江苏常州新城长岛项目开盘策略与销售推广策略报告课件

新城长岛D区开盘策略新城长岛D区开盘策略目录案前梳理1销售目标与推售建议2推广策略3开盘价格4目录案前梳理1销售目标与推售建议2推广策略3开盘价格4案前梳理1案前梳理1客户梳理渠道工地围墙户外大牌常州日报常州晚报派单夹报短信电视房展会网络亲朋介绍老客户介绍其他合计客户组数36821155115413118191客户认知渠道分析成交客户成交房型统计成交房型2\2\13\2\13\2\24\2\24\2\4客户组数381153152成交客户成交总价统计成交总价30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万150-200万200-250万总计客户组数11755123211191成交总价区间集中在30-40万之间，客户认知亲友介绍占到了38%的比例，其次是户外广告、派单夹报。青年置业刚性需求亲朋介绍客户梳理渠道工地围墙户外大牌常州日报常州晚报派单夹报短信电视客户梳理成交客户家庭构成统计家庭构成单身夫妻两人三口之家夫妻、子女及父母其他总计客户组数53239988191成交客户置业次数统计置业次数无置业经历一次二次三次总计客户组数1493147191成交客户常用交通工具统计交通工具电动、自行车公交摩托车出租车班车私家车单位配车其他总计客户组数446112815942191年轻人落户常州、初次置业的家庭改善型需求；客户有一定的私家车比例，也不乏一部分较有经济实力的客户群体，看中项目的社区环境及未来的发展潜力。客户梳理成交客户家庭构成统计家庭构成单身夫妻两人三口之家夫妻客户范围在向清潭等区域的项目周边萎缩，但湖塘及武进乡镇有所增加钟楼区区域清潭新村清潭花苑永红街道技师院荆川里小区广成小区勤业新村工人新村怀德苑附近五星街道金色新城机械新村钟楼开发区鹏欣丽都总计客户组数2387654441521272区域茶山街道市区一带浦北新村清凉新村兰陵浦南新村丽华北环翠竹红梅总计客户组数15135264421153

天宁区其他区域区域新北区戚墅堰区湖塘武进其他乡镇金坛溧阳外地其他总计客户组数7119202213266客户范围在向清潭等区域的项目周边萎缩，但湖塘及武进乡镇有所增低总价+低首付”成为置业的重要考量标准推广充分发挥好亲朋介绍、技师院欧尚特殊渠道团购除了线上户外，加大社区活动以及乡镇巡展长岛项目形象及价值被进一步透支，产品卖点被逐步弱化，D区开盘时放大产品形象与产品优点。对D区开盘借鉴低总价+低首付”成为置业的重要考量标准对D区开盘借鉴产品梳理余房概况A区剩余20套，3/2/2、4/2/2户型为主，面积以139、156为主B区1套，122平米C区4套，3/2//2110平米C区加推3/2/2111-115平米目前剩余的户型都是3房，面积集中在110平米以上，成交价格3600D区加推增加小户型，在保证成交量的情况，成交底价从3600成交底价过度到4000元/平米，将是我们最大难点产品梳理余房概况A区剩余20套，3/2/2、4/2/2户型为销售目标与推售建议2销售目标与推售建议2占地面积：4.71万平米建筑面积：827980平米其中：地上71090平米地下11700平米建筑容积率：1.5绿化率：35%总户数：681户，剔除拆迁安置520户左右产品组成：5幢11F小高层4幢17-18F高层开工时间：2009.3交付时间：2010.10D区概况1占地面积：4.71万平米D区概况14月份目标：保100争140套暂推：132、139共152套，将根据蓄客情况加推开盘时间：暂定4月25日（周六）从目前成交率推，开盘前至少积累客户：250组以为正式开盘日倒计时，结合每周的媒体发布及相关活动主题准确把握现场来人质量，为蓄客准备。2销售目标4月份目标：保100争140套2销售目标推售建议11、少量多开明开两次，暗开多次，控制每次数量，人为制造紧缺。2、先差后好高性价比方式快速固定客源，保证开盘成功。高成交率的市场口碑为后期开盘价格提升及成交率均有了很好的口碑效果同时价格顺势过度。A原则推售建议11、少量多开A原则B、楼栋明开108户明开44暗开66B、楼栋明开108户明开44暗开66C、面积情况名称类型套数面积K13房2厅2卫4489K23房2厅2卫66135K33房2厅2卫36120K52房2厅1卫3678K63房2厅1卫3687K73房2厅2卫

