某物业管理有限公司办公环境管理规定44完美优质版

办公环境管理规定为了营造良好的办公环境，提高工作效率，特作如下规定：1、 员工必须严格按公司的考勤制度上班。上午上班后，迅速清洁办公环境并保持办公环境的整洁，不得在办公室内放置杂物，办公桌及办公用品摆放整齐有序，花木摆放整齐美观。2、 员工须着公司制服上班，服装整洁干净，佩带工作牌并注意仪容仪表。3、 工作时间要保持办公室肃静，不得高声喧哗。4、 接待来访应起身笑脸相迎，做到态度和蔼，彬彬有礼；来客告辞，应起身相送。接待来客询问不得泄露公司相关机密。、认真履行岗位职责，集中精力做好本职工作。工作时间不得离岗、窜岗、不在办公室接待亲朋好友，不聚众聊天，不上网聊天、游戏，不打瞌睡，不得在办公室内吃零食，严禁吸烟。、办公桌上不准摆放公司文件或资料，各类记录本应按规定存档，不得遗失。未经同事允许不得动用他人物品。所有合同或公司文件、质量管理资料外借需经服务中心经理审批。、禁止用办公电话拨打私人电话，一经发现扣罚同等金额两倍电话费；使用办公设备（复印机）应经审批，并按操作程序进行操作，否则，造成设备损坏的，由使用者负责赔偿。、参加会议，应提前五分钟到会，关闭通讯设备，保持会场肃静，并做好会议笔记。9、下班或因事离开办公室时，应关闭灯具、电器及门窗，并将座椅贴靠办公桌。10、爱护公物、节约使用办公用品。物业主任岗位职责工作范围全面负责管理处的工作，对公司负责工作目标物业管理区范围内的工作质量达到一级管理标准工作要求主要工作任务工作标准工作职责1、负责制订服务中心工作计划，结合服务中心的具体情况制订相关的工作要求，建立各项管理制度。1、每月有工作计划，服务中心范围内的管理制度齐全。2、负责对小区的保安、保洁、绿化、维修及公共设施、设备状况等的综合巡查。指导、监督、检查服务中心各项工作及人员的工作完成情况。2、掌握本辖区内各专业组的工作情况，能及时发现问题，没有出现怠工现象。3、负责制订服务中心的物品需求计划，并保证计划的贯彻。3、没有因物品需求不到位而影响工作。4、负责对住户投诉的受理，处理和回访，组织征询业主意见活动，定期了解业主对服务中心的各项服务工作的意见和建议。4、每季度组织一次个别征询，不定时回访。5、负责服务中心与公司之间，居委会、派出所及其他政府部门的沟通工作。5、发生事故及时向公司汇报。6、负责组织员工培训，落实例会制度。6保证每月例会正常召开，每周2次培训正常进行。每日工作任务1、 每日召开服务中心工作例会，检讨昨天工作，安排新工作任务。2、 对前一天的投诉事件进行跟踪、回访。3、 每天对保安、清洁、绿化、公共设施、设备状况等综合巡查。4、 每天检查一次当天的收款情况。5、 每天安排2小时抽查辖区的总体情况。1、 所有投诉事件均有回复。2、 每天均能掌握回款率的情况3、 了解业界最新管理动态。4、 每天将小区巡查两次，及时发现保安存在的不足，及时发现保洁、绿化的缺陷，及时发现公共设施的损坏情况，并有记录。5、 小区各专业组的情况在掌控范围。物业助理岗位职责岗位名称：前台工作范围负责：前台工作及服务中心内部管理工作目标物业管理区范围内的工作质量达到一级管理标准

工作要求主要工作任务工作标准工作职责1负责前台接待工作。2负责对住户投诉进行跟踪处理，跟进落实，及时回复，直到住户满意。3、 负责入伙及装修手续的办理工作及业主档案的归档工作。4、 负责整个小区锁匙的管理工作。5、 与住户沟通工作，及时掌握住户的服务需求，征询住户的意见和建议，切实与住户解决实际问题。6、 负责服务中心的文书、档案的整理及管理。7、 负责管理费、停车费等费用收缴。8定期将投诉、入住、装修等报表按时准确地上报服务中心主任及公司相关部门。9、负责宣传物业管理相关知识，定期在小区的分布栏内张贴物业管理相关知识，提升住户对物业管理工作的理解。1、 笑脸相迎，彬彬有礼，所有的接待工作有回复，住（客）户满意。2、 装修手续办理明细记录清楚，告诉业主和装修人员对装修事项的了解。3、 保证小区内装修垃圾及时清运，不引起业主投诉。4、 所有报修及投诉的情况记录清晰并有转相关的职能组别（或责任人）跟进处理，没重复投诉现象，每示投诉均有回访，并有记录。5、 服务中心的档案资料整齐有序，并装订成册，分类存放。6小区内所有的锁匙分类摆放整齐，并做好锁匙借用去向书面记录工作。7、有住户违反法律、法规或《业主公约》时能及时制止，制止无效的要米取下一步措施计划，并报告服务中心主任或政府相关部门。物业助理岗位职责岗位名称：管理员工作范围负责：小区日常管理工作目标物业管理区范围内的工作质量达到一级管理标准工作要求主要工作任务工作标准

工作职责1、 负责小区的保安，清洁、绿化、公共设施、设备状况等的综合巡查。2、 负责保洁部全面工作。包括人员安排，工作计划，检查、监督，排班考勤等。3、 负责对小区住户的投诉与跟踪，跟进与落实并及时回访。4、 负责每月物品申购及仓库管理。5、 负责发放及收回各类通知。6、 前台不在时顶替前台各项工作。1、 每天小将责任区域巡查两次，及时发现保安存在的不足及时发现保洁、绿化的缺陷，及时发现公共设施的损坏情况，并有记录。2、 保洁部有全面工作计划。有检查、监督记录。保洁队伍人员稳定，工作状况良好。3、 问题及时跟进处理。有回访记录。4、 物品申购及时全面，仓库物品摆放整齐，保持仓库清洁。每月盘点，物品出入有记录，账务记录规范，账实相符。5、 通知及时发放及回收。6前台各项工作规范无错漏。业主收楼流程1、 接待：请业主出示：《收楼通知书》、购房合同、备案表、身份证原件、供楼银行存折（卡八业主及同住人相片各2张。收下《收楼通知书》、复印购房合同、备案表，复印业主身份证3份（一份住户服务中心留底，一份财务留底，一份交银行办理管理费水费托收），复印银行存折（卡）3份（同上）。原件交还业主，复印件留存。注：1）如果是业主委托收楼的，需提供业主身份证原件、经律师签署的《授权委托书》、被委托人身份证原件；公司购买的，需出示公司营业执照原件，法定代表人身份证原件，加盖公司公章的《授权委托书》，被委托人身份证原件；业主如果是两个人或两个以上的，办理手续时也必须是两个人或以上。否则必须有未到场业主的身份证原件和《授权委托书》。2） 我公司与工行、建行、中行、农信社四家银行合作办理托收事项。如果业主提供的是工行银行卡，则必须业主本人在住户服务中心领取《个人划款授权书》后，前往中山市工行营业网点办理好托收手续后，再到住户服务中心办理下一步手续。3） 必须是中山市本地银行存折（卡）。4） 身份证正反面都要复印。2、 收费：预收三个月管理费及住宅专项维修资金（现金）。注：1） 管理费开始计费时间以《收楼通知书》注明时间为准。送管理费的依然要收取三个月现金。预收三个月指的是从实际收楼之日起预收三个月。之前有欠费的一定要补齐。收费金额要准确无误，使用验钞机点钞以避免收到假钞。2） 收取维修资金时，请填写《中山市住宅维修资金缴款通知书》，缴款人出现二人时，请填写办理人（业主）一人即可；此通知书不得涂改，并让业主在缴款人确认签名处签名并按指模，另附带缴款人身份证复印件签名按指印（注明此复印件用途， 业主联系电话）。无需银行卡复印件。住房维修资金管理单位处请盖上：中山金管家物业管理有限公司公章（在卢总处）；收款收据上必须写明大翼龙苑（）幢（）单元（）房，不能将“幢”写成“栋”。注意提醒业主保留好收据。等维修资金存入银行后，通知业主以收据换存折并进行签收登记。3） 相关单位面积以备案表上所注建筑面积为准。4） 如果业主对管理费计费时间有异议，则应予以合理解释。比较常见的是业主因为漏水、裂缝等问题拒绝收楼，等维修好通知业主再次收楼时，业主表示推迟收楼是由于房屋质量问题，要求管理费计费时间应以实际收楼时间开始计算。还有的业主本身不急于收楼，于是故意找出一些问题，要求整改好之后再收楼，等整改完成通知再次收楼时，则业主一拖再拖，甚至拖个一年半载的，对于此类业主，一定要做到以礼相待，但又必须坚持原则。明确告知业主，根据合同约定，不属于房屋主体结构等严重质量问题，业主不得拒绝收楼。因此，业主推迟收楼是违约行为。房屋属于一种特殊商品，出现一些这样那样的质量问题，属于建筑质量通病，任何房屋都很难完全避免。重要的是业主报修之后能够得到及时处理。如果和业主解释不通的，则应及时向上级主管报告处理。