2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库附答案【巩固】VIP

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库附答案【巩固】第一部分单选题(50题)1、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为()。

A.11.07%

B.12.45%

C.13.59%

D.10.78%

【答案】：A

2、治疗甘温除热的代表方是

A.参苓白术散

B.补中益气汤

C.六君子汤

D.香砂六君子汤

【答案】：B

3、当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式为（）。

A.毛租

B.净租

C.潜租

D.直租

【答案】：B

4、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A.利息备付率

B.偿债备付率

C.资产负债率

D.流动比率

【答案】：B

5、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是()。

A.周期风险

B.比较风险

C.资本价值风险

D.时间风险

【答案】：A

6、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。

A.写字楼市场

B.零售商场或店铺

C.休闲旅游设施市场

D.仓储用房市场

【答案】：D

7、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。

A.提出投资设想

B.项目可行性研究

C.细化投资设想

D.寻找和筛选投资机会

【答案】：B

8、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（）。

A.市场需求容量调查

B.消费者行为调查

C.市场营销因素调查

D.竞争情况调查

【答案】：C

9、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。

A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息

B.还款当年按年末偿还，按全年计息

C.每年应计利息＝（年初借款本息累计＋本年借款额/2）×贷款利率

D.“气球法”是指借款期末一次偿付全部本金和利息

【答案】：D

10、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：B

11、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。

A.市场需求上限

B.市场有效需求

C.市场现实需求

D.市场最低需求

【答案】：A

12、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（）。

A.30%

B.40%

C.50%

D.60%

【答案】：D

13、在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。

A.购买成本

B.土地取得费用

C.装修费用

D.运营成本

【答案】：B

14、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于()。

A.物业的交通通达程度

B.停车的便利程度

C.物业的周围环境

D.物业所处区域的繁华程度

【答案】：A

15、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。

A.60%

B.65%

C.70%

D.75%

【答案】：D

16、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。

A.独立方案

B.互斥方案

C.相关方案

D.相容方案

【答案】：B

17、房地产投资信托的风险不包括()。

A.经营风险

B.市场风险

C.利率风险

D.操作风险

【答案】：D

18、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。

A.成本利润率是年成本利润率

B.成本利润率是开发经营期的成本利润率

C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率

D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

【答案】：A

19、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。

A.空置率取值偏大

B.报酬率取值偏小

C.运营费用率取值偏大

D.租金增长率取值偏小

【答案】：B

20、在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（）。

A.私人权益融资

B.私人债务融资

C.公开权益融资

D.公开债务融资

【答案】：C

21、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12.0％，如果通货膨胀率为5.5％，银行贷款年利率为6.5％，存款年利率为3.0％，则该项目投资的实际收益率是（）。

A.5.16％

B.6.16％

C.6.5％

D.8.74％

【答案】：B

22、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。

A.总量结构分析

B.产品结构分析

C.区域结构分析

D.投资结构分析

【答案】：B

23、建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占0.2%～1.0%，该阶段为（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：C

24、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过()万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。

A.50

B.60

C.70

D.80

【答案】：A

25、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

C.机会型房地产投资

D.刚竣工的收益型房地产投资

【答案】：C

26、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。

A.102

B.120

C.108

D.88

【答案】：C

27、一般情况下，规划设计费为建安工程费的（）左右。

A.1%

B.2%

C.2.5%

D.3%

【答案】：D

28、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠杆分析

【答案】：C

29、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。

A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重

B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重

C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重

D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

【答案】：B

30、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。

A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

【答案】：A

31、投资者所要求的最低利率是（）。

A.基础利率

B.存款利率

C.贷款利率

D.同业拆借利率

【答案】：A

32、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力（）基准收益率的要求。

A.未达到

B.正好达到

C.已超过

D.接近于

【答案】：C

33、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（）。

A.Pb＜Pb′

B.Pb≤Pb′

C.Pb＝Pb′

D.Pb＞Pb′

【答案】：D

34、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（）。

A.资产增加，所有者权益增加

B.资产减少，所有者权益减少

C.资产增加，所有者权益减少

D.资产减少，所有者权益增加

【答案】：B

35、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。

A.选择专业化

B.市场集中化

C.市场专业化

D.产品专业化

【答案】：B

36、存量在数值上的表达式是（）。

A.报告期存量＝上期存量－报告期竣工量－报告期灭失量

B.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量－报告期灭失量

C.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量＋报告期灭失量

D.报告期存量＝上期存量＋报告期竣工量

【答案】：B

37、下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（）。

A.投资期限较长

B.资金来源广泛

C.流动性好

D.绝少涉及公开市场的操作

【答案】：C

38、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】：B

39、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

40、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。

A.应在招标文件规定的地点开标

B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标

C.开标前应检查投标文件的密封情况

D.应当众开标

【答案】：B

41、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作()。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标估算法

