房地产开发与经营课件 2

房地产开发与经营吴聘奇wupinqi@163.com第六章房地产规划与设计管理6.1房地产开发与城市规划6.2房地产开发项目规划管理6.3房地产规划与设计指标6.4房地产开发项目规划设计方案及评价（一）城市规划概念城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。

（二）城市规划管理概念城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。（三）城市规划体系1、城市总体规划城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对更长远的发展做出预测性安排。（三）城市规划体系2、城市分区规划城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。（三）城市规划体系2、城市分区规划内容：原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围。确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。（三）城市规划体系3、城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。城市详细规划包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。（三）城市规划体系3、城市详细规划控制性详细规划：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设作出具体的修建安排

及规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。（四）城城市规划划与房地地产开发发的关系系城市规划划对房地地产开发发起到管管制作用用城市规划划指导和和促进房房地产开开发城市规划划设计是是房地产产成片开开发的必必经阶段段和必要手手段6.1房地产开开发与城城市规划划6.2房地产开开发项目目规划管管理6.3房地产规规划与设设计指标标6.4房地产开开发项目目规划设设计方案案及评价价（一）建建设用地地选址管管理含义：城市规划划行政主主管部门门根据城城市规划划及有关法律律、法规规对建设设项目地地址进行行确认或或选择，，保证各项项建设按按照城市市规划安安排，并并核发建设项目选址址意见书书的行政管管理工作作。依据:《中华人民民共和国国城乡规规划法》目的与任任务：宏观调控控、符合合规划、、协调矛矛盾、促促进工作作（一）建建设用地地选址管管理《建设项目目选址意意见书》的办理步步骤《建设项目目选址意意见书》的办理共共分为提出选址址申请、规划管理理人员现现场踏勘勘、审查、结果领取取四个步骤骤。建设项目目选址意意见书有有效期为为一年，，确需延延长的，，须在期满满前1个月内向向市规划划行政主主管部门门提出申请，延延长期不不得超过过6个月。（二）建建设用地地规划管管理含义：城市规划划主管部部门根据据城市规规划法规规和批准准的城市规规划，确确定规划划区内建建设项目目用地的的选址、定点和范范围，审审查总平平面，核核发建设设用地许许可证等各项管理理工作的的总称。。依据:《中华人民民共和国国城乡规规划法》目的与任任务：控制建设设、合理理利用土土地、保保障规划划实施、、协调矛盾盾、综合合考虑用用地效益益、完善善城市规规划（二）建建设用地地规划管管理《建设用地地规划许许可证》的办理步步骤申请材料料报送、现场踏勘勘、根据需要要征求有有关部门门意见、核定建设设用地位位置和界界线、提供规划划设计条条件、审查建设设用地总总平面布布置、核发建设设用地规规划许可可证有效期限限为六个个月，逾逾期未申申请办理理的，许许可证将自行失失效；申申请人需需要延续续有效期期限的，，有效期限届满满30日前提出出申请。。（三）建建设工程程规划管管理含义：城市规划划行政主主管部门门根据城城市规划划及有关法律、、法规和和技术规规范，对对各类建建设工程程进行组织、控控制、引引导和协协调，审审查规划划方案，，核发建设工程程规划许许可证等行政管管理工作作的统称称。主要内容容:建筑管理理、道路管理理和管线管理理。程序：规划设计计方案审审查、建设工程程施工图图审查和《建设工程程规划许许可证》核发三个阶段段。6.1房地产开开发与城城市规划划6.2房地产开开发项目目规划管管理6.3房地产规规划与设设计指标标6.4房地产开开发项目目规划设设计方案案及评价价（一）居居住项目目规划与与设计指指标1、居住区区规划相相关概念念：居住区按按居住户户数或人人口规模模可分为为居住区、小区、组团三级，居居住区分分级控制制规模见见下表。。居住区规规划组织织结构可可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组组团等多种类类型。（一）居居住项目目规划与与设计指指标（1）居住区区：泛指不同同居住人人口规模模的生活活聚居地地和特指指被城市干道或或自然分分界线所所围合，，并与居居住人口口规模（30000-50000人）相对应应，配建建有一整整套较完完善的、能满满足该区区居民物物质与文文化生活活所需的的公共服务设施施的生活活聚居地地。（一）居居住项目目规划与与设计指指标（2）小小区区：：指被被居居住住区区级级道道路路或或自自然然分分界界线线所所围围合合，，并并与与居住住人人口口规规模模（（7000-15000人）相相对对应应，，配配建建有一一套套能能满满足足该该区区居居民民基基本本物物质质与与文文化化生生活活所所需的的公公共共服服务务设设施施的的生生活活聚聚居居地地。。（一一））居居住住项项目目规规划划与与设设计计指指标标（3）组组团团：：指被被小小区区道道路路分分隔隔，，并并与与居居住住人人口口规规模模（1000-3000人）相相对对应应，，配配建建有有居居民民所所需需的基基层层公公共共服服务务设设施施的的生生活活聚聚居居地地。。