房地产企业成本核算

房地产企业成本核算税法大讲堂群168283367房地产企业财务核算关键点项目开发模式收入开发成本期间费用税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费1、土地出让金——国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）入账凭证2、土地转让款——企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税受让方：契税、印花税（3）入账凭证转让、投资、合并、分立税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费3、相关税费（1）大市政配套费市政公用设施配套费及其他（2）契税（3）耕地占用税（4）土地使用费（5）土地闲置费所得税、土地增值税区别（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（1）货币补偿方式房地产公司入账的合法有效凭证补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他资料补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据案例国有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（2）产权调换方式A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿费。视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税营业税同其他税种的差异B、补差价款处理——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差）计入拆迁补偿费——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差）抵减拆迁补偿费税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目二、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、设计费入账凭证：协议，发票或其他有效凭证。境外设计费问题2、勘探、测绘入账凭证：协议，发票发票税率？是否需要项目所在地发票？3、三通一平费用入账凭证：协议，发票4、施工图审查费5、招标费6、各种检测费7、监理费税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目二、建安成本指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。基础工程土建工程安装工程主体工程装饰工程人工土方机械土方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程保温工程轻质隔墙门窗工程栏杆工程屋面工程内外粉工程上下水电梯消防工程暖通工程强电弱电天然气空调通风税法大讲堂群168283367房地产企业开发成本项目二、建安成本1、入账凭证工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报告等。2、建筑安装工程费发票审核是否在项目所在地税务机关开具3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。4、甲供材问题（1）甲供材发票能不能直接入账做成本？（2）甲供材营业税问题（3）甲供材处理方式（4）甲供设备的问题税法大讲堂群168283367房地产企企业开发发成本项项目二、建安安成本5、建筑筑业混合合销售问问题甲供材的的混合销销售行为为建筑业特特殊混合合销售营业税暂暂行条例例实施细细则第七七条纳税人的的下列混混合销售售行为，，应分别别核算应应税劳务务的营业业额和货货物的销销售额，，其应税税劳务的的营业额额缴纳营营业税，，货物销销售额不不缴纳营营业税，，未分别别核算的的，由主主管税务务机关核核定其应应税劳务务的营业业额。