西王启动区定位及站前商业专题研究报告汇报稿

，归世联地产有限公司所有，世联地产顾问 和个人传阅、、和发布报告中的部分第一阶

第二

第三阶

项目整体研工 （终稿汇报

启动区项目定（终稿汇报

物业发展建（终稿汇报项项目地块查区域研究：区域板城市研究：城市规划、城市板块划分访谈：专 第一启动区定位及策略整整体策略回启启动6整体定即墨西中心·世纪商大盘促进城市升级／为 贸城配套 7大盘整体开发策关键点关键点关键点 关键点关键点关键点关键点 关键点8大盘开发策略分解回初后产品价值逐步攀

住宅客户层逐步攀商业客户投比例逐步下客户来源上，逐步从周边客户扩展到整个即

9大盘产品回值（万㎡值（万㎡住小+多层+少量密前期采用市场平均水中期适当提升后期以生态、高端150-200-公公控制总量、高性价比、快功能弹性化，多种发展方向共同消化9办办前期强调立面和造价，可考虑定制和大客户需中后期随着区域的成熟，可逐渐升级卖一栋建一开发弹性商枢纽商业+社底商+集强化商业体验商业功能的多样化销售型商业注重控制商铺面积划持有型商业注重业态+滨海商业旅游商酒经济型酒锁定商贸、商务预留市场弹性空步升级，考虑中高或高端酒店的星级酒46合安臵总总体容积商业类物业占N初安臵

初

中初 安臵中 后初期：、多层、初期：、多层、底商，容积率1.3-中期 、 、洋房、别墅、底商，容积率2.2-

初期：写字楼、容积率1.2-中-后期：写后期 、洋房、底商，容积率2.2- 后期：别墅、 、洋房、底商，容积率1.0-

业、酒店、公寓积率2.5-思考1：即墨西中心如何执快速回快速回项目立 团队成问题梳引引客户，打赢的现 即墨市住宅产品价格与去化情况统

多层产

产

0

境好，去化速

5055

55005800

格差异相对较小，同一项目的多层与格差异相对较小，同一项目的多层与 价差在 产品的

成交

627049

5.10%

2591279624871

543

0

4 90%0%多层产品价格优势明产品去化速度较的主力面积区间均为81-100产品需低价牵引才能实现快速去化，供应板

项目名 产简 英17、简 英17、多层、小高、5、6、14小 、

楼层

建筑风

园林风

物业

物业 4、6、15

配项 英 英英 英万科物 国信物 安居物 城建物 宏天物 梯费 宝龙物 安居物 瑞纳物 佳源物 总造价1欧 总造价1欧 欧 法兰 地中新古 暂时没做，预计法 法式园多层、小高、5、6、11 15、32、 5、6、 5、6、

8、 8、

、主、

17、小小5、9、1011、17、小小5、9、1011、32、

别 24、30、别 24、30、

街无街无、、客

专 户都是看上户型，有大的窗，面——壹品华庭臵业顾

善客善客总价承受主力总价区间：70万元/套以客户构成：城市工薪阶层客户构成：城市工薪阶层和乡镇客总价承受主力总价区间：50万元/套以

50-7050商业面积为主，投资属性较强，大面积产品的客户以项目商业形时均（万元/㎡面积（万㎡已售（万㎡套积区（㎡4-200-180-街1.3-30-30-10-10-专：专：买100万元/套以下的产品容易被牵引，100-200万元/套的产品时就比较理性了，200万元/套以上的产品就很理 关注点：地段、总300关注点：总价、升值潜力、投资回启动启动区地块价值的中高价值地块西南侧为站前广场，未来商业氛围开发商本客竞 本客竞客驱动力驱动力良好的市场形象和品客户客户客户

驱动力配套完善，区域价值全被认项目品牌流生态、领先市场的产驱客户

客户4：高享受型客

量有限，后期下启动区住宅目标客品质刚需，初级改善及拆迁改也是本客竞客

(2014-

(2017-滨河商业街、购物中心超市、社区底

(2021-社区底

从臵业目的来枢纽商业以投资客户为主，社区底商初期以投资客户为主，但随着区域价值的提升，社区底初期以周边服装随着轨道交通的开通、区域和项目的发展，区域价值凸现，将辐射即墨市及周边中高端人群场、小商品城及周客户，由于容量有后期下

