区域经经营，本本项目所所在位置置和周边边商业环环境不适适合百货货业的发发展。商业业态态可行性性分析超市业态态：本项目层层高及面面积未能能满足大大卖场等等业态开开店条件件，但是是作为小小型的精精品超市市，本项项目可以以满足其其需求。。考虑到本本项目的的高端定定位以及及未来入入住的高高端客户户的因素素，项目目可以规规划3000--4000平平米左右右的精品品超市作作为配套套。商业业业态可可行性性分析析品牌折折扣店店：本项目目层高高、柱柱距、、核载载、面面积等等均满满足品品牌折折扣店店开店店物业业条件件，但但品牌牌折扣扣店可可支付付租金金偏低低，就就项目目档次次和综综合经经济效效益评评定，，品牌牌折扣扣店不不是本本项目目最佳佳选择择。商业业业态可可行性性分析析高档餐餐饮业业：本项目目满足足餐饮饮业开开店物物业条条件，，并且且项目目已经经布置置上下下水、、排烟烟系统统、燃燃气管管道的的布点点，高高档餐餐饮具具有形形象好好，聚聚客能能力强强，吸吸引人人气等等特点点，可可以作作为本本项目目最佳佳选择择之一一。金钱豹豹商业业业态可可行性性分析析多选择写字楼集中的商务区，作为商务配套。健身娱娱乐业业：本项目目基本本可以以满足足健身身娱乐乐业开开店条条件，，高端端健身身项目目可以以吸引引高端端消费费群体体，并并且提提升项项目档档次、、丰富富项目目服务务功能能，可可以作作为本本项目目选择择业态态之一一。商业业业态可可行性性分析析精品店店/汽汽车展展厅：：本项目目完全全满足足精品品店以以及汽汽车展展厅条条件，，此类类业态态通过过商品品的陈陈列、、灯光光以及及商业业气氛氛的营营造，，具有有良好好的形形象展展示效效果，，提高高项目目档次次和商商业氛氛围。。项目SWOT分分析优势分分析：：S1交交通通优势势：地处西西三环环，扼扼守交交通要要道，，通过过城市市主干干道可可迅速速抵达达二环环及长长安街街，具具有得得天独独厚的的交通通优势势。S2综综合合体优优势：：本项目目包括括写字字楼、、商业业、餐餐饮、、休闲闲娱乐乐等功功能，，为多多功能能城市市综合合体项项目，，综合合体项项目具具有内内部功功能互互补，，可以以充分分共享享不同同业态态而带带来的的人流流、客客流。。S3位位置置优势势：项目位位于中中关村村商圈圈、金金融街街商圈圈、海海淀高高校区区等几几大商商圈环环绕中中，具具有大大量的的高收收入、、高消消费的的消费费客户户，可可以充充分共共享几几大商商圈所所带来来的商商机。。项目SWOT分分析劣势分分析：：W1商商业业氛围围淡薄薄：项目地地处西西三环环，周周边多多为行行政、、办公公、高高校区区域，，没有有处于于商业业圈中中，项项目周周边商商业氛氛围淡淡薄是是本项项目劣劣势之之一；；W2产产权销销售的的影响响：项目首首层部部分商商铺已已经销销售，，分散散产权权将影影响到到项目目整体体的业业态规规划、、品牌牌控制制以及及项目目整体体形象象；W3建建筑结结构不不合理理：项目建建筑设设计不不合理理，造造成店店铺留留有经经营死死角，，部分分店铺铺不得得不采采用上上下连连体、、相邻邻店铺铺合并并等方方式，，不合合理的的设计计影响响本项项目的的日后后经营营；W4外外立面面广告告位：：项目外外立面面完全全设计计玻璃璃幕墙墙，在在实际际应用用中玻玻璃幕幕墙无无法安安装商商业广广告位位，不不能完完全突突出项项目的的商业业氛围围和形形象。。项目SWOT分分析机会分分析：：O1商商圈圈发展展机会会：金融街街商圈圈、中中关村村商圈圈、公公主坟坟商圈圈的发发展将将带动动本区区域的的商业业发展展，为为本项项目的的繁荣荣提供供了前前提条条件；；O2消消费费客群群机会会：项目周周边具具有大大量的的金融融企业业、大大型国国企以以及中中央直直属机机关，，存在在数量量众多多的高高收入入、高高消费费的客客群，，为本本项目目的发发展奠奠定了了基础础。项目SWOT分分析威胁分分析：：T1政政策策威胁胁：国家宏宏观调调控对对房地地产行行业发发展的的政策策威胁胁；T2竞竞争争项目目威胁胁：周边其其它新新建项项目（（如国国海广广场等等）均均有较较大体体量的的商业业面积积，在在未来来经营营中会会与本本项目目形成成竞争争关系系。三、项项目功功能定定位项目整整体定定位项目形形象定定位项目功功能定定位项目整整体定定位国际财经中心西三环环顶级级消费费场所所财经人人士主主流社社交圈圈项目形形象定定位西三环环顶级级消费费场，，名仕仕儒商商高端端社交交圈项目定定位诠诠释区域内内唯一一高端端商务务交流流中心心，以以高档档特色色餐饮饮为主主，商商务配配套为为辅，，满足足区域域内商商务、、政务务、社社交等等群体体品味味经典典、消消费臻臻贵、、雕琢琢情趣趣、犒犒赏生生活、、享受受尊崇崇的顶顶级社社交会会所，，即京京西商商务人人士的的聚集集核心心、商商务首首选的的往来来之地地。项目功功能定定位商业规规划餐饮类类：高档中中餐、、各国国风味味餐、、西西餐、、茶餐餐、茶茶艺金融类类：银行、、证券券展厅：：高档汽汽车、、时尚尚用品品展示示娱乐：：KTV、演演艺吧吧精品店店：礼品、、数码码、图图片、、眼镜镜、图图书配套服服务：：超市、、洗衣衣、鲜鲜花、、咖啡啡厅、、旅行行社票务中中心、、健身身中心心、美美容和和美发发四、项项目业业态布布局规规划负一层层商业业规划划一层商商业规规划二层商商业规规划三、四四层商商业规规划负一层层商业业规划划B1经经营营种类类：精精品超超市、、休闲闲健身身、商商务配配套服服务美食阁精品超市配套服务配套服务负一层层商业业规划划一层商商业规规划F1经经营种种类：：名品品店、、金融融机构构、通通讯营营业厅厅、特特色店店银行银行特色店特色店营业厅厅银行阳光中庭（时尚展示区）一层商商业规规划二层商商业规规划F2经经营种种类：：高档档西餐餐厅、、风味味餐厅厅、红红酒廊廊、雪雪茄吧吧特色店银行特色店特色店特色店二层商商业规规划三、四四层商商业规规划F3、、F4经经营营种类类：高高档餐餐饮、、大型型休闲闲娱乐乐、高高档会会所三、四四层商商业规规划五、项项目租租金收收益预预测项目基基础数数据确确定项目年年租金金预测测项目租租金流流量表表项目基基础数数据确确定根据我我司对对项目目可出出租面面积以以及周周边市市场租租金的的了解解确定定本项项目各各楼层层租金金如下下：注：1、此此租金金为目目前市市场状状况下下保守守估计计，真真实租租金视视商户户品质质、租租期、、承租租面积积而定定。