房地产开发的程序与管理概述

第六章房地产开发的程序与管理第一节房地产开发的程序一、概述(一)房地产开发的含义房地产开发是指房地产开发企业按照城市规划和社会经济发展的要求，在依法取得使用权的土地上，对房屋等建筑物和构筑物进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的综合性生产经营活动。广义上的房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动内容包括规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用、售后管理和维修服务等。狭义上的房地产开发仅包括房地产产品的物质生产过程。本章所论述的是狭义上的房地产开发。(二)房地产开发的特征1.综合性这是房地产开发最本质的特征。2.长期性3、地城性4、风险性(三)房地产开发的形式1、按开发区域的性质划分根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建设和铺装，使之变成新的城区及房地产产品。旧区再开发也称为旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。目前，旧区改造已成为许多大中城市房地产开发的主要形式。2、按开发的对象划分根据房地产开发的对象可以划分为土地开发，房屋开发和综合开发三种形式。

土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，对土地进行平整和基础设施建设，使之达到一定的建设利用条件，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将其转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发形式。

房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、工业厂房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推人市场的一种开发形式。

综合开发是指将土地、房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发形式，项目从投资决策、土地使用权的获取、前期工作，直到施工建设、竣工验收等全过程都由一个开发企业统一负责。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。3、按开发的规模划分根据房地产开发的规模可以划分为单项开发和成片开发。

单项开发规模小、占地少、功能比较单一，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建设的一些单项工程或单位工程；

成片开发规模较大、占地多、功能比较齐全，无论是在新区开发还是旧区改造中都表现为成街成片地建造多个工程项目，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。二、房地产开发的程序房地产开发的程序通常可分为投资项目选择与决策分析、前期工作、项目建设和房屋租售四个环节。当然，具体项目的开发程序并不一定按部就班地进行，某些环节可以发生交叉，如在项目建设前或建设中就预售或预租给投资者或使用者。（一）项目选择与决策分析主要目的是决定投资开发的对象。通过房地产市场研究寻找投资开发的机会，通过项目建议书初步论证开发项目的可行性，通过可行性研究来最终做出是否投资开发的决策。（二）前期工作

主要目的是为开工建设做好准备。通过征地、拆迁，办理用地手续，落实建设场地问题，通过工程勘察、规划、设计得到一个满足城市规划要求的项目实施蓝图，通过全面的准备工作为项目的开工建设创造必要条件等。（三）项目建设

主要目的是按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的施工建设。通过招投标方式落实施工单位，通过落实监理方式和监理单位实现工程建设的有效管理，通过竣工验收全面检验工程建设质量并结清与有关单位的权利与义务关系等。（四）房屋租售

主要目的是找到客户，以尽快回收投资，实现利润。通过经营方式的选择确定是出租还是出售，通过评估促销工具确定采用哪些推销方法，通过确定租金或出售价格来做到租售时的心中有数，通过开展丰富多彩的促销活动来实现房地产开发项目的价值。三、房地产开发过程的主要参与者(一)房地产开发企业(二)建筑承包商房地产开发最终是为社会生产出一批合格的建筑产品，建筑承包商是开发过程的重要参与者，投有建筑承包商的参与，诸多的工程计划将无法付诸实施。建筑承包商按照合同的要求，组织人员、设备、技术进行施工，是建筑产品质量的直接负责人。根据建设部颁布的自2001年7月1日起实施的《建筑业企业资质管理规定》，将建筑业企业分为施工总承包企业、专业承包企业和劳务分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将施工总承包企业资质等级分为一、二级；专业承包企业资质等级分为一至四级。获得施工总承包资质的企业，可以对工程实行施工总承包或者对主体工程实行施工承包。承担施工总承包的企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将非主体工程或者劳务作业分包给具有相应专业承包资质或者劳务分包资质的其他建筑业企业。获得专业承包资质的企业，可以承接施工总承包企业分包的专业工程或者建设单位按照规定发包的专业工程。专业承包企业可以对所承接的工程全部自行施工，也可以将劳务作业分包给具有相宜劳务分包资质的劳务分包企业。获得劳务分包资质的企业，可以承接施工总承包企业或者专业承包企业分包的劳务作业。