房地产项目管理培训教程

房地产项目管理课程简介学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，2002年4月；参考书籍１．房地产项目投资．潘蜀健．中国建筑工业出版社．１９９９年；２．房地产营销策划．曹春尧．上海财经大学出版社．２００１年；３．项目管理．喻颖正．暨南大学出版社２０００年；项目管理管理没有止境―从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念：―IPMA、PMI、PMBOK、PMP项目管理现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的，融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（MonteCarlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。

项目管理管理工具―甘特图、PERT、CPM管理内容―九大知识体系、五个阶段管理重点―进度、成本、质量、资金平衡房地产业――过去、现在、未来－－经济的支柱、财富的起点、文化的源泉

（北海、深圳、浦东）－－政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）房地产业――行业的独特性、项目的复杂性－－住宅地产、商业地产、旅游地产

（课程重点）－－目标：以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产房地产项目＋项目管理1＋1＝？房地产项目管理模块

经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产市场趋势与机会

投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策

产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技术与新材料应用

房地产产项目目管理理模块块投融资资管理理模块块：财务报报表分分析、、项目目投融融资决决策、、资金金规划、、项目目权益益融资资结构构设计计、开开发项项目融融资、、资本本市场场融资、、投资资性房房地产产融资资、房房地产产金融融业务务项目管管理模模块：：项目管管理概概论、、房地地产开开发项项目的的组织织流程设计计、房房地产产项目目报批批管理理、房房地产产项目目设计计管理理、房房地产项项目的的信息息管理理、房房地产产项目目风险险管理理工程管管理模模块：：招投标标管理理、合合同管管理、、成本本管理理、采采购管理、、工程程监理理（现现场管管理））、室室内装装修设设计与与施工工管理理营销策策划模模块：：产品包包装、、价格格策略略、推推广方方案、、广告告与促销、、销售售队伍伍组织织、卖卖场设设计、、物管管前期期介入入房地产产项目目管理理模块块项目全全案策策划：房地地产项项目全全案策策划、、居住住房地地产的的全案案策划与与经营营管理理、商商业房房地产产的全全案策策划与与经营营管理理、休休闲旅游游房地地产的的全案案策划划与经经营管管理企业经经营管管理：房地地产企企业战战略管管理、、房地地产企企业法法人治治理结构构、房房地产产企业业人力力资源源管理理、房房地产产企业业公共共关系系管理、、房地地产企企业财财务管管理及及合理理避税税、房房地产产企业业法律律风险规规避与与防范范物业经经营管管理：设施施管理理、住住宅区区物业业管理理、非非住宅宅性物物业管理理、物物业经经营管管理、、房地地产经经纪、、房地地产估估价教学内内容项目管管理知知识土地使使用权权获取取房地产产项目目市场场定位位房地产产项目目规划划设计计房地产产项目目工程程管理理房地产产项目目销售售策划划物业管管理的的前期期介入入第一讲讲项项目目管理理知识识项目管管理概概述项目计计划与与组织织网络计计划技技术项目控控制项目管管理软软件及及应用用教学内内容1、项项目管管理概概述项目管管理概概念IPMA、、PMI、、PMBOK、、PMP进度管管理、、成本本管理理、质质量管管理、、资金金平衡衡应用与与发展展项目管管理知知识项目管管理概概念在预定定的时时间内内运用用有限限的资资源，，通过过对项项目进进行有有效的的规划划、实实施和和控制制从而而实现现既定定目标标或任任务的的一种种系统统管理理方法法。特点：：目标标明确确、进进度严严格、、资源源有限限、质量保保证项目管管理知知识IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于于1965年在在瑞士士注册册，成成员主主要是是各国国的项项目管管理协协会，，是个个非盈盈利性性的组组织。。