房地产经济学XXXX第六章

第六章房地产投资和房地产开发第一节房地产投资的涵义和特征一、房地产投资的涵义（一）投资的一般涵义投资通常是指投入一笔货币资本（或其它某种资产类型），通过生产经营，期望将来能够获得的收入，超过原来的价值，即预期收益。投资的实际进行一般要受三个方面因素的影响：投资机会投资收益水平储蓄水平个人收入消费储蓄投资直接投资间接投资第一节房地产投资的涵义和特征（二）房地产投资的基本含义房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。（这里主要讨论直接投资，间接投资是指购买房地产股票债券等）房地产投资形式多种多样房地产开发（最具代表性特征）出租经营而购买住宅或办公楼资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库（基建）第一节房地产投资的涵义和特征二、房地产投资的特征1、房地产投资对象的固定性和不可移动性2、房地产投资的高成本性3、房地产投资的长周期性4、房地产投资的高风险性5、房地产投资的强环境约束性6、房地产投资的低流动性第一节房地产投资的涵义和特征三、房地产投资过程（开发投资，这一过程最完整）房地产投资过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。1、投资分析（1）市场分析（2）财务分析（3）可行性分析2、土地开发权的获得3、房地产建设开发4、房地产销售经营第二节房地产投资风险一、房地产投资风险的概念一般而言，风险是指某种不利事件发生而引起损失的可能性。或者以偏离预期利润的可能性来定义风险，即凡低于预期利润率的事件发生的可能性都可以称之为风险房地产风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性第二节房地产投资风险标准差越小概率分布越密集，有关投资的风险也就越小。通常，概率分布的标准差可以按以下步骤求取：（1）计算概率分布的期望值期望值＝π＝ΣπiPi，其中πi是与第i个结果相对应的收益，Pi是第i项结果的发生的概率，期望值是各项可能结果的加权平均值，以发生概率作为各项可能结果的权数（2）用每个可能结果的收益值减去期望值（用不加下标的π表示期望值）可以得出一组偏离期望值的离差：离差I＝πi-π（3）每个离差求平方，再去乘有关结果的发生概率，最后求离差平方和，可得概率分布的方差。方差＝σ2＝Σ（πi-π）Pi（4）取该方差的平方根，即可以得到标准差第二节房地产投资风险二、房地产投资风险的主要类型从引起风险的主要因素分：资产专用性风险营运风险财务风险市场风险社会风险自然风险从衡量风险状态的角度分：静态和动态商业风险内部和外部财务风险第二节房地产投资风险三、房地产投资风险管理投资风险的控制即在于能及时地发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施，化解、缓和、减轻、控制这种风险，减少投资者预期收益损失的可能性第二节房房地产产投资风风险风险的具具体管理理方法如如下：1、风险险移动所谓风险险移动，，一方面面是在预预期收益益相同的的情况下下，投资资于风险险较小的的房地产产项目；；另一方方面，是是通过市市场调查查实行正正确决策策来预测测和控制制风险2、风险险分散所谓风险险分散是是通过多多项目投投资组合合及多种种经营，，利用不不同项目目的不同同风险特特性来分分散风险险3、风险险控制风险控制制主要是是通过加加强资产产管理来来实现的的4、风险险转移所谓风险险转移是是通过合合理改变变经营形形式将一一部分或或全部风风险由另另一方来来承担第三节房房地产产投资效效益一、房地地产投资资效益的的基本涵涵义和表表现房地产投投资效益益指的是是在房地地产投资资活动中中的劳动动占用、、劳动消消耗与劳劳动成果果之间的的比较。。