122合计

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C、面积情况名称类型套数面积K13房2厅2卫4489K23房B、目标下的问题4、现有价格如何过度？5、精力如何分配。商铺、余房住宅、交付、开盘蓄客每个都要硬，精力如何分配1、小阳春能走多久？竞争压力逐渐加大，形成围攻之势，极大分流了该区域客户群2、配套设施匮乏影响更加凸显3、来人量依然不足，区域客户资源萎缩B、目标下的问题4、现有价格如何过度？5、精力如何分配。商铺C、解决策略02、渠道，合理分配

01.a\加强市调，知己知彼b\强调新城品牌价值C\强调大盘优势

02.商铺集中在上半月交付集中非礼拜天武进联动资源配合线上与线下合理组合，坚持走出去请进来

03.策略上利用实景、大盘树立标杆/放大产品优势老带新政策扶持抬高余房表价，特别是120，顺势过度解决策略01战略上多抢占分额树立大盘区域标杆维系好3000户业主C、解决策略02、渠道，01.02.03.推广策略3推广策略3告知/积累重点宣传/派卡卡升级/收取诚意金开盘3.1-3.153.15-4.184.251开盘前销售重点4.19—4.24a：销售部署告知/积累重点宣传/派卡卡升级开盘3.1-3.153.15b、重大营销节点3.283.11（周日）——产品解析会针对一周新客户来人，在售楼处召开产品解析会，同时发放活动邀请函，告知开盘相关优惠4.19-4.24——客户摸底，收诚意金VIP升级收诚意金，发VIP卡，排摸客户购房意向；确保推出时的有效客户积累量最大化；集成VIP客户权益，大致落定开盘成交数量；前期的价格试探，把握客户的购房价格承受力。VIP卡相关优惠权益：不确定房号，不确定价格，诚意金可以退。4.25开盘

将诚意客户转化为实际成交客户；利用优惠说辞及现场气氛，营造紧张的成交氛围，缩短成交时间b、重大营销节点3.283.11（周日）——产品解析会1、老带新政策：

建议：充分发挥长岛3000户老客户，客户推荐成交，给予新客户3000元/套的优惠，引导“老带新”的成交2、团购政策：针对一些单位，比如欧尚、技师院3人以上（含3人）自组拼团，给予1000元/人的优惠！3、诚意金增值登记客户升级为VIP客户，开盘前一周收取5000元诚意金，排摸客户意向。诚意金转为定，享受10000元/套的开盘升级优惠现场物料准备：VIP卡，认购须知，诚意金收据4、早一天诚意，多一些回报前50名登记客户，可享受3000元/套的开盘额外优惠。以“前50名”为噱头，引起聚众效应，可采取客户填写申请表的形式执行此项优惠权益，先登记申请，依照客户申请表对邀请函进行盖章确认有效。（以此活动拉动客户来访售楼处的频率）5、购房97折优惠，仅限开盘当天

C、优惠政策，前期落实执行1、老带新政策：C、优惠政策，前期落实执行已成交老客户新客户已登记客户未到场新客户目前/兄弟单位未成交客户两手都要硬◆邀请参加产品解析会◆外展活动◆派单活动转化来人◆广告宣传吸引◆老带新，口碑营销◆现场老客户活动◆周末活动，价格测试◆诚意金收取，发VIP卡◆价格引导◆新产品，选择多◆针对面积抗性客户d、如何解决客户已成交老客户新客户已登记客户未到场新客户目前/兄弟单位两手都e、新客户如何排摸235415重锁定，销售信息逐步释放，不断形成市场热点。最终开盘方式将根据客户积累情况确定派卡邀请客户到场释放老带新与团购政策，邀请参加周末产品解析会释放诚意金升级与早一天诚意政策，试探客户是否愿意交诚意金释放开盘当天优惠政策，邀请参加开盘开盘当天97折压迫成交e、新客户如何排摸235415重锁定，销售信息逐步释放，不断3.15---3.283.29——4.114.12——4.25阶段目标宣传方向主要渠道树立中高端形象确定圈层客户向西，新城在建一座岛南大街向西3000米美丽生活之城60万水景公园户外、站台软文短信：老客户网络巡展+全面解读产品、确定超性价比地位零浪费户型升级版人体工学户型革命户外、站台报纸广告短信直邮网络周末推介会巡展楼盘参观展(尚东区)80套销售加推136#5重优惠，限时抢购早一天诚意，早一天回报2推广节奏及时间安排产品解析社区、景观开盘逼定户外、站台报纸广告短信直邮网络周末推介会巡展3.15---3.283.29——4.114.12——4.2线上推广线下配合【售楼处包装】

