无形资产和投资性房地产

第八章无形资产和投资性房地产

一、无形资产的概述二、无形资产的初始计量三、内部研究开发费用的确认和计量四、无形资产的后续计量五、无形资产的处置和披露六、投资性房地产

第一节无形资产的概述一、什么是无形资产？（一）无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

（二）可辨认性标准（资产满足下列条件之一的）1、能够从企业中分离或者划分出来并能够单独或者与相关合同资产或负债一起用于出售转移授予许可租赁或者交换2、源自合同性权利或其他法定权利无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。商誉的存在无法与企业自身分离不具有可辨认性不属于本准则所指的无形资产。二、无形资产的特征

1.不具有实物形态

2.无形资产具有可辨认性

3.无形资产属于非货币性资产

第一节无形资产的概述三、无形资产的内容

无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。商誉是企业合并成本大于合并取得被购买方各项可辨认资产、负债公允价值份额的差额，其存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，不属于本准则所规范的无形资产。四、无形资产的确认条件无形资产在会计上加以确认，原则上应同时满足以下三个条件：1.符合无形资产的定义2.与该资产有关的经济利益很可能流入企业3.该无形资产的成本能够可靠地计量第二节无形资产的初始计量

无形资产通常是按实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。对于不同来源取得的无形资产，其成本构成不尽相同。

一、外购的无形资产其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购入无形资产超过正常信用条件延期支付价款，实质上具有融资性质的，应按所购无形资产购买价款的现值，借记“无形资产”科目，按应支付的金额，贷记“长期应付款”科目，按其差额，借记“未确认融资费用”科目。

第二节无形资产的初始计量

二、企业合并中取得的无形资产购买方取得的无形资产应以其在购买日的公允价值计量。三、投资者投入的无形资产应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。在投资合同或协议约定价值不公允的情况下，应按无形资产的公允价值入账，所确认初始成本与实收资本或股本之间的差额调整资本公积。第二节无形资产的初始计量

四、通过非货币性资产交换取得的无形资产成本

,应当按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》的规定确定。

五、通过债务重组取得的无形资产成本

,应当按照《企业会计准则第12号——债务重组》的规定确定。

六、通过政府补助取得的无形资产成本，应当按照《企业会计准则第16号——政府补助》的规定确定。

第二节无形资产的初始计量

七、土地使用权的处理

企业取得的土地使用权应作为无形资产核算，一般情况下，当土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，相关的土地使用权账面价值不转入在建工程成本。有关的土地使用权与地上建筑物分别按照其应摊销或应折旧年限进行摊销、提取折旧。但下列情况除外：（一）房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。（二）企业外购的房屋建筑物支付的价款无法在地上建筑物与土地使用权之间分配的，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》规定，确认为固定资产原价。

企业改变土地使用权的用途，将其作为用于出租或增值目的时，应将其账面价值转为投资性房地产。第二节无形资产的初始计量八、自行研究开发的无形资产其成本包括自满足无形资产确认条件至达到预定用途前所发生的支出总额，但是，对于以前已费用化的研发支出不再计入无形资产的成本。具体包括：开发过程中发生的符合资本化的材料费、劳务成本、其他专利权和特许权的摊销、利息费用以及注册登记时发生的注册登记等费用。