房地产投投资效益益，可以以区分为为微观效效益与宏宏观效益益两个方方面。投资的微微观效益益是直接接投资者者企业所所获取的的净收益益投资的宏宏观效益益则是指指对整个个国民经经济和地地区经济济（城市市）所起起的促进进作用第三节房房地产产投资效效益房地产投投资效益益主要表表现为经经济效益益、社会会效益和和环境效效益三大大方面经济效益益是指房房地产投投资所取取得的经经济成果果，它可可以用价价值指标标借助货货币来计计量，主主要衡量量指标是是投资回回报率、、利润率率社会效益益，一般般意义上上包括房房地产投投资对整整个社会会经济、、政治、、文化、、城市建建设、居居住生活活等方面面所带来来的效益益环境效益益是指房房地产投投资在维维持、改改善和保保护人们们生存环环境方面面的作用用第三节房房地产产投资效效益房地产投投资效益益有着不不同的特特点，具具体表现现在以下下几个方方面：1、阶段段性和不不平衡性性2、多向向性和扩扩散性3、长期期性和固固定性第三节房房地产产投资效效益二、房地地产投资资决策1、房地地产投资资决策的的涵义一般而言言，决策策就是在在目标既既定的情情况下，，寻找可可以达到到目标的的各种可可行方案案，然后后对这些些方案进进行比较较分析，，最后选选出一个个最优可可行方案案的过程程房地产投投资决策策就是对对拟建房房地产投投资项目目的必要要性和可可行性进进行技术术经济分分析，对对可以达达到目标标的不同同方案进进行比较较和评价价，并作作出判断断，选择择某一方方案的过过程房地产投投资决策策对房地地产业和和房地产产市场的的完善和和发展具具有十分分重要的的意义房地产空空间的固固定性特特征，一一旦决策策完成付付诸实施施，将很很难随意意移动和和变更房地产投投资建设设周期长长、占用用资金量量大，一一旦开工工建设就就不能中中断房地产投投资还关关系着人人民的基基本需要要和生活活质量的的提高第三节房房地产产投资效效益2、房地地产投资资决策过过程（1）调调查研究究提出房房地产投投资项目目（2）确确定房地地产投资资决策目目标（3）找找出所有有可行方方案（4）确确立衡量量房地产产投资效效益的标标准，测测算每个个方案的的预期结结果（5）房房地产投投资方案案评估及及方案选选择（6）实实施房地地产投资资决策方方案（7）追追踪调查查方案实实施保证证目标的的实现程程度第三节房房地产产投资效效益3、房地地产投资资决策的的类型和和方法（l）按按决策影影响的时时间长短短长期决策策短期决策策（2）按按决策的的重要性性战略决策策战术决策策业务决策策第三节房房地产产投资效效益（3）按按决策问问题的重重复程度度程序化决决策非程序化化决策（4）按按决策问问题的可可控程度度确定型决决策非确定型型决策风险型决决策第三节房房地产产投资效效益三、提高高房地产产投资效效益的主主要途径径1、房地地产投资资规模和和速度的的合理控控制2、房地地产投资资结构的的优化配配置3、房地地产投资资空间分分布的合合理配置置4、房地地产投资资决策过过程的科科学化第四节城城市市开发与与城市规规划一、城市市开发（一）城城市的定定义城市是一一个以人人为主体体，以自自然环境境为依托托，以经经济活动动为基础础，具有有广泛社社会联系系而形成成的综合合体，是是与乡村村有区别别的相对对永久性性的大型型聚落具有三个个方面的的特征：：空间集聚聚性规模经济济性社会复杂杂性第四节城城市市开发与与城市规规划（二）城城市的功功能城市功能能是指一一个城市市在一个个国家或或者地区区的社会会经济生生活中所所担负的的任务和和发挥的的作用。。