祝福红城认筹前推广执行方案课件

祝福红城认筹前推广执行方案2011年07月13日乐信地产（中国）河南分公司祝福红城认筹前推广执行方案2011年07月13日乐信地产（中1目录PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观市场环境目录PART3截止认筹营销策略PART2房源2PART1

宏观环境

政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观环境PART1

宏观环境

政策回顾PART3截止认3PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART1宏观环境政策回顾4国十一条国十条国五条新国八条竞争到2012年未解决1540万户低收入家庭住宅问题首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任建立考核问责机制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行确保完成2010年580万套保障房地方政府公布房价控制目标；购房不足5年转手，全额征税；二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍；1套房家庭限购1套，2套以上限购；落实保障房及稳定房价责任；全国大中城市出台细则并上报；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用语购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给、力空前政策回顾国十一条国十条国五条新国八条竞争到2012年未解决1540万5各级政府须在第一季度公布房价控制目标；加大保障性安居工程建设力度；个人购房不足5年转手的，统一按销售收入全额征税，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；已有1套住房的家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的家庭，暂停在本行政区域内向其售房；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，细化约谈问责范围；坚持和强化舆论引导。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。细则内容2011年1月26日，国务院再度提出八条房地产市场调控措施，强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条各级政府须在第一季度公布房价控制目标；细则内容2011年1月6国八条税收个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税限购（仰需求）要求：户籍限购2套，非户籍最多1套范围：35个大中城市和房价过高，上涨过快的城市时间：2约中旬前出台细则政府责任一季度公布住房价格控制目标执行不到位将问责约谈保障房（促供给）11年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应信贷（仰需求）家庭购二套房首付6成，利率1.1倍2011年7月7日年内第三次加息，房贷利率至10年最高水平。新国八条国八条税收个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税限购（7限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高；以北京和上海最为严厉，其中北京规定外地户籍居民需连续5年缴纳社会保险或个人所得税方符合购一套房的资格；上海则规定不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险的外地户籍居民禁购；力度最松的为济南，外地户籍居民有无纳税、社保证明均可新购一套住房，且二手房不在限购行列；其他城市多中规中矩，遵照国八条条款，郑州、贵阳等城市设定限购区域。同时按照规定，凡在限购城市内已有购房记录的客户，原则上均按累计记录计算购房资格。已出台限购细则城市截止2011年3月底，“限购令”潮袭全国，30余城市同“限购”，楼市寒流来袭新国八条限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高；已出台8PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART1宏观环境政策回顾9限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购非限购区：郑州市高新区、经济开发区；各郊县及地市不限购2011年3月4日，“郑十五条”落地，即日起郑州市区（含金水区、管城区、中原区、二七区、惠济区、郑东新区）商品房销售“限二禁三”。郑州限购令限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购非限购10各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；（在售项目客户到访量少、案场冷清，房展会参展企业数量迅速下滑）住宅需求被“压抑”，商业、写字楼地产迎来“春天”（在售商业及写字楼项目案场火热，趁势推售，客户关注度高）刚性主流产品依旧影响略小，小户型及大户型销量锐减（主流两房及经济型三房影响较小，投资性公寓及改善型置业影响大）楼盘推售节奏减缓，市场潜在推售项目时间节点推迟（苏荷公寓、蓝堡湾公寓、海马项目等项目销售时间节点向后推迟）随着3月4日郑州限购令的执行，郑州楼体初步呈现出以下状况：市场反应各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；住宅需求被11从2010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越来越严厉的政策影响，销售量自1月份起与同期相比明显下降。10年4月至11年4月，全市商品房预售1152.9万㎡，去化1074.3万㎡，供求比1.07；供求基本平衡；自11年1月份起销售量明显下滑，且供求比一直在1.0以上。郑州市供求趋势从2010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供12各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投放、消化、价格方面涨幅明显。非住宅投放量为40.79万㎡，环比增加77.42%，同比增加90.07%,涨幅明显。消化量为21.91万㎡，环比增加73.89%，同比增加25.63%；均价为12070元/㎡，环比下降13.11%，同比上涨62.47%；受到新政影响，投资类客户被挤出住宅市场，转战商业和办公市场，非住宅市场异常火爆。非住宅类物业分析各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投13郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价格呈现稳健上升的趋势。受调控政策的影响，市场发展受到抑制，短期内出现观望态势，销售量下滑，同时供应量放缓；由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象，市场存量有限，因此对长期来看供求趋势难以改变。结合目前国家调控目标来看，短期内严厉的限购政策将会持续，市场将进一步进入深入的博弈状态。后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性，一旦政策有所放松，市场将快速回升；但若政策一直持续，价格松动现象也将会出现。宏观市场总结郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价14PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART1宏观环境政策回顾15郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过。高新技术开发区属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。

交通：地铁、BRT、绕城高速、连霍高速、301国道、科技大道等等总人口：城市总人口将达到36万人，其中新增城市人口24.1万人。交通四通发达、工业集聚、两翼齐飞组团之一高新技术开发区连霍高速距市中心12公里距301国道2公里绕城公路800沉沙胡休闲公园莲花公园西流湖公园在居住用地方面，2020年，高新区规划居住用地面积1170.31公顷，占高新区城市建设用地的22.50％。其中一类居住用地面积为112.64公顷，二类居住用地面积为1057.67公顷。

