房地产行业所得税汇算检查应对

2009年房地产企业所得税

汇算检查应对导言耕地18亿亩,房开商1亿亩;全国3万多家.10年7.6平米,2006年26.7平米;98年400亿,2007.6月4.3万亿;98年159亿,2006年低4251亿;

其中所得税为54亿.行业五之最.

湖南省稽查某市四家房开商销售收入18亿,却上缴所得税为0.存在”一高一低一多一少.”

采用实证案例教学、讲座案例教学、作业案例教学、模拟案例教学方式进行互动教学。

第一部分：新房地产所得税政策解读

------国税发[2009]31号一.对企业适用的范围做了调整二.对开发产品预计计税毛利率做了调整三.对视同销售行为税务处理做了调整四.对企业年度纳税申报做了调整五.对计税成本的核算做了调整六.对委“外”销售佣金标准做了调整七.对房地产企业税收征管方式做了限制思考：

问题1、文件38条规定：外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接，说的并不明确。例如：某外资企业，2007年取得预售收入1000万元，按照10%的利润率缴纳税款330万元，2008年该企业的开发项目达到完工标准，如何进行处理呢？

问题2、第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。问：1、初始产权证明指什么证明？2、“备案合同”与“竣工证明材料”有何区别？问题3：房企代收费用如何理解？应征什么税？企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，能否自由选择？国税发[2004]69号文件、国税发[1995]76号、国税函[2007]908号文件）财税[1995]48号

问题4：税务机关维持原计税毛利率如何应对？毛利率如何表现和计算？新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表5的第20行。问题5：自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了哪些限制性条款？

问题6：成本费用应如何界定？31号文件的缺陷是什么？企业税收风险是什么？文件第12条明确土地增值税可以在税前扣除，但是仍然未能解决土地增值税的税款没有收入相配比的问题。

