房地产市场概述和基本概念

房地产市场概述和基本概念研究部房地产基础知识房地产开发知识建筑知识房地产营销知识物业管理知识涵盖内容房地产基础知识

有关规划的概念有关产权的概念有关土地的概念有关住宅的概念有关面积的概念基础概念房地产基础知识房地产基础知识有关土地的概念三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。七通一平：大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。“七通”包括道路通、水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。“一平”是土地平整。国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。房地产基础知识有关住宅的概念公寓式住宅：公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅：也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。有关住宅的概念房地产基础知识商住住房：商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。房地产基础知识有关住宅的概念经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。集资房：集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。有关住宅的概念房地产基础知识高层住宅：指十层以上的楼房住宅称为高层住宅多层住宅：指四至六层楼房住宅称为多层住宅小高层住宅：指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅跃层：跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。有关住宅的概念错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住宅，小户型会显得局促）复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。独栋别墅墅双拼别墅墅：叠拼别墅墅为一栋栋别墅在在立面上上不是传传统的一一户而是是二户，，下层住住户拥有有花园，，上层别别墅拥有有露台。。联排别墅墅平台——是指供居居住者进进行室外外活动的的上人屋屋面或由由住宅底底层地面面伸出室室外的部部分。走廊——是指住宅宅套外使使用的水水平交通通空间。。地下室——房间地面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间间净高的的1/2者。半地下室室——是指房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的1/3，且不超超过1/2者。玄关——是登堂入入室第一一步所在在的集团团，它是是一个缓缓冲过渡渡的地段段。隔断——是指专门门作为分分隔室内内空间的的不到顶顶的半工工半截立立面。过道——是指住宅宅套内使使用的水水平交通通空间。。假层——是指建房房时建造造的，一一般比较较低矮的的楼层。。阁楼（暗暗楼）—一般是房房屋建成成后，因因各种需需要，利利用房间间内部空空间上部部搭建的的楼层。。房地产基础知识有关规划划的概念念进深深：一间房屋屋从前墙墙皮到后后墙皮之之间的实实际长度度，进深深大的住住宅可以以有效节节约用地地，但为为保证住住宅有良良好的自自然采光光和通风风条件，，不宜过过大。（（进深一一般限定定在5米左右）开间间：住宅的宽度，，指一间房屋屋内一面墙皮皮到另一面墙墙皮之间的实实际距离。开开间一般在3.0-3.9米之间。层高高：房屋一层的高高度。对楼房房建筑来讲，，指下层地板板面至楼板面面的距离，层层高减去楼板板层的厚度为为房间的净高高。