在工业用地方面，2020年，高新区规划工业用地面积1007.68公顷，占高新区城市建设用地的19.37％。预计高新技术开发区概况郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，交通四通16东部居住区光机电产业基地新材料产业基地生物医药产业基地教育科研基地信息产业基地生态旅游北部居住区科学大道以北居住区：依托高新区新中心设置，服务于教育科研和高新产业人员形成的居住区。科学大道、瑞达路东部居住区：东部依托解放军信息工程大学和植物园以东片区开辟为新型居住区，实现与市区一体化发展。郑州高新区将作为一块重要的功能区域成为郑州的城市核心区之一，现郑州高新区的定位向新城区的转变已初现成效。幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城高新区产业分布、居住区分布图东部居住区光机电产业基地教育科研基地北部居住区科学大道以北居17幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城项目名称占地（亩）建面（㎡）容积率分期目前销售阶段睿智花园40058万㎡2.23期3期咨询万丰慧城8020万3.112期售罄盛世港湾27530万1.73期1#楼排号美景菩提4713万3.5——别墅销售、商铺咨询中原海40064万2.24期一期咨询升龙又一城600120万4.5——一期咨询目前高新技术开发区主要在售楼盘有美景菩提、升龙又一城、睿智禧园、中原海、基正盛世港湾等项目。高新区的建筑密度和居住密度均较低，早期开发项目以多层、小高层为主，随着土地成本的提高，高层产品成为高新区市场主流产品形态。

项目周边竞争项目分布幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城项目名称18案例研究1——睿智禧园项目基本情况开发商河南新合鑫置业物业位置梧桐街与雪松路交汇处物业类型住宅占地面积400亩建筑面积58万平米销售价格二期在售余房5300元/㎡三期预计5800元/㎡户型面积37-200㎡楼层状况电梯洋房、小高层、高层开发周期和现售期数及体量分三期开发，一期已售清，二期基本售罄，主要30、40平米小户型和110平米三房；三期咨询阶段，推出1#、2#、3#楼，24层高层，其中1号楼一被三门峡水利以5000元/㎡均价团购100套，公司员工也可购买，每人限购两套，价格5000元/㎡，7月底交定金。预计10月推出销售，先草签合同，可按揭（40%），也可一次性付款。客户描述高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州工作上班族、焦作、温县等地市在郑州上班三期1#、2#、3#楼户型配比房型面积段供应套数供应比例两室一厅88-8921440%三室二厅11921440%1364810%四室两厅1604810%合计524100%睿智花园睿智楠园睿智禧园一期二期三期123案例研究1——睿智禧园项开发商河南新合鑫置业物业位置梧桐街与19案例研究2——中原海二期三期四期1#2#3#4#5#6#项目基本情况开发商幸福置业

物业位置科技大道与长椿路交叉口500米物业类型住宅、商业占地面积400亩建筑面积64万平米销售价格预计均价：5000元／㎡左右户型面积45-160㎡楼层状况一期18-24层高层销售状况目前一期咨询阶段，每天来访量2-3组，售楼部仅两名接待人员，预计2012年年前项目取得预售证后开盘。一期1-6#楼

户型配比房型面积段供应套数供应比例一房40-6020020%两室一厅81-8838440%三室二厅11228830%122485%135485%合计968100%88㎡135㎡案例研究2——中原海二期三期四期1#2#3#4#5#6#项开20案例研究3——升龙又一城项目基本情况开发商升龙置业

物业位置科技大道与长椿路交叉口500米物业类型住宅、商业占地面积600亩建筑面积120万平米销售价格——户型面积45-160㎡楼层状况高层城市综合体销售状况目前售楼部已装修完毕，因为村民拆迁问题未接待客户案例研究3——升龙又一城项开发商升龙置业物业位置科技大道与21案例研究4——美景菩提项目基本情况开发商美景置业

物业位置科技大道与瑞达路交叉口500米物业类型住宅、别墅占地面积47亩建筑面积13万平米销售价格高层一层：8800元／㎡别墅：1.6-2.2万元/㎡户型面积89-300㎡楼层状况33层4栋，两梯四户共1056套，3层（四合院别墅232-260平）8栋共44套。销售情况2010.12.25开盘当日，销售85%，目前已基本销售完毕目前商铺处于咨询阶段139㎡三房89㎡两房89㎡两房89㎡两房案例研究4——美景菩提项开发商美景置业物业位置科技大道与瑞22案例研究5——基正盛世港湾项目基本情况开发商基正房地产物业位置梧桐街与腊梅路交叉口物业类型住宅占地面积275亩建筑面积40万平米销售价格5000-5500元／㎡户型面积75-110㎡楼层状况24层开发周期分三期开发，一期，二期基已售罄，目前在售图中标示1#楼，售楼部仅1名接待人员，排号阶段，1万抵1.5万，7月底选房，先草签合同，可按揭（50%），或一次性付款。客户描述高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州工作上班族三期高层一、二期多层、小高层1案例研究6——万丰慧城项目基本情况开发商河南万丰置业

物业位置银屏路25号物业类型住宅占地面积80亩建筑面积20万平米销售价格尾盘，剩余房源5500元／㎡户型面积33-200㎡楼层状况18层小高层、22层高层开发周期和现售期数及体量分两期开发，基本售罄，仅余60㎡小户型，现房销售，7月中下旬签合同。(五证俱全)客户描述863软件小区职工、高新区部分公司员工、高新区村民123567891011121516171819一期二期案例研究5——基正盛世港湾项开发商基正房地产物业位置梧桐街与23从目前高新技术开发区一些重点楼盘的每月成交数据看，月均的销售量在40-60套左右，重点爆发的月份都是在项目新开盘推楼栋的月份,均价：元/平米5500万丰慧城5000盛世港湾5300睿智楠园在售楼盘价格列表1.美景菩提以地段配套与中心广场市政公园资源为依托，引领市场价格；2.睿智楠园交通地段，教育市政公园，大盘优势，价格出现提价的趋势；3.盛世港湾地段稍偏，未来配套，但价值也处于提升阶段；

