房地产策划师基础知识3

房地产策划师（基础知识）2013.7.15目录<一>CHAPTER1.职业道德房地产策划知识CHAPTER2.房地产策划知识CHAPTER3.相关法律法规知识第一章:房地产策划师职业道德与职业守则一.房地产策划师职业道德的概念二.房地产策划师职业道德规范三.房地产策划师职业守则1.遵纪守法,尊重知识产权2.忠诚敬业,恪尽职守3.公正诚信,杜绝欺诈房地产策划师职业的基本知识结构1.企业策划知识2.房地产经济知识3.市场营销知识4.项目管理知识5.城市规划及建筑设计知识6.人文基础知识7.房地产政策与法规知识8.房地产策划基础知识和专业能力房地产策划师的职业能力掌握全局的能力充分的实战经验出色的创新能力敏锐的洞察能力较强的合作能力房地产策划师的职业素质1.对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2.对当代国际精神\流行文化\生活形态有着较为深入的理解.3.对特定区域\特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认知。4.对民族以及世界的建筑历史\建筑文化\建筑思潮有着较为全面的了解.5.对各种营销理论\微观经济理论有着系统而深刻的认识.6.深谙各种广告\品牌传播理论的精髓,熟练运用宣传造势手法,同时具有较强的驾御语言的能力.7.对艺术和美的想象能力和领悟能力,以及沟通执行的能力8.对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识房产/地产/房地产/房地产业国土开发的基本目标:寻求经济\人口\资源\环境之间的最佳组合.城市开发的基本目标:谋求规模效益(“统一规划\统一开发\统一建设\统一管理)房地产综合开发:指城市土地和房屋的规划\设计\开发\建设和经营是综合性的,兼有生产与流通两个领域的经济活动.从纵向来看,要对建设的全过程,从立项论证\规划设计\征地拆迁\招标投标\土地平整\组织施工\完工验收\一直到房屋经营管理,做到各环节紧密衔接\互相配合\协调发展,以达到较高经济效益,较好社会效益,较优环境效益的统一.小知识点七通一平:供水\排水\供电\供热\供气\电信\道路通畅\场地平整获得土地方式（协议），招标，拍卖《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。外延型开发和内涵型开发外延性开发：单纯增加土地面积内涵性开发：在原有土地上通过增加土地的附加值（包括容积率，更新基础设施，新建和翻新，扩建房屋等形式来实现）房地产开发的特点综合性长期性时序性地域性风险性房地产开发发策划的内内容开发区位和和地段的分分析与选择择开发内容和和规模的分分析与选择择开发时机和和开发进度度的分析与与选择（比比如上海金金融中心））开发合作方方式的分析析与选择项目融资方方式的分析析与选择开发完成后后产品推广广方式的分分析与选择择开发商资金金来源自有资金，，预售或预预租收入，，抵押贷款款，合作方方出资，集集资或发行行债券，融融资性租赁赁融资租赁：：非常适合合小企业。。对于房产产项目比如如电梯、中中央空调等等设备。房地产开发发程序项目立项阶阶段项目前期准准备阶段项目建设阶阶段项目销售及及售后服务务阶段项目立项阶阶段投资机会研研究——申领项目选选址意见书书及项目立立项批文——申请定点——申请购置土土地，办理理土地产权权手续——申领规划红红线图、规规划设计条条件通知书书等文件——编制规划设设计总图——提交总图，，申领建设设用地规划划许可证项目前期准准备阶段选择勘察队队伍和设计计单位——申领建设工工程规划许许可证和施施工许可证证——申领房屋拆拆迁许可证证——做好七通一一平工作——选择承包单单位——选择监理单单位项目建设阶阶段组织承包商商进场——加强开发项项目工程管管理与控制制——申领商品房房预售许可可证——项目的竣工工验收项目销售及及售后服务务阶段办理竣工后后的产权登登记手续——申领商品房房销售许可可证——与物业公司司签订物业业委托管理理合同——提交相关资资料——与用户签订订商品房销销售合同或或租赁合同同——做好物业管管理工作第二节：城城市规划城市规划的的概念、任任务“合理、有有效和公正正地创造有有序的城市市生活空间间环境”城市规划的的原则1.