江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年课件

常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告2010年5月常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告2010年5月接到标书的第一时间里，这张总平图，让我们看了很久很久……接到标书的第一时间里，这张总平图，让我们看了很久很久……然后，我们不约而同地在纸上划下了这样的图形——的确，在一块呈直角三角形的地块上，L型的建筑无疑是最适合的，可是除此之外，真的没有别的方向了吗？然后，我们不约而同地在纸上划下了这样的图形——的确，在一块呈于是思考——Q1：做为一个大型专业市场的配套项目，何种物业形态既能自成一章，又能对整个专业市场乃至周边环境起到提升作用？答：办公、酒店、公寓和商业都能发挥此作用。Q2：做为一块商业性质的土地，置身“常州首富”的武进区，何种物业形态能够保持较好的销售业绩？答：酒店、小户型公寓……Q3：新政之下，投资性置业受到限制，是不是投资型物业真的没市场了？答：任何时候，存在即是合理，而夹缝中依然有无限生机，比如商铺，比如SOHO……于是思考——在自问自答中，我们看到了一个词频繁出现——

投资

过去的十年，我们看到的国内投资领域，可以说：没有不跌股市，没有稳赚的金市，只有疯涨的楼市！新政调控，只可能拖住房价猛涨的脚步，大量的民间游资，不买房，该往何处去？投资型物业，可以买铺，可以买写字楼，可以买小户型公寓我们的项目究竟选择做哪个？——在自问自答中，我们看到了一个词频繁出现——过去的十年，我们看充分利用地形，用足容积率的同时，满足项目外立面美观，功能性强的要求。商业裙房，2—3层，一层层高5M以上酒店式公寓或SOHO，部分可5M以上挑高高档酒店或办公具有鲜明汽车文化特色的景观广场，同时也可供未来汽博城展示、举办活动引进主力店进驻充分利用地形，用足容积率的同时，满足项目外立面美观，功能性强外立面示意沿街商业示意外立面示意沿街商业示意汽车主题广场示意可供举办露天车展、车友活动、商家促销……集景观与功能性于一体的主题广场汽车主题广场示意可供举办露天车展、车友活动、但是，这只是对地块与项目最初的感受，是否合适，需要来自各方面的佐证！但是，论证一：大的市场环境下，此种物业类型有多大的生存空间？论证一：新政之下，楼市风云变幻，后市扑朔迷离标签一：第一季度，上演疯狂的“楼市”和“地市”全国完成房地产开发投资同比增长31.1%；商品住宅完成投资同比增长32.8%；全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长29.3%；全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长11.2%；房屋新开工面积同比增长37.5%；全国商品房销售面积同比增长38.2%；全国商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%；2月，全国70个大中城市新增住宅销售价格同比上涨13.0%；90平方米及以下新建住宅销售价格同比上涨16.5%；涨幅前三甲——海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%……（因国家数据公布原因，统计截止日期2月底）标签二：二季度初，新政轮番出台，精准打击炒房群体二套房首付不得低于50%；上调贷款利率；部分银行停贷三套房；建立问责机制；贷款人需提供当地一年以上纳税证明；严禁收取定金；要求房企明码标价，一次性销售获批预售房源；消费税试点，四大城市首尝“螃蟹”；二套房认定以家为单位，银行出台各项细则；一线城市触觉敏锐，投资客部分开始脱逃；二手房挂牌量几句上涨，二手房挂牌价一让再让；新政出台三日，沪深两市遭遇重创，跌破3000点，其中房地产及银行股占跌幅前两名；新开盘房源去化遇冷，销售状况与预计出现偏差；投资类产品第一时间遇冷，暂未引起较大规模连锁反应；标签三：后市研判，“买卖博弈”“官商博弈”、“市、政博弈”历年来调控政策最为严厉的一次。客户开始观望，等待低谷抄底；少部分开发项目采取活动、优惠等措施，大部分静观其变；楼市泡沫将被挤压；宏观调控是否会让市场失控，多方猜测政府是否如08年一般后继会出台救市政策；预计第二季度出现房价全面停涨，郊区楼盘开始降价，带动整体房价下滑；20%以上的炒房客开始抛售房源，卖方降价，买方开始观望。前期：撑竿跳观望：难道又要俯卧撑？博弈：是楼坚强，还是价跑跑？后市：持续打压还是后期救市？新政之下，楼市风云变幻，后市扑朔迷离标签一：第一季度，上演疯标签一：第一季度末，楼市发力，摆脱春节淡季阴影2010年3月，常州房地产市场止住两个月的下滑态势，呈现“商品房销售量增加、成交均价上升、新增供应量增加、可售余量回落”的特征。商品房与商品住宅的上市量与成交量均明显超越09年同期。成交价格也达到09年以来的最高值。2010年全市三月份供销类别面积同比环比新增预售55.88万平米11.10%89.55%成交面积86.18万平米16%97.66%成交均价5569元/平米16.30%8.71%2009年3月至2010年3月常州商品房供销（单位：万平米）3月末商品房可售余量928.56万㎡3月末商品住宅可售余量462.02万㎡比二月减少30.3万㎡28.45万㎡2010年一季度——常州量价齐增常州楼市标签一：第一季度末，楼市发力，摆脱春节淡季阴影2010年全市标签二：新政出台，二三线城市反应缓慢，市场无强烈遇冷特征常州楼市明显呈现二三线城市特征——反应较缓慢。从图表上来看出现了两个意味深长的数值--新政首发后4.16出现井喷，随之，市场保持一段平稳后于4.24出现明显下滑。4.16日被业内分析为恐慌性购房，但是4月23、24的成交下滑，凸显初步端倪。经历08年“拐点”后，二三线城市购房者的嗅觉相对敏锐一些，根据中原目前在常州操盘项目的案场来访销售来看，投资类产品明显遇冷，投资客数量和购买热情明显收到遏制。刚需购房者观望意味愈来愈浓。数据来源：南京中原DRC监测数据新政出台前后，常州楼市晴雨表

