2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库大全及答案（有一套）

2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库大全及答案（有一套）第一部分单选题(50题)1、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。

A.投资机会

B.初步可行性

C.详细可行性

D.项目的评估和决策

【答案】：A

2、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.8.48%

B.13.56%

C.15.00%

D.22.50%

【答案】：B

3、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。

A.市场集中化

B.选择专业化

C.产品专业化

D.市场专业化

【答案】：A

4、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。

A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

【答案】：A

5、以下各项中，不属于租售计划主要内容的是（）。

A.拟租售物业的类型.时间和数量

B.租售价格

C.租售收入及收款方式

D.租售方式

【答案】：D

6、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。

A.净现值

B.净现值期望值

C.净现值标准差

D.净现值标准差系数

【答案】：D

7、在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。

A.3%～5%

B.5%～8%

C.2%～7%

D.2%～3%

【答案】：A

8、（）是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量的调查结果构造。

A.住房价格合理性指数

B.量价弹性

C.住房市场指数

D.消费者信心指数

【答案】：C

9、随着政府土地储备制度的建立，（）划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。

A.存量

B.增量

C.流量

D.定量

【答案】：A

10、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的()。

A.人工费

B.办公费

C.法定税费

D.保险费

【答案】：A

11、某写字楼月潜在毛租金收入为100万元，月平均运营费用为60万元，月平均空置率为5％，月平均租金损失率为2％，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3％，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。

A.33.00

B.33.10

C.36.00

D.36.10

【答案】：C

12、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】：B

13、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。

A.市场集中化模式

B.选择专业化模式

C.产品专业化模式

D.市场专业化模式

【答案】：B

14、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

A.纽约同业拆放

B.中国香港同业拆放

C.伦敦同业拆放

D.新加坡同业拆放

【答案】：C

15、下列的会计恒等式，不正确的是（）。

A.资产＝权益＝债权人权益＋所有者权益

B.资产＝负债＋所有者权益

C.所有者权益＝资产＋负债

D.收入－费用＝利润

【答案】：C

16、直接投资的特点是（）。

A.资金所有者和资金使用者不能分离

B.资金所有者和资金使用者分离

C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况

D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志

【答案】：A

17、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为()。

A.60%

B.65%

C.70%

D.75%

【答案】：D

18、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。

A.市场营销空间

B.市场营销总量

C.市场营销敏感性

D.市场营销需求量

【答案】：C

19、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。

A.开发期与建造期

B.建造期和经营期

C.开发期和经营期

D.经营准备期和经营期

【答案】：C

20、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按()作为计息周期的。

A.年

B.半年

C.季度

D.月

【答案】：C

21、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的()。

A.30%～40%

B.40%～50%

C.50%～60%

D.60%～70%

【答案】：C

22、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.工程量近似匡算法

D.概算指标法

【答案】：D

23、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。

A.时间类参数

B.融资相关参数

C.评价标准类参数

D.收益相关参数

【答案】：D

24、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A.10.0%

B.14.0%

C.25.0%

D.35.0%

【答案】：D

25、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A.扩张

B.适度扩张

C.紧缩

D.稳健

【答案】：A

26、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。

A.砖木结构

B.砖混结构

C.钢筋混凝土结构

D.钢结构

【答案】：B

27、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】：B

28、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度为（）。

A.±10%

B.±20%

C.±25%

D.±30%

【答案】：A

29、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.因果性调查

D.假设性调查

【答案】：B

30、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。

A.10.38%

B.11.07%

C.12.45%

D.13.62%

【答案】：A

31、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

A.开发商

B.承包商

C.监理机构

D.建设主管部门

【答案】：A

32、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

A.房地产开发贷款

B.房地产抵押贷款

C.债务融资

D.权益融资

【答案】：C

33、房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括（）。

A.对原材料的检验

B.对配套设施的检验

C.确立质量文件档案制度

D.确立成本控制档案制度

【答案】：D

34、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（）。

A.收益现金流风险

B.未来经营费用风险

C.资本价值风险

D.比较风险

【答案】：A

35、2015年某市商品住宅实际销售量为400万m2，预测销售量为350万m2，如果平滑指数=0.65，则用指数平滑法预测的2016年该城市商品住宅销售量为（）万m2。