地段、景观资源、产品品质、开发品牌成为影响价格的重要因素。6800美景菩提重点楼盘销售分析从目前高新技术开发区一些重点楼盘的每月成交数据看24项目名称合计一房二房三房四房五房含复式面积区间比例套数面积区间比例套数面积区间比例套数面积区间比例套数面积区间比例套数万丰慧城185030-60㎡9%170套77-88㎡30%548套92-130㎡53%978套复式160-200㎡8%154套睿智禧园52488-90㎡40%214套119-136㎡50%262套160㎡10%48套盛世港湾204830-35㎡26%532套61-97㎡37%778套102-122㎡30%615套180㎡6%123套中原海96840-60㎡20%200套81-88㎡40%384套112-135㎡40%384套美景菩提1056--89㎡50%528套127㎡25%264套140㎡25%264套主力面积合计644630-60㎡14%902套59-97㎡38%2452套92-150㎡39%2503套5%312套170-200㎡4%277套二房三房是主力户型，四房以上比率不超过10％□以两居室（77-97㎡）和三居室（92-130㎡）为主，户型设计以通透、全明、布局合理、观景为最普遍特点。□发展方向：三居室将朝100-120㎡左右的经济型三房发展为主。竞争项目面积和比例汇总分析项目合计一房二房三房四房五房含复式面积比例套数面积比例面积比25本案风格（古典简约）普罗旺世琥珀名城郑开森林半岛青苑宋城雅居开元华庭琥珀名城郑开森林半岛青苑碧丽国都宋城雅居碧水蓝城豪德天下融城鼎立国际城从建筑风格上来看，目前西高新区的建筑立面均显得档次不高，楼盘名称绿化率园林排布及特色睿智花园37%小区内部有水系环绕，各栋楼之间均有绿化带环绕。幸福中原海39%集中绿地与带状、点状绿地共生的理念，乔木与灌木搭配种植、低矮绿篱与高大树木立体组合升龙又一城32%现代特色景观美景菩提31%现代与中国古禅意居所园林结合万丰慧城38.75%社区入口采用下沉式景观，辅于小品、雕塑等，中央组团分配特色景观、沿交通线依次铺设。基正港湾42%2.9万方生态水系、1.2万方观景广场、外环50米绿化带、各种树种。景观是高端楼盘竞争的关键因素，高新技术开发区项目景观只要借助市政公园；项目本身在景观上。美景菩提基正港湾睿智花园万丰慧城各竞品建筑风格竞品园林景观本案普罗旺世琥珀名城郑开森林半岛青苑宋城雅居开元华庭琥珀名城26项目建筑形态：高新区在售项目是集多层和小高层、高层为一体的住宅，目前推售产品均为高层大多数产品2梯4户的为纯居住板式住宅区域项目产品结构：区域在售项目供应产品以80-90平方米两房、100-120平方米三房为主，与郑州市区住宅产品线供应基本相符在售项目价格特征：高新区在售项目大多数为五证不全项目，跟开发商草签合同。在售项目多层基本5000-6000元/平方米左右，在售项目成交客户特征：高新区购房置业客户大多数本区域的居民，现有住房需更新换代，属于改善型居住需求；高新区政府机关单位工作人员存在大量购房需求，如高新区管委会等；各园区、产业基地中高层工作人员；郑州大学、工程信息管理大学等各校区教师，购买中小套户型将来自住，以备现有住房单位收回；因高新区环境清新、适宜居住，部分郑州市区客户为其父母购房用于养老。案场销售氛围：美景菩提、睿智禧园，售楼部昭示性强，内部布局较为合理，销售人员较为专业幸福中原海、盛世港湾售楼部内仅1-2名接待人员，气氛冷清，案场管理混乱。1.区域项目总体素质不高，从建筑规划、项目品牌、销售价格、营销策划、案场气氛等各个方面多数属于低端运营2.加大向西发展的政策支持、非限购区、地铁一号、二号的建设等利好消息，将会提升该区域价值，未来前景可观市场小结项目建筑形态：在售项目价格特征：1.区域项目总体素质不高，从27PART2

房源整体梳理

项目经济技术指标各楼栋户型配比分析剩余房源分析PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观环境PART2

