某公司项目定位及规划设计建议报告课件

中大●森林故事项目定位及规划设计建议报告2009年9月中大●森林故事1专业创造增值专业创造增值2第一阶段项目整体定位/开发策略/规划建议住宅细化定位与设计建议2009/09/202009/10/20工作最终成果项目定位（物业组合/配比）项体开发策略项目规划设计建议住宅市场及竞争形势细化研究客户研究及典型客户访谈住宅整体及定位研究启动模式研究住宅建筑设计方向研究配套研究本阶段工作2009/12/31下阶段工作第二阶段营销战略及住宅营销执行项目前期工作的阶段划分第一阶段2009/09/202009/10/20工作最终成果3中大森林故事项目*项目定位之思维逻辑导图中大森林故事项目*项目定位之思维逻辑导图41、项目开发目标2、优势条件分析3、限制条件梳理PART-1、本体条件研究*1、项目开发目标PART-1、本体条件研究*5目标/Target1*树立中大企业品牌形象，通过制造精品提升行业地位；目标/Target2*项目规模受限，加快开发节奏，减少投入成本，实现利润最大化；目标/Target3*项目优势明显，限制较多，尽可能发挥优势，突破限制，努力打造精品佳作。本体条件研究>>>项目开发目标目标/Target1*本体条件研究6优势分析：项目距离市中心较近，10分钟车程内即可到达市中心区域。项目交通方便，东出口高速以及机场即在附近。通达性高。项目存在天然高差坡度，利于项目自然景观打造。项目三面环山，背靠森林公园，自然资源良好。项目一期业主入驻的良好口碑为项目带来潜在客户。规划新区地位和区域高端化前景。图片更改项目一期（已售罄）自建房项目东出口高速公路原始山地地貌背靠森林公园天然地貌格局良好交通通路一期口碑效应乐享城市繁华航天城和别墅区本体条件研究>>>优势条件分析项目地块位于机场与主城之中,拥有绝佳的自然资源优势分析：图片更改项目一期自建房项目东出口高速公路原始山地地7限制条件：区域不是热点板块，区域生活配套档次低且破旧，局限项目档次拉升。项目规模小，投入产出比以及开发时间有一定的限制。项目地块形状不规则，规划难度大，且项目与外界道路通达性差。如何解决地块内部极大的高差。地块靠后受遮挡，昭示性较差。地貌复杂，规划难度大用地规模小，受限多外界联系困难位置靠后昭示性差区域非热点本体条件研究>>>限制条件梳理区域板块非热点,地块不规范,规模小,交通辐射通达性不强限制条件：地貌复杂，用地规模小，受限多外界联系困难位置靠后区81、市场背景分析2、区域发展预测3、区域客户研究4、竞争形式分析PART-2、市场环境研究*1、市场背景分析PART-2、市场环境研究*92010贵阳市城市居民可支配收入、支出预测表贵阳房地产开发展固定资产投资额约3成且呈现逐渐走高的趋势，房地产在贵阳市经济发展中占据举足轻重的地位！贵阳城市居民人均收入超过1万，且呈现逐年递增的趋势，近年消费支占收入的70%以上，消费意识开始觉醒并成熟。贵阳近5年房地产开发/投资走势贵阳城市房地产市场经历08年低谷后强劲反弹回暖。其1~7月份成交366万方，超过08年75%。市场供需两旺局面再次形成。贵阳近5年供求以及09年对比走势市场环境研究>>>市场背景分析快速发展的经济带动贵阳房地产经济的快速成长,2009年以来贵阳房地产市场快速升温2010贵阳市城市居民可支配收入、支出预测表贵阳房地产开发展10贵阳房地产3月随全国大势回暖后迅速提升，呈现“高供应、高销售”的良好格局自08年到09年同比销售面积出现增幅猛超的格局，同时价格保持平稳弱降，市场回归理性！市场环境研究>>>市场背景分析供需市场逐步从供大于求,转为供需平衡,至目前的供小于求,价格逐步回升贵阳房地产3月随全国大势回暖后迅速提升，呈现“高供应、高销售112009年1-7月份，贵阳商品房供应主要集中在金阳和两城区，分别185万方和95万方，占比为59%和30%。说明该两个区域为贵阳房地产的主要供应区域。2009年1-7月份，两城区价格波动较大，但其他区域价格波动较小。金阳区的价格有所回升，加上其成交占比较大，拉上了全市的均价水平。“双头蛇”格局金阳的作用接近“新城”领导作用，但是传统市中心持续发力，形成“双头蛇”拉动效应。市场环境研究>>>市场背景分析金阳区和两城区主导整个贵阳房地产市场,2009年以来两区价格回升拉动全市价格水平2009年1-7月份，贵阳商品房供应主要集中在金阳和两城区，12贵阳刚性需求：根据2009年购房者年龄层分析，年轻阶层购房者较多，刚性需求所占比例有所提升。贵阳改善型需求：贵阳房地产主流房源供应面积是中大户型，尤其以120㎡~140㎡之间的大户型为主，可见贵阳市依然是一个改善型需求占主导的市场。根据目前调查数据显示,由于户型结构优化等因素,需求面积已逐步向110~130㎡贵阳未来房地产消费市场趋势：贵阳市房地产消费市场持续扩大并且呈现“刚需猛增，改善型需求稳中有升”的良好态势，将进一步促使房价保持缓慢上升。市场环境研究>>>市场背景分析>>>消费者市场分析和预测贵阳消费者市场需求分析贵阳刚性需求：根据2009年购房者年龄层分析，年轻阶层购房者13第14页供应：市场供应量猛增，但可售产品迅速下降；成交：成交量大幅提升，彻底扭转08年局面；价格：价格09年内上升明显，但仍低于08年的同期水平，存在价格上涨空间；格局：金阳继续领头，两城发力明显。大盘破局扫货搅动楼市，名盘顺市降价抛货跑量；需求：需求旺盛，08年被市场压抑的购买力在迅速释放，09年市场需求仍然旺盛。回望08年市场的大幅回落，09年贵阳房地产市场逐步回暖，呈现供需两旺的良好态势。市场环境研究>>>市场背景分析小结第14页供应：市场供应量猛增，但可售产品迅速下降；回望08年14项目所处高速路东出口区域，房地产发展较为落后，现除本公司开发的森林故事一期外，只有一个经适房。但是在本项目对门地块有一规划别墅项目即将启动。森林故事一期规划别墅项目经济适用房项目周边配套设施落后，且存在大体量的企业厂房。项目周边还存在两个加油站，大量自建房以及学校。区域居住品质感较差。厂房区市场环境研究>>>项目区域发展预测项目区域配套设施较差，房地产市场发展相对落后，未来城市发展空间较大。项目所处高速路东出口区域，房地产发展较为落后，现除本公司开15两城区（云岩、南明）东部区域

东部区域经济发展：城区经济发展随着南明、云岩区的快速发展，贵阳东区区域的城市化进程在近几年开始加快。GDP、人均GDP、第三产业产值及比重、固定资产投资，呈健康快速的上升趋势。“南明核心区—云岩区－贵阳东区板块”随着东线高速的带动和航天城规划的成型而快速发展，区域发展成熟，预计2015年片区将发展成为贵阳东区副中心，项目价值将出现大幅增值。向东南:航空城规划区向西北:东山区向西南:贵阳东站区

东部区域地位：贵阳市城市布局为南北轴线长，东西轴线短的“纺锤体”格局，本区域所在的大范围处于“距市中心绝对距离近，但心理距离远”的特殊地位市场环境研究>>>项目区域发展预测板块区域与城市核心区较近，受航空城规划区影响，项目区域有望打造成为城东副中心两城区（云岩、南明）东部区域经济发展：城区经济发16