3、 验房：带业主验房，抄水表底数，请业主在房屋验收表上签名。注：1） 验房过程中，要对业主提出的问题予以合理解释。并尽量主动引导业主思维。如将业主思维往装修方向引，告知装修时需注意事项，如哪些可以拆，哪些不能拆，对讲机底板勿丢失，阳台不能封闭，厨房排烟管不能拆改，需要设计图纸等，从而掌握主动。2） 水表应如实准确抄底数，以免日后发生纠纷。4、 签约：签署《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《银行划款授权书》、填写《业主家庭情况登记表》、《物业接收证明书》。5、 交接：向业主发放《住户手册》、《装饰装修指南》、业主卡两张、钥匙，并在相关记录本上登记。注：1） 《前期物业服务协议》、《临时管理规约》都是一式两份，要签名按手印，住户服务中心和业主各一份。2） 如果业主花太多时间研读，则提醒那些只是格式条款，基本内容都是差不多的，只是一个形式而已，还望业主抓紧时间签署其它文件。3） 工行托收是业主事先到工行网点办理好后将资料交给我们。4） 物业接收证明书上一定要注明钥匙等物品名称及数量明细 。并现场予以解释。5） 钥匙包括入户门钥匙（工程钥匙1条，另一条留存服务中心，标准钥匙6条，信箱钥匙2条，有的房屋还有厨房阳台钥匙3条）。6） 提醒业主电的开通需要业主本人携带购房合同、备案表、身份证、银行卡等到三乡供电公司办理。详情请致电95598。供电公司开通电之后，会将通电办理表交至住户服务中心。住户服务中心应做好保存，以备查验。6、 整理好资料，将相关信息及时录入电脑。将资料分类及存档。注：1） 所有资料务必齐全，勿遗漏。需细致清点核对。2） 需要提交财务的资料（用于办理托收资料的及替业主代存维修资金的缴款通知书）单独存放，及时提交给财务并要对方签收。银行划款授权书上要注明银行开始扣费时间。3） 需要录入电脑的信息包括收费信息（管理费、维修资金）、银行划款账号信息、业主资料信息。业主资料信息包括：房号、房屋面积、业主姓名、身份证号码、联系电话、收楼时间、管理费开始收费时间、备注。有几个业主写几个业主，有几个电话留几个电话。4）未能成功收楼的要做好记录和统计，要做好跟进。及时催收楼。业主装修流程1、 装修申报：由业主到管理处填写《装修申请表》并附装修方案，报服务中心审批。注：办理装修前，必须办理收楼手续，缴清所有未缴费用。物业管理处应确认申报人身份，非业主装修必须有业主的书面同意书及申报人的身份证原件及复印件。以免出现纠纷。装修负责人必须出示身份证原件及复印件。委托装修单位装修的，必须有装修单位的资质证明（营业执照）及法人代表身份证原件复印件。必须提供符合要求的电脑制作打印的装修设计图纸。包括房屋原平面图、平面布置图、拆图、水路图、电路图、电力系统图。各图纸设计必须一致，严禁自相矛盾。严禁拆改梁、柱、楼板、房屋外立面及连接阳台的任何门、窗、墙体。必须提供真实有效的电工证。2、 装修审批：物业公司详细审查装修图纸，三个工作日内予以批复。注：审批图纸时必须小心谨慎，以免出现漏洞。要求必须是电脑设计制作打印，严禁手绘。严禁对图纸手动进行更改，各图纸设计必须一致，严禁自相矛盾。门、窗、墙体等的标示务必正确规范，以免日后发生纠纷。顶层房屋的要求提供阁楼的设计图纸。图纸设计必须符合我方的规定和要求，凡是不符合我方要求的，一律不得通过审批。应通知业主领回原来设计图纸，直至提供符合要求的设计图纸为止。3、 签订协议，缴纳相关费用，办理相关证件。审批合格的，通知业主到服务中心签订《装修管理服务协议》，缴纳装修保证金 2000元，垃圾清运费3元/平方米，办理施工许可证（工本费50元），装修人员出入证（押金20元，工本费10元，正本副本两个，办理时需要提交装修人员身份证复印件一张及近期一寸彩照两张）。将房号告知电工张贴装修巡查表跟进。嘱业主妥善保管好各类收据。如装修保证金收据，出入证押金收据。告知业主收据遗失则无法办理退款手续。办理出入证押金退款手续时需要收据、出入证齐全，缺一不可，否则无法办理退款手续。告知业主装修时需注意重点事项（装修重点提醒）。及签订防水承诺书。告知必须指定搬运队搬运。注：为了简化手续，也可以在业主申报的时候即缴纳相关费用，签订装修协议和相关承诺书，（签订协议我方不签名，装修申请表及装修协议暂时不填写装修起止日期，等通过审批后再补齐手续），领取防水验收单（要向业主强调相关事项）。4、 相关信息录入电脑，资料整理分类归档。办理装修许可证的为正装；完成第一次验收的为已装；装修登记表：房号、业主姓名及电话、装修负责人姓名及电话、是否缴纳相关费用（管理费、保证金、垃圾清运费）、办证期限、延期期限、第一次验收时间 /结果、第二次验收时间/结果、备注5、 装修现场监督检查：检查现场是否有施工许可证、工人是否有真实有效的出入证、是否配备灭火器、电工是否有电工证、沉箱、阳台是否做闭水试验、是否违规拆改、野蛮施工、是否关门施工、是否按照规定运送堆放材料垃圾、是否超时施工、门口是否有保护板等。发现违规及时制止并下发整改通知书要求限期整改。必要时禁止入场、停电、扣除违约金等。要在巡查表上填写姓名日期。要求工程部至少每两天巡查一次。巡查不能走过场，要能够及时发现问题。尤其是违规拆墙要及时发现劝阻并报告。6、 装修验收：业主装修完毕向管理处申请验收，管理处和业主约好时间进行验收，初次验收合格后一个月申请复验，验收不合格由业主进行整改后再次验收，直至合格。复验无异常退还押金。注：验收主要是看是否违规拆改房屋外立面及连接阳台的门窗墙体。 另外需注意是否安总装漏电开关。因为原设计未安装总漏电开关，容易导致业主家中漏电时单元总闸跳闸。还需要注意是否损坏公共设施设备或污染公共环境。因为电梯厅墙壁没有贴瓷片，易被污染或损伤。验收时仔细检查，如果发现有污染或损伤，则要求装修单位恢复。第一次验收合格后，告知业主满一个月之后再次申请第二次验收。告知业主领取可视对讲机。两次验收合格后，告知业主可以持装修保证金到服务中心办理退款手续。具体操作步骤是：服务中心收下业主保证金收据，并为业主开一个收下收据的证明。嘱咐业主务必妥善保管好此证明，否则到时候无法办理退款手续。服务中心请款成功之后，通知业主前来领取，并要求业主出示证明，服务中心收下证明后，退还保证金给业主。如果是非业主本人办理的，则需电话确认，征得业主本人同意。6、装修管理的各部门配合问题：各部门要严格执行装修管理操作流程，共同配合做好装修管理工作。如门岗的装修管理职责是严格审查装修人员出入证，凭证准时出入，载有沙石等装修材料工具的车辆进场必须严格核实后放行，并通知巡逻岗做好跟进，发现问题及时处理；巡逻岗的装修管理职责是严格及时巡查，要求每天巡查一次，发现搬运时及时跟进检查，发现问题及时处理；物业助理的装修管理职责是及时巡查，全程跟进，协调处理相关事宜。装修材料、垃圾的临时堆放。运输路线。装修人员进出路线。车辆停放。装修人员携带物品出场必须有业主或装修负责人的书面同意。 业主严禁将业主卡借给装修人员使用。装修人员需要在装修房间午休或过夜需要业主向管理处提出申请经管理处同意并备案方可。物品放行管理规定为确保业主（住户）财产安全，维护小区生活秩序，凡从小区内搬出大件家电、家具等物品时均须按以下规定到住户服务中心办理放行证。一、搬家物品放行1物品搬出人持本人身份证或工作证；2租赁人持业主委托书、业主身份证复印件、租赁合同及经办人身份证；3、 其它业主委托人持业主身份证复印件和业主委托书及经办人身份证；4、 服务中心收款员核实管理费、水电费缴纳情况。未结清的应结清欠缴费用，已结清的收款员在《放行证》签名确认。5、前台人员如实、详细地将搬出的物品（名称、数量、规格等）、搬出人情况等登记入《搬出物品登记表》；并根据《搬出物品登记表》填写《放行证》，放行证必须由管理处主任签发，并加盖公章。6、 物品搬出人登记身份证、签名确认。前台人员核实确认，如不具备前三项（其中之一）条件者，不予办理放行手续。7、 业主（住户）或其委托人搬出物品须在《放行证》规定的时限内进行；8经办人须将《放行证》交予各岗亭保安员审验（须照单核对物品） ，并由岗亭值班保安员收存备查；9、无服务中心开具的有效《放行证》，从小区搬出的物品一律不得放行。、小件物品放行1住户出示本人有效身份证或工作证。