房源整体梳理

项目经济技术指标PART328PART2房源整体梳理项目经济技术指标各楼栋户型配比分析剩余房源分析PART2房源整体梳理项目经济技术指标29一期二期一期技术经济指标占地面积37826.6建筑面积95072.17平米套数796套总技术经济指标总占地面积100295.15总建筑面积471081.77容积率4.09停车位2420总套数3936二期经济规划指标占地面积62839.9建筑面积288080套数3140项目经济规划指标一期二期一期技术经济指标占地面积37826.6建筑面积95030PART2房源整体梳理项目经济技术指标各楼栋户型配比分析剩余房源分析PART2房源整体梳理项目经济技术指标311#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比两房88-924022%2413%169%2+192-935429%3117%2313%三房114-1359049%8446%63%合计184100%13976%4524%启动区房源梳理——1#楼31256789111218F变电站1#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数322#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比两房937233%31%6932%2+1937233%11%7133%三房1337233%199%5325%合计216100%2311%19389%启动区房源梳理——2#楼31256789111218F变电站2#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数333#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比两房87-944053%00%4053%2+1951824%00%1824%三房1331824%1824%00%合计76100%1824%5876%启动区房源梳理——3#楼31256789111218F变电站3#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数3411#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比三房1403033%78%2326%四房161-1736067%89%5258%合计90100%1517%7583%启动区房源梳理——11#楼31256789111215F变电站311#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套356#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比三房122-1432867%00%2867%4+1182-1971433%410%1024%合计42100%410%3890%启动区房源梳理——6#楼312567891112电梯7F变电站36#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数367#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比三房1211433%921%512%四房1601433%614%819%4+11921433%819%614%合计42100%2355%1945%启动区房源梳理——7#楼312567891112电梯7F变电站37#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数375#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比两房862569%2467%13%三房96514%411%13%复式122-134617%00%617%合计36100%2855%822%启动区房源梳理——5#楼312567891112多层6.5F多层6.5F变电站35#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数389#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比两房77816%00%816%3+1128-1422856%918%1938%复式104-2371428%00%1428%合计50100%918%4182%启动区房源梳理——9#楼312567891112多层6.5F多层6.5F变电站39#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数3912#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套数比套数占比套数占比3+11154575%4372%23%四房16658%58%00%复式1421017%35%712%合计60100%5185%915%启动区房源梳理——12#楼312567891112多层6.5F多层6.5F变电站312#房源房型户型配比销售情况剩余情况面积区间（㎡）总套数套40PART2房源整体梳理项目经济技术指标各楼栋户型配比分析剩余房源分析PART2房源整体梳理项目经济技术指标41启动区剩余房源486套，剩余面积58073㎡，剩余套数占比61%，剩余房源主要集中在2#、3#、6#、9#、11#号楼。基本情况已售情况剩余情况总面积总套数已售套数套数占比已售面积面积占比剩余套数套数占比剩余面积面积占比1#15-18层高层1952118413976%1509977%4524%442123%2#230572162311%290913%19389%2014887%3#7826761824%239431%5876%543269%11233816%7583%1194084%小计6468156619534%2274035%37166%4194165%6#7层电梯洋房624042410%76012%3890%547988%7#6641422355%359654%1945%304546%小计12881842732%435634%5768%852466%5#6.5层多层3402362878%247473%822%92827%9#665750918%121018%4182%544782%12#7451605185%621883%915%123317%小计175101468860%990257%5840%760843%合计9507279631039%3699939%48661%5807361%启动区剩余房源分析启动区剩余房源486套，剩余面积58073㎡，剩余套42启动区剩余房源分析基本情况已售情况剩余情况总套数比例已售套数已售比例剩余套数剩余比例两房18523%5128%13472%2+114418%3222%11278%三房25732%14155%11645%3+1739%5271%2129%四房7910%1924%6076%4+1284%1243%1657%复式304%310%2790%合计796100%31039%48661%启动区剩余房源中占比最大的户型为复式、四房、两房及2+1户型，销售最快的户型为3+1户型及三房，其原因是面积适中，居住舒适，单价低，总价低。启动区剩余房源分析基本情况已售情况剩余情况总套数比例已售套数43PART3

截止认筹营销策略

推广目标任务分解销售节点营销费用估算PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观环境PART3

截止认筹营销策略

推广目标PART344PART3截止认筹营销策略推广目标任务分解销售节点营销费用估算PART3截止认筹营销策略推广目标45资金稳健回流企业品牌升华利润最大化目标1：现金流通过分阶段的配合营销，实现项目的可持续性开发，为开发商保证良好的现金流，从而确保资金的快速回拢！目标3：形象与品牌通过对本项目的成功开发，奠定开发商在市场中的形象，实现利润与品牌的双赢！目标2：利润依托祝福红城优良的产品品质，充分发挥项目自身和潜在的价值，实现项目利润最大化！全案营销目标资金稳健回流企业品牌升华利润最大化目标1：现金流目标3：形象46保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础！

理性的风险控制就像项目的保护伞争取以项目养项目目标1：现金流目标保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础！理性的风险控制就47追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！利润通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广，体现项目最大的价值展现速度合理的推售时序,不同产品的组合,有计划的价格控制实现项目的有序销售一期开盘实现5300元/㎡，逐步提升价格

目标2：利润目标现状：目前高新区畅销户型面积为80—120㎡的两房、三房，成交均价在5000元—6000元之间，我项目需要一定的市场培养期来实现均价。追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！利润速度一期开盘实48项目的成功不仅体现在销售的成功实现祝福企业形象全面升华加快祝福置业的品牌建设建立高新区新居住模式的标杆开启祝福置业开发的新纪元祝福提高祝福置业住宅开发水准目标3：品牌建设目标项目的成功不仅体现在销售的成功实现祝福企业加快祝福置业建立高49项目的核心问题在于,如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立整盘的高端形象，以促进后期更大体量产品价值的提升？通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组合有重大关系，作用大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会给予我们第二次树立第一印象的机会！我司本着对项目负责，对祝福地产负责的态度，我们不但要保证项目一批的成功，更要保证整个项目的成功，保证祝福地产郑州首个大型项目运作成功！因此，乐信地产对项目的营销推广做出如下建议：项目要达到高价、快速销售的前提条件——必须保障一批开盘的成功！推售核心问题分析项目的核心问题在于,如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树501批推售房源保留目前市场上稀缺的多层、电梯洋房产品（6#、9#售出不多，房源可保留），等待后期升值销售，实现利润最大化！其他一期剩余房源全部推出销售，共计407套，47147平米。按照均价5300元/平米，预计全部销售额约2.5个亿。1#15-18层高层4544215300249882#193201483#58543211#75119407#7层电梯1930455#6.5层多层892812#91233合计40747147530024988312567891112推售房源保留房源1批推售房源保留目前市场上稀缺的多层、电梯洋房产品（651祝福红城2011-2012年销售运营计划表年度2011年2012年10月11月12月1月2月3月4月营销节点一期开盘开盘后持续热销开盘后持续热销尾盘销售

拿到预售证，按揭款到账销售面积30000800060003147——————销售比率64%17%13%6%——————销售均价5300540055005600——————销售额15900432033001762——————首付款9540259219801057——————按揭款

