某项目别墅定价报告课件

上海佳兆业8号项目别墅定价佳兆业8号项目组2013年5月28日上海佳兆业8号项目别墅定价佳兆业8号项目组1提报纲要第二部分板块市场跟踪第四部分佳兆业8号首批别墅产品推售建议第三部分佳兆业8号首批别墅产品价格建议第一部分近期市场表现提报纲要第二部分板块市场跟踪第四部分佳兆业8号首批别墅2第一部分近期市场表现第一部分近期市场表现3政策回顾3月各地成交量出现爆发式增长，‚国五条‛的出台无疑是楼市火爆的最大动力之一，市场‘搭末班车’的效应非常显著，而随着地方细则的出台，楼市的交易温度也将渐渐回落，回归理性。不过，多数城市政策力度温和，当前刚性需求仍然旺盛，全年的市场成交和价格受政策影响不大。政策回顾3月各地成交量出现爆发式增长，‚国五条‛的出台无疑4中原观点——“跑量拿地”成为2013年楼市趋势在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税（20%个税征）”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，把握好新国五条细则4月底5月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。在经过火热的3月楼市后，4月上海商品住宅市场降温明显，同策咨询研究中心数据显示，4月全月成交量环比下滑4成，至90.29万平米，但与去年同期相比则上升了48%。从均价上看，受部分中高端产品集中成交，均价呈现上扬至23914元/平米，环比上扬幅度4%，同比上扬幅度6%。从供应方面看，也出现了大幅下滑的局面，并呈现供略小于求的状态，也显示了当前市场购买力充足。4月份2万元/平米以下均价段房源成交4657套，占比64%，较3月份小幅上涨了5个百分点。某项目别墅定价报告课件53月份的市场恐慌情绪已经过去，部分买家提前臵业造成了3月市场销量的畸高，当前尽管4月商品住宅销量显著下滑，但依然在同期水平之上，说明市场热度还是非常高涨，尤其是当前对政策走向主要是针对二套房等，将利好于刚需产品的开发商某项目别墅定价报告课件6上海商品住宅可售余量已从去年第四季度1000万平米以上的高位回落,从市场存销比来看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05万平方米来计算，当前市场存销比降为9个月左右,当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力数据显示，当前公寓市场已持续7个月面临供小于求的态势，其中尤其是小户型刚需市场更是供不应求。但并非所有的产品都面临这样的问题，比如别墅市场、商办市场还依然显示供过于求，价格还有下滑的压力。大势市场结论大势市场结论7第二部分板块市场跟踪第二部分板块市场跟踪8奉贤别墅市场奉贤别墅板块成交量：2012.1至今，奉贤别墅成交13.5万方，全市成交面积排名No.7，月均去化39套，均价1.9万/平，全市成交均价排名No.8;供应量：2012年至今，新增供应676套，主要集中在海湾柘林板块，供应量主要存在于个别项目；存量：目前存量32万方，1151套，其中联排别墅15万方，728套，独栋别墅17万方，423套。联排别墅为主要存量产品。序号项目名称板块预售面积预售套数发证日期1棕榈滩别墅海湾板块49063.671102012-11-182招商海湾别墅柘林板块24663.61842012-6-163招商海湾别墅柘林板块13083.5492013-4-204申亚花满庭金汇板块10724.28482012-9-195海湾国际名苑海湾板块39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板块26903.362012012-9-18奉贤别墅市场奉贤别墅板块序号项目名称板块预售面积预售套数发证9奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾南桥新城板块：2012.1至今无新增供应，匀速去化，月均去化7-8套，均价23173元/平；拉高奉贤整体的成交均价，价高量少；“十二五”重点建设的三大新城之一，政治、经济、文化中心，区域醇熟，配套齐全，以改善居住需求为主。海湾柘林板块：2012.1至今新增供应15万方，628套，月均去化28套，均价18085元/平；成交量占奉贤的73%，为区域内的成交主力板块；凭借区域内丰富的自然资源和人文资源，成为新兴板块，主打经济型别墅度假投资别墅。奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾南桥新城板块：海湾102012.1至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交TOP10序号项目名称板块成交面积成交套数均价主力成交面积套均总价月均去化速度存量优惠1绿地海语墅柘林3988129016794124房送车2旭辉·圆石滩柘林250749719124210-2834946111/3正阳世纪星城南桥新城117445822472200-242455328/4聚贤煌都南桥新城96254116344212-24538325/5海韵馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期