普通住宅宅层高不宜高高于2.80米；卧室、起起居室(厅)的室内净高不不应低于2.40米，局部净高高不应低于2.10米，且其面积积不应大于室室内使用面积积的1/3。厨房、卫生生间的室内净净高不应低于于2.20米。当今世界上许许多发达国家家对各自的住住宅室内净高高，基本上一一直限制在3米以下，如美美国规定为2.28～2.4米，英国规定定为2.2～2.4米，日本和波波兰规定在2.2～2.6米。有关规划的概概念房地产基础知识户型型：根据家庭人口口组成情况和和国家规定的的居住面积定定额所确定的的每户居室的的数量和和大小小。户室比：各种户型在在总户数中所所占的比例称称为“户室比比”户室比=某种户型套数数/（1幢、住宅群））住宅总套数数*100%建筑系数：“建筑占地地系数”的简简称。指一定定建筑用地范范围内所有建建筑物占地面面积与用地总总面积之比以以百分率计。。用以说明建建筑物分布的的疏密程度、、卫生条件及及土地利用率率。合理的建建筑系数应在在节约用地的的原则下，尽尽可能满足建建筑物的通风风、采光和防防火、防爆等等方面的空间间要求，并保保证足够的道道路、绿化和和户外活动场场地。有关产权的概概念房屋产权：泛指所有者者对财产的占占有、使用、、收益和处分分，并排除他他人干涉的权权能，是物权权的一种。房房屋产权指房房产所有者，，按国家法律律规定所享有有的权利。房屋权属登记记：指房地产行政政主管部门代代表政府对房房屋所有权以以及由上述权权利产生的抵抵押权、典权权等房屋他项项权利进行登登记，并依法法确认房屋产产权归属关系系的行为。房房屋产权登记记应遵循房屋屋的所有权和和该房屋占用用范围内的土土地使用权权权利主体一致致的原则。房地产权登记记：房屋所有权权登记，通常常称为“产权权登记”（包包括房屋所有有权登记和房房屋他项权利利登记）城镇镇房屋所有权权登记是人民民政府为了健健全法制，加加强城镇房屋屋的管理，依依法确认房屋屋所有权的法法定手续。在在规定登记范范围内的房屋屋不论属谁所所有，都必须须按照所有权权登记办法的的规定，向房房屋所在地房房管机关申请请所有权登记记，经审查确确认产权后，，由房管机关关发给房屋所所有权证。房房屋所有权登登记是房屋产产权管理的主主要行政手段段，只有通过过房屋所有权权登记，才能能对各类房屋屋产权实施有有效的管理。。房地产基础知识有关产权的概概念共有产权：指一家房地产产有两个或两两个以上的权权利主体，即即共有人。在在实践中又有有按份共有和和共同共有之之分。前者是是指共有人分分别按自己所所拥有的份额额大小，对共共有房地产享享有一定的利利益，并承担担相应的义务务；后者是指指两个以上权权利人对全部部共有的房地地产享有同等等的权利，并并承担同等的的义务。房屋抵押：产权所有人以以房契作为抵抵押，取得借借款，按期付付息。房屋产产权仍由产权权所有者自行行管理，债权权人只能按期期取息，而无无使用管理房房屋的权利，，待借款还清清，产权人收收回房契，抵抵押即告终结结。过户户：即更换房屋承承租人姓名。。房地产基础知识有关面积的概概念建筑面积：建筑物各层面面积总和，每每层建筑面积积按建筑物勒勒角以上截面面计算，包括括使用、辅助助面积和结构构面积。商品房销售面面积=套内建筑面积积+分摊的公用面面积。套内建筑面积积=套内使用面积积+套内墙体面积积+阳台建筑面积积公摊面积：1.公共门厅、过过道，电梯井井、楼梯间、、垃圾道、变变电室、设备备房等为整座座楼服务的公公共用房和管管理用房的建建筑面积2.各单元与楼宇宇公共建筑空空间之间的分分隔以及外墙墙墙体水平投投影面积的50%使用面积：建筑物各层平平面中直接为为生产生活使使用的净面积积的总和。使使用面积大于于等于地毯面面积。房地产基础知识有关面积的概概念使用面积系数数：用百分率表示示。等于总套套内使用面积积之和除于总总建筑面积辅助面积：建筑物各层平平面楼梯、走走道所占净面面积的总和。。结构面积：建筑物各层中中，外墙、内内墙、垃圾道道、通风道、、烟囱（均为为投影面积））等所占面积积的总和。