房地产项目报告

目录ContentsPART3—区域房地产市场分析PART1—宏观环境分析PART2—区域综述PART5—形象树立及包装PART4—营销策略PART6—营销计划与执行PART7—合作框架PART.1宏观环境分析1.政策导向控制贷款调整利率提高首付销量下滑价格松动需求受阻10年4月15日—19日期间先后打出了新一轮严厉遏制地产市场过热的“组合拳”新“国十条”。此次调控力度之强，反应之快，实属空前。而后，而后各地方地方细则出相继台更加印证了此次调控力度与决心。新“国十条”发布后，全国楼市均受其影响销量急转而下。以北京为例，商品住宅成交量，由4月份调控前的日均450套左右，迅速锐减到200套以下。部分地区价格明显回落，“折扣”“优惠”络绎不绝。媒体炒作一、市场环境分析—宏观环境近期国家房地产调控政策土地政策商品房政策金融政策财税政策保障政策近期出台的政策文件4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施简称新“国四条”4月15日，国土资源部公布2010年全国住房用地供应计划4月17日，国务院办公厅《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“10号文”4月20日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》此次政策调控的特点调控范围更广调控尺度更细调控力度更狠1.土地政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月15日国土资源部2010年住房用地供应计划全国中小套型商品房计划供地总量80431公顷，超过去年全国实际住房用地总量（76461公顷）促进市场长期供应4月17日国务院10号文全国增加居住用地的供应总量，要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应调整住房供应结构将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同确保供应结构的落实4月16日北京国土局土地招拍挂新规北京采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，试点采用“限房价、竞地价”或“限地价，竞政策性住房面积”的方式抑制非理性竞价和地价房价过快增长缩小单宗商品住宅用地出让规模，限制企业拿地规模防止囤地，增加有效供应2.商品房政策时间政策文件区域政策要点政策目的4月17日国务院10号文全国加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批加快商品住房入市的速度4月20日住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》全国实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名打击投资需求，抑制官员购房限定预售规模，不得分层、分单元办理预售许可促使开发商加快推盘速度，分批、多次开盘失效预售款第三方监管降低销售欺诈的可能商品住房预售方案备案公示增加开发商的资金压力，降低获利预期强化预售商品住房交付和质量管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度促使开发商加强品质管理，摒弃暴利心态近期清理和整治所有在建商品住房项目并予以公示，责成未开盘项目限期公开销售打击捂盘惜售3.金融政策时间区域政策文件政策要点政策目的4月17日全国国务院【2010】10号文购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，首付比例不低于30%二套房贷的首付最少50%实行严格的差别化利率政策，不再区分改善型需求投资需求对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款打击的重点对象更加明确，直指投机炒房等不合理的住房需求对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数禁止对民间炒房团放贷，遏制各种名目的炒房和投机性购房对土地闲置及炒地房企，银行不得发放新项目贷款，证监部门暂停其上市、再融资和重大资产重组加强对开发商融资的监管，严禁开发商炒地4月16日北京北京银监局23号文北京的商业银行从4月20日开始，严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款，严防多头贷款引发的套利和偿付风险京城银行禁向非住宅发放贷款，严打炒房客4.财税政策策时间区域政策文件政策要点政策目的4月17日全国国务院【2010】10号文要求税务部门对定价过高、价格涨幅过快的房地产项目重点清算和稽查土地增值税对一些房地产开发企业的炒地皮行为敲响警钟要求财政和税务部门加快制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策相关调控细则尚未出台，但预示着未来将加大税收政策对打击投机行为的调节力度4月8日上海尚未被确认上海拟开征住房保有税在征收办法上，可能对存量房和增量房一并征收，但会从购房套数、户型大小等方面来区别自住需求与投资需求，其中自住需求可免交保有税税率可能会以买房时合同价打7折后按1.2%－1.5%征收如果政策出台，将增加持有房产的成本，对投机有一定的抑制作用4月20日重庆政策细则尚未公布重庆”房地产特别消费税”方案获批，“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在讨论中为北京、上海等地出台相关的“类物业税”埋下伏笔，同时预示未来市场调控的力度将更大5.