旅游项目投资效益评价与衡量

文档大全文档大全附件实用标准文案实用标准文案投资估算与经济评价实用标准文案实用标准文案文档大全文档大全22222222444444556目录第一部分投资估算 一、投资估算依据 二、建设投资确定 （一）建筑工程费 （二）设备购置及安装费用 （三）建设工程其他费用 （四）预备费 （五）总投资（注本项目未计算土地费用） 第二部分经济评价 一、项目产品分类投资构成 二、旅游经营型项目 三、地产项目（保守原则） 三、财务效益分析 四、分析结论 第三部分附表 第一期投资估算表 第二期投资估算表 TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"3、第三期投资估算表 74、投资估算汇总表 9\o"CurrentDocument"5、项目投资计划与资金筹措表 9\o"CurrentDocument"6、项目固定资产折旧表 10\o"CurrentDocument"7、物业项目收入表 10\o"CurrentDocument"8、物业项目损益表 11\o"CurrentDocument"9、经营项目收入表 12\o"CurrentDocument"10、经营项目经营损益表 13\o"CurrentDocument"11、现金流量表 14\o"CurrentDocument"12、借款还本付息表 16

第一部分投资估算一、投资估算依据本项目依照国《浙江省建设工程计价办法》和《浙江省市政、园林工程定额》中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。项目总投资包括：建设投资（建筑安装工程费用、其他费用、预备费用三部分组成） ，流动资金。本方案对建设方案进行了投资估算，并进行了汇总。详见附表。二、建设投资确定（一）建筑工程费建设投资中的建筑工程估算指标应按浙江省建筑造价指标及有关规定进行估算。（二）设备购置及安装费用设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输费并计算安装费用。（三）建设工程其他费用包括前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编制费、工程建设监理费、招标代

理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。（1）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格［2002］10号规定计算。（2）前期咨询报告编制费按计价格［1999］第1283号及有关的行业咨询费标准计算。（3）工程监理费按发改价［2007］价费字670号文计取。（4）工程招标代理服务费参照计价格［2002］1980号文计取。（5）环保评估费按计价格［2002］125号计取。（6）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。（7）建设单位管理费按财政部颁发的财建［2002］394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》计算。（四）预备费基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的 8%（五）总投资（注本项目未计算土地费用）第一期投资第一期工程总投资为68092.1万元。详见下表。表项目投资估算汇总表1丁P费用名称投资额所占比例一建设总投资66092.197.1%1工程建设投资56569.683.1%1.1一、东西小镇13313.019.6%1.2二、乡村硅谷24553.836.1%1.3三、草堂月园12242.018.0%1.4基础设施6460.89.5%2工程建设其他费用4626.86.8%3基本预备费4895.77.2%二建设其利息1000.01.5%三流动资金1000.01.5%五项目总投资68092.1100.0%第二期投资第二期工程总投资为93553.8万元。详见下表。表项目投资估算汇总表1丁P费用名称投资额所占比例一建设总投资81253.086.9%