贵阳东站板块：本区域以贵阳东站为核心，以物流业为主导，以经营性物业（商业、办公、仓储、工业）等为主，未来房地产发展空间有限。整个“贵阳核心区东部”发展态势根据主要城市功能布局的不同，具有有一定差异性。本项目所在区位的相邻板块与本项目具有“共性少，方向各异”的特点，难以共同形成统一的、大范围的共同开发区。本区域未来方向选择多元。向东南:航空城规划区向西北:东山板块向西南:贵阳东站板块航空城规划区：现在房地产处于启动阶段，尚无知名项目。以本区域东南整片未来发土地为基础。由于航空限高等因素，未来发展成为低密、低容的高端生活配套区。东山板块：区域属于市中心范畴，房地产开发处于发展初期。代表性项目为中天世纪新城。本区域由于属于传统主城，其未来房地产规划发展为“高端、品质、城市多元综合体”方向。典型楼盘：中天世纪新城项目名称中天世纪新城物业地址贵阳市南明区水口寺红岩路开发商中天城投集团物业管理中天盛邦物业管理有限公司建筑设计同济大学建筑设计研究院建筑类别多层，小高层，高层，别墅开发周期分为四期开发占地面积约79万方总建筑面积约100万方容积率1.07绿化率35%价格连廊：4000洋房：5000叠拼：6400市场环境研究>>>项目区域发展预测项目区域与相邻区域板块呈现“共性少，方向各异”的特征，项目区域有效的连接了航空城规划区与主城核心区贵阳东站板块：本区域以贵阳东站为核心，以物流业为17整个主城东部除中天世纪新城外，开发体量都较小。产品同质化较严重，多为高层、小高层等高密普居产品。户型普遍以大户型为主。单价处于5000元/平米以上，总价较高项目名称总体量容积率物业形态产品面积、配比及销售率（㎡）出街价格（元/㎡）销售情况主力户型客户状况龙砚东山10.5万2.3小高层产品:两房:93(25%)房:113-140(75%)均价:4800总982户，一期已销售约540户,目前推出第5号楼,5号楼6月份开盘，两房销售80%，三房销售60%113-140本地客户为主要购房群体占85%兴隆誉峰12万方3.04高层两房：88.73三房：132-145均价：55002008年7月推出（一期4万方，304套）4栋18层高层，总体销售率80%，目前2房销售清空。123-135本地客户60%周边外省40%中天世纪新城100万方1.26花园洋房小高层高层一房：56三房：125-175叠拼：221-254连廊：4000洋房：5000叠拼：6400由十二个组团组成，共分为四期，现一、二期已售罄，三期销售74%125-175本地客户55%周边外省45%春江滴翠4.6万方3.04高层三房：113-158均价：55002栋24层高层，96折130-158-中央公园7万方7高层三房：115-149跃层：166-203未推出7000起价VIP卡发放中（5000元未选中房源可退）115-149-东山美庐3.43万方1.65多层（带电梯）三房：138-155四房：163-244均价：7700目前还剩有两套150平方三房138-155-市场环境研究>>>项目区域发展预测>>东部区域代表性楼盘分析城市化进程加快客户对产品的需求，但供应产品的单一化，局部限制产品去化量提升整个主城东部除中天世纪新城外，开发体量都较小。项目名称总体量18楼盘介绍建筑面积：34334.60米2占地面积：16695.50米2栋数：5所含层数：6-9层房屋套数：63套车位个数：216个绿化率：39.00%容积率：1.65住宅均价：7700.00元/米2住宅起价：6800.00元/米2开盘时间：2008-6-7入住时间：2008-8-1医院：省医，中医一附院邮局：--商场：--市场：东山集贸市场公园：东山公园景观：--学校：实验三中，师大，市级机关幼儿园银行：工行，信合，邮政储蓄，商行，农行小区设施