启动区商业目标客地缘性实力本客竞竞 所 典型竞区 项

➢住➢住南板

万科东观澜国

多 、

➢价➢

德馨壠 城 信旭启翰 板 墨河嘉

多层

稀缺洋➢地段、教育配➢

度较快 城 佳源都

别墅、多层、规模、品质、教➢及生活配➢

板 高迪墨香合

洋 、

品质、稀缺的洋产品、教育配—

启动区3C分

启动区发力区 价值产回现及成本核启动区策者者形以高品质、市场注重展示区及样板间的打造，展现未来生活方式，以高体树立形加强区域未来前景和轨道大盘发展潜力的展如何快速在在户型及产品设计等细节上吻合客户需在市场平均水平基础上，适度创新和拔高品质，既控制成本又升竞争选择客户认可度高的产品线，以高性价比吸引客竞争策VS万VS板块内竞争VS其他配即墨西中心·配即墨西中心·城市样板住城市大城市大区位：城市发展枢形象定

产品定稀缺洋稀缺洋品质品质产品创新—大面产品定商务区 配

商，带租约销售，保证投资回报部部分商铺仅设产品创新，增加附加的洋品，利于先期形象和品质的树立，而且保留的洋品，利于先期形象和品质的树立，而且保留 启动区位臵及功能设安 动商选；根据整体开 说

用价格预价格预估说明：采用平衡积分法，参考高迪墨香郡、国信雍翠湾、壹品华庭、御园、宝龙城市广场及世贸商都 都都7877827676888676666877887（元/㎡墨香国信977877外部景观资667园林景777配777物业管777规划设777877小区规778发展787综合得均价（元/㎡比较均价（元/㎡市场（元/㎡2015小墨香壹品庭8777位8886外部景观资7778园林景77777777物业管7777规划设77778887小区规7779发展7777综合得均价（元/㎡市场（元/㎡为1.92为1.92小小小洋序项总投资序项总投资（万元占1土地费2开发前期及准备3建筑安装工程4基础设施及配套5精装06用7销售费8财务费9其他开发项目总投序号 合计一销售利润（万元销售收总成本费经营税金及附小二经营利润（万元投资收0营业外收0营业外支0小0三税前利润（万元税前利润四应纳所得税（万元五税后利润（万元税后利润营业税及附普通住宅土地0商业类物业土地—合为1.92为1.92小小品的均及整体序项总投资序项总投资（万元占1土地费2开发前期及准备3建筑安装工程4基础设施及配套5精装06用7销售费8财务费9其他开发项目总投序号 合计一销售利润（万元销售收总成本费经营税金及附小二经营利润（万元投资收0营业外收0营业外支0小0三税前利润（万元税前利润四应纳所得税（万元五税后利润（万元税后利润营业税及附普通住宅土地0商业类物业土地—合为1.92为1.92层小小小序项总投资序项总投资（万元占1土地费2开发前期及准备3建筑安装工程4基础设施及配套5精装06用7销售费8财务费9其他开发项目总投序号 合计一销售利润（万元销售收总成本费经营税金及附小二经营利润（万元投资收0营业外收0营业外支0小0三税前利润（万元税前利润四应纳所得税（万元五税后利润（万元税后利润营业税及附普通住宅土地0商业类物业土地—合定量评

总投资及税后利润率比 各方案单方成本与售价对方单方造（元/㎡洋房售（元/㎡小价（元/㎡方案方案方案 方案 方案总投资（亿元 税后利润（亿元 税后利润

品品量量 因素分类方案（率方案（方案（优优优优优优优优优优优优建 安 区

及销售各方案开发及销售节2014201520164-7-10-1-4-7-10-1-4-7-

开工节点预

调整的开工节

3、洋房及小产品按照目前 洋及洋及 及 序号 合计一序号 合计一销售利润（万元销售收总成本费经营税金及附小二经营利润（万元投资收0营业外收0营业外支0小0三税前利润（万元税前利润四应纳所得税（万元五税后利润（万元税后利润小以以较 序号 合计一销售序号 合计一销售利润（万元销售收总成本费经营税金及附小二经营利润（万元投资收0营业外收0营业外支0小0三税前利润（万元税前利润四应纳所得税（万元五税后利润（万元税后利润小 节点预年20142015201610-1-4-7-10-1-4-7-10-1-4-7-小售售案2小

总投资及税后

44

在容积率2.0及2.5的方案

形象及品质感面对激烈的因此，仍建议选择方案1户型配比建户型户型配比建户型设计要户型设计要业态建地块投资预现金流量分销售回款分市场风险与防产品价值产品配比及组规划设计要功能布局与分展示区建下一阶段主要工作内启动区地块启动策略及物业 定位回 启动 动态经济测第二站前广场商业专题站前广场商业专题研究站前广场商业的研究范围 商本市客蓝鳌蓝鳌鹤山青威的位臵，是大盘的交通枢纽即都站前约国际本市客本体—交 主干站前二站前一出租车换乘、车停靠为一体，是出入即墨及出租车换乘、车停靠为一体，是出入即墨及的； ：即墨商贸城接驳线出出本市客人流出站路出本市客滨 商业7 注：红色标注为商业的初步规划示 商业分布关系示关系，注意避免与商务区等地本市客属性界陌陌生区域/“三级”交通枢纽商