1工程建设投资69932.774.8%1.1一、东西小镇板块7788.68.3%1.2二、乡村硅谷38623.341.3%1.3六、英伦水园17060.018.2%1.4基础设施6460.86.9%2工程建设其他费用5301.65.7%3基本预备费6018.76.4%二建设其利息11100.811.9%三流动资金1200.01.3%五项目总投资93553.8100.0%三期投资合计三期合计工程总投资为301038.5万元。详见下表。三期合计投资估算汇总表1丁P费用名称投资额所占比例一建设总投资281716.993.6%1工程建设投资243254.780.8%2工程建设其他费用17594.45.8%3基本预备费20867.96.9%一建设其利息16321.65.4%三流动资金3000.01.0%五项目总投资301038.5100.0%11丁P费用名称投资额所占比例一建设总投资134371.996.4%1工程建设投资116752.483.8%1.1三、怡乐情园32979.023.7%1.2四、生态净园65400.846.9%1.3五、溪谷花园15142.210.9%1.4基础设施3230.42.3%2工程建设其他费用7666.05.5%3基本预备费9953.57.1%二建设其利息4220.83.0%三流动资金800.00.6%四项目总投资139392.7100.0%第三期投资第三期工程总投资为139392.7万元。详见下表。表项目投资估算汇总表2、资金筹措本项目总投资301038.5万元，旅游开发有限公司出资58038.5万元作为资本金，银行贷款55000万元，销售回款188000万元。第二部分经济评价一、项目产品分类投资构成根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。二、旅游经营型项目本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地2013年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均100元/人次起计算，租金按照0.8元/天*平方米起步；详见见附表本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之40刈算，租金按照10刈算,年折旧按照经营性固定资产的1/25计算。营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税利润的25暇。详见附表旅游收入及收益估算表三、地产项目(保守原则)本项目商业地产项目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地产项目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。详见附表三、财务效益分析根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率取 12%具体计算过程详见附表7。1、本项目按照全投资计算(1)财务内部收益率：所得税后48.7%,大于国家规定的税前12%(2)财务净现值(折现率12%:所得税税后¥71426万元。(3)投资回收期：本项目投资回收期为：所得税后2.97年，以后投资随时收回并能盈利。2、销售地产指标经计算，地产项目销售收入为478877.8万元，地产税后利润189516.9万元。3、旅游经营指标本项目计算期总计经营期平均每年营业收入13411万元；经营期平均每年税后利润为3111万元。四、分析结论分析表明，项目的方案财务内部收益率大于 12%,都具有较强的盈利能力和抗风险能力;方案总体都有较大的可能获得较好的经济效益。项目从财务角度看是可行的，项目经济效益方面是较好的。第三部分附表第一期投资估算表板块序号产品名称占地面积()建筑面积()投资(力兀)备注说明一建设工程56569.6一、东西小镇板块3.83793013313一、东西小镇1华夏礼堂31001100093504层2方圆广场3250227.53巡礼大道56004484知礼门248504001405行礼门6毛皮巷310010852-4层7劝农巷31501102.58廊桥群96012座二、乡村硅谷3.83793024553.8二、乡村硅谷1乡村互联网大会永久会址4800360043203层、含前广场、停车场2E乡村信息中心3华夏礼e城营销中心4E乡村未来馆E乡村国际会展公寓4655214533.2公寓400套35200m2别墅30栋11352m29E乡村体验街35501065031953层、商街10游客服务中心2140260011703层、含前J场11自驾服务基地750031501335.63层汽车旅馆2500仃、70间；车友城650m2；室外停车场6300m2三、草堂月园3.83793012242三、草堂月园1汤公月堂6450031920111723层独栋300平/47栋；3层套院330平/36套2月色荷塘5800145荷塘公园22508553层、配套会所3东方养生馆3600200702层现有会所约1600平；2层200平/2栋陶艺吧4陶艺村9200基础设施0.06460.8基础设施基础设施（公顷）21.5366460.8二、其它费用4626.81编制项目建议书、可研、评估报告125.02工程勘察费169.73工程设计费1357.74工程监理费848.55建设单位管理费367.76环境影响评价费60.07招投标代理费85.08工程保险费113.19其他费用1500.0三、预备费4895.7四、总计66092.1第二期投资估算表板块序号产品名称占地面积（m2）建筑面积（m2）投资（力兀）备注说明一建设工程69932.7一、东西小镇板块3.8379307788.6一、东西小镇1福德巷33001056板块2十番巷30509763勋爵巷3080985.64仙令巷33001056285010835楼阁巷6合院巷290011027凯恩大剧场1200180015302层，影剧院二、乡村硅谷3.83793038623.25二、乡村硅谷5E乡村国际会展酒店6550061552117755层，会展中心2100m2客房200间及配套12000m26E乡村培训中心378900m27E乡村孵化器26500369459236.255层、联排19栋、152