4月9日4月10日4月11日4月12日4月13日4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日4月19日4月20日4月21日4月22日4月23日4月24日商品房成交套数313274193351362222342522339175390384395368347256成交面积（万平米）3.42.923.63.62.63.66.43.61.94.34.543.83.32.3住宅成交套数216213149216257164231414287139285290298248217163成交面积（万平米）2.62.51.72.52.92.22.55.23.31.73.63.73.332.61.7特征清明期间推盘较少市场节节下滑回复正常，其中主城区再次发力刚需恐慌性购买无明显影响暴雨新北低迷新北持续低迷武进新北差强人意中心城区开始下坡新推盘占成交主流九龙仓6200元/平米推盘新政出台——常州市场反应初现4月24日九龙仓盛大开盘总计推出450套房源，销掉390套。之前一共收了1500个诚意金浙江、福建、上海客户因为最新的贷款政策基本都没有选房。常州楼市标签二：新政出台，二三线城市反应缓慢，市场无强烈遇冷特征数据标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响以上情况将直接导致常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加，部分刚需将从较大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）五年以上利率5.94首套房调整前利率优惠15%二套房调整后利率为1.1倍差额按照100万贷款计算利率8.5折还款总额支付利息款月均还款利率1.1倍还款总额支付利息款月均还款增加还款总额支付利息款月均还款10年1284667.46284667.4610705.5610年1364652.57364652.5711372.179985.1179985.11666.5415年14424414424418013.5615年1571359.61571359.618729.78128918.6128918.6716.2220年1610797.29610797.296711.6620年1794182.79794182.797475.76183385.5183385.5764.125年1789257.68789257.685964.1925年203199910319996773242741.3242741.3808.8130年1977243.97977243.975492.3430年228350012835006343306256306256850.66常州市场研判——后续影响常州楼市标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退五年标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响以上情况将直接导致常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加，部分刚需将从较大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）总价100万为例的房产首套、二套新旧政策对比贷款年限购房情况政策执行首付比例首付金额贷款额利率月供总还利息对比20年首套旧20%20804.16%4915.56379733.22首付：多10万新30%30704.16%4301.11332266.57月供：少614.45首套房新旧政策差额1010-10/-614.45-47466.25总还利息：节约47466.25二套旧40%40606.53%4484.04476170.14首付：多10万新50%50506.53%3736.7396808.45月供：少747.34二套房新旧政策差额1010-10/-747.34-79361.69总还利息：节约79361.69售楼处适用换算法则常州市场研判——后续影响标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退总价浓雾中的一线生机——同样首付50%，投资者会选择谁？5月22日，天禄MINI精装修小户型开盘，均价5800/平米左右，销售情况良好而不论是二套房贷规定还是新国十条，其中的内容主要是针对住宅性用房标准加以限制规范，涉及到商业地产的部分甚少。具有地段、配套和人气优势的小户型投资产品，或许是新政重压下的投资方向？浓雾中的一线生机——同样首付50%，投资者会选择谁？同时要看到的是，与此08年的金融海啸不同的是，楼市的购买力还在！无论是刚需、改善性需求还是投资性需求，是被政策生生拉住了缰绳，一旦政策宽松，必将释放。所以相对于思考如何应对新政，我们更要研究的是，我们的物业类型建议能否为市场所接受——区域市场环境研判同时要看到的是，与此08年的金融海啸不同的是，楼市的购买力还项目位于常州市武进区湖塘镇。项目开发商中国高力集团，创建于1997年，是中国企业500强，中国民营企业100强，中国服务业企业200强。是中国汽配产业连锁市场专业运营商，已在广大汽配经营户心中成功塑造了“高力汽配产业连锁”的品牌形象。

依托58万平米“武进汽车城”规划，位于武进汽车城核心总占地：18.51万平米总建筑面积：28万平米武进区政府项目地常州火车站常州市中心目前，项目一期11万平方米的汽配专业市场已销售完毕，并于2009年12月18日顺利试营业，拟于2010年5月8日正式开业。项目位于常州市武进区湖塘镇。项目开发商中国高力集团，创建于1二期地块分析地块形状：呈直角三角形总占地面积：27428.4总建筑面积：160000容积率：5.8功能定位：市场配套区，可规划物业类型有——酒店、酒店式公寓、商业街等，为专业市场提供五星级酒店式的生活、办公、商务服务。项目本体：中等规模高层建筑，物业功能复合，以商服功能为主二期地块分析地块形状：呈直角三角形项目本体：中等规模高层建筑项目区位：位于武进新城政务、商务中心，属于常州市的重点发展板块项目位于常州市武进汽车城内、常武路与延政路交接处，为高力常州国际汽配城二期，向西200米为武进区政府，东邻武进汽车城4S店集中区，向南300米为常州大学城。项目西北为世贸中心，是武进区最高档写字楼项目。武进是长三角地区的枢纽城市，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片。它拥有十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。民航常州站有通达国内20多个大中城市的航线。项目规划中的武进CBD二手车交易市场高力国际汽配城规划中的物流中心4S店聚集区武进区政府常州大学城项目区位：位于武进新城政务、商务中心，属于常州市的重点发展板城市状况长江下游“金三角”明星城市副中心新政对投资型物业在短时间内的重创商服功能将进一步向中心城区集中未来供应量大，竞争激烈，且竞争带有不确定性现代服务业为未来发展的重点产业，将有三倍增长工业为主，工业化特征明显项目片区周边大盘林立，商务楼宇体量剧增房产状况产业状况城市整体状况、片区状况及房地产状况城市状况长江下游“金三角”明星城市副中心新政对投资型物业在项目的事实背景与市场的事实背景产生的冲突，是项目必须应对的核心问题项目情景（Situation）（公认事实）位于武进新城政务、商务中心交通条件便利，近临主干道大规模、高密度商业项目集中项目为高力汽车博览城重要组成部分，紧邻世贸中心、行政中心、众多汽车4S店物业功能以商业服务功能为主项目事实市场情景（Situation）（公认事实）城市状况长江下游“金三角”明星城市副中心商服功能将进一步向中心城区集中新政影响，导致投资型物业短时间内受到重创未来供应量大，竞争激烈项目片区周边大盘林立，商务楼宇体量剧增工业为主，工业化特征明显现代服务业为未来发展的重点产业，将有三倍增长房产状况产业状况项目的事实背景与市场的事实背景产生的冲突，是项目必须应对的核核心问题界定冲突（Complication）（推动情境发展并引发矛盾的因素）市场消化量一般城市工业化特征明显中等规模商服物业周边大盘林立区域内商务楼宇将剧增VSVS武进新城副中心地位确立项目发展商服功能向中心城区集中VS疑问（Question）(分析存在的问题)核心问题界定项目采取什么样的发展策略才能借势内外环境，形成有效的市场占位？中等规模综合体项目，如何在激烈竞争的市场中成功建立项目的核心驱动价值？核心问题界定冲突市场消化量一般城市工业化特征明显中等商服周边区域的核心驱动价值在哪里？——城市层面项目首先需站在城市的整体格局上，看城市的发展能给项目提供哪些机会，城市有哪些资源能给项目提供直接的支持？区域的核心驱动价值在哪里？——城市层面项目首先需站在城市的整城市可供利用的价值有哪些？项目应从跳出区域视野，站在未来城市整体格局来把握机会武进区核心区新北区常州城市现状是区域间跨度大，区域之间的联系较松散，城市的整体格局还未完全形成；城市可供利用的机会，需站在整个城市的规划发展的格局、视野上来分析；城市可供利用的价值有哪些？项目应从跳出区域视野，站在未来城市从常州城市发展脉络分析，常州将会由过去的单核发展为未来的三核发展项目位于南部核心新北区在政府主导行政和文化中心，成为常州对外形象的窗口；钟楼区、天宁区将会由原来的多功能中心逐渐蜕变为商业、商务和金融中心；武进区将由过去的“乡下”逐渐发展，在未来规划中与新北区一起定位为副中心；高新产业中心与开发区一起成为副中心商业、商务和金融中心现代科教区高新技术集聚区从常州城市发展脉络分析，常州将会由过去的单核发展为未来的三核从城市的发展及城市功能的补缺上，项目与世贸等周边几个有机会发展成为常州市武进副中心的中央商务区（CBD）武进区政府距离项目只有一千米，带动周边商务区成型。目前该片区已超过百米办公高楼十余座，全部为金融与市政。该片区营业中和再建商业体量超过60万平米，其中有新天地、茂业、天禄步行街等。该片区拥有大量居住社区，总量近500万平米，预计入住人口10万人。项目区域将为常州市武进副中心的中央商务区（CBD）武进区政府商业区延政路商务区本案从城市的发展及城市功能的补缺上，项目与世贸等周边几个有机会发在武进新城南部副中心地位进一步确立的格局下，其功能定位为常州市的高新技术产业集聚区，商业、商务、金融功能将向中心城区集中。从整个城市的产业发展来看，武进副中心的CBD只能采取补缺定位方式，面向于创新型产业和中小型企业。本项目的开发也不能偏离这个大的前提。在武进新城南部副中心地位进一步确立的格局下，其功能定位为常州项目应采取怎样的策略，才能打赢未来的市场？——项目层面项目应采取怎样的策略，才能打赢未来的市场？——项目层面高档酒店高档酒店常州星级酒店分布情况交通主干道分布集中竞争较激烈酒店星级位置香树湾花园酒店五星汉江东路2号富都商贸饭店通江大道398号中天凤凰大酒店四星通江大道555号金陵江南大饭店通江中路500号锦江国际大酒店通江中路769号海阳大酒店通江中路371号常州星级酒店分布情况交通主干道酒店星级位置香树湾花园酒店五星酒店选址、建筑基本要求临街为佳，商业繁华区也可内进，但距路口最好不超过50米，不可有过多迂回及分岔，