游泳池（室内恒温），会所（香提雅分店），保姆公寓云岩区东山扶风路10号东山美庐多层现房市场环境研究>>>项目区域发展预测>>典型案例东山美庐—成功通过提升品质,树立了贵阳城区新的洋房价格标杆,带动了该区域的房地产市场发展。楼盘介绍建筑面积：34334.60米2占地面积：16695.191、距离主城区核心非常近。2、项目产品以高端为主4、项目周边开发迅速3、项目体量较小市场环境研究>>>项目区域发展预测东山美庐—在一定程度上满足对品质要求的消费心理，该项目是贵阳市通过品质获得市场的成功案例1、距离主城区核心非常近。2、项目产品以高端为主4、项目周边20项目所属区域开发潜力较大区域内房地产开发处于起步阶段，且周边存在大量生地，开发潜力大。区域整体环境较好，城市交通和城市配套较完备，开发可塑性大。紧邻中天城投即将开发的渔安片区，未来存在较大的预期。相邻区域联动促成贵阳主城东部发展由于城市规划方向和结构问题，整个东部区域内楼盘规模普遍较小。且周边配套设施不完善，生活环境较差。贵阳东部的发展潜力巨大，由于其属于传统老城区，其地位以及认同度都远超其他新区。贵阳东部的总体定位应该有别于金阳、乌当、花溪等区域，它不仅仅只是城市新版块的一极，而且承载整个主城核心区改造和发展的重任。也就是说，它与主城的关系是休戚与共的。市场环境研究>>>区域发展预测>>区域内以及相临区域分析结论项目区域及相邻区域有望共同形成“贵阳向东，品质向东”的全新地产格局市场环境研究>>>区域发展预测>>区域内以及相临区域分析结21通过对区域内区域客群分析、类比项目客群分析、区域城市发展可吸引客群分析以及区域内需求客群调研验证的四个维度，对项目的客群进行具象研究。分析验证区域客户分析类比项目分析可吸引客户分析客群调研验证市场环境研究>>>区域客户研究通过“四个纬度”推演客群通过对区域内区域客群分析、类比项目客群分析、区域城市发展可吸22市场环境研究>>>区域客户研究政府工作人员、企事业人员以及老城区拆迁人员是本区域内主力购房客户群依据产品类型不同，客户的身份属性有显著区别，针对本区域客户群分析看，依托主城区优势，大量的政府工作人员、企事业人员以及老城区拆迁人员是本区域内主力购房客户群。本区域以及相邻区域客户主要以购买普通高层为主，但是存在一定的高端需求。同区域界定：以本板块以及周边板块组成的贵阳核心区东部区域市场环境研究>>>区域客户研究依据产品类型不同，客户的身份23产品属性产品总价20万40万50万60万70万300万普高客源公寓客源洋房、别墅客源30万80万100万150万客户身份以及购买区间周边管理层人士周边个体户单身白领年轻家庭租赁投资客户企事业员工商人周边拆迁住户外来客户公务员高级公务员中小企业主大企业主外来富裕移民企业高管500万同区域开发总体体量较其他热门板块小，但是区域内物业单价水平高，客户跨度大。从购买价位看出，区域内购买力非常强大。市场环境研究>>>区域客户研究区域客户购买力特征为：60万是中端和低端市场的分界点，100万为中端和高端市场的分界点。产品产品20万40万50万60万70万300万普高客源公寓客24兴隆誉峰12万方3.04高层两房：88.73三房：132-145均价：5500本项目作为中小型项目，客户群主要来源于城区和外来移民。其身份主要为城市中产阶级。类比项目界定：项目体量以及项目所处区位地位和地貌类同本项目，选取两个项目作为本项目的类比项目分析。区域属性以及地貌类同项目：贝地卢加诺项目体量类同项目：兴隆誉峰项目产品线：普通高层贝地卢加诺26万方1.15组合产品线丰富，包括高层，小高层，洋房，别墅均价：高层4500别墅7000本项目位于主城边缘且为山地结构。无论区域地位和地貌都和本项目十分相似。贝地卢加诺项目为高层，小高层，洋房和别墅组合型大盘，其客户结构复杂，按照来源地分析主要来自区域以及周边的中产阶级和高端人群市场环境研究>>>区域客户研究>>类比项目客户分析中小型项目客户群主要来源于城区和外来移民。其身份主要为城市中产阶级。主城边缘区由于产品线丰富，客户来源广泛，购买行为以改善型居家为主。兴隆誉峰12万方3.04高层两房：88.73均价：5500本25机场以及周边客户群：1、机场工作人员2、机场空勤人员3、机场管理人员4、周边散居客户贵东站板块客户：物流业者私企业主企事业管理者来自贵阳中心区客户：城市机械外迁客户：拆迁客户、企业员工、老城中低收入群体、普通个体户等城市高端居家客户：公务员、律师、教师、企事业主、行业管理人员等。分析：选择在本区域置业的客户，主要以满足刚性需求和改善型需求为主。其选择本区域的根本原因是强调“高端舒适，价格较低，工作便捷”。其中核心客户群为来自机场板块和来自贵阳中心区域的两方面客户。市场环境研究>>>区域客户研究>>区域内可以吸引客群分析项目区域核心客群为来自机场板块和来自贵阳中心区域的两方面客户。机场以及周边客户群：贵东站板块客户：来自贵阳中心区客户：分析26区域/因素未来购房时间是否会在项目区域内购房是否会购买本项目购房次数置业业态购买目的购房选择因素本项目2-3年是否2次花园洋房、多层居住位置＞交通＞配套龙砚东山销售中心外1-2年否否1次小高层居住位置＞配套＞小区环境兴隆誉峰销售中心外1年内是不确定0高层居住交通＞配套＞小区环境中央公园销售中心外1年内否不确定1小高层居住地段＞配套中天世纪城1年内否否1花园洋房居住规模＞环境＞配套＞交通认可项目内部的自然环境；因高尔夫练习场的存在,了解到本项目；项目周边生活配套并不完善，商业档次较低,且认为本项目离城区较远；在调查的客户中,可能会在本项目购房的客户只占调查客户的10%；被访者对项目的认识被访者购房动机购房主要目的是为改善居住条件；选择购房高层的客户占35%；选择购买多层的客户占调查的60%；不确定的占15%；高层物业,需求面积:120-150㎡,承受总价35-70万元;多层物业,需求面积:110-140㎡，承受总价65-80万；区域/因素未来购房面积未来购房承受单价(元)未来购房承受总价(万元)客户年龄客户学历本项目90-1205500-65007035左右大学龙砚东山销售中心外110-1405000左右65-7045高中兴隆誉峰销售中心外90-110600060-7030大学中央公园销售中心外120-1406500-750070-9045左右大学中天世纪城110-1507000-800070-9040左右大学市场环境研究>>>区域客户研究>>>本区域客户调研验证选择本区域客户主要以改善型为主，且购买物业主要集中在舒适大户型。消费能力强，对区域认知度高区域/因素未来购房时间是否会在项目区域内购房是否会购买本项目27ABCDEF客户具有鲜明区域性，但是外地客户比例大。客户购买力强，追求产品舒适性。大部分为改善型客户区域客户主要来自市中心区和机场板块。区域客户选择原因主要是“提高居住品质”和“便捷工作”本板块客户体量较少，周边板块为主要客户来源。客户身份复杂，购买针对性强。主力客户临摹：贵阳东大门及相邻板块地区25-45岁的私营企业主、白领阶层、拆迁人群、原住民、东南部区域企事业单位中高端需求人群和机场工作人员。市场环境研究>>>区域客户研究客户研究分析结论ABCDEF客户具有鲜明区域性，但是外地客户比例大。客户购买28根据项目的自身情况及市场竞争态势，我们将项目的竞争区域划为三级，一级竞争区域界定在贵阳东大门板块内；二级竞争区域界定为两城区东部住宅板块；三级竞争区域接应为贵阳主城区靠东板块其他区较为活跃的其他行政区内各个住宅板块，我们划分为四级竞争区域。东大门板块东山板块小河区东部板块市中心沿河板块二级竞争三级竞争三级竞争花溪区金阳区四级竞争四级竞争一级竞争乌当区市场环境研究>>>竞争形势分析周边房地产发展较不成熟，尚未有大型项目启动。但是相邻区域市场竞争激烈根据项目的自身情况及市场竞争态势，我们将项目的竞争区域划为三29一级竞争：区域内项目面对的竞争格局关键词：别墅项目，经济适用房别墅项目：森林故事一期斜对面，预估占地面积约200亩，为典型丘陵地貌。预期2010年开始启动，为本项目开发周期内直接竞争对手。项目规划预期以洋房和联排别墅为主。经济适用房：森林故事一期向西约1公里，约12万方，普通小高层。已经销售完毕，大量拆迁客户入住。项目区域内暂无横向竞争对手项目，唯一对比即是本项目一期。通过一期客群和产品研究得出：来自主城区的高端人群占绝大多数，主要身份为贵阳市中心中产阶级和部分高端人群。结论：区域内部，直面别墅！问题：如何确立和保持与对手的竞争优势？市场环境研究>>>竞争形势分析一级竞争：目前区域内基本无竞争项目，未来区域内尚有高端别墅项目及经济适用房项目面市一级竞争：区域内项目面对的竞争格局关键词：别墅项目，经济适用30二级竞争：本区域与相邻区域竞争格局关键词：成熟Vs顺延东山板块为本项目所在区域的直接竞争对手。东山区域为主城区核心东部，具有典型的城市成熟度.其城市配套资源，自然资源（公园），以及巨大的区域认同度都是本区域无法比拟的。东山板块现以“中天世纪新城”为代表拉动整个区域向“城市核心，高品质居家新区”发展。板块竞争：东山板块：城市核心，高品质居家新区本板块：无区域形象，无引领性项目东大门板块东山板块项目竞争：中天世纪新城：产品线丰富，社区品质感强，带动力强。本项目：地块小，地貌复杂问题：如何确定区域形象以抗争临区压力？如何确定项目形象以应对不利影响？结论：相邻区成熟！Vs市场环境研究>>>竞争形势分析二级竞争，东山板块为本项目所在区域的直接竞争对手，该板块目前发展成熟。二级竞争：本区域与相邻区域竞争格局关键词：成熟Vs顺延东山板31根据目前竞争项目的年均去化体量推算，二级竞争区域单个项目年均去化体量约为7万平方米。市场比较活跃。项目建筑面积（万㎡）年均消化量（万㎡）潜在供应面积（万㎡）龙砚东山10.535兴隆誉峰1248春江滴翠4.621.5中央公园7预计37合计35.11221.5项目物业形态龙砚东山小高层多层兴隆誉峰小高层春江滴翠高层中央公园高层项目户型套内区间主力户型畅销户型龙砚东山113－140113－125113－125兴隆誉峰88－145105－12088－120春江滴翠113-158113-158113－122中央公园三房：115-149跃层：166-203三房：115-149跃层：166-203－竞品资源相对较好，本案可以性价比竞争本案与竞品优势相似，可以产品创新，做到价格高于竞品本案品质及资源都优于竞品，价格应高于竞品龙砚东山中央公园兴隆誉峰春江滴翠二级竞争对手分析：产品同质化严重，体量中等（中天除外），户型基本以大户型为主。市场环境研究>>>竞争形势分析二级竞争：东山板块主要供应高层及小高层产品，单盘年度去化量为7万平方米根据目前竞争项目的年均去化体量推算，二级竞争区域单个项目年均32东大门板块东山板块Vs小河区东部板块市中心沿河板块三级竞争：贵阳东部区域和较近区域竞争格局关键词：方向，形象以滨河区域东段为核心的沿河板块，其属于主城区核心概念，具有良好的市场认同度和城市成熟度。具有鲜明的差异化形象和不同的发展方向。沿河板块以打造城市名片，提升贵阳整体形象为方向，集合了住宅、商业、办公等多重责任。小河区东部板块以火车东站为核心，主要体现低端居住价值，其发展方向为“平民化，商业化”。板块竞争：由于开发方向不同，板块竞争不剧烈项目竞争：由于开发用途不同，项目竞争无明显压力问题：如何吸引三级竞争区离散型客户？结论：三级竞争压力小！由于四级竞争区距离远，且发展规划不同，故不做深入研究，其问题类同三级竞争。市场环境研究>>>竞争形势分析以滨河区域东段为核心的沿河板块，属于主城区核心概念，具有良好的市场认同度及成熟度。东大门板块东山板块Vs小河区东部板块市中心三级竞争：贵阳东部33ABCDEF项目所在区域房地产开发处于起步阶段，内部竞争小。项目相邻区域开发处于发展加速阶段，区域间竞争大。其他区域由于距离较远，且交通动线复杂，可比性较弱。目前主要竞争区域为东山区，其产品主要以高层舒适型产品为主。本版块及本项目与竞争对手比较，景观资源与同类型产品优势相当，但所谓位置相对较偏，我们必须建立自己的竞争体系，在市场中突围。本区域开发势必跳出区域局限，走一条差异化打造路线，市场环境研究>>>竞争形势分析小结ABCDEF项目所在区域房地产开发处于起步阶段，内部竞争小。34本区域内横向对手即为待开发的别墅项目。且产品形态以联排别墅和花园洋房为主。相邻区域对手项目大部分以普通高层为主区域内竞争，区域外联合？差异化产品，以产品优势扭转地理位置劣势竞争形势下，需要本项目产品能体现：区域高端化，区内互补化，项目特色化跳出主城东区竞争，以中高端或高端定位，形成差异化互动互补形成区域联动，扩大产品线形态，与区域内未来项目形成中高端联合市场环境研究>>>竞争形势分析竞争策略本区域内横向对手即为待开发的别墅项目。且产品形态以联排别墅和35PART-３、项目定位的难点和关键点*PART-３、项目定位的难点和关键点*36难点区域为非热点区域，如何跳出区域寻找市场契机？如何利用地形，规划一个高档、高品位社区？区域内面临直接竞争下提出本案策略和方向？关键点如何契合项目本体特征，特别是化解项目的限制条件，制定适应开发策略？如何针对区域市场特征，打造契合市场需求的产品？如何针对区域特殊性，针对区域客户开发适合的产品？同时采用什么形象面世？如何制定合理竞争策略，突出项目优势，以差异化，特色化赢得市场？如何确定产品方向。保证满足以上四点要求？？>>>定位的难点和关键点难点关键点>>>定位的难点和关键点371、提升价值纬度2、竞争力最大化纬度3、优化限制条件纬度PART-４、项目定位分析*1、提升价值纬度PART-４、项目定位分析*38升级客群市场细分与产品组合升级产品，配套及服务合理的开发时序与营销推售节奏优化规划限制条件借势营销品牌营销……