人工环境与与自然环境境相和谐的的原则2.历史环境与与未来环境境相和谐的的原则3.城市环境中中各社会集集团之间社社会生活相相和谐的原原则城市规划的的层面及主主要内容城市发展战战略层面的的规划：确确定城市发发展目标、、原则、战战略部署等等重大问题题。建立在在市民参与与和法律法法规的基础础上。我国国城市总体体规划及土土地利用总总体规划属属于这个范范畴建设控制引引导层面的的规划：对对具体每一一地块未来来开发利用用做出法律律规定，它它必须尊重重并服从城城市发展战战略对其所所在空间的的安排。控制性详细细规划和修修建性详规规P43城市总体规规划的调整整、修改和和审批城市总体规规划的调整整由城市人人民政府作作出，并报报同级人民民代表大会会常务委员员会和原批批准机关审审批修改总体规规划由城市市人民政府府组织，并并需经同级级人民代表表大会或常常务委员会会审查同意意后报原批批准机关审审批。第三节：房房地产策划划房地产策划划的概念：：本章节见自自编教材材第四节：房房地产项目目规划与设设计规划设计的的基本内容容：1）土地使用用、用地边边界与面积积2）环境容量量：建筑容容积率，建建筑密度，，人口密度度，绿地率率3）建筑控制制：建筑高高度，建筑筑后退，建建筑间距4）城市设计计5）建筑空间间，功能及及其经济性性6）基地停车车车位，总总体布置，，出入口房地产项目目规划内容容及审批程程序“一书两证””制度：实实行选址意意见书，建建设用地规规划许可证证，建设工工程规划许许可证制度度1、选址意见见书制度：：项目基本本情况/选址依据2、建设用地地规划许可可证制度：：现场勘察察/征求意见/提供设计条条件/审查总平图图和用地面面积/核发建设用用地规划许许可证3、建设工程程规划许可可证制度：：建设工程程规划许可可证申请/初步审查/规划设计要要点意见书书/方案审查/核发建设工工程规划许许可证工程勘察与与工程设计计勘察过程：：资料分析析（1：5000）/初步勘察（（1：2000）/详细勘察（（1：1000）/施工勘察（（不一定做做）勘察工作内内容：地形形测量/工程勘察/地下水地表表水的勘探探/气象调查设计过程：：初步设计计/技术设计/施工图设计计设计工作具具体内容：：总体设计计/单体设计/建筑构造设设计/抗震设防城市土地分分类城市土地分分为六大类类：居住用用地、公共共活动中心心用地、工工业用地、、仓储用地地、市政公公用设施用用地及绿地地环境容量指指标：居住区人口口净密度=住宅区总人人口/住宅区建筑筑总用地人均住宅区区用地=住宅区总用用地/住宅区总人人口住宅区建筑筑密度=住宅区总建建筑基底面面积/住宅区总用用地面积住宅区容积积率=住宅区总建建筑面积/住宅区总用用地面积参见各容积积率对应的的建筑形态态容积率是不不是越高越越好？设施与布局局公共服务设设施道路与停车车设施教育设施绿地与户外外活动场地地设施管理设施市政设施从人本角度度考虑：这这些设施施规划时应应该注意什什么？道路交通组组织路网布局体体系人车分行和和人车混行行居住区级道道路/居住组团级级道路/宅间小路出入口停车位建筑控制建筑高度：：还要考虑虑到航线、、气象观测测、通信消消防、城市市景观建筑后退退：道路路宽度和和建筑高高度的对对比，叫叫做路幅幅比一般路段段沿路建建筑高度度不得超超过规划划道路红红线宽度度，并为为建建筑后退退距离的的1。5倍建筑间距距：按按照冬至至日、大大寒日两两级日照照标准设设置多层层和高层层住宅间间距城市设计计总体“形、色、、质”单体建筑筑“点、线、、体”内外环境境的转换换关系建筑空间间、景观观和形象象开放式讨讨论：空空间的创创新突破破景观和形形象：软软质景观观和硬质质景观（参考资资料：绿绿城景观观成本））住宅建筑筑设计功能定位位建筑风格格和造型型定位房型设计计具体空间间设计（（卧室、、厨房、、卫生间间、起居居室、书书房、储储藏室、、车库））公共建筑筑配套千人指标标：居住住区三级级公建配配置的重重要依据据千人指标标规定之之外原则：““谁投资资，谁经经营，谁谁受益””各地政策策差别比比较大：：各地在开开发过程程中，除除了缴纳纳土地出出让金之之外，还还需缴纳纳大配套套费用、、小配套套费用若若干。