保障政策策时间区域政策文件政策要点政策目的4月15日全国国土资源部确保2010年完成建设保障性住房300万套（含廉租房和经济适用房）保障房将按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算加大保障房建设、限定保障房建设套型，更具可操作性4月17日全国国务院【2010】10号文住房建设规划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同,确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位明确住宅用地供应结构，增加中小套型和保障房用地的有效供应，并纳入合同强调执行政策松紧紧对比政策宽松期(08年下半年-09年下半年)政策紧缩期(09年下半年至今)纲领性文件国务院131号文件国四条，国办10号文政策基调贯彻优惠政策，刺激房市回暖防止泡沫扩大，遏制房价过快上涨土地政策鼓励企业拿地土地首付款比例20%，全款缴纳期限可自行约定对囤地炒地行为无明确界定和打击措施改革土地招拍挂制度，限制企业拿高价地土地首付款比例提高到50%，分期缴纳全部价款的期限不超过1年对囤地炒地企业限拿地、停融资、禁放贷商品房政策普通商品住房开发最低资本金比例从35%下调至20%90/70政策松绑78家非主业央企退市，行业门槛提高增加中小户型普通住房供应量，限制大户型需求释放一次性公布预售房源及价格，打击捂盘惜售和变相涨价金融政策央行连续5次下调存贷款利率，先后4次下调存款利率首次购房首付比例下调至20%，贷款利率可享受7折优惠鼓励信贷资金进入实体经济差别化放贷——取消贷款优惠，提高首套、2套房首付比例和利率，3套房暂停贷款收紧信贷环境，加强房地产信贷管理财税政策首次购买90平方米及以下普通住房，契税下调到1%；免征印花税；二手房营业税5改2二手房营业税2改5强化土地增值税的管理，研究开征物业税简评优惠政策和天量信贷助推投资需求“井喷”、房价飞涨政策环境持续收紧，投资需求受到抑制，市场转入观望政策效果果分析1、对购房者的影响2、对土地市场场的影响3、对物业市场场的影响1.对购房者者的影响响投资需求求改善型需需求首次购房房需求投资回报报率降低低，需求求释放受受到严重重抑制忌惮于税税收等进进一步政政策的出出台，加加速逃离离高房价价城城市需求受到到抑制，，选择观观望或者者转入其其他城市市释放对大户型型产品的的需求的的释放受受到影响响供应放量量、房价价下调的的预期加加剧，需需求转入入观望2.对土地市市场的影影响新政对土土地市场场的影响响土地供应应：中小户型型商品住住房、政政策房用用地的供供应量增增加政府推地地加快，，土地开开发升温温热点地区区高价土土地延期期入市土地交易易市场前景景差以及及保障房房的配建建任务，，使开发发企业拿拿地意意愿下下滑容易引发发土地““流标””，影响响未来商商品房的的有效供供应土地价格格趋于理理性，市市场运行行趋缓普通商品品住房用用地的供供应将出出现放量量，但对对市场的的悲观预预期将降降低开发发企业的的拿地意意愿3、对各物物业市场场的影响响——住宅市场场新政对住住宅市场场的影响响商品住宅宅政策房中小户型型普通住住宅：供供应规模模有所上上升，价价格有所所下行，，观望情情绪让成成交量略略受影响响商务公寓寓：投资资客大量量逃离，，成交量量和价格格都会出出现大幅幅下行高端公寓寓与别墅墅：投资资类物业业滞销，，居住类类物业的的消化受受一定的的影响供应规模模将持续续得到提提升，成成交量也也将有所所走高投资物业业的消化化受到致致命的打打击，观观望情绪绪的蔓延延也将影影响自住住类物业业的消化化新政对商商业市场场的影响响泡沫的传传导调控的传传导投资需求转向商业市场价格上扬经营风险加大商业市场隐性泡沫放大金融政策调控向商业市场蔓延更严格的信贷政策和监管机制更多的投投资需求求转入商商业市场场释放，，将拉高高商业市市场的风风险水平平，引发发信贷资资源对商商业地产产进一步步的紧缩缩4.对各物业业市场的的影响——商业市场场政策导向向三套房贷贷松动上半年经经济回落落调控政策策会否松松动有关“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等房地产市场热点问题，中国住建部、银监会、国资委12日分别做出回应。针对近日部分网络媒体称“房地产市场调控有关政策可能取消”的报道，住房和城乡建设部有关负责人12日表示，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）下发后，各地区、各部门要认真贯彻落实。央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌告诉媒体，“中国经济仍是相对稳定的增长，从全球范围来看这是一个高增长，因此，下半年不会出台第二轮刺激政策，而是坚持调控方向不动摇，同时在政策执行中注意灵活性和针对性。”小结此轮调控控，力度度空前且且执行坚坚决。对对楼市影影响巨大大，但由由于前一一阶段的的旺市热热销，大大部分开开发企业业资金较较为宽松松，虽然然销量严严重缩水水，价格格并无过过大幅度度的下挫挫。此时时正值购购房者与与开发商商的博弈弈阶段，，但随着着政府意意愿的坚坚决与投投资客群群持币待待购情绪绪加重，，预计进进入第四四季度，，销量下下挫或将将成为楼楼市的主主旋律。。二、市场场现状分分析—后市预判判1.成交量下下滑整个上半半年，一一线城市市房地产产成交量量较去年年同期下下降了52%；可见一线线城市上上半年成成交量受受新政影影响明显显，低迷迷的成交交量已无无法支撑撑过高的的房价。上半年一一线城市市成交分分析二线城市市房地产产成交价价格较上上一高峰峰时期价价格，上上涨了28.4%，新房成成交数量量与去年年同期项项目下降降了31%；可见二线线房地产产对于政政策的敏敏感程度度要低于于一线城城市，对对于政策策的反映映速度也也在一线线城市之之后。