……价值最大化1：融入高端精品属性必须强调的是：住宅，是体现高端纯居家理念的住宅！紧密结合项目区位“高端化，品质化”发展特性，强调品味居家和绿色居家的特征，拔高项目的整体市场形象。价值最大化2：升级客群挖掘贵阳东区板块及市中心区实力购房人群拓展贵阳其他各区域高管、金领及私营企业主价值最大化3：景观资源最大化充分发挥外部景观资源,突出具备特色的内部景观资源借助地形高差，尽量依山势布置建筑，高低错落布局，减少楼栋之间的遮挡，最大限度取景，扩大视野和景观面；景观为主、内外结合；利用周边市政规划，力争获取代建权和使用权，提升整体景观价值；规避高尔夫球场取消的形象降低影响。项目定位分析>>>提升价值纬度提升自我价值，加大优势资源，稳定区域发展升级客群价值最大化1：融入高端精品属性价值最大化2：升级客群39价值最大化4：进一步提升品牌，最终实现品牌溢价中大的企业品牌，营造贵阳新东区。高调出击，高调形象，高调气势！通过本项目的打造和品牌营销，进一步提升中大品牌价值，最终实现品牌忠诚度和品牌溢价能力！价值最大化5：提升附加值地块资源的合理利用和沿袭，形成项目特色，有效连接外部资源，特别是森林公园的“社区化”打造。规划和景观细微打造，注重景观设计的参与性和人性化营造高端生活感受空间，创造贵阳东区板块高端地标形象。让科技、绿色回归生活，充分体现项目生态环保理念更实用、更高性价比区域的形象高度、纯高端区域比较东山板块的居家优越感。最终形成东大门新名片。项目定位分析>>>提升价值纬度提升自我价值，加大优势资源，稳定区域发展价值最大化4：进一步提升品牌，最终实现品牌溢价价值最大化5：40手段1：精品化，高端化路线区隔竞争，通过制定不同的产品线，提升客群属性，与周边强势区域形成区隔通过项目高端物业的塑造，同时与相邻项目共同形成强有力的区域竞争力，改观项目不良现状和传统印象。手段2：个性化，互补化产品策略联合互动，化解竞争，在产品线实现与区域内竞争产品的互补，化干戈为玉帛与区域内对手形成互补，产品有意识规避同质化竞争，提升项目的产品差异性，提高项目稀缺价值和品质。手段3：制定合理的开发策略和资金规划利用合理的开发策略和资金规划，减少财务成本，降低总体成本项目定位分析>>>竞争力最大化纬度制造竞争优势，树立区域形象，迅速发展手段1：精品化，高端化路线项目定位分析>>>竞争力最大化纬41塑造竞争优势策略1：融入周边资源，实现超越竞争和区域内其他优质项目形成共生关系，合理利用城市配套和提升城市配套，重塑区域价值。塑造竞争优势策略：一个核心优势，多个支撑点塑造以“区域门户级城市高端居住社区”的核心优势！辅以多个支撑，不断保持持续竞争力！塑造竞争优势策略2：容积率平衡容积率拆分实现产品多元化，高端产品提升整体价值，保持持续竞争力。平衡住宅整体容积率为1.5；塑造竞争优势策略3：多重景观，稀缺城市土地项目依托森林公园，打造内外融合的大景观区，充分挖掘土地价值塑造竞争优势策略6：引入知名物业顾问引入知名物业顾问，进行全面物业服务，塑造竞争优势。塑造竞争优势策略5：产品差异化定位和打造超越区域内对手的“个性化，公园化，高端化”产品定位和打造！门户级城市高端居住区产品差异化中大品牌附加值体系产品多元化升级客群景观体系项目定位分析>>>竞争力最大化纬度塑造区域中心级纯高端住宅社区塑造竞争优势策略1：融入周边资源，实现超越竞争塑造竞争优势策42优化方式1：提升区域形象，联动打造高端生活区。优化方式2：做精品，做高端产品。优化方式3：改造周边配套，给、引入现代城市配套。优化方式4：打造休闲运动步道，让周边公园化！让社区公园化！优化限制条件1：区域不是热点，生活配套差？优化限制条件2：地形不规整，道路通达性差优化方式1：建筑尽量依照地形规划设计，保持自然和谐优化方式2：打造休闲运动步道，让周边公园化！优化方式3：考虑项目的主要道路的城市接点，同时区隔项目一期优化限制条件3：项目规模小，时间和成本投入受控优化方式：通过优选产品，迅速开发，加快资金回笼。优化限制条件4：地块内部极大高差设立小区内风景居住区，依山建立“风景房”，让家成为项目最大亮点，成为区域完美风景点。优化限制条件5：地块靠后，昭示性差通过在地势高处建立醒目、美观的标志性景观，树立良好的地理标杆。项目定位分析>>>优化限制条件纬度改善自身条件，增强区域市场竞争优势优化方式1：提升区域形象，联动打造高端生活区。优化限制条件143项目客户定位项目产品定位项目营销形象定位价格定位PART-5、项目定位结论*项目客户定位PART-5、项目定位结论*44职业分布－改善型居住：以主城区高级管理人员、国企职工、区域商户及公务员为代表的城市中高收入群体为主；以空港中高管人员为次要客群的高收入群体。刚性需求：以主城区普通外扩人群，白领阶层和以空港工作人员为核心的中产阶级。年龄构成－

