新景祥-国信地产镇江庄泉项目发展战略产品建议书-年月

国信镇江庄泉项目

建议书谨呈：国信地产初步判定项目界定目标分析报告思维导图确定目标市场分析判断市场，了解客群，分析竞争，佐证初步发展方向整体发展战略确定开发模式、盈利模式，进行风险预测，确立市场占位、核心竞争力以及发展策略整体定位产品建议通过类似案例分析，得出初步发展方向找到项目需要解决的核心问题确定市场定位、客群定位住宅、商业定位细化，包括规划、景观、户型、配套、业态、规模、经营空间等目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期企业背景分析客户目标分析目标分析企业背景分析江苏国信地产，即江苏省房地产投资有限公司，成立于1992年，注册资本金10亿元，是国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团正致力打造的支柱品牌。江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持下，集团始终依托资源和功能优势，精心打造以电力为主的能源产业平台，以信托、证券为主的金融服务业平台，以房地产开发、酒店业为主的不动产平台，形成三大产业支柱。发展至今，集团旗下拥有全资、控股企业四十余家。国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。江苏国信地产，历经15载开拓发展，凭借优越的资产运营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列，并初步完成了资本、人才、经验的积累，正迈入上规模、创品牌、出效益的新阶段。项目开发背景客户目标客户目标企业背景经济目标：在现有的项目资源及市场条件下，实现综合利润最大化战略目标：满足政府对城市形象打造的政绩诉求，满足国信企业“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”风险目标：合理确定住宅与商业的产品比例，确定产品潜在客户，控制市场去化风险客户目标客户目标客户目标企业背景区域：规划中的城市综合区域，现正处于启动阶段项目：项目容积率偏高，占地有限，有规划形态局限R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：满足国信企业“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”经济目标：实现综合利润最大化风险目标：合理确定住宅与商业的产品比例，确立项目合理的容积率指标，确定产品潜在客户，控制市场去化风险S我们有什么？（针对现状的实证分析）项目核心问题是什么？问题２：项目住宅、商业产品体系如何打造？问题１：项目的发展战略与开发模式如何？如果进行项目定位？项目核心问题界定目标分析项目界定及初步发展方向整体发展战略市场分析整体定位物业发展建议开发建议及价格预期城市属性界定项目属性界定项目界定及初步发展方向区域属性界定案例参考及初步发展方向城市在长三角区域中的地理位置及关系地理位置江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州，西邻南京，北与扬州、泰州隔江相望。关系长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。城市对外交通连接铁路京沪高速铁路横贯东西高速公路四横：沿江高速；沪宁高速宁太高速；宁常高速二纵：镇溧高速；京沪高速水路：“黄金水道”长江、京杭大运河镇江处于长三角城市都市圈的最外围，受上海经济圈的辐射非常小，且由于其“中间地带”的位置导致其重点产业的打造更多的被南京和苏锡常都市圈“瓜分”。位于中国最大城市群长三角区域、南京一小时通勤圈内、核心城市上海辐射链条的末梢，“宁镇扬”都市圈重要节点城市项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向主城区内，，城市立体体交通枢纽纽区域，邻邻近火车站站、客运中中心、高铁铁站点，润润州区腹地地，连接老老城区、金金山片区和和南徐新城城火车站———京沪铁路路重要节点点，目前铁铁路客运最最繁忙的线线路之一。。客运中心———镇江汽汽车客运站站。高铁站———沪宁高铁铁将成为未未来长三角角最快速的的交通线路路。老城区———以大市口口为核心的的主城区域域，镇江传传统意义上上的老城区区；南徐新城———发展中中的城市新新区，体现现城市发展展的形象区区域金山片区———以滨江江景区为城城市名片的的新兴旅游游、商贸综综合区域。。火车站南广广场——城城市重点打打造的成熟熟区域改造造工程。项目区域项目地块项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向华都名城润州花园天和星城南山华庭中浩国际广场亚东朴园区域内多为为住宅小区区，配套成成熟，以商商业街区及及社区商业业为主，后后期规划建建设有大型型商业项目目项目地块项目所在区区域居住小小区较多，，新兴小区区和原有居居住区交错错；项目周围东东侧黄山南南路为城市市干道，沿沿街商业较较为成熟；；项目东侧的的中浩国际际广场建设设有集中式式商业，地地块周边规规划有大型型商业土地地尚未出让让。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向地块内周边边为正在建建设中的镇镇江火车站站南广场，，地块为坡坡地，原有有庄泉村正正在拆迁。。本项目土地用途商住综合用地占地面积3.53万平容积率自定建筑面积14.12万方项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向项目属性界界定——三三四线城市市\主城区区范围\立立体交通枢枢纽区域\城市综合合体项目项目属性项目涵盖住住宅、商业业等功能，，高容积率率约束下的的建筑形态态将成建设设成为镇江江城市综合合体项目目功能规划项目为火车车站南广场场先期启动动项目之一一，将成为为区域标杆杆项目项目前景区域属性建设中的火火车站南广广场将成为为城市立体体交通枢纽纽，该区域域也将成为为集交通、、商贸、餐餐饮、居住住为一体的的综合区立体交通枢枢纽区域居住小小区众多，，距离大市市口仅2公公里主城区范围围长三角地级级城市，交交通枢纽，，经济处于于江苏中游游水平三四线城市市项目界定及初步发展方向区域属性项目属性城市属性案例参考及初步发展方向城市立体交交通枢纽区区域案例解解读及借鉴鉴从日本大阪阪的新干线线难波城到到京都火车车站购物中中心,日本本不仅形成成了轨道交交通综合体体开发成熟熟体系，而而且非常善善于利用高高速铁路带带动周边城城市规划和和经济发展展，形成了了多个具有有代表性的的城市综合合体。而法法国更是通通过高铁连连接“巴黎黎都市圈””和“地中中海都市圈圈”，打通通法国南北北部经济大大动脉。鉴于目前中中国还没有有成熟的基基于城市立立体交通枢枢纽而形成成的城市综综合体，因因此在世界界范围内我我们将选取取日本（新宿宿）和巴黎黎（拉德芳芳斯）进行城市立立体交通枢枢纽区域商商业案例解解读和借鉴鉴。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向城市立体交交通枢纽区区域案例解解读及借鉴鉴日本新宿车车站是东京京市区西侧侧最重要的的交通枢纽纽之一，包包括JR山山手线、JR中央本本线、JR总武线与与私人铁路路公司京王王电铁的总总部，它号称是世世界上使用用率最高的的铁路车站站。新宿发达达的轨道交交通体系被被充分利用用，在周边形成成了许多大大型企业总总社所使用用的摩天大大楼，百货货公司与商商店街云集集，著名的包包括有高岛岛屋百货公公司的旗舰舰店“高岛岛屋时代广广场”，与涩谷、池池袋并列为为东京都的的3大副都都心之一。。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向在新宿，不同功能、、业态、规规模、档次次的物业和和谐共生，，既有政务商商务、也有有百货、餐餐饮、休闲闲、娱乐，，日本闻名名海外的歌歌舞伎町就就位于新宿宿，这种综合商商业体形成成了强大的的涡流效应应，带动整个区区域的繁荣荣和增值，，商业持有有比例较高高。城市立体交交通枢纽区区域案例解解读及借鉴鉴值得一提的的是，以高高速铁路车车站为核心心，日本在在东京距离离25-60公里的的地方兴建建了7座以以居住、教教育、科技技、旅游、、休闲为主主要功能的的卫星城，，包括立川川、八王子子市、浦浦和、大宫宫等。项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向拉德方斯区区位于巴黎黎市的西北北部，是欧欧洲最大的的公交换乘乘中心、RER高速速地铁、地地铁1号线线、14号号高速公路路、2号地地铁等在此此交汇。目目前已建成成写字楼247万平平方米、其其中商务区215万平方方米、公园园区32万万平方米、、法国最大大的企业一一半在这里里；建成住宅宅区1.56万套，，可容纳3.93万万人，其中中在商务区区建设住宅宅1.01万套，可可容纳2.1万人；；在公园区区建设住宅宅5588套，可容容纳1.83万人；；拥有面积达达10.5万平方米米的欧洲最最大的商业业中心以及及67公顷顷的步行系系统，集中管理理的停车场场设有2.6万个停停车位，交交通设施完完善；建成成由60个个现代雕塑塑作品组成成的露天博博物馆，绿绿化系统良良好。优美的环境境和完善的的设施每年年吸引约200万游游客幕名而而至。城市立体交交通枢纽区区域案例解解读及借鉴鉴项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向区域发展预预测城市立体交交通枢纽区区域商业辐辐射广、力力度大、持持续性久城市立体交交通枢纽区区域商业包包容性高，，整体成长长性良好城市立体交交通枢纽将将形成新中中心，大力力推动城市市发展城市立体交交通枢纽可可带动城市市间经济和和社会交往往城市立体交交通枢纽将将为庄泉地地块带来的的是：镇江新兴的的商业中心心大型商业复合合体商业以和谐共共生的竞合模模式为主导承接南京或长长三角都市圈圈的部分功能能如居住、教教育、旅游等等，有成为卫卫星城的条件件。城市立体交通通枢纽可沿线线建设多种功功能的卫星城城项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向项目初步发展展方向城市新兴商业业核心区域内内的多功能综综合体项目界定及初步发展方向区域属性项目属性及核心问题城市属性案例参考及初步发展方向目标分析项目界定及初初步发展方向向整体发展战略略市场分析整体定位物业发展建议议开发建议及价价格预期土地市场分析析竞争环境分析析市场分析整体楼市分析析土地市场用地结构区域结构土地出让