裱板、D区家配图、活动易拉宝【渠道开发】老客户、拆迁户的优越计划、欧尚团购政策【案场】人体工学户型解读培训、销售说辞【活动】春天，我和长岛有个约会有奖征文活动项目派报/网络a/南大街往西3000米，新城在建一座岛B/建筑，美丽向西延伸，选择一座岛C/在新城来临之前，这里是静静的自然界D/已登陆岛主生活剪影，业主有奖征文活动信息、二期岛居生活即将开场线上：户外/站台/软文南大街向西3000米，新城在建一座岛60万滨河水景生活，二期现正邀约3推广节点安排第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21立大盘讲生活线上线下【售楼处包装】裱板、D区家配图、活动易拉宝项目派报第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21线上推广线下配合【案场包装】

裱板、D区家配图、活动易拉宝【渠道开发】老客户、拆迁户的客户优越计划、欧尚团购政策【巡展】清潭菜场【案场】人体工学户型解读培训、销售说辞

【项目派报】a/片区利好快递b/一期成交盛况，讲客户，讲圈子C/入住岛主生活，活动剪影D/二期景观、概况介绍线上：户外/站台/常州日报、武进日报软文南大街西3000米，新城在建一座岛60万滨河水景生活，二期现正邀约3推广节点安排立大盘讲生活第三周第四周第六周第五周第二周第一周线上线下【案场包装】裱江苏常州新城长岛项目开盘策略与销售推广策略报告课件老业主活动：春天，发现长岛之美阶段配合3月，我和长岛有个约会新城长岛2009年业主活动第一季当年轮的呼吸备份着四季的收藏，你准备好了吗？用你的眼一起来尽情蔓延长岛的馥郁、温馨与感动吧，一次与长岛的约会，一个关于长岛光阴的故事！一、

