本溪银座购物广场产品定位行销策略及产品包装建议-

本溪银座购物广场

产品定位、行销策略及产品包装建议

ProductPlan&MarketStrategy

策略由项目专案小组提供2006.2.8PART1市场分析

商场两种经营形态统一经营管理型自营型进行扣点，少部分出租租用经营扣点在20%左右65000元/年左右（10m2）大少20-50m2区间10-20m2区间管理形式经营方式经营费用市场比例主力面积商业区环境分析一、商场多以商网形式为主二、商场均有经营环境陈旧的问题三、经营档次普遍偏低四、消费习惯具有惯性五、市场具有高消费能力六、部分商户对本项目有认知PART2产品定位建议

本溪首座综合性高档购物广场高档的体现项目档次定位

经营环境经营商品经营管理项目产品定位

集购物、休闲、娱乐、美食、康体于一体的城市精英俱乐部（CityClub）项目形象定位

◎本案将成为本溪内最闪亮的新地标◎全新体验式主题商城引导全新消费概念◎旗舰级消费场所，吸引高消费层人群

◎本案将成为家庭生活外的另一个家庭会所项目商业规划建议●购物环境——是在竞争激烈的商业市场环境下能有效吸引顾客，形成竞争差异化的重要因素。因此，本案的购物环境营造为核心要素，应通过对街景、灯光、橱窗与建筑风情的综合把握，形成总体鲜明特色，从而体现都市消费的休闲化、社交化。●经营业态——本案是一个多功能，多品类的商业集合体，而不是单一性的商业项目，它的多功能的商业集合体，共同构成一个大商业购物中心，超级商业旗舰。●规划的前瞻性——本案规划应有适度的前瞻性，一方面，务必丰富商业功能，即以购物功能为核心，但又务必要满足休闲、文化、娱乐的功能要求；另一方面，建筑形态与风格应有一定的超前特色。精品旗舰舰店流行时尚尚店平价购物物休闲区区1F-1F-2F欧美进口口名牌商商品旗舰舰主力店店港\台\日\韩\进口流行商品精装馆名牌运动动商品欢乐城淘宝屋异国风情康体中心心运动馆时尚风精品旗舰舰店世界风情情主题式式餐厅品牌折扣扣店、外外贸商品品婴幼儿商商品、玩玩具、游游戏软件件健身中心心、美容美美体会馆馆等社会精英英追求流行行运动时尚尚追求时尚高品低价亲子少年年会员业态分布布示意图图商铺规划划建议根据经营营业态的的分布：：1F-1F-2F对铺位经经营环境境需求主要客群群国际名品品旗舰港台流行行时尚店店综合购物物休闲区区超高档高档中档100m2左右右30-70m2区间30-10m2区间周边实力力城市招招商，投投资者为为主经营投资资者当地经营营者为主主项目经营营概念建建议商业地产产的推广广的三个个发展阶阶段：第一阶段段：产品品营销———地段段、价格格，产品品本身的的竞争第二阶段段：服务务营销———返租租、经营营管理、、主力店店，产品附加价价值的竞竞争第三阶段段：体验验营销———情景景式购物物、主题题购物，，消费者刺激投投资竞争争体验营销销——情景景式购物物什么是情情景式购购物：“情景式式购物是是体验营营销的表表现形式式，他最最大的目目的就是是为商业服服务。使使消费者者的购物物程序不不再是简简单购买买商品，，而是在购买商商品时享享受到购购物的快快乐、商商品的文文化内涵涵等。从而带动消消费者的的购买兴兴趣，刺刺激投资资者的投投资热情情。”情景式购购物的三三点优势势：创新经营营——本溪首家家情景式式购物广广场。引导需求求——全世界最最流行的的主题购购物方式式，最有前景景的投资资产业。。表现差异异——独特的营营销方式式。情景式购购物将成成为本案案差异化化的创新新经营概概念创新经营营&引导需求求&表现差异异项目品牌牌印象◆品牌定位位：体验验流行名名品品购物生生活中心心◆核心概念念：情景景式购物物◆品牌个性性：国际际的、时时尚的、、品位的的、愉快快的PART3行销策略略建议营销制胜胜，策划划不一定定就要出出奇出新，没有哪种种营销方方式是最最好的，，只要适合项目，，能说到消费费者心里并并打动他营销策划其实就是所有相关元素的重新组合与提炼再加工，就是了解问题解决问题的一个过程。