柘林38211810202192-22421618买房送车7碧海金沙·嘉苑

柘林21171010202192-2222150.54买房送车8海湾假日花园海湾1984912508169-3002750.532全款9折9绿庭半岛名墅南桥新城3554950846357-43720070.534/10恒盛湖畔豪庭南桥新城1926819652190-2264730.522/奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾奉贤重点板块内的别墅以绿地海语墅为成交主力，总价在215-230万/套，经济型的度假别墅市场接受度高；南桥新城的别墅大多为尾盘，去化比较慢，总价在390-470万/套，改善型别墅，吸引南桥当地的改善型客户。2012.1至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交TOP10序号11佳兆业8号奉贤未来新增供应集中，大牌开发商云集（合景泰富、绿地、中粮、恒大、卓越、中建、佳兆业），体量大供应期集中，未来去化压力可见一斑佳兆业8号奉贤未来新增供应集中，大牌开发商云集（合景泰富、绿12地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积（㎡）容积率项目特色标签及产品规划张江汤臣地块02-02、02-04地块为居住；02-05地块为商业96683193366（住宅94.4%）2.0住宅总户数1477户。高层住宅3栋21层，2栋20层住宅楼，6栋18层，大户型为主，户均120㎡；1栋7层公寓式办公+2层商业裙房、1栋4层商业配套楼上海恒大地块住宅用地16298260771.6高价地块，预计以大户型为主上海恒大地块2（内部补偿，平衡楼板价）居住用6上海合景、朗润控股、轩安投资地块商住办103722241673（住宅25.57%）A-01-03、A-01-05地块：3.0；A-01-07：1.0集中商业+办公+住宅鑫金圆置业地块居住用地27557551142未知中环投资、南桥新城建设发展有限公司地块居住用地754951358911.8未知江海置业、建都房地产开发地块商住2876771917（住宅80%）2.5小高层+二类高层(18层以内)上海苏宁电器地块商住办42120105301（住宅60%）2.57栋18层高层住宅，2栋16层高层住宅、1栋商办综合楼阳光家园项目住宅540001100002.0398-114㎡二房、130-144㎡三房卓越世纪中心二期地块LOFT、写字楼、住宅、酒店、商业121996282758（二期住宅41880）综合容积率2.32主力128-138㎡三房绿地地块住宅、商业82807104336住宅，4476商业自持1.8未知申通地块商品房43876877522未知中粮地块02A-02A区域商品房38756620101.688㎡两房，110㎡小三房，130㎡大三房，700多套，预计2013.6~7月开盘中粮地块02A-02A区域居住用地684251710642.5未来住宅地块潜在上市量约91万方目前的供应量中基本没有别墅供应，但是不排除住宅新增供应产品总价与本案产品总价产生竞争地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积（㎡）容积率项目特色132013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年中环、南桥投建地块：恒大地块：阳光家园项目地块：鑫金圆置业区域：中粮地块：中粮地产区域：张江汤臣地块：建都、江海地块：苏宁地块：恒大地块：奉通置业地块：绿地地块：中粮、苏宁等知名开发商预计在13-14年集中上市，预计推量约60万方未来南桥新城住宅用地入市时间表2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年14供求关系从南桥本地别墅产品的供应与成交上看，住宅市场呈现供不应求的状态。市场环境南桥目前市场整体供求健康，年均去化近30万方，产品均价每年10%左右增长；其中别墅市场以经济型度假别墅成交最为活跃，本案产品面积上占优势市场格局本区域住宅市场多层级竞争已形成，各层级竞争差异明显；南桥别墅成交集中于个别项目，价格普遍在23000元/平米以上，庄行别墅则以18000元/平米为界限划分。产品类型奉贤别墅集均价段成交热点集中在13000-18000；总价段成交热点集中250-300其中别墅集中于250-300万的产品目前市场供应不足，本项目可以抓住机遇未来市场目前南桥新城板块供应土地81.4万方，未来住宅总竞争量近140万方，众多大牌开发商入驻，产品规划多为90-130平米2-3房，均价预计在16000元/以上，从总价上看，住宅市场会对本项目造成威胁供求关系从南桥本地别墅产品的供应与成交上看，住宅市场呈现供不15佳兆业8号首批别墅产品价格建议佳兆业8号首批别墅产品价格建议16价格策略建议：考虑到整体的价格策略是稳健型策略，项目目前在蓄水阶段,客户意向摸排不准，且项目开盘时间紧张,因此建议本期联排别墅的价格，以市场较能接受的价格入市。价格策略建议：17市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定价联排别墅基准均价市场比较法和筛查法共同推出本案静态单价