2006年2007年2008年2009年1-10月成交数量（幅）50323019成交面积（万㎡）303.13170.23131.48133.4成交金额（亿元）40.5919.5128.9321.47楼面地价（元/㎡）1018.05915.171289.48872.37受之前居住用用地供应量饱饱和的影响，，政府加强了了对居住用地地供应量的控控制，07年镇江土地地出让量大幅幅锐减，08年继续减少少，仅131万平米；受受城市拆迁量量加大的影响响，09年土土地成交量有有所回升，1-10月合合计出让133万㎡。从出让土地成成交楼面地价价来看，排除除09年拆迁迁安置房用地地的低价影响响，随着土地地出让的日渐渐有序，镇江江土地价格呈呈现逐步走高高的态势。随着政府加强强对土地的管管控，土地出出让日渐有序序

同时土地地价格也呈现现日渐稳步走走高的态势土地市场用地结构区域结构土地出让从用地结构看看，镇江土地地市场仍以商商住用地为主主，其次为商商业办公用地地，以及零星星的综合用地地。此外，随随着09年城城市拆迁面积积的扩大，拆拆迁安置用地地出让大幅上上升。从各类型用地地成交均价来来看，首先为为商业办公用用地，均价达达682.04万元/亩亩；其次为商商住用地，均均价在100-185万万元/亩之间间。其中09年拆迁安置置用地的大量量出让，在很很大程度上拉拉低了商住用用地的成交均均价。镇江土地出让让同国内其他他三线城市一一致，仍以商商住用地为为主，土地成成交价格一定定幅度上升土地市场用地结构区域结构土地出让从区域结构看看，土地供销销主要集中于于润州区，其其次为丹徒区区，京口区作作为镇江的老老城区土地供供销日渐减少少，且多以商商办用地为主主。从各区域土地地成交均价来来看，按成交交均价从高到到低依次为：：京口、润州州、丁卯、丹丹徒及大港，，其中09年年润州区受大大量低价拆迁迁安置用地出出让的影响，，成交均价明明显被拉低，，实际成交均均价在08年年基础上有一一定幅度上升升。镇江土地出让让主要集中于于润州及丹徒徒新区，京口口

土地出让让日渐减少，，各区土地成成交均价有所所上升整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述09年上半年年，镇江市区区商品房总成成交面积116.66万万㎡，同比08年上半年年增长74.50%，同同时商品房供供销比为0.75，供销销比首次低于于1.0，供供过于求的局局面有所改善善。09年上半年年，镇江市区区普通住宅成成交均价为4076元/㎡，同比增增长0.30%，镇江住住宅房价进入入稳步上涨通通道。09年镇江市市区商品房成成交情况良好好，常年供大大