第三节内部研究开发费用的确认和计量一、研究阶段和开发阶段的划分

1.研究阶段是指为获取并理解新的科技知识而进行的独创性的有计划调查。

2.开发阶段是指在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等

二、研究阶段与开发阶段的区别

1.目标不同（研：创新；开：应用）

2.对象不同（研：新科技；开：已有的科技）第三节内部研究开发费用的确认和计量3.风险不同（研：较高；开：较低）

4.结果不同（研：很不确定；开：较确定）

三、内部研究开发费用的会计处理原则1.企业研究阶段的支出全部费用化，计入当期损益（管理费用）；2.开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的计入当期损益（首先在研究开发支出中归集，期末结转管理费用），符合资本化条件的开发支出，在自行开发的无形资产达到预定可使用状态时，转入无形资产成本。3、无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当在发生时作为管理费用，全部计入当期损益。第三节内内部研究究开发费用用的确认和和计量四、开发阶段有有关支出资资本化的条条件（同时满足足1.完成该无形形资产以使使其能够使使用或出售售在技术上上具有可行行性2.具有完成该该无形资产产并使用或或出售的意意图3.无形资产产产生经济利利益的方式式,证明其具有有有用性4.有足够的技技术、财务务资源和其其他资源支支持，以完完成该无形形资产的开开发5.归属于该无无形资产开开发阶段的的支出能够够可靠地计计量第三节内内部研究究开发费用用的确认和和计量五、内部研究开开发费用的的会计处理理举例例：某企业业自行研究究开发一项项新产品专专利技术，，在研究开开发过程中中发生材料料费40000000元、人工工工资10000000元，以及其其他费用30000000元，总计80000000元，其中，，符合资本本化条件的的支出为50000000元，期末，，该专利技技术已经达达到预定用用途。第三节内内部研究究开发费用用的确认和和计量借：研发支支出——费用化支出出30000000——资本化支出出50000000贷：原材料料40000000应付职工薪薪酬10000000银行存款30000000期末：借：管理费费用30000000无形资产50000000贷：研发支支出——费用化支出出30000000——资本化支出出50000000第四节无无形资产产取得的会会计处理一、现购的会会计处理借：无形资产产贷：银行存款款（实付款））二、分期付款款购入的会计计处理1、购入时：借：无形资产产（现值）未确认融资费费用（差额））贷：长期应付付款（实付款款）2、期末时：借：财务费用用贷：未确认融融资费用（分分摊额）第四节无无形资产取得得的会计处理理举例：例：某A上市公司20×6年1月8日，从B公司购买一项项商标权，由由于A公司资金周转转比较紧张，，经与B公司协议采用用分期付款方方式支付款项项。合同规定定，该项商标标权总计6000000元，每年末付付款3000000元，两年付清清。假定银行行同期贷款利利率为6%，2年期年金现值值系数为1.8334。有关会计处理理如下：无形资产现值值=3000000××1.8334=5500200未确认融资费费用=6000000－5500200=499800（元）第四节无形形资产取得的的会计处理购入时：借：无形资产产——商标权5500200未确认融资费费用499800贷：长期应付付款6000000第一年底付款款时：借：长期应付付款3000000贷：银行存款款3000000借：财务费用用330012贷：未确认融融资费用330012第一年应确认认的融资费用用=（6000000-499800）×6%=330012第四节无形形资产取得的的会计处理第二年底付款款时：借：长期应付付款3000000贷：银行存款款3000000借：财务费用用119788贷：未确认融融资费用119788119788=499800-330012第四节无形形资产取得的的会计处理三、内部研究究开发费用形形成的无形资资产1、发生研究费费用时：借：管理费用用贷：银行存款款等2、发生开发费费用时：借：研发支出出---资本化支出----费用化支出贷：银行存款款等3、期末结转不不符合资本化化的支出时：：借：管理费用用贷：研发支出出----费用化支出第四节无形形资产取得的的会计处理4、开发的无形形资产达到预预定使用状态态时：借：无形资产产贷：研发支出出----资本化支出5、发生注册登登记费用时：：借：无形资产产贷：银行存款款四、接受投资资的无形资产产借：无形资产产（合同约定定价）贷：股本/实收资本资本公积（差差额）第五节无形形资产的后续续计量一、使用寿命命确定的无形形资产（一）无形资资产使用寿命命的确定1.