房地产基础知识有关面积的概概念使用率：使用面积与建建筑面积之比比，用百分数数表示。板楼楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流流量密切相关关，人流量大大的地方，使使用率低。实用率：是套内建筑筑面积和住宅宅面积之比。。商品房销售面面积=套内建筑面积积+分摊的公用建建筑面积套内建筑面积积=套内使用面积积+套内墙体面积积+阳台面积套内墙体面积积=公用墙为水平平投影面积一一半计入、非非公用墙为水水平投影面积积计入套内使使用面积为室室内各居室面面积、壁橱等等，以及不包包含在结构面面积中的烟囱囱、通风道、、管道井。分摊的公用建建筑面积=套内建筑面积积*公用用建筑面积分分摊系数公用建筑面积积分摊系数=公用建筑面积积/套内建筑面积积总和公用建筑面积积=整栋楼的建筑筑面积-套内建筑面积积-不应分摊的建建筑面积房地产基础知识有关面积的概概念容积率：总建筑面积积与所用建筑筑用地面积之之比。(总占地面积之之比)建筑覆盖率：又称建筑密密度，是指建建筑物基底占占地面积与规规划用地之比比。绿化率：是指规划建建设用地范围围内的绿地面面积与规划建建设用地的用用地面积之比比。绿地率：是指规划建设设用地范围内内的绿荫面积积（包括绿地地面积）与规规划用地面积积之比。不是是所有铺了草草的地方都算算绿地，建筑筑外墙1.5米内和道路边边线1米以内不得计计入。而像地地下车库、化化粪池之类地地表覆土达不不到3米的地方，在在上面种植的的植物成活率率较低，所以以也只能根据据实际情况按按照一定的百百分比来计算算。即使是是级别最低的的零散的块状状、带状公共共绿地也要求求宽度不小于于8米，面积不小小于400平方米，该用用地范围内的的绿化面积不不少于总面积积的70％(含水面)，至少要有有1／3的绿地面积积要能常年年受到直接接日照，并并要增设部部分休闲娱娱乐设施。。房地产基础知识居住人口——是指与住宅宅统计范围围一致的居居住人口。。居住户数——是指与居住住人口数相相应的户数数。人均住宅建建筑面积——是指按居住住人口计算算的平均每每人拥有的的住宅建筑筑面积。=住宅建筑面面积/居住人口住宅平均层层数——住宅总建筑筑面积与住住宅基底总总面积的比比值。人口毛密度度——每公顷居住住区用地上上容纳的规规划人口数数量。人口净密度度——每公顷住宅宅用地上容容纳的规划划人口数量量。住宅面积毛毛密度——每公顷居住住区用地上上拥有的住住宅建筑面面积。住宅面积净净密度——也称住宅容容积率。是是指每公顷顷住宅用地地上拥有的的住宅建筑筑面积或以以住宅建筑筑总面积与与住宅用地地的比值表表示。有关面积的的概念房地产基础知识按揭：按揭人将房房产产权转转让给按揭揭受益人（（通常为提提供贷款银银行）作为为还款保证证，按揭人人在还清贷贷款后按揭揭受益人立立即将所涉涉及的房产产产权转让让按揭人。。（简单说说：按揭过过程中，房房子不是你你的，直到到按揭过程程结束，房房子才归你你）公积金贷款款也叫个人住住房担保委委托贷款，，是由住房房资金管理理部门运用用房改资金金委托银行行向公积金金交存人和和汇交单位位的离、退退休职工发发放的政策策性贷款。。组合贷款：是由住房房资金管理理中心运用用政策性住住房资金、、商业银行行运用信贷贷资金向同同一借款申申请人同时时发放，用用于购买同同一套自住住普通住宅宅的个人购购房抵押贷贷款的总称称。其他相关概概念房地产基础知识房地产开发发知识综合开发程程序开发中的审审批手续综合开发概概念开发方式项目投资构构成和投资资分析开发知识房地产综合合开发是指开发工工作的全过过程，从项项目的筹划划开始至计计划立项、、规划设计计、项目审审批、招标标投标、工工程实施、、竣工验收收直至交付付使用。它它的要求、、内涵和目目标包括如如下几方面面：房地产产综合开发发是以建设设地块和房房屋的开发发、建造为为中心，对对某一建设设区域的市市政设施和和公用建设设实行统一一规划，综综合配套，，协调建设设。