上半年二二线城市市成交分分析2.结构调整整面对人民民币升值值导致的的出口恶恶化、就就业困难难，房地地产大萎萎缩对经经济的不不利影响响国家与与5月7日出台了了民资““新36条”细细则的出出台，则则可能成成为上述述问题的的“破题题”之门门。新36条”一方方面解决决了民间间游资投投资渠道道问题，，另一方方面又将将逐渐取取代以往往拉动经经济增长长的主体体产业，，对于一直绑架架经济的的房地产产而言无无疑是利利空的。。民资投资资渠道民资新36条3.通胀预期期统计局8月15日公布，，7月CPI同比上涨涨3.3％，为创创下21个月来新新高。从CPI显示的数数据来看看，3.3的涨幅与与2.25存款利率率使得负负利率时时代变得得更加明明显，通通胀预期期加剧。。后市市国国家家是是否否会会将将提提高高利利率率作作为为““补补偿偿性性加加息息””或或是是提提高高存存款款准准备备金金率率结结果果很很难难判判断断。。4.开发发企企业业现现状状资金金压压力力库存存压压力力政策策压压力力2010年40家上上市市房房企企发发布布的的中中期期业业绩绩报报告告显显示示，，40家房房地地产产上上市市公公司司的的平平均均资资产产负负债债率率为为61.13%，负负债债率率接接近近70%的有有22家，，占占比比高高达达55%，四四大大地地产产龙龙头头中中，，保保利利、、万万科科、、金金地地、、招招商商地地产产资资产产负负债债率率分分别别高高达达76.77%、69.83%、69.85%和61.30%2008年下下半半年年后后开开发发商商一一直直减减少少开开工工，，缓缓慢慢推推盘盘，，项项目目建建设设进进入入滞滞缓缓期期，，至至2009年底，经历历了一年的的去库存化化之后，多多数开发商商新增供应应不足，部部分城市甚甚至无盘可可卖，在这这种情况下下，加紧开开发是必然然的选择。。另外，随随新政实施施，政府监监管部门对对囤地打击击力度增大大，加之前前期拿地力力度较大，，此时也必必然会加快快开发。“政府有时候候希望做事事，你就得得配合。我我们最担心心政府继续续拿出一堆堆东西，那那一堆东西西其中有一一些准备使使用‘核武器’，你干嘛非非得让政府府把‘核武器’都用出来，，你要从了了，就不用用把‘核武器’拿出来了。。”8月12日华远总裁裁任志强在在博鳌房地地产论坛上上表示。，，向台下数数百开发商商发出呼吁吁：“我都从了，，你们也从从了吧。”5.市场现象—南方城市上海多家开开发商“大手笔”降价中房信集团团最新的统统计数据显显示，成交交面积排名名前5的楼盘都出出现了价格格“大跳水水”。排名名第一的中中环1号以17645元/平方米的价价格成交了了236套房源，而该该楼盘在7月成交的39套房源均价价为19835元/平方米，6月成交的34套房源均价价高达23160元/平方米。两两个月之内内高达23.8%的跌幅或是是该楼盘热热销的主要要原因。杭州打响“存就抵”促销战7月18日开盘的保利东湾，截至8月16日已几乎售售罄，281套房源仅剩两两套可售。。其中，279套成交房源源平均售价价为12432元/平方米，该该房价相比比该楼盘6月14日的成交均均价18544元/平方米已下下降近20%。购房者几几乎都是冲冲着公司“存5万抵25万”的超大优惠惠去的。8月8日，位于杭杭州之江的的高尔夫景景观公寓，，新帝朗郡郡推出10套特惠房源源，也进行行“存5万抵30万”的优惠，相相较之前在在售均价18000元/平方米，实实际折扣接接近92折。销量变化受4月15至19日政府对楼楼市调控影影响，北京京市场成交交量大幅下下滑，从4月109.14万平米陡降降至5月份的32.94万平米，截截止至7月销售面积积有所回升升但成交价价格明显下下降。单位：万平平米109.1464.36市场现象—北方城市北京住宅市市场1—7月成交面积积以北京为例例自4月中旬调控控以来，继继市场成交交量大幅下下滑之后，，成交均价价同样出现现明显下滑滑，7月份成交均均价为17045元/平米，较4月份成交均均价每平米米跌落3000元左右。2010年7月2055217045北京住宅市场1—7月成交均价单位：元/平米价格变化市场现象—北方城市以北京为例例小结政府决心开发商压力市场现状置业者心态对于此轮楼楼市调控坚坚决执行不不动摇存量与资金金压力动摇摇开发商惜惜价信心成交量严重重缩水打折折促销风日日益盛行投资客群受受阻刚性需需求选择持持币观望从当下的宏宏观环境来来看，房地地产正经历历着一次““恶梦”，，但无论调调控与否，，人们对房房屋必然是是有需求的的，只是热热情程度有有所不同。。不同的区区域、不同同项目受到到的影响程程度也不一一样。营口市场…...PART.2区域综述营口开发区区位于辽东东半岛中部部的渤海之之滨，坐落落在营口市市南端50公里，北距距沈阳210公里，南距距大连170公里。位于于北纬40°151’至40°20’,东经122°8’至122°15’之间。营营口开发区区（鲅鱼圈圈区）总面面积268平方公里，，被誉为21世纪最具潜潜力的沿海海城市之一一。一、区域界界定海东街道办事处驻向向阳社区，，人口1.98万人，面积积9.47平方千米，，辖7个社区居委委会：向阳阳、泰山、、白云、长长江、曙光光、宏柳、、明珠。望海街道办事处驻芹芹菜洼，人人口0.65万人，面积积16.43平方千米，，辖4个村委会：：望海农、、望海渔、、小懂屯、、芹菜洼。目前开发区区下辖熊岳岳、红旗、、芦屯三镇镇和红海、、海东、海海星、望海海四个办事事处，33个社区居民民委员会，，50个自然村，，现有人口口30.1万人。二、区域行政划划分海星街道办事处驻站站前，人口口7.52万人，面积积28.35平方千米，，辖10个社区居委委会：天山山、闽江、、淮河、站站前、新港港、海星、、神井、彩彩霞、银河河、滨海；；1个村委会：：大董屯。。