10113合计回款额95402592198010570010113备注1、2012年4月拿到预售证，签订售房合同，4月底按揭款到账；2、假设住宅80%客户首付50%，20%一次性付款；3、认筹、开盘均采取入会的隐蔽形式，签订入会协议书，其会员编号为房源位置。4、由于二期的规划、户型、面积未确定，暂不列入计划表1批销售资金流向表祝福红城2011-2012年销售运营计划表年度2011年2052现状项目证件不齐全项目资金回款压力大现阶段房地产市场变化快五证不齐的情况下销售的情况高新区较为普遍后续竞争项目启动，竞争压力大，应抢占先机关于项目认筹方式的思考解决办法项目认筹均采用办理祝福会会员的形式，交付会员费享受购房优惠。项目开盘也采用入会形式，会员编号即为所选房源位置，交付定金。选房工作结束后，与客户草签合同，可加大按揭和一次性付款的优惠差别，鼓励一次性付款。项目取得预售证后，办理购房合同和按揭手续等。现状关于项目认筹方式的思考解决办法53邓州尚正一品项目入会协议书邓州尚正一品认筹、开盘流程借鉴5月15日认筹活动当天发放排序卡600余张由于房管局相关部门的制止，以及现场秩序维持的考虑，办卡活动仅进行半天，办理会员卡280张。后续通知客户分批次办理，共计600余张。6月31日开盘活动现场无任何开盘布置及包装，仅签订入会协议，按洋房15万/套，高层10万/套收取会费，每天通知客户30-50组选房，目前基本售罄，实现开盘去化率90%以上。邓州尚正一品项目入会协议书邓州尚正一品认筹、开盘流程借鉴5月54推广目标目标1项目整体高调亮相目标2一批房源开盘前蓄势三条主线：活动为主打，渠道速占位，广告树形象推广目标目标1项目整体高调亮相目标2一批房源开盘前55PART3截止认筹营销策略推广目标任务分解销售节点营销费用估算PART3截止认筹营销策略推广目标56===任务分解===407套房源成交285套房源成交70%认筹713组解筹率40%需新增来访2375组；计划来访2375组来访转认筹30%===任务分解===407套房源成交285套房源成交70%57如何蓄客，如何高调亮相？1、如何保证项目一炮走红，一举奠定公司及项目形象；2、如何借助电梯洋房高端产品，提升整个项目高端价值形象；3、如何保证在高调亮相前提下，降低推广费用，为公司节约资金；4、如何恰当找到目标客群；5、如何保证现场高人气，持续引爆售楼部；6、如何提高认筹量，为公司及时回款；7、如何降低因春节造成推广断档、客源来访不畅的不利影响；如何蓄客，如何高调亮相？1、如何保证项目一炮走红，一举奠定公58PART3截止认筹营销策略推广目标任务分解销售节点费用估算PART3截止认筹营销策略推广目标599月4日

认筹启动2011年10月16日1批开盘开盘前推广节点（暂定）8月20日亮相认筹蓄客期亮相蓄客期开盘续销期祝福回馈暨全城派发百万购房基金祝福红城会员全城招募8.209.48月10日进场高新区准业主专场推介会9.25祝福红城红酒品鉴会10.022011年10月11月提升影响力，积累客户巩固影响力，维系客户8月9月VIP客户答谢会暨中秋节同庆会9.129月4日2011年10月16日开盘前推广节点（暂定）8月608月10日售楼部开放10月16日开盘户外围挡道旗候车亭高塔公交短信单页加油站直投推广线活动线销售线亮相信息开盘强推期+集中推介认筹期强势推广期亮相期开盘期9月4日认筹9月11月8月20日亮相10月认筹信息开盘信息8月8月10日售楼部开放10月16日开盘户外推广线活动线销亮相信61营销节奏推广策略9.18认筹，发行VIP卡销售目标认筹积累目标700组客户市场接触全面树立楼盘形象，集中资源，全面推广，增加客户来访量推广计划7月14日提交认筹前推广执行方案、物料包装活动营销8月9月10月正式接待客户完成项目推广首次亮相名片、纸杯、手袋、单页、折页、户外、围挡、车体、候车亭主流：单页、户外大牌、高塔、短信、加油站投递辅助：工地围挡、车体、道旗、候车亭售楼处内部包装高新区准业主专场推介会9.4认筹活动10.16开盘盛典10.16开盘庆典开盘认购285套7月各媒体计划确定置业顾问招聘、培训置业顾问进场祝福回馈暨全城派发百万购房基金VIP客户答谢会暨中秋节同庆会8.20售楼中心亮相9.4认筹10.16开盘祝福红城红酒品鉴会工作计划表11月8.10售楼中心开放沙盘8.20亮相活动营销推广9.18认筹，发行VIP卡销售认筹积累目标700组客62PART3截止认筹营销策略推广目标任务分解销售节点营销费用估算PART3截止认筹营销策略推广目标63针对祝福红城项目情况，我们特建议使用更为精准的渠道策略，以达到出奇制胜的效果。高新区美景菩提推广幅度较大，科学大道的候车亭、灯箱、大牌都为其所占，气场十足；项目宣传主要布局化工路，使用户外广告、道旗、高塔等，避其锋芒，主动出击拉动区域，精准到位针对祝福红城项目情况，我们特建议使用更为精准的渠道策略，以达64目的：1、化工路、瑞达路车流、人流量大，昭示性强。2、拉升项目的形象。户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置化工路西段横跨桥瑞达路、科学大道交汇处西北角（500㎡）郑汴路与未来路交汇处金水路与文化路交汇处西北角时间半年一年费用14万25万85万80万合计204万目的：户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投65位置：化工路（西环-长椿路）道旗；瑞达路（横跨桥附近）道旗时间：2个月道旗数量：330个费用：71.28万元目的：1、引导客户到临时售楼部;2、由农业路进入高新区，产生视觉冲击，使客户对项目认知；3、有效的传递项目信息；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：化工路（西环-长椿路）道旗；目的：户外大牌工地围墙道旗66位置：项目工地围挡形式：围墙粉刷项目宣传语，分别在西面和南面树立大型户外广告牌面积：广告牌1000㎡围墙1000㎡费用：42.5万目的：围合项目，长期使用，传递项目信息，有效提高项目形象，对项目地块有整体性指示作用；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：项目工地围挡目的：围合项目，长期使用，传递项目信息，有67位置：选择68路、k72路(24路、328路备选）时间：半年公交数量：10台、拉手若干费用：18万68路K72路户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：选择68路、k72路(24路、328路备选）68路K68位置：瑞达路时间：半年规格：3.5*1.5m=5.25㎡共10个费用：1.15万目的：1、有效的占位，引导来往客户了解项目；2、精准制导，长期有效的宣传项目信息；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：瑞达路目的：1、有效的占位，引导来往客户了解项目；户外69位置：化工路、西三环交汇处时间：一年规格：三面广告费用：54万目的：1、昭示性强；2、精准制导，长期有效的宣传项目信息；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：化工路、西三环交汇处目的：户外大牌工地围墙道旗公交车体70广告媒体日期数量费用（万）备注短信8.9-11日15万条/天45万1.575入市信息8.12-14日15万条/天45万1.575亮相信息8.15-18日10万条/天40万1.4项目信息8.27-29日10万条/天30万1.05认筹信息8.30-31日20万条/天40万1.49.1-4日25万条/天100万3.5优惠信息合计

