房地产开发概述

房地产开发与营销武汉大学经济与管理学院程鸿群二零一二年二月12/16/20221参考教材：1.王庆春

房地产开发概论

大连：东北财经大学出版社出版社2.自编房地产营销

12/16/20222第一章房地产开发概述12/16/20223第一节房地产概述

一、房地产的概念

指寓含于房地产实体的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权。1.一种客观存在的物质形态作为物质存在形态的房地产之土地、房屋及固着在土地、房屋上不可分离的部分。2.一项法律上的财产指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，例如所有权、使用权、租赁权等。3.英文：estate/realestate；property/realproperty;realty12/16/20224二、房地产的分类1.按用途来划分

居住房地产；商业房地产；办公房地产；旅馆房地产；餐饮房地产；娱乐房地产；工业和仓储房地产；农场房地产；特殊用途房地产；综合房地产（10类）2.按开发程度来划分土地（生地，毛地，熟地）；在建工程；现房（含土地）3.按是否产生收益来划分

收益性房地产；非收益性房地产

4.按经营使用方式来划分

出售型；出租型；营业型；自用型12/16/20225三、房地产的特性1．土地的特性(1)承受性(2)不可移动性(3)不可灭失性(4)差别性(5)有限性(6)公共性以上属于土地的自然属性即自然物体的本身所具有的特殊性。(7)用途的多样性(8)土地使用方式的可变性(9)社会经济位置的可变性(10)商品性以上属于土地的人文特性及土地与人类发生某种关系时所表现出来的特性。12/16/202262．房地产的商品特性(1)位置的固定性(2)长期实用性：居住：70年；工业用地：50年；科教文化、卫生体育：50年；商业、旅游、娱乐：40年；综合或其他：40年(3)高价值性(4)异质性(5)有限性(6)交易的特殊性12/16/202273．房地产的经济特性(1)具有双重经济身份：消费财产和资本财产(2)高昂的投资金额特性(3)局限于一定市场(4)抵御通胀性(5)价值的双源性：是自然产物又是社会产物，很难评估(6)房地产商品间具有交叉弹性：

价格交叉弹性(7)受外界影响性（地域内项目间的影响和市政设施及政策的变化的影响）12/16/20228

第二节房地产开发一、房地产开发1．房地产开发的内涵：广义和狭义解释广义的房地产开发：按照城市建设总体要求和社会经济发展的需要，选择一定规模的用地，统一有步骤地进行征地动迁、土地开发、基础设施建设、房屋及配套设施的建设和经营管理，是一项综合性经济活动。它跨越生产和流通两个领域。

狭义的房地产开发：建设前期的开发工作，即只包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发是指广义的房地产开发概念。房地产开发要求有周密的规划。12/16/20229

