北京市物业管理办法解读

《北京市物业管理办法》解读二○一○年六月提纲一、立法必要性二、立法过程三、主要内容

一、立法必要性（一）本市物业管理基本情况

实施物业管理的物业总建筑面积约4亿平方米；其中，住宅物业建筑面积3.2亿平方米；住宅物业项目3591个，覆盖面达80%。730个住宅小区成立了业主大会，占20%左右。截至2010年一季度，全市共有物业服务企业3074家，从业人员超过20万人。（二）物业管理的突出问题随着本市物业服务行业的迅速发展和业主权利意识的提高，物业管理成为当前社会普遍关注的热点问题和难点问题。近年来，物业管理纠纷成为法院系统迅速增长的案件类型。本市法院系统物业管理纠纷案件收案数：

2007年：13282件

2008年：16273件

2009年：14232件1、业主大会、业主委员会成立困难，运作不规范。主要表现：缺乏组织经验，业主无法按照法定条件成立业主大会；部分业主委员会选举产生后不依法履行职责，甚至出现侵害业主权益的现象；政府指导监督出现缺位或者越位。

典型案例：朝阳风度柏林小区4名业主为能引起对成立业主大会的重视，将私家车堵住小区出入口。2、开发建设遗留问题影响到物业管理的正常开展。主要表现：配套设施不全，随意更改规划，房屋质量问题等，侵害业主的权利。据统计，因开发建设遗留问题导致的物业纠纷，占物业纠纷的70%。典型案例：海淀区圆明园花园别墅小区，因开发遗留临时用电问题，导致“停电事件”，并发生小区业主围堵监控室要求归还共用设施。

3、物业服务交接不规范，缺少有效管理手段。主要表现：业主及其新聘的物业服务企业与原物业服务企业不能顺利交接，出现拒不撤出和强行接管等问题，甚至发生暴力接撤管事件。典型案例：朝阳区建外SOHO东区，因物业服务企业合同纠纷，导致原物业服务企业与新物业服务企业发生对峙及肢体冲突，并因费用问题多次发生停电事件。4、物业服务不规范，与业主要求差距较大，业主与物业服务企业之间缺乏合作信任。主要表现：部分物业服务企业没有从根本上树立服务意识，服务不到位，不及时公示收支情况和物业服务合同履行情况等信息，导致业主和物业服务企业之间不信任，业主处于弱势地位。典型案例：法制晚报3月22日报道“法律配套缺失物业公司常胜－宣武法院去年210件物业纠纷案经判决结案业主全输官司”（三）物业管理现行法律制度

《物业管理条例》（2003年）和《中华人民共和国物权法》（2007年）是规范物业管理活动的基本法律、法规，明确了物业管理的基本框架，但是在实际操作层面规定较为原则，需要进一步细化和补充。《北京市居住小区物业管理办法》（1995年）出台时间较早，已经不能适应物业管理的需要，有必要进行修改。物业业管管理理的的历历史史沿沿革革《物权权法法》出台台和和《物业业管管理理条条例例》的修修改改，，为为物物业业管管理理活活动动的的发发展展提提供供了了法法律律依依据据，，但但是是因因其其规规定定较较为为原原则则，，在在业业主主共共同同决决定定机机制制、、各各方方主主体体权权利利义义务务关关系系以以及及政政府府部部门门职职能能等等方方面面规规定定不不够够清清晰晰，，现现实实操操作作性性不不高高，，不不适适应应本本市市物物业业管管理理发发展展形形势势的的需需要要。。200720031995《北京京市市居居住住小小区区物物业业管管理理办办法法》《物业业管管理理条条例例》《中华华人人民民共共和和国国物物权权法法》二、立立法过过程（一））征求求意见见情况况书面征征求意意见：：书面征征求了了18个区县县政府府、30个相关关委办办局、、中央央单位位和市市高级级人民民法院院的意意见。。向社会会公开开征求求意见见：在首都都之窗窗网站站向社社会公公开征征求意意见，，共有有741位网民民提出出意见见和建建议。。