某县经济开发区地块项目可行性报告

郎溪县经济开发区地块项目可行性分析报告开发区管委会200７年1０月６日介郎溪县概况环境概要

地理位置：郎溪位于东经119°10′12″，北纬31°8′19″。地处安徽省东南边陲，长江三角洲西缘，东连常州，西有著名风景区黄山、九华山、太平湖，南与浙江相望，北接南京，区位优势十分明显，素有“三省通衢”之称。全县人口33.5万人，面积1105平方公里区位交通：1、区位优势：郎溪位于苏浙皖三省交界处，是东部开放与中部崛起的对接地，是安徽省东向发展的“桥头堡”，与长三角十五个最发达的城市均在3小时车程以内。2、交通优势：318国道、214省道、郎溧线、宣杭铁路以及年内动工的扬千高速穿境而过，开发区距南京禄口机场75公里，距常州奔牛机场90公里，距安徽最大的外贸码头——朱家桥码头90公里，该码头是集水路、公路、铁路联运，江海直达，国际间货运班轮等综合功能于一体的现代化外贸码头。境内芜申运河即将建成三级航道，具有常年通航300吨的能力。原材料购进与产品外运的综合运输成本较低。生活环境郎溪历史悠久，人杰地灵，历史名人伍子胥、岳飞、李秀成和国画大师张大千都在这里留下了珍贵的遗迹。郎溪地处北亚热带季风气候区，全年气候温和，平均气温为15.9℃，四季分明，日照充足，年平均日照时2107.5小时。境内山水资源丰富，原生态风景优美，环境怡人，服务设施完善，是居家创业的理想之地。地理交通经济状况以2004年为例，全县完成地区生产总值19.08亿元，比上年增长13.9%。其中一产增加值5.97亿元，增长1.2%；二产增加值7.72亿元，增长29.3%；三产增加值5.39亿元，增长9.4%。三次产业比重为31.3：40.5：28.2。全社会固定资产投资10.4亿元，增长46.5%。工业经济高速增长，运行质量和效益进一步提高。全县工业增加值6.7亿元，增长33.2%。规模以上工业增加值4.6亿元，增长205.3%，增幅居全省第一位。工业经济效益综合指数达206.1%，上升75个百分点，居全市第一位。

市场消费稳步增长，服务业发展日趋活跃。社会消费品零售总额6.6亿元，增长11.2%。旅游、保险、中介、咨询、房地产和社区服务业稳步发展。

财政收入稳定增长，支出管理进一步加强。全年财政总收入1.14亿元，增长22.2%，首次突破亿元大关。其中一般预算收入8587万元，增长20.6%，同口径相比增长30.2%。全年财政总支出2.35亿元，增长39%。

人民生活水平不断提高，社会保障继续加强。在岗职工年平均工资12838元,增长16.2%。农民人均纯收入10910元，增长18%，人均增收298元。城乡居民储蓄存款余额9.72亿元，比年初增加1.43亿元，人均增加427元。招商引资成果招商引资全年引进投资额50万元以上项目112个，其中投资额千万元以上项目13个。实际到位内资6.1亿元，增长60.3%。金润铜材、兴宙医药食品、祝成曲轴、锦富箱包等一批重点项目已经投产，先求药业、华菱电梯等一批重点项目正在建设。利用外资取得积极进展，新引进了卡利亚箱包配件、李仕化学品、华特科技等3个外资项目。实际利用外资399万美元，增长90.9%。对外贸易实现历史性突破，出口总额1100万美元，增长752.7%，增幅居全市第一位。介开发区概要开发区目标、规模目标：皖东南地区外向性的先进制造业基地，郎溪县域北部现代化工业新区。