A.367.5

B.382.5

C.523.5

D.543.0

【答案】：B

36、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

A.50%

B.60%

C.70%

D.80%

【答案】：B

37、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。

A.刚刚竣工的收益性物业

B.进入稳定期的优质收益性物业

C.未进入稳定期的收益性物业

D.机会型房地产投资

【答案】：B

38、以下不是房地产投资信托特征的是()。

A.流动性好

B.高现金汇报

C.市场价值不稳定

D.抵御通货膨胀

【答案】：C

39、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。

A.试探性调查

B.描述性调查

C.创新性调查

D.因果性调查

【答案】：D

40、某人以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。

A.0.12

B.0.21

C.1.26

D.2.05

【答案】：C

41、麦门冬汤的主治证是

A.虚热肺痿、胃阴不足证

B.温燥伤肺，气阴两伤证

C.肺肾阴亏证

D.外感温燥证

【答案】：A

42、关于收益性物业的现金流，下列说法不正确的是（）。

A.潜在毛租金收入＝物业内全部可出租面积×最大可能租金水平

B.从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，就能得到某一报告期实际的租金收入

C.有效毛收入＝潜在毛租金收入－其他收入

D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用

【答案】：C

43、下列方法中，属于风险辨识方法的是（）。

A.蒙特卡洛模拟法

B.调查和专家打分法

C.解析方法

D.故障树分析法

【答案】：D

44、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。

A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率

B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率

C.常规项目的财务内部收益率是唯一的

D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

【答案】：D

45、零售商业物业的租金是以每一个独立出租单元的()为基础计算的。

A.建筑面积

B.总出租面积

C.可出租面积

D.营业面积

【答案】：B

46、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是()。

A.80%

B.120%

C.171%

D.200%

【答案】：A

47、财务分析不包括（）。

A.偿债能力分析

B.平衡能力分析

C.盈利能力分析

D.营运能力分析

【答案】：B

48、最常见的会计期间是（）。

A.三个月

B.六个月

C.一年

D.二年

【答案】：C

49、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.7.5%

B.8.3%

C.12.5%

D.16.7%

【答案】：A

50、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。

A.2277.4元

B.2281.9元

C.2728.8元

D.2741.9元

【答案】：A

第二部分多选题(50题)1、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有（）等多种形式。

A.墙承重结构

B.剪力墙结构

C.框架剪力墙结构

D.框架简体结构

E.框架结构

【答案】：BCD

2、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。

A.投资利润率为16.67％

B.投资利润率为22.50％

C.资本金利润率为31.25％

D.资本金利润率为37.50％

E.资本金利润率为62.50％

【答案】：AC

3、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。

A.区域房地产市场

B.全国性房地产市场

C.专业房地产市场

D.细分房地产市场

E.项目房地产市场

【答案】：AC

4、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。

A.利率是由储蓄和投资决定的

B.利率是由货币的供求决定的

C.利率是由可贷资金的供求决定

D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的

E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性

【答案】：B

5、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的（）。

A.经营费用

B.销售费用

C.管理费用

D.财务费用

E.不可预见费用

【答案】：BCD

6、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（）。

A.密度

B.表观密度

C.密实度

D.孔隙率

E.吸水性

【答案】：ABCD

7、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。

A.备选方案差异原则

B.最低可接受收益率原则

C.费用最低原则

D.收益最大原则

E.不行动原则

【答案】：AB

8、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照()分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好