市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，18市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，19柘林板块15413元/平米本案庄行板块16450元/平米项目名称区域产品类型均价景源名墅庄行板块联排：190-30017448元恒盛湖畔豪庭南桥新城联排：20023999元正阳世纪星城南桥老城联排：190-30020391元奉贤整体市场以南桥为中心向东发展，老城别墅依靠完善的配套价格最高，新城依靠其未来规划价格紧追其后，整个奉贤板块出现中高旁低的局面，在此价格体系影响下，本案花园洋房单价不宜高过南桥板块目前23000元/平米的均价。按目前奉贤市场的价格梯度规律，本案联排别墅产品价格应设定在柘林板块-南桥新城板块均价活动之间南桥板块23047元/平米奉城板块12725元/平米金汇板块22103元/平米本区域别墅市场各板块竞争已形成，各层级竞争差异明显；本案柘林板块本案庄行板块项目名称区域产品类型均价景源名墅庄行板块202012年6月-2013年至今奉贤区域均价8000元/㎡以上联排别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）8000-150009419348110222132720522615000-1800026039911163896541415325118000-230009119760212473314618436423000-28000285363246975478719147328000-33000225628351728128364总计47584638207231754028611678奉贤地区联排主力成交均价段在15000-18000元/㎡之间，成交极其活跃，其次是18000-23000元/㎡万，这两个区间成交项目均以150㎡-190㎡经济型别墅为主，集中于柘林板块区域本案面积以160㎡联排别墅为主，除海湾/柘林板块外，此类面积段上属于稀缺，在价格竞争上占据优势本项目的综合产品力一般，应选择中档位置所以，建议本案的别墅入市均价控制在18000-20000元/㎡，价格高于柘林/海湾，略低于南桥板块，高打性价比，占领市场空白点均价成交热点产品均价与去化关系主力成交集中于柘林板块/海湾板块主力成交集中于南桥板块2012年6月-2013年至今奉贤区域均价8000元/㎡以上21产品总价与去化关系2011年6月-2013年至今奉贤区域均价8000以上别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）200-250210297161542645843141218250-300122307140003231192269300-35064124931680420994195328350-400183996178966753222375400-4503860211957811790158310450-5002857312027911623204415总计37060264166321002342201915奉贤地区联排主力成交总价段很明显集中于200-250万之间，以200㎡方经济型别墅为主，与均价走势图一致，柘林/海湾板块以性价比成为奉贤别墅成交最活跃板块南桥板块别墅基于供应量不足，面积/价格居处高位，拉高了总价本案产品的面积优势完全可以弥补面前南桥/庄行板块的市场空白点，有效控制总价，形成性价优势所以，建议本案的别墅入市总价控制在300-350万之间，最有效跳脱地域的同质化竞争总价成交热点段主力成交集中于柘林板块/海湾板块主力成交集中于南桥新城板块产品总价与去化关系2011年6月-2013年至今奉贤区域均价22南桥新城板块-正阳世纪星城庄行板块-景源名墅2011年-2012年：价格增长0.3%2012年-2013年：价格增长0.57%2011年-2012年：价格增长0.71%2012年-2013年：价格增长1.52%价格溢价预测南桥新城板块-正阳世纪星城庄行板块-景源名墅2011年-23第一批第二批第三批第四批项目整盘价格走势图联排别墅产品市场售价建议