套8E乡村总部基地3580061550172348层、洋房20栋、480套六、英伦水园3.83793017060六、英伦水园1半岛艺术馆20502050512.53层、配套会所2莎翁水郡840004945016318.53层独栋300平/72栋；3层独栋450平/5栋；四层叠拼20栋、80套3水影船榭7400148绿地公园1808120米高观景廊架4浪漫梦境900基础设施0.06460.8基础设施基础设施（公顷）21.5366460.8二、其它费用5301.61编制项目建议书、可研、评估报告125.02工程勘察费209.83工程设计费1678.44工程监理费1049.05建设单位管理费454.66环境影响评价费60.07招投标代理费85.08工程保险费139.99其他费用1500.0三、预备费6018.7四、总计81253.0第三期投资估算表板块序号产品名称占地面积（H）建筑面积（H）投资（力兀）备注说明一建设工程116752.4三、怡乐情园3.83793032979三、怡乐情园1e居亲了公禺15000648001360818层养老住宅、6栋、972套2诗tee居（养老公寓）24500756001587618层养老住宅、7栋、1134套3国际幼儿园27002280638.43层，社区配套4健康管理中心190020259723层、配套会所5“老友记”老年大学40004980 1344.63层、社区配套6奇妙椅世界18000540绿地公园四、生态净园3.83793065400.8四、生态净园1凯恩商业广场165001740004872030层商住楼带1层底商、4栋、1550套2竹炭生活街340044101234.83层、商业街3有机会所10002602层，配套会所4仙镇尚居21000648001490418层普通住宅、6栋、972套5彩林苑地公园6活水公园五、溪谷花园3.83793015142.2五、溪谷花园1“山泉谷”精品度假酒店12800160007503-4层度假酒店、温泉中心1000m2750050间度假客房及配套10000m22250100间度假客房5000m2117904244.43层会所780平/1栋；3层2花溪汤墅24000小套院110平/16套；3层中套院325平/10套；3层大套院600平/10套3水车花溪6200186绿地公园4香草湖畔650030211.8湖畔公园含亭子基础设施0.03230.4基础设施基础设施（公顷）10.7683230.4二、其它费用7666.01编制项目建议书、可研、评估报告125.02工程勘察费350.33工程设计费2802.14工程监理费1751.35建设单位管理费758.96环境影响评价费60.07招投标代理费85.08工程保险费233.59其他费用1500.01.2企业自有资金或招商资金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.5三、预备费9953.52借款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.0四、总计134371.92.1政府长期借款0.00.00.02.2客商投资贷款0.00.00.0・ LLt /X 、，i~-、，—一2.3企业贷款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.04、我资［百舁7L后、表2.4流动资金借款0.00.00.01丁P费用名称投资额所占比例2.5国债资金0.00.00.0一建设总投资281716.993.6%2.6建筑商垫资0.00.00.01工程建设投资243254.780.8%2工程建设其他费用17594.45.8%3销售回款及其它资金10000.020000.028000.065000.065000.0188000.03基本预备费20867.96.9%二建设其利息16321.65.4%三流动资金3000.01.0%五项目总投资301038.5100.0%5、项目投资计划与资金筹措表序号年份项目1234567合计一总投资33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51静态资产投资33046.033046.027084.327084.327084.367185.967185.9281716.92土地费用0.00.03建设期利息0.01000.02880.04310.43910.42710.41510.416321.64流动资产600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.0二资金筹措33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51资本金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.5其中：流动资金600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.01.1政府财政拨款0.00.00.0实用标准文案实用标准文案6、项目固定资产折旧表序号项目年份原值折旧年限123456789101112131固定资产原值136497.625.00.017062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.0折旧费0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9净值17062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.090324.17、物业项目收入表序号项目 年份第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计一销售收入（力兀）614106374366077684117074573079754134788781商业地产销售收入（力兀）32824341373545036763380763938940702257340销售面积26259262592625926259262592625926259183814平均价格12500130001350014000145001500015500文档大全