(三)政府有关部门政府部门主要是以房地产开发活动的行政管理者身份来参与其中的，开发活动中的不少环节需要经过政府有关部门的审批许可和协调，如审批发放建设用地许可证，审批规划设计方案，发放施工许可证，协调市政、公建配套计划等等，因此，政府部门是以法规、政策、经济手段对开发活动进行管理与控制的。政府部门有时也可以开发商的身份，进行安居房的建设、基础设施及其他一些公益项目的建设。其主要目的是改善人民的居住条件，提高环境质量，满足公众的整体需求。某些重大项目也可由政府部门作为开发及投资主体组织进行。(四)金融机机构房地产开发需需要巨额的投投资，向金融融机构申请贷贷款是开发商筹资资的最主要的的渠道，因此此金融机构在在房地产开发中是以最最主要的资金金提供者的身身份来参与其其中的。(五)房地产产中介机构房地产咨询机机构是以房地地产知识和技技术为基础，，通过对特定信息息进行加工来来为开发商解解决开发建设设过程中各种技术问题题。房地产价格评评估机构是按按照商品经济济的一般规律律，分析影响房地地产价值的各各种因素，科科学地以货币币形态反映房地产商品品的价值。房地产经纪机机构是为房地地产买卖、交交换、租赁、、换房等提供信息息及信托劳务务等中介服务务。一、项目选择择与决策分析析阶段的影响响因素（一）政治因因素（二）经济因因素（三）社会因因素二、前期工作作阶段的影响响因素（一）城市规规划城市规划分为为总体规划和和详细规划。。对房地产开发发影响最大的的是控制性详详细规划。控制性详细规规划往往对建建设地块的开开发顺序、用用途、容积率、、建筑密度、、建筑高度、、设计方案、、建筑风格等作了详细细的规定，从从而决定了未未来城市各区区位房地产开发价值和和效益。第二节影影响房地产开开发的因素（二）土地政政策土地供应政策策是通过编制土土地供应计划划来实施的。。土地供应计划划的内容包括括：年度土地地开发的面积积、地点，修建的的市政工程及及所需经费，，出让土地的的面积、地点，上盖建建筑物的性质质、建筑面积积及所需的建建造经费，预计的地地价款收入等等；土地价格政策策对房地产开发发的影响主要要是指政府通通过调控地价来来影响房地产产开发的成本本，从而影响响房地产开发的经济效效益。土地税收政策策对房地产开发发的影响是指指政府通过制制定税赋差别和和优惠政策来来调整房地产产开发方向、、抑制市场投机和规范范交易行为。。（三）设计水水平房地产开发项项目能否做到到布局合理、、景观协调、、结构先进、造型型新颖、设备备完善、功能能齐全、质量量优良、造价低廉，在在很大程度上上取决于设计计水平。（四）土地开开发期土地开发期的的长短直接影影响房地产开开发的进度。。三、项目建设设阶段的影响响因素（一）施工进进度施工工期一般般能够按照合合同的要求实实施，但由于于某些特殊因素的的影响，也可可能会使施工工工期延长。。施工工期延长长，开发商一一方面要承担担更多的贷款款利息，另一方面面也会延误恰恰当的销售时时机。2.建筑材料料价格和人工工费用当建筑工程开开工后，由于于建筑材料价价格和人工费费用发生变化，而而导致建造成成本改变。这这种改变对开开发商是否有影响，要要看承包合同同的形式如何何。如果承包合同同是一种固定总价合同同，则建造成本本的改变由承包商负担，对开发发商基本无影影响。否则，，开发商要承担项目目建设阶段由由于建筑材料料价格和人工工费用上涨所引起的建建造成本增加加额。3.施工质量量房地产开发项项目的施工质质量直接影响响到最终产品品—房地产的质量量，从而影响响房地产的销销售和使用。。开发商要监督督施工单位严严格按照工程程设计图纸和和施工技术标准施施工，选用合合格的建筑材材料、建筑构构配件和设备，保证良良好的施工质质量。四、租售阶段段的影响因素素（一）租售期期租售期的长短短与宏观的社社会经济状况况、市场供求求状况等有直接关关系。租售期期延长会使得得购置土地及及建筑工程所占用的资资金承担更多多的利息，进进而增加整个个开发项目的财务费用用。（二）租售价价格租金收入或销销售收入构成成了房地产开开发项目的主主要现金流入，租租售价格的提提高可能会导导致租售率降降低，从而影影响项目的总总收益。（三）租售率率租售率是指已已经出售或出出租的面积占占可出售或出出租总面积的比例例。提高租售售率可增加项项目的收益，，减少项目的运营费用用，从而提高高房地产开发发的经济效益益。一、概述可行性研究是是对建设项目目在投资决策策前进行技术术经济论证的一门门综合学科。。房地产开发项项目的可行性性研究是指在投资决决策前对拟开发项目相相关的社会、、经济和技术术等各方面情情况进行深入细致的调调查研究，对对各种可能的的方案进行科科学评价的基础上，综综合研究拟开开发项目的建建设必要性、、技术上的可能性、经经济上的合理理性，由此确确定该项目是是否应该投资和如何投投资。主要任务是研究拟开发项项目在技术上上是否先进、、适用、可靠，在在经济上是否否合理，在财财务上是否赢赢利。第三节房房地产开发项项目的可行性性研究根本目的是实实现项目决策策的科学化、、民主化，减减少或避免投资的的盲目性和风风险性，提高高经济效益、、社会效益和环境效益益。(一)可行性性研究的作用用1.为投资决决策提供依据据2.为筹集开开发资金提供供依据3.为签订协协议和合同提提供依据4.为编制规规划设计提供供依据。。(二)可行性性研究的内容容1、房地产开开发项目的必必要性2、房地产开开发项目实施施的可能性3、房地产开开发项目的技技术经济分析析(三)可行性性研究的步骤骤可行性研究一一般按如下步步骤进行：1、接受委托托2、调查研究究调查主要从五五个方面进行行：一是市场场需求调查；；二是市场供给调调查；三是资资源调查；四四是建设地点点及所处地段条件的调调查；五是金金融市场资金金供求状况、、利率和资金来源的调调查等等。3、方案选择择和优化4、财务评价价和国民经济济评价5、编制可行行性研究报告告二、房地产开开发项目的财财务评价(一)财务评评价的含义房地产开发项项目的财务评评价是指根据据国家现行财财税制度和价格体体系，在科学学估算项目的的成本和收入入基础上，通过计算算一系列评价价指标来评价价项目的赢利利能力、清偿能力以及及外汇平衡能能力，并据此此判断项目的的财务可行性和经济合合理性，为投投资决策提供供依据。财务评价是可可行性研究的的核心内容。。