参与对象新城长岛业主二、

投稿要求1、

围绕长岛的景观或建筑，业主自行拍摄或围绕长岛2.1公里水岸命名活动。2、

题材不限、标题自定，要求投稿思想积极、能反映长岛的和谐生活氛围；3、

每户选择2张照片（充印成7村，并于反面准确标明户主及房号）三、

活动时间安排1、

投稿时间：2009.3.20－2009.4.182、

抽奖时间：2009.4.18四、

奖项发放及设置本次活动将由参加业主亲自评选，奖品采用现场抽奖的方式发放，即本次活动的投稿者均有机会参加抽奖活动。奖项设置如下：1、

一等获（1名）：洗衣机一台（品牌）；2、

二等奖（2名）：电饭煲一台（品牌）；3、

三等奖（3名）：棉被三件套（品牌）；五、

投稿方式及注意事项1、

投稿形式：稿件必须以电子版以及打印件形式提交。2、

投稿地址：提交到新城长岛售楼处.3、

标注内容：投稿人姓名、业主姓名、联系电话、购买新城长岛房号六、

投稿须知：1、

投稿未在规定时间内提交到活动指定接收地址，将视为无效参与者；2、

投稿须为原创，否则将视为无效，且相应责任由投稿人承担；3、

最终抽奖活动参与者，将按照投稿者所购买的新城长岛房号进行核查；4、

一个房号对应一次抽奖机会；5、

不符合本次活动要求的及未按照通知参与抽奖活动者，均视为自动放弃抽奖机会；6、

本次活动的照片新城长岛拥有使用权，所有参与者视为认同此做法。本次活动最终解释权归常州新城房产开发有限公司所有无关专业，参与即有机会得奖老业主活动：春天，发现长岛之美阶段配合3月，我和长岛有个约会客源增量目标3月15日——3月28日目标来人量：60组第一轮户外大牌及派报出街，新产品信息一定程度引起市场关注，现场来人来电应该有所增加。同时，现场以短信、电话形式回访老客户及未成交客户，告知4月份小高层新品的推售信息，并通过业主活动尽量引导他们来现场咨询。第三：加强一些针对区域的定点开发：夏雷区、复兴区客户优越计划，欧尚小团购政策。客源增量目标3月15日——3月28日目标来人量：60组第第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21线上推广线下配合【渠道开发】老客户、拆迁户的客户优越计划、欧尚团购政策【巡展】牛塘、凌家塘【案场】周末产品推介派报/搜房/化龙巷/常州房产网a/人体工学户型，新城标准化空间新创举B/89平米=3房2厅2卫？线上：户外/站台/扬子晚报/现代快报（半）/常州日报武进日版软文超越性价比极限，4月25日长岛二期盛大公开南大街向西3000米，60万滨河水景生活3推广节点安排产品解析阶段第三周第四周第六周第五周第二周第一周线上线下【渠道开发】老客周一周五周日周一周五周五周日周一周三周五周六周日周三周四周五3.163.203.293.304.34.14.124.134.154.174.184.194.224.234.24形象产品价格开盘

中凉路演牛塘路演

清潭路演勤业路演

湖塘乐购&大润发路演

巡展派单活动执行计划周一周五周日周一周五周五周日周一周三周五周六周日周三周四周五客户增量目标3.29—4.11计划来人量：90全面发布产品信息及开盘政策，以高性价比及开盘优惠吸引客户到场。全新户外、派报、短信、横幅、网络等媒体渠道组合出击，形成强大的开盘攻势。第二，坚持走出去，挖掘新客源，巡展+派单通过派单巡展活动，从而对区域客源进行有针对性的产品宣传，有效地吸引了目标客源的关注，促进新客户的来访。比起天天在售楼处苦等客户，这更是一种积极主动寻找客源的有效方式。客户增量目标3.29—4.11计划来人量：90全面发布产品信第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21线上推广线下配合【渠道开发】老客户、拆迁户的客户优越计划、欧尚团购政策【巡展】牛塘、凌家塘【案场】周末产品推介派报/搜房/化龙巷/常州房产网a/人体工学户型，新城标准化空间新创举B/89平米=3房2厅2卫？C/开盘当天5重优惠线上：户外/站台/扬子晚报/现代快报（半）/常州日报武进日版软文3推广节点安排开盘告知阶段火速行动！别等优惠结束三重优惠，4月限时抢购第三周第四周第六周第五周第二周第一周线上线下【渠道开发】老客3.29—4.11计划来人量：100第一、线上户外大牌及报纸、夹报出街，报纸、软文等等大密度宣传引起市场关注第二、以短信、电话、巡展、派报、周末选房活动回访老客户及未成交客户，开盘优惠信息的逼定，并通过业主活动尽量引导他们来现场咨询。现场通过说辞引导逼定客户，强调开盘当天的高折扣高优惠第三、加强一些针对区域的定点开发：夏雷区、复兴区客户优越计划，欧尚小团购政策。3.29—4.11计划来人量：100第一、线上户外大牌媒体渠道发布日期推广主题及信息费用派报3.13/20南大街向西3000米，新城在建一座岛3.6万3.27/4.3/10人体工学户型，新城标准化空间新创举4.17/24开盘时间、价格、优惠发布户外看板3.15新城最好的小高层，抢购风暴即将开始

喷绘2万4.1超越性价比，长岛二期火爆认筹重4.154月25日盛势发售，五重优惠仅此一天报纸（扬子晚报/现代快报）4.10/17/2489平米的空间革命及开盘5重优惠6万软文3.18/25/4.3/10/17/24产品/五重优惠引导/开盘