（一一））居居住住项项目目规规划划与与设设计计指指标标2、用用地地指指标标居住住区区总总用用地地包包括括居住住区区用用地地和其他他用用地地其结结构构体体系系如如图图所所示示：：国家家规规定定的的居居住住区区用用地地平平衡衡控控制制指指标标表表案例例（一一））居居住住项项目目规规划划与与设设计计指指标标3、项项目目设设计计指指标标（二二））非非居居住住项项目目规规划划与与设设计计指指标标酒店店、、办办公公、、商商业业、、工工业业等等其其他他用用途途的的房房地地产产开开发发项项目目6.1房地地产产开开发发与与城城市市规规划划6.2房地地产产开开发发项项目目规规划划管管理理6.3房地地产产规规划划与与设设计计指指标标6.4房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案及及评评价价（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制1、居住住区区规规划划的的基基本本要要求求安全全的的要要求求卫生生的的要要求求物质质舒舒适适性性要要求求精神神享享受受性性的的要要求求与城城市市发发展展相相协协调调的的要要求求可持持续续性性的的要要求求产业业化化的的要要求求（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制2、居住住区区规规划划的的编编制制程程序序调查查分分析析、规划划设设计计、成果果表表达达三个个阶阶段段。。3、居住住区区规规划划的的方方案案内内容容规划划结结构构、住宅宅形形式式与与布布局局选选择择、配套套服服务务设设施施、道路路交交通通、绿地地与与景景观观、竖向向、管线线综综合合等多多个个方面面，，并并按按照照居居民民区区规规划划设设计计的的层层次次性性特特点点，，在在总体体规规划划、、控控制制性性详详细细规规划划和和修修建建性性详详细细规规划划等等不同同层层次次的的规规划划阶阶段段中中的的侧侧重重点点有有所所不不同同。。（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制（1）规规划划空空间间结结构构居住住区区包包括括住宅宅、道路路、配套套公公共共服服务务设设施施、公共共绿绿地地四个个部部分分，，通通过过对对空空间间结结构构的的分分析析，，将四四个个部部分分要要素素加加以以组组合合，，确确定定基基本本布布局局和和空间间形形态态。。（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制（1）规规划划空空间间结结构构影响响居居住住区区规规划划结结构构的的主主要要因因素素：：区位位及及规规划划要求求、场地地及及环环境境条条件件、人的的生生活活需需求求、经济济性、社会会管管理理制制度度等。。常见见的的居居住住区区规规划划空空间间结结构构的的类类型型主主要要有有内向向型型、开放放型型、自由由型型等。。（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制（2）住住宅宅形形式式与与布布局局选选择择住宅宅形形式式取取决决于于自然然环环境境、经济济水水平平、技术术水水平平、文化化习习俗俗和家庭庭结结构构等因因素素。。《住宅宅建建筑筑设设计计规规范范》中，，根根据据住住宅宅建建造造层层数数将将住宅宅划划分分为为低层层住住宅宅（1至3层））、、多层层住住宅宅（4至6层））、、中高高层层住住宅宅（7至9层））、、高层层住宅宅（10至30层））。。（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制（2）住住宅宅形形式式与与布布局局选选择择住宅宅布布局局有有行列列式式、周边边式式和点群群式式三种种基基本本形形式式。。住宅宅布布置置中中必必须须要要重重点点考考虑虑日照照和和通通风风（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制（3）配配套套服服务务设设施施配套套公公建建的的基基本本要要求求：：规规划划布布局局应应体体现现方方便便生生活活、、减少少干干扰扰、、有有利利经经营营、、美美化化环环境境的的原原则则，，可可采采用用分散散、集中中、分散散和和集集中中相相结结合合的方方式式布布局局。。而且且，，为为了了保保证证合合理理的的服服务务半半径径，，注注意意未未来来发发展展需要要，，规规划划中中还还应应留留有有余余地地。。（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制（4）道道路路交交通通组织织交交通通、、保保持持环环境境、、保保障障安安全全、、提提供供空空间间居住住区区道道路路网网结结构构在形形态态上上有有规则则式式、自由由式式、混合合式式等，，在在交交通通组组织织上上分分为为人车车混混行行、人车车分流流两种种形形式式。。（一一））房房地地产产开开发发项项目目规规划划设设计计方方案案编编制制（5）公公共共绿绿地地组织织在在绿绿地地规规划划设设计计中中，，公公共共绿绿地地应应具具备备可达性、功能性、亲和性。绿地布局应注意人的的动态和静静态观赏效效果，一般般在小区入口口、中心形形成景观节节点，创造造层次丰富富的视觉效果果。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（6）竖向及及管线综合合居住区的市市政工程由由居住区给水水、排水、供电、燃气、供热、通信、环卫、防灾等工程组成成。按照敷设方方式可以分分为架空线路和地下埋设线线路。地下埋设线线路又可分分为直埋管管线和沟埋埋管线。居住区内的的管线应尽尽量采用地地下埋设的的方式。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制（6）竖向及及管线综合合竖向规划设设计是为了有效效利用地形形，满足居居住区道路交通、、地面排水水、建筑布布置和城市市景观等方方面的要求，，对自然地地形改造和和利用而进进行的规划划设计，包括括道路竖向设设计和场地竖向设设计。（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制4、居住区规划划设计方案案的主要成成果——规划设计图图纸及文件件两大类分析图规划设计图图工程规划设设计图形态意向规规划设计图图和模型规划设计说说明及技术术经济指标标（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制5、市场主流住住宅形式——板楼、塔楼楼、别墅长板经典项项目——北京10号名邸（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制5、市场主流住住宅形式——板楼、塔楼楼、别墅短板经典项项目——北京国奥村村（一）房地地产开发项项目规划设设计方案编编制板楼：建筑层数一一般不超过过12层，但也有有很多例外外平面上长度度明显大于于宽度由多个住宅宅单元组合合而成每单元设楼楼梯或电梯梯，多为一一梯两户分为高板（（18层以上）、、小高板（（9-18层）、