300万10.5

目标客户群：按类群划分的特定目标客户群形式：结合项目重大节点及日常促销活动，对现有来电来访意向客户、筛选高端客户进行项目即时性信息群发。媒体：此类媒体较多，关键在于其号码资源，可根踞实际情况更换短信群发公司。户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递广告媒体日期数量费用（万）备注短信8.9-11日15万条/71媒体日期区域人数人工费用单页费用总计派单8.10-14日1、周边社区、工厂、酒店覆盖2、瑞达路科学大道、化工路瑞达路、化工路西三环渠道20人/天共计100人单页10000份/天0.31.51.88.15-25日渠道10人/天共计110人单页5000份/天0.331.651.988.26-9.4日渠道20人/天共计200人单页10000份/天0.633.6合计

410人

7.38万目标客户群：高新区客户形式：DM单页派发，重点路口设置专人在上下班高峰期派发单页位置：高端小区出入口，重点路段交汇处，高端场所出入口，人流密集路段户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递媒体日期区域人数人工费用单页费用总计派单8.10-14日1、72户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递时间站点位置8.15-8.208.28-9.04郑州北环北站郑州市北环路南阳路交叉口东100米郑州西环东站西环路与中原路交叉口向北200米路东郑州西环站郑州市西环北段孙庄村口郑州瑞达路站郑州市高新技术开发区瑞达路7号郑州西郊北站310国道西岗村（郑上路大庄村口）郑州华山路站华山路与中原路交叉口北200米郑州化工路站郑州市化工路白庄郑州绕成高速西站绕城高速郑州市卅铺段郑州连河西站西四环沟赵乡政府北1公里郑州郑西站郑州市西四环沟赵村郑州科学大道站郑州市科学大道中段信院段郑州经三路站郑州市经三路与农业路交叉口西四环站西四环与郑上路交叉口向东费用：0.5元/份*1000000份=500000元针对有车一族释放项目信息，渠道精准，价格低廉。户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递时间73高塔道旗户外围挡项目候车亭售楼部户外类广告布局高塔道旗户外围挡项目候车亭售楼部户外类广告布局74祝福红城--盛世美宅亮相中原活动时间：2011年8月14日活动地点：租用周边酒店活动目的：利用大型活动为噱头，提高项目的知名度，增加客户的到访量，释放项目信息。活动形式：1、到访即送精美礼品一份；2、观看精彩演出，到访者均有机会抽取幸运大奖；3、祝福回馈社会，全城派发百万装修基金。亮相活动活动费用：演出相关费用8万元礼品费用3万其他费用1万元

共计：12万祝福红城--盛世美宅亮相中原活动时间：2011年8月1475祝福红城—盛大认筹活动暨一期产品品鉴会活动时间：2011年9月4日活动地点：租用周边酒店活动目的：利用盛大认筹活动，为后续认筹奠定基础，增加客户的到访量，释放项目信息。活动形式：认筹当日举行演艺活动；认筹当日举行抽奖活动；1、对当日到访客户进行抽奖，2、对领5000元购房基金客户进行抽奖，对到访客户进行派发礼品；活动费用：演出相关费用8万元礼品费用5万其他费用1万元

共计14万认筹活动祝福红城—盛大认筹活动暨一期产品品鉴会活动时间：2011年976营销推广费用估算以户外、道旗、派单为主导，销售包装辅助，其他综合配合的推广模式。项目数量单位单价（元）使用期限合计（元）长期广告瑞达路候车亭10座/年23000半年11500公交车72路5台/年35000半年175000公交车68路5台/年34000半年170000化工路道旗（西环-长椿路）252杆/10天36060天544320瑞达路道旗（梧桐街-化工路）78杆/10天36060天168480西三环化工路三面塔3面/年180000一年540000化工路铁路桥1面/年280000半年280000郑汴路与未来路交汇处广告牌1面/年850000一年850000金水路与文化路交汇处广告牌1面/年800000一年800000科学大道瑞达路西北角广告牌1面/年500000半年500000工地围挡广告牌制作1000m²275永久275000工地围挡美术字包装6000m²25永久150000小计4464300户外广告期限为一年，工地围挡广告可长期使用后续推出房源可继续使用，分摊本期广告费用；大型户外广告是短期内拉升项目形象，提高项目知名度的最佳手段。营销推广费用估算以户外、道旗、派单为主导，销售包装辅助，其他77项目数量单位单价（元）合计（元）亮相阶段费用加油站直投400000份0.5200000单页50000份0.318000短信900000条0.03531500演出活动120000小计249500认筹阶段费用加油站直投600000份0.5300000单页155000份0.355800短信2100000条0.03573500演出活动140000小计429300合计678800营销推广费用估算项目数量单位单价（元）合计（元）亮相阶段费用加油站直投40078项目费用（元）长期广告4464300亮相阶段费用249500认筹阶段费用429300合计5143100