需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标具有良好的可见性，最好是“金角银边”（十字路口），有一定的广告位交通流动性好，车辆进出便利，在选址点的200米方圆内有5条以上能通达商业中心、机

场、车站、码头的公交站线红线范围内有一定回旋余地，可以合理划分对客服务区域与员工区周边有一定的空地，出路通畅并可停车，车道一般为5.5–6m宽，要考虑通向停车场的流向，有回车路线，停车位在20个左右；独（整）幢物业或具有酒店专用大堂及专用通道的，适合改造为酒店客房的部分物业

……酒店选址、建筑基本要求星级酒店托管经营模式品牌使用建设顾问运营成本盈利分成建筑成本惯例交付考察上亿投入拿地要求……意向签约星级酒店托管经营模式品牌使用建设顾问运营成本盈利分成建筑成本酒店案例剖析——万泽国际&玛丽蒂姆考察市场商务谈判确定合作进驻理由：独特立面、位置、品牌联合16-27层，独立电梯，180间左右客房规划施工酒店案例剖析——万泽国际&玛丽蒂姆考察市场商务谈判确定合作进百脑汇电脑城公寓——百脑汇开业专用大堂专用商业专用车位主形象面酒店整体租赁促进销售车位租售整体统一卖场百脑汇电脑城公寓——百脑汇开业专用大堂专用商业专用车位主形象对于现有方案的研判——酒店形象交通需求硬件位置本案卖场影响进出、回旋酒店密集物流、车位汽车博览城对于现有方案的研判——酒店形象交通需求硬件位置本案卖场影响调整建议利提升企业品牌、提升项目档次，提升销售价格，提升去化速度弊品牌、企业发展回笼、进度独栋、专属配套、量身打造五星物管顾问增加项目卖点谈判周期长、对建筑要求高、投入成本巨大调整建议利提升企业品牌、提升项目档次，提升销售价格，提升去化集中商业街铺集中商业常州人购物习惯1、据调查，常州人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌专卖”是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲、娱乐。2、去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固3、占50%以上的人逛街首选南大街，选择到市心商圈的人占到了90%且大多为没有目的性的随机逛街；常州人购物习惯1、据调查，常州人逛百货首选市中心，“购物中心以商业提升住宅档次的模式商业和住宅并重的模式商业依附住宅模式简述通过高档次商家的引进和特色商铺的设立，在前期树立良好的形象，来提高整个项目的品质和档次，从而拔高后期住宅的价格，实现利润。将商业配套和住宅都作为常规产品来操作，通过商铺的利润最大化来达到整个项目的利润水平。基本对商业不作特别宣传，以生活配套功能来对住宅功能做完善和补充，适用范围商业配套面积在小区总建筑面积中占部分，小区主体仍以住宅为主。商业配套面积在项目的建筑面积中所占比重较大，能够通过商铺的价格来提高整个项目的均价。以内向型社区商业为主，辐射力不强，对住宅价值的提升作用有限开发顺序商业配套作为首期开发，住宅后开发住宅首期开发，商业视工程、体量及招商需求以住宅开发为主，后期经营商业销售前期投入由于需要营造一个高档次的商业形象，并将之作为主要宣传的素材，因此前期的投入较大。其开发模式类同于普通住宅项目的开发模式，相对来说，前期回收成本。商业部分前期无须做额外的资金投入。品牌效应此种模式若操作成功，将会为项目本身和开发商带来极大的品牌效应，并会提升区域的价值。品牌效应一般品牌效应弱，风险性分析由于前期投入大，操作方面有一定的难度，有财务的风险和操作失败的风险。风险相对较小。风险小商、住结合的操作模式以商业提升住宅档次的模式商业和住宅并重的模式商业依附住宅模式总建面积：108万平方米住宅面积：57万平方米阳光Mall：12万平方米电脑城：2.5万平方米第一商道： 5万平方米办公公寓： 6万平方米商务酒店：1.2万平方米公建配套：3.5万平方米地下车库：21万平方米商业案例剖析——九洲新世界住宅电脑城商道阳光MALL定位施工前期引进主力店操盘原则：大盘立足长远，稳妥开发，确保资金有计划回笼09年回款7亿，10年少量住宅，打造商业总建面积：108万平方米商业案例剖析——九洲新世界体量社区商业：惯例10%配比，2.8万方左右体量即可区域商业：30%配比，7-8万方左右的体量形式社区商业：除主力店以外，全部以街铺形式销售区域商业：专业招商团队提前进驻策划，持有经营，招商招租社区商业区域商业主力店+附属街铺去化速度快商业溢价低主题性商场风险大难度高长期效益可观体量社区商业：惯例10%配比，2.8万方左右体量即可形式社区酒店公寓酒店公寓常州小户型分布情况目前常州已知有小户型房源的楼盘共计25家，其中17家在售，8家待售，项目分布在武进、钟楼、天宁、新北四区。武进区最多，共计11家；钟楼区次之，共计7家；天宁区第三，共计5家；新北区最少，仅2家。枫逸人家金凯悦九洲新世界茂业泰富来蒙城财富中心长兴创制世茂万泽从开盘时间看，目前有小户型在售的项目开盘时间全部在07年之后，其中超过50%的项目在08年下半年集中上市，市场供应量巨大，销售情况却不如人意。目前已知小户型项目的已经上市销售的供应量为8600套左右，销售3800套左右，整体销售率44%左右，销售情况不容乐观。已知潜在供应量达到2700套，市场竞争日益激烈。常州小户型分布情况目前常州已知有小户型房源的楼盘共计25家，目前购买小户型房源的客群主要分为两类：投资客和自住者。年轻白领许多年轻人都乐于享受公寓式的便捷生活，主要有城市白领、家居办公一族。这类人群一般收入较高，愿意追求便利、时尚、有质量的生活。公寓面积一般较小，总价相对不高，对购买力相对低一些的年轻人来说，负担不太重。