于求的局局面有所缓解解，成交均价价稳步上涨整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述商品房存量变化情况2004年2005年2006年2007年2008年2009年商品房成交量（万㎡）8983.61133.85189.29135.1312.37商品房存量（万㎡）116.72225.05293.99333.74411.5375.86存量可售期（年）1.772.172.452.462.931.25受镇江市区商商品房常年供供大于求的影影响，导致镇镇江市区商品品房存量逐年年增加，至08年商品房房存量累计为为411.5万㎡，突破破400万㎡㎡，至09年年上半年商品品房存量为382.06万㎡。按照09年上上半年的销售售量推算，此此存量去化完完毕需要三年年左右时间。。受镇江市区商商品房常年供供大于求的影影响，商品房房

存量逐年年增加，此存存量去化完毕毕需三年时间间整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述从镇江市区商商品住宅分面面积段来看，，镇江市区商商品住宅100-120㎡和120-144㎡㎡的改善型户户型为市场主主流。从镇江市区商商品住宅分单单价段来看，，镇江市区商商品住宅主流流价格区间为为4000-4500元元/㎡，同时时随着整体楼楼市的旺销，，商品住宅价价格明显上升升。套均面积100-120㎡和120-144㎡㎡的改善型户户型

为市场场主流，主流流价格区间为为4000-4500元元/㎡整体楼市存量分析结构分析供销情况板块描述润州京口丁卯大港丹徒12543板块划分划分范围主要产品类别均价范围主要代表个案总结性描述京口京口行政区域多层、洋房、高层、别墅4800-7000中南世纪城、江山名洲镇江人印象中的老城区润州润州行政区域多层、洋房、高层、别墅4500-8000万科项目、冠城国际老城区一部分，城市重点发展方向丹徒丹徒行政区域多层、高层、别墅4000-4500香格里拉、风景城邦脱离市区的新城丁卯新区行政区域多层、高层3500-8000永隆城市广场城市向东发展的新区大港新区行政区域多层、别墅2800-6000海德公园脱离镇江城区的新区镇江房地产板板块根据行政政区域划分为为润州、京口口、丹徒、新新区（丁卯和和大港）五个个板块。其中，镇江主主城区由京口口和润州的一一部分构成，，润州和丁卯卯是城市向外外扩张的两个个方向。丹徒徒和大港则脱脱离市区，独独立发展。根据行政区域域划分，可将将镇江房地产产市场分为京京口、润州州、丹徒、丁丁卯及大港五五个板块竞争环境住宅市场商业市场竞争素描镇江火车站大市口商圈冠城国际华都名城万达项目万科润园南山华庭润北板块南徐新城京口老城区板块所属类别项目名称住宅项目华都名城南山华庭商业项目大市口商圈万达项目本案竞争圈层本案位于黄山山路与黄山西西路交叉口西西南，地处润润北板块、南南徐板块及京京口老城区板板块交汇处，，紧邻镇江火火车站及大市市口商圈。因此根据本案案情况确定上上表四个项目目为本案的竞竞争项目。本项目位于润润州板块与京京口板块交汇汇处，地理位位置优越，，竞争个案主主要位于项目目周边竞争环境住宅市场商业市场竞争素描竞争区域房地地产市场特征征描述细分片区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势京口老城区板块城市成熟生活区、中心区，商贸、教育、行政核心区舒适改善型物业，大中型普通公寓为主、跃层、别墅产品兼有4200-4500元/㎡商业、生活中心，配套齐全区域发展空间区域饱和，南徐及丁卯板块的发展将对老城区起到分流作用。润北板块老城区西部居民生活区，过江交通核心区域城市栖息类产品为主，普通经济实用性公寓居多3500-4000元/㎡镇江交通枢纽区域；生活配套设施成熟，交通便利，拥有良好的港口资源以及金山景区资源板块与老城区逐渐融为一体，成为镇江市区最成熟区域南徐新城建设中的“商贸、居住、行政”一体化综合型城市副中心大中舒适享受型公寓为主，部分别墅等高档物业4500元/㎡以上毗邻南山景区，基础设施逐步完善未来城市核心区域之一竞争区域购房房客群特征描描述细分片区分布区域职业特征年龄层次购房动机京口老城区板块区域分布广泛，以镇江市区为主高收入行业中产阶层，企事业单位负责人，私营业主等35—45岁中年人为主改善居住，第一居所比例较高，存在少量投资者，置业层次以二次置业为主润北板块以本区域客群为主城市扩张疏散型居民，职业构成复杂，中等收入的普通工薪阶层为主年龄跨度大，以25-35岁青年人青年人婚房，第一居所，投资比例小，以一次置业为主南徐新城镇江市区客群居多公务员、大学教师，私企业主等中高收入客群为主年龄构成跨度较大，以25-40为主第一居所，以年轻人刚性需求为主，存在一定投资者竞争区域房地地产市场发展展已相对成熟熟，物业价格格