短信3.20/28/4.4/11/18/24/25老带新政策/客户活动/五重优惠挤压/开盘时间及价格

1万网站（化龙巷）3.03新城最好的小高层，抢购风暴即将开始2万3.093月15日盛势发售，五重优惠仅此一天3.17谁在热销？数字说话！印刷（活动易拉宝/户型单页/宣传手册）2万老客户活动0.8总计17.4万广告媒体宣传推广及预算（不含户外固定分摊及总部整合常规分摊）媒体渠道发布日期推广主题及信息费用派报3.13/20南大街向开盘价格4开盘价格41开盘价格及优惠周边竞争个案调查项目世纪华城荣亨逸都桂花园兰陵尚品推广主题岁末大酬宾三期双桂坊加推84㎡40套，29万元起无主要诉求点现房婚房首选无当月销售政策95折98折基础上两房减5000，三房减8000可以议价98折折扣幅度95折98折不等92折---96折98折优惠幅度95折98折基础上两房减5000，三房减800020000---3500098折表价区间3700元/平米至4200元/平米均价4100元/㎡3650-3850均价4300元/㎡实际成交价格区间3800390032004000现场主要配合动作95折98折（120平米以上再去、减8000元，120平米以下在减5000元）92折---96折98折无活动1开盘价格及优惠周边竞争个案调查项目世纪华城荣亨逸都桂花园兰2开盘价格赋予权重

0.350.300.150.20修正因素

世纪华城荣亨逸都桂花园兰陵尚品交通18.0%1.101.101.001.20地段19.0%1.101.100.901.10房型16.0%0.901.000.901.00配套15.0%1.001.201.001.20物管11.0%0.900.900.900.90景观13.0%0.800.901.101.00品牌8.0%0.900.900.901.00目前均价

3800390032004000对比价格

3708.804036.503068.804296.00本项目均价3828.55成本价格3702（去年测算数据）根据以上两个价格的重要性分别给予不同权重系数，项目现时均价＝目标价格×20%+同区域楼盘类比价格×80%＝3803因此，建议开盘成交底价均价为3800元/平米，结合开盘优惠政策，均价4150元/平米2开盘价格赋予权重0.350.300.150.20THEEND谢谢！THEEND新城长岛D区开盘策略新城长岛D区开盘策略目录案前梳理1销售目标与推售建议2推广策略3开盘价格4目录案前梳理1销售目标与推售建议2推广策略3开盘价格4案前梳理1案前梳理1客户梳理渠道工地围墙户外大牌常州日报常州晚报派单夹报短信电视房展会网络亲朋介绍老客户介绍其他合计客户组数36821155115413118191客户认知渠道分析成交客户成交房型统计成交房型2\2\13\2\13\2\24\2\24\2\4客户组数381153152成交客户成交总价统计成交总价30-40万40-50万50-60万60-70万70-80万150-200万200-250万总计客户组数11755123211191成交总价区间集中在30-40万之间，客户认知亲友介绍占到了38%的比例，其次是户外广告、派单夹报。青年置业刚性需求亲朋介绍客户梳理渠道工地围墙户外大牌常州日报常州晚报派单夹报短信电视客户梳理成交客户家庭构成统计家庭构成单身夫妻两人三口之家夫妻、子女及父母其他总计客户组数53239988191成交客户置业次数统计置业次数无置业经历一次二次三次总计客户组数1493147191成交客户常用交通工具统计交通工具电动、自行车公交摩托车出租车班车私家车单位配车其他总计客户组数446112815942191年轻人落户常州、初次置业的家庭改善型需求；客户有一定的私家车比例，也不乏一部分较有经济实力的客户群体，看中项目的社区环境及未来的发展潜力。客户梳理成交客户家庭构成统计家庭构成单身夫妻两人三口之家夫妻客户范围在向清潭等区域的项目周边萎缩，但湖塘及武进乡镇有所增加钟楼区区域清潭新村清潭花苑永红街道技师院荆川里小区广成小区勤业新村工人新村怀德苑附近五星街道金色新城机械新村钟楼开发区鹏欣丽都总计客户组数2387654441521272区域茶山街道市区一带浦北新村清凉新村兰陵浦南新村丽华北环翠竹红梅总计客户组数15135264421153

