房地产价格的特征与种类课件

第二章：房地产价格

第一节：房地产价格的概念第二节：房地产的供需第三节：房地产价格的特征第四节：房地产价格的种类（重点）第二章：房地产价格第一节：房地产价格的概念第一节：房地产价格的概念

1、房地产价格表现形式：房地产价格是和平获得他人房地产所须付出的代价，通常用货币来表示，也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。第一节：房地产价格的概念1、房地产价格表现形式：

2、房地产价格形成条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求2、房地产价格形成条件：第二节：房地产的供需一、供应

1、供应的主体：开发商、房主

2、供应的产品（表现方式）：新房、旧房

3、形成供应的条件：有效供给

4、影响供应的主要因素：

(1)房地产价格

(2)房地产的开发成本

(3)未来预期第二节：房地产的供需一、供应

二、需求

1、需求的主体：买房人、租房人

2、形成需求的条件：有效需求

3、影响需求的主要因素（1）房地产价格（2）消费者收入状况（3）消费者偏好（4）相关房地产的价格（替代品、互补品）（5）未来预期二、需求第三节：房地产价格的特征一、房地产价格与一般物品价格的相同点二、地价与一般物品价格的不同点三、房地产价格的特征第三节：房地产价格的特征一、相同点（3点）

1、都是价格，用货币来表示

2、都有波动，受供求等因素的影响

3、都是按质论价：优质高价，劣质低价一、相同点（3点）

二、不同点（6点）

1．生产成本不同

2．折旧不同

3．价格差异不同4．市场性质不同5．形成时间不同6．供求变化不同二、不同点（6点）

三、房地产价格的特征（5点）

1．房地产的价格受区位的影响很大；

2．房地产价格实质是房地产权益的价格；

3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；4．房地产价格是在长期考虑下形成的；5．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。三、房地产价格的特征（5点）第四节：房地产价格的种类

共14组，不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。第四节：房地产价格的种类

一、使用价值和交换价值

二、投资价值和市场价值

三、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值评估方法市场法成本法收益法假设开发法价格名称比准价格积算价格收益价格剩余价格一、使用价值和交换价值

二、投资价值和市场价四、原始价值、账面价值和市场价值例1：某公司于2004年以500万元的价格购入某房地产作办公楼，财务上按每年30万元计提折旧。根据估价师调查，该房地产的市场价现为550万元。四、原始价值、账面价值和市场价值

五、市场调节价、政府指导价和政府定价六、土地价格、建筑物价格和房地价格七、基准地价、标定地价和房屋重置价格五、市场调节价、政府指导价和政府定价

基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价：

房地产价格的特征与种类课件

标定地价：是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价：

房屋重置价格：是某一基准日期，不同区域、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。

××市的基本重置价格（部分）结构钢混二等钢混三等混合二等基本重置价850.59622.11467.79房屋重置价格：××市的基本重置价格（部分）结构钢混二等八、总价格、单位价格和楼面地价

楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价÷总建筑面积

容积率：是指一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。容积率＝总建筑面积÷土地总面积八、总价格、单位价格和楼面地价

楼面地价：又称单位建

例2：某地块土地面积为1000平方米，其上建筑物的建筑面积为2000平方米，购入该地块花费250万元，试求：（1）该地块的容积率（2）该建筑物的楼面地价。

容积率＝2000m2÷1000m2＝2楼面地价＝250万元÷2000m2＝1250元/m2例2：某地块土地面积为1000平方米，其上建

九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

十、拍卖价格、招标价格和协议价格十一、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值

九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

例3：某经营者花费100万元购置一块建筑场地，然后再花费500万元修建一幢办公楼：（1）该经营者以全部房地产作为抵押物向银行进行抵押贷款，银行评估值为700万元，放贷500万元；（2）该经营者对其房产进行投保，保险公司为确定保险金额，评估该房产为450万元例3：某经营者花费100万元购置一块建筑场地

（3）该经营者以每年48万元的租金标准，租给某公司使用；（4）办理产权证时，税务机关估价650万元，以此为基数乘以税率，缴纳契税（5）该经营者将该房地产以800万元价格转让。（6）政府根据城市规划对该地块进行拆迁改造，经评估补偿该经营者530万元（3）该经营者以每年48万元的租金标准，租给某公司十二、现房价格和期房价格

现房价格：当作为交易标的物的建筑物为已建成的房地产时，交易价格即为现房价格(含土地价格)。

期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。十二、现房价格和期房价格现房价格：当作为交易标的

十三、起价、标价、成交价和均价在商品房销售中出现的一组价格。

起价：是指所销售的商品房的最低价格

标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房售价。

均价：所销售商品房的平均价格，有“标价的平均价格”和“成交价的平均价格”。成交价的平均价格可以反映所销售商品房的总体价格水平。十三、起价、标价、成交价和均价扬州新港名兴花园价目表扬州新港名兴花园价目表十四、保留价、起拍价、应价和成交价

是在房地产拍卖中出现的一组价格。保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价：又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。十四、保留价、起拍价、应价和成交价

是在房地产1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。

2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。

3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!