30～50周岁之间的中年实力群体占到整个购房人群的70%；家庭结构－3-5人的家庭结构占到总购房人群的65%，成交客户中75%以上为已婚；家庭收入－家庭年收入在10~20万的客户占到总购房人群的40%，多为改善型需求的二次或多次置业。项目定位分析>>>客户整体定位区域整体档次以中高端为主，客户以30-50周岁的中年实力群体为主！职业分布－年龄构成－家庭结构－家庭收入－项目定位分析>>>45客户形象定位生于60年代后期及70年代、而立之年高学历，有品位三口或三+二之家追求完美的生活品质对生活挑剔购买奢侈品新产品的倡导者主流客户购房特征描述已有居住物业，资金积累丰富，一直打算二次置业，改善居住条件；住在东部区域，习惯了富人区生活，认可东部区域区域发展，对房屋结构创新很关注；特别注重内外部空间结合，对景观及生活配套要求较高；事业有成，还在努力向上攀登，交通是不可忽视的问题，特别看重教育配套，接送上下学还要便捷；健康很重要，小区环境是首要选择；住处不仅仅方便工作，同样也体现身份。特别是大家住在一起，具有同样高尚的志趣。项目定位分析>>>客户整体定位积极乐观、稳重成熟而追求品质和时尚客户形象定位生于60年代后期及70年代、而立之年主流客户购房46深度挖掘区域客户，满足航空规划区及区域内客群对首次置业和改善型置业的需求广纳主城区域客户，满足高端人群对居住生态环境和核心繁华生活区的双重心理需求项目定位分析>>>客户整体定位客户策略深度挖掘区域客户，满足航空规划区及区域内客群对首次置业和改善47依据贵阳市场和区域市场情况，结合项目自身条件。由于项目目前未设定容积率的要求，可能存在以下开发情况：假设一：项目利润最大化（纯高层）调高项目容积率，依据周边项目情况，本项目容积率可设定为4.0，产品为100米以下的高层（33层），计容面积为10万平方米。但临山而建，可能会存在部分产品的采光问题，况且由于项目距离原因，选择在该区域的客户但选择该类型产品的可能性会较低。依据目前市场，该类产品消化率相对比较高，该假设可成立。假设二：追求高品质（别墅）将容积率调低至1.0以下，依山修建联排或叠拼产品，按照此方案对本项目是比较合适的选择，但建筑面积损失较大，会降低项目的利润。按照项目目前的条件是比较合适，不过，周边存在一定的市场竞争性（世纪新城）。假设三：一般品质，能保证利润（洋房产品）将容积率调至1.5左右，与前期开发商产品一致，能明确市场，销售较快，不管是资金成交还是销售周期来看，都是两赢。且目前周边市场洋房产品较多，包括未来推出的项目该类型产品都相对较少，风险较低。若重新优化目前贵阳现有洋房的产品，将会赢得市场。假设四：利润与品质同行（高层＋别墅）临山修建高层产品，部分优势位置修建类别墅产品，按照此方案容积率可达到2.5左右。高层全面通透，通风采光较好，类别墅产品占领优势资源，突出该类产品与地块资源结合的优势，但未来与市场会存在一定的竞争性。且地块较小修建混合型产品难度较大。项目定位分析>>>产品定位产品的基本形态选择依据贵阳市场和区域市场情况，结合项目自身条件。由于项目目前未48本项目的产品初步方向：A洋房，B别墅，C普通高层与洋房、别墅的组合形式竞争形势下，需要本项目产品能体现：区域高端化，区内互补化，项目特色化主流客户（特别是可吸引客户群）的购买意向为：舒居大户，高端产品项目定位分析>>>产品定位市场分析下的产品选择本项目的产品初步方向：竞争形势下，需要本项目产品能体现：主流49假设全部作为销售物业，无自留资产。容积率调整情况下，高端物业和普通高层的价值比约为2：1，单价高拉升容积率低的不利条件，同时有效提升项目的整体形象，实现项目价值最大化、品牌最大化。对比项纯高层纯别墅纯花园洋房组合形式单价水平4500元/平米8000元/平米6500元/平米5500元/平米体量预算10.2万平方（容积率5.5）1.8万平方（容积率0.7）2.56万平方（容积率1）3.8万平方（容积率1.5）销售收入4.59亿元1.44亿元1.66亿元2.1亿元成本2.55亿元（2500元/㎡）0.54亿元（3000元/㎡）0.768亿元（3000元/㎡）1.03亿元（2700元/㎡）产出比（毛）1.82.672.22.62毛利润2.09亿元0.9亿元0.9亿元1.07亿元毛利润率80%167%120%162%产出比比较投入大，产出高投入小，产出低投入小，产出低投入适中，产出最高周期以及综合因素比较周期长，风险高周期长，风险中周期短，风险低周期短，风险低结论经济上选择组合形式，产出比最高，抗风险能力较强。项目定位分析>>>产品定位经济效益合理化下的产品对比假设全部作为销售物业，无自留资产。对比项纯高层纯别墅纯花园50建议物业品质：中高端产品类型建议物业“组合”模式：高层、洋房、别墅项目定位分析>>>产品定位项目产品选择初步判定结论建议物业品质：中高端产品类型项目定位分析>>>产品定位51城市森林豪居升级版360度园景House纯生态社区城市核心东高端社区·立体园林·生态空中花园·生态氧吧·便捷交通