红海街道办事处驻西西红海，人人口:1.64万人，面积:1.12平方千米，，辖1个社区居委委会：新兴兴；5个村委会：：西红海、、东红海、、号房、二二道河、红红海渔。。三、区域历历史沿革营口开发区区的前身是是原盖县鲅鲅鱼圈乡。。1984年5月——经国务院批批准设立营营口市鲅鱼鱼圈区。1988年3月——辽宁省委和和省政府确确定在鲅鱼鱼圈区兴建建营口出口口加工区，，列为辽宁宁对外开放放三个示范范区之一。。1990年8月——经联合国开开发计划署署营口考察察团建议，，由营口出出口加工区区更名为营营口新经济济区。1992年10月——国务院批准准设立为国国家级经济济技术开发发区。1998年11月——按照省委和和省政府的的要求，明明确了鲅鱼鱼圈区政府府的主要职职能是为开开发区和港港口建设提提供社会保保障和服务务。2004年1月——国务院批准准调整鲅鱼鱼圈区的行行政区划，，将原盖州州市的熊岳岳、红旗、、芦屯三镇镇成建制划划入鲅鱼圈圈区。气候特点鲅鱼圈濒临临渤海，属属温带海洋洋性季风气气候，海岸岸线长25公里。这里里四季分明明，气候温温和，降水水适中，光光照充足，，年平均气气温为9.8℃，气候条件件比较优越越，环境优优美，适于于居住。自然资源鲅鱼圈及周边地区区已探明的的金属和非非金属矿藏藏有32种，其中金金属矿有金金、银、铜铜、铁、铝铝、锌等，，非金属矿矿有菱镁、、硼、滑石石、硅等，，天然矿泉泉水日涌水水量500多吨，熊岳岳等地的地地热水藏量量丰富；鲅鱼圈盛产海盐，，沿海盐田田年产海盐盐80万吨，、、水果、水水稻、海淡淡水产品、、中草药材材、山羊绒绒和柞蚕丝丝，其中年年产优质水水稻40多万吨、各各种优质水水果50万吨、年产产海蛰和对对虾等水产产品40余万吨，是是辽宁省山山羊绒和柞柞蚕丝出口口基地。四、自然环环境和资源源状况境内路运陆陆路交通便便捷哈（尔滨））—大（连）铁铁路、哈（（尔滨）—大（连）公公路、沈（（阳）—大（连）高高速公路并并行纵贯南南北，经北北京至沈阳阳高速公路路5个半小时可可达北京。。据悉，设计计时速每小小时200—350公里的哈尔尔滨至大连连高速铁路路明年可望望开工建设设，在营口口设有两个个站点；在90分钟车程内内分别可抵抵达沈阳、、大连、鞍鞍山、抚顺顺、本溪、、锦州、盘盘锦、辽阳阳、铁岭等等9个地级城市市。境内水运水水路交通成成熟东北第二大大港—营口港，坐坐落在开发发区内，现现有泊位29个，万吨以以上泊位17个，目前已已同世界上上40多个国家和和地区140多个港口实实现通航，，每周还与与韩国仁川川互通客货货班轮。。2006年港口吞吐吐量达到9500万吨，进入入全国十大大港口行列列。五、交通状状况一、出口加加工业目前，鲅鱼鱼圈（营口口开发区））初步形成成了以非公公有制经济济为主体、、以出口创创汇为标志志、以临港港产业为特特色的外向向型临港经经济格局。。全区非公公有制法人人企业达到到1496户，占全区区法人企业业总数的84.2%。产值达到到123亿元，占全全区法人企企业总产值值82.5%，产值超亿亿元的企业业达到20家，从业人人员达到5.3万人，占全全区从业人人员总数的的84.1%。生产性外外商投资企企业达到119户，产值达达到76.7亿元。2004年实现外贸贸出口4.05亿美元，产产品主要出出口韩国、、日本、东东南亚及欧欧美等国家家和地区。。二、电力行行业建在区内的的设计发电电能力180万千瓦的华华能营口电电厂，一期期工程两台台30万千瓦燃煤煤机组已并并网发电，，二期工程程两台60万千瓦机组组已于2004年开工建设设。华能营营口电厂最最终发电能能力将达到到180万千瓦，可可为开发区区及辽宁地地区提供强强大的动力力供应和高高质量的供供电保障。六、区域产产业情况三、旅游业业鲅鱼圈区旅旅游全区海海岸线长25公里，青龙龙山森林公公园、亚洲洲植物标本本园、望儿儿山、烽火火台、仙人人岛、金沙沙滩海滨浴浴场等景观观，构成了了山、海、、林、泉交交相辉映的的海滨旅游游度假胜地地。四、农业区域内农业业发展良好好，芦屯镇镇的“平安安”大李子子己申报国国家工商局局注册为““平安”商商标。自83年培育“平平安”大李李子品种后后，又陆续续引进早熟熟品种大石石早生晚熟熟品种、““女神斯坦坦雷梅”等等。红红旗镇在在2000年经辽宁省省生态环保保所对基地地环境内的的空气、水水、土壤进进行检测合合格，并对对产品进行行检验，经经中国绿色色食品发展展中心认证证并己被批批准为万亩亩绿色食品品，巨峰、、晚红葡萄萄生产基地地，并注册册“望儿山山”牌商标标。区域产业情情况鲅鱼圈基础础设施累计计投资超过过238.6亿元人民币币，区内工工贸商住区区内主干道道路和配套套设施已形形成规模。。与港口相相配套的海海关、出入入境检验检检疫部门和和外轮代理理、理货、、供应等服服务机构一一应俱全，，并拥有完完备的金融融、保险、、邮政、通通信等服务务设施。开开发区已与与28个国家和地地区进行了了合资合作作，利用外外资累计6.1亿美元，现现有外资企企业580家，已投产产运营的工工业企业有有119家。东北第第二大港口口营口港就就坐落在营营口开发区区。目目前，鲅鲅鱼圈的外外商投资者者主要来自自美国、日日本、韩国国、加拿大大、澳大利利亚、新加加坡、泰国国、德国、、奥地利、、比利时、、英国、西西萨摩亚、、印度、俄俄罗斯、墨墨西哥、新新西兰、毛毛里求斯、、巴布亚新新、几内亚亚、香港、、澳门、台台湾等国家家和地区。。外商投资资的主要行行业有以水水产养殖业业加工为主主的农业;以服装加工工、耐火材材料、木材材加工日用用品生产为为主的工业业；以工程程装修为主主的建筑业业；以宾馆馆、酒楼、、海滨游乐乐业和房地地产开发为为主的第三三产业等，，外商投资资的领域还还在不断的的扩大。