它的的宗旨旨是促促进全全球的的项目目管理理的发发展。。到目目前为为止，，共有有29个正正式成成员。。IPMA提供供了大大量的的产品品和服服务，，包括括研究究与发发展、、培训训和教教育、、标准准化和和证书书制以以及有有关会会议、、学习习班和和研讨讨会。。IPMA非非常重重视专专业人人员资资格认认证工工作。。项目目管理理专业业人员员取证证分为为A、、B、、C、、D四四个级级别，，级别别之间间的档档次标标准差差距很很大。。A级级是工工程主主任证证书级级，简简称CPD，总总经理理一级级。B级为为项目目经理理级别别证书书，C级为为项目目管理理工程程师级级证书书，D级为为项目目管理理技术术员级级。项目管管理知知识PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的的成员员主要要以企企业、、大学学、研研究机机构的的专家家为主主。现现在已已经有有4万万多会会员。。它卓卓有成成效的的贡献献是开开发了了一套套项目目管理理知识识体系系（PMBOK），，将项项目管管理的的基本本内容容划分分为9个领领域，，即：：范围围管理理，时时间管管理，，成本本管理理，质质量管管理，，人力力资源源管理理，沟沟通管管理，，采购购管理理，风风险管管理和和综合合管理理。项目管管理知知识PMPPMP是由PMI发起起的项项目管管理专专业人人员资资格认认证，，其目目的是是为了了给项项目管管理人人员提提供一一个行行业标标准，，使全全球的的项目目管理理人员员都能能够得得到科科学的的项目目管理理知识识。美美国项项目管管理协协会(PMI)一直直致力力于项项目管管理领领域的的研究究工作作，全全球PMI成员员都在在为探探索科科学的的项目目管理理体系系而努努力。。今天天，PMI制定定出的的项目目管理理方法法已经经得到到全球球公认认，PMI已经经成为为全球球项目目管理理的权权威机机构，，其组组织的的项目目管理理资格格认证证考试试，也也已经经成为为项目目管理理领域域的权权威认认证。。全球球每年年都有有大量量从事事项目目管理理的人人员参参加PMP资格格认证证。项目目管管理理知知识识进度度管管理理重点点是是制制定定全全面面详详细细的的进进度度计计划划、、实实时时跟跟踪踪项项目进进度度，，保保证证项项目目按按期期完完成成。。以房房地地产产项项目目为为例例，，包包括括：：前前期期策策划划进进度度计计划、、征征地地拆拆迁迁进进度度计计划划、、设设计计报报建建进进度度计计划划、、施施工准准备备阶阶段段进进度度计计划划、、施施工工进进度度计计划划、、配配套套设设施施工程程进进度度计计划划、、竣竣工工验验收收计计划划、、销销售售进进度度计计划划等等项目目管管理理知知识识成本本管管理理成本本计计划划是是成成本本管管理理的的基基础础。。以以房房地地产产项项目目为为例例：：主要要包包括括地地价价（（土土地地出出让让金金））、、征征地地拆拆迁迁费费用用、、前前期期费用用、、配配套套设设施施费费用用、、土土建建工工程程费费、、管管理理费费用用、、不不可可预预见见费、、税税金金等等。。这这些些成成本本要要素素中中有有些些是是相相对对固固定定的的，，有有些些则则可以以通通过过加加强强管管理理来来有有效效控控制制，，如如不不可可预预见见费费，，房房地地产产项项目一一般般都都有有５５％％左左右右的的不不可可预预见见支支出出。。通通过过有有效效加加强强项项目目管理理，，充充分分发发挥挥计计划划和和控控制制的的作作用用，，就就能能显显著著减减少少项项目目中中的不不可可预预知知因因素素，，从从而而大大大大压压缩缩这这部部分分费费用用。。项目目管管理理知知识识质量量管管理理实现现质质量量管管理理的的首首要要步步骤骤是是进进行行质质量量规规划划。。质质量量规规划划分两两部部分分进进行行，，即即建建立立质质量量标标准准体体系系和和指指定定项项目目中中具具体体工工作的的质质量量要要求求。。在在项项目目实实施施过过程程中中，，还还要要根根据据质质量量规规划划对对各项项工工作作进进行行检检查查和和验验收收，，并并将将检检查查和和验验收收的的结结果果及及时时记记录以以便便随随时时提提供供项项目目质质量量的的相相关关信信息息。。质量量是是企企业业的的生生命命线线，，一一个个项项目目即即使使在在规规定定的的时时间间和和成成本内内完完工工，，但但如如果果质质量量无无法法保保证证，，这这个个项项目目也也是是失失败败的的，，因此此建建立立质质量量管管理理机机制制也也是是房房地地产产项项目目管管理理的的必必然然要要求求。。项目目管管理理知知识识资金金平平衡衡资金金平平衡衡即即实实现现资资金金收收入入和和资资金金支支出出的的平平衡衡，，为为此此，，必须须制制定定项项目目的的资资金金平平衡衡计计划划。。