二郎项目定位报告

晋愉·二郎项目定位报告策划营销部2012.12.21区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路差异定位目标审视开发思路项目定位经营定位目标——品牌快销型，现金流项目销售优先，性价比优先，资金安全优先；通过快销降低资金使用成本来换取利润，实现利润与现金流平衡；客户定位目标——首次置业、首次改善型刚需客户利用项目名校教育资源、自身大型商业配套、景观环境打造以及独立的时尚生活方式对二郎片区以及大西区首置和首改客源形成强大冲击力。产品定位目标——树立重庆西区首席时尚聚集地中高端物业确立项目独特气质，包括：以现代、简洁、时尚为特性，形成独特建筑风格，强调时尚、邻里居住氛围的大社区。升级普通高层居住空间，实现生活N+1的多级享受。名校资源、有效经营的品牌超市、品牌卖场和邻里时尚购物商业中心——形成便利的居家生活、休闲娱乐、健康运动及教育配套目标审视归根结底：实现利润最大化区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路差异定位目标审视开发思路项目定位区域分析重庆高新区——重庆市发展高新技术产业和改造提升传统产业的重要基地；发展目标：力争五年西部领先，十年成为国家一流的国家级高新技术产业区。项目定位区域分析本项目地处高新二郎板块中心位置，二郎板块、巴国城板块、彩云湖板块三大板块紧密相连，目前是重庆主城区房地产重点开发区域之一项目定位区域分析二郎板块区域早期是以工业、物流定位为主，近些年随着主城西进，二郎交通便利，商用价值逐渐显现，但商用配套以及教育资源等公共配套仍不完善，开发速度稍显缓慢项目定位SWOT分析市场环境内在特质不利有利STRENGTH优势劣势WEAKNESSOPPORTUNITY机会威胁THREAT1、晋愉地产近年来深耕西城，在大渡口及二郎片区已有较好口碑及客户积累；2、本案三面毗邻城市交通干道，交通优势明显，公交线路设置完善，轻轨5号线距离项目300米规划有站点；3、周边朵力尚美国际、渝高智博中心、千叶中央街区等成熟社区环绕，1500m内可享受巴国城等优势配套，对地块成熟度较高；4、项目毗邻居然之家，链接周末成熟的商业资源，对项目未来生活氛围的营造有较大益处；5、项目本身地块方正，地势平坦，落差相对较小，较容易规划布局；1、二郎片区对于重庆来讲仍是新区，且二郎区域发展中心化明显，本案所处小区位为当前区域开发的边缘；2、毗邻工业园区，对此片区整体形象有一定影响，配套档次较低；3、地块西侧有部分高压线路，西侧、南侧、北侧被工业厂房所环绕，可能会对居住品质有所影响；4、项目周边住宅相对品质一般，区域形象不好；5、项目周边缺少自然资源和核心资源，对项目价值打造影响较大1、周边项目项目品质不高，使项目有可能成为区域品质住宅的领军产品；2、项目可以通过产品本身的卖点打造产生优势；3、目前重庆房地产市场环境整体比较乐观；4、项目东北侧紧邻居然之家，与千叶中央街区一路之隔，外围配套相对优质，对项目配套品质打造有较为积极的作用；5、紧邻轻轨5号线规划站点，轻轨物业前景可期。货币收紧，市场流动性受到严格监控政策对楼市的打压效果尚未显现，调控效果将在继续延续宏观调控对楼市的打压将影响购房者信心，造成市场持币观望区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路差异定位目标审视开发思路项目定位市场分析2012年，重庆楼市相对2010和2011年波动幅度较小，表现出稳健走势，显示重庆楼市健康发展项目定位市场分析二郎、巴国国城、彩云云湖三大板板块紧密相相连，开发发项目较多多，竞争较较为激烈；；目前销售售套内均价价7000~7500左右区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路差异定位目标审视开发思路市场定位形象定位晋愉·***（待定）——城市时尚聚聚集地以青年群体体为载体，，时尚、新新潮为元素素，构建邻邻里亲情居居住氛围的的格调文化化地产；通通过时尚与现代代主义完美美结合，代代言西城潮潮流时代的的品质生活活形象标签：：新潮、时时尚、青年年、文化、、教育市场定位产品定位高新区，轻轻轨旁，首首席时尚社社区轻轨5号线高新区创业园品牌商业关键词：杨二小市场定位客户定位主力客群：专注于西城区域追求生生活与事业业的区缘性客户户；次要客群：主城其它区区域或区县县向往主城居住社区多元化生活的溢出性客户户；补充客群：择邻而居的客户和投资资型客户；；行业特点：西城厂矿企业职工、IT行业从业人人员、西城城地区政企基层公务员员、私营、个个体经营者者、部队、、科研、院院校等行业业人群。