2在各岗亭保安员处进行搬出物品登记3、 搬出人登记证件号码、签名确认。4、 岗亭保安员放行。配电房安全管理制度一、 配电房应设专人负责，除工作人员处其它无关人员一律不得入内。二、 配电房当值人员应做好当值安全工作记录。三、 配电房的绝缘工具、仪器、仪表不得外借，并做好每年的定期检验工作。四、 配电房应配置合格的消防器具。五、 严禁在配电房吸烟、饮食、闲谈。六、 配电房应做好防鼠工作。七、 配电房当值工作人员不得随意操作配电柜装置，停电作业时要挂安全标记牌，并做好安全措施。发电机房管理规定为了保证发电机在市网停电时能起动和良好运行，特制定发电机房管理规定：一、 发电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内。二、 配电房值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。三、 平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。四、 发电机每星期空载运行一次，运行时间不大于 15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。五、 发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常六、 严格执行发电机房定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。七、 定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。发现漏油漏水现象应及时处理。八、 加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。柴油发电机定期保养规定为了确保发电机正常起动和运行，特制定发电机定期维护保养规定：一、 每半个月空载试机一次，运行时间10至15分钟，以便及时发现问题，保证蓄电池有足够容量供发电机起动。二、 保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能起动。三、 检查蓄电池电解液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。四、计算发电机距上次保养的累计运行时间，空气滤器每累积满50小时应清洁一次，机油滤清器、柴油滤清器、水过滤清器每累积满250小时应更换1次滤芯。（新机运行满50小时即更换一次）。五、 检查机组有无漏油，漏水现象，清洁发电机机身。六、 紧固蓄电池电源线和控制屏电线接头，试验故障显示灯应全部亮。七、 检查接地线是否良好。八、 检查机房风机运行状况，检查柴油箱储油是否满足发电机带负荷运行 8小时用油量。九、 检查冷却水水位，机油油位应处于正常位置。十、手动试机运行正常后，合上发电机自动开关，把选择开关置于“自动位置”进行模拟停电试验，观察发电机自动起动状况。十一、发电机带负荷运行1小时，观察各仪表显示和机组运行是否正常。十二、认真填写发电机运行记录和保养记录。供水系统管理规定一、 建立正常的供水、用水管理制度，定期进行水质化验保证水质符合国家标准。二、 防止跑、冒、滴、漏。杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。三、 采用节水型水箱配件。四、 对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等进行日常维护和定期检修。五、 保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。六、 严防供水系统与排水系统混流。给排水系统维修保养规定一、 给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。二、 主管班长每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。三、 维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响的部门或科系。四、 根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。五、 供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证楼宇供水。六、 污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。七、所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、 潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。八、 给排水设备的故障应于4小时内修复，无法解决的应马上通知受影响的部门或科系，并报告上级领导，限期修复。消防系统管理规定一、 每天巡视一次消防设备，检查消防报警控制设备的运行情况，烟感、温感、出口指示灯、疏散诱导灯、疏散照明灯是否完好，损坏的及时维修更换。二、 每天检查一次消防箱封条是否完好，否则，开箱检查箱内设备是否齐全，如不齐,应补充齐全，再查找原因。三、 每天检查一次消防栓设备是否完好。四、 定期更换（补充）过期的灭火器，使压力达到绿色刻度以上。五、 每月开机测试消防水泵、喷淋水泵，检查水泵运行情况，并作好记录。六、 保持消防控制中心清洁，消防报警控制设备每周清洁一次。水电工岗位职责工作范围负责小区的日常维修工作目标物业管理区范围内的工作质量达到一级管理标准工作要求主要工作任务工作标准工作职责1、 持证上岗，严格遵守操作规程，执行安全生产管理条例，做好安全保护措施。2、 责小区机电设备的正常运行和组织机电设备的维修保养，制定设备的年度维修保养计划，制定材料、配件购置计划和提出设备的对外委托维修报告，提交上级审批后进行执行。组织实施设备的紧急枪修和突发事件的处理。3、 房屋装修验收和交接工作。负责处理住户维修的申请并组织实施、跟踪维修结果。4、 负责装修现场的管理监督，每天对装修现场及各配电、供水设施进行巡查，不得少于两次。5、 负责公共设施的管理、维修和保养，包括建筑本体、道路、路灯、喷池、楼梯灯、儿童活动场所、楼顶、停车场、标示、标牌等。6负责对供电设备的日常管理、保养和维修，定时巡查线路、设备的工作情况，保持机房室内和设备的整洁，保证设备的完好和正常运作；负责对住户日常用电用水故障的处理，负责水表、电表抄表工作。7、负责对电梯的、消防系统、智能化监控系统的保养、维修，基础设施管理及维修投诉率不超过 5%并收集保管小区设备设施的相关技术资料。8负责供、排水设施的日常维修工作，发生停水、停电、水警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施，保障小区的安全运行，对雨水井、污水井、化粪池等的维修及定期组织清理。9、 负责消防系统设备的保养、维修。10、 负责智能化监控系统的保养和维修，电话线路的保养和维修。11、 服务中心主任交待的其它工作。1、 掌握辖区内设备设施的运行情况，能及时发现问题，解决问题。2、 保证小区的公共设施、供电设备、电梯、消防系统、智能化系统、供水、排水设施的正常运行。3、 相关资料记录整洁有序，并保存完整。秩序维护部管理规程岗位人员配置及工作职责（一） 门岗：人员配置1人负责现场环境秩序维护。发现异常及时处理。负责从门岗出入的人员、车辆、物品的询问检查登记。负责岗亭设施设备监管。发现故障及时登记和通知维修。检查各执勤装备是否能正常使用。协助公共设施的检查维护，发现有损坏的要及时通知维修。接待业主咨询报修投诉，业主反映的问题及时登记跟进处理。负责门岗及周边环境卫生监督，做好岗亭及周边卫生。负责门岗物品管理。（二） 车岗：人员配置1人负责现场环境秩序维护，发现异常及时处理。负责从车岗出入的人员、车辆、物品的询问检查登记。负责车岗收费。负责岗亭设施设备监管。发现故障及时登记和通知维修。检查各执勤装备是否能正常使用。协助公共设施的检查维护，发现有损坏的要及时通知维修。