：18000元/平米-2000元/平米别墅价格溢价预期：按照0.8%的溢价速度18500元/平米-23000元/平米第一批第二批第三批第四批项目整盘价格走势图联排别墅产品市场售24市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定价市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定25典型个案情况汇总楼盘名称总建筑面积（㎡）开盘时间均价（元/㎡）主力面积段（㎡）2012年去化情况（套）正阳世纪星城100万2007年21000（2012）-24879（2013）联排：20034聚贤煌都22万2010-07联排：15500-17000(基本售罄)联排：210-26031景源名墅14.6万2011-0716880（佑威）18500-25000（报价）联排：340-41024恒盛湖畔豪庭45万2009-1217000-18000(基本售罄)联排：190-3005银河丽湾约40万2011-817000-18000高层公寓，140以上大面积210碧海金沙嘉苑32万2011-716841130-180经济型别墅170根据位置和品质相近原则选取可比项目（包含部分南桥新城板块/庄行板块代表性别墅项目；银河丽湾（大平层产品/总价类似）；柘林板块别墅典型个案情况汇总楼盘名称总建筑面积开盘时间均价主力面积段2026南桥别墅主要特点项目特点客户特点恒盛湖畔豪庭、正阳世纪星城银河丽湾大品牌开发商进驻超级大盘、开发周期最长面积段190-260㎡别墅+公寓复合社区/大平层品质社区居住升级身份象征景源名墅、聚贤煌都产品升级地段弱势引入水系环岛等景观部分投资客户进场居住升级，以性价比取胜绿地海语墅经济别墅典型以高性价比，开发商品牌为主要卖点客群以外区域为主，通过热销，实现产品溢价南桥别墅未来发展趋势：品牌化、社区环境升级改善自住为主、远离中心城区、离尘不离城南桥别墅主要特点项目特点客户特点恒盛湖畔豪庭、正阳世纪星城大27外部因素系数比对因素本项目南桥区域20%区位评分9510610%景观评分1009515%规划评分100105内部因素5%户型设计评分100955%立面设计评分10010015%附加值评分9510610%品牌评分10510510%销售状态评分9810510%建材评分100107100%系数累加92103项目价格1800020400元联排别墅定价对比选择项目，本案社区环境、产品品质、户型面积上有优势外部因素系数比对因素本项目南桥区域20%区位评分95106128联排别墅定价建议底价：18000元/平米-20000元/平米整体市场供不应求，南桥经济型别墅产品稀缺市场形势外部形势市场筛查单价18000元/平米-2000元/平米市场筛查总价300万-350万市场比较法市场比较类比推导单价18000-20400市场筛查法若保持正常去化联排别墅定价建议底价：18000元/平米-20000元/平米29佳兆业8号首批别墅产品推售建议佳兆业8号首批别墅产品推售建议30产品户型建筑面积/㎡套数总面积面积占比套数占比联排联排一1601502400035%24%联排二1903339276%5%多层两房两厅87112974414%18%三房两厅11956666410%9%小高层两房两厅872332027129%37%三房两厅1195245247%8%住宅+别墅可售合计76263669130100.00%100.00%项目产品情况项目共26栋联排别墅，共183套房源，约2.4万㎡。公寓4栋多层公寓，87㎡+119㎡共计168套，其中87㎡套数占比18%，119㎡占比9%；另外3栋小高层87㎡+119㎡共计285套，其中87㎡户型233套占比37%,119㎡户型52套，占比8%。产品户型建筑面积/㎡套数总面积面积占比套数占比联排联排一1631首推2#-7#、16#-27#，18栋共计137套单位。分单元多次加推，并逐步提升售价二批次加推，共计46套联排，楼栋号为8-15#楼联排三批次开盘计划推出324套公寓，其中1栋多层公寓，楼栋号29#；3栋小高层，楼栋号30#31#34#6月22日暂定8月初加推暂定10月初加推年末冲刺加推140套，共计3栋公寓，其中2栋小高层，楼栋号28#33#；1栋多层公寓，楼栋号为29#暂定12月初加推单位推售计划根据项目拿预售证情况以及对销售的预估，项目推售节奏如下首推2#-7#、16#-27#，18栋共计137套单位。二批32联排别墅推售策略二期公寓，共7栋，其中多层4栋，小高层3栋，共计总量453套，建筑面积41203㎡，其中90㎡以下两房两厅共计345套，117㎡三房两厅共计108套一期别墅，共26栋联排，共计总量183套，建筑面积30515.65㎡，其中160㎡150套，180㎡33套联排别墅推售策略二期公寓，共7栋，其中多层4栋，小高层3栋，33首批推售单位情况：首批单位推售：18栋别墅，面积160㎡-190㎡，合计137套，约23000㎡。