开发区的规模：郎溪经济开发区建设用地范围为：东起吼儿河路以东500米处，西至龙潭路以西500米处；南至214省道和东南侧自然水系，北至杨春铺路。用地范围内规划用地规模22.44K㎡。郎溪县经济开发区现状郎溪经济开发区规划建设用地结构表用地类别面积（ha）：比例（％）工业用地：1274.7660.212居住用地：192.339.083公共设施用地：123.605.844仓储用地：18.750.895市政公用设施用地：24.491.166道路广场用地：204.589.667绿地：278.5813.168总计：2117.19开发区地图介开发区用地布布局居住用地布局局二类住宅用地地：开放区住住宅用地以二二类住宅用地地为主，开发发配套建设家家庭型住宅，，为开发区提提供居住支撑撑功能。新农村居民点点：规划重点点安排四块居居住用地作为为新农村居民民点建设区域域，结合现状状石家村等村村庄布置。中小学用地：：规划设36班九年制一一贯制学校两两所，一所一一托县金桥中中学改建而成成，约占地5.17公顷顷。另在双塘塘东侧生活去去内辟建一所所，约占地3.96公顷顷。规划的居住用用地总面积为为192.33ha，，占规划总建建设用地的9.08％。。可容纳居住住人口7-8万。公共设施用地地规划行政办公用地地安排四明山山路与钟梅路路交叉口西北北、在建乾坤坤宾馆北侧，，安排开发区区管理中心、、行政服务设设施。商业金融业用用地：区级商商业中心相对对集中安排与与分流路两侧侧，居住用地地内的商业金金融业用地可可遵照兼容性性原则设置。。文化娱乐用地地：规划安排排会展、文化化宫、图书馆馆、会员俱乐乐部等文化设设施，采取兼兼容设置形式式与商业设置置用地结合设设置。医疗卫生用地地：规划在四四明山路以北北、合溪路以以西安排医疗疗卫生用地一一处，按照综综合型中心医医院标准建设设。职业教育用地地：规划保留留现状郎溪职职业技术学校校，将原金桥桥中学合并作作为职业教育育用地。休闲度假用地地：规划在双双塘北侧安排排一处休闲度度假用地。绿化沿金牛路、聚聚宝山路、钟钟梅路、合溪溪路两侧布置置各20米的的绿化带，建建设主干道林林荫路，同时时设置一定的的游息设施和和装饰美化，，向公众开放放，打造街头头小游园。沿开发区内水水渠及水体设设置宽度不小小于20米的的滨水绿地。。公园锦城公园：依依托三队水库库及南侧生态态林地辟建，，为西片重要要的城市公园园。双塘公园；规规划依托双塘塘水库及北侧侧生态林地辟辟建，为开发发区中片重要要的城市公园园，也是开发发区中央公园园。新林公园：规规划依托新庄庄林场及大岗岗水库辟建，，是开发区东东片区中心公公园。介本项目概况介项目位置及现现状项目位置项目位置项目概况位于开发区中中心区域的分分流西路两侧侧总建设用地面面积为４９５５００平米，，规划为４－－５层多层商商住混合用地地．．规划分３块：：Ａ块建设用地地面积：１８８２００平米米Ｂ块建设用地地面积：２５５４００平米米Ｃ块建设用地地面积：５９９００平米项目地块现状状A其中A地块约约１８２０００平方米，该该地块上建有有８幢商住两用用房。建设面积共２１７７５６平方米米，居住户数数７６户。住住宅面积８７７４０平米，，配套设施及及商业群房１１３０１６平平米．容积率率为１.２，，绿化率３００％．停车位位７１个．项目地块现状状B其中A地块约约２５４０００平方米，该该地块上建有有１３幢商住两两用房。建设用地面面积共３１５５４０平方米米，居住户数数１６４户。。住宅面积１１６９００平平米，配套设设施及商业群群房１４６４４０平米．容容积率为１.２４，绿化化率３０％．．停车位９９９个．项目地块现状状Ｃ其中A地块约约５９００平平方米，该地地块上建有３幢住宅房。建设用地面面积共７９３３６平方米，，居住户数５５４户。