在城市市基础设施施方面，要要对交通道道路、供水水、排水、、供电、供供热、供气气、邮电通通讯等实行行综合开发发，供应量量要和需求求相适应。。在建筑物物功能方面面，则要对对居住用房房、服务用用房、文教教卫生、福福利娱乐等等用房，以以及庭园绿绿化、道路路交通，实实行配套建建造。房地地产综合开开发还要求求在建设程程序上严格格按照客观观规律办事事，严格地地按照立项项论证、规规划设计、、征地拆迁迁、招标投投标、基础础设施、道道路交通、、主体建筑筑、配套房房屋、庭园园绿化、竣竣工验收、、使用管理理……的程序进行行，做到各各个建设环环节互相衔衔接、层层层扣住、协协调发展，，从而实现现以最少的的投入获得得最大的建建设收益，，并为使用用管理、日日常服务奠奠定良好的的基础。房地产开发知识房地产综合合开发的概概念房地产综合合开发的方方式房地产开发知识单项开发单项开发的的项目一般般规模比较较小，功能能单一，配配套设施简简便。这种种项目往往往在新区总总体开发或或老城改造造中形成一一个相对独独立的项目目。但其风风格、外貌貌等要与整整个开发区区取得协调调，并以较较快的时间间完成。单单项开发包包括房屋及及其配套设设施的建设设，即供水水、供电、、供暖、煤煤气（或天天燃气）、、雨污水处处理、通讯讯、消防等等。这要求求有很强的的计划性，，要求各个个单项工程程密切配合合，共同行行动，按照照“先地下下，后地上上”的顺序序安排各项项施工。房地产综合合开发的方方式房地产开发知识小区开发在新城开发发中，是指指一个完整整小区的综综合开发。。要求其在在区域开发发范围内功功能完善，，配套项目目齐全，基基础设施完完善。在旧旧城改造中中，则是指指局部改建建，即某一一个相对独独立的街坊坊的更新改改造。小区开发从从功能上分分有综合性性和单一性性两种；综综合性的有有经济贸易易区，科技技开发小区区等。这些些小区往往往以经济技技术开发项项目为主，，兼顾居住住、文化福福利设施。。单一的开开发小区则则是指居住住小区，一一般以满足足居住需要要为中心进进行住宅和和相应的商商业、市政政、文教福福利等配套套项目建设设房地产综合合开发的方方式房地产开发知识成片开发一般是指范范围广泛、、投入资金金巨大、项项目众多、、建设期长长的综合性性开发。成成片开发大大到可以相相近于开辟辟一个新城城区，如上上海浦东新新区、郑东东新区等都都属于这种种多功能的的大规模开开发。在成成片开发中中，房地产产开发往往往成为基础础和先行项项目，发挥挥其启动和和引导作用用。综合开发程程序开发步骤决策阶段规模摸底市场调查寻找开发土地建设施工阶段前期阶段领导决策经济分析用地性质规划红线要求容积率道路及绿化市政及公建配套其他特殊条件房地产开发知识开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段编制建设计划方案申请建设用地申请立项三通一平筹措建设资金拆迁委托设计自有流动资金银行或其他金融机构贷款发行证券或股票预售商品房综合开发程程序房地产开发知识开发步骤决策阶段建设施工阶段前期阶段控制施工进度加强质量监督组织施工招标资料汇总归档市政公建配套交付使用竣工验收综合开发程程序房地产开发知识开发中的审审批手续商品房销售售证书土地证书建设工程开开工证房屋拆迁许许可证建设用地批批准证书建设用地规规划许可证证和建设工工程规划许许可证项目建议书书及可行性性报告由规划局审审批房屋土地管管理局城乡建设委委员会由计委审批批房屋土地管管理局市、区县人人民政府房屋土地管管理局房地产开发知识通常的五证证两书《建设工程开开工证》：是建设单单位进行工工程施工的的法律凭证证，也是房房屋权属登登记的主要要依据之一一。没有开开工证的建建设项目均均属违章建建筑，不受受法律保护护。《国有土土地使使用证证》是证明明土地地使用用者向向国家家支付付使用用权出出让金金，获获得了了在一一定年年限内内某块块国有有土地地使用用权的的法律律凭证证。《建设用用地规规划许许可证证》是建设设单位位在向向土地地管理理部门门申请请征用用，划划拨土土地前前，经经城市市规划划行政政主管管部门门确认认建设设项目目位置置和范范围符符合城城市规规划的的法定定凭证证。