首批推售单位情况：34整体别墅定价原则21345南临南亭公路，环境最为吵杂，并且联排系数大，在景观、私密度、噪音上的评分级别最低，列为价格1东临巨庭路离高压线近，在景观、私密度、噪音上的评分级别仅次于南面，列为价格2北在小区内，临小高层和经济适用房，在景观、私密度、噪音上的评分级别不高，列为价格3西临浦卫公路，有绿地规划，在景观、私密度、噪音上的评分级别明显高于北面，列为价格4位处小区中央，享中央景观，在景观、噪音上的是各个区域中评分级别定为最高，5级价格中再根据度、景观视野、联排系数大小做微调整体别墅定价原则21345南临南亭公路，环境最为吵杂，并且联35景观是否有组团景观南临南亭公路，南花园景观临街：2#、3#、4#80%东临巨庭路离高压线近：5#、24#、25#、26#90%北在小区内，临小高层和经济适用房：20#、27#、12#、19#85%西临浦卫公路，有绿地规划：8#、9#、10#、11#95%中间享中央景观带，临景观河道13#、14#、17#、18#100%中间享中央景观带，游泳池及奎尔艺廊：15#、16#、7#105%花园花园面积大小为标准花园20-30平米-90%；花园50-80平米-95%；100-105平米-100%；110-120平米-105%噪音自低向高：南临南亭公路：2#、3#、4#80%东临巨庭路离高压线近：5#、24#、25#、26#80%北在小区内，临小高层和经济适用房：20#、27#、19#、11#、12#85%西临浦卫公路，有绿地规划：8#、9#、10#90%中间享中央景观带：7#、12#-18#100%户型160平米100%

190平米70%南北入户南进门北花园：110%北进门南花园；120%边套东西侧入户：130%私密性联排数10-5联排，以及临近街道，小区车行干道、住宅区南临南亭公路：2#、3#、4#、80%东临巨庭路离高压线近：5#、24#、25#、26#90%北在小区内，临小高层和经济适用房：20#、27#、19#、11#、12#95%西临浦卫公路，有绿地规划：8#、9#、10#100%中间享中央景观带：12#-15#（5联排）

120%中间享中央景观带：16#-18#（8-9联排）115%中间享中央景观带：7#(11联排)110%景观是否有组团景观花园花园面积大小为标准花园20-30平米-36ThankyouThankyou37上海佳兆业8号项目别墅定价佳兆业8号项目组2013年5月28日上海佳兆业8号项目别墅定价佳兆业8号项目组38提报纲要第二部分板块市场跟踪第四部分佳兆业8号首批别墅产品推售建议第三部分佳兆业8号首批别墅产品价格建议第一部分近期市场表现提报纲要第二部分板块市场跟踪第四部分佳兆业8号首批别墅39第一部分近期市场表现第一部分近期市场表现40政策回顾3月各地成交量出现爆发式增长，‚国五条‛的出台无疑是楼市火爆的最大动力之一，市场‘搭末班车’的效应非常显著，而随着地方细则的出台，楼市的交易温度也将渐渐回落，回归理性。不过，多数城市政策力度温和，当前刚性需求仍然旺盛，全年的市场成交和价格受政策影响不大。政策回顾3月各地成交量出现爆发式增长，‚国五条‛的出台无疑41中原观点——“跑量拿地”成为2013年楼市趋势在“基本面”已经持续好转的市场背景下，加上通胀预期的因素，以及新“国五条”细则发布后一手房“免税（20%个税征）”的效应，这将进一步影响购房者入市的步伐，总体上助推新房市场继续放量，这对于提振开发企业拿地的信心起到非常重要作用。从开发企业推盘节奏及拿地需求来看，对于开发企业来讲，把握好新国五条细则4月底5月初“细则中细则”政策尚未落地的“真空期”，加快推盘节奏，加快回笼资金速度，对于其在土地市场拿地也是非常有利的。在经过火热的3月楼市后，4月上海商品住宅市场降温明显，同策咨询研究中心数据显示，4月全月成交量环比下滑4成，至90.29万平米，但与去年同期相比则上升了48%。从均价上看，受部分中高端产品集中成交，均价呈现上扬至23914元/平米，环比上扬幅度4%，同比上扬幅度6%。从供应方面看，也出现了大幅下滑的局面，并呈现供略小于求的状态，也显示了当前市场购买力充足。4月份2万元/平米以下均价段房源成交4657套，占比64%，较3月份小幅上涨了5个百分点。某项目别墅定价报告课件423月份的市场恐慌情绪已经过去，部分买家提前臵业造成了3月市场销量的畸高，当前尽管4月商品住宅销量显著下滑，但依然在同期水平之上，说明市场热度还是非常高涨，尤其是当前对政策走向主要是针对二套房等，将利好于刚需产品的开发商某项目别墅定价报告课件43上海商品住宅可售余量已从去年第四季度1000万平米以上的高位回落,从市场存销比来看，如果按照今年1-4月平均交易量100.05万平方米来计算，当前市场存销比降为9个月左右,当上海商品住宅市场存销比低于10个月时，房价则面临持续上涨的压力数据显示，当前公寓市场已持续7个月面临供小于求的态势，其中尤其是小户型刚需市场更是供不应求。但并非所有的产品都面临这样的问题，比如别墅市场、商办市场还依然显示供过于求，价格还有下滑的压力。