住宅宅面积４９３３０平米，配配套设施及商商业群房２７７０２平米．．容积率为１１.２，绿化化率３０％．．停车位２５５个．地块建议一，Ａ地块作作为分流西路路临街商住楼楼，入口广场场处在规划设设计上可设计计成沿街广场场，作为配套套的小型商业业中心。即临临广场的２幢幢楼的设计变变更为小型商商业中心设计计结构。二、Ｂ地块在在公共动线上上可考虑在中中心绿地及中中心广场置于于Ｂ地块的中中心位置整个个设计上如纺纺锤型设计、、公共通道以以Ｂ地块南北北中心位置贯贯穿该地块。。通过合理的的利用中间区区域每幢楼之之间间距，把把公共通路合合在中心广场场和绿地之中中，减少了土土地成本的浪浪费，改动后后Ｂ块小区私私密性、安全全性加强、同同时生活区人人群对公共场场所使用有效效。三、由于Ｂ地地块总户数１１６４户，可可把中心广场场和公共绿地地作为一个整整体推出从而而达到集约土土地减少浪费费的目的。。。四、Ｂ、Ｃ地地块作为一块块对外推出原因：Ｃ地块块建设用地面面积过于小不不利于开发商商单独开发。。郎溪县房地产产市场价格分析在全国各大中中城市房地产产价格趋于逐逐步稳定的形形势下，郎溪溪房价持续走走高，商品房房的价格由2005年的的1200元元/平米上涨涨到200７７年的２４00元/平米米，甚至在镇镇区最好位置置出现了1800元/平平米的价格。。而一般商铺铺的价格也由由2500元元/平米上涨涨到６000元/平米以以上。而价格格上涨的原因因主要有以下下几点：第一：郎溪县县房地产与周周边其它县市市相比价格偏偏低。第二：郎溪县县房地产市场场起步较晚，，乡镇基本已已自建房为主主，在住宅、、铺面的结构构、面积、户户型等的需求求已不能满足足，催生了新新的商铺、住住宅的开发。。第三：傍随着着乡镇企业经经济发展，客客户的购买投投资能力得到到增强。第二：随着农农民收入的增增加，特别是是在外打工人人员的返乡大大大提高了购购房客户的经经济能力。第三：近两年年郎溪房地产产市场投资规规模不大，新新项目少，造造成了部分乡乡镇供不应求求的现状。第四：随着土土地出让市场场的整治力度度加大，自建建房数量明显显减少。因此此郎溪县房地地产市场在未未来数年中还还是会有一定定的发展。郎溪县近年房房价涨幅状况况以郎溪县城房房价为例２０００１年—２２００７年之之间商品房房房价成出现了了成倍增长。。周遍乡镇商品品房开发今三三年内也出现现了较大幅度度增长，新增增楼盘供给量量增加。价格格也逐步上扬扬趋势。郎溪县房价涨涨幅图示周遍可比性项项目个案分析析梅渚镇（靠本本项目最近楼楼盘）楼盘名称：九九华梅渚新城城楼盘总数：４４１６套（一一期）楼盘类型：商商住楼楼楼层：４-５层住宅单价：１１２００元／／平米商商铺：２５５５０元／平米米二期面积：９９８亩三期期：１８９亩亩梅渚镇商品房房分析近年来该镇经经济发展为商商品房开发提提供了有利条条件。民众购购买力加强。。作为梅渚镇第第一个商品房房开发项目没没有相同的竞竞争楼盘，客客户的可选空空间少。作为镇区各种种生活设施配配套教全。政府规划项目目在项目附近近及大的保证证了该项目的的成功。周遍项目个案案分析十字镇楼盘名称：第第一步行街（（以售）楼盘总数：１１００套楼盘类型：商商住楼楼楼层：５层层住宅单价：１１４００元／／平米商商铺：３００００元／平米米五证二书：齐齐备二期面积：９９８亩三期期：１８９亩亩销售策略：二二期住宅：１１４００元／／平米铺面面：３００００元／平米楼盘名称：宏宏业商城（以以售）楼盘总数：８８０套楼盘类型：商商住楼楼楼层：５层层住宅单价：１１１００元／／平米商商铺：２５０００元／平米米其他费用：契契税、维修基基金开发公司司承当。目前存量：５５套以内五证二书：齐齐备二期面积：销销售套数１０００套左右存量：铺面已已预定，３-５层住宅正正在销售中十字镇商住楼楼分析：１.地段环境境：周遍乡镇镇较近，连接接广德