【答案】：ACD

9、可用于互斥方案比选的方法有（）。

A.净现值法

B.内部收益率法

C.动态投资回收期法

D.费用现值比较法

E.费用年值比较法

【答案】：AD

10、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的账户有（）。

A.资产类账户

B.负债类账户

C.期间成本费用账户

D.期间收入账户

E.所有者权益账户

【答案】：AB

11、房地产周期循环的主要原因包括()。

A.供需因素的影响

B.政策因素的影响

C.制度因素的影响

D.空置量的影响E开发商竞争的影响

【答案】：ABC

12、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的()指标的计算非常重要。

A.借款偿还期

B.利息备付率

C.流动比率

D.偿债备付率E速动比率

【答案】：BD

13、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

14、根据会计基本准则规定，以下（），属于会计信息的次级质量要求。

A.可靠性

B.重要性

C.谨慎性

D.及时性

E.可理解性

【答案】：BCD

15、运营费用的人工费包括（）。

A.工资

B.医疗、养老、失业保险

C.统筹费

D.聘请法律顾问的费用

E.保安费用

【答案】：ABC

16、收益性物业管理中的运营费用包括（）。

A.固定资产折旧费

B.企业管理费及利润

C.保险费

D.房产税

E.借款还本付息

【答案】：ABCD

17、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有()。

A.潜在毛租金收入

B.经营费用

C.租金损失

D.其他收入E报酬率高低

【答案】：ACD

18、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择

E.融资方式的分析与选择

【答案】：ACD

19、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。

A.管理人员工资

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费E勘察费用

【答案】：AD

20、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。

A.期望值相同，标准差小的方案为优

B.期望值相同，标准差大的方案为优

C.标准差系数大的方案为优

D.标准差系数小的方案为优

E.标准差相同，期望值大的方案为优

【答案】：AD

21、以下属于会计假设的是（）。

A.会计目标假设

B.会计主体假设

C.持续经营假设

D.货币计量假设

E.会计分期假设

【答案】：BCD

22、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。

A.指数平滑法

B.简单平均法

C.移动平均法

D.加权移动平均法

E.市场因子推演法

【答案】：ABCD

23、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。

A.按地域范围细分

B.按房地产用途细分

C.按增量存量细分

D.按交易方式细分

E.按目标市场细分

【答案】：ABD

24、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有"A"注册商标专用权，但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用"A"商标，并享有中国注册商标专用权，但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下，依据中国商标法，()商标权。

A.甲公司侵犯了乙公司的

B.甲公司未侵犯乙公司的

C.乙公司侵犯了甲公司的

D.甲公司与乙公司均未侵犯

【答案】：A

25、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

26、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】：AC

27、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10％，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为（）万元。

A.2

B.3

C.4

D.5

E.6

【答案】：ABC

28、风险估计与评价常用方法有()。

A.专家个人判断法

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.智暴法E德尔菲法

【答案】：BC

29、房地产企业债务融资的主要资金来源有()。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款E信用贷款

【答案】：CD

30、软件著作权受法律保护的期限是()。一旦保护期限届满，权利将自行终止，成为社会公众可以自由使用的知识。

A.10年

B.25年

C.50年

D.不确定的

【答案】：C

31、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。

A.期望值相同，标准差小的方案为优

B.期望值相同，标准差大的方案为优

C.标准差系数大的方案为优

D.标准差系数小的方案为优

E.标准差相同，期望值大的方案为优

【答案】：AD

32、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。

A.单元估算法

B.工程量近似匡算法

C.单位指标估算法

D.蒙特卡洛模拟法

E.概算指标法

【答案】：ABC

33、下列属于房地产市场调查内容的有（）。

A.经济环境调查

B.市场供给量调查

C.市场需求容量调查

D.消费者行为调查

E.竞争情况调查

【答案】：ACD

34、开发商的定价方法有（）。

A.成本导向定价法

B.目标导向定价法

C.竞争导向定价法

D.购买者导向定价法

E.市场导向定价法

【答案】：ACD

35、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】：BCD

36、房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。

A.地理环境

B.经济政策

C.项目投资估算

D.市场情况

E.市场需求与供给情况

【答案】：ABD

37、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有()。

A.按存量增量细分

B.按交易形式细分

C.按目标市场细分

D.按房地产用途细分E按地域细分

【答案】：BCD

38、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。

A.投资利润率

B.通货膨胀率

C.投资风险

D.经济增长率

E.存款准备金率

【答案】：ABC

39、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。

A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30％

D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款__

E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

【答案】：ABD

40、写字楼分类过程中要考虑的因素包