房屋维修管理2

第3章房屋及设施设备管理

房屋及设施设备管理是指物业管理企业通过掌握房屋与设施设备的质量状况和运行状况，对房屋及设施设备进行日常维修养护或维修施工，以保证房屋及设施设备的安全、正常使用。

3．1房屋维修管理房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养，还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善更新改造。导致房屋损坏的原因很多，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。自然损坏，如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀，虫害（如白蚁等），菌类（如霉菌）的作用均会造成房屋损坏。自然损坏的速度，除洪水、地震、台风等情况外，一般是缓慢的。人为损坏，如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患，在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善，都会使房屋遭到损坏。房屋维修管理特点：维修的限制性独特的技术性维修量大面广、零星分散房屋维修管理的原则：服务至上区别对待爱护使用注意保养及时维修安全合理经济实用有偿服务3．1．1房屋维修管理内容

1．房屋质量管理2．房屋维修计划管理3．房屋维修施工管理4．房屋维修质量管理5．房屋维修资料管理1．房屋质量管理

房屋质量管理是指定期和不定期对房屋的完损情况进行检查，评定房屋完损等级，随时掌握所管房屋的质量状况和分布，组织对危险房屋的鉴定，并确定解危方法等。

（1）房屋完损等级房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分等级，即划分现有房屋的质量等级。目前，房屋完损等级是以国家建设部门1985年制定并颁布的《房屋完损等级评定标准》为依据的，该标准将房屋完损等级分成五类。1）完好房