七、经济济状况以辽宁省省中部城城市群和和东北暨暨内蒙古古东部地地区为腹腹地基础础，充分分利用的的地理位位置、优优越的交交通条件件和雄厚厚的腹地地基础，，借助国国外的资资金、技技术和市市场，配配合营口口港二期期工程、、华能营营口电厂厂、芦屯屯火车站站扩建等等项目的的建设，，兴办技技术密集集、精深深加工、、高附加加值、出出口创汇汇型的新新兴产业业，使之之成为辽辽东半岛岛及至东东北地区区吸引外外资，引引进和消消化国外外先进技技术、发发展国际际金融、、扩大对对外贸易易、培养养人才、、传递信信息的重重要基地地。鲅鱼圈总总体发展展思路：：八、发展展方向鲅鱼圈区区发展规规划鲅鱼圈区区“十二二·五”总体体规划鲅鱼圈区区要在““十二·五”时期期，真正正成为营营口区域域发展的的主要支支撑和辽辽宁沿海海经济带带发展的的重要增增长极，，建设成成为辽宁宁对外开开放的先先导区、、新型工工业化项项目的集集聚区、、港口城城市经济济的示范范区、城城乡统筹筹发展的的先行区区、商贸贸旅游业业发展的的黄金区区。立足足“建设设现代化化、生态态化港口口城市””的目标标，高起起点规划划、高质质量建设设、高水水平管理理，不断断提升城城市品位位，打造造城市品品牌，全全面提升升开发区区的对外外吸引力力和影响响力。加快“五五区、三三带、四四廊、两两园”建建设。五五区，就就是现有有主城区区、南部部新城区区、熊岳岳区域、、芦屯红红旗区域域和北部部望海新新区；三三带，就就是西部部海滨旅旅游带、、中部城城市旅游游带和东东部特色色旅游带带；四廊廊，就是是熊岳河河、二道道河、红红海河、、沙河四四条生态态走廊。。两园，，就是临临港和滨滨海两大大工业园园区。““十一·五”期间间，要加加快开发发建设，，确保再再树新形形象。鲅鱼圈区域的地地理条件件、经济济优势、、开发潜潜能和投投资环境境，都印印证了此此区域是是一个具具有高潜潜力经济济开发区区。但部部分地区区生活配配套设施施成熟度度较弱也也是此区区域发展展的一处处短板。。小结PART.3区域房地地产市场场分析1.区域房地地产发展展历程—趋势一、起起始阶阶段:2007年以前,鲅鱼圈房房地产市市场低迷迷,价格在2000元/㎡左右,最低价格格可达到到1500元/㎡.项目也基基本上集中中在老城城区,新城区曾曾经是一一片葡萄萄园.政府为了了刺激楼楼市的发发展,推出了两两项优惠惠政策:1、凡购房房者每平平米优惠惠400元,公务员优优惠600元.本项优惠惠资金由由政府出出资一半半,开发商出出资一半半.2、凡购房房总款满满20万者可落落户本地地.二、萌萌芽阶阶段:2008年政府出出台了双双项利好好政策1、沈阳经经济带发发展战略略2、辽宁沿沿海城市市发展规规划在此情况况下,当地政府府也大力力发展各各种产业业,尤其是旅旅游业.在一些列列的扶持持政策以以及良好好机遇的的冲击下下,现本区域域以彰显显出其初初步的楼楼市活力力.2008年知名地地产商金金泰集团团入主营营口,开发了金金泰城,金泰酒店店等项目目,无疑会带带动周边边整体房房地产市市场的发发展.区域房地地产发展展历程—产品2004年，鲅鱼鱼圈的房房地产业业只是一一个起步步的雏形形阶段，，产品形形态只有有多层。。2007年以后，，产品形形态出现现了高层层以及小小高层。。截止到到目前，，鲅鱼圈圈的产品品形态已已经趋于于丰富，，与一、、二线城城市接轨轨，洋房房、叠拼拼、LOFT等多种产产品形态态陆续上上市，发发展速度度非常之之快。就区域市市场的成成交情况况来看，，鲅鱼圈在在2007年房价增增长较快快，2008年房价涨涨幅减缓缓，但房房价总体体趋势仍仍处于上上涨势态态。在住宅商商品房市市场，2004、2005年全区均均价为1200到1500元/平方米，，到2007年均价已已达2500元/平方米；；目前均均价已达达3500元/平方米左左右；2009年由于鲅鲅鱼圈政政府的大大力扶助助及大量量东北人人群在这这里置业业投资，，房地产产市场价价格、销销售率也也达到了了空前的的增长幅幅度，与与2004、2005年相比涨涨幅达到到了2到3倍。区域房地地产发展展历程—价格区域房地地产行业业从05年之后快快速发展展，无论论产品的的品质还还是开发发理念都都有了很很大的提提升，随随着后续续楼市日日益火热热，投资资投机需需求渐渐渐成为主主流，增增长过快快，泡沫沫产生就就成了透透支未来来市场的的一大隐隐患。小结自从2009年7月以来，，辽宁沿沿海经济济带上升升至国家家级经济济战略以以来，沿沿线楼市市明显升升温。今今年4月，“沈沈阳经济济区”国国家战略略的正式式启动，，再度给给辽沈楼楼市造成成了良好好的市场场预期。。而鲅鱼鱼圈区域域正好属属于双双重利好好政策叠叠加区。。一、国国家发发改委批批复“沈沈阳经济济区”为为国家新新型工业业化综合合配套改改革试验验区。二、辽辽宁沿沿海经济济带发展展规划双重政策策的叠加加，使得得鲅鱼圈圈地区掀掀起了一一阵投资资的热潮潮。鲅鱼鱼圈有鞍鞍钢作为为产业支支柱，2008年金泰地地产等大大型房企企入主此此区域，，投资建建设集住住宅、商商业酒店店、等大大型综合合体项目目，同时时也拉伸伸了周边边其他项项目的升升值潜力力。2.房地产业业投资状状况鲅鱼圈地地区住宅宅产品现现阶段仍仍然以板板楼为主主，区域共计计50处左右的的楼盘，，涵盖产产品为多多层板楼楼、高层层板楼、、以及少少量的联联排、独独栋别墅墅。其中板楼楼约占产产品总体体的90%以上。另外，，金泰地地产在此此投资数数亿的金金泰城也也备受关关注，像像这样集集门市、、写字楼楼、公寓寓、酒店店于一体体的大型型商业综综合体项项目在此此区域并并不多见见，但这这也正说说明了知知名开发发商对市市场前瞻瞻性的把把控能力力。3.