针对对社会会及网网民的的意见见，我我们专专门召召开了了与网网民代代表、、业主主意见见代表表的座座谈会会，进进行了了直接接的沟沟通和和交流流,收到较较好的的社会会反响响。基本反反映：从征求求意见见和媒媒体反反映情情况看看，对对《办法（（草案案）》普遍持持肯定定态度度。（二））专家家审议议情况况2010年1月6日，召召开了了专家家工作作组会会议，，与会会专家家重点点对前前期物物业管管理制制度、、事实实服务务、车车位车车库出出租出出售的的限制制性规规定、、专项项维修修资金金的应应急使使用等等问题题进行行了讨讨论。。一致赞赞成《办法（（草案案）》的规定定。三、主主要内内容《北京市市物业业管理理办法法》共七章章，46条。北京市市物业业管理理办法法目录第一章章总总则则第二章章前前期物物业管管理第三章章业业主、、业主主大会会与业业主委委员会会第四章章物物业服服务第五章章物物业的的使用用与维维护第六章章法法律责责任第七章章附附则则（一））总则则明确立立法目目的第一条条为了规规范本本市物物业管管理活活动，，维护护物业业管理理各方方的合合法权权益，，促进进和谐谐社区区建设设，根根据《《中华华人民民共和和国物物权法法》和和《物物业管管理条条例》》，结结合本本市实实际情情况，，制定定本办办法。。明确物物业管管理概概念第二条条本本办法法所称称物业业管理理，是是指业业主自自行或或者通通过他他人对对物业业管理理区域域内的的建筑筑物、、构筑筑物及及配套套的设设施设设备和和相关关场地地进行行维修修、养养护、、管理理，维维护环环境卫卫生和和相关关秩序序的活活动。。明确各各部门门职能能分工工第三条条市房屋屋行政政主管管部门门负责责全市市物业业管理理活动动的监监督管管理工工作。。区县县房屋屋行政政主管管部门门负责责本行行政区区域内内物业业管理理活动动的监监督管管理工工作。。供水、、排水水、供供电、、供气气、供供热、、环境境卫生生、园园林绿绿化、、停车车管理理、秩秩序维维护、、设施施设备备维护护等专专项服服务的的行业业主管管部门门和专专业监监管部部门依依法按按照职职责负负责相相关监监督管管理工工作。。第四条条区县人人民政政府应应当做做好辖辖区内内物业业管理理以及及和谐谐社区区建设设的相相关工工作。。街道办办事处处、乡乡镇人人民政政府负负责对对辖区区内业业主大大会、、业主主委员员会的的成立立及活活动进进行协协助、、指导导和监监督，，协调调处理理纠纷纷。（二））前期期物业业管理理1、物业业管理理区域域——物业管管理活活动的的前提提明确划划分主主体、、划分分原则则和明明示要要求明确物物业管管理区区域调调整的的程序序具体条条款：：◆第五五条建建设设单位位应当当在销销售房房屋前前，结结合物物业的的共用用设施施设备备、建建筑物物规模模、社社区建建设等等因素素划分分物业业管理理区域域，并并在房房屋买买卖合合同中中明示示。◆第六六条业业主主共同同决定定对物物业管管理区区域进进行调调整的的，应应当向向物业业所在在地的的街道道办事事处、、乡镇镇人民民政府府提出出申请请，由由街道道办事事处、、乡镇镇人民民政府府会同同区县县房屋屋行政政主管管部门门等相相关部部门进进行审审查，，确需需调整整的，，予以以确认认并公公告。。◆决定定申请请调整整物业业管理理区域域的，，应当当分别别经原原物业业管理理区域域内以以及拟拟调整整后物物业管管理区区域内内的专专有部部分占占建筑筑物总总面积积三分分之二二以上上的业业主且且占总总人数数三分分之二二以上上的业业主同同意。。2、物业服服务用房房——物业管理理活动的的保障明确物业业服务用用房要求求、用途途、审核核部门具体条款：：第七条新建住宅物物业，建设设单位应当当配建物业业服务用房房，包括客客服接待、、项目档案案资料保存存、工具物物料存放、、人员值班班备勤、业业主大会及及业主委员员会办公用用房等，并并在房屋买买卖合同中中明确物业业服务用房房的坐落位位置（具体体到楼栋、、房号）。。