指正规房屋其结构完好，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状良好，使用正常，虽有陈旧现象或个别分项有允许值之内的轻微损毁，但不影响居住安全和正常使用，经过小修即可恢复的房屋。2）基本完完好房指房屋结结构基本本完好牢牢固，少少量构部部件有稍稍超允许许值的轻轻微损坏坏，但已已稳定，，屋面或或板缝局局部渗漏漏，装修修和设备备有个别别零部件件有影响响使用的的破损，，但通过过维修可可以恢复复使用功功能的房房屋。3）一般损损坏房指房屋局局部结构构构件有有变形、、裂缝、、腐蚀或或老化，，强度不不足，屋屋面或板板缝局部部漏雨，，装修局局部有破破损，油油漆涂料料老化，，设备管管道不够够畅通，，水卫电电、照明明、管线线等器具具和零部部件有部部分老化化、损坏坏和残缺缺，需要要进行中中修或局局部大修修的更换换部件的的房屋。。4）严重损损坏房指严重失失修的房房屋，部部分结构构构件有有明显或或严重倾倾斜、开开裂、变变形或强强度不足足，个别别构件已已处于危危险状态态，屋面面或板缝缝严重漏漏雨，设设备陈旧旧不齐全全，管道道严重堵堵塞，水水卫电、、照明、、管线器器具和零零件残缺缺及严重重毁损，，需要局局部整修修、更新新等大修修的房屋屋。5）危险房指房屋承承重结构构己属危危险构件件，主体体构件强强度严重重不足，，稳定性性很差，，丧失承承载能力力，随时时有倒塌塌的可能能，采用用局部加加固的修修理仍不不能保证证安全的的房屋，，已丧失失维修价价值的房房屋，因因结构严严重毁损损需要拆拆除、翻翻修的整整幢房屋屋。（2）房屋完损损等级的的评定1）房屋屋结构的的分类。。房屋按按常用结结构分成成下列几几类：①钢筋混混凝土结结构。②混合结结构。③砖木结结构。④其他结结构。2）房屋完损损标准的的项目划划分房屋的结结构组成成部分分分为五个个分项：：基础、、承重构构件，非非承重墙墙、屋面面和楼地地面；房屋的装装修组成成部分分分为五个个分项：：门窗、、外抹灰灰、内抹抹灰、顶顶棚和细细木装修修；房屋的设设备组成成部分分分为四个个分项：：水卫、、电照、、暖气及及特种设设备（如如消防栓栓、避雷雷针、电电梯等））。3）房屋完损损等级评评定方法法①钢筋混混凝土结结构、混混合结构构、砖木木结构房房屋完损损等级评评定方法法②其他结结构房屋屋完损等等级评定定方法③危险房房屋的鉴鉴定与处处理（3）房屋完完损等级级评定的的基本方方法房屋完损损等级评评定的基基本做法法可分为为定期和和不定期期两类。。定期评定定一般是是每隔1～3年年（或按按各地规规定）对对所管房房屋进行行一次全全面的逐逐幢完损损等级的的评定。。不定期评评定就是是不定期期地在某某个时间间内对房房屋进行行检查，，评定完完损等级级。第一，根根据气候候特征，，如雨季季、台风风、暴风风雨、山山洪等来来临前，，着重对对危险房房屋、严严重损坏坏房和一一般损坏坏房等进进行检查查评定完完损等级级；第二，房房屋经过过中修、、大修、、翻修和和综合维维修竣工工验收以以后，重重新评定定完损等等级；第三，接接管新建建房屋后后，要进进行完损损等级评评定。（4）房屋完损损等级评评定的要要求1）在评评定出结结构、装装修、设设备等组组成部分分的各项项完损程程度的基基础上，，要对整整栋房屋屋的完损损情况进进行综合合评定。。2）要以以实际完完损程度度为依据据评定，，不能以以年代来来代替标标准，也也不能以以原设计计标准代代替完损损等级。。3）要掌掌握好评评定等级级的决定定因素和和标准，，即认真真对待结结构部分分的完损损程度的的评定，，这是决决定房屋屋完损等等级的主主要条件件。4）评定定房屋完完损等级级时，若若超过规规定允许许的下降降分项的的范围时时，整幢幢房屋完完损等级级可下降降一个等等级，但但不能下下降到危危险房屋屋的等级级。5）评定定严重损损坏房屋屋时，结结构、装装修、设设备等各各分项的的完损程程度不能能下降到到危险房房屋的标标准。6）在评评定房屋屋完损等等级时，，对于重重要房屋屋或断面面明显不不足的构构件，必必要时要要经过复复核或测测试才能能确定完完损程度度。2．房屋屋维修计计划管理理物业管理理企业应应根据物物业辖区区内房屋屋完损的的实际情情况以及及各类房房屋的建建筑、设设备、设设施的保保养、维维修、更更新周期期等制订订切实可可行的房房屋维修修计划，，拟订维维修方案案；有计计划地组组织房屋屋按年轮轮修；分分配年度度维修资资金、审审核维修修方案和和工程预预决算。。3．房屋维修修施工管理房屋维修施工工管理就是指指按照一定施施工程序、施施工质量标准准和技术经济济要求，运用用科学的方法法对房屋维修修施工过程中中的各项工作作进行有效的的、科学的管管理。物业管理企业业的房屋维修修施工工程，，可以由自己己组织的维修修施工队伍来来完成；也可可以通过招标标，将房屋维维修工程承包包给专业维修修施工队伍来来完成。