水平相对对较高，住宅宅客群以改善善型需求为主主竞争环境住宅市场商业市场竞争素描项目概述位置：润州区区市黄山支路路15号交通：北邻火火车站，南依依南徐路，道道路通达性好好。公交线路：11、16、、17、25、K118路等多辆公交。配套（外部））学校：镇江初初级实验中学学医院：中山医医院、一院购物：大润发发超市、黎明明菜场项目经济指标标及其他信息息占地地：32.7万㎡㎡总总建建：50万㎡容积率：1.53绿绿化率：34%开发商：镇江江常发置业有有限公司华都名城———规模大盘，，生态新城为为市场认可竞争环境住宅市场商业市场竞争素描产品类型物业类型：多多层、小高层层及高层等物物业形态组成成。项目分期：项项目分五期开开发，前三期期已经基本售售完，目前四期期在售，推出出产品为80-150㎡多层及小高高层。价格格：：目前高层6000元元/㎡卖点点：区域规划、品品质Slogan：50万平方米米生态新城客群定位：项目周边及市市区客户占多多数，以二次置业为主主。产品定位：市区附近大规规模品质楼盘盘华都名城———规模大盘，，生态新城为为市场认可竞争环境住宅市场商业市场竞争素描主力户型2/2/1户型型94㎡左右主力户型3/2/1户型型120㎡左右右主力户型3/2/2户型型147㎡左右右入户花园，丰丰富室内空间间格局景观阳台，亲亲近社区景观观两个卧室朝南南，房间自然然采光1231112222333333华都名城户型型设计尚可，，但户型面积积略显偏大竞争环境住宅市场商业市场竞争素描项目概述位置：润州区区南徐大道与与老南徐路之之间交通：西邻九九华山路，南南依南徐路，，通达性好。。公交线路：11路、16路、17路路等多辆公交。配套（外部））学校：镇江初初级实验中学学医院：中山医医院、一院购物：大润发发超市、黎明明菜场项目经济指标标及其他信息息占地地：4万㎡㎡总总建建：8万㎡㎡容积率：2.0绿绿化化率：30.2%开发商：江苏苏鸿诚实业有有限公司南山华庭———品质项目，，景观住宅受受客户追捧竞争环境住宅市场商业市场竞争素描产品类型物业类型：3栋多层及7栋小高层物物业形态组成成。项目分期：项项目分三期开开发，目前二二期峰景在售售，推出产品为90-142㎡多层及130-200㎡小高层。价格格：：目前小高层层4600元/㎡卖点点：区域规划、品品质、景观Slogan：8万平方米景景观品质居所所客群定位：项目周边及市市区客户为主主，客户二次改善型置置业居多。产品定位：市区附近景观观品质楼盘南山华庭———品质项目，，景观住宅受受客户追捧竞争环境住宅市场商业市场竞争素描主力户型2/2/1户型型90㎡左右主力户型3/2/1户型型112㎡左右右主力户型3/2/2户型型127㎡左右右入户花园园，丰富富室内空空间格局局南向景观观阳台，，亲近社社区景观观客厅及两两个卧室室朝南，，房间自自然采光光123北向生活活阳台，，扩展实实用空间间飘窗及转转角飘窗窗，增加加观景面面独立储藏藏室，增增加实用用面积4512223333333344455555555666南山华庭庭户型设设计较好好，且户户型面积积较为合合理竞争环境住宅市场商业市场竞争素描镇江目前前处于单单城市逐逐步扩张张为大都都市的阶阶段，在在城市主主中心继继续繁荣荣发展的的同时，，会逐步步衍生出出多个副副中心，，向主中中心与副副中心相相结合的的大都市市演进。。镇江市的的商业中中心,目目前仍以以大市口口商圈为为主,新新商业副副中心：：火车站站、金山山商圈、、丁卯商商圈均在在成熟与与完善的的过程中中。镇江商业业目前仍仍是以大大市口商商圈为主主的单一一中心格格局，，本项目目位处其其辐射圈圈内主中心副中心单中心城市扩张大都市化形成都市群形成副中心副中心副中心金山商圈大市口商圈丁卯商圈大市口商圈火车站商圈竞争环境住宅市场商业市场竞争素描从规划前前景看，，镇江都都市消费费型商业业将走中中心融融合，片片区分化化的路线线商业等级商圈名称区域范围形象功能市级商业中心大市口商圈区域中心：以中山路及解放路交界的大市口为轴心，并从大市口沿中山路到大润发约500米的区域着重调整、提高、完善，改善现有的建筑空间，实现商业街区立体化多功能，构筑浓厚的商业经营环境，使之成为镇江商业购物、餐饮、文化娱乐最繁华的商业地段和零售中心片区商业中心青年广场以运河路上的青年广场为核心主要以建材五金、家具批发市场为主三茅宫商圈主要以朱方路与润州路交汇处为核心主要以汽车修理及周遍生活配套商业为主，商业环境、档次较差梦溪广场商圈以梦溪路与学府路交汇处的梦溪广场为核心主要为区域生活配套商业，商业规模、档次一般丁卯沃尔玛商圈以丁卯路是为主要干道，以学府路、丁卯桥路、谷阳路、经十二路为主的“两横两纵”“一圈、两街、五市场”，一圈——以沃得市民广场为中心的居住、商业圈；两街——丁卯桥路“汽车销售街”和纬五路“餐饮休闲街”；五市场——总投资超过21亿元、总建筑面积超过80万平方米的汽配、建材、五金、小商品和食品五大特色专业市场竞争环境住宅市场商业市场竞争素描大市口商商圈中山路西西段集中中了4家家大型百百货（商商业城、、商业大大厦、太太和广场场、大时时代广场场），4家大型型家电商商场（新新世纪、、苏宁、、五星、、国美））和1家家大卖场场（大润润发）。。中山路东东段，主主要集中中了一些些咖啡馆馆（绿岛岛、游仙仙踪、名名典）及及餐饮类类酒店（（巴西烤烤肉、小小肥羊）），还有有美容馆馆、休闲闲浴场等等。解放路南南端主要要是分布布了多家家宾馆（（镇江国国际酒店店、京江江饭店、、长城大大酒店））以及西西式快餐餐（肯德德基）等等。解放放路北段段主要分分布了一一家大型型卖场（（北京华华联）以以及少量量中式快快餐（大大娘水饺饺、蓝与与白）等等。同时，以以中山路路为轴心心周边形形成了多多条特色色的商业业街区。。大市口商商圈———目前镇镇江规模模最大、、商业发发展最最成熟、、业态最最为齐全全的商贸贸中心竞争环境住宅市场商业市场竞争素描商业等级商业街名称形象功能五条特色商业街区“龙吟坊”商业街该项目将成为餐饮、娱乐、休闲于一体，商业功能齐全的社区型商业项目第一楼街步行街是一个集购物、商务、餐饮、休闲、娱乐、观光为一体的商业步行街红豆购物广场

镇江城东首个集购物、休闲、娱乐、餐饮运动、商住于一体的大型商业中心中住·金山宝地该项目定位为文化旅游餐饮一条街，是一个集休闲、旅游购物、餐饮于一体的商业项目沃得购物广场该项目定位为集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的综合型大型购物广场，内含服装、珠宝、皮具、西点、国际连锁等十余种经营业态依托大市市口商业业中心，，镇江市市政府规规划确定定了五五条各具具特色的的商业街街区竞争环境住宅市场商业市场竞争素描本案万达项目项目名称本案万达项目占地面积3.53万方140亩左右容积率不大于4.0——总建面积约14.12万方近40万方项目经济济指标万达项目目紧邻本本案，是是本案潜潜在的最最直接的的且有较较强实实力的竞竞争对手手竞争环境住宅市场商业市场竞争素描