城市小企业（或者SOHO族）对于许多由几个人组成，对网络、通讯、交通等依赖较高，经常通宵达旦工作。挑高类小户型可办公，又可居住，可以做到工作、生活两不误，因此对于小公司吸引较大。投资客小户型总价虽低，但是在牺牲舒适性的前提下实现的，因此该类户型的一大主力客群就是投资客，总价低、升值潜力大、还可兼作出租以收取租金。有些项目还许诺投资回报率，使得风险进一步降低，因此小户型一直受到投资客的青睐。目前在售项目的购买人群主要以本地为主为主，少量常州市区和浙江、无锡的投资客。常州小户型客群特征—客户类别目前购买小户型房源的客群主要分为两类：投资客和自住者。常州小常州小户型客群产品偏好数据来源：南京中原常州消费者需求数据购买面积需求占比60以下80%60-7920%是否选择精装修购房关注重点购买面积需求接受信息媒介常州小户型客群产品偏好数据来源：南京中原常州消费者需求数据购47公寓案例剖析——万泽国际&百脑汇公寓投资为主要目的，部分因地段自住CBD核心对面世茂600加商户入住酒店品质升值保证市心地段依托城市综合体电脑城及相关产业商户实操项目47公寓案例剖析——万泽国际&百脑汇公寓投资为主要目的，部分面积设计客群市场位置本案不宜过大而导致总价过高可以增加附加值学校云集、新市政府河海大学、常工院、新北实验中学、国际学校有需求大环境、小环境面积设计客群市场位置本案不宜过大而导致总价过高可以增加附加面积控制在35-65平米，一房、两房设计户型增加附加值（赠送面积）产品设计增加亮点（如空中花园、立面等）精装修面积控制在35-65平米，一房、两房设计户型增加附加值（赠送结论环境有支撑机遇与风险并存结论51住宅公寓商业酒店滞销回笼投入周期利润增加价值提升扩大影响品牌建设利润少风险小附加值低去化快关于定位51住宅商业滞销回笼投入周期利润增加价值提升扩大影响品牌建设以品牌为发展方向的产品定位酒店公寓商业独栋建筑、专属配套、量身打造，制定品牌联合战略精装修，35-65平米为主，产品拥有多重附加值，星级酒店物管购物广场式商业+沿街底商至少30%可由开发企业持有经营以品牌为发展方向的产品定位酒店公寓商业独栋建筑、专属配套、量论证二：客户对我们所建议的物业类型是否有需求？论证二：客户研究思维框架市场现有客户构成事实客户选择意向访谈城市格局及发展方向发现机会机会选择（客户选择/定位）创造机会（引导客户/定位）前期适应客户为主引导客户为辅中后期引导客户为主适应客户为辅客户研究思维框架市场现有客户构成事实客户选择意向访谈城市格局从周边楼盘访谈发现，区域市场细分特征不明显，购买主要从就近区域、工作便利及价格考虑世贸中心由于其在常州的品牌唯一性，其客户以在常州从事贸易行业的居多。御城客户以周边为主，作为80万方大盘，自身配套齐全，还有一部分品牌追随者。新城公馆主要吸引武进区的客户。财富广场主要以湖塘镇客户为主。湖塘为主武进区为主在常州辐射面较均匀财富广场新城公馆御城世贸中心周边客户为主，部分常州市中心，品牌忠诚者从周边楼盘访谈发现，区域市场细分特征不明显，购买主要从就近区访谈重点资深业内人士对常州整体市场的看法对新政的看法对项目所在区域的评价对项目发展的基本看法市场一线专业人士客户购买关注点区域客户特征销畅产品及户型对项目区域的看法对项目可能构成客户的看法消费者区域消费者对项目区域的看法对区域购买的倾向性及要求条件财富广场销售部经理：张经理世贸置业顾问：杨小姐御城：陈经理（案场指导经理）新城公馆：策划师资深专业人士市场一线专业人士天禄商务广场销售代表新天地不夜城销售代表新城上街销售代表茂业泰富城销售代表等10人消费者访谈大学城、湾里客户访谈人员基本情况访谈重点财富广场销售部经理：张经理资深专业人士市场一线专业人客户访谈观点总结：市场供应量大，观望氛围浓厚。普遍看好区域发展，认为项目所在区域会成会片区的中心对项目片区的看法中，受访者基本都会认为属于新区，看好将来的发展；但对项目周边区域消费者进行访谈中，受访者基本认为该区域可以接受；上述分析表明，随着武进城区建设的进一步完善，地段会成为本案的卖点对市场的看法对项目片区的看法常州市场供应量大常州房价没有什么下降空间，但是购房仍要等待一下随着常州交通条件的改善，买房子的范围也可以扩大常州市区的客户不愿意到武进购房，武进的客户也不愿意到常州市区购房普遍看好延政路发展前景，认为这一带将成为片区的中心项目所处高力国际汽配城内，周边4S店众多，担心油污影响环境三年到五年后会在这里购房看好武进新区的规划，有众多的购物场所可以选择世贸中心的存在增大了市场的信心客户访谈观点总结：市场供应量大，观望氛围浓厚。普遍看好区域发客户访谈观点总结：客户群仍然是以武进为主，区域发展程度决定项目的价值在消费者访谈中，当问到是否会选择购买本区域项目时，大部分客户都提到价格、交通、生活配套，并表示普通人群来区域购买的可能性较大；在对专业人士的访谈中，受访者多次提到未来可能会升值，但是现在买不会超过4000元/平米。延政路如果成为武进中心的话，房子肯定升值想要买高品质的酒店式公寓产品对湖塘镇以及周边都有吸引力御城与世贸的项目落成提高了区域的美誉度现在买价格应该会在7000—10000元/平沿街周边百米高楼有近十余座，前景很好希望能买到40-50平米左右的精装修公寓面对即将有10万人成型的新城，开个商铺会赚到钱对项目可能客户的看法客户访谈观点总结：客户群仍然是以武进为主，区域发展程度决定项核心客户定位（综合描述）身份特点置业关注点来源区域心理特征整个武进片区汽配城一期业主或商户中小企业主、创新型企业主看重价格、注重投资湖塘投资客户拥有多套物业选择未来武进区商务中心、提升企业形象区域发展、性价比配套、物业形象、性价比、管理开发区、大学城、汽配城一期业主或商户自住较年青、职业上升期单身贵族生活配套、物业管理、产品形象、户型方正实用公寓客户办公客户商铺客户湖塘投资客户看重价格、注重投资拥有多套物业区域发展、投资总价、售价和租金、管理核心客户定位（综合描述）身份特点置业关注点来源区域心理特征整论证三：关于产品方面，还需要哪些提升？