城市的的功能定定位往往往是一个个城市在在一定时时期内建建设总方方针的综综合体现现，也是是实施城城市各项项建设的的一个指指导性方方向一般来说说，城市市的功能能可分为为主要功功能和辅辅助功能能主要功能能是指城城市所承承担的最最主要的的必备的的功能。。它的构构成必须须具备两两个条件件：一是是具有对对城市以以外地区区产生较较大影响响，发挥挥较大作作用的经经济部门门；二是是具有在在该城市市的发展展中起着着支配作作用的经经济部门门城市的的辅助助功能能，是是指满满足一一个城城市生生产和和生活活需要要所必必备的的功能能，如如城市市的商商业零零售业业、饮饮食业业、公公用事事业、、食品品加工工业、、服务务业等等第四节节城城市市开发发与城城市规规划（三））城市市开发发与建建设城市是是人类类社会会发展展到一一定阶阶段的的产物物，也也是人人类改改造大大自然然的重重要成成就。。近现代代很多多大城城市，，由于于人口口与经经济的的高度度集中中，造造成了了城市市布局局混乱乱，功功能不不全、、居住住环境境污染染严重重、交交通拥拥挤等等“城城市病病”，，制约约了城城市社社会经经济的的进一一步发发展城市拥拥有很很多资资源，，城市市开发发就是是要将将这些些资源源进行行合理理的开开发与与利用用来为为城市市经济济的发发展发发挥最最有效效的作作用城市建建设的的重点点在于于城市市的房房地产产开发发建设设第四节节城城市市开发发与城城市规规划二、城城市规规划（一））城市市规划划的概概念城市规规划是是一定定时期期内城城市发发展的的计划划和各各项建建设的的综合合部署署，是是指导导城市市开发发、建建设和和管理理的重重要依依据和和手段段。在在城市市规划划的指指导下下进行行城市市建设设，可可以取取得合合理的的城市市布局局、完完善的的城市市基础础设施施和良良好的的城市市生态态环境境第四节节城城市市开发发与城城市规规划（二））城市市规划划的作作用与与任务务城市规规划的的作用用主要要体现现在:促进城城市经经济的的发展展，发发挥城城市的的规模模经济济性效效应促进城城市社社会的的进步步，建建立良良好的的城市市生产产和生生活环环境强化可可持续续发展展的科科学发发展观观，优优化城城市生生态环环境城市规规划的的任务务是:根据国国家一一定时时期内内城市市发展展和经经济建建设的的方针针、经经济技技术政政策、、国民民经济济和社社会发发展长长远规规划、、区域域规划划，以以及城城市所所在地地区的的地理理位置置、气气候条条件、、历史史情况况、现现状特特点和和建设设条件件，布布置城城市体体系合理确确定城城市在在规划划期内内经济济和社社会发发展的的目标标，确确定城城市的的性质质、规规模和和布局局统一规规划，，合理理利用用城市市土地地，综综合部部署城城市经经济、、文化化、公公用事事业及及战略略等各各项建建设，，保证证城市市有序序协调调地发发展第四节节城城市市开发发与城城市规规划（三））城市市规划划的内内容城市规规划的的内容容包括括城市市的性性质、、发展展目标标和发发展规规模，，城市市主要要建设设标准准和定定额指指标，，城市市建设设用地地布局局、功功能分分区和和各项项建设设的总总体部部署等等。主主要包包括以以下几几方面面工作作：1、调调查、、收集集基础础资料料，研研究满满足城城市社社会经经济发发展目目标的的条件件和措措施2、在在区域域经济济分析析和区区域发发展战战略的的基础础上布布置城城镇体体系3、确确定城城市性性质，，预测测发展展规模模，拟拟定城城市发发展的的各项项技术术经济济指标标4、合合理选选择城城市各各项建建设用用地，，确定定城市市的功功能布布局5、确确定新新区开开发与与旧区区改造造的原原则、、步骤骤和方方法6、确确定城城市各各项市市政设设施和和工程程措施施的原原则和和技术术方案案7、有有计划划地安安排各各城市市建设设项目目，为为各项项工程程