接待业主咨询报修投诉；业主反映的问题及时登记跟进处理。负责门岗及周边环境卫生监督，做好岗亭及周边卫生。负责车岗物品管理。（三） 巡逻岗：配置1人。负责区域巡逻。包括路面、地下室、楼栋天台。开灯关灯；开门锁门。要求：每班每单元楼包括地下室、路面、楼层、天台、售楼部、地产办公室都要巡查到位。非特殊情况，白天每2小时巡更打点一次；夜班每小时巡更打点一次；（四） 领班：1人负责当班保安部全面工作。负责检查、监督队员工作纪律、形象礼仪、操作规范、工作质量。负责安排开灯关灯、开门锁门、巡更打点。负责队员有事离岗时顶岗。负责处理区域内相关事宜。领导安排的其它工作。要求：能够以身作则能够坚持原则有魄力，敢于管理；讲方法，善于管理能够及时发现和处理问题每小时岗位检查签到一次岗位严禁空缺禁止队员随意离岗高峰期监督装修进场、车辆出入带领队员做好交接班规范高峰期站岗示范保安仪容仪表规定1、 着装统一着装，统一穿黑色皮鞋、深色袜子，戴保安帽，佩戴工牌，要求服装整齐、干净。不得佩戴其它饰物，口袋内不宜装过多物品。不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。2、 行为举止举止应文明、大方。与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。头发要整洁，男的不留长发、大包头，蓄发不得露于帽檐外，不得留长鬓角，长指甲。指甲长不超过指头2毫米。精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东歪西倒、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、插腰或将手插入衣袋，不准吸烟、吃零食。不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。不得敲桌椅板凳或玩弄其他物品。坐姿要端正，不得翘起二郎腿，看书报，打瞌睡。不得长时间打私人电话、嬉戏打闹、玩手机、听音乐、做手工、打羽毛球或做其它与工作无关的事情。遇上级领导或有客来访，应即时起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。站立的正确姿势是：双脚与两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上） ，肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑（紧急情况下除外） 。11进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩站三下，征得同意后方可入内；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。12进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女士或来访人员先行。13对客户或来访人员提出的询问、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确（对自己无把握回答的应婉转表示歉意，联系有关人员给予解答，或留下文字记录，限时予以回复）。保安交接班规定1、 交接班前十五分钟，接班队员到达指定地点集合，并注意自身形象，不得相互追逐打闹，保持良好站姿式，不得蹲坐。2、 接班组长要组织全班队员整队、点名并统计、做好记录。统一整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，口号宏亮，精神抖擞。3、 接班组长负责检查队员中是否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的现象，若有立

即请其出列，取消其上岗资格，并报主管领导查明原因，以做出相应处罚。并注意交代当班注意事项。4、 按时交接班，不迟到、不早退、交班队员在接班队员未到达前，不准自行下岗。5、 交接班时，交班队员需将本班的治安情况，值班器械、需特别交代事项等向接班队员交待清楚，并做值班记录。交接班双方签字，以备后查。6交班人员交班之前要做好岗亭卫生。清点好岗亭钱票卡物，填写好登记表，做好交班准备。7、 接班时遇有突发事件，由交班班组负责处理并做好记录及时汇报，接班班组要积极做好协助工作。8、 交接班填写规范清楚，钱票卡物要相符，未收回卡的去向要确认清楚。接班人确认无误后签名，不要随便签名。字迹要工整，不得潦草，不要随意涂改，有事情要交代清楚。9、 出现下列情况不准交接班：a） 上班情况未交待清楚，工具、装备、钱物等未交接清楚或有损坏尚未分清责任，工作区域周边设施不完整；b） 上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗（下班）；10、 车岗接班之后要在出口将临时卡刷一遍，以防止漏刷产生费用。11、 交接班时，交接双方要相互敬礼。岗亭设备使用标准及维护办法（一） 监控设备1、 爱惜使用监控设备，不得随意乱动监控设备，擅自更改设置。若出现人为损坏，追究当值人员责任。2、 若设备出现异常应及时登记报告处理，严禁擅自处理。同时在无监控录像时，提高安防意识。（二） 电脑设备1、当值时间，不得使用电脑做与工作无关的任何事情，不得玩电脑游戏。不得私自将个人U盘连接工作电脑2、 任何时段，不得观看或下载与工作无关的任何资料。3、爱惜使用及妥善管理电脑设备（包括机箱里的零件），如遗失或人为损坏则追究当值人员责任。4、 非人工操作不当出现设备故障时，应记录备案，及时上报处理，同时在无电脑操作时，做好手工登记明细工作。（三） 道闸设备1、 保障正常升降栏杆，开关闸门。2、 对冲岗者及时控制，并立即上报处理，特殊或危险情况及时报警。3、 非人工操作不当出现设备故障时，应记录备案，及时上报处理。故障时，做好现场交通管理及收费管理。（四） 空调使用说明1、 空调使用时间：春夏室内温度达到30C以上，可开冷气，保持室内温度在22—26C左右；平时应注意节约用电。2、 妥善保管空调遥控器。3、 非人工操作不当出现设备故障时，应记录备案，及时报告处理。（五） 对讲机及手电筒等使用管理规定1、 对讲机使用管理规定：对讲机只供当值人员使用，严禁用作其他用途，特殊情况须由安管部主管同意许可。对讲机严格按规定频率使用，严禁安管员私自乱拆，乱拧或乱调其他频率，否则按违纪处理。严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。在交接班时应做好对讲机交接验收工作，发现问题应做好记录并及时上报主管领导。对讲机随时携带，保持通畅，被呼叫时应及时应答。呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方并在最后讲“收到请回答”。收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况后，应回答“清楚”或“明白”。对讲机通话应说普通话，使用规范礼貌用语，严禁在对讲机里说家乡话、说脏活、开玩笑或谈与工作无关的事情。2、 警棍使用管理规定：安管员要爱护使用警棍，严禁用警棍嬉戏打闹或交给他人玩耍。所配警棍只供安管员在紧急下防卫使用，非值班，执勤人员严禁佩带和使用。严禁将警棍提供他人使用，无特殊情况或未经护卫主管批准，严禁携带警棍外出。交接班时，对警棍进行检查并记录于《交接班登记表》上。当值安管员要妥善保管所佩带的警棍，如有损坏或遗失，要照价赔偿。3、电筒、雨衣使用管理规定安管员要爱护使用电筒、雨衣，非晚间或下雨时不得使用，严禁将雨衣、电筒、电池占为己用。对雨天用过的雨衣要及时用干布擦拭干净并折叠整齐后交当值班长保管。对使用完毕的电筒要擦试干净并及时充电。交接班时，对雨衣、电筒进行检查是否完好或正常，并记录于《交接班登记表》上，发现问题及时报告部门主管。岗位工作流程（一）门岗：维持现场环境秩序。检查、监督、控制人员、车辆、物品出入。禁止不合要求的车辆进入小区，禁止闲杂及无关人员进入小区，禁止派发广告人员、推销人员、收捡废品人员、乞讨人员进入；大件物品出场须办理放行手续；装修材料垃圾搬运监督控制；对周边环境、秩序进行维护和监督。