(二)财务评评价的程序1、分析和估估算开发项目目的财务数据据2、编制财务务基本报表财财务基本本报表是根据据财务数据填填列的，是计算算反映项目赢赢利能力、清清偿能力的技技术经济指标的基础。。财务基本报报表包括现金金流量表、资资产负债表、利润表、、借款还本付付息表等。3、计算财务务评价指标财务评价指标标主要有财务务净现值、财财务内部收益益率、投资回收收期、成本利利润率等。通通过分析这些些指标的计算结果，来来评价项目的的经济可行性性，为项目投投资决策提供可靠的依依据。(三)项目投投资与收入估估算一般来说，房房地产开发项项目成本及费用包括以下几个部分：1.土地费用用土地费用是指指为取得项目目用地而发生生的费用，主主要包括以下几个个方面：(1)土地使使用权出让金金及征地费等等。获取土地使用用权的方式不不同，所发生生的费用也就就不一样。土地使使用权出让金金的估算一般般可参照政府府近期出让的类似地块块的出让金数数额并进行时时间、地段、、用途、临街状况、建建筑容积率、、土地出让年年限、周围环环境状况及土地现状等等因素的修修正得到；也也可依据城市市人民政府颁布的城市基基准地价，根根据项目用地地所处的地段段等级、用途、容积率率、使用年限限等项因素修修正得到。(2)基础设设施配套费用用。基础设施配套套费是因政府府投资进行城城市基础设施施如自来水厂、污污水处理厂、、煤气厂、供供热厂和城市市道路等的建设而由受受益者分摊的的费用。有时时该该项项费费用用还还包包括括非非营营业业性性的的配配套套设设施施如如居居委委会、、派派出出所所、、幼幼儿儿园园、、中中小小学学、、公公共共厕厕所所等等的的建建设设费费的的分摊摊，，统统称称配配套套设设施施建建设设费费。。这这些些费费用用的的估估算算可可根根据据各各地的的具具体体规规定定和和标标准准进进行行。。(3)拆拆迁迁安安置置补补偿偿费费。。包括括拆拆迁迁补补偿偿费费和和拆拆迁迁安安置置费费，，拆拆迁迁补补偿偿费费是是指指开开发商商对对被被拆拆除除房房屋屋的的所有有权权人人，按按照照有有关关规规定定给给予予补补偿偿所发发生生的的费费用用。。拆拆迁迁安安置置费费是是指指开开发发商商对对被被拆拆除除房房屋屋的的使用用人人，按按照照有有关关规规定定给给予予安安置置所所发发生生的的费费用用。。2.前期期工程费费主要包括括项目的的可行性性研究、、水文地地质勘察察、规划、设计计以及““三通一一平”等等土地开开发工程程费支出出。3.房屋屋建造费费包括建安安工程费费、附属属工程费费和室外外工程费费。建安工程程费是指指直接用用于房屋屋建筑物物建设的的总成本本费用，主要要包括建建筑工程程费、设设备及安安装工程程费和室室内装饰饰家具费等等。附属工程程费包括括锅炉房房、热力力站、.变电室室、煤气气调压站、自行行车棚、、信报箱箱等建设设费用。。室外工程程费包括括自来水水、雨水水、污水水、煤气气、热力力、供电、电电信、道道路、绿绿化、环环卫、室室外照明明等的建建设费用用.4.管理理费是指为管管理和组组织生产产经营活活动而发发生的各各种费用用，包括公司司经费、、工会经经费、职职工教育育培训经经费、劳劳动保险险费、待业业保险费费、诉讼讼费、坏坏账损失失及其他他管理费费用。5.销售售费用是指在销销售房地地产产品品过程中中发生的的各项费费用，包包括销售人人员工资资、奖金金、广告告宣传费费、代理理费、销销售许可证申领领费等。。6.财务务费用是指企业业为筹集集资金而而发生的的各项费费用，主主要为借借款或债券券的利息息，还包包括金融融机构手手续费、、融资代代理费以及企业业筹资发发生的其其他财务务费用。。7.其他他费用主要包括括临时用用地费和和临时建建设费、、施工图图预算和和标底编制制费、招招标管理理费、合合同公证证费、施施工执照照费、工程监理理费、保保险费等等杂项费费用。8.不可可预见费费根据项目目的复杂杂程度和和前述各各项费用用估算的的准确程程度，以上上述各项项费用的的3%~7%估估算。9.税费费在投资估估算中还还应考虑虑项目所所负担的的各种税税金和地地方政府或或有关部部门征收收的费用用。各项项税费应应根据当当地有关法规标标准估算算。(四)财财务评价价的方法法1、动态态评价方方法这种方法法不仅考考虑投资资、成本本、收入入这些现现金流量量绝对值的的大小，，还考虑虑其发生生的时间间，因此此它能客客观地反映项目目效益状状况，是是财务评评价的主主要方法法。常用的指指标主要有：：(1)财财务内部部收益率率(FIRR)。是指项目目在整个个计算期期内各年年净现金金流量现现值累计计等于零零时的折折现率。。它反映映项目所所占资金金的赢利利率，是是考察项项目赢利利能力的的主要动动态指标标。式中：CI—现金流流入量；；CO—现金流流出量；；(CI-CO)t—项目在在第t年的净现金流流量；n—计算期期，即项项目的开开发或经经营周期期(年、、半年、、季度或或月)，，财务内部部收益率率的经济济含义是是，项目目在这样样的折现现率下，，到项目目寿命终终了时，，所有投投资可以以被完全全收回。。财务内内部收益益率可通通过内插法求求得。内插公式式为：式中：i1—当净现现值为接接近于零零的正值值时的折折现率；；i2—当净现现值为接接近于零零的负值值时的折折现率；；FNPV1—采用低低折现率率时净现现值的正正值；FNPV2—采用高高折现率率时净现现值的负负值。说明：i1与i2之差不应应超过2%，否否则，折折现率i1、i2与净现值值之间不不一定呈呈线形关系，(2)财财务净现现值(FNPV)。它是指按按行业的的基准收收益率或或设定的的目标收收益率，，将项目计计算期内内各年的的净现金金流量折折现到建建设期初初的现值之和，，其计算算公式为为：式中：ic—行业基基准收益益率或设设定的目目标收益益率。当NPV≥0时，，说明项项目的获获利能力力达到或或超过了了基准收益率的的要求，，因而在在财务上上是可以以接受的的。在比较多种投资资方案时，通常常还要计计算财务务净现值值率(FNPVR)，即项项目净现现值与项项目总投投资现值值之比。。一般应选取取净现值值率较大的方案。。(3)动动态投资资回收期期(DPP)。