物业服务务用房建筑筑面积不得得低于150平方米，其其中地上房房屋不得低低于100平方米，业业主大会及及业主委员员会办公用用房建筑面面积30至60平方米。规划行政主主管部门在在规划许可可、验收过过程中，应应当审查物物业服务用用房建筑面面积、位置置、配置等等是否符合合规划设计计指标。房房屋行政主主管部门在在办理房产产测绘成果果备案时应应当核查物物业服务用用房配置情情况。３、创新前前期物业管管理制度一是法理的的支持，解解决专有部部分和物业业共用部分分未同时交交付、物业业共用部分分无人查验验、合同权权利义务不不对等的问问题。建设单位单个业主专有部分交交付物业公司房屋买卖合合同单个业主前期物业服服务合同交费服务二是解决开开发遗留问问题对物业业管理的影影响根据现行规规定，建设设单位将物物业项目移移交给物业业服务企业业后即撤出出物业管理理区域，建建设遗留问问题难以解解决，引起起业主对前前期物业企企业不信任任、拒交物物业费等纠纠纷。办法明确前前期物业服服务由建设设单位承担担责任，既既可以有效效解决遗留留问题，还还可以促进进建设单位位对业主大大会成立的的支持，构构建物业企企业与业主主之间的长长期信任关关系。办法规定的的前期物业业管理制度度建设单位单个业主单个业主房屋买卖合合同专有部分交交付全体业主（（业主大会会）共用部分、、有关资料料交付服务交费物业公司专业服务物业公司、、自行管理理等交费服务具体条款：：第八条建设单位承承担前期物物业服务责责任。销售售房屋时，，前期物业业服务合同同应当作为为房屋买卖卖合同的附附件。前期期物业服务务合同关于于物业服务务是否收费费、收费标标准以及服服务标准的的约定应当当符合本市市相关规定定。建设单位可可以将全部部专项服务务委托给物物业服务企企业，也可可以将专项项服务委托托给专业性性服务企业业。第十条业主共同决决定解除前前期物业服服务合同的的，建设单单位应当与与全体业主主进行物业业共用部分分查验交接接，撤出物物业管理区区域，并移移交下列资资料：（（一）物业业管理区域域划分资料料；（二）建设设用地规划划许可证和和建设工程程规划许可可证的附件件、附图；；（三）竣工工验收报告告及竣工总总平面图，，单体建筑筑、结构、、设备竣工工图，配套套设施、地地下管网工工程竣工图图、消防验验收等竣工工验收资料料；（四）设施施设备的出出厂随机资资料，安装装、验收、、使用、维维护保养和和定期检验验等技术资资料，运行行、维护保保养记录；；（五）物业业质量保修修文件和物物业使用说说明文件；；（六）业主主名册；（（七）物业业管理必需需的其他资资料。全体业主承承接前应当当对物业共共用部分进进行查验，，可以委托托选聘的物物业服务企企业进行查查验。全体体业主与建建设单位也也可以共同同委托物业业服务评估估监理机构构进行查验验。4、临时管理规规约具体条款：：第九条建设单位在在销售物业业前，应当当制定临时时管理规约约，并在销销售场所公公示，对有有关物业的的使用、维维护、管理理，业主的的共同利益益，业主应应当履行的的义务，违违反临时管管理规约应应当承担的的责任等事事项依法作作出约定。。临时管理理规约不得得侵害物业业买受人的的合法权益益。市房屋行政政主管部门门应当制定定并发布临临时管理规规约的示范范文本。（三）业主主大会和业业主委员会会1、业主共同决决定和业主主大会具体条款：：第十一条业主对物业业管理区域域共用部分分实施共同同管理。下下列事项由由业主共同同决定：（一）制定定或者修改改管理规约约、业主大大会议事规规则；（二）选举举或者更换换业主委员员会委员；；（三）确定定或者变更更物业管理理方式、服服务内容、、服务标准准和收费方方案（四）选聘聘、解聘物物业服务企企业或者不不再接受物物业服务企企业事实服服务（五）筹集集、管理和和使用专项项维修资金金；（六）申请请改建、重重建建筑物物及附属设设施；（七）申请请分立或者者合并物业业管理区域域；（八）决定定物业管理理区域内的的其他重大大物业管理理事项。