设计计提供供依据据第四节节城城市市开发发与城城市规规划三、城城市规规划与与房地地产开开发1、城城市规规划是是房地地产开开发的的重要要依据据2、城城市规规划是是房地地产开开发的的重要要管理理手段段3、房房地产产开发发是实实施城城市规规划的的基本本方式式第五节节房房地地产综综合开开发一、房房地产产综合合开发发的涵涵义和和分类类（一））房地地产综综合开开发的的涵义义房地产产综合合开发发是房房地产产业中中最基基本、、最主主要的的经济济活动动内容容,是是一种种使土土地和和房屋屋不断断地处处于开开发、、改造造、再再开发发状态态的活活动。。指房地地产开开发经经营企企业根根据城城市规规划的的要求求，按按照““全面面规划划、合合理布布局、、综合合开发发、配配套建建设””的方方针，，进行行土地地开发发和房房屋建建设及及相应应的房房地产产营销销与物物业管管理，，以取取得良良好的的经济济效益益、社社会效效益和和环境境效益益为目目的的的综合合性生生产经经营活活动。。房地产产开发发作为为房地地产业业中最最基本本、最最主要要的物物质生生产活活动具具有自自身的的特点点。主主要体体现在在:房地产产开发发活动动的综综合性性开发周周期的的长期期性开发过过程的的时序序性开发经经营的的高风风险性性和强强地域域性第五节节房房地地产综综合开开发（二））房地地产开开发的的分类类1、按按开发发区域域的性性质划划分新区开开发旧区再再开发发2、按按开发发的规规模划划分单项开开发成片开开发3、按按开发发的对对象划划分土地开开发房屋开开发综合开开发第五节节房房地地产综综合开开发（三））我国国房地地产综综合开开发的的发展展第一阶阶段，，是城城市房房地产产的““统建建”阶阶段第二阶阶段，，是从从“统统建””到综综合开开发的的过渡渡阶段段第三阶阶段，，是以以建筑筑业体体制改改革为为契机机的迅迅速发发展阶阶段第四阶阶段，，是以以建立立社会会主义义市场场经济济体制制为标标志第五节节房房地地产综综合开开发二、房房地产产综合合开发发的作作用1、实实现城城市规规划，，迅速速改变变城市市面貌貌2、促促进城城市现现代化化建设设，建建立城城市综综合配配套的的生产产和生生活环环境3、确确立城城市的的可持持续发发展的的科学学发展展路径径，发发挥城城市的的潜能能第五节节房房地地产综综合开开发三、房房地产产综合合开发发的指指导原原则和和主要要任务务（一））房地地产综综合开开发的的指导导原则则第一，，与政政府产产业政政策的的协调调性第二，，与城城市规规划的的统一一性第三，，房地地产综综合开开发投投资结结构的的合理理性第四，，房地地产综综合开开发的的科学学发展展机制制第五节节房房地地产综综合开开发（二））房地地产综综合开开发的的主要要任务务综合开开发的的任务务是合合理确确定综综合开开发规规模、、开发发区的的数量量和布布局，，统筹筹安排排开发发区的的市政政、公公用设设施和和各类类房屋屋的建建设，，处理理好新新区开开发和和旧城城改造造的关关系。。同时时，要要有计计划地地提高高城市市建设设中综综合开开发的的比例例，新新区建建设和和旧城城改造造均应应以综综合开开发方方式为为主，，实行行统一一征地地拆迁迁、统统一规规划、、统一一建设设、统统一管管理，，做到到工业业建筑筑与民民用建建筑，，房屋屋与市市政公公用及及电力力、通通讯、、文教教、卫卫生、、服务务等设设施配配套建建设，，开发发一片片、建建成一一片、、收益益一片片。