第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD规模5万㎡15万㎡40-80万㎡业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都万达过往往开发模模式罗列列根据万达达过往开开发经验验，镇江江万达项项目较有有可能采采用万万达第三三代开发发模式进进行开发发万达第三三代城市市综合体体与前两两代产品品的区别别在于：：一是选选址从城城市最核核心商圈圈变为城城市副中中心、城城市的新新开发区区以及城城市的CBD；；二是多多种业态态综合，，合理搭搭配，形形态多元元化，功功能上优优势补充充，投资资收益最最大化；；三是商商业业态态增加了了休闲、、餐饮、、娱乐的的比重，，打造““24小小时不夜夜城”。。万达第三三代城市市综合体体的优势势有：一一是可以以把写字字楼销售售出去，，得到的的现金流流能减轻轻整个项项目的总总投资，，从而提提高投资资回报率率；二是是酒店、、商业、、写字楼楼综合于于一体，，能增加加比较效效益和综综合效益益，创造造“月光光经济效效益”、、24小小时商圈圈，进而而刺激晚晚上消费费，增加加商业的的销售和和酒店的的入住率率。竞争环境住宅市场商业市场竞争素描万达火车站上海万达达广场五角万达达广场项项目坐落落于五角角场市级级副中心心商业区区的中心心地段，，总建筑筑面积33.43万万㎡，是上上海最大大的商业业项目之之一。广广场平面面呈“品品”字型型布置，，地上划划分为五五个大型型业态和和三幢甲甲级高层层办公楼楼。开业后的的五角场场万达广广场极大大的提升升了五角角场的商商业品质质，带动动了五角角场地区区的建设设和发展展。上海万达达广场包包括十家家主力店店：巴黎黎春天、、沃尔玛玛购物广广场、第第一食品品商店、、大歌星星、上海海万达国国际电影影城、宝宝大祥青青年儿童童购物中中心、上上海书城城、黄金金珠宝城城、特力力屋、和和乐。周浦万达达广场周浦万达达广场是是上海万万达开发发的第二二个城市市综合体体项目，，位于南南汇区沪沪南路东东侧、年年家浜路路北侧、、周康路路西侧，，总规划划用地6.35公顷，，总规划划建筑面面积约31.8万平方方米，是是一个集集购物中中心、休休闲娱乐乐、精装装公寓式式办公楼楼为一体体的大型型商业建建筑综合合体，09年9月将开开张迎客客。包含的业业态：大大酒店、、电玩城城、大型型超市、、大型百百货、大大型家电电广场、、量贩KTV、、亲子乐乐园、儿儿童主题题公园、、国际电电影城、、健身会会所。万达过过往项项目素素描———上上海万万达广广场上海万万达广广场周浦万万达广广场竞争环境住宅市场商业市场竞争素描苏州万万达广广场苏州万万达广广场(社区区)位位于平平江新新城商商务商商贸中中心核核心位位置，，西邻邻人民民路、、南邻邻312国国道、、北靠靠规划划道路路、东东倚河河道及及规划划绿地地，，总占占地面面积6.4万平平方米米（不不包括括城市市道路路及绿绿化用用地）），总总建筑筑面积积近45万万平方方米。。苏州万万达广广场汇汇集六六大形形态：：城市市公寓寓、购购物中中心、、商务务办公公、休休闲街街区、、商务务环境境、景景观广广场。。目前苏苏州万万达广广场的的招商商已经经基本本完成成了九九成。。特别别是主主力店店已全全部进进驻，，包括括了万万千百百货、、家乐乐福、、国美美电器器、万万达影影城、、大歌歌星KTV、大大玩家家电玩玩城、、海港港城、、一兆兆韦德德健身身馆以以及大大量大大型连连锁餐餐饮企企业。。苏州万万达广广场，，以““大型型城市市综合合体””的形形态伫伫立于于平江江新城城，45万万平方方米的的恢宏宏体量量，科科学的的方式式组合合排列列，成成为了了苏州州前所所未有有的城城市形形态，，在全全省也也是仅仅此一一处。。苏州万万达广广场宁波万万达广广场宁波万万达广广场宁波万万达广广场位位于鄞鄞州中中心核核心区区，距距离火火车站站不足足5公公里，，东面面紧临临城市市主干干道天天童北北路、、北靠靠四明明中路路、南南依贸贸城中中路毗毗邻鄞鄞州区区政府府、西西至宁宁南北北路，，由国际际购物物广场场、国国际商商务酒酒店、、高级级城市市公寓寓三大大功能能板块块构成成的大大型城城市建建筑综综合体体。它是宁宁波迄迄今为为止投投资额额最大大、占占地面面积最最大、、停车车位最最多的的商业业项目目，项项目的的总建建筑面面积55万万平方方米。。万达过过往项项目素素描———苏苏州及及宁波波万达达广场场土地市市场分分析随着政政府加加强对对土地地的管管控，，土地地出让让日渐渐有序序，同同时土土地价价格也也呈现现日渐渐稳步步走高高的态态势镇江土土地出出让同同国内内其他他三线线城市市一致致，仍仍以商商住用用地为为主，，土地地成交交价格格一定定幅度度上升升镇江土土地出出让主主要集集中于于润州州及丹丹徒新新区，，京口口土地地出让让日渐渐减少少，各各区土土地成成交均均价有有所上上升竞争环环境分分析本项目目位于于润州州板块块与京京口板板块交交汇处处，地地理位位置优优越，，竞争争个案案主要要位于于项目目周边边本案竞竞争对对手实实力强强劲，，未来来面临临较为为激烈烈的市市场竞竞争本案直直接竞竞争对对手———万万达项项目较较有可可能采采用第第三代代开发发模式式，后后期商商业只只租不不售，，住宅宅及写写字楼楼全部部销售售整体楼楼市分分析09年年镇江江市区区商品品房成成交情情况良良好，，常年年供大大于求求的局局面有有所缓缓解，，成交交均价价稳步步上涨涨但受镇镇江市市区商商品房房常年年供大大于求求的影影响，，商品品房存存量逐逐年增增加，，此存存量去去化完完毕需需三年年时间间套均面面积100-120㎡和和120-144㎡㎡的改改善型型户型型为市市场主主流，，主流流价格格区间间为4000-4500元/㎡市场分分析观点建建议镇江房房地产产市场场已进进入快快速发发展阶阶段，，商品品住宅宅销量量明显显上升升，且且价格格提升升较快快。