论证三：从区域价值评价与各类产品对资源条件要求的匹配性研究，项目整体上较适合做中高档产品区域价值认知武进新城CBD中心，高力汽博城内交通便利、配套齐全周边企业数量众多区域价值评定的外部因素评价因子高档产品中高档产品中档产品中低档产品项目区域商务氛围高较高低低较高交通高较高较高较高高商务配套高较高较高低较高消费能力高高低低高项目是中等规模商务楼宇的开发，区域价值的判定对产品定位起着重要的影响；区域内有极强的消费能力从区域价值评价与各类产品对资源条件要求的匹配性研究，项目整体市场可参照楼盘的畅销的公寓户型集中在40-60的一室，此为项目户型定位的依据之一，这也验证了总价低，投资门槛低的户型畅销的常识总体户型畅销户型凯纳商务广场40～90㎡，190，240㎡40-60较畅销港龙尚层广场30～90㎡30-50较畅销莱蒙都会30～90㎡30-50平米较畅销富都商务42～115㎡42-60平米较畅销世家华庭58～139㎡58m2比较好卖SOHO42～115㎡42－60平米较畅销金鼎48～50㎡基本售罄云庭45㎡；70㎡；105㎡；150㎡45㎡较畅销汇金置业37～132㎡37-60平米较畅销天禄文渊居40～90㎡40～60㎡户型销售最快学府名门28、35、40、50㎡基本售罄香江康桥25、41、63、81、106㎡25、41、63平米的销售速度较快学府名门业主访谈：目前50平方米左右公寓较为抢手，租的人也较多。投资这种户型首付相对较低，以租养贷完全可以实现，如果有好的项目，户型合适，还会继续投资。市场可参照楼盘的畅销的公寓户型集中在40-60的一室，此为项公寓户型定位：高性价比户型物业类型户型面积面积比例配套装修标准一房（75%）高层35-4025%卫全装修高层42-4835%卫全装修高层50-5515%厨、卫全装修LOFT（25%）多层30-3510%厨、卫公共部位装修多层40-4510%厨、卫公共部位装修多层60-655%厨、卫公共部位装修户型设计创新思想依据户型的创新性；商务和居住的可转换性；方正实用、给客户以实惠；户型的高附加值；户型面积的变化；普通公寓户型在不明显增加成本的前提下，主要通过“赠送面积”的手法，提升产品的性价比，给客户以实惠；LOFT户型，主要通过“功能的创新或功能的可转换性”，提供居住和办公的可变性，充分满足个性化需求为主。公寓户型定位：高性价比户型物业类型户型面积面积比例配套装修标项目以大气魄、大格局、高起点的形象来奠定细分市场领导者的地位，以主动的姿态引领市场凸现开发理念：超越市场的开发理念凸现项目价值：代表城市化方向的都市综合体契合项目特征：武进新城中心地标性建筑凸现市场信心：市场领跑者项目产品的多元化，决定了客户必然具有多样性，客户的审美情趣也具有多样性，项目不可去能迎合所有客户的心理特点；激烈的市场竞争格局，决定了项目需站在市场领跑者的角度，从开发、营销模式、宣传推广语汇等，全面引导市场，而不是项目被市场牵着走；项目以大气魄、大格局、高起点的形象来奠定细分市场领导者的地位户型配比建议片区市场在售主力户型客户需求分析项目地块条件酒店式公寓：以40—60m2为主力酒店式公寓：60m2以下不适合过较大面积产品。需考虑朝向、景观因素。结论一结论二结论三片区内市场的空白点酒店式公寓：35—50m2为市场空白。户型配比建议片区市场在售主力户型客户需求分析项目地块条件酒店其它考虑：降低市场风险；加快回笼资金速度；中原经验；其它考虑：面积户型结构所占比例70m2一室一厅（平层）5%50m2二室一厅（挑高）45%35—55m2一室一厅55%户型配比建议面积户型结构所占比例70m2一室一厅（平层）5%50m2二室提供中央吸尘系统采用国际知名品牌户式中央吸尘系统，低噪音，2微米尘超净过滤，避免室内二次污染。提供24小时热水根据调查，购房者中有77%明确表示希望有24小时热水，而且提供24小时热水也是高档次服务式公寓的基本服务。利用酒店配套不需要增加太多成本。提供菜单式装修一般而言，投资型服务式公寓应当提供精装修，这是吸引投资者的基本内容，而且作为出租用途而言，也必须要装修才能吸引租客，是项目品质的基本保障。提供净化水装置净化水装置实现五层净化，饮用水、生活用水独立分开，生活品质不言而喻。其它配套建议提供中央吸尘系统提供24小时热水提供菜单式装修提供净化水装置物业服务五星级酒店式家务管理（委托知名酒店管理公司）。24小时送餐服务、洗衣服务。包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。国内外报刊、杂志。邮政、快递、票务等设施一应俱全。银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。家政服务中心和商务中心。物业服务五星级酒店式家务管理（委托知名酒店管理公司）。综上所述：1、武进区的发展潜力，为项目提供了充分的环境保障；2、高力汽博城一期的成功招商，使项目具有无可比拟的人气优势；3、投资性产品的定位，符合项目地块的性质以及未来市场的需求4、在竞争中脱颖而出，必须增加符合项目特点的产品提升环节接下来要考虑的，是如何将这样的产品推向市场综上所述：接下来要考虑的，是如何将这样的产品推向市场在说本项目前，不妨先来看一个案例占地面积8090㎡总建面积44823㎡容积率4.5绿化率11%停车位1：0.5左右物业类别商铺商业、普通公寓建筑类别高层（联体，分别为17层和19层）销售价格11000元/㎡（88折，送装修）项目商业部分为5层商住部分为两幢联体建筑，分别为17层和19层，总计400余户。案例：港龙尚层广场