（1）提提供建筑筑业劳务务的同时时销售自自产货物物的行为为；（2）财财政部、、国家税税务总局局规定的的其他情情况本条实际际源自于于国家税务务总局关关于纳税税人销售售自产货货物提供供增值税税劳务并并同时提提供建筑筑业劳务务征收流流转税问问题的通通知国税发（（2002）117号号文税法大讲讲堂群168283367房地产企企业开发发成本项项目一、关于于纳税人人销售自自产货物物提供增增值税应应税劳务务并同时时提供建建筑业劳劳务征收收增值税税、营业业税划分分问题纳税人以以签订建建设工程程施工总总包或分分包合同同(包括括建筑、、安装、、装饰、、修缮等等工程总总包和分分包合同同，下同同)方式式开展经经营活动动时，销销售自产产货物、、提供增增值税应应税劳务务并同时时提供建建筑业劳劳务(包包括建筑筑、安装装、修缮缮、装饰饰、其他他工程作作业，下下同)，，同时符符合以下下条件的的，对销销售自产产货物和和提供增增值税应应税劳务务取得的的收入征征收增值值税，提提供建筑筑业劳务务收入(不包括括按规定定应征收收增值税税的自产产货物和和增值税税应税劳劳务收入入)征收收营业税税:(一)必必须具备备建设行行政部门门批准的的建筑业业施工(安装)资质；；(二)签签订建设设工程施施工总包包或分包包合同中中单独注注明建筑筑业劳务务价款。。凡不同时时符合以以上条件件的，对对纳税人人取得的的全部收收入征收收增值税税，不征收营营业税。。对上所称称建筑业业劳务收收入，以以签订的的建设工工程施工工总包或或分包合合同上注注明的建建筑业劳劳务价款款为准。。税法大讲讲堂群168283367房地产企企业开发发成本项项目三、关于于自产货货物范围围问题本通知所所称自产产货物是是指:(一)金金属结构构件:包包括活动动板房、、钢结构构房、钢钢结构产产品、金金属网架架等产品品；(二)铝铝合金门门窗；(三)玻玻璃幕墙墙；(四)机机器设备备、电子子通讯设设备；(五)国国家税务务总局规规定的其其他自产产货物。。该条已废废止。拓拓展到建建筑、安安装、修修缮、装装饰、其其他工程程作业等等全部建建筑业应应税行为为。四、关于于纳税人人问题本通知中中所称纳纳税人是是指从事事货物生生产的单单位或个个人。纳税人销销售自产产货物、、提供增增值税应应税劳务务并同时时提供建建筑业劳劳务，应应向营业业税应税税劳务发发生地地地方税务务局提供供其机构构所在地地主管国国家税务务局出具具的纳税税人属于于从事货货物生产产的单位位或个人人的证明明，营业业税应税税劳务发发生地地地方税务务局根据据纳税人人持有的的证明按按本通知知的有关关规定征征收营业业税。税法大讲讲堂群168283367房地产企企业开发发成本项项目如果是纳纳税人提提供建筑筑业劳务务同时提提供非自自产货物物怎么办办？销售售非自产产货物同同时提供供建筑业业劳务怎怎么办？？核心问题题是判断断到底属属于营业业税的混混合销售售还是增增值税的的混合销销售。如如果属于于增值税税的混合合销售，，则统一一缴纳增增值税，，营业税税的混合合销售，，则统一一缴纳营营业税。。案例一：：建安企业业乙为为为房地产产企业甲甲提供建建安劳务务，合同同约定为为大包，，总金额额中包含含材料、、设备在在内，请请问乙如如何缴纳纳营业税税？案例二：：某工程设设备公司司与房地地产企业业甲签署署建筑工工程施工工合同，，约定工工程设备备公司承承建甲的的中央空空调工程程，整体体工程采采取包工工包料形形式，其其中中央央空调工工程（非非自产））造价1400万，设设备价款款1200万，，安装费费200万，该该公司为为一般纳纳税人，，请问如如何纳税税？案例三某消防设备公公司为一般纳纳税人，且具具备相应施工工资质。该公公司同房地产产企业签署工工程施工合同同，销售自产产消防设施同同时提供安装装，请问应如如何纳税？税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本项目目建筑行业材料料（设备）税税收政策对比比表施工方（乙方）提供材料或设备建设方（甲方）提供材料或设备自产材料（设备）外购材料（设备）甲供材料甲供设备分别计算缴纳营业税、增值税并向对方分别开具不同发票。如：30万材料开具增值税发票，70万工费开具营业税发票。按照混合销售判断，缴纳增值税或营业税。如：30万材料。70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额应当包括工程所用所有材料。如：30万甲供材，70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额不包括建设方提供的设备。