置业特征：首次置业或或有过1次置业经历历，以换房房居住为目目的，具有有享乐性居家和择择邻而居的的需求。新锐时尚阶阶层—未来城市中中间力量。。追求个性性，有自己己主见和原原则；追求求便捷，注注重效率；；喜城市多多元化生活活方式市场定位客户定位目标客户的的价值观描描述：城市、个性性、积极、、向往权威威、专业、、高效、自自然、运动动、压力、、圈子、学学习、求新新他们是社会的的主流人群，，进取不想被被边缘化，没没厌倦都市生生活，有太多多的追求要在在都市中实现现，在务实的的基础上又讲讲点品位和个个性。是都市未来核核心力量。他们是充满矛矛盾的一群人人,喜欢有超值感的东西,却又会为独特个性的商品表现出出与他们的年年龄和经历所所不匹配的惊人的消费能能力他们喜欢并关注最新资讯讯，关注新一代代的成功人士士，李想、高高燃80后亿万富翁们们的成功激励励和鼓舞着他他们向更高的目标进取网络是日常生活的的不可或缺的的部分：上网网看新闻、交交友、购物、、学习、寻找找资料、下载载音乐和电影影、娱乐、现现实的一切都都可以在网上上实现市场定位建筑风格建筑宜采用现现代简洁风格格，外立面挺挺拔、俊朗，，色彩明快，，突出时尚特特征，给人较较高的品质感感和舒适感区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路差异定位目标审视开发思路总体规划经济指标主要技术指标总占地约145亩规划建设用地面积96,504㎡高层住宅建筑面积161,000㎡总建筑面积350,000㎡高层公寓建筑面积60,000㎡地上建筑面积280,000㎡

商业建筑面积50,000㎡地下建筑面积70,000㎡配套用房建筑面积9,000㎡停车位2,000个配套设施建筑面积70,000㎡容积率2.9总户数约3,500户高新区二郎A分区A6-1-1/03、A61-2/03号地块，二类类居住、中小小学用地，出出让面积145亩，规模279890㎡总体规划调整建议本项目所在地地块根据建设设用地规划条条件，在创新新大道和科技技大道交汇处处规划有学校校用地，在科科技大道与火火炬大道之间间规划有市政政道路，对项项目影响较大大，建议申请请调规处理总体规划总体布局★A区以高层住宅宅+邻里时尚商业业中心+社区商业为主主，辅助以少少量公寓；B区以高层公寓寓+品牌商业+教育配套为主主；★AB区两端交通要要道口分别设设置大型主题题商业，社区区商业环绕项项目东西北三三面；★销售中心与永永久性商业结结合考虑根据地块特性性，本项目布布局可分为A区和B区；销售中心心宜设置在创创新大道与科科技大道交汇汇处总体规划空间布局总体规划住宅规划序号类别户型套内面积（㎡）套数比例备注起止1高层住宅1.5房505510%1+12房(单卫)606540%2.5房(双卫)687540%2+13房(双卫)-8510%2高层公寓单间配套-4030%精装1房455060%厨卫阳台精装2房556010%厨卫阳台精装坚持利润最大大化、去化最最优化、定位位差异化原则则，产品品设设计计中中以以中中小小户户型型等等刚刚需需型型住住宅宅产产品品为为主主流流品牌牌生生活活超超市市主题题商商业业品牌牌专专业业卖卖场场邻里里时时尚尚商商业业中中心心社区区配配套套商商业业商业业便利利店店、、小小超超市市、、理理发发店店、、快快餐餐店店、、按按摩摩店店等等生鲜鲜食食品品日日用用品品等等家居居饰饰品品建建材材类类等等休闲闲餐餐饮饮娱娱乐乐影影院院总体体规规划划商业业规规划划项目目所所在在区区域域内内商商业业极极不不成成熟熟，，必必须须以以丰丰富富的的业业态态和配套套设施施才可可以满满足项项目自自身和和区域域发展展的需需要总体规规划商业规规划类别定位建筑面积（㎡）比例备注主题商业品牌超市5,00010%

新世纪等知名品牌超市品牌专业卖场17,50035%

家饰佳等大型知名家居旗舰店影院、娱乐餐饮、休闲15,00030%

邻里时尚商业中心社区商业社区配套商业12,50025%

生活服务商业配比：以主主题商商业为为主，，社区区商业业为辅辅，以以大商商业带带动小小商业业形成成强烈烈商业业氛围围，进进而带带动住住宅公公寓销销售总体规规划景观规规划项目容容积率率为2.9，住宅宅均为为高层层建筑筑，属属于较较高密度社社区，，景观观规划划设计计应重重点强强调通通透性性原则则由大至至小，，由外外至内内，由由高至至低的的层次次化景景观富有层层次的的景观观设计计景观体体系：：中央央景观观轴-景观节节点-组团景景观（（主题题园））-宅前景观-建筑景观。。植物种植：：大乔-小乔-灌木-花卉-草坡，特别别是人平视视视线范围围内的灌木木、花卉和和草坡的层层次种植。。