天宁区其他区域区域新北区戚墅堰区湖塘武进其他乡镇金坛溧阳外地其他总计客户组数7119202213266客户范围在向清潭等区域的项目周边萎缩，但湖塘及武进乡镇有所增低总价+低首付”成为置业的重要考量标准推广充分发挥好亲朋介绍、技师院欧尚特殊渠道团购除了线上户外，加大社区活动以及乡镇巡展长岛项目形象及价值被进一步透支，产品卖点被逐步弱化，D区开盘时放大产品形象与产品优点。对D区开盘借鉴低总价+低首付”成为置业的重要考量标准对D区开盘借鉴产品梳理余房概况A区剩余20套，3/2/2、4/2/2户型为主，面积以139、156为主B区1套，122平米C区4套，3/2//2110平米C区加推3/2/2111-115平米目前剩余的户型都是3房，面积集中在110平米以上，成交价格3600D区加推增加小户型，在保证成交量的情况，成交底价从3600成交底价过度到4000元/平米，将是我们最大难点产品梳理余房概况A区剩余20套，3/2/2、4/2/2户型为销售目标与推售建议2销售目标与推售建议2占地面积：4.71万平米建筑面积：827980平米其中：地上71090平米地下11700平米建筑容积率：1.5绿化率：35%总户数：681户，剔除拆迁安置520户左右产品组成：5幢11F小高层4幢17-18F高层开工时间：2009.3交付时间：2010.10D区概况1占地面积：4.71万平米D区概况14月份目标：保100争140套暂推：132、139共152套，将根据蓄客情况加推开盘时间：暂定4月25日（周六）从目前成交率推，开盘前至少积累客户：250组以为正式开盘日倒计时，结合每周的媒体发布及相关活动主题准确把握现场来人质量，为蓄客准备。2销售目标4月份目标：保100争140套2销售目标推售建议11、少量多开明开两次，暗开多次，控制每次数量，人为制造紧缺。2、先差后好高性价比方式快速固定客源，保证开盘成功。高成交率的市场口碑为后期开盘价格提升及成交率均有了很好的口碑效果同时价格顺势过度。A原则推售建议11、少量多开A原则B、楼栋明开108户明开44暗开66B、楼栋明开108户明开44暗开66C、面积情况名称类型套数面积K13房2厅2卫4489K23房2厅2卫66135K33房2厅2卫36120K52房2厅1卫3678K63房2厅1卫3687K73房2厅2卫

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C、面积情况名称类型套数面积K13房2厅2卫4489K23房B、目标下的问题4、现有价格如何过度？5、精力如何分配。商铺、余房住宅、交付、开盘蓄客每个都要硬，精力如何分配1、小阳春能走多久？竞争压力逐渐加大，形成围攻之势，极大分流了该区域客户群2、配套设施匮乏影响更加凸显3、来人量依然不足，区域客户资源萎缩B、目标下的问题4、现有价格如何过度？5、精力如何分配。商铺C、解决策略02、渠道，合理分配

01.a\加强市调，知己知彼b\强调新城品牌价值C\强调大盘优势

02.商铺集中在上半月交付集中非礼拜天武进联动资源配合线上与线下合理组合，坚持走出去请进来

03.策略上利用实景、大盘树立标杆/放大产品优势老带新政策扶持抬高余房表价，特别是120，顺势过度解决策略01战略上多抢占分额树立大盘区域标杆维系好3000户业主C、解决策略02、渠道，01.02.03.推广策略3推广策略3告知/积累重点宣传/派卡卡升级/收取诚意金开盘3.1-3.153.15-4.184.251开盘前销售重点4.19—4.24a：销售部署告知/积累重点宣传/派卡卡升级开盘3.1-3.153.15b、重大营销节点3.283.11（周日）——产品解析会针对一周新客户来人，在售楼处召开产品解析会，同时发放活动邀请函，告知开盘相关优惠4.19-4.24——客户摸底，收诚意金VIP升级收诚意金，发VIP卡，排摸客户购房意向；确保推出时的有效客户积累量最大化；集成VIP客户权益，大致落定开盘成交数量；前期的价格试探，把握客户的购房价格承受力。VIP卡相关优惠权益：不确定房号，不确定价格，诚意金可以退。4.25开盘

将诚意客户转化为实际成交客户；利用优惠说辞及现场气氛，营造紧张的成交氛围，缩短成交时间b、重大营销节点3.283.11（周日）——产品解析会1、老带新政策：

建议：充分发挥长岛3000户老客户，客户推荐成交，给予新客户3000元/套的优惠，引导“老带新”的成交2、团购政策：针对一些单位，比如欧尚、技师院3人以上（含3人）自组拼团，给予1000元/人的优惠！3、诚意金增值登记客户升级为VIP客户，开盘前一周收取5000元诚意金，排摸客户意向。诚意金转为定，享受10000元/套的开盘升级优惠现场物料准备：VIP卡，认购须知，诚意金收据4、早一天诚意，多一些回报前50名登记客户，可享受3000元/套的开盘额外优惠。以“前50名”为噱头，引起聚众效应，可采取客户填写申请表的形式执行此项优惠权益，先登记申请，依照客户申请表对邀请函进行盖章确认有效。（以此活动拉动客户来访售楼处的频率）5、购房97折优惠，仅限开盘当天