总体产品品结构项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群福地山水文园营口翔峰置业有限公司平安大街与闽江大街交汇处北板楼400010套80-100㎡两、三居本地、黑、吉养老居多东城怡景金伟御都营口金伟房地产开发有限公司青龙山公园东南处板楼450010套70㎡左右两居黑、吉、大连占75%左右平安家园营口新远成大房地产开发有限公司长江路南青龙山公园对面板楼3700100套80-90㎡两居黑、吉、辽、大连、本地东城怡景2期营口经济开发区三丰房地产开发有限公司青龙山公园对面板楼360040套-50套80㎡左右两居大连、黑、本地富吉家园辽宁富吉实业有限公司长江路中段青龙山公园东侧多层、板楼、洋房400030-40套80-90㎡两居黑、吉、大连、本地誉龙华府（丽景鸿金苑）营口誉龙房地产开发有限公司青龙山公园南广场西侧板楼5000未卖80-100㎡两居东三省、大连、本地4.市场供应应情况在售及待待售项目目项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群凯宾国际营口中世房地产开发有限公司辽东湾大街与长江路交汇处公寓500010套70㎡左右两居黑、大连、沈阳、本地阳光.世纪城营口勇敢房地产开发有限公司辽东湾大街与闽江路交叉口东北板楼450015套85-91㎡两居外地30%，70%当地金地福苑华誉地产平安大街与蝴蝶泉路交通岗东行500米六层板楼、小高层420040-50套85-100㎡两居外地50%，50%当地龙港花园营口港房地产开发有限公司辽东湾大街南端跃层、高板一期3800二期430010套75-108㎡两居外地50%，50%当地书香门第营口湾畔房地产房地产开发有限公司营口开发区第一高中对面板楼430050套左右75-96㎡两居外地50%远兴家园营口经济开发区远兴实业有限公司平安大街红海河南100米路东板楼420010天60户交定金77-96㎡两居70%的外地交定金在售及待待售项目目项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群滨海新城新泰置业房地产开发有限公司熊岳镇政府旁火山大街东六层板楼、小高层2900-3300暂未对外销售68-88㎡两居一期主要针对东北电器员工金泰城辽宁金泰房地产开发公司月亮湖公园南，辽东湾大街东侧板楼5500200套130-150㎡三居哈尔滨，沈阳，大连约占60%金沙滩澜湾中房集团山海大道西侧板楼7000未售40-90㎡公寓投资客居多，外地区具有实力的生意人亚龙湾一号米高置业辽东湾大街与日月大道交汇处板楼490060套左右79-98㎡两居哈尔滨，沈阳，大连约占60%胜景-洪海河营口侨光地产辽东湾大街东侧板楼420010套左右70—90㎡两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%御景湾钱塘江地产辽东湾大街东侧红海河南岸板楼53006.7套99-125㎡两居本地占到50%在售及待待售项目目项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群翔峰国际花园营口翔峰置业有限公司日月大道北侧板楼530020套80-90的两居本地占到60%月湖海岸华源房地产月良湖公园南侧独栋别墅160001套290-430平米鞍山有一部分客群鸿基海岸鸿基地产辽东湾大街与蝴蝶泉路交汇处板楼490070套100平米的两居本地占50%鸿基国际鸿基地产开发区中心医院南侧板楼440015套100平米的两居本地占50%红旺家园营口联宇地产山海广场附近板楼425020套120平米的的三局本地的很少，大都是营口，大连，和沈阳的苹果社区营口翔宏置业房地产海平路与青龙山大街交汇处板楼400015套80平方米到95平方米的两居本地的很少，大都是营口，大连，和沈阳的在售及待待售项目目项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群MOMA峰汇营口汇明房地产新区政府对面板楼670020套120平方米的三居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%华海城华海集团新区和政府南500米板楼4900开盘预计销售200套106平方米的两居黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%金灿花园二期金灿房地产熊岳镇火山村花园洋房330030套90平方米的两居哈尔滨，沈阳，大连约占60%御水碧园金灿房地产熊岳镇望儿村南2.5公里别墅未定未销售未定未知恒基学府花园恒基实业熊岳镇板楼2780未知55-94平方米居多黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%湖海假日红运集团月亮湖公园对面板楼未定未定未定黑龙江，吉林大连沈阳能占到60-70%在售及待待售项目目项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群山海新城万丰实业熊岳河南板楼290020套70-100平方米的两居本地的很少，大都是营口，大连，和沈阳的金和家园贺祥房地产熊岳板楼300015套76平方米的两居吉林、大连、大庆、沈阳、本地锦绣华庭金长城实业有限公司熊岳三线高中东板楼300030套100平方米的两居吉林、大连、大庆、沈阳、本地金地佳苑营口金地实业公司