曲线构图+节点规整在景观风格格统一的前前提下，开开放和大空空间和私密密的小空间间可采用互互补的构图图手法开放的大空空间：有一一定的规整整元素和轴轴线感，打打造大气的的高层住宅宅区景观感感受，通过过弯曲的花花卉带、水系等作作为配合，，避免空间间过于呆板板。私密的小空空间：以植植物造景为为主，植物物排布、景景观小径、、水系走向向均以曲线线构图为主主，营造曲曲径通幽的私密感感。总体规划景观规划项目容积率率为2.9，住宅均为为高层建筑筑，属于较较高密度社区，，景观规划划设计应重重点强调通通透性原则则植物色彩+植被气味有季节、有有主题、有有特色的植植物选择植物配植时时，不仅要要考虑到树树种和树形形，还要注注重四季皆皆有景，不不仅有景，，而且要有有香气。提前预设每每个季节景景观的主色色调和主题题。建筑内部景景观建筑内部的的景观设置置也是景观观体系的重重要部分大堂、电梯梯厅等建筑筑内部公共共部位同样样需要系统统的景观设设计精致有趣的的细节设置置重要的公共共活动空间间的细节设设置尤为重重要如，重要景景观轴线上上的休憩、、活动、亲亲水设施周周边，组团团绿化内的的重要节点点周边富有有趣味提高高人性化使用用，精致周周到体现景景观品质五重植物景景观设计，，塑造社区区主题公园园地产景观区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路差异定位目标审视开发思路项目定位差异定位我们如何在在项目本身身缺乏突出出优势和卖点点的情况去去赢得市场场项目定位差异定位我们必须借借势！项目定位项目现状地段环境配套创新路与科科技路之间间，位置相相对尴尬周边厂房、、物流货场场云集，环环境较差周边未形成成居住社区区生活配套套极度缺乏乏项目定位差异定位概念打造可提升项目的价值，，应在产品概念设设计上迎合年年轻人对新、奇、、个性化的喜好，，从主题设置置上来增强项项目卖点产品方面：★充分利用区域域交通优势，，营造未来繁繁华中心的项项目形象，例例如，充分挖挖掘项目本身身商业与周边边商业的互动动关系，以完完善的配套来来吸引年轻群群体对与城市市的归属感；；★以公寓、小户户型社区等产产品打造，标标榜“人以类聚”的产品形象，，打造某一群群体（如青年年群体）的独独立社区，培培养圈层的荣荣誉感。★以低总价、高高品质的住区区形象来培养养年轻群体的的购买偏好；；★合理利用架空层“泛会所”概念，营造年年轻人交流的的空间；★户型强调面积积区间的有效效控制，在满满足内部功能能的前提下，，确保总价区区间符合市场场接受度。泛会所通过泛会所，，将社区公共共空间打造为为“城市客厅厅”创意架空层“泛自然会所””，设置PARTY主题区域、运运动场所及儿儿童游乐场。。架空层泛会所所项目定位差异定位概念打造可提升项目的价值，，应在产品概念设设计上迎合年年轻人对新、奇、、个性化的喜好，，从主题设置置上来增强项项目卖点景观方面：★与项目定位、、产品相呼应应的园林体系系，提升项目目整体形象；；★在名称上，对对各景观节点点进行诗化的的命名，体现现项目独特的的文化特色；；★按照不同的功功能需要和景景观特色，或或移景或借景景或造景，达达到步移景异异的效果；★根据年轻人的的流行喜好设设置景观节点点，如设置WIFI广场、浪漫花花廊等符合年轻人人生活的元素素；★景观色彩呼应应项目主题，，增强四季颜颜色变化，营营造生活氛围围，因此，建建议苗木色彩彩搭配上以季季节变化为主主线，打造不不同季节的可可变化的景观观主题。项目定位差异定位概念打造可提升项目的价值，，应在产品概念设设计上迎合年年轻人对新、奇、、个性化的喜好，，从主题设置置上来增强项项目卖点配套方面面★以项目的的主题商商业为主主打，设设置邻里时尚尚商业中中心等，充分分展现项项目的居居住品质质，为业业主入住住后营造造较高的的归属感感和身份份感；★结合项目目的销售售中心设设置WIFI体验区、、微博互互动区、、DIY互动区等高科技技的展示示，让销销售中心心不单单单是一个个介绍产产品的场场所,而成为客客户感知知生活方方式的体体验区；；★在项目开开售前确确定我项项目提供供的相关关配套：：大型专业业品牌卖卖场、品品牌超市市、知名名小学，可提前引引入杨二小等名校资源源（小区业业主在5年内可免赞赞助费入读读），提升升项目的价价值；★引起“科技技以人为本本”的安宁宁、健康、、生态居住住理念，运运用“低能能耗、高舒舒适度”建建筑技术系系统如中空空镀镀膜膜玻玻璃璃、、光光纤纤宽宽带带、、指指纹纹门门禁禁等，，强强化化产产品品的的价价值值；；★符合合青青年年群群体体好好动动特特点点，，设设置置健健康康运运动动中中心心，，配配以以室内内恒恒温温泳泳池池、、羽羽毛毛球球场场、、乒乒乓乓球球等青青年年群群体体喜喜爱爱的的传传统统运运动动设设施施。。邻里商商业业邻里里亲亲情情文文化化，，享享乐乐生生活活主主义义邻里里时时尚尚商商业业中中心心，，休闲、娱娱乐、餐餐饮、影影院配套套，足不不出户吃吃喝玩乐乐一网打打尽。