房地产知识培训基础篇

房地产知识培训基础篇鑫亿地产营销策划部Dickson

Design第一篇建筑基础知识第二篇规划术语及相关规定第三篇房地产基础知识及常用名词第四篇客户与售楼员常见问题鑫亿地产营销策划部目录Dickson

Design建筑基础知识—建筑物1、定义：广义：人工建筑而成的所有东西。狭义：即指房屋。是指有基础、墙、顶、门窗等，能够遮风挡雨，供人们在内居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或其他活动的空间场所，不包含构筑物。构筑物：指房屋以外的建筑，人们一般不直接在内进行生产和生活活动。如烟囱、水塔、水井、隧道等。2、分类：按使用性质分：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。按层数分：低层（1～3层）、多层（4～7层）、小高层（8～12层）、高层（13层以上）、超高层（建筑总高度超过100米，不含单层建筑超过100米）。按结构分：砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构（分框架、剪力墙等）、钢结构。鑫亿地产营销策划部第一篇Dickson

Design建筑基础知识—建筑构造

1、基础：定义：建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。按构造形式不同分：条形基础、独立基础、筏板基础、箱型基础（高层常用）、桩基础。2、地基：定义：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。3、墙体和柱：竖向承重构件，支撑屋顶、楼面等，并将这些荷载和自重传给基础。墙体分类：外墙、内墙；纵墙、横墙；承重墙、非承重墙。鑫亿地产营销策划部第一篇Dickson

Design建筑基础知识—建筑构造4、门窗：门的分类：平开门、推拉门、转门、卷帘门、弹簧门；木门、塑钢门、铝合金门等。窗的分类：平开窗、推拉窗、旋转窗、固定窗、悬窗；木窗、塑钢窗、铝合金窗等。5、地面、楼板和梁：梁是跨过空间的横向构件。6、楼梯：一般由三部分组成：楼梯段、休息平台、栏杆扶手。楼梯的宽度一般在1.2米左右。住宅楼梯的倾斜度一般在15～20.台阶分踏步和踢步两部分，踏步宽度在20～25cm、踢步在15cm时人们的感觉最舒适。2.80米层高的住宅每跑9个台阶。7、屋顶：屋顶分平屋顶和坡屋顶。建筑物的构造另外还有散水、阳台、雨篷等部件。鑫亿地产营销策划部第一篇Dickson

Design建筑基础知识—建筑设备

1、给水、排水系统给水的方式有：直接供水（在水压水量稳定的情况下采用）、设置水箱供水（水压在一天内定期高低变化的情况下采用）、设置水泵、水箱供水（水压经常性的低于所需水压的情况下采用）、分区分压供水（多用于多层、高层建筑。当室外的配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能满足上面楼层用水时，通常分成两个供水区，下层直接供水，上层采用设置水泵水箱供水。）

给水的管材:目前多采用PPR管、铝塑管。排水系统：主要指排放生活污水、废水及雨水。多采用ф100～150的铸铁管或PVC管材。鑫亿地产营销策划部第一篇Dickson

Design建筑基础知识—建筑设备1.采暖系统：采暖系统可分为两类，一是独立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分为两种：热水供暖：采用热水进行供暖，供水温度一般95度，回水温度一般70度。这种方式的特点是热得慢，凉得也慢，多用于住宅等不间歇采暖。蒸气采暖：采用水蒸气进行供暖。这种方式的特点是热得快，凉得也快。多用于间歇性采暖建筑，如剧院等。鑫亿地产营销策划部第一篇集中供暖:国家目前提倡采用分户计量式采暖方式，但是由于计量价位的不确定，大多开发商都没有采用。当前使用最多的是分户控制采暖。无论是分户计量还是分户控制，现在都没有达到“谁用谁交费，不用不交费”的状态。Dickson

Design建筑基础知识—建筑设备2、燃气供应系统人工煤气：工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品，其主要成分是CO，比重与空气相近。使用不当极易发生煤气中毒。现价约为1元/立方。天然气：蕴藏于地下的可燃气体，主要成分是CH4，比空气轻，一旦发生泄漏，天然气会飘于上层，不会发生煤气中毒的现象。而且天然气燃烧后不会产生污染性气体，属绿色环保燃料，全国正大力推广。现价约为2元/立方。液化石油气：石油产品，成份较复杂，热值高。现价约为8.5～9.5元/立方。液化石油气与上述两种燃气的供应系统不同，液化石油气是一个居住区一套加压系统。液化石油气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区。鑫亿地产营销策划部第一篇Dickson