该项目是常州非常具有代表性的小户型投资产品，在2007年面市时，位于城市副中心的5M挑高小户型产品无疑是可以引领常州投资性物业的市场潮流的，但至今不温不火的销售状况，值得我们对此进行更多的思考……在说本项目前，不妨先来看一个案例占地面积8090㎡总建面积4产品方面：优点：5M挑高，宜商宜住的创意空间，使用率高不足：位于户型中部的横梁，导致挑高部分的被横梁一分为二，

样板间打造时，没有进行有效规避，给客户造成不良的

视觉影响。

呈L型的两幢建筑功能定位不清晰借鉴点：1、挑高的小户型产品能够提高产品的性价比，更容易为市场所欢迎；2、规划产品时，要尽可能地使户型中的硬伤得到规避，若实在无法

避免，则可以通过装修来降低产品缺陷对客户的影响。推广方面：优点：卖点准确、清晰地反映了项目的特点不足：在诠释时，不能清楚地将各个卖点说清说透，追求大而全，致使很多出

街广告让消费者不知所云。

同时，营销手法的老旧，无法吸引更多的新客户关注，开盘未形成旺销

态势，在遭遇2008的楼市寒冬时完全停止了项目的宣传推广，导致市场

未热又冷，再次面市时，天地已大不同，再难吸引市场关注。借鉴点：对于小户型投资产品，一方面要赋予项目独特的个性，同时，要将项

目的特性用最清晰、直接的广告语言加以表达。推广中要注重延续性，

使项目始终居于消费者的视线内，只有市场关注了，才会有好的销售业

绩。产品方面：推广方面：营销方面：优点：强调产品、地段的优势，在项目现场设立售楼处……不足：1、营销手法陈旧，体验式销售、老客户关系维护等都做的不到位；2、对销售案场的维护不够，致使案场日渐破败，难以支撑起过万

的售价，特别是当周边高端项目如雨后春笋般涌现后，给客户

带来的心理落差对案场项目十分不利。3、虽然设立了样板间，但装修档次不够，对户型优势的发挥和劣势

的规避都没有起到很好的作用。4、推售方面，由于呈L型的两幢楼没有明确清晰的定位，也未做销售

控制，致使房源散乱，给后期的整体推售制造了难度。借鉴点：1、即使是一幢整体的建筑，推售也应有计划和节奏，任何时候，销

售控制都是必不可少的；2、在越来越注重体验式营销的今天，

案场的包装和氛围，是打动客户，

促进成交的关键因素；3、客户关系的维护是持续销售的关

键，越到销售的后期，口碑效应

越明显。营销方面：内外借势，打造独一无二的财富旺场依托汽车文化，塑造充满活力与时代感的地产形象商业与公寓（SOHO）区分包装，分别推广体验营销、动态营销、活动营销……多样化的营销手段整体营销思路他山之石，可以攻玉，研究同类产品的目的，是找到项目自身的营销方向内外借势，打造独一无二的财富旺场整体营销思路他山之石，可以攻形象定位汽博城·CBD·16万平米财富旺场形象定位汽博城·CBD·16万平米财富旺场案名总案名：旺角动力街区公寓：MINI。BOX案名总案名：主推广语公寓：汽车城上，空中公馆小盒子里的大世界城市新动力，财富新引擎主推广语公寓：城市新动力，财富新引擎项目营销策略定位－－即USP独特的销售主张动态营销项目营销推广方式建议销售方式上，不应是坐等式营销，等待客户上门，从消费心理上而言，更多的客户是希望通过品牌开发商的影响来提升自己形象，而对于高端公寓或商业项目，成功销售的项目大部分具备以下几点特征：01、产品上有独特之处02、有地标意义03、有知名的主力店入驻

因此，本案主要采用的营销方式为：活动营销营销策略项目营销策略定位－－即USP独特的销售主张营销策略项目活动策划暨大客户公关计划关于销售的分组形式01、开发商作为知名的地产运营商，高力有一定的社会资源，可充分利用这类资源，引入主力店，提升商业的档次。02、销售公关组这一类公关组，主要针对重点行业客群里的有经济实力的企业进行公关活动。03、500强吸引计划配合汽博城的招商和武进汽车城的打造，吸引国内外知名汽车品牌运营商进驻，甚至可以整层以较优惠的租金租给知名企业或知名酒店，以提升项目的影响力。项目活动策划暨大客户公关计划主要活动考虑01、项目推介酒会以邀请的形式，吸引宽泛的客群关注，争取部分意向客户。02、汽车主题文化广场展示酒会以邀请的形式，吸引目标客户群参与项目体验，将最大的卖点推出市场，并建设CEO俱乐部。03、节日庆典利用中西方传统节日，邀请业主、商户共同参加庆典，拉近彼此距离的同时，有利于“老带新”。04、超五星级服务展示将本案的商务配套部分优先投入使用，可使客群更直观的感受到本案的优势所在。主要活动考虑05、样板居住新体验邀请重点客户群来进行体验，甚至可以试住，更直观感受本案的高水准。06、劳动者的假日借5·1等长假之势，举行脑力劳动者的休闲活动，邀请目标客户参加游园、登山及冷餐会的活动，可以掺杂一些如征婚、摄影、溜狗一系列的现代白领所喜欢的活动。07、500强发展系列展该活动的目的是借助500强的名气，提升本案形象，但是，同时也是帮助500强增强常州市场的品牌号召力，并可邀请部分国内客户参与。08、大客户推出酒会与大客户签定入驻协议的新闻发布会，通过社会新闻方式向社会昭告，同时推出本案的形象及大客户形象，此活动可重复进行。05、样板居住新体验周期推广配合01、第一阶段：开盘前公关阶段目标：概念炒作／形象塑造／客户蓄水／引发全城关注推广主题：12亿财富之旅/常州首个汽车文化主题广场推广内容：概念登陆／板块造势广告配合：电视广告片全市公关活动：“项目推介酒会”，“汽车主题文化展示酒会”等一系列主题活动。销售准备：销售接待点／会刊／大客户公关组周期推广配合02、第二阶段：核心概念传播阶段目标：传达开盘信息／强势宣传项目价值／吸引消费者高度关注／引发看楼购楼冲动。