项目所所在区区域房房地产产市场场发展展较为为成熟熟，目目前及及潜在在竞争争对手手实力力均较较强。。本案与与直接接竞争争对手手———万达达项目目的竞竞争关关系处处理宜宜采用用竞合合模式式。本案为为顺利利实现现市场场占位位，应应在开开发模模式和和产品品打造造方面面多下下功夫夫。市场分析总结目标分分析项目界界定及及初步步发展展方向向整体发发展战战略市场分分析整体定定位物业发发展建建议开发建建议及及价格格预期期整体开开发模模式核心竞竞争力力整体发发展战战略市场占占位盈利模模式风险预预测发展策策略整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考城市新新兴商商业中中心案案例解解读及及借鉴鉴南京———新新城市市广场场南京首个销品茂茂典型·新兴兴居住住区··商业核核心打打造的成功功案例例28万万平米超级商商业航航母经营两年即即进入入盈利利的商业业奇迹迹！！城市新新兴商商业中中心案案例解解读及及借鉴鉴南京———龙龙江··新城城市广广场位置：：南京草草场门门大街街与江江东北北路交交叉口口开发商商：南京新新城市市置业业投资额额：10亿亿元目前进进展：：2004年年试营营业，，2005年年年底正正式开开业物业类类型：：销品茂茂规划情情况：：项目总总占地地面积积13万多多平方方米，，总建建筑面面积36万万多平平方米米，其其中销销品茂茂28万多多平方米米。物业形形态：：由4层层商业业广场场和3栋18层层的挑挑高小小户型型公寓寓组成成。总体描描述：：做为河河西（（龙江江区域域）大大型居居住区区的商商业配配套开开发的的新城城市广广场是是南京京首个个销品茂，，它的的出现现不仅仅带来来了新新的商商业开开发模模式和和理念念，而而且也也是配配合区区域整整体发展的的重要要一笔笔。经经过3年多多的悉悉心管管理和和经营营，目目前新新城市市广场场经营营良好好人气气旺盛，，已经经成为为区域域商业业核心心和南南京重重点商商圈之之一。。整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考城市新新兴商商业中中心案案例解解读及及借鉴鉴龙江·新城市规划新新城人人口55万万，区区域人人口33万万入住人人口已已达20万万，区区域内内无商商业核核心南京城城市副副中心心，河河西新新城的的组成成之一一处于湖湖南路路、新新街口口商业业辐射射范围围新城规规划北北部一一个商商业核核心，，满足足龙江江，辐辐射整整个河河西来自新新街口口、湖湖南路路的中中高档档百货货挤压压！区域唯唯一商商业核核心的的规划划利好好！二十万万中高高收入入居民民的商商业需需求！！整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考城市新新兴商商业中中心案案例解解读及及借鉴鉴竞争存存在但机遇遇更强强大？竞争更更多来来自区域商商业的的空白白并非商商业竞竞争力力不足足20万万中高高收入入居民客户的的差异异排他性性消费费仅存在在于高端百百货范范围整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考城市新新兴商商业中中心案案例解解读及及借鉴鉴初步构构想？先看消消费需需求购物、、娱乐乐、休休闲后看市市场供供应2公里里范围围内无无大型型商业业距离3公里里的湖湖南路路商圈圈业态态齐全全再看城城市需需要需要与与新城城副中中心地地位匹匹配的的商圈圈（项目目位于于龙江江商业业中心心）开发构构想集购物物、餐餐饮、、休闲闲为一一体的的销品品茂业态方方向大卖场场+中中档百百货+餐饮饮+家家庭型型休闲闲整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考城市新新兴商商业中中心案案例解解读及及借鉴鉴整体功功能定定位服务龙龙江片片区、、辐射射河西西新城城的大型综综合性性社区区商业业中心心以满足足中档档消费费需求求为主主功能划划分大致划划分为为大型型超市市、专专卖店店、大型数数码、、休闲闲娱乐乐四个个功能能区业态定定位主要业业态：：超市服装服服饰餐饮电器娱乐数码次要业业态：：运动保健玩具书店......