以以房房地地产产项项目目为为例例：：作作为一一种种资资金金密密集集型型的的特特殊殊商商品品，，住住宅宅产产品品的的销销售售尤尤显显重重要，，资资金金的的回回笼笼是是每每个个房房地地产产投投资资项项目目的的重重点点，，也也是是影影响资资金金平平衡衡的的关关键键因因素素。。由于于商商品品房房允允许许预预售售，，因因此此一一些些企企业业在在项项目目开开发发资资金金未落落实实时时便便投投入入建建设设，，超超出出企企业业自自身身的的经经营营能能力力开开发发，，不考考虑虑资资金金来来源源和和资资金金平平衡衡问问题题，，致致使使大大量量楼楼盘盘烂烂尾尾。。项目目管管理理知知识识项目目管管理理应应用用与与发发展展大型型工工程程产品品研研发发大件件生生产产设备备大大修修项目目管管理理知知识识2、、项项目目计计划划与与组组织织项目目计计划划要要求求：：目目标标明明确确、、指指标标格格式式化化、、任任务务模模块块化化、、考考虑虑动动态态性性项目目计计划划内内容容：：设设计计工工作作分分解解结结构构、、编编制制工工作作说说明明书书、、分分派派任任务务和和授授权权、、估估算算成成本本和和预预算算、、编编制制进进度度计计划划、、报报告告制制度度、、设设计计项项目目管管理理组组织织项目目管管理理知知识识小型型计计算算机机系系统统研研制制（（工工作作分分解解任任务务矩矩阵阵））任务描述WBS码WBS等级研发部工程部生产部设计1.01主机系统CPU软件显示器样机制造2.02交付使用3.033、、网网络络计计划划技技术术原理理：：以以图图论论为为基基础础，，以以网网络络形形式式描描述述复复杂杂项项目目的的任任务务结结构构，，采采用用一一定定的的算算法法求求解解关关键键路路线线，，围围绕绕关关键键路路线线安安排排进进度度计计划划，，确确保保项项目目按按期期完完工工。。项目目管管理理知知识识网络络计计划划技技术术操作作步步骤骤：：将项项目目分分解解为为若若干干活活动动，，确确定定所所需需时时间间、、资资源源；；明确确各各活活动动之之间间的的逻逻辑辑关关系系；；绘制制连连接接所所有有活活动动的的网网络络；；估计计完完成成各各项项活活动动的的时时间间和和成成本本；；计算算各各项项活活动动开开工工和和完完工工时时间间，，确确定定关关键键路路线线；；运用用网网络络对对项项目目进进行行计计划划和和控控制制；；项目目管管理理知知识识网络络计计划划技技术术方法法：：AOA双双代代号号法法：：箭箭头头表表示示活活动动，，节节点点表表示示事事件件AON单单代代号号法法：：节节点点表表示示活活动动；；项目目管管理理知知识识网络络计计划划技技术术举例例：：1、、A必必须须在在B之之前前完完成成，，B必必须须在在C之之前前完完成成；；2、、A完完成成后后，，B和和C才才能能开开始始；；3、、A必必须须在在C和和D之之前前完完成成，，B必必须须在在D之之前前完完成成；；4、、A和和B必必须须在在C和和D之之前前完完成成；；项目目管管理理知知识识网络络计计划划技技术术1、、2、、3、、4、、项目目管管理理知知识识ABCABCADBCACBD网络计划技技术关键路线分分析：通过过各项活动动时间参数数的计算确确定关键路路线，从而而确定项目目完工周期期。时间参数：：ES－最最早开始时时间；EF－最早早结束时间间；LS－最迟迟开始时间间；LF－最迟迟结束时间间；t－作业时时间；S－松闲时时间；关系：t＝＝EF－ESt＝LF－LSS＝LS－－ESS＝LF－EF项目管理知知识网络计划技技术步骤：计算ES、、EF；计算LS、、LF；；计算S；确定关键路路线（S为为0的一条条活动链））；计算项目完完工的全部部时间T；；（关键活动动的作业时时间相加而而成）编制进度计计划表。项目管理知知识网络计划技技术举例：某企业拟开开发一地产产项目，各各项活动的的相互关系系及预计完完成时间如如下表所示示，试确定定该项目的的完工时间间和关键路路线。项目管理知知识项目管理知知识活动代号开发活动预计时间紧先活动A前期市场调查2B可行性研究1AC设计、报建5AD施工准备9BE施工进度6BF配套设施2D、EG竣工交付3C、FH物业管理介入1G网络计划技技术PERT的的应用特点：非确确定性网络络计划，运运用概率分分析，相对对复杂三种作业时时间：乐观观时间、可可能时间、、悲观时间间项目管理知知识4、项目控控制确定标准衡量偏差采取纠正措措施项目管理知知识5、项目管管理软件及及应用PROJECT通用性行业特性项目管理知知识第二讲土土地地资源获取取宏观环境、、区域经济济与城市发发展规划区域房地产产政策与市市场拟开发地段段的确定土地获取方方式与途径径土地储备问问题教学内容1、宏观环环境、区域域经济与城城市发展规规划行业发展趋趋势（繁荣荣？泡沫？？）区域经济状状况（上海海与绵阳比比较）城市发展规规划（热点点？前瞻？？）土地资源获获取我国城市房房地产管理理法（共7章72条）第一章总总则