问题7：总可售面面积以什么为为依据？？第十四条条已销销开发产产品的计计税成本本，按当当期已实实现销售售的可售售面积和和可售面面积单位位工程成成本确认认。可售售面积单单位工程程成本和和已销开开发产品品的计税税成本按按下列公公式计算算确定：：可售面积积单位工工程成本本=成本本对象总总成本÷÷成本对对象总可可售面积积已销开发发产品的的计税成成本=已已实现销销售的可可售面积积×可售售面积单单位工程程成本公式中：：总可售面面积以什么为为依据？？问题8：产权未定定的配套套，能否在所得税税前扣除除成本？某企业业建造一一个派出出所，耗耗资300万元，建建成后无无偿移交交给国家家，国家家给予补补偿100万元，该该派出所所为三个个成本对对象服务务，应当当对（300-100=200万元）在在三个成成本对象象间作为为公共配配套设施施进行分分摊，对对吗？税法规定定200万元直接接在移交交当期在在所得税税前扣除除，实际际上是对对企业的的一种优优惠处理理，企业业已经为为国家作作出了贡贡献，就就直接在在所得税税前扣除除算了。。问题9：31号文规定了向向境外支支付佣金金10%的比例例限制。。是否要带带扣代缴缴营业税税？票据据有什么么要求？？外国机构构帮助国国内企业业销售国国内房产产的业务务，属于于向国内内企业提提供劳务务，劳务务发生地地在国外外，因此此属于境境外所得得，营业业税暂行行条例规规定，只只有在境境内取得得的劳务务所得才才属于征征收营业业税的范范围，因因此不用用代扣代代缴营业业税。那么新营营业税条条例又有有什么变变化？问题10：企业在开开工之前前如何合理确定定成本对对象，有什么新新的义务务？园林林绿化等等园林环环境工程程费是否否属于配配套设施施？税法没有有规定必必须按照照建筑面面积对园园林进行行分摊，，除了占占地面积积、配套套设施、、贷款利利息三项项共同费费用外，，企业可可以自行行按照占占地面积积法、建建筑面积积法、工工程概算算法等办办法进行行分摊扣扣除。规定了营营销营销销设施的的建造费费要计入入开发间间接费用用。问题11：土地成成本按什什么标准准分摊？？可否按按工程概概算分配配？可否否部分预预提？是是否需经经税务机机关同意意？①土地及及成本必必须按照照占地面面积法来来分摊，，而一次次性取得得土地，，分期开开发的土土地开发发成本，，在征得得税务机机关同意意后，可可以按照照土地整整体预算算成本进进行分配配，待全全部完工工后再行行调整；；②配套套设施可可以按照照建筑面面积法进进行分摊摊；③贷贷款利息息可以按按照直接接成本法法或工程程该算法法进行分分摊；④④其余的的共同成成本分摊摊方法由由企业自自行确定定。问题12：例如A公司有一一块土地地10000平米，投投资到有有资质的的B企业，进进行合作作建房，，项目的的容积率率为1：4，即,房屋的建建筑面积积为40000平米，约约定应分分给A公司30000平方米的的房屋。。所得税税如何计计算呢？？假设房屋屋的公允允价值为为每平方方米1万元，则则A公司应按按应分得得房屋的的公允价价值3亿元确认认开发成成本。（这里是是按照分分给提供供土地一一方开发发产品不不含地价价的核定定价值确确认营业业税计税税依据，，理由是是:国税函【1995】156号文件第第17条规定，，甲方以以转让部部分土地地使用权权为代价价，换取取部分房房屋的所所有权，，发生了了转让土土地使用用权的行行为；乙乙方则以以转让部部分房屋屋的所有有权为代代价，换换取部分分土地的的使用权权，发生生了销售售不动的的行为。。即，甲甲方转让让的是部部分土地地，转让让的是开开发商自自用房屋屋所占用用一部分分的土地地，而开开发商销销售部分分房屋，，即销售售的是分分给甲方方的那部部分，由由于这部部分的土土地，在在税收上上甲方并并没有销销售给乙乙方，因因此核定定营业税税计税依依据的时时候，个个人认为为不应当当包括地地价来核核定营业业税计税税依据。。）问题13：文件31条规定定哪3项费用用可以在在税前预提扣除？一是，出出包工程程没有取取得发票票的，可可以最多多按照按按照合同同额的10%来来预提；；二是，，可以按按照中介介机构的的工程概概算，预预提配套套设施成成本。三三是，可可以预提提报批报报建、物物业完善善费用。。请注意条条件是什什么？问题14：地下基基础设施施建造的的停车场场所的成成本如何何处理？？有何新新规定？？例如：地地下人防防建设的的停车场场所、立立体车库库等，以以前部分分省份税税务机关关认为，，既然作作为经营营性的配配套设施施，就不不允许将将其成本本全部进进入开发发产品的的开发成成本，而而是要保保留一些些开发成成本。