大势市场结论大势市场结论44第二部分板块市场跟踪第二部分板块市场跟踪45奉贤别墅市场奉贤别墅板块成交量：2012.1至今，奉贤别墅成交13.5万方，全市成交面积排名No.7，月均去化39套，均价1.9万/平，全市成交均价排名No.8;供应量：2012年至今，新增供应676套，主要集中在海湾柘林板块，供应量主要存在于个别项目；存量：目前存量32万方，1151套，其中联排别墅15万方，728套，独栋别墅17万方，423套。联排别墅为主要存量产品。序号项目名称板块预售面积预售套数发证日期1棕榈滩别墅海湾板块49063.671102012-11-182招商海湾别墅柘林板块24663.61842012-6-163招商海湾别墅柘林板块13083.5492013-4-204申亚花满庭金汇板块10724.28482012-9-195海湾国际名苑海湾板块39557.851842013-4-266碧海金沙嘉苑二期柘林板块26903.362012012-9-18奉贤别墅市场奉贤别墅板块序号项目名称板块预售面积预售套数发证46奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾南桥新城板块：2012.1至今无新增供应，匀速去化，月均去化7-8套，均价23173元/平；拉高奉贤整体的成交均价，价高量少；“十二五”重点建设的三大新城之一，政治、经济、文化中心，区域醇熟，配套齐全，以改善居住需求为主。海湾柘林板块：2012.1至今新增供应15万方，628套，月均去化28套，均价18085元/平；成交量占奉贤的73%，为区域内的成交主力板块；凭借区域内丰富的自然资源和人文资源，成为新兴板块，主打经济型别墅度假投资别墅。奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾南桥新城板块：海湾472012.1至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交TOP10序号项目名称板块成交面积成交套数均价主力成交面积套均总价月均去化速度存量优惠1绿地海语墅柘林3988129016794124房送车2旭辉·圆石滩柘林250749719124210-2834946111/3正阳世纪星城南桥新城117445822472200-242455328/4聚贤煌都南桥新城96254116344212-24538325/5海韵馨苑柘林7496348412168-224185216/6碧海金沙嘉苑一期

柘林38211810202192-22421618买房送车7碧海金沙·嘉苑

柘林21171010202192-2222150.54买房送车8海湾假日花园海湾1984912508169-3002750.532全款9折9绿庭半岛名墅南桥新城3554950846357-43720070.534/10恒盛湖畔豪庭南桥新城1926819652190-2264730.522/奉贤重点别墅板块研究——南桥新城/柘林海湾奉贤重点板块内的别墅以绿地海语墅为成交主力，总价在215-230万/套，经济型的度假别墅市场接受度高；南桥新城的别墅大多为尾盘，去化比较慢，总价在390-470万/套，改善型别墅，吸引南桥当地的改善型客户。2012.1至今南桥新城和柘林海湾板块别墅成交TOP10序号48佳兆业8号奉贤未来新增供应集中，大牌开发商云集（合景泰富、绿地、中粮、恒大、卓越、中建、佳兆业），体量大供应期集中，未来去化压力可见一斑佳兆业8号奉贤未来新增供应集中，大牌开发商云集（合景泰富、绿49地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积（㎡）容积率项目特色标签及产品规划张江汤臣地块02-02、02-04地块为居住；02-05地块为商业96683193366（住宅94.4%）2.0住宅总户数1477户。高层住宅3栋21层，2栋20层住宅楼，6栋18层，大户型为主，户均120㎡；1栋7层公寓式办公+2层商业裙房、1栋4层商业配套楼上海恒大地块住宅用地16298260771.6高价地块，预计以大户型为主上海恒大地块2（内部补偿，平衡楼板价）居住用6上海合景、朗润控股、轩安投资地块商住办103722241673（住宅25.57%）A-01-03、A-01-05地块：3.0；A-01-07：1.0集中商业+办公+住宅鑫金圆置业地块居住用地27557551142未知中环投资、南桥新城建设发展有限公司地块居住用地754951358911.8未知江海置业、建都房地产开发地块商住2876771917（住宅80%）2.5小高层+二类高层(18层以内)上海苏宁电器地块商住办42120105301（住宅60%）2.57栋18层高层住宅，2栋16层高层住宅、1栋商办综合楼阳光家园项目住宅540001100002.0398-114㎡二房、130-144㎡三房卓越世纪中心二期地块LOFT、写字楼、住宅、酒店、商业121996282758（二期住宅41880）综合容积率2.32主力128-138㎡三房绿地地块住宅、商业82807104336住宅，4476商业自持1.8未知申通地块商品房43876877522未知中粮地块02