房地产开发的含义：

第—，房地产开发是一个动态的过程，是一项从项目选择、地质勘察、规划设计、施工招标、工程管理到中介服务、物业租赁与管理等复杂的系统工程。

第二，房地产开发的全过程必须在法律框架内进行。

第三，房地产开发的前提是依法取得国有土地使用权。

第四，房地产开发的对象是基础设施建设与房屋建设。12/16/2022102．房地产产开发的主主要形式房地产开发发的形式多多种多样，，从不同的的角度可以以划分出不不同的类型型。下表列列出了房地地产开发的的主要形式式。12/12/202211（1）开发发的对象(客体)分分土地开发、、房屋开发发和房地产产综合开发发①土地开发发通常是指改改变原有土土地的使用用方式，提提高土地经经济效益的的经济活动动。在土地地开发过程程中，一般般只进行征征地拆迁手手续等的办办理和劳动动力的安置置、搞好““三通一平平”等项工工作，以达达到提高土土地的使用用价值和价价值的目的的。②房屋开发发从狭义上讲讲主要是指指各类房屋屋的设计和和施工建设设；从广义义上讲主要要包括开发发区的规划划、设计，，主要建筑筑物、配套套建筑物和和附属工程程的施工组组织，一直直到把开发发区建设成成为一个可可以交付使使用的完整整功能区的的全过程。。12/12/202212③房地产综综合开发（（最主要的的形式）是以建筑地地块和房屋屋的开发、、建造为中中心，对某某一建设区区域内的基基础设施和和建筑实行行统一规划划、综合配配套、协调调建设。房地产综合合开发还要要求在建设设程序上严严格遵循客客观规律办办事，按照照立项论证证、规划设设计、征地地拆迁、招招标投标、、基础设施施、主体建建筑、配套套工程、竣竣工验收、、使用管理理等程序进进行，做到到各个建设设环节紧密密衔接、协协调发展，，从而实现现以最小的的投入获取取最大效益益。房地产综合合开发是指指在一定开开发区域内内对土地和和房屋实行行一体化开开发的全过过程。12/12/202213（2）开发发的主体分分①独资开发发既有国有不不同经济形形式的企业业独资开发发，也有外外商投资建建设。②合资开发发由数家企业业合作，共共同完成某某个项目，，常见的如如以地联建建、以地联联营、以地地换房及以以土地入股股等方式合合作开发，，或者共同同投资开发发。③个体开发发主要是私人人住宅建设设，以满足足家庭的居居住需求，，在小城镇镇尤为普遍遍。12/12/202214（3）开发发的区域分分：新区开开发和旧区区开发①新区开发发位置：一般般处于城市市的外围。。不适于开发发商业中心心、写字楼楼、餐饮及及娱乐用房房；适合建造高级住住宅和公寓寓，高级住住宅的入住住者多为中中高收入阶层，其消消费层次和和消费水平平均比普通通居民高。。征用的土地地与旧城区区开发相比比，新城区区的拆迁安安置比较容易，拆迁迁安置补偿偿费要比旧旧城区低。。开发受周围围环境制约约少，城市市规划条件件限制也少少；存在的不利利条件。征征用农地所所必须支付付的费用也也不断提高；没有现现成的道路路系统，建建设费用需需由开发商商承担；绿地面积所所占比例更更高，开发发商需为此此支付较高高的绿化费用；12/12/202215②旧城区旧城区开发发好的获利利前景吸引引着众多的的开发商优势：处城市中心心，商业业、文化活活动的聚集集地，在居居民生活中中有一定影影响，特别别是那些具具有民族传传统色彩的的地方。好的获利利前景吸吸引着众众多的开开发商：：人口密集集，人流流量大，，外来人人员多来来此购物物。适合作为为商业、、办公、、旅游、、娱乐、、餐饮等等类型的的开发项项目用地地；建成成后出售售或出租租的价格格水平较较高，能能够给投投资经营营者带来来很大的的级差收收益。12/12/202216不足：旧城区土土地开发发费用高高昂、环环境污染染严重、、流动人人口日益益增加，，城市中中高收入入家庭呈呈现出明明显的居居住郊区区化趋势势，使得得开发商商在旧城城区建设设居民住住宅的难难度越来来越大。。在旧城区区的开发发，开发发商应认认真考虑虑的因素素：旧城区人人口密集集，建筑筑密度高高。开发发前期的的拆迁、、安置有有很大的的困难。。旧城区的的建筑物物多是危危旧房，，其本身身已基本本没有使使用价值值。但是是必须进进行补偿偿。旧城区道道路狭窄窄，交通通条件较较差，市市政管线线布置杂杂乱，容容量小而而难以满满足开发发新建的的需要。。12/12/202217二、房地地产业的的含义和和产业归归类1.房房地产业业的含义义指从事房房地产投投资、开开发、经经营、物物业管理理和房屋中介服服务的总称。。2．房地产业业归类：房地地产业属于第第三产业第一产业：农农、林、牧、、渔业；第二产业：矿矿业、制造业业、电力、燃燃气及水的生生产和供应、、建筑业；第三产业：其其它（服务、、金融业、信信息、软件业业、房地产业、公公共设施管理理业）3．房地产业业的相关产业业建筑业、住宅宅产业12/12/2022184.房地产业业的特性①基础性②先导性：超超前建设③带动性：房房地产业可以以带动56个相关产产业的发展。。④灵敏性⑤风险性⑥周期性⑦对金融业的的依赖性5．