具体包包括三三个方方面：：1、房房地产产综合合开发发要为为城市市建设设服务务2、房房地产产综合合开发发要为为城市市居民民提供供良好好的生生产、、工作作和生生活条条件3、房房地产产综合合开发发要依依据市市场原原则从从事开开发经经营活活动第六节节房房地地产开开发项项目一、房地产产开发的主主要程序（一）投资资决策分析析投资决策分分析是整个个开发过程程中最为基基本、最为为关键的一一项工作，，其目的就就是通过一一系列的调调查研究和和分析，为为开发企业业选择一个个最佳的、、可行的项项目开发方方案或为舍舍弃项目提提供依据项目选择是是指开发商商根据各个个渠道获得得的多种信信息，形成成一个开发发项目的初初步设想，，包括项目目的选址、、筹资、配配套建设，，然后根据据这一设想想，进一步步进行市场场综合分析析，并通过过与城市规规划部门、、土地管理理部门及其其他的建筑筑商、投资资商进行接接触，使项项目设想具具体化项目的可行行性研究即即在项目选选择之后，，对该项目目做更进一一步的分析析，主要包包括市场分分析、项目目的财务评评价及经济济社会评价价等第六节房房地产开开发项目（二）前期期工作前期工作阶阶段是指在在投资决策策后到正式式施工之前前的一段时时间获取土地使使用权落实资金完成项目的的规划设计计第六节房房地产开开发项目具体地说，，前期工作作主要包括括：（1）获得得土地使用用权（2）实施施筹资计划划（3）规划划方案的扩扩初设计（4）获得得规划及配配套部门的的许可（5）征地地、拆迁、、安置、补补偿（6）施工工现场的““三通一平平”或“七七通一平””（7）估算算工程量和和开发成本本（8）与建建筑商初步步洽谈承发发包事宜第六节房房地产开开发项目（三）项目目建设项目的建设设阶段是将将开发过程程中涉及到到的人力、、材料、机机械设备、、资金等资资源聚集在在一个特定定的空间与与时点上，，将项目建建设计划付付诸于正式式实施的活活动承发包施工组织建设监理市政和公建建配套竣工验收第六节房房地产开开发项目（四）房屋屋租售开发一个项项目的最终终目的是通通过房屋租租售使房屋屋的使用价价值和价值值得到实现现，采取有有效的销售售经营手段段，促进房房屋的租售售，以尽快快回收资金金，获取利利润第三节房房地产开开发项目（五）物业业管理物业管理的的主要任务务是保证入入住者或使使用者方便便、安全地地使用物业业及相关配配套设施，，能为其提提供一系列列生活、生生产服务，，并通过维维护、保养养、修缮等等工作来保保证物业的的使用寿命命及价值第六节房房地产开开发项目二、开发项项目的可行行性研究（一）可行行性研究的的涵义开发项目的的可行性研研究是房地地产开发项项目投资决决策的依据据和首要环环节，它是是指在开发发投资之前前对拟开发发的项目进进行全面、、系统的调调查研究和和分析，运运用科学的的技术评价价方法，对对拟建项目目进行论证证，以最终终确定项目目是否可行行的一种综综合研究方方法通过可行性性研究主要要处理两方方面的问题题：技术的可行行性经济的合理理性第六节房房地产开开发项目（二）可行行性研究的的作用一是项目投投资决策的的依据二是申请建建设贷款的的依据三是作为编编制下阶段段规划设计计的依据四是作为开开发商与有有关部门鉴鉴定协议或或合同的依依据第三节房房地产开开发项目（三）可行行性研究的的依据1、国家和和地区经济济建设的方方针、政策策和规划2、批准的的项目建议议书和同等等效力的文文件3、国家批批准的城市市总体规划划、详细规规划、交通通等市政基基础设施4、自然、、地理、气气象、水文文地质、经经济、社会会等资料5、有关工工程技术方方面的标准准、规范、、指标、要要求等资料料6、国家规规定的经济济参数和指指标7、开发项项目备选方方案的土地地利用条件件、规划设设计条件以以及备选规规划设计方方案等第六节房房地产开开发项目（四）可行行性研究的的内容1．项目的的背景与概概况（l）项目目名称、建建设单位（2）项目目的地理位位置（3）项目目所在地周周围的环境境状况（4）项目目的性质及及主要特点点（5）项目目开发建设设的社会、、经济意义义（6）可行行性研究工工作的依据据和范围第六节房房地产开开发项目2．