Design建筑基础知识—建筑设备3、通信和空调系统包括电话系统、网络系统、有线系统等。4、电气设备：包括导线、配电箱、电开关、电表、防雷装置（接闪器（避雷针、避雷带、避雷网）、引下线、接地装置）。5、电梯：7、13、17人电梯。6、设备层、管道井：设备层一般用于放置建筑运行机械。多用于高层住宅、写字间等。7、综合布线系统、楼宇智能化鑫亿地产营销策划部第一篇Dickson

Design建筑基础知识—建筑材料与识图

1、砖：普通砖的尺寸为235*115*55mm，因为砖的尺寸，所以才出现了12墙、24墙、37墙等的说法。每512块普通砖组成1立方米。2、水泥：水泥的种类很多，目前大多采用硅酸盐水泥。3、钢筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料调和而成。鑫亿地产营销策划部第一篇为保护耕地，目前已禁止使用粘土砖，提倡使用矿渣砖、粉煤灰砖。采用混凝土与钢筋进行搭配，主要是考虑到两者的膨胀系数相近，可以较好的粘合到一起。而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点，使得建筑物更加稳定。Dickson

Design建筑基础知知识—建筑设备4、防水材材料：目前常用的的主要是SBS（改改性卷材））、JS（（防水涂料料）。5、三大材材、四小材材：三大材：钢钢材、水泥泥、木材。。四小材：汽汽柴油、玻玻璃、沥青青、油毡。。6、识图：：平面图、立立面图、剖剖面图轴线、标高高、尺寸线线、比例尺尺建施图、结结施图、水水施图、电电施图、暖暖施图、通通施图鑫亿地产营营销策划部部第一篇DicksonDesign立面图鸟瞰图规划图DicksonDesign建筑基础知知识—关键词建筑物建筑构造建筑设备建筑材料与与识图鑫亿地产营营销策划部部第一篇DicksonDesign第一篇建建筑基础础知识第二篇规规划术语语及相关规规定第三篇房房地产基基础知识及及常用名词词第四篇客客户与售售楼员常见见问题鑫亿地产营营销策划部部目录DicksonDesign规划术语及及相关规定定1、容积率率：项目总建筑筑面积与项项目总用地地面积的比比值。2、建筑密密度:在居住区用用地内各类类建筑的基基地总面积积与居住区区总用地的的比值。建筑密度可可以反映出出一定用地地范围内的的空地率和和建筑密集集程度。3、绿化率率：项目规划建建设用地范范围内的绿绿化面积与与规划建设设用地面积积之比。绿化率自然然越高越好好，一般在在35%左左右。第二篇鑫亿地产营营销策划部部多层容积率率一般控制制在1.3以下，小小高层的容容积率可以以达到2左左右，高层层视情况一一般在4或或5左右。。对于开发发商来讲，，容积率越越高，出的的建筑面积积就越多，，土地成本本就越容易易摊薄，利利润空间自自然就越大大。而对于于购房者来来讲，则正正相反，容容积率越低低，说明楼楼与楼之间间的空地越越大，视野野、采光就就越好。DicksonDesign规划术语及及相关规定定4、用地性性质：规划用地的的使用功能能。5、用地面面积：规划地块划划定的面积积。6、用地红红线：指经城市规规划行政主主管部门批批准的建设设用范围的的界线。在在规划图中中一般用红红线标示，，故称之为为用地红线线。7、道路红红线：城市道路用用地的规划划控制线，，即城市道道路用地与与两侧建筑筑用地及其其他用地的的分界线。。第二篇鑫亿地产营营销策划部部DicksonDesign规划术语及及相关规定定8、日照间间距系数：：指根据日照照标准确定定的房屋间间距与遮挡挡房屋檐高高的比值。。大连市规规定，老城城区不得低低于1：1.3，新新城区不得得低于1：：1.5。。9、建筑间间距：两栋建筑物物外墙之间间的水平距距离。10、日照照标准：根据各地区区的气候条条件和居住住卫生要求求确定的，，居住建筑筑正面向阳阳的房间子子规定的日日照标准日日获得的日日照量。第二篇鑫亿地产营营销策划部部1994年年2月1号号执行的《《城市居住住区规划设设计规范》》中规定，，住宅建筑筑日照标准准：冬至日日住宅底层层日照时间间不少1小小时或大寒寒日住宅底底层日照时时间不少于于2小时。。