估计无形资产产使用寿命应应考虑的因素素(1)资产通常的产产品寿命周期期，以及可获获得的类似资资产使用寿命命的信息(2)技术、工艺等等方面的现实实情况及对未未来发展的估估计(3)以该资产生产产的产品或服服务的市场需需求情况(4)现在或潜在的的竞争者预期期采取的行动动(5)为维持该资产产产生未来经经济利益的能能力预期的维维护支出及企企业预计支付付有关支出的的能力(6)对该资产的控控制期限，对对该资产使用用的法律或类类似限制制(7)与企业持有的的其他资产使使用寿命的关关联性第五节无形形资产的后续续计量2.无形资产使用用寿命的确定定（1）源自合同性权权利或其他法法定权利取得得的无形资产产，其使用寿寿命不应超过过合同性权利利或其他法定定权利的期限限。（2）没有明确的的合同或法律律规定的，企企业应当综合合各方面情况况，如企业经经过努力，聘聘请相关专家家进行论证、、或与同行业业的情况进行行比较以及企企业的历史经经验等，来确确定无形资产产为企业带来来未来经济的的期限。（3）如果经过这这些努力，确确实无法合理理确定无形资资产为企业带带来经济利益益期限，再将将其作为使用用寿命不确定定的无形资产产。第五节无形形资产的后续续计量3.无形资产使用用寿命的复核核（1）企业至少应应当于每年年年度终了，对对无形资产的的使用寿命进进行复核，如如果有证据表表明无形资产产的使用寿命命不同于以前前的估计，则则对于使用寿寿命有限的无无形资产，应应改变其摊销销年限，并按按照《企业会计准则则第28号——会计政策、会会计估计变更更和差错更正正》进行处理。（2）对于使用寿寿命不确定的的无形资产，，如果有证据据表明其使用用寿命是有限限的，则应按按照会计估计计变更处理，，并按照无形形资产准则中中关于使用寿寿命有限无形形资产的处理理原则进行处处理。第五节无无形资产的后后续计量（二）使用寿寿命确定的无无形资产摊销销的核算1、摊销期和摊销销方法（1）摊销期限的的确定无形资产的摊摊销期自其可可供使用时（（即其达到能能够按管理层层预定的方式式运作所必须须的状态）开开始至终止确确认时止。（2）摊销方法的的确定对某项无形资资产摊销所使使用的方法应应依据从资产产中获取的预预期未来经济济利益的预计计消耗方式来来选择，并一一致地运用于于不同会计期期间。无法可可靠确定预期期实现方式的的，应当采用用直线法摊销销。第五节无无形资产的后后续计量2、摊销的账务务处理借：管理费用用/其他业务成本本/制造费用贷：：累累计计摊摊销销摊销销额额=取得得的的成成本本-预计计残残值值-已计计提提的的减减值值准准备备3、残残值值的的确确定定无形形资资产产的的残残值值一一般般为为零零，，除除非非有有第第三三方方承承诺诺在在无无形形资资产产使使用用寿寿命命结结束束时时愿愿意意以以一一定定的的价价格格购购买买；；该该项项无无形形资资产产或或是是存存在在活活跃跃的的市市场场，，通通过过市市场场可可以以得得到到无无形形资资产产使使用用寿寿命命结结束束时时的的残残值值信信息息，，并并且且从从目目前前情情况况看看，，在在无无形形资资产产使使用用寿寿命命结结束束时时，，该该市市场场还还可可能能存存在在的的情情况况下下，，无无形形资资产产可可以以存存在在残残值值。。注意：无无形资产产的摊销销额一般般计入当当期损益益，但如如果无形形资产是是专门用用于生产产某种产产品或者者其他资资产，其其摊销额额应计入入相关资资产的成成本。第五节无无形形资产的的后续计计量4、举例例：某股股份有限限公司从从外单位位购得一一项商标标权，支支付价款款30000000元，款项项已支付付，该商商标权的的使用寿寿命为10年，不考考虑残值值的因素素。借：无形形资产——商标权30000000贷：银行行存款30000000借：管理理费用3000000（30000000÷10）贷：累计计摊销3000000第五节无无形形资产的的后续计计量二、使用用寿命不不确定的的无形资资产对于根据据可获得得的情况况判断，，无法合合理估计计其使用用寿命的的无形资资产，应应作为使使用寿命命不确定定的无形形资产。。