第二二章房地地产开发用用地第第一一节土地地使用权出出让第第二二节土地地使用权划划拨

第三三章房地地产开发第第四章房房地产交交易第第一节一一般规定定第第二节房房地产转让让第第三节房房地产抵押押第第四节房房屋租赁第第五五节中介介服务机构构

第五章章房地产产权属登记记管理第第六章法法律责任第第七章附附则我国城市房房地产管理理法第七条土土地使用权权出让，是是指国家将将国有土地地使用权（（以下简称称土地使用用权）在一一定年限内内出让给土土地使用者者，由土地地使用者向向国家支付付土地使用用权出让金金的行为。。第十二条土土地使用用权出让，，可以采取取拍卖、招招标或者双双方协议的的方式。商商业、旅游游、娱乐和和豪华住宅宅用地，有有条件的，，必须采取取拍卖、招招标方式；；没有条件件，不能采采取拍卖、、招标方式式的，可以以采取双方方协议的方方式。采取取双方协议议方式出让让土地使用用权的出让让金不得低低于按国家家规定所确确定的最低低价。我国城市房房地产管理理法第二十四条条房地产产开发必须须严格执行行城市规划划，按照经经济效益、、社会效益益、环境效效益相统一一的原则，，实行全面面规划、合合理布局、、综合开发发、配套建建设。第二十五条条以出让让方式取得得土地使用用权进行房房地产开发发的，必须须按照土地地使用权出出让合同约约定的土地地用途、动动工开发期期限开发土土地。超过过出让合同同约定的动动工开发日日期满一年年未动工开开发的，可可以征收相相当于土地地使用权出出让金百分分之二十以以下的土地地闲置费；；满二年未未动工开发发的，可以以无偿收回回土地使用用权；但是是，因不可可抗力或者者政府、政政府有关部部门的行为为或者动工工开发必需需的前期工工作造成动动工开发迟迟延的除外外。我国城市房房地产管理理法第二十九条条房地产产开发企业业是以营利利为目的，，从事房地地产开发和和经营的企企业。设立立房地产开开发企业，，应当具备备下列条件件：

（一一）有自己己的名称和和组织机构构；

（二二）有固定定的经营场场所；（（三）有符符合国务院院规定的注注册资本；；

（四））有足够的的专业技术术人员；（（五）法法律、行政政法规规定定的其他条条件。我国城市房房地产管理理法第四十四条条商品房房预售，应应当符合下下列条件：：（一）已已交付全部部土地使用用权出让金金，取得土土地使用权权证书；（（二）持持有建设工工程规划许许可证；（（三）按按提供预售售的商品房房计算，投投入开发建建设的资金金达到工程程建设总投投资的百分分之二十五五以上，并并已经确定定施工进度度和竣工交交付日期；；