推广主题：汽车城上，空中公馆/城市新动力，财富新引擎推广内容：广告宣传以产品核心卖点为主要诉求，辅以针对“CEO俱乐部”的相关活动全方位地打动客户。广告传播：“汽车城上的空间革命”系列报纸广告／电台广告／开盘广告等。销售配合：蓄水、认筹、开盘……活动配合：“超五星级服务展示”，“样板办公新体验”等活动02、第二阶段：核心概念传播03、第三阶段：核心概念升华期阶段目标：从实景形象和高性价比口碑传播，达到快速去化的目的。推广主题：汽车城上的物质领地/溢彩流金的财富旺场广告传播：电视广告活动配合：以活动宣传为主，利用已入驻的知名企业及楼屿相关配套的应用，组织活动以达到现场体验与口碑传播的目的。销售配合：持续销售03、第三阶段：核心概念升华期项目包装中心区域完善配套公共配置彰显尊贵挑高特性装修示意品牌物管细节呈现精品户型详细分解投资引导发掘潜力折页规划项目包装中心区域公共配置挑高特性品牌物管精品户型投资引导折页顶部豪华造型及灯饰能彰显国际公寓高端品质简约式或者华贵式大堂接待台示意现场售楼处装修示意顶部豪华造型及灯饰简约式或者华贵式大堂现场售楼处装修示意公共电梯间装修标准公示注重电梯外部装饰建议多使用高档石材公共电梯间装修标准公示注重电梯外部装饰电梯门厅顶部及走廊个性化装饰公共空间泛客厅设置增加空间利用和功能区域公共小品的设置力求精致化、品质化公共空间装修展示公示电梯门厅顶部及走廊公共空间泛客厅设置公共小品的设置力求精致公厨房装修展示建议利用房间的边角位置，进行多功能厨房设置，增加样板间实用性展示打造个性化风格样板间厨房装修展示建议利用房间的边角位置，打造个性化风格样板间隔断装修展示建议软性隔断可以增强房间的布局感，同时避免了硬性隔断带来的视觉阻碍和空间局限隔断装修展示建议软性隔断可以增强房间的布局感，同时卧室装修建议卧室增加地台式设计，和类榻榻米床具（别致，且不占用空间）卧室装修建议卧室增加地台式设计，和类榻榻米床具江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年商铺推广建议商铺推广建议1.公开蓄客

，内部认购2.借助公寓高人气，同期推广3.成立大客户谈判小组，不放过每个意向客户4.根据中原多年经验，建议实行一、二手联动1.公开蓄客 ，内部认购2.借助公寓高人气，同期推广3.成立PART.5广告表现PART.5广告表现江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告XXXX年THANKS！THANKS！常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告2010年5月常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告2010年5月接到标书的第一时间里，这张总平图，让我们看了很久很久……接到标书的第一时间里，这张总平图，让我们看了很久很久……然后，我们不约而同地在纸上划下了这样的图形——的确，在一块呈直角三角形的地块上，L型的建筑无疑是最适合的，可是除此之外，真的没有别的方向了吗？然后，我们不约而同地在纸上划下了这样的图形——的确，在一块呈于是思考——Q1：做为一个大型专业市场的配套项目，何种物业形态既能自成一章，又能对整个专业市场乃至周边环境起到提升作用？答：办公、酒店、公寓和商业都能发挥此作用。Q2：做为一块商业性质的土地，置身“常州首富”的武进区，何种物业形态能够保持较好的销售业绩？答：酒店、小户型公寓……Q3：新政之下，投资性置业受到限制，是不是投资型物业真的没市场了？答：任何时候，存在即是合理，而夹缝中依然有无限生机，比如商铺，比如SOHO……于是思考——在自问自答中，我们看到了一个词频繁出现——

投资

过去的十年，我们看到的国内投资领域，可以说：没有不跌股市，没有稳赚的金市，只有疯涨的楼市！新政调控，只可能拖住房价猛涨的脚步，大量的民间游资，不买房，该往何处去？投资型物业，可以买铺，可以买写字楼，可以买小户型公寓我们的项目究竟选择做哪个？——在自问自答中，我们看到了一个词频繁出现——过去的十年，我们看充分利用地形，用足容积率的同时，满足项目外立面美观，功能性强的要求。商业裙房，2—3层，一层层高5M以上酒店式公寓或SOHO，部分可5M以上挑高高档酒店或办公具有鲜明汽车文化特色的景观广场，同时也可供未来汽博城展示、举办活动引进主力店进驻充分利用地形，用足容积率的同时，满足项目外立面美观，功能性强外立面示意沿街商业示意外立面示意沿街商业示意汽车主题广场示意可供举办露天车展、车友活动、商家促销……集景观与功能性于一体的主题广场汽车主题广场示意可供举办露天车展、车友活动、但是，这只是对地块与项目最初的感受，是否合适，需要来自各方面的佐证！但是，论证一：大的市场环境下，此种物业类型有多大的生存空间？论证一：新政之下，楼市风云变幻，后市扑朔迷离标签一：第一季度，上演疯狂的“楼市”和“地市”全国完成房地产开发投资同比增长31.1%；商品住宅完成投资同比增长32.8%；全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长29.3%；全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长11.2%；房屋新开工面积同比增长37.5%；全国商品房销售面积同比增长38.2%；全国商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%；2月，全国70个大中城市新增住宅销售价格同比上涨13.0%；90平方米及以下新建住宅销售价格同比上涨16.5%；涨幅前三甲——海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%……（因国家数据公布原因，统计截止日期2月底）标签二：二季度初，新政轮番出台，精准打击炒房群体二套房首付不得低于50%；上调贷款利率；部分银行停贷三套房；建立问责机制；贷款人需提供当地一年以上纳税证明；严禁收取定金；要求房企明码标价，一次性销售获批预售房源；消费税试点，四大城市首尝“螃蟹”；二套房认定以家为单位，银行出台各项细则；一线城市触觉敏锐，投资客部分开始脱逃；二手房挂牌量几句上涨，二手房挂牌价一让再让；新政出台三日，沪深两市遭遇重创，跌破3000点，其中房地产及银行股占跌幅前两名；新开盘房源去化遇冷，销售状况与预计出现偏差；投资类产品第一时间遇冷，暂未引起较大规模连锁反应；标签三：后市研判，“买卖博弈”“官商博弈”、“市、政博弈”历年来调控政策最为严厉的一次。客户开始观望，等待低谷抄底；少部分开发项目采取活动、优惠等措施，大部分静观其变；楼市泡沫将被挤压；宏观调控是否会让市场失控，多方猜测政府是否如08年一般后继会出台救市政策；预计第二季度出现房价全面停涨，郊区楼盘开始降价，带动整体房价下滑；20%以上的炒房客开始抛售房源，卖方降价，买方开始观望。前期：撑竿跳观望：难道又要俯卧撑？博弈：是楼坚强，还是价跑跑？后市：持续打压还是后期救市？新政之下，楼市风云变幻，后市扑朔迷离标签一：第一季度，上演疯标签一：第一季度末，楼市发力，摆脱春节淡季阴影2010年3月，常州房地产市场止住两个月的下滑态势，呈现“商品房销售量增加、成交均价上升、新增供应量增加、可售余量回落”的特征。商品房与商品住宅的上市量与成交量均明显超越09年同期。成交价格也达到09年以来的最高值。2010年全市三月份供销类别面积同比环比新增预售55.88万平米11.10%89.55%成交面积86.18万平米16%97.66%成交均价5569元/平米16.30%8.71%2009年3月至2010年3月常州商品房供销（单位：万平米）3月末商品房可售余量928.56万㎡3月末商品住宅可售余量462.02万㎡比二月减少30.3万㎡28.45万㎡2010年一季度——常州量价齐增常州楼市标签一：第一季度末，楼市发力，摆脱春节淡季阴影2010年全市标签二：新政出台，二三线城市反应缓慢，市场无强烈遇冷特征常州楼市明显呈现二三线城市特征——反应较缓慢。从图表上来看出现了两个意味深长的数值--新政首发后4.16出现井喷，随之，市场保持一段平稳后于4.24出现明显下滑。4.16日被业内分析为恐慌性购房，但是4月23、24的成交下滑，凸显初步端倪。经历08年“拐点”后，二三线城市购房者的嗅觉相对敏锐一些，根据中原目前在常州操盘项目的案场来访销售来看，投资类产品明显遇冷，投资客数量和购买热情明显收到遏制。刚需购房者观望意味愈来愈浓。数据来源：南京中原DRC监测数据新政出台前后，常州楼市晴雨表