是指考虑虑折现因因素时，，项目以以净收益益抵偿全全部投资资所需的时间间，是反反映开发发项目投投资回收收能力的的重要指指标。动态投资资回收期期自开发发投资起起始点算算起，累计净现现值等于零或出出现正值值的年份份即为投投资回收收终止年年份，其其计算公式为：：可用线性内插插法计算将求得的的DPP与基准回回收期相相比较，，如果前前者小于于后者，则则开发项项目在财财务上就就是可以以接受的的。2.静态态评价方方法在投资方方案的初初选阶段段，如项项目机会会研究阶阶段和初初步可行性性研究阶阶段，以以及短期期小型的的房地产产投资决决策中仍有一定定的参考考价值。。常用的指指标有：(1)成成本利润润率。是指项目目投资产产生的利润总额额与投资资额的比率。。其计算公式式为：项目总开开发价值值：当项项目全部部出售，，则等于于扣除销销售税金后后的净销销售收入入；当项项目用于于出租时时，则为为项目在整个持持有期内内所有净净经营收收入的现值累计计之和。(2)投投资收益益率。是指开发发项目达达到正常赢利利年份时，项目目年净收益益与项目投投资的资本价值值之比，主主要用来来描述出出租经营营的房地产项项目的经经济效益益。(3)静静态投资资回收期期(Pt)。是指以项项目的净净收益抵抵偿全部部投资所所需要的的时间，，这是考察察项目在在财务上上的投资资回收能能力的主主要静态态指标。计算算表达式式为：例:某开发商商以5000万万元的价价格获得得一宗占占地面积积为4000平平方米的土土地50年的使使用权，，建筑容容积率为为5.5，建筑筑覆盖率率为60%，楼高高14层层，1至至4层建建筑面积积均相等等，5至至14层层为标准层，建建筑成本本为3500元元/平方方米，专专业人员员的费用用为建造造成本预算算的8%，行政政性收费费等其他他费用为为460万元，，管理费费用为土地地成本、、建造成成本、专专业人员员费用和和其他费费用之和和的3.5%，市场场推广费费、销售售代理费费和销售售税金分分别为销销售收入的0.5%、、3.0%、6.5%，预计计建成后后的售价价为12000元/平平方米。项项目开发发期为3年，建建造期为为2年，，地价开始始时一次次投入，建造成成本、专专业人员员费用和和管理费费用在建建造期内内均匀投入；年贷款款利率为为12%，按季度计计息，融资费费用为贷贷款利息息的10%。计算算（1））项目的的总建筑筑面积、、（2））标准层层建筑面面积、（3）开发发商成本本利润率率。解：1、项目目的总开开发价值值：（1）项项目总建建筑面积积：4000*5.5=22000（平方方米）（2）标标准层每每层建筑筑面积：：（22000-4000*60%*4））/10=1240（（平方米米）（3）项项目总销销售收入入：22000*12000=26400（万元元）（4）销销售税费费：26400*6.5%=1716（万万元）项目总开开发价值值：264000-1716=24684（（万元））2、项目目总开发发成本（1）土土地成本本：5000（（万元））（2）建建造成本本：22000*3500=7700（万万元）（3）专专业人员员费用：：7700*8%=616（（万元））（4）其其他费用用：460（万万元）（5）管管理费用用:（5000+7700+616+460)3.5%=482.16（6）财财务费用用①土地费费用利息息：5000*[（1+12%/4）3/4-1]=2128.8②建造费费用、专专业人员员费用、、其他费费用、管管理费用用利息：：（7700+616+460+482.16）*[（1+12%/4)（2/2）/4-1]=1161.98③融资费费用：（（2128.8+1161.98））*10%=329.08④财务费费用总计计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86(7)市市场推广广及销售售代理费费用:26400*(3.0%+0.5%)=924项目开发发成本总总计：5000+7700+616+460+482.16+3619.86+954=18802.023、开发发商利润润：24684-18802.02=5881.98（（万元））4、开发发商成本本利润率率为：（5881.98/18802.02）*100%=31.28%例：某投资者者以10000元/平平方米的的价格购购买了一一栋建筑筑面积为27000平方方米的写写字楼用用于出租租经营，，其中30%是自有资资金，其其余是贷贷款年限限为15年，利利率为7.5%、按年等额额还款的的商业贷贷款。该该投资者者在购买买该写字字楼的过程中用自自有资金支支付了购买买价格5.3%的税税费。假设设该写字楼在出出租经营期期内，月租租金为160元/平平方米，前前三年的出租率率分别为65%、75%和85%，从从第四年开开始一直为95%，出租期期间的运营营成本为毛毛租金收入入的28%。如果购买投投资发生在在第一年的的年初，每每年的经营营收益和贷款的还本本付息都发发生在年末末，整个出出租经营期期为48年，投资者者的目标收收益率为14%，试试从投资者者的角度分分析投资者自自有资金的的财务净现现值（FNPV）和和财务内部部收益率（FIRR）），并判断断该项目是是否可行。。解：（1）写字字楼购买总总价为：10000*27000=27000（2）税税费为：27000*5.3%=1431（万万元）（3）投资资者的自有有资金为27000*30%+1431=9531(万万元)（4）贷款款资金为：：27000*70%=18900（（万元）（5）年还还本付息额额为；A=P*i/[1-（1+i）-n]=18900*7.5%/[1-（1+7.5%））-15]=2141.13（万元））（6）第一一年的净经经营收益：：27000*160*12*65%*（1-28%）=2426.11（（万元）（7）第二二年的净经经营收益：：27000*160*12*75%*（1-28%）=2799.36（（万元）（8）第三三年的净经经营收益：：27000*160*12*85%*（1-28%）=3172.61（（万元）（9）第四四年及以后后年净经营营收益：27000*160*12*95%*（