（四））向县级以以上人民政政府房产管管理部门办办理预售登登记，取得得商品房预预售许可证证明。以市场公开开供地收益益论：2000年，，350亿亿元；2001年，492亿元；2002年年，而业内内人士保守守估计为近近千亿元（仅1-9月，就就达683.98亿亿元）一项统计显显示，目前前全国31个省(区区、市)的的近1500个市(县)开开展了土地地招标拍卖卖挂牌出让让工作，在在市场发育育的东南省份份，八成的的市(县)开展了这这项工作。。而在有些些地方，100%的市市(县)开开展了招标标拍卖。中中部省份江江西，2001年开展展国有土地地使用权招招标拍卖工工作的市(县)约占全省市市(县)总总数的80%，今年年已经达到到100%。2002年年土地市场场回望今年1-9月，全国国范围内招招标拍卖挂挂牌出让土土地的宗数数、面积、、价款占出出让总宗数数、面积、、价款的比比例分别为为20.08%、29.78%、45.56%。土地挂牌交交易方式快快速推广，，大受欢迎迎。许多人人认为，与与招标拍卖卖相比，挂挂牌方式具具有实施者者操作简便便、参与者者理性竞价价等优点。。2002年年土地市场场回望房地产投资资继续高速速增长，2002年年1-11月，全国国房地产开开发完成投投资6228亿元，，同比增长长了28.2%。中中国人民银银行2002年二季季度货币执执行情况报报告指出，，2001年房地产产开发投资资对中国GDP增长长的直接和和间接贡献献率共计1.9到2.5个百百分点。专专家估计2002年年房地产对对国民经济济也可能保保持这种贡贡献率。2002房房地产市场场据国家统计计局的有关关数字，去去年1-11月，全全国有7个个省市房地地产开发投投资增幅超超过40%，8个省省市新开工工面积增幅幅超过40%，个别别省市房地地产开发新新购土地投投资同比增增长了150%。一一部分城市市的房地产产开发投资资占固定资资产投资的的比重达到到30%以以上，北京京、上海、、广州、杭杭州等城市市维持50%的比重重达12个个月以上，，而深圳房房地产投资资占整个投投资的比例例更接近60%。2002房房地产市场场经济增长对对房地产投投资的过分分依赖。由由于房地产产业的带动动性很强，，“如果房房地产投资资增幅一旦旦出现较大大下滑，它它对当地经经济的负面面影响将难难以估量””。距杭州不远远的南京，，1月23日拍卖两两块土地，，一块成交交价为每亩亩220万万元，另一一块更高达达每亩295.7万万元。高地地价带来的的必然是高高房价，消消费者会买买单吗2002房房地产市场场“全国房地地产市场总总体上保持持健康、快快速发展态态势，但部部分地区存在在投资增幅幅过大、土土地供应过过量、价格格上涨过快快和结构不合合理等问题题，个别地地区问题还还较严重””－《当前我国国房地产市市场运行情情况分析报报告》2002年11月19日，国国务院总总理朱镕镕基在香香港会见见驻港中中资机构负负责人时时再一次次重复了了他在国国庆节视视察深圳圳时说的的话，“有有些城市市，不是是全部，，房地产产有一点点热，空空置率太太高，而且且还在增增长。””2002房地产产市场“目前部部分地区区投资增增幅过大大、土地地供应过过量、价价格上涨涨过快，，出现现了不不同程程度的的‘过过热’’、‘‘虚热热’和和结构构性问问题，，存在较严严重的的市场场风险险”；；主要要表现现为六六个方方面：：部部分城城市房房地产开开发规规模过过大；；部分分地区区投资资增幅幅过大大、土土地供供应过过量，摊摊子铺铺得太太大；；有些些地区区不能能有效效调控控市场场，房房地产产价格上上涨过过快，，个别别城市市有些些区位位的地地价上上涨了了1倍倍以上上，有的住住宅项项目一一两年年内价价格成成倍增增长；；部分分地区区住房房供求求结构失失衡，，商品品房空空置量量增加加；个个别地地区背背离国国情建建设““豪宅”；；少数数地区区经济济存在在对房房地产产开发发的依依赖性性风险险。－1月13～～14日武武汉全全国住住宅与与房地地产工工作会会议，，刘志志峰2002房房地产产市场场2002年年底，，由国国家计计委经经济研研究所所与北北京新新华在在线联联合推推出的的《中中国行行业景景气分分析报报告》》指出出，对对于刚刚过去去的2002年年的房房地产产业，，可以以用三三个特特点来来概括括，总总体景景气冲冲高回回落，，地区区冷热热不均均，真真实的的房地地产泡泡沫已已经出出现。。2002房房地产产市场场2003年年房地地产市市场展展望2003是是“理理性之之年””。2003年年全国国整顿顿和规规范市市场经经济秩秩序专专项整整治的的重点点是，，整顿顿和规规范房房地产产市场场。关键词词之一一：调调控。。关键词词之一一：规规范。。关键词词之一一：经经济适适用房房。2003年年房地地产市市场展展望为预防防风险险，建建设部部将在在2003年上上半年年完成成房地地产市市场预预警体体系研研究，，并选选择已已开展展预警警体系系研究究的5-6个城城市试试运行行；年年底前前，在在35个大大中城城市和和部分分有代代表性性的城城市推推广使使用，，以便便政府府及时时发现现市场场运行行中的的问题题，并并采取取相应应措施施加强强宏观观调控控。