行销节奏的的把握造势期认购期上市强推期期稳定销售期期收尾期总体行销策策略建议在项目的运运作过程中中，应有项项目的一个个主体行在主体营销策略外，还应该针对不同楼层，不同铺位有不同的单体产品行销策略。主体行销策策略单体产品行销策略单体产品行销策略单体产品行销策略整体项目单体产品单体产品单体产品主体整合营营销策略建建议五点一线式式整合营销销策略品牌形象销售工具广告和新闻闻传播销售中心工地形象包包装促销及公关关活动核心主线商网部分商网部分只只要在认购前期期做足推广广宣传再配合整体体的营销策略，预计在上上市初期即即可在当地地消化大部分网点。。其余部分可以在在日后的招招商中消化化掉。在商网的经经营业态上上，尽可能能的不做过过多的干预预，以便更快的消化化掉项目的的商网。在宣传上要要着重突出出商网的产产品价值，，产品价值值主要表现在两个方方面：一、、区域价值（繁华的商商业中心，，无限的升升值潜力）；；二、产品价值（商网依托托于商场，，将增加商商网的客流量，带带来无限个个购买力））；行销策略建建议地上一层部部分a、运营方方式：整体体或单体招招商出租的的形式为主主，主要针针对具有一一定品牌实力的的客户，待待招商出租租成熟后再再将带租约约的商铺出售，销销售方向主主要针对周周边实力城城市客群。。b、市场攻攻击点：自自营部分———主要针针对当地及及周边实力力城市高档档品牌代理商进进行招商招招租，在可可能的情况下尽可能能出售。投资部分———针对省省内私营业业主、企事事业单位高高级管理层及投投资者等。。先出租给品品牌商家再出售带租租约的商铺铺c、营销策策略——品牌商家进进驻优惠策策略品牌商家的的品牌效应应能给投资资者及经营营者增强置置业的信心心，从而有力地促促进销售，，所以对于于有意进驻驻的品牌经经销商，在在售价或租租金上给予一一定比例的的优惠，如如在售价上上给予一定定的折扣或或在租金上上给予3个月月或半年的的免租期，，利用其品品牌效应来来带动其它它商铺的发发售与招租；营销策略———出售带租约约的商铺投资者在购购买商铺的的同时有会会获得品牌牌商家的租租约，增加加了投资者的投资资信心和投投资回报。。地下一层部部分a、运营方方式：部分分招商，部部分出售。。b、市场攻攻击点：自自营部分———主要针针对当地及及周边实力力城市经销销商。投资部分———针对省省内私营业业主、企事事业单位高高级管理层及投投资者等。。c、出售部部分营销政政策——首期两成，，三成免息息分期付款款为降低置业业门槛，建建议在付款款方式上，，提供十年年，五成按揭；并且且在宣传上上，推出““首期两成成”营销方方案，其余余三成在两年（或或一年）内内免息分期期付清，降降低业主置置业门槛，，引起大量消费费者的关注签约时付20%，一年或两年内再交30%，余下50%银行提供贷款（五成十年）；地下二层部部分a、运营方方式：30%开发公公司自营或或以合作的的形式（主主要集中在在餐饮和康体中心心等行业））70%出出售。b、市场攻攻击点：自自营部分———主要针针对当地及及周边实力力城市小业业户。投资部分———针对省省内私营业业主、企事事业单位高高级管理层及投投资者等。。c、营销政政策——商业投资基基金启动计计划对购买商铺铺的客户，，提供支助助商业启动动资金，根根据购买商铺的价值值，提供相相应的资金金，（资金金的来源，，在商铺的的销售款项中按按一定比例例提取），，如购买50平的商商铺，单价价在2万元，总铺款款100万万，可提供供5万元的的商业启动动资金。价格策略建建议低开高走建议点策略点决不能高开开低走。