如：30万甲供设备，70万工费，按照70万缴纳营业税并开具发票。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本项目目三、基础设施施建造费开发过程中所所发生的各项项基础设施支支出，主要包包括开发项目目内道路、供供水、供电、、供气、排污污、排洪、通通讯、照明等等社区管网工工程费和环境境卫生、园林林绿化等园林林环境工程费费。（1）入账凭凭证合同、发票、、验收报告等等（2）多个(或分期)项项目共同发生生的基础设施施费，是否按按项目合理分分摊。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本项目目四、公共配套套建造费开发项目内发发生的、独立立的、非营利利性的，且产产权属于全体体业主的，或或无偿赠与地地方政府、政政府公用事业业单位的公共共配套设施支支出。（1）项目基基本完工时，，公共配套设设施尚未建造造或尚未完工工的，可按照照预算造价合合理预提建造造费用。财务、所得税税、土地增值值处理差异（2）多个(或分期)项项目共同发生生的公共配套套建造费，是是否按项目合合理分摊。（3）房地产产开发企业与与国家有关部部门合资建设设公共配套设设施，建设完完工后有偿移移交的，国家家有关部门给给予的经济补补偿，抵减开开发成本中的的建安工程费费。（4）盈利性性配套设施税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本项目目四、公共配套套建造费公共配套设施施四种类别：：——盈利性：：单独成本对对象单独作为核算算对象，成本本与收入配比比。——非营利性性：公共配套套非营利性配套套设施产权可可能属于全体体业主，或无无偿赠与地方方政府和公用用事业单位的的，先统一归归集，后成本本分配进入开开发对象。——固定资产产性：单独成成本对象，进进入公司资产产。——产权不明明性：先统一一归集，明确确后再处理。。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本项目目五、开发间接接费企业为直接组组织和管理开开发项目所发发生的，且不不能将其归属属于特定成本本对象的成本本费用性支出出。主要包括括管理人员工工资、职工福福利费、折旧旧费、修理费费、办公费、、水电费、劳劳动保护费、、工程管理费费、周转房摊摊销以及项目目营销设施建建造费等。（1）入账依依据项目部成立的的合法文件；；项目部人员确确定的文件；；项目部资产确确定的文件；；项目部办公场场所的文件。。其他要求同管管理费用相关关科目费用。。（2）营销设设施建造费核核算（3）利息核核算房地产开发项项目的借款费费用资本化在在房地产完工工前计入开发发成本。当所所开发的房地地产竣工验收收合格，停止止借款费用资资本化。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算划分成本对象象归集开发成本本分配共同成本本实际发生成本本预提费用待摊费用确定完工标准准计算单位工程成本本计算销售成本后续成本调整整税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算房地产开发企企业甲拿到一一块土地，面面积100亩亩，计划分两两期开发，一一期20亩，，沿街开发高高层两栋，下下面五层是商商铺，上面25层是住宅宅；另有配套套会所一个，，地下人防车车库一个。二期80亩，，规划为多层层6栋，高层层4栋，非人人防独立车库库一个，物业业管理场所、、幼儿园各一一个。请考虑该企业业成本对象如如何划分。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算成本对象：为为归集和分配配开发产品开开发、建造过过程中的各项项耗费而确定定的费用承担担项目。（一）可否销销售原则。开开发产品能够够对外经营销销售的，应作作为独立的计计税成本对象象进行成本核核算；不能对对外经营销售售的，可先作作为过渡性成成本对象进行行归集，然后后再将其相关关成本摊入能能够对外经营营销售的成本本对象。（二）分类归归集原则。对对同一开发地地点、竣工时时间相近、产产品结构类型型没有明显差差异的群体开开发的项目，，可作为一个个成本对象进进行核算。（三）功能区区分原则。开开发项目某组组成部分相对对独立，且具具有不同使用用功能时，可可以作为独立立的成本对象象进行核算。。（四）定价差差异原则。