决定第（五五）、(六)项事项，应应当经专有有部分占建建筑物总面面积三分之之二以上的的业主且占占总人数三三分之二以以上的业主主同意；决决定第（七七）项事项项，应当分分别经原物物业管理区区域内以及及拟分立或或者合并后后物业管理理区域内专专有部分占占建筑物总总面积三分分之二以上上的业主且且占总人数数三分之二二以上的业业主同意；；决定其他他事项，应应当经专有有部分占建建筑物总面面积过半数数的业主且且占总人数数过半数的的业主同意意。第十二条业主可以以以幢、单元元、楼层为为单位，共共同决定本本单位范围围内的物业业管理事项项，事项范范围和决定定程序由业业主大会议议事规则规规定或者物物业管理区区域内全体体业主共同同决定。第十三条业主可以成成立业主大大会，业主主大会由物物业管理区区域内全体体业主组成成，对物业业管理区域域内共用部部分实施共共同管理，，按照相关关规定开展展与物业管管理有关的的活动。一一个物业管管理区域成成立一个业业主大会。。未成立业主主大会，发发生物业服服务企业停停止服务或或者其他重重大、紧急急物业管理理事件，需需要业主共共同决定解解聘、选聘聘物业服务务企业或者者其他事项项的，由物物业所在地地街道办事事处、乡镇镇人民政府府指导协助助业主共同同决定有关关事项。2、明确政府府职能定位位明确街道办办事处和乡乡镇人民政政府职责具体职责：：一是接受业业主成立业业主大会申申请；二是指定代代表组成首首次业主大大会筹备组组；具体条款：：第十五条街道办事处处、乡镇人人民政府应应当自接到到申请之日日起60日内，指定定代表担任任筹备组组组长，组织织成立首次次业主大会会会议筹备备组，筹备备组负责召召集首次业业主大会会会议。筹备备组中非建建设单位的的业主代表表人数不低低于筹备组组中具有表表决权成员员人数的三三分之二。。筹备组成员员名单确定定后，应当当在物业管管理区域内内显著位置置公示。三是业主委委员会备案案具体条款：：第十七条业主大会选选举产生业业主委员会会。业主委委员会应当当自选举产产生之日起起30日内，持以以下材料向向物业所在在地街道办办事处、乡乡镇人民政政府备案：：（一）筹备备组出具并并由组长签签字的业主主大会成立立和业主委委员会选举举情况的报报告；（二）业主主大会决议议；（三）管理理规约、业业主大会议议事规则；；（四）业主主委员会委委员名单。。材料齐全的的，街道办办事处、乡乡镇人民政政府应当当当场予以备备案，并在在备案后7日内将备案案材料抄送送区县房屋屋行政主管管部门，同同时将有关关情况书面面通报物业业所在地公公安派出所所、社区居居民委员会会。第（二二）、（三三）、（四四）项内容容发生变更更时，应当当及时办理理备案变更更手续。四是指导监监督业主大大会、业主主委员会活活动具体条款：：第十八条业主委员会会委员资格格终止的，，应当自终终止之日起起3日内将所保保管的档案案资料、印印章及其他他应当移交交的财物，，移交给业业主委员会会；拒不移移交印章、、相关财物物和档案资资料的，街街道办事处处、乡镇人人民政府应应当责令移移交，物业业所在地公公安机关应应当予以协协助。第四十四条条业主委员会会不履行或或者无法履履行职责的的，物业所所在地街道道办事处、、乡镇人民民政府应当当责令其限限期履行职职责；逾期期仍不履行行的，街道道办事处、、乡镇人民民政府应当当指导协助助业主召开开业主大会会会议决定定有关事项项。业主大会、、业主委员员会作出的的决定违反反法律、法法规、规章章的，物业业所在地街街道办事处处、乡镇人人民政府应应当责令限限期改正或或者撤销其其决定，并并通告全体体业主。业业主大会、、业主委员员会作出的的决定侵害害业主合法法权益的，，受侵害的的业主可以以请求人民民法院予以以撤销。