以以期营造销销售节节上上升及投资资即期回报报的热销效效果。价格调整周周期建议主要在在正式上市市、主体封封顶及峻工工期。产品定价不仅要分楼楼层价，也也应对同层层不同区位位的价格有有所差别，，即好位高高价，差位位低价。降低总价标准单位面面积宜小，，这样即使使单价较高高，但总价价款不高。。灵活的价格格对大户批量量购买、联联合购买及及旗舰厂家家或商品经经营者，应应给以价格优惠。高成个贷尽量争取到到高成数的个个贷支持。项目定价应应略高于竞竞品项目，，已体现出出项目的档档次。☆项目新闻发发布会在当地选择择星级酒店店，召开项项目新闻发发布会，向向各界介绍绍项目情况况，同时，，吸引意向客客户到访。。同时，配配合新闻炒炒作宣传。。☆招商说明明/产品推推介会在当地选择择星级酒店店，邀请请意向客户户参加，由由开发商、、设计单位位全面介绍绍产品信息及及销售政策策，并现场场接受认购购。应做系系列展板，，幻灯投影影配合宣传传。可配备茶点点并赠送小小礼品吸引引人流。☆奠基仪式通过奠基仪仪式，邀请请市政要人人，经媒体体向目标人人群传导项项目信息。。公关活活动策策略建建议☆上市会会为最重重要的的促销销活动动。在在售楼楼处。。请所所有成成交及及意向向客户户到访访，邀邀请社社会各界人人士及及新闻闻单位位人士士，赠赠送礼礼品，，并有有舞狮狮、时时装表表演、、高档档或异异域乐乐队表演以以及客客户参参与的的各类类文娱娱活动动。对对当日日成交交务必必有特特别促促销品品赠送送或折折扣优惠。。☆房展会会是集中中展示示项目目形象象的最最佳时时机。。展位位的设设计水水平是是成功功的关关键。。应大大量放送资资料。。以抽抽奖活活动或或礼品品赠送送形式式可取取得良良好效效果。。对展展会成成交客客户应应有促销品品赠送送或折折扣优优惠。。☆铺王拍拍卖会会将项目目中的的黄金金铺位位，以以拍卖卖形式式由意意向客客户竞竞买，，请专专业拍拍卖行行主持持。将部分分款项项用做做公益益事业业，或或以无无底价价竞拍拍形式式，则则更具具造势势效果果。☆销售巡巡展其他主主要周周边实实力城城市的的商业业街设设置固固定招招商展展位，，进行行巡展展活动动，派派发项目资资料，，登记记意向向客户户需求求。要要求有有缩小小沙盘盘及展展板。。☆外地招招商会会可在北北京、、沈阳阳、大大连、、盘锦锦等货货源或或经营营者集集中地地，由由政府府出面面组织织，针对当当地潜潜在客客户进进行专专场招招商活活动。。并可可根据据反馈馈，组组织考考察团团至本本案考考察。。☆项目目形象象代言言人可以选选拔或或竞猜猜形式式，在在社会会上引引起对对本案案的关关注。。形象象代言言人产产生后后以其形象象用于于平面面及报报纸广广告，，并参参加本本项目目的重重大活活动。。☆知名厂厂家入入住本本案的的签约约仪式式在货源源集中中地招招商成成功或或积累累了一一定量量的知知名厂厂家或或代理理商后后，可可在政政府主持下下举行行新闻闻发布布会或或签约约仪式式，将将有力力地促促进其其它散散户的的信心心。形象推推广策策略建建议平面媒媒体部部分广告宣宣传策策略建建议媒介策略硬性、、软性性相结结合的的方式式影视媒媒体部部分拍摄1—2分钟钟的电电视广广告在在上市市期及及强销销期内内播放放广告宣宣传内内容产品力力优势势及投资价价值两两个主主线户外形形象展展示根据不不同销销售期期及销销售主主题进进行更更换。。☆以招商商带动动销售售；☆积极引引进知知名品品牌商商家，，以其其品牌牌号召召力带带动销销售及及后期期经营营；☆适当降降低招招商条条件，，提高高项目目开业业率；；☆以灵活活的合合作方方式，，吸引引行业业龙头头进