禁止车辆、物品乱停乱放。及时准确开灯关灯、开门锁门。1、人员步行进出：业主进入时刷卡进入；外来人员需核实身份后确认是否放行：装修人员（除1栋外）需从车岗进入，将车停放在地下车库，不得从门岗进入。门岗需把好关。开锁工：当门岗得知来人为开锁工的时候（通过询问，观察，及住户确认） ，必须经业主确认并登记注明后方可进入。租户开锁换锁需要业主同意。注：一般开锁工会主动自我介绍，或者车辆有明显标志，或者长期开锁，门岗熟识，由于开锁涉及到安全问题，因此，务必进行核实（需物业服务中心联系业主） ，如果是租户需要换锁，必须经业主同意。供水、供电、电信、有线等单位工作人员：当此类人员进入小区时，门岗应询问清楚对方身份及来访事由后，及时向管理处报告，按管理处指示处理。注：此类来访，大致分为两类，一类是业主报装方面，如报装电话，宽带，一类是设施设备的维护和其他事宜。业主报装方面，可以由门岗核实登记后放行；设施设备维护和其他事宜，则向管理处报告后按照指示处理。因为可能影响到公共设施设备和公共环境，管理处必须知情并及时跟进。房产中介人员：此类人员，必须确认身份，并联系业主，经业主同意后方可进入。注：如果联系不到业主，则无论来访者是何种理由，均不允许进入。业主有钥匙寄放在管理处的，来访者需要看房，则由业主和管理处联系，确认业主同意后方可看房。新闻采访人员：门岗无权擅自接受采访和放行。需报告至管理处。政府官员、公司高层：通常会提前通知做好准备。来到时立正敬礼问候开门。其他人员：根据实际情况处理。通常是询问核实身份，登记证件，必要时向管理处报告或通知巡逻岗跟进。注意事项：遇见业户要面带微笑，主动问好。当发现业户双手提（拿）着重物进出大门有困难时，应主动提供帮助。对于来访人员提出的问题要礼貌耐心合理回答。行人如果携带大件物品出去则需开具放行条。如果是管理处下班时间，则需核实身份，确保安全后放行。严格控制装修人员进出。1栋装修人员需持真实有效装修出入证，证件过期必须及时补办。必须在规定时间进出。不得提前入场或推迟出场。发现可疑人员在门口徘徊，应及时询问。通过询问及观察判断对方身份。如发现眼神游离不定，不敢直视，神色慌张，头上冒汗等可疑现象，可以谈话先稳住对方，再呼叫人员现场增援。岗亭一般不要代收快递，因为岗亭地方狭小，不好放。有快递应放至管服务中心。应向不知情的业户做好解释。如果是小的快递，业主熟悉又打招呼了的，可以短时间寄存。注意交班时做好交代。禁止门口乱停车、乱摆放。发现乱停乱放的要及时纠正。发现设施设备损坏及其它异常要及时报告和处置。禁止大货车进入小区外道路。发现大货车进入小区外道路应及时阻止并通知巡逻岗跟进，防止压坏路面，井盖，撞断路灯，消防栓，标识牌。视线范围内，发现施工作业的，要了解是否经过允许，及时跟进。2、 汽车进出：本小区设有地下停车场，一般情况下，汽车从地下停车场进出，不能从门岗进出。但是特殊情况下也允许从门岗进出，如超高的搬家车辆或者 1栋的搬家车辆。现阶段从门岗进出车辆，暂时不刷卡不收费，登记后手动开闸放行。但是车辆只能在主干道行驶，严禁驶入分道；且只能靠右停放。而且，使用手推车运送家具时，手推车不得走无障碍通道，不得进入大堂和电梯。斗车一样。这是门岗必须知悉并告知司机的。并且要严格监督跟进好。特别情况下，公司相关车辆可以从门岗驶入，短暂停放，但是同样必须靠右停放。送快递的汽车，可以从车岗出入的，尽量从车岗出入。如有货车、面包车从门岗出场要开箱查验。3、 摩托车/电动车/三轮车/自行车进出：一般情况下，禁止业主摩托车/电动车/三轮车从门岗进入小区。除非有特别事情，进场后立即出场。比如说送一桶水进去。但不得进入无障碍通道，不得进入大堂和电梯。送货的相关车辆（包括送水、送牛奶、送餐、送煤气、送快递等） ，因进去后很快出来，所以可以进入小区，但是同样的要求：车辆停放于主干道，靠右停放，不得驶入分道。自行车：要求车主停放在地下停车场（免费），也有少数车主因为担心被盗而骑回家，要进行劝导。因为电梯是不允许载自行车的。还有个别车主为了充电方便将电动车也骑回家，也是违规的，要进行劝阻。现在有一种锂电电动车，看起来和普通自行车差不了多少。只是大架粗一些，要注意观察。这种电动车停放地下室也是要收费的。个别电动车、自行车从门岗出场一定要核实身份后放行。（二）车岗：维持现场环境秩序。检查、监督、控制人员、车辆、物品出入。车辆进出登记、收费，禁止不合要求的车辆进入小区，禁止闲杂及无关人员（包括但不限于派发广告人员、推销人员、收捡废品人员、乞讨人员）进入；大件物品出场必须办理放行手续；装修材料垃圾搬运监督控制；对周边环境、秩序进行维护和监督。禁止车辆、物品乱停乱放。及时开灯关灯、开门锁门。一般情况下，禁止外来人员步行从车岗进出（装修人员除外） ，禁止超高超重车辆从车岗进出（高2米，重2吨）。禁止运载易燃易爆有毒等危险品车辆进入（如烟花爆竹、甲烷等）。禁止漏油车辆进入。禁止手推车、斗车从车岗进入。1、 装修人员进出：装修人员凭装修出入证步行进出；进场时车岗收取出入证副本（红色） ，出场时确认后退还。装修人员骑自行车进出同样操作。注意检查出入证是否为本人，是否真实有效。如果过期则禁止进入。无证则进行登记，最多不超过2天。装修人员骑电动车或摩托车进场，则收取装修出入证副本，发电动车临时卡，收取 1元钱停车费，登记后开闸放行。出场时退还出入证副本，收回电动车临时卡，登记后开闸放行。装修时间：上午8点至12点；下午2点至6点。星期天及节日禁止进场施工。一般情况下，服务中心不批准星期天无噪音施工。要求装修人员按照秩序排队到时间后入场，不得提前入场；严禁超时施工，延迟出场屡教不改者没收装修出入证；业主步行须劝导业主：车岗经常有车出入，为了安全起见，请从门岗进出。外来人员需从门岗进出。2、 汽车进出：1） 办理了月卡的车辆：车主自己刷卡进出；如忘记带卡者，需经核实后，提醒车主下次记得带卡自行刷卡出入，手动开闸放行。2） 临时车辆：当有汽车进场时，及时询问来访目的地，并刷卡发卡（金汽卡）登记。包括卡号、车牌号码、入场时间、房号；注意双手递卡。汽车出场时，礼貌问好，双手接卡，刷卡（如车主已刷卡则免），按照规定收费：您好，请您交费（）元。谢谢。需要找零钱或给发票要双手奉上。登记出场时间、收费金额。注意钱票要点清，不要收错，不要找错，不要收到假钱。3） 免费车辆：不发卡，门岗登记后开闸放行。免费车辆包括但不限于以下几种：a军警公检法司执行公务车辆。但是要防止假冒公务车进行违法活动，应留意观察并通知巡逻岗和监控岗做好跟进。b、 公司车辆、电信、联通、广电网络等相关协作单位、电梯、水泵、智能化等维保单位及服务中心批准的其它车辆。c、 小区专业搬运队车辆。3、 电动车、摩托车进出:1） 办理了月卡的，车主自己刷卡进出。2） 未办理月卡的，进场时，须询问清楚车主身份，如果不是业主，需说出拜访房号及业主姓名，发临时电动车卡并登记房号卡号，嘱妥善保管勿丢失；出场时收回临时电动车卡，按规定收费并进行登记。注：如果是装修人员应先收费。3） 怎样询问对方身份：您好，请刷卡，请问您是哪个房号的？请问业主姓名？与业主清单核对。4） 电动车（摩托车）进出常见异常情况处理：车主刷卡，显示过期：提醒业主及时办理续期。并做好登记。车主刷卡，显示此卡已出（入）场：这是由于之前进出时未刷卡所致。此时不要直接手动开闸放行，处理方法是：如果车辆进场，则将卡放出口刷一下，注意此时刷卡后会开闸，要及时落闸。再在进口刷，反之亦然。车主不自觉刷卡，而是要车岗手动开闸。当车岗询问时，称没有带卡。可能因素有：a、 有办理月卡：al、未过期，但是嫌麻烦，不想刷；或者嫌麻烦未带；或者忘记带；a2、已过期，怕暴露，故意不刷；b、 未办理月卡。注意：当车主请车岗开闸放行时，车岗切不可随意手动开闸放行。必须确认车主身份，是否业主，是否已经或正在装修，是否入住，是否长住，是否办理月卡，是否过期。i如果确认办理了停车月卡，且未过期，则礼貌提醒车主下次记得带卡。并手动开闸放行。ii如果确认办理了停车月卡，但是已经过期，则礼貌提醒车主及时到住户服务中心办理续期手续。您好，您的卡过期（）天了，为了避免造成不便，请到服务中心办理续期手续，刷卡出入。谢谢。登记后开闸放行。