4．房屋维修修质量管理物业管理企业业应根据《城城市房屋修缮缮规定》、《《建设工程质质量管理条例例》及《房屋屋修缮工程质质量检验评定定标准》等，，强化维修工工程的质量监监督、检查，，验收与评定定，完善维修修工程的质量量保修制度等等。5．房屋维修修资料管理物业管理企业业在制定房屋屋维修计划，，确定房屋维维修、改建等等方案，实施施房屋维修工工程时，不可可缺少的重要要依据是房屋屋建筑的档案案资料。因此此，为了更好好地完成房屋屋维修任务，，加强房屋维维修管理，对对房屋维修过过程中产生的的档案资料要要做好收集、、管理工作。。3．1．2房屋维修工程程分类1.小修工程程2.中修工程程3.大修工程程4.翻修工程程5.综合维修修工程1．小修工程小修工程是指指为确保房屋屋正常使用，，对房屋使用用中的正常的的小损小坏进进行及时修复复，以保持房房屋原有完损损等级为目的的预防性养护护工程。这种种工程用工少少、费用少，，综合平均费费用占房屋现现时总造价的的1％以下，，并具有很强强的服务性，，要求经常持持续地进行。。小修工程范围围主要包括：：（1）屋面筑筑漏（补漏））、修补屋面面、屋脊等。。（2）钢、木木门窗的整修修、拆换五金金、配玻璃、、换纱窗、油油漆等。（3）修补楼楼地面面层，，抽换个别楞楞木等。（4）修补内内外墙、窗台台、腰线和抹抹灰等。（5）拆砌挖挖补局部墙体体、个别拱圈圈，拆换个别别过梁等。（6）抽换个个别楞条，接接换个别木梁梁、屋架、木木柱，修补木木楼梯等。（7）水卫电电、暖气等设设备的故障排排除及零部件件的修换等。。（8）下水管管道的疏通，，修补明沟、、散水、落水水管等。（9）房屋检检查发现的危危险构件的临临时加固、维维修等。物业管理企业业的房屋小修修养护工程项项目信息，主主要是通过房房屋维修管理理人员的走访访查房的定期期检查和业主主（住户）的的随时报修这这两个渠道来来收集取得的的。2．中修工程程中修工程是指指房屋少量主主体构件已损损坏或不符合合建筑结构的的要求，需要要牵动或拆换换进行局部维维修以保持房房屋原来的规规模和结构的的工程。这类工程项目目较小而工程程量比较多，，有周期性，，适用于一般般损坏房屋，，其一次维修修费用是该房房屋同类结构构新建造价的的20％以下下。经过中修修后的房屋70％以上要要符合基本完完好房或完好好房的标准。。中修工程范围围主要包括：：（1）少量结结构构件形成成危险点的房房屋维修。（2）一般损损坏房屋的维维修，如整幢幢房屋的门窗窗整修，楼地地面、楼梯的的维修，抹灰灰修补，油漆漆保养，设备备管线的维修修和零配件的的更换等。（3）整幢房房屋的公用生生活设备的局局部更换、改改善或改装、、新装工程以以及单项目的的维修，如下下水道重做，，整幢房屋门门窗的油漆，，整幢房屋围围墙的拆砌等等。3．大修工程程大修工程是指指无倒塌或只只有局部倒塌塌危险的房屋屋，其主体结结构和公用生生活设备（包包括上、下水水通风取暖等等）的大部分分已严重损坏坏，虽不需全全面拆除但必必须对它们进进行牵动、拆拆换、改装、、新装，以保保证其基本完完好或完好的的工程。这类工程施工工地点集中、、项目齐全、、具有整体性性，适用于严严重损坏房，，其费用是该该房屋同类结结构新建造价价的25％以以上。经大修后的房房屋，一般都都要求达到基基本完好房或或完好房的标标准。大修工程范围围一般包括：：（1）修复严严重损坏的房房屋主体结构构的维修工程程。（2）对整幢幢房屋的公用用生活设备进进行管线更换换、改善或新新装的工程。。（3）对房屋屋进行局部改改建的工程。。（4）对房屋屋主体结构进进行专项抗震震加固的工程程。4．翻修工程程翻修工程是指指原来的房屋屋需要全部拆拆除，另行设设计，重新建建造或利用少少数主体构件件在原地或移移动后进行更更新改造的工工程。这类工程一般般投资大、工工期长。翻修后的房屋屋，一般必须须达到完好房房屋的标准。。翻修工程适用用范围主要包包括：（1）房屋主主体结构全部部或大部分损损坏，有倒塌塌危险。（2）因自然然灾害破坏不不能再使用的的房屋。（3）地处陡陡峭易滑坡地地区的房屋或或低势低洼长长期积水无法法排出地区的的房屋。（4）主体结结构、围护结结构简陋无修修缮价值的房房屋。（5）国家基基本建设规划划范围内需要要拆迁恢复的的房屋。5．综合维修修工程综合维修工程程是指成片多多幢或面积较较大的单幢楼楼房，大部分分严重损坏而而进行有计划划的成片维修修和为改变成成片（幢）房房屋面貌而进进行的维修工工程，也就是是大修、中修修、小修一次次性应修尽（（全项目修理理）的工程。。综合维修工程程的费用应是是该片（幢））房屋同类结结构新建造价价的20％以以上。经过综合维修修后的房屋应应达到基本完完好房或完好好房的标准。。3．1．