开开发产品因其其产品类型或或功能不同等等而导致其预预期售价存在在较大差异的的，应分别作作为成本对象象进行核算。。（五）成本差差异原则。开开发产品因建建筑上存在明明显差异可能能导致其建造造成本出现较较大差异的，，要分别作为为成本对象进进行核算。（六）权益区区分原则。开开发项目属于于受托代建的的或多方合作作开发的，应应结合上述原原则分别划分分成本对象进进行核算。会计核算成本本对象、所得得税成本对象象同土地增值值税清算项目目可否不一致致?税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算一、开发成本本归类（一）土地征征用费及拆迁迁补偿费。指指为取得土地地开发使用权权（或开发权权）而发生的的各项费用，，主要包括土土地买价或出出让金、大市市政配套费、、契税、耕地地占用税、土土地使用费、、土地闲置费费、土地变更更用途和超面面积补交的地地价及相关税税费、拆迁补补偿支出、安安置及动迁支支出、回迁房房建造支出、、农作物补偿偿费、危房补补偿费等。（二）前期工工程费。指项项目开发前期期发生的水文文地质勘察、、测绘、规划划、设计、可可行性研究、、筹建、场地地通平等前期期费用。（三）建筑安安装工程费。。指开发项目目开发过程中中发生的各项项建筑安装费费用。主要包包括开发项目目建筑工程费费和开发项目目安装工程费费等。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算（四）基础设设施建设费。。指开发项目目在开发过程程中所发生的的各项基础设设施支出，主主要包括开发发项目内道路路、供水、供供电、供气、、排污、排洪洪、通讯、照照明等社区管管网工程费和和环境卫生、、园林绿化等等园林环境工工程费。（五）公共配配套设施费：：指开发项目目内发生的、、独立的、非非营利性的，，且产权属于于全体业主的的，或无偿赠赠与地方政府府、政府公用用事业单位的的公共配套设设施支出。（六）开发间间接费。指企企业为直接组组织和管理开开发项目所发发生的，且不不能将其归属属于特定成本本对象的成本本费用性支出出。主要包括括管理人员工工资、职工福福利费、折旧旧费、修理费费、办公费、、水电费、劳劳动保护费、、工程管理费费、周转房摊摊销以及项目目营销设施建建造费等。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算二、预提费用用与待摊费用用房地产开发企企业甲项目分分两期，划分分为两个成本本对象。在一一期项目中修修建休闲会所所一座，造价价2000万万元，该会所所为整个一期期二期整体配配套设施。假假设一期二期期建筑面积相相当。一期项项目计算成本本时，如何扣扣除休闲会所所成本？税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算三、公共成本本分摊方法1、占地面积积法土地成本分摊摊必须按照占占地面积法2、建筑面积积法单独作为过渡渡性成本对象象核算的公共共配套设施成成本必须按照照建筑面积法法分摊。3、直接成本本法4、预算造价价法借款费用属于于不同成本对对象共同负担担的，按直接接成本法或预预算造价法进进行分配。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算土地成本分配配房地产开发企企业甲拿到一一块土地，面面积20亩，，一期开发写写字楼两栋（（楼座面积2.5亩），，二期开发住住宅楼四栋（（楼座2.5亩），另有有配套会所一一个（2亩）），非人防独独立车库一个个（2.5亩亩），物业管管理场所一个个（0.5亩亩）。道路、、绿化共计10亩。土地面积如何何分配？写字楼：2.5/10××20=5亩亩住宅楼：2.5/10××20=5亩亩会所：2/10×20=4亩车库：2.5/10×20=5亩物业：0.5/10×20=1亩物业和会所是是公共配套设设施，因此再再同其他成本本一起以建筑筑面积法分摊摊至独立成本本对象。税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算公共配套设施施费分配房地产开发企企业甲拿到一一块土地，面面积20亩，，一期开发写写字楼两栋（（10万平方方），二期开开发住宅楼四四栋（12万万平方），另另有配套会所所一个（6000平方）），非人防独独立车库一个个（3000平方），物物业管理场所所一个（1000平方））。