同同时要要建立立健全全房地地产市市场信信息披披露制制度，，将当当地房房地产产市场场信息息及时时向社社会公公示，，引导导房地地产开开发企企业理理性投投资、、住房房消费费者理理性消消费。。2003年年房地地产市市场展展望今年整整顿规规范工工作的的重点点包括括11个方方面：：一是是整顿顿房地地产开开发建建设中中违法法违规规行为为；二二是整整顿商商品房房销售售中的的不规规范行行为；；三是是整顿顿土地地利用用中的的不规规范行行为，，如擅擅自改改变土土地利利用性性质、、利用用集体体土地地搞房房地产产开发发等；；四是是整顿顿面积积“缺缺斤短短两””行为为；五五是整整顿不不履行行合同同和合合同欺欺诈行行为；；六是是整顿顿物业业管理理企业业的不不规范范行为为；七七是整整顿房房地产产广告告不规规范行行为；；八是是整顿顿中介介服务务中的的不规规范行行为；；九是是整顿顿房屋屋拆迁迁中的的违规规行为为；十十是整整顿拖拖欠工工程款款行为为；十十一是是整顿顿政府府审批批中的的不规规范行行为，，如规规划审审批、、立项项审批批、竣竣工验验收、、预销销售许许可等等2003年年房地地产市市场展展望2003年年，建建设部部将会会同有有关部部门出出台《《经济济适用用住房房管理理办法法》，，进一一步明明确经经济适适用住住房相相关政政策。。我国国住宅宅建设设将发发展以以经济济适用用住房房为重重点的的住房房供应应体系系，多多渠道道解决决中低低收入入家庭庭的住住房问问题。。建设设部有有关负负责人人要求求，各各地要要尽快快制订订和完完善中中低收收入家家庭的的收入入标准准，经经济适适用住住房购购房对对象的的条件件、购购房面面积标标准及及超面面积的的处理理办法法。人人均住住房面面积低低于全全国平平均水水平的的城市市，在在审批批城市市总体体规划划时要要增加加居住住用地地的比比例，，确保保中低低收入入家庭庭住房房用地地的供供应。。对房房价收收入比比较高高、对对取消消或减减少经经济适适用住住房的的城市市，要要控制制新增增土地地的供供应规规模。。经营城城市、、经营营土地地2002年年城市市市长长会议议强暴旧旧城、、疯狂狂克隆隆、胡胡乱““标志志、攀攀高比比傻、、盲目目国际际化、、窒息息环境境、乱乱抢风风头永永远塞塞车、、““假古古董””当道道、跟跟人较较劲看上去去面光光光、、住进进去心心慌慌慌，这这就是是没有有亲和和力的的城市市和建建筑所所能带带给我我们的的物质质和精精神生生活。。中国城城市十十大败败笔2、区区域房房地产产政策策与市市场区域差差异与与政策策要求求（沿沿海与与内地地）城市房房地产产供需需情况况城市房房地产产企业业情况况（以以本地地为例例）土地资资源获获取绵阳市市房地地产投投资（1999－2001年年）绵阳市市房地地产竣竣工、、销售售面积积1999－－2001年3、拟拟开发发地段段的确确定房地产产投资资地段段论地价影影响因因素分分析（市场场供求求、自自然环环境条条件、、社会会经济济条件件、政政府规规划、、心理理预期期、国国际关关系））重点研研究城城市发发展规规划（（环境境、配配套））土地资资源获获取房地产产投资资地段段论地段、、地段段还是是地段段；价格＝＝成本本（地地价、、设计计费、、建筑筑费、、资金金利息息、税税费））＋利利润；；在成本本构成成中，，地价价最不不确定定。在在其他他取费费相对对固定定（平平均利利润））的情情况下下，地地价决决定利利润率率。土地资资源获获取地价影影响因因素市场供供求自然环环境条条件社会经经济条条件政府规规划心理预预期国际关关系土地资资源获获取4、土土地获获取方方式与与途径径城市建建设、、安居居工程程、城城市景景观、、地方方形象象品牌主主导、、资金金实力力、土土地储储备、、政府府补偿偿土地公公开拍拍卖（（招投投标制制度、、一级级市场场）4月10日日，中中海（（成都都）公公司投投资2．3亿投投得市市中心心地段段（每亩亩311万万元））土地资资源获获取5、土土地资资源储储备问问题新一轮轮圈地地运动动（万万科、、万达达、华华润））土地资资源储储备与与资本本运作作土地资资源储储备量量力而而行土地资资源获获取第三讲讲房房地产产项目目市场场定位位前期市市场调调查购房者者心理理与行行为分分析开发项项目市市场定定位开发项项目可可行性性研究究开发项项目投投资效效益评评价教学内内容房地产产市场场调查查市场调调查是是为实实现企企业特特定的的经营营目标标，运运用科科学的的理论论和方方法，，以及及现代代化的的调查查技术术手段段，通通过多多种途途径收收集、、整理理、分分析有有关房房地产产市场场的资资料信信息，，正确确判断断和把把握市市场现现状及及发展展趋势势，为为企业业科学学决策策提供供正确确依据据的一一种活活动。。市场定定位房地产产市场场调查查市场场调调查查是是了了解解消消费费者者行行为为的的根根本本途途径径，，是是把把握握房房地地产产市市场场供供求求的的根根本本方方法法，，是是分分析析市市场场、、捕捕捉捉市市场场机机会会的的重重要要手手段段。。