360度观景电梯高低起伏的立体园林美轮美奂的山景和美宅春意盎然的入户大堂客厅里的立体空中花园高端低密的奢侈社区品质项目定位分析>>>产品定位营造都市时尚生态豪居园城市森林豪居升级版360度观景电梯高低起伏的立体园林美轮52高端化的城市核心居住区/城市门户级高端社区的带动价值自然清新的门户级都市生态居住空间贵阳核心区，东大门顶级高端社区——无以复比的森林社区项目定位分析>>>项目营销形象定位呼吸自然的门户级都市生态居住空间高端化的城市核心居住区/城市门户级高端社区的带动价值自然清新53贵阳东区阔景宽享主义全能森林社区造成之势，打造未来新意向项目产品特征核心价值，全新生活理念完善配套、生态自然项目定位分析>>>项目营销形象定位打造东区“至高点”，提速主城品质居家进程贵阳东区阔景宽享主义全能森林社区造成之势，打造未来新意向项54定价原则中高端产品，市场价格结合产品价值特定定价。定价步骤定价思路：产品定位→市场比较→市场静态价格→市场动态价格→营销创造价值→项目总体销售均价定价基本步骤：项目总体销售均价→分期价格制定→分批次价格制定→每栋价格制定→楼层价格制定→房号价格制定定价依据本项目定价强调“高端”和“精品”概念。单价处于市场中上水平，总价控制在市场主流价格的中等水平。强调项目为“新贵阶层”打造“人生第一墅”的真诚。项目定位分析>>>项目价格定位定价总体思路定价原则定价步骤定价依据项目定位分析>>>项目价格定位55市场波动因素结合竞争因素平均水平结合营销因素动态价格项目均价市场现状结合成本因素静态价格500053005500高层产品组合之一4500洋房产品组合之一6500别墅产品组合之一8000根据项目开发的市场切入点不同，静态价格以及动态价格将会有不同值，本价格提出仅作参考项目价格走势策略“随行就市，服务于快速销售”为价格走势根本策略。项目价格波动范围介于“-5~+10”之间。不采用细分价格、密集调价策略，加快项目销售步伐。项目价格走势采用“低开高走”策略，同时根据推出物业的不同制定相应的价格定位体系。项目定位分析>>>项目价格定位项目价格定位市场波动因素结合竞争因素平均水平结合营销因素动态项目市场现状56PART-6、规划设计建议*PART-6、规划设计建议*57按照报告前面所提拆分容积率策略，建议将总体容积率控制在1.5或以下，以提高物业档次。按1.5容积率计算，则地上建筑总量在3.9万㎡。该项目占地面积2.5599公顷（约38.40亩）农用地1.5303公顷（其中旱地1.5303公顷），未利用地1.0296公顷（其中荒草地0.4560公顷、裸岩地0.5736公顷）山地别墅区（容积率0.7，占地约18亩）普通高层区（容积率4.0占地约5亩）花园洋房区域（容积率1.4，占地约16亩）>>>规划设计建议铸就城东森林精品楼盘按照报告前面所提拆分容积率策略，建议将总体容积率控制在1.558叠拼（联排）+洋房+短板高层通过产品不断升级实现项目档次、价格的支撑；通过高层实现项目住宅体量的提升，实现项目价值最大化；通过山地叠拼、洋房实现项目档次、价格的初步提升，在通过叠拼的着力“景观化”打造实现项目标杆物业的形象，同时和区域内竞争对手形成产品互补优势！通过产品升级，提升客户对项目的认可，实现价值与品牌的双丰收。关于叠拼2+2，叠拼，又称天地洋房，在坡地区域具有较大的打造空间；建议容积率控制在0.65~0.8之间。关于高层高层建筑建议做26F或者18F，控制在80米以内；通过高层冲量的同时，控制成本；做到尽量充实容积率。但是强调摆放应该在地块的左下位置，且设置独立交通路网。立面公建化，以现代简约风格诠释城市综合体的独特魅力。建议容积率控制在3之间。建筑采用板式建筑设计。户型以单间配套以及小套一、套二为主。关于洋房花园洋房主要为4+1、5+1形式；4+1、5+1洋房打造具有“退错院露”特征的花园洋房；建议容积率控制在1~1.2之间。>>>规划设计建议铸就城东森林精品楼盘叠拼（联排）+洋房+短板高层通过产品不断升级实现项目档次、价59别墅洋房高层物业用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）容积率别墅区域1200090200.75洋房区域10666155521.46高层区域3333135364.06总计25999381081.466高层区域：18F高层物业洋房区域：5+1电梯洋房别墅区域：坡地叠拼别墅联排别墅>>>规划设计建议铸就城东森林精品楼盘别墅洋房高层物业用地面积总建筑面积容积率别墅区域12000960景观规划关键词：生态、健康自然、和谐融功能、空间组织及形式创新为一体的现代设计风格。设计追求良好的服务或使用功能，例如为人们漫步、休憩、晒太阳、遮荫、聊天、观望等户外活动提供充足的场地和场所，解决好流线与交通的关系，考虑到人们交往与使用中的心理与行为的要求。不拘泥于明显的传统园林形式与风格，也不刻意追求繁琐的装饰，而更加提倡设计平面布置与空间组织的自由、形式的简洁、线条的明快与流畅，以及设计手法的丰富性。景观价值提升策略一因地制宜，景观多样化，增强景观层次感！主要针对山地自然高层分层级规划景观。景观价值提升策略二建筑景观化，扩大景观范围增强内部景观！让项目就是区域最大景观。景观价值提升策略三景观园林与建筑风格融为一体，且和森林公园外延为一体。景观价值提升策略四人性化细节，彰显项目文化气质，充实项目内涵。>>>规划设计建议多层次园林景观惬意居家生活景观规划关键词：融功能、空间组织及形式创新为一体的现代设计风611、高端奢侈品和中端精品物业的有机结合让启动住宅时，具有极高的高端品牌形象做支撑。通过高端物业的销售提升整个项目价值。通过高层普通住宅的热销为项目的营销制造氛围。2、住宅内部景观打造差异性景观不应该你只是用来观赏，应该让人参与进来，提倡人景互动。景观应该让更多人参与进来，景观应体现其趣味性。景观应体现生态性，应该有一定的大尺度景观。3、其他原则建议应尽量做到人车分流，实现项目档次细节支撑。住宅内部应保障其私密性，特别强调花园洋房的停车位保证。>>>规划设计建议项目组合建议和打造原则1、高端奢侈品和中端精品物业的有机结合让启动住宅时，具有极高62花园洋房，类别墅——建筑风格欧陆典藏风格，让项目浸透浓郁的精致生活气息！花园洋房，类别墅——外立面颜色与周边建筑形成新明对比；线条感强彰显华丽气派，与项目总体高端概念和谐统一。花园洋房，类别墅——结构入户细节错露退院设计，提倡居家私享性，保证业主高端、多元需求。独门独户，单元入口设计元素丰富，形式多样。花园洋房，类别墅——其他建议

强调独门独户设计，特别是叠拼中的上下出入口设计商充分利用原始地貌高差大的特点，分别有出入口。高层——建筑风格现代简约风格，短板阳光公寓，都市主义的个性张扬，贵阳东高端白领营！高层——外立面颜色与别墅和洋房统一格式，但是强调其精致、现代性。高层——入户大堂高层入户大堂精装修，体现项目品质，让业主身临其景，充分感受身份的尊贵；电梯大堂的细微变化增加项目文化气质。高层——其他建议

管线沿外墙铺应尽可能隐蔽设置、排布整齐，并且纳入建筑立面和色彩一并考虑。

空调位不应裸露，以百叶遮蔽，满足安装的安全、便利的同时满足建筑美观的要求。>>>规划设计建议打造最适合高端人群居住的现代文化社区花园洋房，类别墅——建筑风格花园洋房，类别墅——外立面花园洋63生态车库抬高标高相对较低部分打造可采光、可与外界植被连通的生态车库；依照地势进行地下车库的设计，形成开敞、半开敞、全地下等不同类型的地下车库，打造贵阳首席地库文化项目，形成真正的差异化。智能管理综合布线系统、有线电视系统、电话交换机系统、门禁系统、楼宇对讲系统、监控系统、防盗和联网报警系统、集中抄表系统、小区能源管理系统、宽带网络接入、停车管理系统、公共广播系统、物业管理系统、小区电子商务系统等，楼宇自控系统。