物业和会会所是公共配配套设施。如如何分配成本本？1、假定会所所同一期一起起开发，先在在开发成本——配套设施开开发成本—会会所成本中归归集各项开发发成本项目2、假定归集集后会所成本本为600万万，如何在各各成本对象间间分配成本？？是否需要给给独立车库分分配？如果是是物业成本，，是否需要分分配给独立车车库？3、假定会所所同二期一起起开发，一期期开发成本如如何分配？税法大讲堂群群168283367房地产企业开开发成本核算算借款费用分配配房地产开发企企业甲拿到一一块土地，面面积20亩，，一期开发写写字楼（10万平方），，二期开发住住宅楼（12万平方），，另有配套会会所一个（6000平方方），非人防防独立车库一一个（3000平方），，物业管理场场所一个（1000平方方）。假定一一期二期同时时开发，银行行借款3亿元元，产生合法法利息费用4800万元元。请问利息费用用如何在成本本对象间进行行分摊。1、直接成本本法：4800×一一期直接成本本÷（一期直直接成本＋二二期直接成本本＋车库直接接成本）2、预算造价价法：4800×一一期预算÷（（一期预算＋＋二期预算＋＋车库预算）税法大讲堂堂群168283367确定完工标标准除土地开发发之外，其其他开发产产品符合下下列条件之之一的，应应视为已经经完工：(一)开发发产品竣工工证明材料料已报房地地产管理部部门备案。。(二)开发发产品已开开始投入使使用。(三)开发发产品已取取得了初始始产权证明明。1、竣工验验收备案表表2、开发产产品开始投投入使用是是指房地产产开发企业业开始办理理开发产品品交付手续续（包括入入住手续））或已开始始实际投入入使用。国税函【2009】】342号号3、初始产产权证明———大房产产证4、完工标标准针对的的是成本对对象，而不不是一栋楼楼。税法大讲堂堂群168283367确定完工标标准完工标准的的重大意义义1、未完工工销售收入入和完工销销售收入的的分水岭（（预计计税税毛利率））2、税务稽稽查风险的的增大（关关注开发成成本）3、达到完完工标准结结转成本的的时间点开发产品完完工以后，，企业可在在完工年度度企业所所得税税汇算算清缴缴前选择确确定计计税成成本核核算的的终止止日，，不得得滞后后。凡凡已完完工开开发产产品在在完工工年度度未按按规定定结算算计税税成本本，主主管税税务机机关有有权确确定或或核定定其计计税成成本，，据此此进行行纳税税调整整，并并按《《中华华人民民共和和国税税收征征收管管理法法》的的有关关规定定对其其进行行处理理。风险：：发票票取得得不及及时税法大大讲堂堂群168283367计算单单位成成本单位工工程成成本＝＝成本本对象象总开开发成成本÷÷总可可售面面积什么是是总可可售面面积？？是否否可以以剔除除拆迁迁补偿偿面积积？划分成成本对对象归集开开发成成本分配共共同成成本实际发发生成成本预提费费用待摊费费用成本对对象总开发发成本本税法大大讲堂堂群168283367计算销销售成成本配比原原则销售成成本＝＝单位位工程程成本本×已已销售售面积积房地产产企业业甲单单位工工程成成本为为每平平方3000元元。1月份份销售售房屋屋10000平平方，，其中中8000平方方米为为银行行按揭揭，业业主已已支付付30%首首付，，银行行按揭揭款尚尚未批批下，，请问问1月月份成成本如如何结结转？？面积：：2000＋（（8000×30%））＝4400结转销销售成成本：：3000××4400＝13200000元元税法大大讲堂堂群168283367后续成成本调调整特指成成本对对象完完工后后发生生的开开发成成本，，应该该按照照计税税成本本结算算的规规定和和其他他有关关规定定，首首先在在已完完工成成本对对象和和未完完工成成本对对象之之间进进行分分摊，，其次次再将将由已已完工工成本本对象象负担担的部部分，，在已已销开开发产产品和和未销销开发发产品品之间间进行行分摊摊。但应当当注意意，上上述成成本分分摊后后均扣扣除在在后续续支出出实际际发生生年度度，不不允许许追溯溯调整整。后续维维修费费用问问题如如何处处理？？企业对对尚未未出售售的已已完工工开发发产品品和按按照有有关法法律、、法规规或合合同规规定对对已售售开发发产品品（包包括共共用部部位、、共用用设施施设备备）进进行日日常维维护、、保养养、修修理等等实际际发生生的维维修费费用，，准予予在当当期据据实扣扣除。。质量保保证金金问题题（合合同5%））、维维修基基金问问题税法大大讲堂堂群168283367后续成成本调调整房地产产开发发企业业甲