我国房地地产业的发展展历程（1）起步时时期（1978-1979年）（2）复苏时时期（1979年-1989年）（3）膨胀－－整顿时期（（1990-1997年年）（4）繁荣-膨胀-整顿时期（1998年-）12/12/2022196．房地产业业的社会经济济地位（1）房地产产是国民经济济的基础性产产业（2）房地产产是国民经济济的先导性产产业（3）房地产产成为我国国国民经济的支支柱性产业（4）房地产产与就业12/12/202220第三节房房地产业的未未来市场空间间主要是未来房房地产市场的的主体住宅市市场的发展空空间加预测一、中国未来来人口增长与与城市化状况况在《中国21世纪人口与与发展》中，，中国人口与与发展的目标标是：12/12/202221二、住宅的自自然需求住宅自然需求求指考虑到城城市化发展和和提高居住水水平的影响，，在扣除自然然折旧的情况况下，全国城城镇需要增加加的住宅数量量。影响住宅自然然需求的因素素主要有三个个：一是城市市化水平；二二是提高居住住水平的速度度；三是住宅宅自然增长率率。1．城市化水水平的提高与与需求的增长长根据表1—1的数据，可可以得到与2000年相相比城市化水水平的提高引引起未来50年住宅自然然需求的增长长(见表1--2)。12/12/202222表1－2与2000年相比城市水水平的提高引引起的住宅需求增长长（单位：亿亿平方米）12/12/2022232.居住水平平的提高与住住宅需求的增增长3.住宅自然然折旧与需求求的增长三、流动人口口增长对住宅宅的需求拉动动12/12/202224第四节房房地产开发的的基本程序一、项目决策策阶段房地产开发项项目的决策阶阶段工作质量量直接关系到到房地产开发发工作的成功功与失败。1．开发项目选选定项目要围绕着着市场确定。。（1）根据房房地产项目的的初步设想状状况（2）需对拟拟开发的目标标物业进行特特定的市场分分析及预测。12/12/2022252．开发方案案设计对目目标标客客户户的的需需求求状状况况、、购购买买行行为为、、购购买买能能力力等等方方面面进进行行详详细细的的分分析析，，按按照照分分析析的的结结论论，，结结合合项项目目自自身身资资源源条条件件，，构构思思项项目目建建方方案案。。根据据地地块块的的建建筑筑工工程程规规划划许许可可证证的的规规定定以以及及市市场场分分析析的的指指标标，，确确定定项项目目开开发发规规模模、、总总建建筑筑面面积积、、配配套套设设施施面面积积、、绿绿化化面面积积、、车车位位数数量量等等各各项项经经济济技技术术指指标标和和开开发发建建设设周周期期。。12/12/2022263．．经经济济分分析析：：主主要要分分析析成成本本和和收收益益。。经济济分分析析：：以动动态态分分析析为为主主，，以以静静态态分分析析为为辅辅。。主要要进进行行：：项目目开开发发成成本本分分析析、、现现金金流流量量分分析析，，财务务净净现现值值、、动动态态投投资资回回收收期期、、内部部收收益益率率等等指指标标的的测测算算，，盈亏亏平平衡衡分分析析、、敏敏感感性性分分析析、、风风险险决决策策分分析析等等12/12/2022274．．项项目目投投资资决决策策基础础：：市场场分分析析、、经经济济分分析析，，在法法律律可可行行、、市市场场可可行行、、经经济济可可行行综合合分分析析开开发发商商所所拥拥有有的的开开发发资资源源（开开发发能能力力、、管管理理能能力力、、融融资资能能力力等等））资金金因因素素是是取取舍舍一一个个项项目目的的关关键键因因素素。。多个个项项目目的的比比较较：：市场场机机会会评评级级、、总总投投资资、、项项目目建建设设周周期期、、建筑筑技技术术、、销销售售周周期期、、资资金金筹筹措措、、收益益状状况况等等因因素素、、各各种种风风险险投资资决决策策：：最适适合合开开发发商商的的项项目目及及适适宜宜的的开开发发方方式式提出出项项目目开开发发计计划划（市市场场营营销销策策略略、、技技术术计计划划、、财财务务计计划划、、管管理理计计划划））12/12/202228二、、项项目目准准备备阶阶段段项目目准准备备阶阶段段是是指指从从申申报报项项目目立立项项开开始始，，到到具具备备开开工工条条件件前前的的工工作作阶阶段段，，重重点点包包括括以以下下几几个个环环节节：：1．．准准备备立立项项材材料料，，申申请请立立项项；；2．．根根据据城城市市总总体体规规划划编编制制项项目目建建设设规规划划；；3．．申申请请建建设设用用地地(实实施施建建设设用用地地招招标标出出让让的的城城市市，本本环环节节主主要要是是筹筹集集土土地地资资金金参参加加土土地地竞竞标标工作作)；；4．．组组织织设设计计招招标标、、委委托托项项目目设设计计；；5．．筹筹集集开开发发建建设设资资金金；；6．．动动迁迁、、拆拆迁迁；；7．．办办理理相相关关通通水水、、通通电电、、通通路路、、通通讯讯、、人人防防等等手续续，，做做到到““七七通通一一平平””。。房地地产产开开发发的的主主要要准准备备：：技技术术准准备备、、资资金金准准备备