DicksonDesign规划术语及及相关规定定11、居住住区用地：：住宅用地、、公建用地地、道路用用地、公共共绿地的总总称。住宅用地：：住宅建筑基基地占地及及其四周合合理间距内内的用地。。含宅间绿绿地和宅间间小路。公建用地：：与居住人口口规模相对对应配建的的，为居民民服务和使使用的各类类设施的用用地。包含含建筑基底底占地及其其所属场院院、绿地、、和配建停停车场等。。道路用地：：居住区道路路、小区路路、组团路路及非公建建配建的居居民小汽车车、单位通通勤车等车车辆的停放放场地。公共绿地：：满足规定的的日照要求求，适合于于安排游憩憩活动设施施的、供居居民共享的的游憩绿地地，包括居居民区公园园、小游园园和组团绿绿地及其他他块状、带带状绿地。。第二篇鑫亿地产营营销策划部部DicksonDesign规划术语及及相关规定定12、命名名规定：花园：占地15000平米米以上，设设有中心广广场，绿化化面积不低低于总面积积的45%，休闲场场地面积不不少于总面面积的15%。小区：建筑面积在在30000平米以以上，居住住户数3000户以以上或人口口在7000人以上上，设有居居委会。组团：被小区道路路分隔，并并与居住人人口规模（（1000～3000人）相相对应配建建有居民所所需的基层层公共服务务设施的居居民生活聚聚居地。13、配套套设施：指与住宅规规模或与人人口规模相相对应配套套建设的公公共服务设设施、道路路和公共绿绿地的总称称。14、建筑筑小品：指既有功能能要求，又又有点缀、、装饰和美美化作用的的，从属于于某一建筑筑空间环境境的小体量量建筑、游游憩观赏设设施和指示示性标志物物等的统称称。第二篇鑫亿地产营营销策划部部DicksonDesign规划术语及及相关规定定关键词1、容积率率2、建筑密密度3、绿化率率4、用地性性质5、用地面面积6、用地红红线7、道路红红线第二篇鑫亿地产营营销策划部部8、日照照间距系系数9、建筑筑间距10、日日照标准准12、命命名规定定13、配配套设施施14、建建筑小品品DicksonDesign第一篇建建筑筑基础知知识第二篇规规划划术语及及相关规规定第三篇房房地地产基础础知识及及常用名名词第四篇客客户户与售楼楼员常见见问题鑫亿地产产营销策策划部目录DicksonDesign房地产基基础知识识及常用用名词1、房地地产：（（房产和和地产的的统称））土地及其其地上定定着物的的统称。。房地产产与建筑筑物密不不可分。。2、土地地的所有有权种类类：国有土地地，集体体土地。。3、土地地使用权权的获取取方式：征用、划划拨、出出让。第三篇鑫亿地产产营销策策划部以出让方方式获取取土地使使用权，，目前在在大连已已经实行行“招拍拍挂”的的方式进进行，即即以招标标、拍卖卖、挂牌牌的方式式进行出出让，协协议出让让已经停停止。DicksonDesign房地产基基础知识识及常用用名词4、生地地与熟地地：熟地是指已经经拆迁完完毕，达达到“三三通一平平”施工工条件的的土地。。生地则是相对对应熟地地而言的的，是指指尚未具具备上述述施工条条件的土土地。（（城市中中尚待拆拆迁的土土地又叫叫做毛地地）三通一平平：水通、、电通、、路通，，场地平平整。七通一平平：给水通通、排水水通、电电通、路路通、燃燃气通、、通讯通通、供热热通，场场地平整整。5、拆迁迁补偿的的方式：：货币补偿偿、实物物补偿（（回迁、、搬迁））。目前较多多采用货货币补偿偿方式。。第三篇鑫亿地产产营销策策划部DicksonDesign房地产基基础知识识及常用用名词6、土地地的使用用年限：：住宅用地地：70年；商商业用地地：40年；工工业用地地：50年。7、土地地成本的的构成：：土地出让让金+拆拆迁补偿偿费用。。8、土地地出让金金：指市县级级人民政政府土地地行政主主管部门门将土地地使用权权出让给给土地使使用者，，并由土土地使用用者按规规定的标标准向国国家缴纳纳的土地地出让的的全部价价款。第三篇鑫亿地产产营销策策划部DicksonDesign房地产基基础知识识及常用用名词9、产权权及房产产种类：：房产证可分为商商品房、、房改房房、村民民自建房房三种形形式。