iii如果确认是业主（或业主亲朋），但是未办理停车月卡，则需询问清楚对方是否已经入住，是否需要经常出入，如果已经入住或需要经常出入，则建议业主办理月卡；如果是偶尔出入，则按临时车辆处理。iv如果车主声称办理月卡，但是忘记带卡，而月卡名单上又查找不到的，则呼叫班长协助处理。v其它情况，一般按临时车辆处理：不好意思。因为您还没有办理停车月卡，我们只能发给您一张临时卡，请您保管好，出场时凭此卡出场。超时收费。请您配合我们的工作。谢谢。开闸放行。vi如果车主拒绝领取临时卡，则车岗：请您不要为难我们。我们这样做也是为了小区所有电动车的安全。请您理解和配合。谢谢。vii如果车主执意不肯领取临时卡，则呼叫领班处理。并说：不好意思，请您稍微等一下，只有我们班长同意我们才能放您进场，不然我们要承担责任。请您理解。并请后面的车辆稍微耐心等待一下。viii 如果业主拒不理解和配合，无理取闹，骂骂咧咧，则报告班长协助处理。ix总之，长住业户要办理月卡。没有办理的要劝导车主尽快办理。非长住户要核实身份，发临时卡，按照规定收费。要引导车主养成良好习惯。让长住业户知道没有办月卡就是不方便。让非常住业户知道要发卡收卡按照规定缴费。要形成制度。注意坚持原则，适当灵活，文明礼貌，态度要好。4、自行车进出：不收费。手动开闸放行，但是注意要核实身份。以免出现盗窃事故。若遇车主骑行经过道闸，则提醒车主为了安全不要骑行，要推车行走。注意事项：注意文明礼貌。要求：面带微笑，态度热情，习惯使用礼貌用语。如：您好，请，谢谢。不好意思。对不起。请您原谅。请您理解和配合我们的工作。如果遇到蛮不讲理的业主，应保持冷静。即使对方破口大骂，也不要与其计较，要显示出我们的高姿态。体现出我们的自身的涵养和素质。他破口大骂只能说他没有修养。我们不还口说明我们比他有修养。避免将矛盾激化。处理不了时，应寻求支援。车岗道闸现在设置为手动。即车辆过后道闸不会自动降落。这样是为了安全。因此，有车辆过后要及时将道闸打下。但是要注意是否有人或车辆突然闯来。如有车辆或行人突然闯过来要进行劝阻，不要打下道闸，以免造成伤害事故。现在有一种锂电电动车，和普通自行车很像，要注意鉴别。汽车临时卡刷卡后，开闸方式是鼠标点击确认键开闸，而非直接按道闸开关开闸。货车、面包车出场时要仔细检查。防止将电动车或其它物品装载后运走。严禁太阳能热水器进入小区。门岗车岗需严格控制。防盗网、防盗门、空调等需经服务中心批准后才能进入。门岗车岗需严格控制。搬运装修材料必须办理搬运证，严禁无证搬运。严格控制载有装修材料车辆进入地下室。门岗、车岗务必把好关。装修材料入场，1栋装修材料从门岗入场；其余从车岗入场。但是车辆载重及高度必须符合要求。必须小区专业搬运队搬运，必须文明搬运，文明使用电梯，轻拿轻放。禁止手推车、斗车及电动车进入电梯。搬运装修材料、废料： 1栋从路面出入。但是规定只能使用小三轮车。不得使用大三轮车，以免损坏路面。 2、3、4栋搬运车辆从车岗出入，不得走路面。车岗附近禁止车辆乱停放，发现要及时报告制止。车岗处严格控制堆放装修材料。散性材料包括沙、砖、水泥、白灰等应严格禁止。其它如瓷砖、木板等可以酌情考虑。但是应当注意卸货地点适当。月卡丢失：确认车主身份，确认办理了月卡。提醒车主及时到管理处补办。以免造成不便。如果超过3天还未办理则报告至住户服务中心。月卡到期：提醒及时续期，以免造成不便。如果超过3天还未办理则报告至领班，领班报告至住户服务中心。超过5天禁止入场。临时汽车卡丢失：补交工本费30元和停车费。临时电动车卡丢失：补交工本费10元和停车费。车岗要尽量熟悉住户、车主及车辆情况。防止汽车出入使用电动车或摩托车卡：车岗要留意：汽车月卡是月卡 A，电动车、摩托车则是月卡B，一定要区分清楚。发现汽车出入刷月卡B的要及时登记并报告至领班。领班报告至住户服务中心。防止摩托车出入使用电动车卡：检查办法只有一种，统计摩托车办理情况，查看与实际停放是否相符。按照规定进行电脑换班。（三）巡逻岗：1、日常巡查：2、开灯、关灯：需要开关的灯有：地下室照明、各栋大堂照明、路灯照明。地下室照明：地下室晚上6点半左右要开灯（视实际情况而定），具体开关是二栋电箱第一和第五个开关；四栋电箱第一个开关。早上天亮了关。路灯照明：路灯开的时间根据天色而定。夏天天黑晚，则应当晚点开；冬天天黑早，要早点开。路灯开关在门岗旁边1栋外墙边，注意平时都是调整好了的，一般情况下，开关时只需调整旋钮，不要动其他的开关。路灯目前到晚上 12点关闭。大堂照明：大堂灯开关也是视实际而定。灵活掌握。总之，要做到该开关灯的时候就要及时开关。6、开门、锁门：售楼部、地产办公室一至三楼、二期工地门都要按时开门锁门。一般情况下，售楼部、地产办公室一至三楼是早上7点开门，晚上6点锁门，但是锁门的时候要看看里面是否有人，如果有人，要询问几点离开，到时候再来锁。以免将人锁在里面，或者忘记锁了。二期工地是早上8点开门，晚上6点半锁门。注意钥匙妥善保管勿遗失。地产办公室二楼三楼的门禁卡也要保管好。停车卡的管理车岗有临时汽车卡和临时电动车卡。值班人员必须妥善保管，以防丢失。临时车辆进场发卡要登记，出去要收回卡并登记。交班时未收回的卡必须有登记。如因工作失误导致遗失由当值人员负责赔偿。（汽车卡30元/张；电动车卡5元/张）。交班前或接班后将所有临时汽车卡在出□刷一下。临时车辆收费标准：临时汽车收费标准：早6时至晚24时收费5元，24时至次日凌晨6时收费10元。24小时最高收费不超过10元。不重复收费。电动车、摩托车收费1元＜月租车辆具体收费标准请咨询服务中心。礼貌服务规范（一）、礼貌服务用语五十句：1、请！2、您好！3、欢迎。4、恭候。5、久违。&奉陪。7、拜访。8拜托。9、请问？10、请进！11、请坐！12、谢谢！13、再见！14、对不起。15、失陪了。16、很抱歉！17、请原谅。18、没关系！19、别客气！20、不用谢！21、请稍等。22、请指教。23、请当心！24、请走好。25、这边请。26、您先请。27、您请讲。28、您请放心！29、请多关照。30、请跟我来。31、欢迎光临！32、欢迎再来！33、请不要着急。34、请慢慢地讲。35、让您久等了！36、给您添麻烦了。37、希望您能满意！38、请您再说一遍。41、我能为您做什么？42、很乐意为您服务！39、请问您有什么事？40、请问您是否捉找人？43、这是我应该做的。44、把您的需求告诉我。45、我会尽量帮助您的。46、您再帮您想想办法。47、请随时和我们联系。48、请您多提宝贵意见！49、有不懂的地方您尽量问。50、您的需求就是我的职责。对来访人员应说：“您好，请问您上哪一座楼哪一层？”“请您出示证件，来访登记。”“对不起，您要找的人不在，请您稍后与他联系好吗？”当来访人员离开时应说：“谢谢您的合作，欢迎您再来，再见。”对违章行、停车者应说：“对不起，我们的停车场是单行路线，请您按规定方向行驶！ ”“对不起，消防通道禁止停车，请您将车泊在车位里好吗？”“谢谢，您的合作”车辆乱停乱放，队员走到车辆的前面（前侧）向司机敬礼后，礼貌地说： 先生（小姐），这里不能停车，请你将车停在XX地方，多谢合作”。如对方不听指挥劝告，又说：先生（小姐）真不好意思，这里不能停车，我们这样做是为了您好，如果其他车辆碰坏你的车（被他人画坏了你的车辆）我们也有责任， ”，如果您的车停在这里，我们领导看到我们，会批评我们，请体谅我们的难处 ”同时应多敬礼。对车场内闲杂人员等应说：“您好，为确保您的安全，请您不要在车场玩耍。”“多谢，您的合作”车辆进出与管理收费时应说：“您好，您的车位使用费是一一元。”“这是您的收据，祝您一路顺风。”“请您将门窗锁好，贵重物品请随身带走，不要放在车内。”车场拒不交费的顾客，应面带微笑：先生（小姐）您已超时，请按规定交费”,我们是按停车场规定收费的，如果您觉得服务上有什么不妥，我们将进一步改进。”对方搬运大件物品时没有出具放行条，要求对方返回开具时，应礼貌地说：“真对不起，麻烦您再返回一趟，将放行条开来”，“我们这样做，是为了保护业主的财物不受损失”“如果我们不这样，就不称职，领导知道了会处分我们的，请先生（小姐）谅解”对方开来放行条后应说“多谢合作”。需检查对方证件时先生（小姐），请出示您的证件”，验证完毕，应说谢谢”。遇老人或他人提重物先生（小姐），需要帮助吗？”别人感谢时应说不用谢，这是我应该做的”。