5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。

6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。

7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。

9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。

10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你第二章：房地产价格

第一节：房地产价格的概念第二节：房地产的供需第三节：房地产价格的特征第四节：房地产价格的种类（重点）第二章：房地产价格第一节：房地产价格的概念第一节：房地产价格的概念

1、房地产价格表现形式：房地产价格是和平获得他人房地产所须付出的代价，通常用货币来表示，也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。第一节：房地产价格的概念1、房地产价格表现形式：

2、房地产价格形成条件：（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求2、房地产价格形成条件：第二节：房地产的供需一、供应

1、供应的主体：开发商、房主

2、供应的产品（表现方式）：新房、旧房

3、形成供应的条件：有效供给

4、影响供应的主要因素：

(1)房地产价格

(2)房地产的开发成本

(3)未来预期第二节：房地产的供需一、供应

二、需求

1、需求的主体：买房人、租房人

2、形成需求的条件：有效需求

3、影响需求的主要因素（1）房地产价格（2）消费者收入状况（3）消费者偏好（4）相关房地产的价格（替代品、互补品）（5）未来预期二、需求第三节：房地产价格的特征一、房地产价格与一般物品价格的相同点二、地价与一般物品价格的不同点三、房地产价格的特征第三节：房地产价格的特征一、相同点（3点）

1、都是价格，用货币来表示

2、都有波动，受供求等因素的影响

3、都是按质论价：优质高价，劣质低价一、相同点（3点）

二、不同点（6点）

1．生产成本不同

2．折旧不同

3．价格差异不同4．市场性质不同5．形成时间不同6．供求变化不同二、不同点（6点）

三、房地产价格的特征（5点）

1．房地产的价格受区位的影响很大；

2．房地产价格实质是房地产权益的价格；

3．房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金；4．房地产价格是在长期考虑下形成的；5．房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响。三、房地产价格的特征（5点）第四节：房地产价格的种类

共14组，不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采用的依据和考虑的因素也不尽相同。第四节：房地产价格的种类

一、使用价值和交换价值

二、投资价值和市场价值

三、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值评估方法市场法成本法收益法假设开发法价格名称比准价格积算价格收益价格剩余价格一、使用价值和交换价值

二、投资价值和市场价四、原始价值、账面价值和市场价值例1：某公司于2004年以500万元的价格购入某房地产作办公楼，财务上按每年30万元计提折旧。根据估价师调查，该房地产的市场价现为550万元。四、原始价值、账面价值和市场价值

五、市场调节价、政府指导价和政府定价六、土地价格、建筑物价格和房地价格七、基准地价、标定地价和房屋重置价格五、市场调节价、政府指导价和政府定价

基准地价：是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价：

房地产价格的特征与种类课件

标定地价：是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。标定地价：

房屋重置价格：是某一基准日期，不同区域、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润。

××市的基本重置价格（部分）结构钢混二等钢混三等混合二等基本重置价850.59622.11467.79房屋重置价格：××市的基本重置价格（部分）结构钢混二等八、总价格、单位价格和楼面地价

楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价÷总建筑面积

容积率：是指一定地块内建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值。容积率＝总建筑面积÷土地总面积八、总价格、单位价格和楼面地价

楼面地价：又称单位建

例2：某地块土地面积为1000平方米，其上建筑物的建筑面积为2000平方米，购入该地块花费250万元，试求：（1）该地块的容积率（2）该建筑物的楼面地价。

容积率＝2000m2÷1000m2＝2楼面地价＝250万元÷2000m2＝1250元/m2例2：某地块土地面积为1000平方米，其上建

九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

十、拍卖价格、招标价格和协议价格十一、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值

九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

例3：某经营者花费100万元购置一块建筑场地，然后再花费500万元修建一幢办公楼：（1）该经营者以全部房地产作为抵押物向银行进行抵押贷款，银行评估值为700万元，放贷500万元；（2）该经营者对其房产进行投保，保险公司为确定保险金额，评估该房产为450万元例3：某经营者花费100万元购置一块建筑场地

（3）该经营者以每年48万元的租金标准，租给某公司使用；（4）办理产权证时，税务机关估价650万元，以此为基数乘以税率，缴纳契税（5）该经营者将该房地产以800万元价格转让。（6）政府根据城市规划对该地块进行拆迁改造，经评估补偿该经营者530万元（3）该经营者以每年48万元的租金标准，租给某公司十二、现房价格和期房价格

现房价格：当作为交易标的物的建筑物为已建成的房地产时，交易价格即为现房价格(含土地价格)。

期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。十二、现房价格和期房价格现房价格：当作为交易标的

十三、起价、标价、成交价和均价在商品房销售中出现的一组价格。

起价：是指所销售的商品房的最低价格

标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房售价。

均价：所销售商品房的平均价格，有“标价的平均价格”和“成交价的平均价格”。成交价的平均价格可以反映所销售商品房的总体价格水平。十三、起价、标价、成交价和均价扬州新港名兴花园价目表扬州新港名兴花园价目表十四、保留价、起拍价、应价和成交价

是在房地产拍卖中出现的一组价格。保留价：又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。起拍价：又称开叫价格，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。十四、保留价、起拍价、应价和成交价

是在房地产1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。

2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。

3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!

5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。

6、无论你正遭遇着什么