按照准准则规定定，对于于使用寿寿命不确确定的无无形资产产，在持持有期间间内不需需要摊销销，但需需要至少少于每一一会计期期末进行行减值测测试。按按照《企业会计计准则第第8号——资产减值值》的规定，，需要计计提减值值准备的的，相应应计提有有关的减减值准备备。第六节无无形资资产的减减值一、无形形资产减减值的迹迹象无形资产产减值是是指无形形资产的的账面价价值超过过其可收收回金额额的情形形。发现以下下一种或或数种情情况，应应对无形形资产的的可收回回金额进进行估计计，并将将该无形形资产的的账面价价值超过过可收回回金额的的部分确确认为减减值准备备。1、该无无形资产产已被其其他新技技术等所所替代，，使其为为企业创造经经济利益益的能力力受到重重大不利利影响2、该无无形资产产的市价价在当期期大幅下下跌，在在剩余摊摊销年限内预预期不会会恢复；；3、其他他足以表表明该无无形资产产的账面面价值已已超过可可收回金额的的情形。。第六节无无形资产产的减值值二、无形形资产减减值准备备的会计计核算借：资资产减值值损失贷：无形形资产减减值准备备注意：已已计提的的无形资资产减值值准备不不得转回回，等处处置资产产时予以以转销。。第七节无无形形资产的的处置一、企业出售售无形资资产企业出售售无形资资产时，，应将所所取得的的价款与与该无形形资产账账面价值值的差额额计入当当期损益益。借：银行行存款累计摊销销无形资产产减值准准备贷：无形形资产应交税费费-营业税营业外收收入（多多卖的款款项）或借：营营业外支支出（少少卖的的款项））第七节无无形形资产的的处置二、出租租无形资资产企业将所所拥有的的无形资资产的使使用权让让渡给他他人，并并收取租租金，在在满足收收入准则则规定的的确认标标准的情情况下，，应确认认相关的的收入及及成本借：银行行存款贷：其他他业务收收入借：其他他业务成成本贷：累计计摊销借：营业业税金及及附加贷：应交交税费---营业税第七节无无形形资产的的处置三、无形形资产的的转销(报废）如果无形形资产预预期不能能为企业业带来未未来经济济利益，，不再符符合无形形资产的的定义，，应将其其账面价价值转销销。借：营业业外支出出累计摊销销无形资产产减值准准备贷：无形形资产第八节投投资性房房地产一、投资资性房地地产概述述（一）什什么是投投资性房房地产？？投资性房房地产，，是指为为赚取租租金或资资本增值值，或者者两者兼兼有而持持有的房房地产。。（二）不不属于投投资性房房地产的的项目1、自用房房地产是指为生生产商品品、提供供劳务或或者经营营管理而而持有的的房地产产，如企企业的厂厂房和办办公楼、、企业生生产经营营用的土土地使用用权、出出租给本本企业职职工居住住的宿舍舍等.2、作为存存货的房房地产是指房地地产开发发企业销销售的或或为销售售而正在在开发的的商品房房和土地地。这部部分房地地产属于于房地产产开发企企业的存存货.第八节投投资性房房地产（三）投资性房房地产的的内容1、已出租租的建筑筑物用于出租租的建筑筑物是指指企业拥拥有产权权的建筑筑物2、已出租租的土地地使用权权是指企业业通过受受让方式式取得的的土地使使用权。。已出租的的投资性性房地产产租赁期期届满，，因暂时时空置但但继续用用于出租租的，仍仍作为投投资性房房地产。。3、持有并并准备增增值后转转让的土土地使用用权是指指企企业业通通过过受受让让方方式式取取得得的的、、准准备备增增值值后后转转让让的的土土地地使使用用权权。。第八八节节投投资资性性房房地地产产注意意：：闲闲置置土土地地不不属属于于投投资资性性房房地地产产。。闲置置土土地地是是指指土土地地使使用用者者依依法法取取得得土土地地使使用用权权后后，，未未经经原原批批准准用用地地的的人人民民政政府府同同意意，，超超过过规规定定的的期期限限未动动工工开发发建建设设的的建建设设用用地地。。具具有有下下列列情情形形之之一一的的，，也也可可以以认认定定为为闲闲置置土土地地：：1．国国有有土土地地有有偿偿使使用用合合同同或或者者建建设设用用地地批批准准书书未未规规定定动动工工开开发发建建设设日日期期，，自自国国有有土土地地有有偿偿使使用用合合同同生生效效或或者者土土地地行行政政主主管管部部门门建建设设用用地地批批准准书书颁颁发发之之日日起起满1年未未动动工工开发发建建设设的的；；2．