2公寓地产销售收入（力兀）28586296063062731648326693369034711221538销售面积40836408364083640836408364083640836285855平均价格7000725075007750800082508500二税费及附加3378350636343763389140194148263381营业税3070318733043421353736543771239442城建费及教育费附加3073193303423543653772394三净收入580326023762443646496685469060712654525408、物业项目损益表序号项目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合计1地产收入61409.563743.466077.268411.170745.073078.975412.7478877.82成本费用23077.323077.323077.323077.323077.323077.323077.3161540.93销售费用3684.63824.63964.64104.74244.74384.74524.828732.74税费及附加3377.53505.93634.23762.63891.04019.34147.726338.35土地增值税1228.21274.91321.51368.21414.91461.61508.39577.6文档大全

6总所得税税前毛利润30041.932060.734079.536098.338117.140135.942154.7252688.47所得税（25%）7510.58015.28519.99024.69529.310034.010538.763172.18销售期利息0.09税后利润（4-5）22531.524045.625559.727073.828587.930102.031616.1189516.310累计未分配利润22531.546577.072136.799210.4127798.3157900.2189516.39、经营项目收入表序号项目 年份12345678910111213一收入（万元）0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00319.05714.671153.751654.642223.422866.663078.413304.163469.363642.833824.97出租面积（平方米）13129.6026259.2039388.8052518.4065648.0078777.6078777.6078777.6078777.6078777.6078777.60出租天数360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00出租率0.750.800.820.840.860.880.900.920.920.920.92文档大全

价格（元/平米）0.900.950.991.041.091.151.211.271.331.401.472游客其它游乐及购物消费收入3000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4游客量人数（万人）20.026.032.035.038.042.044.046.048.050.050.050.0平均消费价格150.0165.0181.5199.7219.6241.6265.7292.3321.5353.7389.1428.0二税费及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.31营业税0.0150.0230.5326.1407.1500.0618.5727.9826.2936.91057.71154.81261.22城建费及教育费附加0.015.023.032.640.750.061.872.882.693.7105.8115.5126.1三净收入0.02835.04355.66163.97693.79450.011689.313758.215615.717707.419990.521825.623836.110、经营项目经营损益表序号项目 年份12345678910111213一总收入0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00.0319.0714.71153.71654.62223.42866.73078.43304.23469.43642.83825.0文档大全

成本费用（去除折旧）0.00.031.971.5115.4165.5222.3286.7307.8330.4346.9364.3382.5税前毛利润0.00.0287.1643.21038.41489.22001.12580.02770.62973.73122.43278.53442.52游客其它游乐及购物消费收入0.03000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4成本费用（去除折旧）0.01200.01716.02323.22795.13338.14058.54676.95378.56173.57073.87781.28559.4税前毛利润0.01800.02574.03484.84192.75007.26087.77015.48067.79260.310610.811671.812839.0二总计毛利润1800.02861.14128.05231.06496.48088.89595.410838.312234.013733.214950.416281.5四固定资产折旧0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9五税费及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.3六经营期利息310.40.00.0七利润总额952.511269.971802.602212.762796.253391.453334.734469.505743.557109.828220.219434.31八所得税（25%0.00238.13317.49450.65553.19699.06847.86833.681117.371435.891777.452055.052358.58九税后利润（4-5）0.00714.38952.481351.951659.572097.192543.592501.053352.124307.665332.366165.167075.73十累计未分配利润0.00714.381666.93018.84678.46775.69319.211820.215172.319480.024812.430977.538053.211、现金流量表序号项目 年份建设期及运营期123456789101112131项目流入064410683527260076553807458544889972165251873821154230961185471.1销售（营业）收入0644106835272600765538074585448899721652518738211542309625223文档大全

1.2回收固定资产余值90324.121.3回收流动资产30002项目流出3