品牌商业时尚潮流流，唾手手可得大型品牌牌专业卖卖场、品品牌超市市，引领重庆庆时尚潮潮流，生生活服务务类消费费品采购购举手之之劳。家饰佳大大型专业业卖场新世纪百百货连锁锁超市营造时尚尚休闲放放松的场场所DIY互动区客户自带咖啡豆，自己磨，自己煮星巴克式式的设计计理念，，提供三三大服务务上网+咖啡+图书Wifi无线上网服务阅读服务提供pageone畅销书销售中心指纹门禁禁系统光纤宽带带入户中空镀膜膜玻璃高科技无无处不在在，提升升生活品品质感新科技康体中心生命在于于运动，，健康生生活品质质保证康体中心心，设置室内内恒温游游泳池、、室内羽羽毛球馆馆、乒乓乓球馆。。大堂：休息区自动贩卖卖机WIFI无线网络络为生活提提供便捷捷，同时时体现个个性潮流流公共空间区域分析市场定位市场分析总体规划报告思路路差异定位目标审视开发思路项目定位位开发思路路项目根据据A、B地块属性性分为两两期开发发，开发发周期2~3年，销售售周期24~30个月；一一期（A区）开发发规模约约17.7万㎡，二二期（B区）开发规模模约10.25万㎡★2013年启动一一期（A区）地块块开发，，建议当当年可销销售产品品有：高高层住宅宅、高层层公寓、、部分商商业等；；★建议（（B区）主题题商业（（品牌卖卖场）根根据实际际招商情情况实施施订单式式开发并并决定开开发时间间；★建议最最后开发发公建配配套（学学校、幼幼儿园、、社区服服务站等等）ENDTHANKS9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Tuesday,December20,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。23:25:5823:25:5823:2512/20/202211:25:58PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2223:25:5823:25Dec-2220-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:25:5823:25:5823:25Tuesday,December20,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:25:5823:25:58December20,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。20十十二二月月202211:25:58下下午午23:25:5812月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月2211:25下下午12月月-2223:25December20,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2023:25:5823:25:5820December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。11:25:58下下午午11:25下下午午23:25:5812月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Tuesday,December20,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。23:25:5823:25:5823:2512/20/202211:25:58PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2223:25:5823:25Dec-2220-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。23:25:5823:25:5823:25Tuesday,December20,202213、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2223:25:5823:25:58December20,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。20十二二月202211:25:58下下午23:25:5812月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。十二二月月2211:25下下午午12月月-2223:25December2