C、优惠政策，前期落实执行1、老带新政策：C、优惠政策，前期落实执行已成交老客户新客户已登记客户未到场新客户目前/兄弟单位未成交客户两手都要硬◆邀请参加产品解析会◆外展活动◆派单活动转化来人◆广告宣传吸引◆老带新，口碑营销◆现场老客户活动◆周末活动，价格测试◆诚意金收取，发VIP卡◆价格引导◆新产品，选择多◆针对面积抗性客户d、如何解决客户已成交老客户新客户已登记客户未到场新客户目前/兄弟单位两手都e、新客户如何排摸235415重锁定，销售信息逐步释放，不断形成市场热点。最终开盘方式将根据客户积累情况确定派卡邀请客户到场释放老带新与团购政策，邀请参加周末产品解析会释放诚意金升级与早一天诚意政策，试探客户是否愿意交诚意金释放开盘当天优惠政策，邀请参加开盘开盘当天97折压迫成交e、新客户如何排摸235415重锁定，销售信息逐步释放，不断3.15---3.283.29——4.114.12——4.25阶段目标宣传方向主要渠道树立中高端形象确定圈层客户向西，新城在建一座岛南大街向西3000米美丽生活之城60万水景公园户外、站台软文短信：老客户网络巡展+全面解读产品、确定超性价比地位零浪费户型升级版人体工学户型革命户外、站台报纸广告短信直邮网络周末推介会巡展楼盘参观展(尚东区)80套销售加推136#5重优惠，限时抢购早一天诚意，早一天回报2推广节奏及时间安排产品解析社区、景观开盘逼定户外、站台报纸广告短信直邮网络周末推介会巡展3.15---3.283.29——4.114.12——4.2线上推广线下配合【售楼处包装】

裱板、D区家配图、活动易拉宝【渠道开发】老客户、拆迁户的优越计划、欧尚团购政策【案场】人体工学户型解读培训、销售说辞【活动】春天，我和长岛有个约会有奖征文活动项目派报/网络a/南大街往西3000米，新城在建一座岛B/建筑，美丽向西延伸，选择一座岛C/在新城来临之前，这里是静静的自然界D/已登陆岛主生活剪影，业主有奖征文活动信息、二期岛居生活即将开场线上：户外/站台/软文南大街向西3000米，新城在建一座岛60万滨河水景生活，二期现正邀约3推广节点安排第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21立大盘讲生活线上线下【售楼处包装】裱板、D区家配图、活动易拉宝项目派报第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21线上推广线下配合【案场包装】

裱板、D区家配图、活动易拉宝【渠道开发】老客户、拆迁户的客户优越计划、欧尚团购政策【巡展】清潭菜场【案场】人体工学户型解读培训、销售说辞

【项目派报】a/片区利好快递b/一期成交盛况，讲客户，讲圈子C/入住岛主生活，活动剪影D/二期景观、概况介绍线上：户外/站台/常州日报、武进日报软文南大街西3000米，新城在建一座岛60万滨河水景生活，二期现正邀约3推广节点安排立大盘讲生活第三周第四周第六周第五周第二周第一周线上线下【案场包装】裱江苏常州新城长岛项目开盘策略与销售推广策略报告课件老业主活动：春天，发现长岛之美阶段配合3月，我和长岛有个约会新城长岛2009年业主活动第一季当年轮的呼吸备份着四季的收藏，你准备好了吗？用你的眼一起来尽情蔓延长岛的馥郁、温馨与感动吧，一次与长岛的约会，一个关于长岛光阴的故事！一、