由于对地地下基础础设施建建造的停停车场所所，其成成本很难难估计，，所以即即使没有有销售，，也不再再保留成成本。33条对此问问题做了了简化处处理，即即：将地地下基础础设施的的成本作作为公共共配套一一次性进进入开发发成本，，等到停停车场所所出租或或者出售售的时候候，一次次性作为为收入处处理，无无成本同同其配比比。问题15：投资资方投入入资金同同开发商商合作建建房的税税务如何何处理？？例如：A企业联合合B企业做开开发项目目，B企业投资资3000万元，两两年后分分配开发发产品，，其开发发产品的的成本为为2500万元，则则应当确确认应纳纳税所得得额500万元。虽然没有有成立法法人公司司，但是是如果协协议中规规定分配配利润的的，还是是要视同同股息红红利所得得。对于于投资的的企业比比较有利利。假设设，B企业投资资5000万元，2年后分的的利润6000万元，如如果视同同B企业借钱钱给A企业，则则要按照照利息收收入来缴缴税处理理。而如如果作为为利息处处理对于于A企业比较较有利，，因为这这样的利利息支出出，有可可能被允允许在所所得税前前扣除。。因此要要测算那那种方式式对企业业更为有有利，签签订合同同的时候候就要签签订什么么样的合合同。研讨：开发流程程经济合同同涉税分析？流程再造造的税收收漏洞有哪哪些？第二部分分：房企企所得税税的检查查应对一、税务检查查案头分分析（纳纳税评估估）查账的功夫夫在账外外案头分析税收贡献分析税收负担分析税收信用分析万科福满园税收征管分析泉+动态建筑工程造价分析甲企业百百万元销销售收入入纳税5万元，税税负5％；乙企企业百万万元销售售收入纳纳税4万元，税税负4％；丙企企业百万万元销售售收入纳纳税3万元，税税负3％。现在在三个企企业各缴缴纳了1万元的税税款，问问平均税税负是多多少？分子3代表三万万元税款款，分母母78.3代表三个个企业的的总销售售收入78.3万元，三三个企业业平均销销售收入入税收负负担率为为3.8％。1、房地产产税收/全市地税税总收入入=税收贡献献2、房地产产企业所所得税/房地产税税收=税收贡献献3、房地产产销售总总收入/GDP=税收贡献献，对吗吗？思考：2009年，某市市房地产产开发行行业（不不含二手手房交易易）入库库税款28,469万万元，全全年房地地产开发发行业销销售（营营业）收收入（不不含二手手房交易易额）总总额为284,797万元，，行业平平均税负负为10%。那那么，某某市的房房地产开开发行业税负负是高还还是低呢呢？上海市建建筑学会会生态建建设专业业委员会会主任钱钱振华教教授：以小高层层住宅为为例，剪剪力墙总总造价的的70%，为建筑筑材料费费用，而而材料费费中的20%，为钢材材费用。。也就是是说，钢钢材所占占总造价价比例为为14%。一位曾供供职于上上海某知知名房地地产开发发企业高高层的人人士，昨昨日向《每日经济济新闻》透露，钢钢铁等原原材料价价格，每每年都在在递增。。不同的建建筑结构构，对钢钢材的需需求并不不相同，，但基本本上普通通住宅每每平方米米的钢材材使用量量在50-60千克左右右。思考FKS应公布成成本结构构还是公公布成本本？税务检查查的一般般流程财务报表表分析-----税负计算算-----税负测算算-----基本情况况账簿检查查-----计花账案案凭证检查查-----实质与形形式(招待费\工薪)开发成本本检查内内容土地成本本分析与与检查建安成本本分析与与检查间接费用用的分析析检查期间费用用分析与与检查隐蔽工程程分析与与检查特殊项目目分析与与检查关联交易易业务的的检查期间费用用---广告1998关于房地地产广告告发布暂暂行规定定2002关于进一一步加强强房地产产广告管管理的通通知2008年广告费费列支的的新规定定。取得预售售许可证证前变相相发布的的广告，应按照照业务宣宣传费的的标准扣扣除.西安张张辉北京大成成方略纳纳税人俱俱乐部37存在普遍遍问题成本、成成本、还还是成本本！流程再再造技技术手手段广广泛应应用。。稽查思思维创创新转换思思维角角度，，拓展展思维维空间间，切切换思思维频频道，，进行行思维维的多多极开开发和和领感感的超超级连连接，，驾驭驭创新新思维维的艺艺术，，让自自己的的思维维常新新。只有与与创新新相伴伴，才才能与与幸福福同行行。感受体体验切割！！切割割！！！再切切割！！！！！放大！！放大大！！！再放放大！！！！！安溪茶茶营销销售。。下列目目标任任你选选合作建建房地下车库接待样样房捐赠赞助以路换地(a)售后回回租自建自用政府补补助以房抵债(b)甲供材材料代建工程内部认购定金订金Kuaiji