整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考城市新新兴商商业中中心案案例解解读及及借鉴鉴发展模模式借借鉴小部分分销售售，大大部分分持有有，保保证经经营的的统一一性和和可控控性剔除易受受挤压、、排他性性强、受受众面小小的业态态选择经营营相对差差异性小小，受众众面大的的业态对日常消消费和家家庭型消消费的侧侧重保证主力力店拥有有较高比比例权衡差异异和主流流，确定定中档消消费需求求为主要要需求整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考住宅开发发模式轨道交通通带动模模式运用价格格洼地效效应，中中开高走走，吸引引核心城城市客群群外流以城市中中产阶层层为核心心客群，，可上延延以主流需需求为主主，适度度超越本本地或核核心城市市同类物物业水平平整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考商业开发发模式多业态共共生共荣荣，有机机组合，，借力借借势的竞竞合模式式选择具有有适度差差异的主主流需求求，以获获得相对对独立的的存活能能力持有为主主，出售售为辅全程商业业介入，，先期招招商接手手，中期期严格操操控，后后期自我我运作整体开发模式住宅开发模式商业开发模式案例参考交通枢纽纽镇江火车车站将建建设成为为联系沪沪宁的交交通纽带带，并且且成为沟沟通苏南南苏北的的滩头阵阵地，该该站点人人流量巨巨大，而而且将来来伴随着着高铁的的兴建，，站点的的作用将将得到进进一步提提升。区域价值值目前镇江江距离城城市中心心大市口口最近的的规划区区域，地地段成熟熟，通达达性好，，区域受受市民认认可。规划发展展本案伴随随着火车车站南广广场启动动，在区区域形象象和属性性的转型型阶段进进入，拥拥有良好好的发展展先机。。配套资源源周边居住住氛围成成熟，商商业众多多，配套套完善。。本项目增增值驱动动因素包包括交通通枢纽、、区域价价值、规规划发展展和配套套资源等等因素本案本案增值值因素素本案盈利模式增值因素核心价值区域价值值、区域域的发展展前景、、项目的的地段优优势将构构建成项项目的核核心价值值区域价值区域的交通枢纽价值为周边带来巨大的商业契机交通资源沪宁铁路站点、高铁站点、黄山中路、黄山南路升值前景区域属性转导致趋于属性的提升市场前景市场乐观向上带动房地产投资需求的增长地段优势距离市中心仅2公里，地段成熟配套资源成熟的生活环境以及众多的居住小区使配套资源成熟区域价值升值前景地段优势核心价值现阶段及及可预期期的未来来，本项项目结合合镇江火火车站区区域的拆拆迁建设设，将成成为火车车站区域域典型项项目之一一。项目所在在区域镇镇江主城城区成熟熟区域，，原区域域形象逐逐渐转型型，正由由城中村村转变为为新的城城市副中中心，区区域地段段优势明明显，配配套完善善，且处处于镇江江城市建建设快速速发展的的环境中中，项目目的核心心价值凸凸现。项目盈利利模式总总结：聚聚焦核心心价值，，发掘增增值空间间，以住住宅项目目保证项项目现金金流，通通过商业业的销售售和持有有取得项项目最大大利润。。盈利模式增值因素核心价值风险分析风险分析风险防范房地产开开发风险险体系在项目现现阶段面面临的风风险中，，政治环境境风险和和社会环环境风险险不可抗抗拒，土土地风险险不可抗抗拒；政策环境境风险、、经济环环境风险险、征地地拆迁风风险、筹筹资风险险可以通通过运用用适当的的开发策策略和方方式进行行合理规规避。项目目前前尚处于于前期阶阶段，面面临的主主要风险险可归纳纳为投资资决策阶阶段风险险和土地地获取阶阶段风险险产业政策配合高铁建设，抓住长三角经济一体化契机土地政策——住房政策——税收政策——金融政策提高产品保值增值能力，增强企业的融资能力城市规划站在区域角度制定项目战略，抵抗来自其他区域的竞争经济形势抓住经济发展契机，抢占市场先机市场供求选择合适的入市时机，以最有针对性的产品打动客户区域发展从竞争和竞合的角度分析区域内竞争通货膨胀提高产品的抗通胀能力土地风险——征地拆迁风险妥善处理好与政府相关部门关系，妥善处理拆迁过程中的各种问题筹资风险建立适合企业发展的资金使用计划风险分析风险分析风险防范房地产开开发风险险体系住宅市场场占位城市中坚坚的首选选品质社社区市场占位位商业市场场占位住宅市场场占位商业市场场占位万达并驾驾齐驱的的大型商商业综合合体市场占位商业市场占位住宅市场占位住宅核心心竞争力力对外：便利便捷捷，承接接核心城城市外流流客群的的第一圈圈层对内：城市核心心、商业业核心、、品质典典范竞争点突突破方向向：规划景观智能化及及物业服服务核心竞争力商业核心竞争力住宅核心竞争力商业核心竞竞争力对外：商业核心的的强大气场场和人流———万达广广场的涡流流效应对内：差异业态+具有独立立存活能力力的商业组组合+全程程商业介入入竞争点突破破方向：业态错位主力店持有有，中小店店铺出售核心竞争力商业核心竞争力住宅核心竞争力防御战进攻战侧翼战游击战市场中的第第一名大企业垄断价格市场中的第第2、3名名大中企业通常有行业业经验中小型企业业、中等规规模、市场场新进入者者拥有稀缺地地段资源.奇袭企业自身资资源不多做超级竞争争者过河拆桥建立成本优优势与市场领先先者竞争在尽可能狭狭窄的地带带上发动进进攻改变游戏规规则建立低成本本结构条件驱动因素寻找没有人人关注的市市场卓越的创新新能力（特特色）建立新价值值体系强调产品价价值细分市场要要足够小营销手段灵灵敏发展策略从万达现有有操作模式式和地块规规模来看，，未来万达达将以第三三代产品落落地镇江，，以no.1的姿态态打破镇江江多年单一一商业核心心的商业格格局。基于于竞合的开开发模式，，结合对万万达第三代代产品的研研究，本项项目发展策策略如下：：1、寻找狭狭窄地带的的突破点：：依托万达达强势商业业配套资源源放大便利利优势，以以住宅为主主要进攻方方向。2、改变游游戏规则：：通过差异异化的商业业模式，和和万达商业业形成互补补共赢，如如低层沿街街商铺3、建立低低成本结构构：即整体体均好、局局部提升突突破，档次次中高端，，形象高端端。