1-28%）=3545.86（（万元）（10））项目自自有资金金的现金金流量表表：单位：万万元年末01234-1516-48自有资金投入9531.00净经营收入2426.112799.363172.613545.863545.86贷款还本付息2141.132141.132141.132141.130.00净现金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86（11））由于ic=14%，，所以该该项目的的财务净净现值为为：FNPV=-9531.00+284.98/（（1+14%））+658.23/（（1+14%））2+1031.48/（（1+14%））3+1404.731404.73/14%*[1-（1+14%）-12]*（1+14%）-3+3545.86/14%[1-（（1+14%））-33]*（（1+14%））-15=789.81(万元元)（12））该项目目自有资资金的财财务内部部收益率率（FIRR））为：当i1=14%,FNPV1=789.81(万元元),i2=15%,FNPV2=-224.34利用插值值公式得得：FIRR=14.78%由于FNPV=789.81万元>0,FIRR=14.78%>14%,所以该该项目可可行三、房地地产开发发项目的的不确定定性分析析(一）盈盈亏平衡衡分析1、定义义盈亏平衡衡分析又又称为盈盈亏分析析：盈亏平衡衡分析就是要找出项目投产产后生产产中的盈亏平衡衡点。根据盈亏亏平衡点的生产规规模大小小或产品品价格的的高低等等来分析项目目风险的大小。盈亏平平衡点处处的生产规模模越小或或产品价价格越低，说明项项目风险越小小，即出现现亏损的的可能性性越小。。盈亏平衡衡点可以是生产规模模、产品成本本、销售收入入或产品价格格，但多以以产量或或生产规规模表示示盈亏平平衡点。。根据成本和收收入与生产规模模呈线性或是非线性关关系，将盈亏分析析分为线性盈亏亏分析和非线性盈盈亏分析析两种。目目前，盈亏亏分析方方法在建建设项目目可行性性分析和和企业经经济活动分析中中，得到到了广泛泛的应用用。2、线性性盈亏分分析如果项目目的成本和收收入都是是产品产产量的线线性函数数，则该类类项目的的盈亏分分析称为为线性盈盈亏分析析。（1）成成本函数数和收入入函数为为C＝F+Vx(5—1)R＝(1－－r)px(5—2)式中C－生产总总成本；；F－固定成成本，V－可变成成本；x－产品产产量；R－销售收收入；p－产品单单价；r－产品销销售税率率。以产品产量量为横坐坐标，以成本和收收人为纵纵坐标，绘出总成本本线和销销售收入入曲线，，得盈亏亏平衡分分析图，，(如图5—5)所示。图图中总成成本线和和销售收收入线的的交点x0即为盈亏平衡衡点。由图5——5可见：①当产品产产量等于x0时，利润等于于零(即R－C＝0)，，盈亏平衡衡；当产品品产量小于x0，项目出现亏损；当产品品产量大于x0时，项目目盈利。②产量越越高，盈利越大大，因此在在产品有有销路的的情况下下，应尽尽量扩大生产规规模。③盈亏平衡衡点x0越小，则盈亏亏平衡分分析图中亏损区越越小，因而项项目发生亏损损的可能能性越小，即抗抗风险能力力越大。。盈亏平衡衡点可用用图解法确定，绘绘出盈亏亏平衡图图，总成本线与与销售收收入线的的交点即为为盈亏平平衡点。。成本、收收入（2）盈盈亏平衡衡点的计计算。①令C＝R，由式(5—1)和式式(5——2)得得盈亏平衡衡点产量量的计算算公式如如下（5－3）②由式(5—1)和式(5—2)还可可得出产产品的价格盈亏平衡衡点为(5—4)式(5——4)为为任意产量量情况下的的产品价价格盈亏亏平衡点点。③若生产能能力维持持设计生产产能力，此时产品产量量为X，则产品品价格盈亏平衡衡点为(5—5)用同样方方法还可可得出以以④可变成本本表示的盈盈亏平衡衡点,及及以固定成本本表示的盈盈亏平衡衡点f0。(5—6)f0＝X[p(1－r)－V](5—7)例：某拟建项项目设计计规模为为年生产产某产品品3万t，预计年年生产成成本为1350万元，，其中固固定成本为420万元元，单位位产品可可变成本本为310万元元，已知单位位产品价价格为630元元／t，销售税税率为8％，试绘绘出盈亏亏平衡图图，并计计算盈亏亏平衡产产量解：已知F＝420万元，，y＝310万元，，p=630万元，，r＝8％，，则:成本函数数为C＝420+310x收入函数数为R＝630(1－－8％)x盈亏平衡衡分析图图(如图5—6)所示。盈亏平衡衡点产量量为计算结果果表明，，项目投投产后产产量即使使降到1.56万t，仍然可可以保本本，可见项项目具有有较强的的抗风险险能力。图5—6盈盈亏平衡衡分析图图例：某项目年年生产能能力120万t，产品单单价p＝150元／t，销售综综合税率率r＝13.85％％，单位位产品可变成成本为V＝40元元／t，固定成成本F＝6000万元。试试进行盈盈亏平衡衡分析。。解：分别令产产量盈亏亏平衡点点为x0，单价盈盈亏平衡点为p0，可变成成本盈亏亏平衡点点为v0，固定成成本盈亏平衡衡点为f0，则(万t/年)（元/t）（元/t）（万元））若用相对值表示，则则由以上计算算可知，当当产量不低于于设计产量的的56.03％，或价格不低于于原预测价格格的69.65％，，或可变成本不不高于设计可变成成本的1.98倍，，或固定成本不不高于设计固定成本的1.78倍，，都能保证证盈利。3、非线性性盈亏分析析有些项目总总成本并不不是随产品品产量呈线线性变化，，产品的销售售收入也可可能会受市市场的影响响不呈线性性变化，这种情情况下项目目的盈亏分分析称为非线性盈亏分析。非线性性盈亏分析析的盈亏平平衡(如图5——7)所示，图5—7(a)只有成本本函数为非非线性，图图5—7(b)中成本函函数和收入函函数都为非非线性。由图5—7可见：①一般存在两个盈亏平平衡点x1和x3，当x1＜x＜x3时盈利；当x＝x1或x＝x3时盈亏平衡；当x＜x1或x＞x3时发生亏损。②存在一个盈利最大的产量，即即图5—7中的x2，对x2一般借助于数数学中的极值原理求解。。③x1越小，盈利区越大，则工程项目目抗风险能力越强。。