预缴所得税补贴收收入应应重点点检查查电话话、宽宽带等等通信信运营营商给给予房房地产产企业业的佣佣金，，佣金金的计计算不不仅与与办理理的户户数有有关，，还与与业主主的缴缴费金金额有有关。。其他业业务收收入应应关注注房屋屋外墙墙面的的广告告位使使用权权收入入和楼宇（（小区区）的的命名名权收收入，一般般情况况收入入属于于开发发公司司，而而不是是属于于物业业公司司或全全体业业主.（二））、操操作层层面1、查什什么？？p582、啥样查查？上游、、中游游、下下游。。(86)证据收收集与与固定定问题题探讨讨思考1、房地产产税务务检查查的基本方方法介绍2、成本的的主要要问题题与证证据如如何收收集?3、复印印件能能否作作为稽稽查的的有效效证据据?4、房地产产造价价审核核结论论(或鉴证证结论论)能否有有效转转化为为稽查查证据据,即单凭凭上述述材料料是否否可以以作为为纳税税人的的偷税税与否否的证证据?典型案案例分分析隐藏在在“奇奇异””数据据背后后的偷税秘秘密所谓借借条隐隐瞒千万元元预收收房款款“亏损损”房房产商商虚列列成本千千余万万合作建建房成成本检检查----房产公公司工程造造价记记花账账房地产产企业业土地成成本分分摊与与计算算广告费费怎能能充抵抵购房房款(案例)甲供材材料的的会计计与税税收处处理?以路桥桥换地地的成本检检查案例分分析.筹划第三部部分：：土地地增值值税清清算的的检查查扣除项项目企企业所所得税税与土土地增增值税税的差差异对对比分分析（（连接接表格格）案例1、整体转转让土土地使使用权权（生生地））某房地地产开开发公公司2004年以700万元的的价格格取得得一幅幅地块块的土土地使使用权权，未未进行行开发发。2006年初以以1000万元的的价格格转让让上述述地块块的土土地使使用权权，缴缴纳相相关税税费56万元、、其他他交易易费用用10万元、、支付付贷款款利息息15万元。。请计计算该该纳税税人应应缴纳纳土地地增值值税税税额。。案例1计算结结果一、转转让收收入：：1000万元二、扣扣除项项目金金额：：700＋56＋10＝766万元三、增增值额额：1000－766＝234万元四、增增值率率：234/766＝30.55％五、应应缴纳纳土地地增值值税税税额：：234×30％＝70.2万元案例1计算依依据《土地增增值税税宣传传提纲纲》（国税税函发发〔1995〕110号）第第六条条第一一款规规定：：“对对取得得土地地或房房地产产使用用权后后，未未进行行开发发即转转让的的，计计算其其增值值额时时，只只允许许扣除除取得得土地地使用用权时时支付付的地地价款款、交交纳的的有关关费用用，以以及在在转让让环节节缴纳纳的税税金””。案例1：土地增增值税税清算算纳税税申报报表（房地地产开开发企企业））30.55四、增增值率率（％％）234三、增增值额额－㈤财政政部规规定的的其他他扣除除项目目66㈣与转转让房房地产产有关关的税税金－㈢房地地产开开发费费用－㈡房地地产开开发成成本700㈠取得得土地地使用用权所所支付付的金金额766二、扣扣除项项目金金额合合计1000一、转转让房房地产产收入入总额额非普标标普通标标准非住宅宅住宅合计类型项目案例2：部分分转让让土地地使用用权（（生地地）某房地地产开开发公公司2004年以700万元的的价格格取得得一幅幅地块块的土土地使使用权权，未未进行行开发发。2006年初，，将上上述地地块的的三分分之一一的土土地使使用权权以300万元的的价格格对外外转让让，缴缴纳相相关税税费16.8万元、、其他他交易易费用用3万元、、支付付贷款款利息息15万元。。请计计算该该纳税税人应应缴纳纳土地地增值值税税税额。。案例2计算结结果一、转转让收收入：：300万元二、扣扣除项项目金金额：：700/3＋16.8＋3＝253.13万元三、增增值额额：300－253.13＝46.87万元四、增增值率率：46.87/253.13＝18.52％五、应应缴纳纳土地地增值值税税税额:46.87××30％＝14.06万元案例2计算依依据一、对对取得得土地地或房房地产产使用用权后后，未未进行行开发发即转转让的的，计计算其其增值值额时时，只只允许许扣除除取得得土地地使用用权时时支付付的地地价款款、交交纳的的有关关费用用，以以及在在转让让环节节缴纳纳的税税金。。－－国国税函函发〔1995〕110号第六六条第第一款款二、纳纳税人人成片片受让让土地地使用用权后后,分期分分批开开发,转让房房地产产的,其扣除除项目目金额额的确确定,可按转转让土土地使使用权权的面面积占占总面面积的的比例例计算算分摊摊,或按建建筑面面积计计算分分摊,也可按按税务务机关关确认认的其其他方方式计计算分分摊。。