【答案】：C

42、下列不属于项目进度管理的程序的是（）。

A.进行进度控制和变更管理

B.编制进度计划

C.实施进度计划

D.施工现场的调研与分析

【答案】：D

43、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。

A.写字楼市场

B.零售商场或店铺

C.休闲旅游设施市场

D.仓储用房市场

【答案】：D

44、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。

A.购买行为

B.购买习惯

C.购买动机

D.购买心理

【答案】：A

45、在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi的取值范围是（）。

A.Pi＞0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

【答案】：C

46、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A.14

B.15

C.28

D.30

【答案】：B

47、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。

A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业

B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长

C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分

D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高

【答案】：D

48、产生房地产价格泡沫的基础是()。

A.土地稀缺

B.城市化进程快

C.投机需求膨胀

D.过度放贷

【答案】：A

49、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入称为（）。

A.净现金流量

B.现金流入

C.现金流出

D.现金流量

【答案】：D

50、某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。

A.市场集中化

B.选择专业化

C.产品专业化

D.市场专业化

【答案】：B

第二部分多选题(50题)1、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析

【答案】：AC

2、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。

A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式

B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金

C.总代理可以委托分代理

D.房地产开发企业不能直接委托分代理

E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式

【答案】：BC

3、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.协议中规定的有关费用

D.租售收益

E.股息

【答案】：BC

4、相对于债务融资，权益融资的特点有（）。

A.需到期偿还

B.无需还本付息

C.税收负担轻

D.共担投资风险

E.共享投资利润

【答案】：BD

5、在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有()。

A.文献查阅法

B.观察法

C.专题讨论法

D.问卷调查法E实验法

【答案】：BCD

6、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。

A.公用设施的维修费

B.人员的工资

C.抵押贷款还本付息额

D.房产税

E.保险费

【答案】：ABD

7、盈利能力分析指标主要包括（）等。

A.存货周转天数

B.资产报酬率

C.股东权益报酬率

D.销售毛利率

E.销售净利率

【答案】：BCD

8、写字楼分类过程中要考虑的因素包括()。

A.所处区位

B.交通方便性

C.建筑设备系统

D.物业管理水平E建筑形式

【答案】：ABCD

9、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

10、房地产开发项目策划的主要工作内容有()。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择E融资方式的分析与选择

【答案】：ACD

11、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法

【答案】：ABC

12、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。

A.土地转让成本

B.管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本

E.房地产出租经营成本

【答案】：ACD

13、建筑物的防雷装置一般由（）组成。

A.接天线

B.引下线

C.上引线

D.接地线

E.接闪器

【答案】：BD

14、基本供水方式可分为（）。

A.分质供水方式

B.直接供水方式

C.水泵水箱的供水方式

D.分区分压供水方式

E.设置水箱的供水方式

【答案】：BCD

15、根据现行规定，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于（）。

A.直接费

B.间接费

C.规费

D.税金

E.企业管理费

【答案】：B

16、房地产间接投资包括（）。

A.置业投资

B.购买房地产开发企业的股票或债券

C.开发投资

D.投资房地产投资信托基金

E.土地购置贷款

【答案】：BD

17、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。

A.项目净现值期望值大于零，则项目可行

B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

【答案】：A

18、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】：AB

19、价值工程中，提高价值的方法包括（）等。

A.功能提高，费用不变

B.功能不变，费用降低

C.功能提高，费用下降

D.功能提高小于费用提高

E.功能下降小于费用下降

【答案】：ABC

20、收益性物业管理中的运营费用可以包括下列（）。

A.租金收入

B.保证金

C.固定资产折旧

D.人工费

E.公共设施设备日常维修费

【答案】：CD

21、对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。

A.租金收益

B.物业增值

C.股权增加

D.销售收入

E.开发利润

【答案】：BC

22、土地费用估算主要包括（）。

A.划拨土地的征收补偿费

B.出让土地的土地出让地价款

C.转让土地的土地转让费

D.租用土地的土地租用费

E.转让土地应缴纳的手续费

【答案】：ABCD

23、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少。

A.土地成本

B.建造成本

C.资金筹措

D.市场营销

E.施工周期

【答案】：B

24、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

A.投资利润率为16.67％

B.投资利润率为22.50％

C.资本金利润率为31.25％

D.资本金利润率为37.50％

E.资本金利润率为62.50％

【答案】：AC

25、房地产开发项目的基本报表包括（）。

A.现金流量表

B.财务计划现金流量表

C.利润表

D.资产负债表

E.投资计划与资金筹措表

【答案】：ABCD

26、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

27、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业用途类型

E.投资偏好

【答案】：ACD

28、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.项目投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】：AC

29、房地产开发企业在融资方案比选时，通常会选择（）的方案。

A.资金来源可靠

B.审核程序复杂

C.资金结构合理

D.融资成本较低

E.融资风险较小

【答案】：ACD

30、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（）。

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙率

E.吸水性

【答案】：ABCD

31、按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。

A.全部投资现金流量表

B.部分投资现金流量表

C.资本金现金流量表

D.借贷现金流量表

E.投资者各方现金流量表

【答案】：AC

32、建筑平面设计常见的组合方式包括（）。

A.走廊式组合

B.套间式组合

C.单间式组合

D.大厅式组合

E.整体式组合

【答案】：ABD

33、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】：AB

34、下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（）。

A.借款偿还期

B.财务内部收益率

C.偿债备付率

D.财务净现值

E.动态投资回收期

【答案】：BD

35、下列选项中，关于原始凭证的审核内容说法正确的有（）。

A.审核凭证的名称、编制凭证的日期、填制凭证的单位名称、填制人姓名、经办人员的签名或盖章、经济业务内容、数量、单价和金额

B.凭证签章审核

C.凭证金额审核

D.一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以其中的一联作为报销凭证

E.一式几联的发票和收据，必须用双面复写纸套写，包括发票和收据本身具有复写功能的，各联必须写透，并连续编号

【答案】：ABCD

36、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】：ACD

37、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）。

A.做出是否投资的决定

B.对项目投资进行详细测算

C.是否有进行详细可行性研究的必要

D.有哪些关键问题需要进行辅助研究

E.系统比较项目的规划设计方案

【答案】：ACD

38、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（）等市场因素的影响。

A.销售收入

B.租金水平

C.运营成本

D.营业收入

E.出租率

【答案】：BC

39、土地费用由()组成。

A.出让金

B.城市建设配套费

C.建安费

D.土地开发费用E可行性研究费

【答案】：ABD

40、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。

A.基准收益率

B.目标收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.运营成本