市场场调调查查是是项项目目投投资资决决策策分分析析、、项项目目区区位位选选择择、、市市场场定定位位、、规规划划设设计计、、销销售售策策划划的的前前提提和和基基础础。。市场场定定位位前期期市市场场调调查查市调调内内容容：：宏宏观观环环境境（政政治治经经济济形形势势分分析析））、中观观环环境境（城城市市规规划划及及房房地地产产市市场场供供求求））、微观观环环境境（竞竞争争楼楼盘盘及及消消费费者者需需求求分分析析））市调调步步骤骤：：准准备备阶阶段段（确确定定目目的的、、拟拟定定计计划划））、、实施施阶阶段段（设设计计问问卷卷、、实实地地调调查查））、、分析析阶阶段段（整整理理资资料料、、撰撰写写报报告告））市调调方方法法：：问问卷卷、、踩踩盘盘、、房房展展；；问卷卷调调查查：：问问卷卷设设计计技技巧巧；；科学学合合理理使使用用市市调调分分析析；；市场场定定位位住房房与与需需求求市市场场调调查查问问卷卷调查查说说明明：：个人人情情况况：：住房房现现状状：：住房房需需求求：：竞争争楼楼盘盘及及竞竞争争对对手手情情况况调调查查（见见表表，，P61））市场场定定位位购房房者者心心理理与与行行为为分分析析购房房需需要要、、需需求求及及动动机机分分析析；；文化化、、家家庭庭与与购购房房者者心心理理；；购房房者者个个性性特特征征；；购房房者者行行为为模模式式；；市场场定定位位社会会文文化化与与消消费费行行为为观念念引引导导浪浪费费；；中国国与与美美国国的的差差异异：：按揭揭买买房房小小故故事事；；北京京与与上上海海的的差差异异：：北京京：：厚厚重重、、大大气气、、传传统统上海海：：精精细细、、实实用用、、国国际际化化市场场定定位位购房房决决策策原原则则整体体属属性性最最佳佳原原则则；；非非报报酬酬决决策策原原则则；；综综合合权权衡衡原原则则；；例：：P100市场场定定位位物业出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080开发发项项目目市市场场定定位位定位位思思路路：：房房地地产产定定位位不不是是对对楼楼盘盘本本身身作作实实质质性性改改变变，，而而是是市市场场发发现现；；好好的的定定位位能能够够产产生生竞竞争争优优势势，，但但其其本本身身不不是是竞竞争争优优势势。。定位位准准则则：：受受众众导导向向、、差差别别化化、、个个性性化化；；定位位流流程程：：制制定定目目标标、、分分析析用用户户心心理理、、选选择择目目标标市市场场、、明明确确竞竞争争优优势势（（质质、、量量、、价价））、、寻寻找找最最佳佳切切入入点点；；市场场定定位位定位位案案例例：：１、、深圳圳宝宝安安电电子子城城：：从从商商业业烂烂尾尾楼楼到到商商业业奇奇迹迹（（ＰＰ１１２２６６））２、、广广州州ＸＸＸＸ公公司司房房地地产产项项目目市市场场研研究究（ＰＰ３３６６９９－－３３９９００））市场场定定位位广州州XG项项目目（（市场场研研究究与与定定位位部部分分））第一一节节项项目目市市场场研研究究一、、广广州州市市房房地地产产市市场场走走势势分分析析（（宏宏观观））二、、广广州州市市海海珠珠区区房房地地产产市市场场走走势势分分析析（（中中观观））1、、回回顾顾与与展展望望；；2、、市市场场特特点点；；3、、结结论论；；三、、本本项项目目临临近近地地段段房房地地产产市市场场走走势势分分析析（（微微观观））1、、区区位位特特点点；；2、、购购买买对对象象及及购购买买心心理理分分析析；；3、、对对手手盘盘分分析析；；市场场定定位位广州州XG项项目目（市市场场研研究究与与定定位位部部分分））第二二节节项项目目环环境境分分析析一、、地地块块环环境境条条件件1、、土土地地性性质质综综述述;2、、地地块块周周围围景景观观；；3、、环环境境卫卫生生、、社社会会治治安安情情况况；；4、、交交通通条条件件；；5、、配配套套设设施施；；二、、地地块块SWOT分分析析1、、优优势势与与劣劣势势分分析析；；2、、机机会会与与威威胁胁分分析析；；三、、结结论论市场场定定位位广州州XG项项目目（市市场场研研究究与与定定位位部部分分））第三三节节项项目目市市场场定定位位一、、项项目目市市场场细细分分1、、项项目目一一期期细细分分;2、、项项目目二二期期细细分分；；二、、楼楼盘盘概概念念导导入入1、、市市区区中中的的大大型型绿绿色色环环保保社社区区、、高高效效智智能能化化社社区区；；2、、闹闹市市中中的的温温馨馨家家园园；；三、、目目标标市市场场1、、市市内内工工作作的的中中等等收收入入家家庭庭、、个个体体经经营营者者；；2、、注注重重环环境境质质量量的的白白领领阶阶层层；；3、、房房地地产产投投资资者者、、海海珠珠区区本本地地居居民民；；市场场定定位位广州州XG项项目目（市市场场研研究究与与定定位位部部分分））四、、项项目目市市场场定定位位1、、成成本本价价测测算算；；2、、目目标标市市场场价价格格测测算算；；3、、定定价价策策略略；；市场场定定位位可行行性性研研究究重视视市市场场调调查查、、市市场场预预测测；；项目目评评估估以以经经济济效效益益为为中中心心；；对项项目目的的评评估估全全部部在在决决策策阶阶段段进进行行一般般地地，，可可行行性性研研究究应应由由专专门门从从事事投投资资项项目目的的咨咨询询机机构构（（中中介介机机构构））承承担担，，它它拥拥有有大大批批经经济济学学家家、、市市场场分分析析家家、、财财务务专专家家、、律律师师等等英英才才。。