参与对象新城长岛业主二、

投稿要求1、

围绕长岛的景观或建筑，业主自行拍摄或围绕长岛2.1公里水岸命名活动。2、

题材不限、标题自定，要求投稿思想积极、能反映长岛的和谐生活氛围；3、

每户选择2张照片（充印成7村，并于反面准确标明户主及房号）三、

活动时间安排1、

投稿时间：2009.3.20－2009.4.182、

抽奖时间：2009.4.18四、

奖项发放及设置本次活动将由参加业主亲自评选，奖品采用现场抽奖的方式发放，即本次活动的投稿者均有机会参加抽奖活动。奖项设置如下：1、

一等获（1名）：洗衣机一台（品牌）；2、

二等奖（2名）：电饭煲一台（品牌）；3、

三等奖（3名）：棉被三件套（品牌）；五、

投稿方式及注意事项1、

投稿形式：稿件必须以电子版以及打印件形式提交。2、

投稿地址：提交到新城长岛售楼处.3、

标注内容：投稿人姓名、业主姓名、联系电话、购买新城长岛房号六、

投稿须知：1、

投稿未在规定时间内提交到活动指定接收地址，将视为无效参与者；2、

投稿须为原创，否则将视为无效，且相应责任由投稿人承担；3、

最终抽奖活动参与者，将按照投稿者所购买的新城长岛房号进行核查；4、

一个房号对应一次抽奖机会；5、

不符合本次活动要求的及未按照通知参与抽奖活动者，均视为自动放弃抽奖机会；6、

本次活动的照片新城长岛拥有使用权，所有参与者视为认同此做法。本次活动最终解释权归常州新城房产开发有限公司所有无关专业，参与即有机会得奖老业主活动：春天，发现长岛之美阶段配合3月，我和长岛有个约会客源增量目标3月15日——3月28日目标来人量：60组第一轮户外大牌及派报出街，新产品信息一定程度引起市场关注，现场来人来电应该有所增加。同时，现场以短信、电话形式回访老客户及未成交客户，告知4月份小高层新品的推售信息，并通过业主活动尽量引导他们来现场咨询。第三：加强一些针对区域的定点开发：夏雷区、复兴区客户优越计划，欧尚小团购政策。客源增量目标3月15日——3月28日目标来人量：60组第第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21线上推广线下配合【渠道开发】老客户、拆迁户的客户优越计划、欧尚团购政策【巡展】牛塘、凌家塘【案场】周末产品推介派报/搜房/化龙巷/常州房产网a/人体工学户型，新城标准化空间新创举B/89平米=3房2厅2卫？线上：户外/站台/扬子晚报/现代快报（半）/常州日报武进日版软文超越性价比极限，4月25日长岛二期盛大公开南大街向西3000米，60万滨河水景生活3推广节点安排产品解析阶段第三周第四周第六周第五周第二周第一周线上线下【渠道开发】老客周一周五周日周一周五周五周日周一周三周五周六周日周三周四周五3.163.203.293.304.34.14.124.134.154.174.184.194.224.234.24形象产品价格开盘

中凉路演牛塘路演

清潭路演勤业路演

湖塘乐购&大润发路演

巡展派单活动执行计划周一周五周日周一周五周五周日周一周三周五周六周日周三周四周五客户增量目标3.29—4.11计划来人量：90全面发布产品信息及开盘政策，以高性价比及开盘优惠吸引客户到场。全新户外、派报、短信、横幅、网络等媒体渠道组合出击，形成强大的开盘攻势。第二，坚持走出去，挖掘新客源，巡展+派单通过派单巡展活动，从而对区域客源进行有针对性的产品宣传，有效地吸引了目标客源的关注，促进新客户的来访。比起天天在售楼处苦等客户，这更是一种积极主动寻找客源的有效方式。客户增量目标3.29—4.11计划来人量：90全面发布产品信第三周3.29-4.4第四周4.5-4.11第六周4.19-4.25第五周4.12-4.18第二周3.22-3.28第一周3.15-3.21线上推广线下配合【渠道开发】老客户、拆迁户的客户优越计划、欧尚团购政策【巡展】牛塘、凌家塘【案场】周末产品推介派报/搜房/化龙巷/常州房产网a/人体工学户型，新城标准化空间新创举B/89平米=3房2厅2卫？C/开盘当天5重优惠线上：户外/站台/扬子晚报/现代快报（半）/常州日报武进日版软文3推广节点安排开盘告知阶段火速行动！别等优惠结