第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD规模5万㎡15万㎡40-80万㎡业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都发展策略目标分析项目界定及及初步发展展方向整体发展战战略市场分析整体定位物业发展建建议开发建议及及价格预期期商业定位整体定位住宅定位定位阐述：：城市中央：：市中心、、商业核心心、零距离离对接城市市立体交通通枢纽五星级：五五星配套、、五星居住住环境、五五星服务品质大宅：：与都市圈圈核心城市市看齐城市中央五五星级品品质大宅住宅定位核心客群以投资为主主自住为辅辅的镇江本本地中高端端客群重要客群因交通和区区域价值提提升吸纳的的长三都市市圈客群先期以南京京为主，后后期扩展到到长三角其其他城市住宅定位定位阐述：：经营模式租售结合，，引入经营营考核机制制，引入风风险共担，，利益共享享机制经营空间模模式主力店（四四层集中商商铺）+沿沿街商铺（（两层）模式定位以服务消费费型为主，，购物型为为辅的商业业街商业定位档次定位具有一定号号召力和导导向性的中中高档商业业商业定位客群定位本地投资客客为主，包包括镇江周周边如丹阳阳外来投资客客为辅，宁宁扬为主，，少量来自自长三角其其他城市商业定位一、购买客客户分类

财团、银银行、金融融机构财团、金融融行业资金金充足，只只要地头好好，物业质质素好，他他们就有可可能购买，，所需面积积依据实地地情况而有有所变化。。

民营生产产厂家如有实力的的家具制造造商等，会会购买店铺铺用作经营营展示，所所需面积一一般在300-500平米甚甚至更大。。

小商家、、个体经营营者该类人士属属小业主，，一般经营营面积在80-150平米左左右。间隔隔小，总价价低的铺位位较受欢迎迎。

商铺投资资者手中拥有富富余资金，，买一两个个铺返租或或转租出去去，期望有有较高的回回报。商业定位二、租赁客客户分类

中型百货货、超市：：以租为主，，通常面积积500-2000平方米，，一般选择择自行装修修、自行管管理，如苏苏果、时代代、农工商商超市等。。

家电连锁锁店：如苏宁、汇汇银之类，，对经营场场地一般不不买，所需需面积一般般在2000-5000平方方米

品牌专卖卖店：以服装服饰饰为主，如如nike、李宁、、优衣库等等，所需面面积一般在在300-500平平米。

餐饮连锁锁店：如滋奇火锅锅、山路久久、食为天天酒店、福福满楼大酒酒店，所需需面积一般般在500-1000平米。。

眼镜店：：如新视野眼眼镜、精益益眼镜、吴吴良材眼镜镜、林视眼眼镜等，所所需面积一一般在300-800平米。。

各类零售售与批发的的商家：该类商家租租场主要是是设门市作作为窗口推推销其产品品。

个体经营营者：所需面积较较小，约50-80平方米。。

通信：如移动、联联通、电信信、网通、、铁通、邮邮政等，所所需面积在在200平平米左右。。

图书、文文体用品：：如启功文具具、易事快快文化用品品。

KTV、、演绎吧：：浪漫之都、、花样年华华、大世界界娱乐中心心等。商业定位目标分析项目界定及及初步发展展方向整体发展战战略市场分析整体定位物业发展建建议开发建议及及价格预期期商业产品建建议物业发展建建议住宅产品建建议整体布局建建议沿街商业高层住宅集中商业通过市场和和竞争分析析，结合项项目经济指指标及地块块特征，建建议地块四四周设置沿沿街商业，，地块内部部设置高层层住宅。利用地块北北部靠近城城市主干道道的商业价价值大的特特点，布置置集中式商商业。为了更好的的展示项目目的形象和和品质，建建议在地块块昭示性最最好的东北北角设置一一栋地标性性建筑。项目物业规规划布局建建议整体规划物业体量规划布局整体规划物业体量规划布局商业综合体体专业市场特色商业街街社区商业商业开发模模式×××√本案商业适适合社区商商业的开发发模式本项目直接接竞争对手手——万达达项目开发发商业综合合体较有实实力和经验验，为避免免与其的贴贴身激烈竞竞争，本案案商业不适适合商业综综合体模式式；同时，本案案也不具备备打造专业业市场和特特色商业街街的条件；；因此，考虑虑到本案整整体开发模模式及盈利利模式，本本案商业适适合社区商商业的开发发模式。整体规划物业体量规划布局邻里中心是是新加坡的的一个社区区服务概念念，是一种种新型的社社区服务中中心的集成成服务模式式。服务人口：：6000－－8000户居民，，约2－3万人独立建筑：：与住宅分离离配套比例：：小区开发总总量的3％％街区型社区区商业指的的是满足拥拥有由多个个住宅街区区，或是多多个住宅项项目组成的的大型居住住区内的居民消消费的社区区商业，服服务范围是周边5分钟车程程范围内的的居民。邻里中心型社区商业街区型社区商业特点：一，全部设施围绕家居生活展开二，业态常见于日常商业和服务三，以本区多个住宅小区居民为主要服务对象四，属于配套市场化运作（政府调控下的商业行为）特点：一，自发性，各自独立开发，没有统一的商业规划，在国内多是集中在小型住宅聚集的地带。二，物业形态，主要以各个住宅项目的街铺和裙楼组合而成。社区商业主主要开发类类型整体规划物业体量规划布局商业功能内向服务型型服务小区内内部居民◆在功能设设定上结合合小区业主主的消费档档次、消费费需求、消消费心理、、生活习惯惯而定◆商铺店面面一般在14－120平方米米之间◆主要有便便利店、发发廊、洗染染店、花店店、邮局、、银行等◆商业店面面以60－－200平平方米的中中大面积为为主，有的的在1000平方米米以上，格格局规整、、视野开阔阔◆功能上综综合考虑周周边商业态态势及街区区功能◆主要有大大型超市、、各种专卖卖店，大型型商场等外向服务型型服务小区内内外居民住宅项目配配套型街区区商业是由由住宅开发发商有计划划有计划的的开发，被被纳入住宅宅项目的规划划之中，其其规模与其其归属的住住宅项目的的规模成一一定的比例例，以住宅宅小区内的居居民为主要要服务对象象。具体分类：：按服务对对象分社区商业主主要开发类类型整体规划物业体量规划布局类型比邻里中心型街区型住宅项目配套型概念区分广义的社区商业，工业园区应用为主在街区区内的住宅中形成的服务型商业街区隶属于住宅项目操作者商业地产开发商住宅开发商及经营商住宅开发商操作手段市政规划为主自发为主，市场调控住宅小区规划操作模式开发与经营高度统一开发与经营一般分离开发与经营一般分离服务业态链接式、业态全业态精精选式、业态精服务范围单个或多个工业园的多个住宅项目街区内的多个住宅项目单个住宅小区为主，周边为辅与城市商业关系区域替代区域形成业态互补市场化程度高最高较高不同类型社社区商业比比较分析整体规划物业体量规划布局以承载社区区商业的物物业主体的的集散程度度及整体布布局不同作作为划分依依据：1社区商业中心3位于楼盘底底层或低层层；满足自身或或近区域居居民必要生生活服务需需求的“邻邻里商业””；选址在社区区主要出入入口或临街街处；服务人口一一般在5000人左左右；服务网点数数5个以上上；社区底商1以平面形式式按照街的的形态布置置的单层或或多层商业业形态；建筑形态主主要表现为为1－3层层商业楼或或沿街两侧侧住宅建筑筑底商开发体量大大小取