下面举例说说明非线性盈盈亏分析计算算方法图5—7非非线性盈亏亏平衡分析图图例：已知某投资方方案预计年销销售收入为R＝500x－0.02x2元，年总成本本为C＝300000+200x－0.01x2元，式中x为生产规模。。试求(1)为保证盈利，，生产规模应应在什么范围?(2)生产规模为多多大时,盈利利最大?最大大利润为多少少解：(1)计计算盈亏平衡衡点。由销售收入函函数和成本函函数可得利润润函数E＝(500x－0.02x2)－(300000+200x－0.01x2)即E＝－0.01x2+300x－300000令E＝0，则－0.01x2+300x－300000＝0解方程得x1＝1036(m2)，x2＝28964(m2)。故为保证盈利利，生产规模模应在1036m2和28964m2之间。函数形式ax2+bx+c=0则(2)计算最最优生产规模模与最大利润润。＝－0.02x+300令=0，则－0.02x+300＝0解得x＝15000(件)＝－0.02＜0因而15000件为利润润最大时的生生产规模，此此时利润为E＝－0.01×150002+300×15000－－300000＝1950000(元)＝195(万万元)需要指出的是是，在正常生生产条件下，，图5—7(b)中生产总成本线凸向向产量坐标轴，，而销售收入线凹凹向产量坐标轴，这这是边际收益益递减规律发发生作用结果果，因此X2通常有惟一的正解。(二)敏感性性分析1、敏感性分分析是分析和预测测反映项目投投资效益的经经济评价指标标对主要变动因素素变化的敏感感程度。敏感性就是指指经济效果指指标对其影响响因素的敏感感程度大小。如果某变动因因素变化幅度度很小但对项项目经济评价价指标的影响极大大，则认为项项目对该变量量是很敏感的的。敏感性分析的的目的，就是是要在众多的的不确定性因因素中，找出对项项目经济评价价指标影响较较大的因素，，并判明其对开发项目目投资效益的的影响程度。。2、敏感性分分析一般分为为四个步骤：：(1)找出那那些最能反映映项目投资效效益的经济评评价指标，如财务内内部收益率、、财务净现值值、投资回收收期、利润率等；(2)从众多多影响项目投投资效益的不不确定性因素素中选取对经济评价价指标有重大大影响，并在在开发周期内内有可能发生变动的因因素作为敏感感性分析的对对象。一般来来说，在房地产开发项项目中，影响响评价结果的的主要因素有有：土地成本、建造成成本、租金或或售价、开发发期、贷款利利率、空置率等；(3)设定各各不确定性因因素的变化范范围；(4)计算各各不确定因素素在可能的变变动范围内发发生不同幅度变动所所导致的项目目经济效果指指标的变动情情况，找出敏感性因素素。3、下面用实实例说明敏感感性分析的过过程。例：某房地产开发发项目的占地地面积为2000m2，建筑容积率为2.5，楼面地价价为1500元／m2，建造费用为为3000元／m2；预计项目建建成后，建筑筑物可出租面面积系数为0.75，初初步确定项目目的租金水平平为230元元／m2·月(可出租，面积)，，出租费用为为毛租金收入入的25%；；项目开发周周期为2年，土土地开发费用用在开发初期期一次性投入入，建造费用在开发期期内均匀投入入，贷款利率率为15%，，专业人员费用为建造费费用预算的10%；广告告宣传及市场场推广费为40万元；该该类项目的投投资收益率为为18%，试试进行项目的的财务分析和敏敏感性分析。。项目的财务评评价如下：1.预期总开发价价值(1)总建筑筑面积：2000×2.5=5000m2(2)预计年年净租金收入入：5000×0.75×230×(1-25%)×12=776.25万元(3)总开发发价值：776.25/18%=4312.5万元2.土地费用用(1)地价：：5000××1500=750万万元(2)土地费费用利息：750×[(1+15%)2-1)=241.875万元(3)土地费费用总额：750+241.875=991.875万元元3.建造费用用(1)建造费费用预算：3000×5000=1500万元元(2)专业人人员费用：1500×10%=150万元(3)建筑费费用利息支出出：(1500+150)××15%=247.5万万元(4)建造费费用总额：1500+150+247.5=1897.5万元4.广告宣传传及市场推广广费：40万万元5.总开发费费用：991.875+1897.5+40=2929.375万元元6.开发商利润：4312.5-2929.375=1383.125万万元。7.开发商投投资利润率：：(1383.125/2929.375)×100%=47.2%。项目的敏感性性分析如下：：经初步分析，，项目的建造造费用、建设设周期、租金金水平和建筑面积积对项目的经经济评价指标标影响可能较较大，故确定这四个因因素作为不确确定性因素，，采用的经济济评价指标为利润和利利润率。1、建造费用用的敏感性分分析对建建造费用的敏敏感性分析是是假定建造费用用在一定范围围内变化，而而其他因素均均不变的情况下，计算算项目的利润润和利润率数数值。具体计计算过程见表5—3。建造费用的变变化，直接影影响建造费用用预算、专业业人员费用和建筑筑费用利息的的数值变化，，而其他指标标如总开发价值、土地地费用等保持持不变。表5-3建建造费用的的敏感性分析析单位：万元建造费用变化百分率-10％-5％0％+5％+10％总开发价值土地费用总额建造费用总颤广告宣传及市场推广费总开发费用开发商利润开发商投资利润率投资利润率变化幅度4312.5991.91707.840.02739.71572.857.4％+10.2％4312.5991.91802.640.02834.51478.052.1％+4.9％4312.5991.91897.540.02929.41383.147.2％0％4312.5991.91992.440.03024.31288.242.6%-4.6%4312.5991.92087.340.03119.21193.338.3％-8.9％2、建设周期期的敏感性分分析对建建设周期的敏敏感性分析是是假定建设周期在一一定范围内变变化，而其他他因素不变的的情况下，计计算项日利润和和利润率数。。