－－《细则》第九条条－－闽闽地税税函〔2007〕135号案例2：土地地增值值税清清算纳纳税申申报表表（房地产开开发企业））18.52四、增值率率46.87三、增值额额㈤财政部规规定的其他他扣除项目目19.8㈣与转让房房地产有关关的税金㈢房地产开开发费用㈡房地产开开发成本233.33㈠取得土地地使用权所所支付的金金额253.13二、扣除项项目金额合合计300一、转让房房地产收入入总额非普标普通标准非住宅住宅合计类型项目案例3：转让熟地地某房地产开开发公司2004年以500万元的价格格取得一幅幅地块的土土地使用权权，进行三三通一平等等基础设施施建设后，，于2006年初以1000万元的价格格转让上述述地块的土土地使用权，发生开开发土地成成本100万元，缴纳纳相关税费56万元、其他他交易费用用10万元、支付贷款利息息15万元。请计计算该纳税税人应缴纳土地增值值税税额。。案例3：转让熟地地计算结果果一、转让收收入：1000万元二、扣除项项目金额：：500＋100＋56＋10＋（500＋100）×20％＝846万元三、增值额额：1000－846＝154四、增值率率：154/846＝18.20％五、应缴纳纳土地增值值税税额：：154×30％＝46.2案例3：转让熟地地某房地产开开发公司2004年以500万元的价格格取得一幅幅地块的土土地使用权权，进行三三通一平等等基础设施施建设后，，于2006年初以1000万元的价格格转让上述述地块的土土地使用权，发生开开发土地成成本100万元，缴纳纳相关税费56万元、其他他交易费用用10万元、支付贷款利息息15万元。请计计算该纳税税人应缴纳土地增值值税税额。。案例3：土地增值税税清算纳税税申报表（房地产开开发企业））四、增值率率15418.20三、增值额额120㈤财政部规规定的其他他扣除项目目66㈣与转让房房地产有关关的税金——㈢房地产开开发费用100㈡房地产开开发成本500㈠取得土地地使用权所所支付的金金额846二、扣除项项目金额合合计1000一、转让房房地产收入入总额非普标普通标准非住宅住宅合计类型项目案例4：转让单一一性质房地地产某房地产开开发公司开开发某非标标准普通住住宅项目，，规划可售售面积10万平方米，，已售面积积9万平方米，，取得售房房收入5000万元，账面面发生开发发项目各项项成本费用用及税费如如下（单位位：万元））：实际支支付的地价价款1500、缴纳国家家统一规定定的登记、、过户费20、土地征用用及拆迁补补偿费100、前期勘察察设计三通通一平工程程费80、建筑安装工工程费1500、基基础设施费费200、、公共配套套设施费50、直接接组织管理理的开发间间接费10、与开发发项目有关关的销售费费用300、管理费费用700（其中印印花税1.5）、财财务费用280（其其中能够准准确分摊项项目利息并并提供贷款款证明的利利息100）、与转转让房地产产有关的营营业税250、城建建税17.5、教育育费附加5、地方教教育附加50、评估估费、交易易手续费40。请对对该项目的的土地增值值税进行清清算。案例4计算结果1、转让收入入：50002、扣除项目目金额：4355（1）取得土地地使用权所所支付的金金额：(1500＋20)×90％＝1368（2）开发土地地和新建房房及配套设设施的成本本：（100＋80＋1500＋200＋50＋10）×90％＝1746（3）开发土地地和新建房房及配套设设施的费用用：100×90％＋（1368＋1746）×5％＝245.7（4）与转让房房地产有关关的税金等等：250＋17.5＋5＋50＋40＝362.5（5）财政部规规定的其他他扣除项目目：（1368＋1746）×20％＝622.83、增值额：：5000－4345=6555、增值率：：655/4355=15.04％6、应征土地地增值税：：655×30％＝196.5(万元)案例4计算依据对取得土地使使用权后进行行房地产开发发建造的，在在计算其增值值额时，允许许扣除取得土土地使用权时时支付的地价价款和有关费费用、开发土土地和新建房房及配套设施施的成本和规规定的费用、、转让房地产产有关的税金金，并允许加加计20%的扣除。－－《条例》第六条－－《细则》第七条－－国税函发发〔1995〕〕110号第六条第三三款案例4、土地增值税清清算纳税申报报表（房地产开发发企业）15.04四、增值率655三、增值额622.8㈤财政部规定定的其他扣除除项目362.5㈣与转让房地地产有关的税税金245.7㈢房地产开发发费用1746㈡房地产开发发成本1368㈠取得土地使使用权所支付付的金额4355二、扣除项目目金额合计5000一、转让房地地产收入总额额非普标普通标准非住宅住宅合计类型项目案例5：转让单体楼楼中