本本市客客 客客 本市客 国际商贸41798传商 位于即墨市中心，主要集中在鹤山路一带，已成以综合超市为主、各类品牌专卖店、连锁餐店、专业店等为辅的购物商商业档次：中业态：以传统百货、综合购物超市为主，零售餐饮、休闲兼备，业态齐全客户特征：即墨市中档到中低档消费者，偏好统类购物方式 物品注重实用国际位于鹤山路最西即墨小商品城为主的专业市场集聚区，未来将成大型批发市场与现代商务相互结合目前商业档次：中1即墨小商专业市7利购物中目前业态：专业批发市场为28目前客户特征：即墨服装市场承、、货39河北、辽宁、江苏等地的大量服装商户，小商4城基本涵盖当地居民的基本生活层面，满足其5端消费需求，同时吸引了周边县市商户、消费来这里批发或购6国际商贸城三专业市本市客业典型项城消费群本市客餐 本市客休运动场所较少，规模类的健健身中心主要有英派斯俱乐 等，人气不中

有4个院，分布在市中心，除 新时代院外，其余均位于集中 休 本市客客户分枢纽商业消费

服务选择即时即时

特色特色的本地产

客群：外地商客面积高总 更为谨慎，多为自用客户关注点：升值潜力、地段 、投资回报率等站前广场商业专题研究

世联对站前广场商业开发的目标和问题承担部分回现功资源占有和利展示门户形作为即墨市对通的窗口，需要展现即墨

站前广场商业专题研究站前广场商业部分SWOT分发挥优势，抢占机发挥优势，抢占机通过平面布局和交通组织效利用人流车流优势——1.作为高铁站服，有2.作为交通枢纽核带来的大域发展前发挥优势，转机会——地块周边将形成商务、商区，商业氛围未来将到提升地块升值潜力对投资客较牵引3.出租车上下客设臵可能商业带来人，——消费客群站点停留时间3.市场主流投资客总价承受范消费理 利用机会，克服劣主打枢纽商业的发展前景劣势——区域陌生，周边缺乏商业围 商业可达性减少劣势，避未来控制体量和面积站前广场商业部分整体发 展现作为即墨和项目门户的形象和品质从整体商业开发强度出发，控制站前商业的体在交通组织从整体商业开发强度出发，控制站前商业的体在交通组织 在业态规划上注重商业的便捷性和功能性 足客户基本消站项商业形 站项商业形 模出出商案例显示，国内 商业部 模 采用自持出租的式，统经 整体定即墨门户，特色高品质、高形象，展现城 ，塑造枢纽商业典方便快捷、舒适功能定 方便、舒适、多产品定下下沉式广场衔接地空空明亮、舒适客户定位——客受站前广场升值因此客户以总价承受能力较高的投资客为主—300300100-300眼光独到的投资 100来自即墨市，熟悉城市的发展100客户定位——消费枢纽商业的消费者主要来自于交通过境人群，受即墨站点的等级和铁的特殊性影时间更站前广场商业专题研究、、案规模：以规模：以高铁站，总规划面积万㎡，目前在运营商业面积5000㎡；商业定位：强调高铁交通圈这一价美食城、休闲中心和中心。案规模规模：无锡站分南、北广场，北广场占地总面积约为44万㎡，总建筑面积万㎡，北广场高铁候车厅二楼配有集 业配套设施总面积约0㎡；商业定位：站外商业服务于普通铁路旅客，高铁候车室提供以中高端商务旅客为主的商务性配套业态建议 规模规模站站前商业主要集中在站前广场西侧，商业积为4000㎡商业定位：以满足普通铁路乘客为主的站前配套案例小站业态比餐饮：零售：休服务客超酒吧电KTV银常州站高铁站前商高铁站前商业业态主消费客群以旅客为主，少量周边居民、服务等餐饮业态多数占比接近或等于一半，其次是零售业态，占比多数在40较小业业业典型高典型高铁站点业态特征即墨站前广场消费客群即墨商业市场消费客群费理念，餐饮需求旺盛，休闲业态接业比业态细品牌示餐快餐、特色休闲餐厅麦当劳、阿香米线、上岛咖零便利店、超市、书店、旅游纪念品店7-11便利店、三联书店、特产网吧、通讯、银行、