2、此此租金金为楼楼层平平均租租金，，以建建筑面面积为为标准准，不不含物物业管管理费费。项目年年租金金预测测租金流流量表表注：租金每每三年年递增增一次次，平平均递递增率率为５５％（（此为为保守守计算算）六、项项目商商业运运营建建议商业运运营的的重要要性商业运运营建建议商业运运营的的重要要性运营管管理是是商业业房地地产运运营的的核心心，是是商业业房地地产收收益和和物业业价值值提升升的源源泉。。现代商商业房房地产产管理理运营营的精精髓就就是要要把松松散的的经营营单位位和多多样的的消费费形态态，统统一到到一个个经营营主题题和信信息平平台上上。不能统统一运运营管管理的的商业业房地地产项项目，，会逐逐渐从从“商商业管管理””蜕变变成““物业业管理理”，，直至至最终终完全全丧失失自己己的商商业核核心竞竞争力力。项目运运营建建议开业前前（当当前~08年8月））：本阶段段商业业管理理工作作处于于准备备阶段段，该该期间间主要要协助助招商商团队队的工工作；；商业管管理团团队与与招商商团队队共同同按照照甲方方对不不同业业态租租户的的要求求开展展工作作。开业后后（08年年8月月以后后）：：商业管管理团团队接接收招招商团团队转转交的的租户户，并并开始始经营营期间间的管管理工工作；；将租户户的需需求以以及商商业区区域环环境的的需求求转达达给物物业公公司，，并代代理甲甲方对对物业业公司司的工工作给给予监监督和和促进进。统一一商商业业运运营营的的必必要要性性保障障项项目目业业态态规规划划统一一运运营营管管理理可可以以保保证证项项目目店店铺铺保保持持统统一一业业态态规规划划布布局局，，避避免免各各产产权权人人自自行行招招租租引引起起项项目目各各功功能能区区业业态态杂杂乱乱，，内内部部布布局局无无序序；；保障障项项目目整整体体定定位位档档次次统一一运运营营管管理理保保障障项项目目整整体体定定位位档档次次不不下下降降，，从从日日常常经经营营、、商商户户管管理理、、商商场场的的品品牌牌传传播播营营销销等等方方面面保保障障项项目目定定位位、、品品质质不不降降低低，，保保证证了了全全体体产产权权人人共共同同的的经经济济利利益益；；保障障项项目目入入住住商商家家品品质质统一一运运营营管管理理保保障障入入住住商商家家品品质质，，避避免免商商场场内内各各产产权权人人自自行行招招租租引引起起价价格格竞竞争争或或价价格格参参差差不不齐齐，，或或商商业业业业态态不不合合理理从从而而损损害害产产权权人人自自身身利利益益。。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。04:14:5604:14:5604:1412/14/20224:14:56AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2204:14:5604:14Dec-2214-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。04:14:5604:14:5604:14Wednesday,December14,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:14:5604:14:56December14,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。14十二月月20224:14:56上午04:14:5612月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月224:14上上午午12月月-2204:14December14,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/144:14:5604:14:5614December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。4:14:56上上午午4:14上上午午04:14:5612月月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Wednesday,December14,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。04:14:5604:14:5604:1412/14/20224:14:56AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2204:14:5604:14Dec-2214-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。04:14:5604:14:5604:14Wednesday,December14,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2204:14:5604:14:56December14,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。14十十二二月月20224:14:56上上午午04:14:5612月月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月224:14上上午午12月月-2204:1