据据悉，所所谓大配配套费用用，大配配套一般般是指房房地产项项目中政政府提供供到地块块接口（（路由））的市政政项目，，包括自自来水、、燃气、、排水及及道路及及其他，，一般不不含两电电一热（（电力、、电信、、供热）），小配配套一般般是指小小区非营营业性公公建费用用，包括括中小学学、幼儿儿园、老老年公寓寓、居委委会、派派出所、、垃圾站站、交通通站等7项，一般般小配套套的费用用包括在在房地产产开发前前期中。。房地产投投融资房地产开开发项目目融资的的特点：：融资规规模大，，偿还期期长，房房地产资资金缺乏乏流动性性投资种类类：住宅宅地产/商业房地地产/工业房地地产/旅游房地地产/综合房地地产商业房地地产类细细分：办办公/总部经济济办公/孵化器/生态园区区办公商业街SHOPPINGMALL房地产开开发项目目融资的的基本要要求1、确定合合理的融融资规模模2、正确选选择渠道道和方式式、降低低融资成成本3、统筹考考虑房地地产开发发的融资资与投资资，提高高房地产产开发资资金的使使用效益益。4、按规定定建立资资本金制制度5、优化房房地产开开发的资资金结构构案例某公司拥拥有100万股本，，现投资资一项目目，投资资收益率率为12%。如果以10%的利率借借入100万元，与与原始股股本一并并投资，，收益水水平仍然然是12%。那么由由于财务务杠杆的的作用，，100万原始股股的净收收益是多多少？如果借贷贷利率为为10%，而收益益水平由由于市场场风险跌跌到8%，那么，，同样由由于财务务杠杆的的作用，，100万原始股股的净收收益只有有6万元，收收益率为为多少？？房地产开开发项目目融资的的决策1、欲筹集集资金的的币种、、数额2、融资流流量3、资金来来源构成成4、融资风风险分析析及风险险管理措措施5、融资成成本预算算6、融资方方法7、明确融融资的权权力责任任关系融资三大大衡量指指标安全性经济性可行性房地产项项目开发发的融资资来源自有资金金：不只只包括现现金，还还包括各各种速动动资产。。速动资产产：包括括用于透透支贷款款，保函函，或信信用证的的补偿余余额的冻冻结资金金。如能能争取早早日解除除冻结，，也属于于现金一一类。速速动资产产包括各各种应收收的银行行票据、、股票和和债券（（可以抵抵押、贴贴现而获获得现金金的证券券），以以及其它它可立即即售出的的建成楼楼宇的回回款和近近期可立立即售出出的各种种物业的的应收款款。银行贷款款参见文章章《银行利率率与房地地产价格格之间的的关系》参见文章章《我国房地地产开发发资金来来源情况况报告》我国利率率政策对对房地产产价格的的影响.doc中国房地地产资金金来源状状况分析析报告.doc证券化资资金房地产股股票房地产债债券信托资金金产业基金金争取外单单位投资资、外资资、垫资资、预售售款、合合作开发发外资如何何挑选国国内的房房地产项项目？我们更倾倾向于拥拥有成熟熟现金流流的商业业地产或或者是具具有升值值空间的的项目第六节房房地产产市场营营销市场营营销的的概念念指企业业通过过向顾顾客提提供能能满足足顾客客需要要的产产品和和服务务，促促使顾顾客消消费企企业提提供的的产品品和服服务，，进而而实现现企业业目标标的经经营理理念和和战略略管理理活动动。营销与与推销销的关关系市场营营销学学的发发展：：初创时时期：：19世纪末末至20世纪20年代、、周期期性经经济危危机应用时时期：：20年代至至二战战结束束形成和和发展展时期期：战战略意意义上上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLICRELATION市场营营销在在企业业中的的地位位与生产产职能能、财财务职职能、、人事事职能能处于于同样样重要要的地地位当市场场需求求不足足时候候，竞竞争激激烈，，销售售下降降，成成本提提高时时，营营销职职能会会更加加重要要市场营营销在在我国国的发发展1978年以后后重新新发展展，一一门综综合性性特点点的科科学，，一门门研究究企业业经营营管理理的“软科学学”企业经经营观观念：：生产观观念产品观观念推销观观念市场营营销观观念社会营营销观观念经营观观念的的最新新发展展：CUSTOMERCOSTCONVENIENCECOMMUNICATIONRELEVANCYREACTIVITYRELATIONRETURN4RS营销销4要要素：：与顾客客建立立关联联提高市市场反反应速速度关系营营销越越来越越重要要（AIDA模型））注意A