已已动动工工开开发发建建设设但但开开发发建建设设的的面面积积占占应应动动工工开开发发建建设设总总面面积积不足足三三分分之之一一或者者已已投投资资额额占占总总投投资资额额不足足25%且未未经经批批准准中止止开开发发建建设设连连续续满满1年的的；；3．法法律律、、行行政政法法规规规规定定的的其其他他情情形形。。第八八节节投投资资性性房房地地产产（四四））是是否否属属于于投投资资性性房房地地产产要要根根据据具具体体情情况况判判断断1、一项项房房地地产产，，部部分分用用于于赚赚取取租租金金或或资资本本增增值值,部分分用用于于生生产产商商品品、、提提供供劳劳务务或或经经营营管管理理，，用于于赚赚取取租租金金或或资资本本增增值值的的部部分分，，如如果果能能够够分分别别计计量量和和出出售售的的，，可可以以确确认认为为投投资资性性房房地地产产，否否则则不不可可。。2、企企业业将将建筑筑物物出出租租并按按出出租租协协议议向向承承租租人人提供供保保安安和和维维修修等等其其他他服服务务，所所提提供供的的其其他他服服务务在在整整个个协协议议中中不重重大大的，，可以以将将该该建建筑筑物物确确认认为为投投资资性性房房地地产产；所所提提供供的的其其他他服服务务在在整整个个协协议议中中如如为重重大大的的，该该建建筑筑物物应应视视为为企企业业的的经经营营场场所所，，应应当当确确认认为自自用用房房地地产产。第八八节节投投资资性性房房地地产产3、关联联企企业业之间间租租赁赁房房地地产产，，出租租方方应应将将出出租租的的房房地地产产确确定定为为投投资资性性房房地地产产。但在在编制制合并并报表表时，，应将将其作作为企企业集集团的的自用用房地地产。。如，，母公公司以以经营营租赁赁出租租给子子公司司的房房地产产，应应当作作为母母公司司的投投资性性房地地产，，但在在编制制合并并报表表时作作为企企业集集团的的自用用房地地产。。4、企业业拥有有并自自行经经营的的旅馆馆饭店店，不不属于于投资资性房房地产产。但但是，，将其拥拥有的的旅馆馆饭店店部分分或全全部出出租，且出出租的的部分分能够够单独独计量量的，，出租租的部部分可确认认为投投资性性房地地产。。第八节节投投资性性房地地产二、初初始计计量（（按照照成本本计量量）1、外购购的投投资性性房地地产：：按照买买价、、相关关税费费和可可直接接归属属于该该资产产的其其他支支出计计量。。注意意：必必须是是在购入入时，，就开开始对对外出出租或或用于于资本本增值值。2、自行行建造造的投投资性性房地地产：：按照建建造该该资产产达到到预定定可使使用状状态前前所发发生的的必要要支出出计量量。必必须是是在自自行建建造或或开发发活动动完成成的同同时，，开始始对外外出租租或用用于资资本增增值。。3、其他他方式式取得得的投投资性性房地地产：：按照相相关会会计准准则的的规定定确定定。第八节节投投资资性房房地产产三、后后续计计量企业通通常应应当采采用成成本模模式对对投资资性房房地产产进行行后续续计量量，也也可以以采用用公允允价值值模式式对投投资性性房地地产进进行后后续计计量。。但是是同一一企业业只能能采用用一种种模式式对所所有投投资性性房地地产进进行后后续计计量，，不得得同时时采用用两种种计量量模式式企业对对投资资性房房地产产的计计量模模式一一经确确定不不得随随意变变更。。从成成本模模式转转为公公允价价值模模式的的应当当作为为会计计政策策变更更处理理，将将计量量模式式变更更时公公允价价值与与账面面价值值的差差额调调整期期初留留存收收益。。已采采用公公允价价值模模式计计量的的投资资性房房地产产不得得从公公允价价值模模式转转为成成本模模式。。第八节节投投资性性房地地产四、成成本模模式计计量的的会计计处理理（二））处理理原则则（二））取得得建筑筑物的的会计计处理理（1）取得得符合合投资资性房房地产产的建建筑物物时借：投投资性性房地地产（（取得得成本本）贷：银银行存存款/在建工工程（2）期末末计提提折旧旧时：：借：其其他业业务成成本贷：投投资性性房地地产累累计折折旧（3）期末末计提提减值值准备备时：：借：资资产减减值损损失贷：投投资性性房地地产减减值准准备第八节节投投资性性房地地产（4）出售售时：：借：银银行存存款（（实收收款））贷：其其他业业务收收入借：其其他业业务成成本投资性性房地地产累累计折折旧投资性性房地地产减减值准准备贷：投投资性性房地地产（5）取得得租金金收入入时：：借：银银行存存款贷：其其他业业务收收入注意：：提取的的投资资性房房地产产减值值准备备不得得转回回，等等处置置时才才能予予以转转销。。