（二）礼节与文明用语1、 顾客问路，必须敬礼，用礼貌的语气简捷向对方说明地点。2、 值岗时遇保安班长、主管以上领导、管理处经理、总经理、公司其他部门经理查岗或经过值班岗位时，应立正敬礼。3、 保安部办公室或公司办公室应按规定着保安制服，不得穿拖鞋，进门前应先敲门喊报小”口。4、 未经同意，不得随意翻阅办公室资料或办公桌上文件资料。5、 遇业主经过岗位时，应右带微笑，起身问好；如因事与业主、顾客交流，应事先要敬礼。6、 因事需进业主房内，应事先敲门，须征得业主、顾客同意后方可进入室内。7、当客户、业主、员工携带提包出管辖区需检查时，应客气地说： 先生（小姐）您好,请打开您的提包接受检查”检查完毕说多谢合作”（三）敬礼适用对象：A公司部门经理以上领导；B公司领导陪同人员；C上级公安机关有关人员；D到小区检查、视察工作的领导和随从人员；E对进出车辆发卡、收卡时；F对到小区问路的顾客；G安保部领导、分队长、保安督察员到岗上查岗查哨时；H纠正违纪违章或检查时；要求：A保持良好的站姿，敬礼一般在立正基础上。B敬礼要标准，对领导陪同人员、视察工作的领导到距岗位前 5-10米远时敬礼，等到受礼的人员过后方可礼毕；顾客问路时因距离较近，可以后退一步向顾客敬礼。常见问题的处理方法1、 保安员辨别盘查可疑人员A执勤时要集中精力，注意观察。B当与对方保持20米左右距离时，要注意观察对方面部表情及行动。C观察对方行为是否诡秘，是否藏有凶器。D盘问时对方神色是否慌张，答话是否流利。E检查证件是否伪造，证件是否有疑点。R衣着是否整洁，有无血迹、泥点，是否打赤脚，是否有伤。G所携带的物品是否与身份相符。H检查对方时最好二人以上，与对方保持一定的距离，防止对方突然袭击。2、 保安员执勤时与对方发生纠纷的处理A由于按规定执勤，对方不理解无理取闹的，首先要保持冷静。A对方态度蛮横、不讲理的，执勤保安要克制，避免和对方发生冲突、防止矛盾激化。B耐心解释，使对方明白不是在刁难，争取对方理解。C对方不听劝阻，胡搅蛮缠，甚至恶言伤人或动手打人的，要及时通知组长 、分队长，制止矛盾激化，不得与对方打架，并将肇事者抓获扭送公安机关。3、 发现门窗被撬：A及时通知组长、队友，对发案地点进行包围布控，以防犯罪分子逃离。保护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品，及时向公安机关报告。A及时通知业主到场。B对重大可疑被窃现场，可将事主和目击者反映的情况向公安机关作详细的报告。C对可疑人员可采取暗中监视或设法约束住，交给公安机关处理。4、 发现人员被撞：记下肇事车的车牌号码，车型或颜色，司机容貌，防止肇事司机逃跑。a） 如有逃跑，应拦车追击并向上级报告。b） 抢救受伤者，如受伤人员有生命危险的应设法立即送往附近的医院抢救或拨打 120叫救护车，并打“122”电话向公安交警部门报警。5、 发现车辆碰撞A当场发现车辆碰撞应拦截肇事车辆，记下肇事车的车牌号码，车型或颜色，司机容貌，防止肇事司机逃跑。A及时通知被撞车辆的车主到场，由双方协商不成，报公安交警部门处理。保护出事现场，防止有人破坏现场，盗窃、或哄抢出事财物。B公安交管部门人员到场后，将目击情况如实反映。C详细做好值班记录。6、 抢劫的处理接报后迅速赶住发案现场，制止犯罪和抓获劫匪。向目击者问清劫匪人数、年龄、性别、面型、发式、衣着等明显特征和逃跑的方向。如劫匪逃离现场，边追边用对讲机说明罪犯逃离方向并向其他队员及保安部（保安中队）报告。发现罪犯在逃，应大声呼叫路面群众予以阻拦。果罪犯坐车逃走的，可拦截机动车辆追堵或向 “110报警，或向派出所报警。做好自身防范工作，既要抓获罪犯，又要保证自己的人身安全，应多人或多带人围堵。保护抢劫现场，劫匪遗留的作案工具、凶器等不要用手触摸，不要让无关人员进入现场。访问目击群众，收集发生劫案的情况，提供给公安机关。事主或在场群众如有受伤，要立即截车送医院抢救，并迅速报告公安机关。要求事主一起到派出所报案。7、 醉酒的处理班时，对认识的醉酒汉在岗上纠缠时应好言相劝，促其离开岗位；必要时通知其单位领导或其家属。对不认识的醉酒汉应相机行事，不要与其争吵论理。现醉酒汉闯入公共场所大发酒疯，打人骂人、毁坏公私财物，甚至调戏妇女的应立即报告派出所处理。酒汉在岗上不听约束，手舞足蹈的谩骂值班员或行人，引来群众围观，妨碍交通和治安秩序，应及时报告派出所，强行将其约束到酒醒。8、 煤气泄露的处理发现煤气泄露，不准在现场使用对讲机，严禁按门铃，打电话等一切能冒火花的工具。所有能打开的窗户轻轻推开，疏散气体。通知队友或设备工迅速关闭煤气总阀或分闸。轻敲门呼唤业主、若业主无应答时，在感觉气味疏淡时（或带上防毒面具） ，在保证自身安全的情况下由隔壁的窗户爬入或破门入内救人。发现有人昏迷，应及时抢救，尽快护送中毒者到就近医院。通知上级领导到场，通知煤气公司负责人到场。配合有关部门查明原因，了解情况。9、 聚众打架斗殴的处理立即劝阻打斗，劝散围观人群和收缴打斗用的凶器，如有打伤人或毁坏台、椅、器具等报告公安机关处理；保持中立态度，尽量保护自己人身安全。双方不听制止，事态继续发展，场面难以控制，应迅速报告公安机关，如有重伤者送医院抢救。协助公安机关勘查打斗现场，收缴各种打架斗殴工具，辨认为首分子。10、 纠纷的处理及时劝止，并向上级或办公室报告。仔细询问双方，弄清情况。向双方当事人询问纠纷发生的原因和经过，并了解在场其他人员，分清是非。说服教育，疏导调解，也可单独疏导，认为矛盾不大，可进行全面公开调解。召集双方当事人开调解会，讲明调解的内容和目的，提出调解纠纷的见解和看法。要求当事人进行讨论，争取互谅互让。如双方意见一致，即覆行调解协议书，双方签字。若双方执着，调解无效，交公安机关处理。11、 高空抛物的处理：发现有高空抛物现象，应迅速辨认抛物方向、楼层号码、位置。迅速向保安部或管理处报告，并派人看管好抛下的物品（证物），如所抛的物品砸坏公共设施、车辆等，应用线圈围起来，并拍照。伤（亡）者，应将伤员送就近医院并立即报警。封锁楼梯口，等公安机关派员调查。12、 遇到犯罪分子偷盗或抢劫处置方法保持镇静，设法制服罪犯，发出信号，召集附按时完成保安员和群众支援；对逃跑的罪犯，要看清人数、衣着、面貌、身体特征，所用交通工具及特征，及时报告公安部门和保卫部门；有固定现场的，要保护好现场，没有固定现场的，保存好犯罪分子遗留的物品，特别是作案工具，要避免破坏指纹痕迹。13、 执勤中发现客户斗殴处置方法劝阻斗殴双方离开现场，如能确认属违反治安管理规定或犯罪行为，应及时报告公安机关或将行为人扭送公安机关处理；警惕，防止坏人利用混乱之机，进行破坏活动或偷窃活动；劝阻围观群众离开，维护区域内的正常治安秩序。14、 对醉酒滋事或精神病人的处置办法进行劝阻或拦阻，让其离开保安目标区域；及时通知醉酒者和精神病人的家属或工作单位，由他们领回，或采取控制和监护措施。如有危害保安目标或危害社会安全的行为时可将其强制送到公安部门处理。15、 台风暴雨、水浸的处理1）台风暴雨来临之前：张帖警示通告，提醒各厂家、业主、住户，各单位进出员工做好防范工作。检查楼宇立面、通知联络各住户关好窗户，搬离放在阳台上的花盆、杂物。检查各天台、楼顶、地面排水沟，发现堵塞，及时通知水工组、清洁工予以疏通。搬离或固定地面、天台、楼顶易被台风吹走的吹倒的的物品。楼宇四周停泊的车辆及时疏导至车辆空阔地带。频危建筑及时配合管理处给予加固。通知保安员备好雨具。对一些不稳的道路标识牌予以加固。对保安员执勤用具、对讲机、道闸开关等予以保护，以防淋雨损坏。）台风暴雨袭击时通知所有保安员注意安全，巡逻保安员不要站在楼宇下；如需要户外作业时戴好头盔。提醒过往的业主、小区员工注意安全，勿在户外逗留。对一些要掉落的不安全的物品，必要时用绳子拉开警戒线。严密监视，严防不法分子趁火打劫。台风过后，组织人员检查公共设施损毁情况并做好统计，清理垃圾。3）水浸的处理组织抢险突击队，负责装填运送沙包。及时通知业主储备食用水。在地库出入口开口处堵成道沙包墙并派人看护。保护一切因水浸后易遭破坏的重要公共设施，如电梯等电力系统。发现有水浸入电梯井、强弱电井，应及时通知电梯工和电工关闭电梯、切断电源，处理电井房水浸问题。水浸过后，搬离所有沙包，打扫卫生。