考虑到项目前期需要大规模的推广，针对性的渠道覆盖，频繁的活动吸引人气，截止认筹阶段推广费用514.3万；但后期项目高端形象形成，且营销上轨道后可控制营销费用，确保全案结束在营销费用控制1%左右营销推广费用估算项目费用（元）长期广告4464300亮相阶段费用24950079类别工作内容相关要求完成时间负责人备注方案计划开盘前营销推广执行方案初稿营销节点、销售策略、目标任务、推广策略、推广物料、营销费用7月25日乐信开盘前营销推广执行方案提案、VI设计8月1日乐信进场当天的工作执行安排鞭炮、现场包装安排8月5日乐信亮相方案具体活动执行案8月8日乐信认筹执行方案前期推广及认筹当天执行案9月8日乐信模拟价格10月10日乐信团队组建团队组建计划团队组建标准7月15日乐信置业顾问选聘到位本科、形象佳、沟通能力好7月20日乐信团队组建（管理层、置业顾问）组建完成，并开始培训7月29日乐信置业顾问进场前系统培训计划项目销讲、答客问、调盘、其他项目案场实习7月30-8月9日乐信置业顾问进场后培训计划沙盘销讲、对练、考核8月10-15日乐信附：工作计划安排类别工作内容相关要求完成时间负责人备注方案开盘前营销推广执行80类别工作内容相关要求完成时间负责人备注销售类项目10大价值提炼品牌、人群、区域、交通、配套、规划、投资、物业、户型、景观等7月28日乐信答客问问题整理产品答疑8月15日乐信销讲手册资料整理完毕按照公司的标准化制作8月8日乐信销讲手册设计完成8月6日乐信项目价值PPT制作完毕，提交开发商7月31日乐信来访客户接待流程及说辞7月29日乐信售楼中心售楼部装修公司及方案确定装修公司选定，装修方案确定——祝福售楼部装修——乐信软包装建议方案沙发、配饰风格出图文建议——乐信挑选售楼部家具与对接人一同选定、写联系单报价方案报批后购买8月1日乐信、祝福售楼部家具、配饰确定8月5日售楼部家具配饰到位时间家具配饰到位、安装到位8月10日售楼中心验收售楼部整体验收8月8日祝福附：工作计划安排类别工作内容相关要求完成时间负责人备注销售类项目10大价值提81类别工作内容相关要求完成时间负责人备注行政类办公物品配置（详细清单计划）拟定计划、领取完毕、摆放到位8月11日乐信办公家具、家电等含售楼中心吧台处物品购置8月6日祝福案场管理制度制作、张贴8月11日乐信销售道具售楼部销售热线、宽带确定号码、并安装开通完毕8月9日祝福沙盘制作单位招标确定单位，费用预算报——祝福沙盘、户型模型制作所需图纸鸟瞰图、施工图、效果图——祝福沙盘制作完毕每周2次跟进沙盘制作8月10日祝福销售物料名片、纸杯、手袋、档案袋、单页设计、户外设计定稿（校对）7月28日乐信折页定稿发制作（校对）8月5日名片、纸杯、手袋、档案袋户型计算单（抠图、核对）制作完成到货8月10日附：工作计划安排类别工作内容相关要求完成时间负责人备注行政类办公物品配置（详82类别工作内容相关要求完成时间负责人备注案场包装吊旗、形象展板、标语牌设计完毕、发制作、安装到位8月10日乐信、祝福广场展板、灯箱大门玻璃贴制作完成，安装到位8月10日室内外植物购买购买建议及购买到位8月10日推广工作户外广告的推广计划户外位置及价格确定方案——乐信户外广告设计户外大牌、道旗、候车亭等出街8月12日乐信需协调事宜售楼部电话号码申请确定7月25日祝福答客问8月12日祝福物业收费标准8月11日祝福项目工程进度节点（建至三层、结顶、主体完工、交房）8月9日祝福交房时间8月9日祝福预售证办理时间——祝福按揭贷款事宜（按揭首付、基准利率、按揭资料）——祝福附：工作计划安排类别工作内容相关要求完成时间负责人备注案场吊旗、形象展板、设83祝福红城认筹前推广执行方案84祝福红城认筹前推广执行方案2011年07月13日乐信地产（中国）河南分公司祝福红城认筹前推广执行方案2011年07月13日乐信地产（中85目录PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观市场环境目录PART3截止认筹营销策略PART2房源86PART1

宏观环境

政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART3截止认筹营销策略PART2房源整体梳理PART1宏观环境PART1