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高板未定未知未知未知东信桃花源营口东信房地产开发有限公司鲅鱼圈桃花潭路9-17层高板360050套左右82-87平米两居本地客群占20%-30%,其余黑、吉、沈阳，其中黑龙江居多红旗家园辽宁惠诚房屋开发有限公司日月大道东段，红旗镇政府西行100米多层、小高层300060套左右80-90两居黑，本地居多清华园3期营口宏晟实业房地产开发有限公司远大购物广场斜对面板楼430010套100左右两居黑，本地金水康桥奕丰地产平安大街与蝴蝶泉路交汇板楼390030套88-99平米的两居在售及待待售项目目项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群山水人家辽宁新远房地产开发有限公司平安大道东、淮河路南多层（跃层）、高层价格未定未开盘84-96的两居和三居辽宁为主，如大连、沈阳、鞍山天赐家园天赐地产闽江路多层430030套89平米两居黑龙江,沈阳,大连客群居多华御温泉名阁方达地产熊岳温泉镇铁东街花园洋房，小高层450050套左右90-110平米的两居鞍山，大连，沈阳，营口，哈尔滨华御水岸名居方达地产熊岳温泉镇铁东街独栋，联排别墅7800-980010套168-300平米本地为主乾丰祥水湾乾丰置业熊岳镇温泉路独栋、联排、公寓公寓6000起价，别墅7200起两三套230-320平方主要以大连、沈阳、鞍山和当地客群中南海鑫苑中大实业熊岳镇长征街板楼2400-280050套左右98平米的两居

在售及待待售项目目项目名称开发商物业位置物业类别销售均价（元/平米）月均销量（套）主力户型客群恒基河畔花园营口恒基实业平安大街西侧，南邻洪海河板楼430020套左右90平米两居本地约占30%其余来自黑龙江，大连，沈阳恒祥湾富贵园营口恒基实业平安大街南段板楼460090套80-120平米本地居多，在60%以上河海龙湾华夏天通熊岳温泉度假村别墅8000-10000未售235-280平米营口，鞍山，大连，哈尔滨群星国际新城群星房地产洪海河与平安大街交汇处板塔结合400080套左右80-90平米的两居本地占到60%水岸尚品诚信房地产洪海河南，平安大街西侧板楼420045套108平米的两居大连，沈阳，营口辽海中盐新城中盐国税局东侧，日月大道板楼450010套80平米两居客群本地占到大概30%，其余来自沈阳，营口，沈阳在售及待待售项目目2008年至今共共计总开开发建筑筑面积约约为1525万平方米，，约为18万套。未来一年年内待售售项目及及在售项项目后期期供应建建筑面积积约为608万平方米，约为为6.3万套。区域供应应情况5.土地开发发状况老城区与与新城区区：开发发楼盘较较多，后后续土地地供应充充足。例如：山山海广场场西南侧侧地块（（营口湾湾畔房地地产开发发有限公公司）月亮湖南南段地块块（华源源地产））熊岳与双双台子各各有一处处地块（（华海集集团）海平路地地块（红红运集团团）熊岳镇：：开发楼楼盘较少少，存有有大量未未开发土土地由于新、、老城区区项目密密集，未未来的几几年里，，熊岳镇镇的一些些土地必必然会被被开发，，尤其山海海大道、、与望儿儿山大街街道路两两旁土地地资源更更为丰富富。6.总体供求求关系对于鲅鱼鱼圈地区区，现阶阶段的总总体供应应状况是是供给大大于需求求，拿整体市市场来说说，鲅鱼鱼圈区域域的房地地产发展展状况属属于萌芽芽阶段，，一些辅助助产业发发展并不不完善，，但是也正正说明其发发展潜力力所在，据焦点点地产网网内部高高管介绍绍，虽然然各家楼楼盘月销销量状况况良好，，但是也也存在着着清盘率率不高的的特点，，多个项项目存有有尾盘。。近一年年来，本本区域价价格上涨涨700元/㎡，由于于双重发发展政策策的扶持持，使得得从去年年开始鲅鲅鱼圈地地区的投投资状况况呈现上上扬发展展态势，，但是这这只是个个起步阶阶段，大大量资源源有待开开发，区区域配套套也并不不完善，，熊岳镇镇附近也也存有较较多土地地，较为为可观的的是，哈哈大高铁铁将于2011年全线线通车车，这这无疑疑会成成为一一大投投资亮亮点。。未来的的鲅鱼鱼圈，以钢钢厂、、电厂厂、港港口资资源相相结合合的方方式作作为产产业支支柱，，同时时在此此基础础之上上，大大力发发展旅旅游业业。在在不久久的将将来，，定会会吸吸引引大大批批的的外外省省投投资资客客群群，，带带动动房房地地产产产产业业的的蓬蓬勃勃发发展展，，将将会会使使楼楼市市形形成成一一种种供供不不应应求求的的良良好好状状况况。。从目目前前市市场场的的供供应应情情况况来来看看，，市市场场供供量量相相当当巨巨大大，，产产品品同同质质化化客客群群重重叠叠与与产产品品同同质质化化都都非非常常严严重重，，随随着着调调控控影影响响日日益益显显现现，，后后市市竞竞争争将将更更加加激激烈烈，，对对开开发发企企业业而而言言形形势势并并不不乐乐观观。。小结结7、总总体体价价格格水水平平按照照鲅鲅鱼鱼圈圈区区域域的的地地理理情情况况及及经经济济发发展展状状况况，，此此区区域域价价格格结结构构可可分分为为三三个个层层次次，，从从北北到到南南、、可可将将它它依依次次划划分分为为老老城城区区、、新新城城区区以以及及熊熊岳岳镇镇三三大大地地段段。。老城区新城区熊岳镇此地段属于老项目集中地，价位：3600-4900元/㎡均价：4000元/㎡此地段属于新项目集中区域价位：3680-7000元/㎡均价：4500元/㎡此地段为配套不成熟区域。价位：2600-3400元/㎡均价：3000元/㎡一、、按按区区域域可可将将鲅鲅鱼鱼圈圈客客群群可可分分为为两两类类：：1本地地客客群群2东北北三三省省客客群群以以及及其其他他客客群群（（黑黑、、吉吉、、辽辽））二、、按照照消消费费结结构构可可将将鲅鲅鱼鱼圈圈分分为为三三级级1新城城区区以以外外地地客客群群为为主主，，特特别别是是黑黑龙龙江江、、大大连连客客群群居居多多2老城城区区本本地地客客群群和和外外地地客客群群比比例例基基本本持持平平3熊岳岳镇镇以以本本地地客客群群为为主主，，部部分分外外地地客客群群综合合分分析析：新城城区区价价格格较较高高，，营营口口本本地地消消费费水水平平有有限限，，消消费费者者望望而而却却步步，，但但较较大大的的升升值值潜潜力力却却吸吸引引了了大大量量外外省省投投资资客客的的眼眼球球。。老老城城区区价价位位适适中中，，升升值值空空间间有有限限，，本本地地与与外外省省客客群群各各占占有有一一定定比比例例，，熊熊岳岳镇镇价价格格低低廉廉，，投投资资潜潜力力暗暗淡淡，，基基本本上上以以本本地地客客群群为为主主。。