4月9日4月10日4月11日4月12日4月13日4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日4月19日4月20日4月21日4月22日4月23日4月24日商品房成交套数313274193351362222342522339175390384395368347256成交面积（万平米）3.42.923.63.62.63.66.43.61.94.34.543.83.32.3住宅成交套数216213149216257164231414287139285290298248217163成交面积（万平米）2.62.51.72.52.92.22.55.23.31.73.63.73.332.61.7特征清明期间推盘较少市场节节下滑回复正常，其中主城区再次发力刚需恐慌性购买无明显影响暴雨新北低迷新北持续低迷武进新北差强人意中心城区开始下坡新推盘占成交主流九龙仓6200元/平米推盘新政出台——常州市场反应初现4月24日九龙仓盛大开盘总计推出450套房源，销掉390套。之前一共收了1500个诚意金浙江、福建、上海客户因为最新的贷款政策基本都没有选房。常州楼市标签二：新政出台，二三线城市反应缓慢，市场无强烈遇冷特征数据标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响以上情况将直接导致常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加，部分刚需将从较大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）五年以上利率5.94首套房调整前利率优惠15%二套房调整后利率为1.1倍差额按照100万贷款计算利率8.5折还款总额支付利息款月均还款利率1.1倍还款总额支付利息款月均还款增加还款总额支付利息款月均还款10年1284667.46284667.4610705.5610年1364652.57364652.5711372.179985.1179985.11666.5415年14424414424418013.5615年1571359.61571359.618729.78128918.6128918.6716.2220年1610797.29610797.296711.6620年1794182.79794182.797475.76183385.5183385.5764.125年1789257.68789257.685964.1925年203199910319996773242741.3242741.3808.8130年1977243.97977243.975492.3430年228350012835006343306256306256850.66常州市场研判——后续影响常州楼市标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退五年标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响以上情况将直接导致常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加，部分刚需将从较大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）总价100万为例的房产首套、二套新旧政策对比贷款年限购房情况政策执行首付比例首付金额贷款额利率月供总还利息对比20年首套旧20%20804.16%4915.56379733.22首付：多10万新30%30704.16%4301.11332266.57月供：少614.45首套房新旧政策差额1010-10/-614.45-47466.25总还利息：节约47466.25二套旧40%40606.53%4484.04476170.14首付：多10万新50%50506.53%3736.7396808.45月供：少747.34二套房新旧政策差额1010-10/-747.34-79361.69总还利息：节约79361.69售楼处适用换算法则常州市场研判——后续影响标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退总价浓雾中的一线生机——同样首付50%，投资者会选择谁？5月22日，天禄MINI精装修小户型开盘，均价5800/平米左右，销售情况良好而不论是二套房贷规定还是新国十条，其中的内容主要是针对住宅性用房标准加以限制规范，涉及到商业地产的部分甚少。具有地段、配套和人气优势的小户型投资产品，或许是新政重压下的投资方向？浓雾中的一线生机——同样首付50%，投资者会选择谁？同时要看到的是，与此08年的金融海啸不同的是，楼市的购买力还在！无论是刚需、改善性需求还是投资性需求，是被政策生生拉住了缰绳，一旦政策宽松，必将释放。所以相对于思考如何应对新政，我们更要研究的是，我们的物业类型建议能否为市场所接受——区域市场环境研判同时要看到的是，与此08年的金融海啸不同的是，楼市的购买力还项目位于常州市武进区湖塘镇。项目开发商中国高力集团，创建于1997年，是中国企业500强，中国民营企业100强，中国服务业企业200强。是中国汽配产业连锁市场专业运营商，已在广大汽配经营户心中成功塑造了“高力汽配产业连锁”的品牌形象。

依托58万平米“武进汽车城”规划，位于武进汽车城核心总占地：18.51万平米总建筑面积：28万平米武进区政府项目地常州火车站常州市中心目前，项目一期11万平方米的汽配专业市场已销售完毕，并于2009年12月18日顺利试营业，拟于2010年5月8日正式开业。项目位于常州市武进区湖塘镇。项目开发商中国高力集团，创建于1二期地块分析地块形状：呈直角三角形总占地面积：27428.4总建筑面积：160000容积率：5.8功能定位：市场配套区，可规划物业类型有——酒店、酒店式公寓、商业街等，为专业市场提供五星级酒店式的生活、办公、商务服务。项目本体：中等规模高层建筑，物业功能复合，以商服功能为主二期地块分析地块形状：呈直角三角形项目本体：中等规模高层建筑项目区位：位于武进新城政务、商务中心，属于常州市的重点发展板块项目位于常州市武进汽车城内、常武路与延政路交接处，为高力常州国际汽配城二期，向西200米为武进区政府，东邻武进汽车城4S店集中区，向南300米为常州大学城。项目西北为世贸中心，是武进区最高档写字楼项目。武进是长三角地区的枢纽城市，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片。它拥有十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。民航常州站有通达国内20多个大中城市的航线。项目规划中的武进CBD二手车交易市场高力国际汽配城规划中的物流中心4S店聚集区武进区政府常州大学城项目区位：位于武进新城政务、商务中心，