开发发区现状状调查及及动迁安安置（l）土土地调查查（2）人人口调查查（3）调调查开发发区内建建筑物的的种类，，各种建建筑物的的数量及及面积，，需要拆拆迁的建建筑物种种类、数数量和面面积等（4）调调查生产产、经营营企业以以及个体体经营者者的经营营范围、、占地面面积、建建筑面积积、营业业面积、、职工人人数、年年营业额额、年利利润额等等（5）各各种管线线（6）其其他地上上、地下下物现状状（7）制制定动迁迁计划（8）确确定安置置方案（9）动动迁、安安置、赔赔偿等费费用估算算第六节房房地地产开发发项目3．市场场分析和和建设规规模（l）市市场供给给现状分分析与预预测（2）市市场需求求现状分分析与预预测（3）销销售价格格分析。。分析价价格现状状及发展展趋势（4）服服务对象象分析，，制定销销售计划划（5）拟拟建项目目建设规规模的确确定第六节房房地地产开发发项目4．规划划设计方方案选择择（l）市市政规划划方案选选择。市市政规划划方案的的主要内内容包括括各种市市政设施施的布置置、来源源、去路路和走向向，公建建项目重重点要规规划安排排好交通通的组织织（2）项项目构成成及平面面布置（3）建建筑规划划方案选选择。建建筑规划划方案的的内容主主要包括括各单项项工程的的占地面面积、建建筑面积积、层数数、层高高、房间间布置、、各种房房间的数数量、建建筑面积积，等等等。附开开发规划划详图第六节房房地地产开发发项目5．资源源供给（l）建建筑材料料的需要要量、采采购方式式和供应应计划（2）施施工力量量的组织织计划（3）项项目施工工期间的的动力、、水等供供应（4）项项目建成成投人生生产或使使用后，，水、电电、热力力、煤气气、交通通、通讯讯等供应应条件6．环境境影响和和环境保保护（l）建建设地区区的环境境现状（2）主主要污染染源和污污染物（3）开开发可能能引起的的生态变变化（4）设设计采用用的环境境保护标标准（5）控控制污染染与生态态变化的的初步方方案（6）环环境保护护投资估估算（7）环环境影响响的评价价结论和和环境影影响分析析（8）存存在问题题及建议议第六节房房地地产开发发项目7．项目目开发组组织机构构、管理理费用的的研究（l）开开发项目目的管理理体制、、机构设设置（2）管管理人员员的配备备方案（3）拟拟定人员员培训规规划，估估算年管管理费用用支出情情况8．开发发建设计计划（l）前前期开发发计划（2）工工程建设设计划（3）建建设场地地布置（4）施施工队伍伍选择第六节房房地地产开发发项目9．项目目经济及及社会效效益分析析（l）项项目总投投资估算算（2）项项目投资资来源、、筹措方方式的确确定（3）开开发成本本的估算算（4）销销售成本本、经营营成本估估算（5）销销售收入入、租金金收入、、经营收收入和其其他营业业收入估估算（6）财财务经济济分析（7）国国民经济济评价（8）风风险分析析（9）项项目环境境效益、、社会效效益及综综合效益益评价10．结结论和建建议（l）运运用各项项数据从从技术、、经济、、财务等等诸方面面论述开开发项目目的可行行性，并并推荐最最佳方案案（2）存存在的问问题及相相应的建建议第六节房房地地产开发发项目（五）开开发项目目的市场场分析市场分析析是在掌掌握一定定的市场场调查资资料后，，对特定定的开发发类型、、特定的的开发地地点进行行市场需需求关系系的分析析与预测测宏观因素素的分析析区域性因因素分析析与特定的的项目类类型和开开发地点点相关的的微观因因素分析析第六节房房地地产开发发项目（六）财财务评价价的主要要方法1、静态态分析方方法（1）投投资回报报率或投投资收益益率（2）投投资回收收期2、动态态分析方方法（1）净净现值法法（2）内内部收益益率法第六节房房地地产开发发项目（七）可可行性研研究的步步骤