客客观观的的说说，，鲅鲅鱼鱼圈圈以以及及营营口口周周边边区区域域的的消消费费能能力力相相对对于于黑黑龙龙江江、、大大连连、、沈沈阳阳等等地地还还存存在在着着一一定定的的差差距距。。8、客客群群分分析析—客群群结结构构鲅鱼鱼圈圈新新城城：：外省客群50%本省客群35%本区客群15%本区区主主要要以以鲅鲅鱼鱼圈圈为为主主，，老老城城区区多多为为改改善善性性住住房房，，新新城城区区以以投投资资性性住住房房为为主主本省省主主要要以以大大连连、、沈沈阳阳、、鞍鞍山山为为主主外地地主主要要以以黑黑龙龙江江、、吉吉林林、、内内蒙蒙古古、、少少量量海海南南和和北北京京投投资资客客8、客客群群分分析析—客群群细细分分鲅鱼圈老城城：外省客群30%本省客群40%本区客群30%外省客群10%本省客群30%本区客群60%熊岳镇：（普通住宅宅）本区主要以以熊岳古镇镇的人群为为主本省的客群群也主要以以鲅鱼圈、、盖州等地地缘性客群群为主外省主要以以黑龙江、、吉林这些些寒冷地区区为主外省客群占40%本省客群占60%本省主要由由鲅鱼圈及及熊岳的财财富阶层和和大连、沈沈阳、鞍山山两大部分分组成外省以黑龙龙江居多，，少数来自自吉林和哈哈尔滨熊岳温泉镇镇：（别墅）8、客群分析析—客群细分1.国十条2.外地人购房房受限,外地人首套套住房首付付需50%以上,二套住房需需提供当地地的纳税证证明.3.房产交易会会期间,购房可享受受每平方米米400元的优惠,公务员可享享受600元的优惠(2008年刺激房产产的重要政政策)4.购房总价款款达到20万以上可落落户本地.9、区域相关关政策哈大高铁增增值投资潜潜力哈大铁路客客运专线是是国家“十十一五”规规划的重点点建设工程程项目之一一，纳入国国家《中长期铁路路网规划》，哈大客运专专线已于2007年8月23日正式开工工建设，预预计2011年年底将会会全线通车车。哈大客客运专线设设计时速可可达350公里以上，，能成为中中国的一条条名副其实实的“高速速铁路”。。届时，沈沈阳至大连连将由现在在的运行4个小时到达，缩短至至一个小时时到达。哈哈尔滨至至大连将由由现在的运运行9个小时到达达，缩短至至三个小时时到达。2形成四大资资源联动的的区域优势势所谓鲅鱼圈圈四大资源源优势是指指港口优势势、资源优优势、旅游游优势、电电力优势。。营口港是我我国北方地地区最近的的深水不冻冻港，也是是东北第二二大港，非非金属矿产产品运量居居全国各港港之首。华华能营口电厂，，可为开发发区及辽宁宁地区提供供强大的动动力供应和和高质量的的供电保障障。全区海海岸线长25公里，青龙龙山森林公园、、亚洲植物物标本园、、望儿山、、烽火台、、金沙滩海海滨浴场/月亮湖、山山海广场等等景观，构构成了山、、海、林、泉交相相辉映的海海滨旅游度度假胜地。。故此，未未来鲅鱼圈圈的发展潜潜力巨大，，将吸引大大量投资客客纷纷入资资。双重政策带带来无限发发展前景沈阳作为国国家发改委委批复的国国家新型工工业化综合合配套改革革试验区,即”沈阳经济区区”,鲅鱼圈置身身其中.另一项国家家战略即国国务院于2009年7月1日正式批复复的《辽宁沿海经经济带发展展规划》，即“五点点一线”的的发展战略。鲅鱼鱼圈成为两两大国家级级战略唯一一叠加区域域。展望未未来,鲅鱼圈旅游游业的蓬勃勃发展以及及交通的便便利,并配合多种资源源的开发,必将提升房房地产行业业的成熟速速度以及升升值的空间间.10、未来趋势势区域内房地地产核心价价值体现升值潜力滨海城市交通环境港口优势先进设计商政氛围1.大连：大连位于中中国东北辽辽东半岛最最南端，西西北濒临渤渤海，东南南面向黄海海。是中国国的副省级级城市、计计划单列市市，也是全全国14个沿海开放放城市之一一；是中国国辽宁省的的一个重要要沿海港口口城市，省省内第二大大城市，是是中国东北北主要的对对外门户；；也是东北北亚重要的的国际航运运中心、国国际物流中中心、区域域性金融中中心。一般般来辽宁置置业的外地地人主要会会首选大连连，鲅鱼圈圈相比大连连来说，价价格优势比比较明显的的。2.盖州：盖州市地处处大连、鲅鲅鱼圈、营营口三港腹腹地，独具具一市连三三港的水路路之便，海海岸线长达达45公里，营口口市鲅鱼圈圈经济开发发区及鲅鱼鱼圈港坐落落在怀抱之之中；哈大大公路、中中长铁路、、沈大高速速公路纵贯贯南北，盖盖州农产品品资源丰富富，农、林林、牧、副副、渔各业业兴旺发达达，素有““北方大农农业缩影””之称。盖盖州工业基基础雄厚，，门类比较较齐全，已已形成机械械、轻纺、、冶金、化化工、建材材、造纸、、黄金生产产等工业体体系。盖州州公共设施施和城市功功能日臻完完善，交通通网络四通通八达，邮邮电通讯高高效便捷，，水电充足足，广播电电视、医疗疗保健、餐餐饮娱乐一一应俱全。。3.西市区：营口市西市市区位于辽辽河出海口口，是营口口市区的发发祥地，处处于营口老老港和鲅鱼鱼圈新港之之间，与环环渤海各城城市有着天天然的联系系，是沈大大黄金经济济带的中部部的一个重重要城区，，交通发达达。西市区经济济发达，工工业门类齐齐全，经济济结构合理理。已经形形成轻工针针织、机械械和金属制制品、建筑筑材料、石石油化工、、电子信息息等五大支支柱产业。。有较多规规模的四通通一平的工工业园区;区内有大片片可开发利利用的土地地和沿海滩滩涂，建筑筑材料可就就地取材；；外商企业业用地和成成片开发土土地费用较较低,土地使用权权出让金可可一次交付付或分期交交付。优惠惠的政策和和成熟的发发展给西市市区的发展展带来了很很大的帮助助。11、竞争环境境分析—外部11、竞争环境境分析—内部目前根据鲅鲅鱼圈楼市市的格局，，市场开发发程度和市市场竞争性性质，可划划分为如下下几个特征征明显的板板块：老城城区域中心心板块，泛泛海易居板板块，新城城开发区板板块，熊岳岳温泉度假假村板块，，熊岳板块块。不同的的板块有着着不同的消消费需求，，不同的消消费特点、、不同的竞竞争特征、、不同的价价格曲线，，通过对楼楼市板块的的分析，