A-02A区域商品房38756620101.688㎡两房，110㎡小三房，130㎡大三房，700多套，预计2013.6~7月开盘中粮地块02A-02A区域居住用地684251710642.5未来住宅地块潜在上市量约91万方目前的供应量中基本没有别墅供应，但是不排除住宅新增供应产品总价与本案产品总价产生竞争地块名称用地性质建设用地面积规划建筑面积（㎡）容积率项目特色502013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年2015年上半年中环、南桥投建地块：恒大地块：阳光家园项目地块：鑫金圆置业区域：中粮地块：中粮地产区域：张江汤臣地块：建都、江海地块：苏宁地块：恒大地块：奉通置业地块：绿地地块：中粮、苏宁等知名开发商预计在13-14年集中上市，预计推量约60万方未来南桥新城住宅用地入市时间表2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年51供求关系从南桥本地别墅产品的供应与成交上看，住宅市场呈现供不应求的状态。市场环境南桥目前市场整体供求健康，年均去化近30万方，产品均价每年10%左右增长；其中别墅市场以经济型度假别墅成交最为活跃，本案产品面积上占优势市场格局本区域住宅市场多层级竞争已形成，各层级竞争差异明显；南桥别墅成交集中于个别项目，价格普遍在23000元/平米以上，庄行别墅则以18000元/平米为界限划分。产品类型奉贤别墅集均价段成交热点集中在13000-18000；总价段成交热点集中250-300其中别墅集中于250-300万的产品目前市场供应不足，本项目可以抓住机遇未来市场目前南桥新城板块供应土地81.4万方，未来住宅总竞争量近140万方，众多大牌开发商入驻，产品规划多为90-130平米2-3房，均价预计在16000元/以上，从总价上看，住宅市场会对本项目造成威胁供求关系从南桥本地别墅产品的供应与成交上看，住宅市场呈现供不52佳兆业8号首批别墅产品价格建议佳兆业8号首批别墅产品价格建议53价格策略建议：考虑到整体的价格策略是稳健型策略，项目目前在蓄水阶段,客户意向摸排不准，且项目开盘时间紧张,因此建议本期联排别墅的价格，以市场较能接受的价格入市。价格策略建议：54市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定价联排别墅基准均价市场比较法和筛查法共同推出本案静态单价

市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，55市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，从市场数据出发，抢占空白点市场筛查法根据整体市场总价/均价与去化的关系抓住市场热点，56柘林板块15413元/平米本案庄行板块16450元/平米项目名称区域产品类型均价景源名墅庄行板块联排：190-30017448元恒盛湖畔豪庭南桥新城联排：20023999元正阳世纪星城南桥老城联排：190-30020391元奉贤整体市场以南桥为中心向东发展，老城别墅依靠完善的配套价格最高，新城依靠其未来规划价格紧追其后，整个奉贤板块出现中高旁低的局面，在此价格体系影响下，本案花园洋房单价不宜高过南桥板块目前23000元/平米的均价。按目前奉贤市场的价格梯度规律，本案联排别墅产品价格应设定在柘林板块-南桥新城板块均价活动之间南桥板块23047元/平米奉城板块12725元/平米金汇板块22103元/平米本区域别墅市场各板块竞争已形成，各层级竞争差异明显；本案柘林板块本案庄行板块项目名称区域产品类型均价景源名墅庄行板块572012年6月-2013年至今奉贤区域均价8000元/㎡以上联排别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）8000-150009419348110222132720522615000-1800026039911163896541415325118000-230009119760212473314618436423000-28000285363246975478719147328000-33000225628351728128364总计47584638207231754028611678奉贤地区联排主力成交均价段在15000-18000元/㎡之间，成交极其活跃，其次是18000-23000元/㎡万，这两个区间成交项目均以150㎡-190㎡经济型别墅为主，集中于柘林板块区域本案面积以160㎡联排别墅为主，除海湾/柘林板块外，此类面积段上属于稀缺，在价格竞争上占据优势本项目的综合产品力一般，应选择中档位置所以，建议本案的别墅入市均价控制在18000-20000元/㎡，价格高于柘林/海湾，略低于南桥板块，高打性价比，占领市场空白点均价成交热点产品均价与去化关系主力成交集中于柘林板块/海湾板块主力成交集中于南桥板块2012年6月-2013年至今奉贤区域均价8000