多类型型房地产我省某房地产产开发公司开开发完成某项项目单体楼，，全部对外销销售完毕，其其中普通标准准住宅销售面面积10000平方米，取得得销售收入3000万元；非普通通标准住宅销销售3000平方米，取得得销售收入2000万元；店面、、车库等销售售面积300平方米，取得得销售收入500万元。账面发生各项项成本费用及及税费如下：：支付地价款款1500万元，开发成成本2000万元，无法提提供银行贷款款凭证，已按按税法规定分分别缴纳流转转税费（税负负5.55%）。请计算应应缴纳土地增增值税。案例5计算结果一、转让收入入：5500（一）住宅：：50001、普通标准住住宅：30002、非普通标准准住宅：2000（二）非住宅宅：500二、扣除项目目金额：（一）取得土土地使用权所所支付的金额额：15001、普通标准住住宅:1500××10000/13300=1127.822、非普通标准准住宅:1500××3000/13300=338.353、非住宅:1500××300/13300=33.83案例5计算结果(续一)（二）开发土土地和新建房房及配套设施施的成本：20001、普通标准住住宅:2000××10000/13300=1503.762、非普通标准准住宅:2000××3000/13300=451.133、非住宅:2000××300/13300=45.11（三）开发土土地和新建房房及配套设施施的费用：3501、普通标准住住宅:（1127.82+1503.76）×10％=263.162、非普通标准准住宅:（338.35＋451.13）×10％=78.953、非住宅：（33.83＋45.11）×10％=7.89案例5计算结果(续二)（四）与转让让房地产有关关的税金等:305.251、普通标准住住宅：3000×5.55%=166.52、非普通标准准住宅：2000××5.55%=1113、非住宅：500×5.55%=27.75（五）财政部部规定的其他他扣除项目：：7001、普通标准住住宅:（1127.82+1503.76）×20％=526.322、非普通标准准住宅:（338.35＋451.13）×20％=157.93、非住宅：（33.83＋45.11）×20％=15.78案例5计算结果(续三)三、增值额：：1、普通标准住住宅：3000－3587.56=—587.562、非普通标准准住宅：2000－1137.33=862.673、非住宅：500－130.36=369.17四、增值率：：1、普通标准住住宅：2、非普通标准准住宅：862.67/1137.33=75.85%3、非住宅：369.17/130.36=283.19%五、应征税款款：464.071、普通标准住住宅：2、非普通标准准住宅：862.67×40%－1137.33×5％=288.203、非住宅：369.17×60%－130.36×35％=175.87案例5计算依据一、福建省地地方税务局关关于修改土地地增值税纳税税申报表的通通知－－闽地税函函〔2007〕〕135号二、纳税人成成片受让土地地使用权后,分期期分分批批开开发发,转让让房房地地产产的的,其扣扣除除项项目目金金额额的的确确定定,可按按转转让让土土地地使使用用权权的的面面积积占占总总面面积积的的比比例例计计算算分分摊摊,或按按建筑筑面面积积计算算分分摊摊,也可可按按税税务务机机关关确确认认的的其其他他方方式式计计算算分分摊摊。。－－－《细则则》第九九条条三、、一一个个项项目目多多种种产产品品共共同同的的成成本本费费用用分分摊摊：：对纳纳税税人人既既建建造造住住宅宅又又从从事事其其他他房房地地产产开开发发的的，，统统一一按按其其各各占占总建建筑筑面面积积（（？？））的比比例例，，分分别别计计算算扣扣除除项项目目金金额额。。－－－闽闽地地税税函函〔2007〕〕135号案例例5：土土地地增增值值税税清清算算纳纳税税申申报报表表（房房地地产产开开发发企企业业））283.1975.85——四、、增增值值率率％％369.17862.67—587.56三、、增增值值额额157.9526.32700—㈤财财政政部部规规定定的的其其他他扣扣除除项项目目27.7515.78111166.5305.25㈣与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金7.8978.95350㈢房房地地产产开开发发费费用用45.11451.131503.76263.162000㈡房房地地产产开开发发成成本本33.83338.351127.821500㈠取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额130.361137.333587.564855.25二、、扣扣除除项项目目金金额额合合计计500200030005500一、、转转让让房房地地产产收收入入总总额额非普普标标普通通标标准准非住住宅宅住宅宅类型型合计计项目目案例例5.1：土土地地增增值值税税清清算算纳纳税税申申报报表表（房房地地产产开开发发企企业业））2.98四、、增增值值率率