2、规范业主主大会、业业主委员会会成立和活活动程序明确了成立立业主大会会申请的条条件；规定了建设设单位和业业主双启动动申请机制制。具体条款：：第十四条物业管理区区域内已交交付业主的的专有部分分达到建筑筑物总面积积50%以上的，建建设单位应应当向物业业所在地街街道办事处处、乡镇人人民政府报报送筹备首首次业主大大会会议所所需资料，，并推荐业业主代表作作为临时召召集人，召召集占总人人数5%以上或者专专有部分占占建筑物总总面积5%以上的业主主向物业所所在地街道道办事处、、乡镇人民民政府提出出书面申请请成立业主主大会；占占总人数5%以上或者专专有部分占占建筑物总总面积5%以上的业主主也可以自自行向物业业所在地街街道办事处处、乡镇人人民政府提提出书面申申请成立业业主大会。◆解决业主委委员会不规规范运作的的问题■明确业主委委员会委员员资格问题题具体条款：第十八条业主委员会会委员实行行任期制，，有关任期期、候补、、空缺、资资格终止等等事项由业业主大会议议事规则规规定。有下下列情形之之一的，委委员资格自自动终止：：（一）任职职期限届满满的；（二）不再再具备业主主身份的；；（三）限制制民事行为为能力或者者无民事行行为能力的的；（四）被依依法追究刑刑事责任，，无法履行行委员职责责的；（五）以书书面形式向向业主大会会或者业主主委员会提提出辞职的的；（六）业主主大会议事事规则规定定的其他情情形。（四）物业业服务1、加强行业业监管、规规范物业服服务（1）物业企业业资质动态态监管（第第十九条））（2）物业服务务合同备案案制度（第第二十条））（3）按照服务务标准、技技术规范提提供质价相相符的服务务（第二十十二条）（4）合同履履行和项项目收支支情况公公示（第第二十三三条）2、规范物物业服务务企业交交接合同双方方要履行行必要的的通知义义务不得擅自自停止服服务不得拒不不撤出或或者强行行接管（第二十十四到第第二十七七条）具体条款款：违反本办办法第二二十七条条规定，，原物业业服务企企业未按按规定交交接的，，由区县县房屋行行政主管管部门责责令限期期交接；；逾期不不交接的的，可处处3万元罚款款。违反本办办法第二二十七条条规定，，原物业业服务企企业拒不不撤出物物业管理理区域的的，由区区县房屋屋行政主主管部门门责令限限期撤出出；逾期期不撤出出的，可可处10万元罚款款；不能能维持正正常物业业管理秩秩序的，，由区县县人民政政府责成成区县房房屋行政政主管部部门、物物业所在在地街道道办事处处、乡镇镇人民政政府及公公安机关关组织接接管。违反本办办法第二二十七条条规定，，新物业业服务企企业强行行接管的的，由区区县房屋屋行政主主管部门门责令改改正，并并可处1万元以上上10万元以下下罚款；；造成损损失的，，依法承承担赔偿偿责任。。3、规范事事实服务务事实服务务的主要要情形：：老旧小区区存在未未签订物物业服务务合同，，但存在在服务与与被服务务的关系系；前期物业业服务合合同到期期，业主主大会没没有成立立或者未未选聘新新的物业业服务企企业，原原物业服服务企业业继续提提供物业业服务。。对事实服服务的具具体要求求：双方的权权利义务务履行必要要的通知知义务业主共同同决定不不再接受受物业服服务企业业事实服服务的，，物业服服务企业业不得强强行提供供物业服服务，不不得以事事实服务务为由向向业主收收取物业业服务费费用具体条款款：第二十六六条物业服务务企业未未与业主主签订书书面物业业服务合合同，但但事实上上提供了了物业服服务，并并履行了了告知义义务的，，物业服服务企业业有权要要求业主主履行相相关义务务。4、设定物物业项目目负责人人制度基本考虑虑：物业服务务的核心心是对各各项服务务内容的的综合协协调，而而综合协协调的核核心关键键在于物物业项目目负责人人。