宏观环境

政策回顾PART3截止认87PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART1宏观环境政策回顾88国十一条国十条国五条新国八条竞争到2012年未解决1540万户低收入家庭住宅问题首套首付2成，利率7折；二套房首付4成防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场合理确定商品住房项目预售许可的最低规模落实地方人民政府责任建立考核问责机制首套90㎡以上首付3成二套房首付5成，利率1.1倍三套停贷、限购政策出现端倪对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行确保完成2010年580万套保障房地方政府公布房价控制目标；购房不足5年转手，全额征税；二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍；1套房家庭限购1套，2套以上限购；落实保障房及稳定房价责任；全国大中城市出台细则并上报；房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数家庭首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款加强对消费性贷款的管理，禁止用语购买住房契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给、力空前政策回顾国十一条国十条国五条新国八条竞争到2012年未解决1540万89各级政府须在第一季度公布房价控制目标；加大保障性安居工程建设力度；个人购房不足5年转手的，统一按销售收入全额征税，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；已有1套住房的家庭限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的家庭，暂停在本行政区域内向其售房；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，细化约谈问责范围；坚持和强化舆论引导。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。细则内容2011年1月26日，国务院再度提出八条房地产市场调控措施，强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条各级政府须在第一季度公布房价控制目标；细则内容2011年1月90国八条税收个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税限购（仰需求）要求：户籍限购2套，非户籍最多1套范围：35个大中城市和房价过高，上涨过快的城市时间：2约中旬前出台细则政府责任一季度公布住房价格控制目标执行不到位将问责约谈保障房（促供给）11年保障房建设1000万套增加公共租赁住房供应信贷（仰需求）家庭购二套房首付6成，利率1.1倍2011年7月7日年内第三次加息，房贷利率至10年最高水平。新国八条国八条税收个人住房不足5年转手交易的全额征收营业税限购（91限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高；以北京和上海最为严厉，其中北京规定外地户籍居民需连续5年缴纳社会保险或个人所得税方符合购一套房的资格；上海则规定不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险的外地户籍居民禁购；力度最松的为济南，外地户籍居民有无纳税、社保证明均可新购一套住房，且二手房不在限购行列；其他城市多中规中矩，遵照国八条条款，郑州、贵阳等城市设定限购区域。同时按照规定，凡在限购城市内已有购房记录的客户，原则上均按累计记录计算购房资格。已出台限购细则城市截止2011年3月底，“限购令”潮袭全国，30余城市同“限购”，楼市寒流来袭新国八条限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高；已出台92PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART1宏观环境政策回顾93限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购非限购区：郑州市高新区、经济开发区；各郊县及地市不限购2011年3月4日，“郑十五条”落地，即日起郑州市区（含金水区、管城区、中原区、二七区、惠济区、郑东新区）商品房销售“限二禁三”。郑州限购令限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购非限购94各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；（在售项目客户到访量少、案场冷清，房展会参展企业数量迅速下滑）住宅需求被“压抑”，商业、写字楼地产迎来“春天”（在售商业及写字楼项目案场火热，趁势推售，客户关注度高）刚性主流产品依旧影响略小，小户型及大户型销量锐减（主流两房及经济型三房影响较小，投资性公寓及改善型置业影响大）楼盘推售节奏减缓，市场潜在推售项目时间节点推迟（苏荷公寓、蓝堡湾公寓、海马项目等项目销售时间节点向后推迟）随着3月4日郑州限购令的执行，郑州楼体初步呈现出以下状况：市场反应各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；住宅需求被95从2010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越来越严厉的政策影响，销售量自1月份起与同期相比明显下降。10年4月至11年4月，全市商品房预售1152.9万㎡，去化1074.3万㎡，供求比1.07；供求基本平衡；自11年1月份起销售量明显下滑，且供求比一直在1.0以上。郑州市供求趋势从2010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供96各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投放、消化、价格方面涨幅明显。非住宅投放量为40.79万㎡，环比增加77.42%，同比增加90.07%,涨幅明显。消化量为21.91万㎡，环比增加73.89%，同比增加25.63%；均价为12070元/㎡，环比下降13.11%，同比上涨62.47%；受到新政影响，投资类客户被挤出住宅市场，转战商业和办公市场，非住宅市场异常火爆。非住宅类物业分析各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投97郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价格呈现稳健上升的趋势。受调控政策的影响，市场发展受到抑制，短期内出现观望态势，销售量下滑，同时供应量放缓；由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象，市场存量有限，因此对长期来看供求趋势难以改变。结合目前国家调控目标来看，短期内严厉的限购政策将会持续，市场将进一步进入深入的博弈状态。后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性，一旦政策有所放松，市场将快速回升；但若政策一直持续，价格松动现象也将会出现。宏观市场总结郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价98PART1宏观环境政策回顾郑州市场分析高新区市场分析PART1宏观环境政策回顾99郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过。高新技术开发区属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。

交通：地铁、BRT、绕城高速、连霍高速、301国道、科技大道等等总人口：城市总人口将达到36万人，其中新增城市人口24.1万人。交通四通发达、工业集聚、两翼齐飞组团之一高新技术开发区连霍高速距市中心12公里距301国道2公里绕城公路800沉沙胡休闲公园莲花公园西流湖公园在居住用地方面，2020年，高新区规划居住用地面积1170.31公顷，占高新区城市建设用地的22.50％。其中一类居住用地面积为112.64公顷，二类居住用地面积为1057.67公顷。

在工业用地方面，2020年，高新区规划工业用地面积1007.68公顷，占高新区城市建设用地的19.37％。预计高新技术开发区概况郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，交通四通100东部居住区光机电产业基地新材料产业基地生物医药产业基地教育科研基地信息产业基地生态旅游北部居住区科学大道以北居住区：依托高新区新中心设置，服务于教育科研和高新产业人员形成的居住区。科学大道、瑞达路东部居住区：东部依托解放军信息工程大学和植物园以东片区开辟为新型居住区，实现与市区一体化发展。郑州高新区将作为一块重要的功能区域成为郑州的城市核心区之一，现郑州高新区的定位向新城区的转变已初现成效。幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城高新区产业分布、居住区分布图东部居住区光机电产业基地教育科研基地北部居住区科学大道以北居101幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城项目名称占地（亩）建面（㎡）容积率分期目前销售阶段睿智花园40058万㎡2.23期3期咨询万丰慧城8020万3.112期售罄盛世港湾27530万1.73期1#楼排号美景菩提4713万3.5——别墅销售、商铺咨询中原海40064万2.24期一期咨询升龙又一城600120万4.5——一期咨询目前高新技术开发区主要在售楼盘有美景菩提、升龙又一城、睿智禧园、中原海、基正盛世港湾等项目。高新区的建筑密度和居住密度均较低，早期开发项目以多层、小高层为主，随着土地成本的提高，高层产品成为高新区市场主流产品形态。

项目周边竞争项目分布幸福中原海升龙又一城盛世港湾睿智禧园美景菩提万丰慧城项目名称102案例研究1——睿智禧园项目基本情况开发商河南新合鑫置业物业位置梧桐街与雪松路交汇处物业类型住宅占地面积400亩建筑面积58万平米销售价格二期在售余房5300元/㎡三期预计5800元/㎡户型面积