房产证实实行两证证分离，，即将房房产与地地产分离离办证，，房产所所有者持持有“房房屋所有有权证””、“土土地使用用权证””两种证证件。房屋屋产产权权：：指房房产产的的所所有有者者按按照照国国家家法法律律规规定定所所享享有有的的权权利利，，也也就就是是房房屋屋各各项项权权益益的的总总和和。。即即房房屋屋所所有有者者对对该该房房屋屋财财产产的的占占有有、、使使用用、、收收益益和和处处分分的的权权利利。。公房房：：也称称公公有有住住房房、、国国有有住住宅宅，，指指由由国国家家及及国国有有企企业业、、事事业业单单位位投投资资兴兴建建销销售售的的住住宅宅，，在在住住宅宅未未出出售售之之前前，，住住宅宅的的产产权权归归国国家家所所有有。。使用用权权房房：：由国国家家及及国国有有企企业业事事业业单单位位投投资资兴兴建建的的住住宅宅，，政政府府以以规规定定的的租租金金标标准准出出租租给给居居民民的的公公房房。。共有有房房产产：：两个个或或两两个个以以上上的的人人对对同同一一项项房房产产共共同同享享有有所所有有权权。第三篇鑫亿亿地地产产营营销销策策划划部部DicksonDesign房地地产产基基础础知知识识及及常常用用名名词词现房房：：指开开发发商商已已办办妥妥房房地地产产权权证证（（大大证证））的的商商品品房房。。期房房：：指开开发发商商从从取取得得商商品品房房预预售售许许可可证证开开始始至至取取得得房房地地产产权权证证（（大大证证））为为止止的的期期间间。。外销销房房：：由房房地地产产开开发发企企业业建建设设的的，，取取得得了了外外销销商商品品房房预预（（销销））售售许许可可证证的的房房屋屋，，外外销销商商品品房房可可销销售售给给国国内内外外（（含含港港澳澳台台））的的企企业业、、其其他他组组织织和和个个人人。。内销房：：由房地产开发发企业建设的的，取得了商商品房预（销销）售许可证证的房屋，内内销商品房可可出售给当地地企事业单位位和居民。准现房：：指房屋主体已已基本封顶完完工，小区内内的楼宇及设设施的大致轮轮廓已初现，，房型、楼间间距等重要因因素已经一目目了然，工程程正处在内外外墙装修和进进行配套施工工阶段的房屋屋。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词10、价格：：价格的种类很很多，如均价价、起价、开开盘价、清盘盘价等均价：指各单位的销销售价格相加加之后的和除除以单位建筑筑面积和。可可以反映一个个楼盘整体价价格水平。起价：指物业各楼层层销售价格中中的最低价格格。多层一般般以顶层的销销售价为起价价，高层以低低楼层的售价价作为起价。。起价带有一一定的欺骗性性，并不能真真实的反映楼楼盘的价位。。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词11、定金的的规定：定金是当事人人约定由一方方向对方给付付的，作为债债权担保一定定数额的货币币。它属于一一种法律上的的担保方式，，目的在于促促使债务人履履行债务，保保障债权人的的债权得以实实现。定金应应当以书面形形式约定，当当事人在定金金合同中应约约定定金交付付的期限。定定金合同自实实际交付定金金之日起生效效，定金的数数额由当事人人约定，但不不得超过合同同标的额的20%。如果购房者交交了定金后改改变主意，决决定不买了，，开发商有权权以购房者违违约为由不退退定金。如果果开发商未经经定金缴纳者者许可将房屋屋卖给他人，，应向购房者者双倍返还定定金。第三篇鑫亿地产营销销策划部定金与订金之之间的区别：法律规定，，订金不具有有法律效力，，只是双方的的一种约定，，无论哪方违违约，订金必必须退还购房房者。DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词12、房屋面面积：建筑面积：指房屋外墙（（柱）勒脚以以上各层的外外围水平投影影面积，包括括阳台、挑檐檐、地下室、、室外楼梯等等，且具备有有上盖、结构构牢固、层高高在2.20米以上的永永久性建筑。。（建筑物外外墙外围所围围成的空间的的水平面积））使用面积：房屋户内全部部可供使用的的空间面积，，按房屋的内内墙面水平投投影计算。