第八节节投投资性性房地地产2、土地地使用用权的的计量量在成本本模式式下，，应当当按照照无形形资产产的有有关规规定，，对投投资性性房地地产进进行后后续计计量，，进行行摊销销，存存在减减值迹迹象的的，还还应当当按照照资产产减值值的有有关规规定进进行处处理。。第八节节投投资性性房地地产五、公允价价值模模式计计量的的会计计处理理（一)使用条条件（二)核算原原则（三））账户户设置置：投资性性房地地产---成本---公允价价值变变动第八节节投投资性性房地地产（四））账务务处理理1、取得得时：：1）外购购的投投资性性房地地产借：投投资性性房地地产—成本贷：银银行存存款2）建造造的投投资性性房地地产借：在在建工工程贷：银银行存存款/原材料料/应付职职工薪薪酬等等达到预预定可可使用用状态态时：：借：投投资性性房地地产—成本贷：在在建工工程（（建造造成本本）第八节节投投资性性房地地产2、期末末公允允价值值发生生变动动时：：1）公允允价值值高于于账面面价值值借：投投资性性房地地产---公允价价值变变动贷：公公允价价值变变动损损益2）公允允价值值低于于账面面价值值借：公公允价价值变变动损损益贷：投投资性性房地地产---公允价价值变变动3、出售售时：：借：银银行存存款（（实收收款））贷：其其他业业务收收入借：其其他业业务成成本借：投投资性性房地地产---公允价价值变变动贷：投投资性性房地地产–成本---公允价价值变变动如果存存在公公允价价值变变动损损益的的，还还应当当予以以结转转：借：公公允价价值变变动损损益（（累计计发生生额））贷：其其他业业务收收入/其他业业务成成本或做相相反的的会计计分录录如果存存在资资本公公积的的，还还应当当予以以结转转借：资资本公公积---其他资资本公公积贷：其其他业业务收收入/其他业业务成成本。第八节节投投资性性房地地产六、投投资性性房地地产转转换的的会计计处理理（一））、转换形式及转转换日的确定定企业有确凿证证据表明房地地产的用途发发生改变，且且满足下列条条件之一的，，应当将投资资性房地产转转换为其他资资产或者将其其他资产转换换为投资性房房地产。1、投资性房地地产开始自用用。在此种情况下下，转换日为为房地产达到到自用状态，，企业开始将将其用于生产产商品、提供供劳务或者经经营管理的日日期。2、作为存货的的房地产改为为出租。通常指房地产产开发企业将将其持有的开开发产品以经经营租赁的方方式出租。存存货相应地转转换为投资性性房地产。在在此种情况下下转换日为房房地产的租赁期开始日日。租赁期开始日日是指承租人人有权行使其其使用租赁资资产权利的日日期。第八节投投资性房地产产3、自用建筑物物或土地使用用权停止自用用改为出租即企业将原本本用于生产商商品提供劳务务或者经营管管理的房地产产改用于出租租固定资产或或土地使用权权相应地转换换为投资性房房地产。在此此种情况下转转换日为租赁期开始日日。4、自用土地使使用权停止自自用改用于资资本增值。即企业将原本本用于生产商商品、提供劳劳务或者经营营管理的土地地使用权改用用于资本增值值。该土地使使用权相应地地转换为投资资性房地产。。在此种情况况下，转换日日为自用土地地使用权停止止自用后，确确定用于资本增值的日日期。（二）投资性性房地产转换换的会计处理理1、在成本模式式下转换的会计处处理1）原则将房地产转换换前的账面价价值作为转换换后的入账价价值，不确认转转换损益。2）账务处理（1）投资性房地地产转为自用用资产借：固定资产产/无形资产贷：投资性房房地产（账面面余额）借：投资性房房地产累计折折旧/摊销贷：累计折旧旧/累计摊销借：投资性房房地产减值准准备贷：固定资产产减值准备无形资产减值值准备第八节投投资性房地产产（2）自用资产转转为投资性房房地产借：投资性房房地产（账面面余额）贷：固定资产产/无形资产（账账面余额）借：累计折旧旧/累计摊销（账账面余额）贷：投资性房房地产累计折折旧/摊销借：固定资产产减值准备/无形资产减值值准备贷：投资性房房地产减值准准备第八节投投资性房地产产2、采用公允价价值模式计量量的投资性房房地产转换（1）投资性房地地产转为自用用资产应当以其转换换当日的公允允价值，作为为自用资产的的入账价值，，入账价值与与原账面价值值的差额计入入当期损益（（公允价值变变动损益）。。