3房屋日常养护护房屋维修日常常养护是指物物业管理企业业对房屋建筑筑的日常保养养和护理，以以及对出现的的轻微损坏现现象所采取的的必要修复等等保养措施和和护理过程。。房屋养护工作作包含的内容容有房屋零星星损坏日常修修理、季节性性预防保养以以及房屋的正正确使用维护护管理等工作作，这是物业业管理企业对对业主和使用用人最直接、、最经常、最最持久的服务务工作。1．房屋维修修日常养护的的类型和内容容（1）小修养养护（2）计划养养护（3）季节性性养护（1）房屋小小修养护的内内容1）木门窗维维修及少量新新作；支顶加加固；接换柱柱脚；木屋架架加固；木衍衍条加固及少少量拆换；木木隔断、木楼楼地楞、木天天棚、木楼梯梯、木栏杆的的维修及局部部新作；细木木装修的加固固及局部拆换换；装配五金金等。2）给水管道道的少量拆换换；水管的防防冻保暖；废废水、排污管管道的保养、、维修、疏通通及少量拆换换；阀门、水水嘴、抽水马马桶及其零配配件的整修、、拆换；脸盆盆、便器、浴浴缸、菜池的的修补拆换；；屋顶压力水水箱的清污、、修理等。3）瓦屋面清清扫补漏及局局部换瓦；墙墙体局部挖补补；墙面局部部粉刷；平屋屋面装修补缝缝；油毡顶斜斜沟的修补及及局部翻做；；屋脊、泛水水、檐沟的整整修；拆换及及新作少量天天窗；天棚、、椽档、雨棚棚、墙裙、踢踢脚线的修补补、刷浆；普普通水泥地的的修补及局部部新作；室外外排水管道疏疏通及少量更更换；明沟、、散水坡的养养护和清理；；井盖、井圈圈的修配；雨雨水井的清理理；化粪池的的清理等。4）楼地板、、隔断、天棚棚、墙面维修修后的补刷油油漆及少量新新作；维修后后的门窗补刷刷油漆、装配配玻璃及少量量门窗的新做做油漆；楼地地面、墙面刷刷涂料等。5）白铁、玻玻璃钢屋面的的检修及局部部拆换；钢门门窗整修；白白铁、玻璃钢钢檐沟、天沟沟、斜沟的整整修、加固及及少量拆换。。6）电线、开开关、灯头的的修换；线路路故障的排除除、维修及少少量拆换；配配电箱、盘、、板的修理、、安装；电表表与电分表的的拆换及新装装等。（2）房屋计计划养护的内内容房屋的结构、、部件等均有有一定的使用用期限，超过过这一期限，，房屋的结构构、部件就容容易出现问题题。因此，对对房屋进行有有计划的定期期检修保养，，以延长房屋屋的使用寿命命，保证房屋屋的正常使用用，就是房屋屋的计划养护护。（3）房屋季季节性养护的的内容这是指由于季季节性气候原原因而对房屋屋进行的预防防保养工作。。其内容包括括防汛、防台台风、防冻、、防梅雨、防防治白蚁等。。2．房屋维修修日常养护的的程序（1）项目收收集日常常养护的小修修保养项目，，主要通过管管理人员的走走访查房和住住户的随时报报修两个渠道道来收集。1）走访查房房2）接受住户户报修的途径径主要有以下下几种：①组织咨询活活动②设置报修箱箱③设立报修接接待中心（2）编制小小修工程计划划通过走访查房房和接待报修修等方式收集集到小修工程程服务项目后后，应分别轻轻重缓急和维维修人员情况况，做出维修修安排。对室室内照明、给给水排污等部部位发生的故故障及房屋险险情等影响正正常使用的维维修，应及时时安排组织人人力抢修。暂暂不影响正常常使用的小修修项目，均由由管理人员统统一收集，编编制养护计划划表，尽早逐逐一落实。在小修工程收收集过程山，，若发现超出出小修养护范范围的项目，，管理员应及及时填报中修修以上工程申申报表。（3）落实小小修工程任务务管理人员根据据急修项目和和小修养护计计划，开列小小修养护单。。物业小修养养护工程凭单单领取材料，，并根据小修修养护单上的的工程地点、、项目内容进进行小修施工工。对施工中中发现的房屋屋险情可先行行处理，然后后再由开列小小修养护单的的管理人员变变更或追加工工程项目手续续。（4）监督检检查小修养护护工程在小修养护工工程施工中，，管理员应每每天到小修工工程现场解决决工程中出现现的问题，监监督检查当天天小修工程完完成情况。3．1．4房房屋维修标标准及考核指指标1．房屋维修修标准修缮标准按主主体工程；木木门窗及装修修工程；楼地地面工程；屋屋面工程；抹抹灰工程；涂涂料粉饰工程程；水、电、、卫、暖设备备工程；金属属构件及其他他等九个分项项工程进行确确定。2．房屋维修管理理的考核指标标（1）房屋完完好率是是完好房屋的的建筑面积加加上基本完好好房屋的建筑筑面积之和，，占总的房屋屋建筑面积的的百分比。一一般要求房屋屋完好率达到到50％～60％（新房房屋除外）。。（2）大、中中修工程质量量合格（优良良）品率是是指报告期期经评定达到到合格（或优优良）品标准准的大、中修修单位工程数数量（建筑面面积表示）之之和，与报告告期验收鉴定定的单位工程程数量之和的的百分比。一一般要求大、、中修工程质质量合格品率率达到100％，优良品品率达到30％～50％％。（3）小修工工程的考核指指标主要有定定额指标、服服务指标、