具体计算过过程见表5-4。表5-4建建设周期的的敏感性分析析单位：万元建设周期变化1年1.5年2年2.5年3年总开发价值土地费用总额建造费用总额广告宣传及市场推广费总开发费用开发商利润开发商投资利润率投资利润率变化幅度4312.5862.51769.440.02671.91640.661.4％+14.2％4312.5914.91832.340.02797.21515.354.2％+7％4312.5991.91897.540.02929.41243.847.2％0％4312.91063.71966.040.03068.713a3.140.5％-6.7％4312.51140.72034.040.03215.51097.034.1％-13.1％-50%-25%+50%+25%计算过程举例例：当建设期期为1.5年年时，土地费费用总额为750×(1+15%)1.5=924.9万元建筑费利息支支出为：(1500+150)×[(1+15%)1.5/2-1)=182.3万元元建造费用总额额为：1650+182.3=1832.3万元由表计算可知知，当建设周周期为2.5午时，增长长率为(2.5-2)/2=25%，利润润率下降了6.7%；当当建设周期为为3年时，增长率为为(3—2)/2=50%，利润率率下降了13.1%。3、租金的敏敏感性分析租金的敏感性性分析是假定定租金在一定定范围内变化化，而其他因素均均不变的情况况下，计算利利润和利润率率数值。具体计算过程程见表5-5。单位：万元租金变化百分率-10％-5％0％+5％+10％租金水平(元／m2·月)总开发价值总开发费用开发商利润开发商投资利润率投资利润率变化幅度2073881.32929.4951.932.5％-14.7％218.54096.92929.41167.539.9％-7.3％2304312.52929.41383.147.2％0％241.14528.12929.41598.754.6％+7.4％2534743.82829.41814.461.9％+14.7％表5-5租租金的敏感性性分析租金的变化，，直接影响项项目的年净租租金收入，从从而影响项目目的总开发价价值的数值变变化，而土地地费用、建造造总费用等均均保持不变。。计算过程举例例：当租金下下降5%，即即租金为218.5元／／m2·月时，项目目年净租金收收入为：5000×0.75×218.5××(1-25%)×12=737.44万元总开发价值为为：737.44/18%=4096.9万元元4、建筑面积积的敏感性分分析建筑面积的敏敏感性分析是是假定建筑面面积在一定范范围内变化，而其其他因素不变变的情况下，，计算利润和和利润率数值。具体计计算过程见表5-6。建筑面积的变变化，直接影影响到总开发发价值和建造造费用的数值变化化，而土地费费用和广告宣宣传及市场推推广费不变。计算过程举例例：当建筑面面积减少5%，即建筑面面积为4750m2项目年净租金金收入为：4750×0.75×230×(1-25%)×12=737.44万元总开发价值为为：737.44/18%=4096.9万万元总建造费用为为：3000×4750×(1+10%)×15%=1802.6万元，其他计计算同前。表5-6建建筑面积的的敏感性分析析建筑面积变化百分率-10%-5%0%+5％+10%建筑面积(m2)总开发价值土地费用总额建造费用总额广告宣传及市场推广费总开发费用开发商利润开发商投资利润率投资利润事变化幅度45003881.6991.91707.840.02739.71141.641.7％-5.5％47504096.9991.91802.640.02834.51262.444.5％-2.7％50004312.5991.91897.540.02929.41383.147.2％0％52504528.1991.91992.440.03024.31503.849.7％+2.5％55004743.8991.92087.340.03119.21624.652.1%+4.9%单位：万元从以上分析可可以看出，当当建造费用上上升5%时，，投资利润率下降降4.6%；；当建设周期期上升5%时时，投资利润润率下降1.34%(6.7%/5)；当租金下下降5%时，，投资利润率率下降7.3%；当建筑面面积下降5%时，投资利利润率下降2.7%。所以可以得出出结论：以上上四个因素从从敏感性由大大到小的排列顺序序为：租金、、建造费用、、建筑面积和和建设周期。如果考虑虑其他变化数数据，也可得得到相同的结结论。将上述一些数数据描绘成图图表，以便直直接地看出哪哪些因素是敏感的的，哪些数据据是不敏感的的。如图5-2所示，事实上，本例例除租金的敏敏感性曲线为为直线外，其其余均不是直线，但接接近直线，本本例为了说明明问题，均画画成直线图5-2敏感感性分析图从图5—2中中可见，租金金和建造费用用的斜率大，是敏感因因素；建设周周期的斜率最最小，因此它它是不敏感的的。4、多变量敏敏感性分析方方法——“三三项预测法””。“三项预测法法”的基本思思路是，对房房地产开发项项目经济评价中所涉及及的变量，分分别给出三个个预测值，即即最乐观预测值、最可可能预测值和和最悲观预测测值，根据各各变量三个预测值的相相互组合来分分析、判断项项目利润变化化的情况。当然，对各变变量三项预测测值的估计并并不是一件简简单的事情，它依依赖于评估人人员的专业水水平和所拥有有市场资料的完整性。。如果将各变变量全部按最最乐观情况考考虑，或者全部按最可可能情况和最最悲观情况考考虑，则可以以得出最有用的三组结结果。表评估变量量的三项预测测值变量最乐观情况最可能情况最悲观情况租金增长情况（每年）7%5%3%投资收益率（年）6.5%7%7.5%建造成本上涨情况（每年）6%7.5%9%贷款利率（年）10%13%16%建造期12个月12个月12个月租售期建成即租出3个月6个月准备期3个月3个月6个月共有38=6561个个组合表不同状态态下的评估结结果变量状态最乐观情况最可能情况最悲观情况原始评估值开发商利润值26684119944438539118235占总开发价值的百分比24.5%20.0%4.2%13.4%占总开发成本的百分比33.4%25.6%4.5%15.5%在原有评估结果基础上的变化+126%+69%-67%(三)概率分分析（风险分分析）敏感性分析主主要是分析评评估中所选变变量的估计值值与实际情况发生生差异时，该该项目的赢利利性所发生的的变化以及变化的敏感感程度。