16、 紧急避险的处理1、 急避险行为，是以损害一个较小的合法权益来保全与其相关的另一个较大的合法权、人益02、 紧急避险必须具备以下三项：保护合法权益；正在面临的危险；在不得已的情况下才能施行紧急避险，不能超过必要限度。17、 保安员在执勤时，如遇住户（单位）房内渗出浓烟，映出火苗或有较浓的煤气味时，恰房门紧锁（闭），室内无人应答，又联系不到业主：保安员应立即报告保安部和管理处，并致电派出所。力争找到突破口，与邻居说清楚，取得邻居的同意，在保自身证安全的前提下，谨慎地从邻居的阳台口爬入。需要破门进入救助时，报告派出所民警，由派出所民警授权。如住户内无人时，应保证两名以上队员在场。及时与业主、住户联系。18、 保安员在执勤时，如发现有人轻生、自杀时迅速报告上级领导。应立即到场劝解，向对方晓之以理，谈家庭等方式，分散其注意力，安排人员从后面迂回，寻机将事主救出。如有条件应迅速铺设垫子。19、 电梯困人的处理程序A.消防中心接到电梯应急电话或保安员巡查发现困梯，立即报告当值班长和值班领导，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知维修部（通知维修部时必需询问对方姓名及告知有人被困），组织保安员到现场协助维修人员协调控制电梯和解救被困人员。监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作。.如遇特殊情况无法消除故障或被困人员中有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决。被困者救出后，续询问：是否有不适，是否需要帮助等。提供姓名、地址、联系电话及到本大厦的原因。如被困者不合作及自行离去，则记录在案。.值班领导填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过。保安宿舍管理规定1保持宿舍内、外清洁卫生，不随地吐痰，乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。2每月1号或每周星期一由房长安排该房当月或一周内务轮值值班员，并张贴公布。3内务值班员负责当天室内、门前责任区、卫生间的清洁卫生及公共物品的摆放。4保持床面、墙面整洁，床上除了被子和枕头外，不能放置其他物品（枕头放于进门的一侧，被子放于另一侧），墙面不得乱涂乱画和张贴5鞋子按要求摆放成线，鞋跟由高到低的顺序排列，香皂、毛巾按要求置于规定位置摆放成线。6保持室内、放物柜内的整洁，室内、柜内不能摆放其它没有定位的物品。7人员来访必须以不影响他人休息为前提，原则上接待时间不得超过二小时，来访人员必须24:00前离开宿舍。来访人员不得擅自进入保安员集体宿舍。未经安保部部长、主管分队长批准不准留宿外来人员。未经安保部部长批准任何人不得在外居住。未经主管分队长同意，保安员不得私自调换房间或床位。保安员外出必须请假，请假外出及非值勤队员24:00前必须返回宿舍休息。10宿舍内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其它危险品。11宿舍内应保持安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响他人休息。打扑克和进行一些娱乐活动应注意他人休息，不允许带任何赌博性质的活动。12宿舍内不得设置炉灶炒菜做饭。13夜间休息时间任何人不得吵闹哼歌，交接班人员要做到轻手轻脚不得影响其他队员休息。14宿舍内的电源插座只能用于对讲机充电及小功率电器。15讲究公共卫生，室内、外公用洗脸盆应保持干净，厕所内应冲洗干净，保持清洁无异味。16所有保安员不得衣衫不整在宿舍外公共部位活动。内务卫生标准1宿舍地面干净，无痰迹、果皮、纸屑等垃圾。墙面整洁无乱张贴、蜘蛛网等。宿舍内玻璃干净无污渍。2床上除了被子外不能放置其他物品，被子样式应统一并叠成方形，床单样式统一，床单表面整洁无异味。床下鞋子应摆放成线，鞋跟由高到低的顺序排列。制服、便装应挂在指定位置。放物铁柜摆放整齐表面无灰尘。口杯、牙具、香皂盒、水桶、毛巾按要求置于规定位置摆放成线。墙面、门窗、和其他区域无乱写、乱画、乱刻、乱张贴、乱悬挂现象。冲凉房和洗手间及时冲洗，无污垢、杂物和异味。宿舍内无易燃、易爆、剧毒及其他危险物品。保安装修管理须知需要装修的业主（代理人）必须到物业服务中心办理装修施工许可证，并将装修施工许可证贴于房门外醒目位置。装修人员必须办理装修出入证（包括装修负责人），凭证出入，办理时由业主或装修负责人带齐装修人员相关资料（相片及身份证复印件），到物业服务中心办理。检查进场装修人员是否有出入证，证件是否真实有效，并做好登记，无证或证件不合格者严禁入内。载有沙石水泥等装修材料的车辆进入小区，须确认客户已办理装修手续，或经物业服务中心批准，方可放入。载有沙石水泥等装修材料的车辆进入小区时，必须有专人跟进指引停放，以防止车辆压坏路面或损坏其它设施设备，防止将装修材料堆放在不当地点，防止搬运时践踏绿地，并督促及时运完，清理干净现场。检查是否将施工许可证贴示于门上，且施工许可证在有效期内。检查装修施工时是否关门，尤其在粉尘和噪音严重的时候。发现装修垃圾，必须清楚是哪一户的，是否用袋装好，是否堆放在指定地点，并督促其及时清理。检查清运垃圾时沿途有无洒落，如有洒落，必须要求清理干净。检查是否有在楼道或其它不当地方堆放装修材料、装修废料，或在楼道或其它公共地方施工（如搅拌水泥等）。检查是否在指定时间施工（周一至周六上午8：00-12:00，下午14：00-18:00,）严禁超时施工。安装空调必须及时跟进，督促其必须使用不锈钢支架且安装在指定位置。安装防盗网、防盗门、太阳能热水器及其它涉及整体外观和公共部位的，必须及时告知客服中心，经研究同意后方能安装。装修人员收场时，除工具外，不得将其它任何物品带离场地，除非业主或装修负责人确认。保安搬运管理须知一：门岗监管：当发现有货车或面包车进入时，须询问司机去哪里？做什么？并予以核实，同时配合观察，如果是载有物品的车辆进入，则确认是搬家进来还是运送装修材料工具进场，如果是空车，则确认是搬家出去还是运送装修材料工具垃圾出场，无论搬进搬出，都要通知区域队员及时跟进。当发现有货车或面包车出去时，也要询问核实清楚，同时通过对讲询问区域队员，情况是否正常。二：区域岗监管。当区域岗接到门岗的通知或自己发现情况后，应当对目标车辆及时跟进，在搬运现场及时嘱咐，要提醒搬运人员小心谨慎作业，严格监督，搬运完毕应及时检查现场。如果有沙石白灰沿途洒落的，督促其自觉清理干净，尤其对于较重、较大、较长物品，以及液态、散性物品，更要及时上楼仔细检查，查看是否有损坏或污染情况。如果情况正常，则告知门岗正常。如果发现问题，应及时报告处理。小区搬运管理规定必须严格遵守搬运时间。对待他人要有礼貌。严禁讲粗话，大声喧哗。严禁有不文明的举动。着装要规范。严禁打赤膊。严禁在电梯内抽烟。严禁和业主抢电梯。严禁手推车、斗车进大堂或电梯。等电梯时不要堵在电梯门口，以免影响他人出入电梯。文明作业，轻拿轻放，一次不要装载过多物品，避免损坏电梯、道路或其它设施设备。损坏设施设备按照规定赔偿。搬运较大、较长、较重物品及液态、散性物品时应格外小心。严禁使用电梯搬运过长过大过重物品。散装沙石等必须用袋装好才能进入小区。包装确保无滴漏，万一发生滴漏，必须及时清理干净。在公共区域（如车库、道路）堆放水泥、白灰或沙石时，地面必须有木板或彩条布垫底，保证地面不受损坏和污染，也方便搬运后的清洁。当物品较大或较长不能使用电梯而只能走楼梯搬运时，要小心谨慎，避免损坏设施设备（如楼梯扶手、墙壁、过梁、天花、地板及业主入户门等），如有损坏要按照规定赔偿。未经批准，严禁从阳台或窗户往楼下或楼上吊运物品，以免出现意外。临时搬运时，搬运完毕报请管理处检查搬运现场，退证后及时撤离小区，严禁在小区内逗留或四处闲逛。垃圾材料指定堆放，指定时间运完。搬运时按照指定路线行走。严禁随意堆放物品或改变行走路线。搬运完毕清理干净现场。严禁将沙子白灰等从电梯槽扫至电梯井内，或者将沙子白灰等从台阶两头扫落。人员物品出入管理规定（一） 物品进出管理住户凡需带出大件物品，如电视机、电脑、冰箱、洗衣机、饮水机、床、柜、空调机、影碟机、沙发、装修余料等，需提前到管理处申