借：固定资产产/无形资产（转转换日的公允允价值）借：投资性房房地产-公允价值变动动(或在贷方）贷：投资性房房地产-成本（成本））借或贷：公允允价值变动损损益（差额））第八节投投资性房地产产（2）自用房地产产或存货转换换为采用公允允价值模式计计量的投资性性房地产投资性房地产产应当按照转转换当日的公公允价值计量量。转换当日日的公允价值值小于原账面面价值的其差差额计入当期期损益（公允价值变变动损益），，转换当日的公公允价值大于于原账面价值值的其差额作作为资本公积--其他资本公积积计入所有者权权益。处置该该项投资性房房地产时原计计入所有者权权益的部分，，应当转入处处置当期损益益（其他业务务收入或其他他业务成本））。第八节投投资性房地产产A、企业自用存存货转为公允允价值模式计计量的投资性性房地产的会会计处理借：投资性房房地产（转换当日的公公允价值）借：公允价值值变动损益（公允价值小小于原账面价价值的差额））借：存货跌价价准备（已提提数）贷：库存商品品/开发产品（账账面成本）贷：资本公积积----其他资本公积积（差额）第八节投投资性房地产产B、企业自用的的土地使用权权转为公允价价值模式计量量的投资性房房地产的会计计处理借：投资性房房地产—成本（转换当日的的公允价值））借：公允价值值变动损益（公允价值小小于原账面价价值的差额））借：无形资产产减值准备（（已提数）借：累计摊销销（账面余额额）贷：无形资产产（账面成本本）贷：资本公积积----其他资本公积积（差额））第八节投投资性房地产产C、企业自用的的建筑物转为为公允价值模模式计量的投投资性房地产产的会计处理理借：投资性房房地产—成本（公允价价值）借：公允价值值变动损益（公允价值小小于原账面价价值的差额））借：固定资产产减值准备（（已提数）借：累计折旧旧（账面余额额）贷：固定资产产（账面成本本）贷：资本公积积--其他资本公积积（公允价值大大于原账面价价值第八节投投资性房地产产七、投资性房房地产处置的的会计处理当投资性房地地产被处置，，或者永久退退出使用且预预计不能从其其处置中取得得经济利益时时，应当终止止确认该项投投资性房地产产。企业出售、转转让、报废投投资性房地产产或者发生投投资性房地产产毁损时，应应当将处置收收入扣除其账账面价值和相相关税费后的的金额计入当当期损益，将将实际收到的的处置收入计计入其他业务务收入，所处处置投资性房房地产的账面面价值计入其其他业务成本本。如果转换日有有“资本公积积”和“公允允价值变动损损益”的，还还应当予以结结转。练习题：甲公司为一般般纳税人，于于2009年3月1日开始研究开开发一项专利利权，用银行行存款支付研研究阶段的支支出100万元，2009年4月起发生开发发费用700万元，其中消消耗材料费200万元，应付付本单位科科研人员工工资及奖金金440万元，发生生其他费用用60万元以现金金直接支付付。经确认认符合资本本化的费用用为500万元。该专专利权于2010年1月末达到预预定可使用用状态，并并于当期注注册登记，，发生注册册登记费用用100万元，以银银行存款支支付。该专专利权预计计使用6年，直线法法摊销，假假定无残值值。2011年末专利权权预计可收收回金额为为280万元，2012年末专利权权预计可收收回金额为为200万元。2014年12月10日将其出售售，所得价价款100万元存入银银行，应支支付营业税税为5万元，假定定该专利权权按年摊销销。要求作作出甲公司司与该专利利权有关的的会计分录录。1、发生研究究费用时：：借：管理费费用100贷：银行存存款1002、发生开发发费用时：：借：研发支支出---资本化支出出500----费用化支出出200贷：原材料料200应付职工薪薪酬440库存现金603、期末结转转不符合资资本化的支支出时：借：管理费费用200贷：研发支支出----费用化支出出2004、2010年1月开发的无无形资产达达到预定使使用状态时时：借：无形资资产600贷：研发支支出----资本化支出出500银行存款1005、2010年末摊销时时：借：管理费费用100（600÷6）贷：累计摊摊销1006、2011年末：（1）摊销时：：借：管理理费用100（600÷6）贷：累计摊摊销100（2）减值时：：因为账面价价值=600-100××2=400＞280所以，计提