运用采光井、天窗等手法，使地下、半地下停车库与地面的庭院、绿色景观步道等自然融合为一体，产生一种自然、立体、生态的效果，使车库能自然通风、采光，业主在停车的时候不会有压抑感，犹如置身于花园停车场中，让您的爱车与您一同分享灿烂的阳光与清新的空气。门禁可视防盗系统管控系统>>>规划设计建议打造最适合高端人群居住的奢享品质社区生态车库智能管理运用采光井、天窗等手法，使地下、半地下停车库64高层高层户型空间结构，从市场需求角度看，面积小，设施全，满足单身或者两人居住的“品质型”居家受到市场白领阶级以及部分外来金领的青睐，也是投资市场的最爱。其结构设计原则采用“紧凑但不拥挤，低价但不低品质”的方式，灵动loft空间，二变三、一变二等设计引入，打造项目相匹配的真正“精品”楼盘。户型类型面积区间（㎡）套数户数比例三室两厅一卫1203625%（可变）二室两厅一卫1003625%一室一厅一卫40-6010850%两栋18F高层物业:A栋主力户型为40~60平方米B栋主力户型为100~120平方米>>>规划设计建议推导本项目高层公寓，产品以精致舒适性居住为主高层高层户型空间结构，从市场需求角度看，面积小，设施全，满足65可变空间，高性价比，实现高配低价！Loft空间设计，实现“一家两天地”>>>规划设计建议高层户型创新可变空间，高性价比，实现高配低价！Loft空间设66赠送空间，高性价比，实现高配低端！三室两厅两卫90㎡核心户型：适合青年以及普通两代四室两厅两卫110㎡核心户型：适合中年以及普通两代五室三厅两卫140㎡核心户型：适合中青年以及普通三代>>>规划设计建议高层户型创新赠送空间，高性价比，实现高配低端！三室两厅两卫90㎡核心户型67花园洋房产品结构，从市场需求角度看，主要偏向于面积控制在180~200㎡以内的宽松型产品。中间层面积建议主要集中于120~140㎡之间的核心市场需求区。户型类型套内面积区间（㎡）套数户数比例顶跃\底跃180~2009680%平层120~1402420%洋房规划设计建议>>>项目花园洋房花园洋房产品结构，从市场需求角度看，主要偏向于68洋房户型面宽较宽，一般在10-15米左右，进深在12-17米左右，这样的设计可以充分提高各户型的采光面和通风效果。客厅开间一般在4.5-4.9米之间，其中最为普遍的为4.5米，既实用有经济。主卧开间一般为3.9米，次卧开间从3.3-3.6米不等，大多数设计为3.6米。主卫面积较大，多在7㎡以上，次卫则在3.5-5.5㎡最为普遍。阳台在景观价值上与露台几乎一致，但是在使用功能和经济价值上却不及露台，因此在各项目中，阳台面积普遍小于露台面积；阳台面积一般在8-20㎡，露台面积则在10-40㎡不等，平层户型露台面积一般在10㎡左右。鼎和建议：本项目洋房面宽控制在10-15米，进深12-17米；客厅开间控制在4.8-5.2米；主卧开间控制为4.2米，次卧开间控制为3.6-3.9米，卫生间面积控制为5-7㎡或者稍大。规划设计建议>>>花园洋房：功能空间尺寸主要功能空间尺寸的把握，是体现洋房细节品质的重要设计点之一洋房户型面宽较宽，一般在10-15米左右，进深在12-17米69户型套内面积区间（平方米）分布位置三房（平层）110-130中间层三房半（跃层）180-200顶跃四房（跃层）180-200一、二层底跃鼎和建议：本项目采用一、二层底跃与顶跃设计，平层房型面积控制在120-140平方米左右，跃层面积控制在180-200平方米左右。E户型（顶跃）D户型（平层）C户型（平层）B户型（底跃）A户型（底跃）规划设计建议>>>花园洋房：面积区间面积区间的控制是满足区域市场需求的设计重点之一户型套内面积区间分布位置三房（平层）110-130中间层三房70

底跃户型均为四房下跃户型，套内面积控制在180㎡-200㎡，并建议赠送私家花园约50㎡\露台约10㎡\私家会所约50㎡。

a.跃层平层功能：客厅约40㎡\餐厅约10㎡\主卧（套房）约30㎡\次卧约20㎡\客卧1约15㎡\客卧2约15㎡\卫生间约15㎡\其他约20㎡左右；b.跃层下层功能：私家会所（包括工人房、卫生间、第一层地下室内车库，可直接入户）。底跃上底跃下底跃上底跃下龙湖江与城金科十年城规划设计建议>>>花园洋房：分层设计底跃户型底跃户型均为四房下跃户型，套内面积控制在180㎡-271

中间层户型为三房户型，套内面积控制在120-140㎡，并建议赠送露台面积共约25㎡/空中院馆15㎡。a.客厅约40㎡\餐厅约10㎡\主卧（套房）约20㎡\次卧约15㎡\客卧约10㎡\卫生间约7㎡；b.多露台和空中院馆设置，增加中间层的附加值，且露台进深尽量为2.4m；入户花园9㎡、生活阳台4㎡、空中院馆15㎡均以半面积计.金科阳光小镇金科十年城龙湖江与城规划设计建议>>>花园洋房：分层设计平层户型中间层户型为三房户型，套内面积控制在120-140㎡72