主要制度度：物业服务务合同约约定项目目负责人人项目负责责人原则则上只能能在一个个物业服服务项目目任职明确更换换项目负负责人的的规定具体条款款：第二十八八条物业服务务企业应应当按照照物业服服务合同同指派项项目负责责人，除除物业服服务合同同另有约约定外，，项目负负责人原原则上只只能在一一个物业业服务项项目任职职。物业服务务企业更更换项目目负责人人的，应应当及时时告知业业主并进进行公示示。业主主共同决决定要求求物业服服务企业业更换项项目负责责人的，，物业服服务企业业应当及及时更换换。5、培育发发展物业业服务评评估监理理机构第二十九九条业主、物物业服务务企业、、建设单单位和有有关部门门可以委委托物业业服务评评估监理理机构，，就物业业服务质质量、服服务费用用和物业业共用部部分管理理状况等等进行评评估和监监理。物业服务务评估监监理机构构应当按按照本市市相关规规定提供供专业服服务，不不得出具具有虚假假内容、、误导性性陈述和和重大遗遗漏的评评估监理理报告。。（五）物物业的使使用和维维护1、规范装饰饰装修行行为具体条款款：第三十一一条住宅物业业装饰装装修前，，业主或或者物业业使用人人应当按按照规定定办理申申报登记记，并与与物业服服务企业业签订住住宅装饰饰装修服服务协议议。物业业服务企企业应当当将装饰饰装修的的时间、、地点等等情况在在业主所所在楼内内公示。。物业服务务企业应应当加强强对装饰饰装修活活动的巡巡查、监监督。业业主或者者物业使使用人拒拒不办理理申报登登记或者者违反相相关规定定及装饰饰装修服服务协议议的，物物业服务务企业应应当及时时告知并并劝阻；；拒不改改正的，，物业服服务企业业应当及及时向有有关主管管部门报报告，并并在物业业管理区区域内公公示。2、明确车车位、车车库优先先满足业业主需要要不得出售售给业主主以外的的其他人人；在满足业业主需要要后，可可以出租租给业主主以外的的其他人人，租期期不超过过六个月月。（第三十十二条））3、规定了应应急使用用维修资资金的六六种情形形：具体条款款：发生下列列危及房房屋使用用安全的的紧急情情况，需需要立即即对共用用部分进进行维修修、更新新、改造造的，按按照有关关规定使使用专项项维修资资金：（一）屋屋面防水水损坏造造成渗漏漏的；（二）电电梯故障障危及人人身安全全的；（三）高高层住宅宅水泵损损坏导致致供水中中断的；；（四）楼楼体单侧侧外立面面五分之之一以上上有脱落落危险的的；（五）专专用排水水设施因因坍塌、、堵塞、、爆裂等等造成功功能障碍碍，危及及人身财财产安全全的；（六）消消防系统统出现功功能障碍碍，消防防管理部部门要求求对消防防设施设设备维修修、更新新、改造造的。4、规范物业业保修和和使用行行为具体条款款：第三十六六条建设单位位应当按按照国家家规定和和房屋买买卖合同同约定的的保修期期限、范范围等承承担建筑筑物及附附属设施施设备保保修责任任。保修修过程中中，业主主、物业业使用人人和物业业服务企企业应当当给予协协助配合合。第三十七七条物业共用用部分维维修、养养护、更更新、改改造时,相关专有有部分的的业主、、物业使使用人应应当予以以配合,造成专有有部分损损失的,责任人应应当依法法承担恢恢复原状状、赔偿偿损失等等法律责责任。第三十八八条业主转让让或者出出租物业业时,应当将管管理规约约、物业业服务合合同、有有关费用用交纳情情况等事事项告知知受让人人或者承承租人,并自买卖卖合同或或者租赁赁合同签签订之日日起15日内,将买卖或或者出租租情况告告知物业业服务企企业。业主转让让物业的的，应当当与物业业服务企企业、专专业性服服务企业业结清相相关费用用。（六）法法律责任任法律责任任一章共共六条，，主要对对建设单单位交接接义务、、配合业业主大会会筹备工工作、物物业服务务合同备备案、物物业企业业擅自停停止服务务、拒不不撤出或或者强行行接管、、业主委委员会履履行职责责等内容容予以规规范。（七）附附则概念本办法所所称物业业共用部部分，是是指物业业管理区区域内业业主专有有部分以以外按照照规定由由业主共共同管理理的建筑