但敏感性分析析只能说明哪哪些因素对经经济效果指标标影响大，而不能能说明这些影影响因素发生生的可能性即即概率。敏感性分析无无法对开发商商所承担的风风险作出定量量估计，只能做定性说说明。概率分析也称称风险分析，，是利用概率率值来定量研研究各变量发生不不同幅度变动动的概率分布布及对经济效效果的影响，进而对经经济评价指标标做出某种概概率说明。主要方法：解解析法和蒙特特卡罗模拟法法解析法主要用用于简单风险险问题，一般般变量不多于于2-3个的情况。蒙蒙特卡罗模拟拟法适用于项项目评估中有有若干个变量，并且每每个变量有多多种甚至无限限多种取值的的情况。四、房地产开开发项目可行行性研究报告告的撰写一般来说，一一份正式的可可行性研究报报告应包括封封面、摘要、目目录、正文、、附表和附图图六个部分。。第四节土土地使用权的的获取一、开发商取取得土地使用用权的方式（一）政府行行政划拨政府划拨土地地使用权有两两种具体形式式：一是直接接划拨国有土地；；二是征用集集体所有土地地后划拨。以以第二种形式取得土地地时，开发商商需支付土地地补偿费、安安置补助费和地上附着着物及青苗补补偿费以及耕耕地占用税或或新菜地开发建设基金金等税费。（二）土地使用用权出让这种方式是指指国家以土地地所有者的身身份将土地使使用权在一定年限限内让与土地地使用者，并并向土地使用用者收取土地使用权出出让金的行为为。开发商通通过出让方式式得到土地使用权需向向国家支付出出让金。具体形式有协协议、招标和和拍卖三种，，通常是根据据社会经济发展计计划及出让地地块所处位置置、用途、出出让年限和市场需求状状况等因素来来确定。（三）土地使使用权转让（四）补办出出让手续经政府批准，，通过划拨方方式取得土地地的原土地使使用者。可以将划划拨土地使用用权进行转让让，但必须要要由受让方缴纳土地出出让金，办理理土地使用权权出让手续。。一、房地产开开发的前期工工作(一)工程勘勘察(二)工程规规划《城市规划法法》第四章““城市规划的的实施”对建建设项目的审批程序作了了明确的规定定，即实行选选址意见书、、建设用地规划许可证证、建设工程程规划许可证证，即“一书两证证”。1、申请办理理选址意见书书《城市规划法法》第30条条规定：“城城市规划区内内的建设工程的选址和布布局必须符合合城市规划。。设计任务书书报请批准时，必须附附有城市规划行政政主管部门的选址意见书书。”2、申请办理理建设用地规规划许可证第五节房房地产开发过过程《城市规划法法》第31条条规定：“在在城市规划区区内进行建设设需要申请用地地的，必须持持国家批准建建设项目的有有关文件，向向城市规划行政政主管部门申申请定点，由由城市规划行行政主管部门门核定其用地位位置和界限，，提供规划设设计条件，核核发建设用地地规划许可证。。建设单位或或者个人在取取得建设用地地规划许可证证后，方可向县县级以上地方方人民政府土土地管理部门门申请用地，，经县级以上人人民政府审查查批准后，由由土地管理部部门划拨土地地.3、申请办理理建设工程规规划许可证《城市规划法法》第32条条规定：“在在城市规划区区内新建、扩扩建和改建建筑筑物；构筑物物、道路、管管线和其他工工程设施，必必须持有关批准准文件向城市市规划行政主主管部门提出出申请，由城城市规划行政主主管部门根据据城市规划提提出的规划设设计要求，核核发建设工程规规划许可证。。建设单位或或者个人在取取得建设工程程规划许可证和和其他有关批批准文件后，，方可申请办办理开工手续。”附图和和附件是建设设工程规划许许可证的配套套证件，具有有同等法律效力力。(三)工程设设计一般建设项目目按初步设计计和施工图设设计两个阶段段进行。技术复杂杂的建设项目目按初步设计计、技术设计计和施工图设计三个阶阶段进行。1、初步设计计初步设设计的主要成成果有建筑总总平面图；各各层平面及主要要剖面、立面面图；说明书书、总概算书书等。2、施工图设设计其主主要任务是提提供满足施工工要求的设计计图纸。施工图图设计的主要要成果有建筑筑总平面图；；各层建筑平面图、各各个立面及必必要的剖面图图；建筑构造造节点详图；各工种相相应配套的施施工图；建筑筑、结构及设设备的说明书；施工图图预算书等。。二、地产开发发与房产开发发(一)地产开开发地产开发是指指房地产开发发企业对已取取得使用权的的土地进行行建筑筑物拆拆除、、地面面平整整、地地下管管线铺铺设和和基础础设施建设设等，，用于于建造造房屋屋建筑筑物或或有偿偿转让让给其其他单单位兴建工工程项项目。。简单单地讲讲，即即将生生地变变为熟熟地的的过程程。1、房房屋拆拆迁房屋拆拆迁是是指项项目选选址在在城市市规划划区国国有土土地上上，为达到到施工工要求求的场场地条条件，，拆除除建设设用地地上原原有房房屋及其附附属物物，并并对原原用地地者进进行补补偿、、安置置的行行为。。房屋拆迁迁牵涉涉面广广，难难度很很大，，是当当前我我国进进行旧旧城改改造的主要要瓶颈颈。(1)拆迁迁实施施步骤骤。①房屋屋拆迁迁的申申请和和批准准。②②发布布拆迁迁公告告。③③动迁迁。(2)拆迁迁方式式。房房屋的的拆迁迁一般般有三三种方方式：：①政府府组织织统——拆迁迁。②②自行行拆迁迁。③③委托托拆迁迁。(3)拆迁迁补偿偿。拆迁人人对被被拆迁迁房屋屋及其其附属属物的的所有有人，，应当当按照有关关法规规进行行补偿偿。房房屋拆拆迁的的补偿偿有三三种形形式：：产权调换换、作作价补补偿及及产权权调换换和作作价补补偿相相结合合。①①产权调换换。②②作价价补偿偿。③③产权权调换换和作作价补补偿相相结合合。(4)拆迁迁安置置。按(城城市房房屋拆拆迁管管理条条例)规定定，拆拆迁人人除对对被拆拆迁人进进行适适当补补偿外外，还还应对对拆迁迁范围围内具具有常常住户户口的公民民和在在该范范围内内具有有营业业执照照或作作为正正式办办公地地点的机关关、团团体、、