顶跃户型为三房半户型，套内面积控制在180-200㎡，并建议赠送露台面积共约20㎡/屋顶花园50㎡。

a.跃层平层功能：客厅约40㎡\餐厅约20㎡\次卧约20㎡\客卧约15㎡;b.跃层上层功能：主人私密空间约40㎡（包括卫生间、步入式衣帽间、阳光房/书房）;其他面积约15㎡c.入户花园8㎡、生活阳台5㎡均以半面积计.顶跃下顶跃上顶跃下顶跃上金科十年城龙湖江与城规划设计建议>>>花园洋房：分层设计顶跃户型顶跃户型为三房半户型，套内面积控制在180-200㎡73合理利用地形高差安排楼栋单元，体现“退、错、露”特征；多赠送空间：保证40-110㎡不等的赠送面积，增加附加值；客厅大开间，保证居住的舒适性；体现各楼层的差异化和亮点设计，不形成内部竞争；多露台设计，让居者随处都能亲近大自然；电梯洋房设置，保证车库直接入户，同时能直接到达顶层；所有的窗建议增加上下窗线条，露台门增加雨篷，阳台的踩面建议增加石材，体现人性化设计无微不至。鼎和观点：根据市场主流洋房的调研数据，建议花园洋房的面积区间控制范围为：平层面积120-140平方米/套之间，跃层180-200平方米/套之间，其中尽可能考虑赠送面积，可合理控制在25%以内。规划设计建议>>>花园洋房：设计要点小结合理利用地形高差安排楼栋单元，体现“退、错、露”特征；鼎和观74类别墅产品结构，根据需求压缩不合理面积，主要偏向于面积控制在220㎡以内。本项目的列类别墅，建议主要集中于200~220㎡之间的核心市场需求区。户型类型套内面积区间（㎡）套数户数比例叠拼/联排200-22041100%设计要点：楼层功能与独栋别墅相同，在赠送面积上进行压缩。并且考虑更多室内赠送面积。A、赠送半地下室及车库，车库入户，并赠送花园或阁楼露台，客厅或餐厅挑高B、负一层为全赠送面积，为影音厅或会客厅（约80平方米）C、一层为公共使用空间，客厅或餐厅挑高6米左右（赠送架空层）D、二层为次主卧层，设置室内可变空间（参照院馆做法，约20平方米）E、三层为独立主卧层，配备书房、衣帽间及大露台（约15平方米）别墅不包含赠送面积规划设计建议>>>项目别墅产品类别墅产品结构，根据需求压缩不合理面积，主要偏向于面积控制在75地上楼层超过三层，将会大大降低别墅居住的舒适度，就目前来看，地上2—3层，带一层地下室，是供应的主流产品，而客户对地上楼层控制在3层以下的产品也较为接受。项目名称地上层数地下层数龙湖·蓝湖郡21学府大道69号2、3无建工·未来城31金科·天湖美镇31棕榈泉国际花园31协信TOWN城31绿地·翠谷31（架空层）晋愉·绿岛31长青湖2—3无高山流水2—31—2中安·翡翠湖3无天江·常青藤2—313F2F1F-1F规划设计建议>>>联排别墅：竖向结构地上2-3层，带地下1层是主流产品地上楼层超过三层，将会大大降低别墅居住的舒适度76顺应坡地形成的地下空间可充分得到使用，与平地运用同样的容积率进行开发，可获得更多地下面积。项目的叠拼别墅可根据坡地形式。使上下两户都能获得独立入户空间。叠拼别墅上层入户叠拼别墅下层入户规划设计建议>>>联排别墅：利用地形可利用坡地特色，降低容积率顺应坡地形成的地下空间可充分得到使用，与平地77项目名称常规层高（米）挑高位置挑高层高（米）建工·未来城3无——金科·天湖美镇3客厅5.4棕榈泉国际花园3.2客厅4.5—4.7绿地·翠谷3顶层整体均有挑高6.5-7（坡屋顶）晋愉·绿岛3客厅、主卧5-6天江·常青藤3客厅、饭厅、主卧室最高6米棕榈泉国际花园别墅空间层高普遍高于普通住宅，尤其在首层以及部分顶层空间，通常层高标准达到4.5-6米左右。规划设计建议>>>联排别墅：层高标准首层挑高及顶层部分空间达到4.5-6米项目名称常规层高（米）挑高位置挑高层高（米）建工·未来城3无78项目名称客厅开间主卧开间次卧开间卫生间配置龙湖·蓝湖郡6.7—84.35—5.13.35—4.55—6学府大道69号5—6.44.27—63.2—3.883—4建工·未来城5.7—6.33.6—4.23.5—4.24金科·天湖美镇6—6.64.2—5.13.2—4.15棕榈泉国际花园7.44.73.855协信TOWN城5.15—5.243.34绿地·翠谷4.8—6.13.9—4.24.2—4.83晋愉·绿岛4.8—5.74.5—4.8、2.7—4.8、4中安·翡翠湖6—7.13.9—4.52.8—3.93—4主力区间5—6.54—53.5—4.54—5■客厅开间大多在5—6.5米，蓝湖郡、棕榈泉等项目均在7米以上。■卧室的开间设置上，4—5米是主卧室的主力开间区间；次卧开间集中在3.5—4.5米的范围。■卫生间配置多为4—5个。市场主流别墅项目功能空间尺度列表棕榈泉国际花园客厅开间达7.4米龙湖蓝湖郡客厅开间达6.7米以上规划设计建议>>>联排别墅：功能空间尺度别墅功能空间的尺度更为阔绰，尤其注重品质感与舒适度项目名称客厅开间主卧开间次卧开间卫生间配置龙湖·蓝湖郡6.779项目名称花园个数花园总面积龙湖·蓝湖郡1-225—30学府大道69号无——建工·未来城111—15金科·天湖美镇2—380—120棕榈泉国际花园280协信TOWN城340绿地·翠谷无——晋愉·绿岛1—230—35中安·翡翠湖245—70天江·常青藤2、环绕型花园70—500受联排拼接形式的影响，露天花园的面积大部分集中在80平方米以下，也有不少项目利用地下层以及端头户型做出了80平方米以上的花园，如天湖美镇；长青湖在双联别墅做出了200平方米的环绕式花园；天江常青藤也利用端头户型做出了达500平方米的环绕型花园；客户对大花园赠送的形式也非常接受。大面积花园天江常青藤规划设计建议>>>联排别墅：花园设置前庭后院、露台阔景是别墅项目提升价值点的要点之一项目名称花园个数花园总面积龙湖·蓝湖郡1-225—30学府大80项目名称户型建筑面积区间（㎡）负一层赠送空间赠送面积（㎡）赠送比重建工·未来城152-182文体室、露台、车库65-8429％-32％金科·天湖美镇295-320私家花园、私家会所90—10522%—26%协信TOWN城180—208下沉花园、视听室、车库44.8-64.7519%—27%高山流水195-297中庭、车库、私家会所40—6017%天江·常青藤195-405影音室、健身房、酒窖54—8318%—20%协信TOWN城金科天湖美镇建工未来城规划设计建议>>>联排别墅：赠送空间赠送空间主要体现在地下或半地下空间、顶层层高挑高部分予以改造，一般占到总面积的20%项目名称户型建筑面积区间（㎡）负一层赠送空间赠送面积（㎡）赠81天江常青藤棕榈泉国际花园绿地翠谷中安翡翠湖规划设计建议>>>联排别墅：室内车库要求车库直接入户，配室内单车位，车道作备用车位天江常青藤棕榈泉国际花园绿地翠谷中安翡翠湖规划设计建议>>>82注重联排拼接特性，设计合理拼接数量与竖向高度；利用地形高差安排单元，立面体现“退、错、露”特征；注重首层与顶层层高设计，利用局部挑高满足室内视野与空间改造性；阔绰空间尺度，客厅大开间，保证居住的舒适性；多露台、多花园设计，前庭后院让居者随处都能亲近大自然；注重地下空间、露台等功能空间的赠送性；室内车位的配置，保证车库直接入户。鼎和观点：根据市场主流联排别墅的调研数据，及对本项目的分析，建议联排别墅的面积区间控制在200~250平方米/套，其中赠送面积可合理控制在20~30%之间。规划设计建议>>>联排别墅设计要点小结注重联排拼接特性，设计合理拼接数量与竖向高度；鼎和观点：规划83独立入户---无公共楼梯的房子有专属私人花园的房子前院+后院+天井+侧院一层就是一户的房子有独立车库的房子建在山坡上的房子有两件衣服的房子亲地花园+入户花园+露台+屋顶花园花园面积多过卧房面积的房子隔声最好的房子真正自由划分的房子浴缸可以放在客厅里的房子2+1+2或者2+1+3的房子有3层楼的房子可以看很远的房子树木长在屋顶上的花园还可以写很多………的房子利用原生态地形，做到生态资源与景观价值最大化。规划设计建议>>>利用坡地合理运用地块坡地，打造坡地联排别墅，寻求差异化竞争，丰富产品线。独立入户---无公共楼梯的房子利用原生态地形，做到生态资源与84本项目用排除法便可得出项目适宜风格：1、本项目由于位高差极大山腰-山谷区，且丛林密布，所以，本项目不适合白墙灰瓦中式庭院，显得比较阴森可怖。2、欧洲地中海沿线建筑由于阳光过于充足，门窗采光面设计均比较狭窄，所以，本项目也不适合于打造为传统欧式地中海风情。3、北美风情在目前市面上运用比较广泛，若项目打造成为北美风情建筑，没有太大风险性，也无惊艳市场的效果。4、项目地块为山地地貌，采用阿尔卑斯山脉下欧陆风情建筑风格，更加贴近“山居”居家合理性、品味高端化的需求。规划设计建议>>>利用坡地建筑风格建议本项目用排除法便可得出项目适宜风格：规划设计建议>>>利用坡85规划设计建议>>>项目产品演绎制造营销故事规划设计建议>>>项目产品演绎86PART-7、拿地建议*PART-7、拿地建议*87物业类型销售单价可售面积总销金额别墅8000902072160000洋房650015552101088000高层45001353660912000合计

38108234160000物业类型开发成本建筑面积总成本金额别墅3370902030397400洋房31501555248988800高层29001353639254400合计

38108118640600预计本项目可实现建面销售均价为高层4500元/平方米；洋房6500元/平方米；别墅8000元/平方米，测算本项目土地获得价格范围及开发利润率。地下建筑未包含在计算范围内。根据经济测算，建议开发商获得土地成本价格为160万元/亩内规划设计建议>>>土地及成本经济测算土地成本(元/亩)20000001800000170000016000001500000140000012000001000000楼面地价20481844174116391536143412291024建筑面积3810838108381083810838108381083810838108总销金额234160000234160000234160000234160000234160000234160000234160000234160000土地成本7806169170255522663524376244935258546268546431834683701439030845开发成本118640600118640600118640600118640600118640600118640600118640600118640600总成本196702291188896122184993037181089952177186868173283783165477614157671445销售利润3745770945263878491669635307004856973132608762176868238676488555销售利润率16.00%19.33%21.00%22.66%24.33%26.00%29.33%32.67%成本利润率19.04%23.96%26.58%29.31%32.15%35.13%41.51%48.51%物业类型销售单价可售面积总销金额别墅80009020721688设置挂牌条件（毛地状态），