套内建筑面积积：由套内房屋使使用面积、套套内墙体面积积、套内阳台台建筑面积构构成。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词共有建筑面积积：各产权人共同同占有或共同同使用的建筑筑面积，它应应按一定的方方式在各产权权人之间进行行分摊。指为为业户出入方方便、正常交交往、保障生生活所设置的的公共走廊、、楼梯、电梯梯间、水箱间间等所占面积积的总和加上上个单位与楼楼宇公共建筑筑空间之间的的分隔及外墙墙（包括山墙墙）墙体水平平投影面积的的50%。共有分摊面积积：某个产权人在在房屋共有面面积中所分摊摊的面积。预售面积：俗称楼花面面积，指在商商品房预售时时按建筑设计计图上尺寸计计算的房屋面面积。竣工面积：房屋竣工后实实测的房屋面面积。共有建筑面积积分摊系数：：整栋建筑物的的共有建筑面面积与整栋建建筑物的各套内建建筑面积之和和的比值。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词13、“五证证两书”：五证按获取的的先后顺序排排列：《建设用地规规划许可证》》《国有土地使使用证》《建设工程规规划许可证》》《建设工程施施工许可证》》《商品房预售售证》由于实行土地地使用权挂牌牌出让，《建建设用地规划划许可证》和和《土地使用用权证》顺序序有时会反过过来。两书：商品房质量保保证书：主要要约定了保修修年限、保修修方式等商品房使用说说明书：介绍绍额定电流、、主体结构、、各部件在使使用中应注意意的问题。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesignDicksonDesignDicksonDesignDicksonDesignDicksonDesignDicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词14、预售的的条件：⑴已交付全部部土地使用权权出让金，取取得了国有土土地使用权证证。⑵持有其余三三证。⑶按提供预售售的商品房计计算，投入开开发建设的资资金达到工程程建设总投资资的25%以以上，并已确确定施工进度度和竣工交付付期限。大连市规定，，多层建筑必必须主体完工工后方可申请请商品房预售售许可证。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词15、常用名名词：⑴开间：住宅设计中，，住宅的宽度度是指一间房房屋内一面墙墙皮到另一面面墙皮之间的的实际距离。。因为是就一一自然间的宽宽度而言，故故又称开间。。砖混结构住住宅开间一般般不超过3.3米。规规定较小的开开间尺度，可可缩短楼板的的空间跨度，，增强住宅结结构整体性、、稳定性和抗抗震性。现在在都流行大开开间的住宅，，开间阔进深深短易做出面面积适度且功功能划分合理理的户型，但但缺点是不容容易出面积。。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词⑵进深：在建筑学上是是指一间独立立的房屋或一一幢居住建筑筑从前墙皮到到后墙壁之间间的实际长度度。进深大的的住宅可以有有效地节约用用地，但为了了保证建成的的住宅可以有有良好的自然然采光和通风风条件，住宅宅的进深在设设计上有一定定的要求，不不宜过大。目目前我国大量量城镇住宅房房间的进深一一般要限定在在5米左右，，不能任意扩扩大。⑶层高：指下层楼地面面至上层楼地地面的垂直高高度。⑷净高：层高减去楼板板厚度的净剩剩值。⑸错层：室内不同功能能区楼地面不不在同一平面面，高度差约约为40～60cm之间间（约相差两两至三步台阶阶），以实现现动静、公私私的分离。第三篇鑫亿地产营销销策划部DicksonDesign开间进深DicksonDesign房地产基础知知识及常用名名词16、按揭的的含义：又称个人住房房商业性贷款款，是银行用用其信贷资金金发放的自营营性贷款。具具体指具有完完全民事行为为能力的自然然人购买本城城镇自住住房房时，以其所所购买的产权权住房（或银银行认可的其其他担保方式式）为抵押，，作为偿还贷贷款的保