；；市场场定定位位可行行性性研研究究解解决决的的主主要要问问题题为什什么么要要进进行行这这个个项项目目？？项目目的的产产品品(劳劳务务)市市场场的的需需求求情情况况怎怎样样？？资源源条条件件如如何何？？项目目建建设设地地点点应应选选在在什什么么地地方方？？产品品的的生生产产规规模模多多大大为为宜宜？？采用用的的生生产产工工艺艺技技术术是是否否先先进进可可靠靠？？项目目投投资资估估算算和和方方案案比比较较情情况况如如何何？？投资资盈盈利利水水平平及及风风险险多多大大？？项目目可可行行性性研研究究内内容容投资资项项目目的的背背景景研研究究投资资项项目目的的市市场场和和生生产产规规模模投资资项项目目资资源源情情况况投资资项项目目环环境境投资资项项目目设设计计投资资项项目目组组织织机机构构投资资项项目目进进度度控控制制投资资项项目目的的财财务务经经济济评评价价项目目可可行行性性研研究究程程序序机会会可可行行性性研研究究：：投投资资机机会会的的粗粗略略鉴鉴定定，，精精度度一一般般在在30%左左右右；；初步步可可行行性性研研究究：：对对关关键键问问题题做做专专门门调调查查和和研研究究，，精精度度在在20%左左右右，，费费用用约约1%；；可行行性性研研究究评评价价：：更更加加严严格格、、细细致致地地研研究究，，投投资资估估算算采采用用预预算算价价格格，，精精度度要要求求在在10%左左右右，，费费用用约约为为1%~3%。。开发发项项目目可可行行性性研研究究（ＰＰ４４２２５５－－４４６６４４））项目目投投资资估估算算与与资资金金筹筹措措计计划划；；项目目销销售售和和租租赁赁收收入入测测算算；；项目目财财务务评评价价；；项目目不不确确定定性性分分析析；；项目目效效益益评评价价；；结论论与与建建议议；；市场场定定位位投资资估估算算与与资资金金筹筹措措1、、开开发发成成本本估估算算：：土地地成成本本（（地地价价、、征征迁迁补补偿偿、、三三通通一一平平）），，前期期工工程程（（规规划划设设计计、、可可研研、、地地勘勘、、报报建建）），，建安安工工程程（（桩桩基基、、土土建建、、五五通通、、智智能能化化设设施施、、电电梯梯）），，基础础设设施施（（五五通通工工程程、、绿绿化化工工程程、、道道路路及及排排水水工工程程）），，公建建配配套套（（学学校校、、医医院院、、文文体体、、娱娱乐乐、、邮邮电电、、市市场场、、变变电电站站、、调调压压站站、、垃垃圾圾处处理理）），，期间间税税费费（（配配套套建建设设费费、、建建安安监监督督费费、、供供水水管管网网补补偿偿、、供供电电用用电电负负荷荷、、其其他他）），，不可可预预见见费费；；2、、开开发发费费用用估估算算：：管管理理费费用用，，销销售售费费用用，，财财务务费费用用；；3、、总总成成本本费费用用汇汇总总及及分分摊摊，，4、、资资金金筹筹措措、、使使用用及及借借款款利利息息；；市场场定定位位销售售和和租租赁赁收收入入测测算算1、、住住宅宅销销售售：：用市市场场比比较较法法确确定定售售价价上上限限（（平平均均价价格格））；；用成成本本法法确确定定售售价价下下限限；；建议议销销售售单单价价；；住宅宅部部分分总总收收入入；；2、、商商铺铺销销售售；；3、、车车库库销销售售或或租租赁赁；；市场场定定位位财务务评评价价1、、税税金金计计算算：：2、、损损益益表表及及静静态态盈盈利利分分析析：：投资资利利润润率率、、投投资资利利税税率率3、、现现金金流流量量表表及及动动态态盈盈利利分分析析：：内部部收收益益率率（（FIRR））、、财务务净净现现值值（（FNPV））、、项目目回回收收期期（（动动、、静静态态））；；4、、偿偿债债能能力力分分析析；；市场场定定位位不确确定定性性分分析析（（风风险险分分析析））1、、主主要要的的风风险险因因素素：：开开发发成成本本、、售售价价、、开开发发周周期期、、利利率率等等；；2、、盈盈亏亏平平衡衡分分析析：：计计算算投投资资利利润润率率为为零零时时的的项项目目销销售售率率，，项项目目销销售售率率要要求求越越高高风风险险越越大大；；3、、敏敏感感性性分分析析：：选选取取核核心心的的风风险险因因素素（（如如售售价价、、成成本本等等）），，分分别别计计算算其其上上下下变变动动5％％、、10％％及及20％％对对项项目目财财务务评评价价指指标标（（如如投投资资利利润润率率、、FIRR、、FNPV等等））的的影影响响；；4、、风风险险规规避避与与控控制制措措施施：：成本本风风险险、、市市场场风风险险、、管管理理风风险险及及其其他他风风险险；；市场场定定位位项目目效效益益评评价价1、、社社会会效效益益；；2、、环环境境效效益益；；3、、国国民民经经济济评评价价；；市场场定定位位结论论和和建建议议1、、结结论论：：可可行行、、不不可