％％三、、增增值值额额700144.75㈤财财政政部部规规定定的的其其他他扣扣除除项项目目305.25㈣与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金350㈢房房地地产产开开发发费费用用2000㈡房房地地产产开开发发成成本本1500㈠取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额4855.25二、、扣扣除除项项目目金金额额合合计计5500一、、转转让让房房地地产产收收入入总总额额类型型合合计计项目目案例例5.2：土土地地增增值值税税清清算算纳纳税税申申报报表表（房房地地产产开开发发企企业业））97.21——四、、增增值值率率％％1232,.31—587.56三、、增增值值额额173.69526.32700—㈤财财政政部部规规定定的的其其他他扣扣除除项项目目138.75166.5305.25㈣与与转转让让房房地地产产有有关关的的税税金金86.84350㈢房房地地产产开开发发费费用用496.241503.76263.162000㈡房房地地产产开开发发成成本本372.181127.821500㈠取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额1267.693587.564855.25二、、扣扣除除项项目目金金额额合合计计250030005500一、、转转让让房房地地产产收收入入总总额额非住住宅宅及及非非普普通通标标准准住住宅宅普通通标标准准住宅宅类型型合合计计项目目案例例5三结结果果一、、一一条条线线－－－－案案例例5.1－－－（税税负负0.79%）应征征税税款款＝＝144.75××30％=43.45二、、二二条条线线－－－－案案例例5.2－－－（税税负负5.50％））应征征税税款款：：1232.3××40％－－1267.69××15％＝＝302.77三、、三三条条线线－－－－案案例例5－－－（税税负负8.44％））应征征税税款款464.071、普普通通标标准准住住宅宅：：－－2、非非普普通通标标准准住住宅宅：：288.203、非非住住宅宅：：175.87案例例6：综综合合开开发发转转让让房房地地产产我省省某某房房地地产产开开发发公公司司2005年征征用用20亩土土地地支支付付地地价价款款2000万元元，，开开发发完完成成占占地地面面积积分分别别为为10亩、、8亩和和2亩的的普普通通标标准准住住宅宅楼楼、、非非普普通通标标准准住住宅宅楼楼、、非非住住宅宅楼楼各各一一座座；；其其可可售售面面积积分分别别为为10000平方方米米、、6000平方方米米和和1000平方方米米；；上上述述三三座座楼楼宇宇分分别别发发包包给给三三家家施施工工单单位位承承建建，，分分别别支支付付建建安安工工程程款款800万元元、、700万元元和和500万元元；；小小区区内内物物业业用用房房、、会会所所等等不不可可售售公公共共基基础础配配套套设设施施自自行行建建设设，，发发生生料料工工费费200万元元；；整整个个项项目目发发生生利利息息支支出出300万元元，，无无法法提提供供银银行行金金融融机机构构贷贷款款凭凭证证。。截截至至2006年底底已已售售普普通通标标准准住住宅宅9000平方方米米，，取取得得销销售售收收入入3000万元元；；已已售售非非普普通通标标准准住住宅宅4000平方方米米，，取取得得销销售售收收入入2000万元元；；已已售售非非住住宅宅600平方方米米，，取取得得销销售售收收入入900万元元。。分分别别缴缴纳纳流流转转税税费费100万元元、、50万元元和和30万元元，，请请计计算算应应缴缴纳纳土土地地增增值值税税。。案例例6：计计算算结结果果一、、转转让让收收入入：：1、普普通通标标准准住住宅宅：：30002、非非普普通通标标准准住住宅宅：：20003、非非住住宅宅：：900二、、扣扣除除项项目目金金额额（一一））取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额：：1553.331、普普通通标标准准住住宅宅：：2000××10/20××9000/10000＝9002、非非普普通通标标准准住住宅宅：：2000××8/20××4000/6000＝533.333、非非住住宅宅：：2000××2/20××600/1000＝120案例例6：计计算算结结果果(续一一)（二二））开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本：：1646.671、新新建建房房成成本本：：1486.67（1）普普通通标标准准住住宅宅:800××9000/10000＝720（2）非非普普通通标标准准住住宅宅:700××4000/6000＝466.67（3）非非住住宅宅:500××600/1000＝3002、配配套套设设施施成成本本：：160（1）普普通通标标准准住住宅宅:200××10000/17000××9000/10000＝105.88（2）非非普