元/㎡以上58产品总价与去化关系2011年6月-2013年至今奉贤区域均价8000以上别墅成交价格段成交套数成交面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总金额（万元）户均面积（㎡）户均总价（万元）200-250210297161542645843141218250-300122307140003231192269300-35064124931680420994195328350-400183996178966753222375400-4503860211957811790158310450-5002857312027911623204415总计37060264166321002342201915奉贤地区联排主力成交总价段很明显集中于200-250万之间，以200㎡方经济型别墅为主，与均价走势图一致，柘林/海湾板块以性价比成为奉贤别墅成交最活跃板块南桥板块别墅基于供应量不足，面积/价格居处高位，拉高了总价本案产品的面积优势完全可以弥补面前南桥/庄行板块的市场空白点，有效控制总价，形成性价优势所以，建议本案的别墅入市总价控制在300-350万之间，最有效跳脱地域的同质化竞争总价成交热点段主力成交集中于柘林板块/海湾板块主力成交集中于南桥新城板块产品总价与去化关系2011年6月-2013年至今奉贤区域均价59南桥新城板块-正阳世纪星城庄行板块-景源名墅2011年-2012年：价格增长0.3%2012年-2013年：价格增长0.57%2011年-2012年：价格增长0.71%2012年-2013年：价格增长1.52%价格溢价预测南桥新城板块-正阳世纪星城庄行板块-景源名墅2011年-60第一批第二批第三批第四批项目整盘价格走势图联排别墅产品市场售价建议

：18000元/平米-2000元/平米别墅价格溢价预期：按照0.8%的溢价速度18500元/平米-23000元/平米第一批第二批第三批第四批项目整盘价格走势图联排别墅产品市场售61市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定价市场比较法根据位置和品质相近原则选取可比项目得出合理的市场定62典型个案情况汇总楼盘名称总建筑面积（㎡）开盘时间均价（元/㎡）主力面积段（㎡）2012年去化情况（套）正阳世纪星城100万2007年21000（2012）-24879（2013）联排：20034聚贤煌都22万2010-07联排：15500-17000(基本售罄)联排：210-26031景源名墅14.6万2011-0716880（佑威）18500-25000（报价）联排：340-41024恒盛湖畔豪庭45万2009-1217000-18000(基本售罄)联排：190-3005银河丽湾约40万2011-817000-18000高层公寓，140以上大面积210碧海金沙嘉苑32万2011-716841130-180经济型别墅170根据位置和品质相近原则选取可比项目（包含部分南桥新城板块/庄行板块代表性别墅项目；银河丽湾（大平层产品/总价类似）；柘林板块别墅典型个案情况汇总楼盘名称总建筑面积开盘时间均价主力面积段2063南桥别墅主要特点项目特点客户特点恒盛湖畔豪庭、正阳世纪星城银河丽湾大品牌开发商进驻超级大盘、开发周期最长面积段190-260㎡别墅+公寓复合社区/大平层品质社区居住升级身份象征景源名墅、聚贤煌都产品升级地段弱势引入水系环岛等景观部分投资客户进场居住升级，以性价比取胜绿地海语墅经济别墅典型以高性价比，开发商品牌为主要卖点客群以外区域为主，通过热销，实现产品溢价南桥别墅未来发展趋势：品牌化、社区环境升级改善自住为主、远离中心城区、离尘不离城南桥别墅主要特点项目特点客户特点恒盛湖畔豪庭、正阳世纪星城大64外部因素系数比对因素本项目南桥区域20%区位评分9510610%景观评分1009515%规划评分100105内部因素5%户型设计评分100955%立面设计评分10010015%附加值评分9510610%品牌评分10510510%销售状态评分9810510%建材评分100107100%系数累加92103项目价格1800020400元联排别墅定价对比选择项目，本案社区环境、产品品质、户型面积上有优势外部因素系数比对因素本项目南桥区域20%区位评分95106165联排别墅定价建议底价：18000元/平米-20000元/平米整体市场供不应求，南桥经济型别墅产品稀缺市场形势外部形势市场筛查单价18000元/平米-2000元/平米市场筛查总价300万-350万市场比较法市场比较类比推导单价18000-20400市场筛查法若保持正常去化联排别墅定价建议底价：18000元/平米-20000元/平米66佳兆业8号首批别墅产品推售建议佳兆业8号首批别墅产品推售建议67产品户型建筑面积/㎡套数总面积面积占比套数占比联排联排一1601502400035%24%联排二1903339276%5%多层两房两厅87112974414%18%三房两厅11956666