《建设工工程规规划许许可证证》是有关关建设设工程程符合合城市市规划划要求求的法法律凭凭证。。《商品房房销售售（预预售））许可可证》是市、、县人人民政政府房房地产产管理理部门门允许许房地地产开开发企企业销销售商商品房房的批批准性性证件件。《住宅质质量保保证书书》是房地地产开开发企企业在在商品品房交交付使使用时时，向向购房房人提提供的的住房房质量量保证证文件件。《住宅使使用说说明书书》是房地地产开开发企企业在在商品品房交交付使使用时时，向向购房房人提提供的的有关关住房房使用用的说说明。。项目投投资构构成和和投资资分析析土地成成本前期费费用建筑安安装费费用项目销销售及及交易易税其他费费用土地出出让金金、土土地补补偿和和拆迁迁安置置费、、市政政配套套和集集资费费规划勘勘察设设计费费、三三通一一平费费、工工程招招标及及办理理各项项开工工手续续费建安费费、工工程监监理及及质量量监督督费、、小区区配套套及绿绿化费费（多层层建安安费一一般800-1000元/平方米米、高高层1200-1500元/平方米米）项目管管理费费、不不可预预见费费、开开发企企业利利润、、税金金及利利息项目投投资构构成房地产开发知识项目投投资构构成和和投资资分析析房地产产项目目投资资经济济效益益的静静态评评价房地产产项目目投资资经济济效益益的静静态评评价是是不考考虑资资金时时间价价值的的评价价方法法。因因其计计算简简单、、方便便，在在项目目的机机会研研究阶阶段、、初步步可行行性研研究阶阶段，，以及及建设设期较较短的的小型型项目目评价价上有有广泛泛的应应用。。具体体方法法有：：投资收收益率率法投资收收益率率又称称投资资利润润率或或投资资效果果系数数，主主要用用来评评价项项目的的获利利水平平。其其计算算公式式如下下：投资收收益率率=收益额额/项目投投资额额×100%式中：：项目目投资资额是是包括括贷款款利息息的总总投资资；收益额额是房房地产产开发发商品品的销销售净净收入入。如如商品品房销销售净净收入入，土土地使使用权权的转转让净净收入入等。。投资回回收期期法投资回回收期期就是是用拟拟建项项目的的净收收益来来补偿偿全部部投资资所需需要的的时间间，即即项目目开发发建设设投放放资金金的回回收时时间。。投资回回收期期=项目总总投资资/项目年年平均均收益益额式中的的项目目投资资额一一般也也应考考虑投投资贷贷款利利息。。项目目的年年平均均收益益额是是由项项目的的年平平均营营业收收入（（租金金收入入）扣扣除年年平均均经营营成本本（不不含折折旧））及各各种税税金后后的余余额。。房地产开发知识项目投投资构构成和和投资资分析析房地产产项目目投资资经济济效益益的动动态评评价动态评评价分分析法法是考考虑资资金时时间价价值的的分析析方法法。常常用的的动态态分析析方法法有净净现现值值法和和内部部收益益率法法。房房地产产项目目投资资经济济效益益的不不确定定性分分析在在房地地产投投资项项目的的经济济效益益评价价分析析中，，引用用了大大量的的技术术经济济数据据，如如销售售单价价、成成本、、收益益、贷贷款、、利率率、工工期等等。由由于这这些数数据都都是分分析人人员根根据资资料对对未来来的可可能性性作出出的某某种估估计，，所以以分析析中就就带有有某种种不确确定性性因素素。不不确定定性分分析就就是借借助于于盈亏亏平衡衡分析析、敏敏感性性分析析及概概率分分析等等数学学方法法对项项目投投资效效益做做更进进一步步分析析。房地产开发知识建筑知知识建筑结结构工程识识图规划建筑知知识建筑知识户型规划知知识居住用用地包包括住宅用用地：包括括住宅宅建筑筑的基基底占占地及及其四四周合合理间间距内内的用用地（（含宅宅旁绿绿地、、宅间间小路路、家家务院院等））公建用用地：是与与居住住人口口规模模相对对应配配建的的各类类设施施的用用地，，包括括建筑筑基底底占地地及其其所属属的专专用场场院、、绿地地和配配建停停车场场、回回车场场等。。道路用用地：指宅宅间小小路和和公建建专用用道路路以外外的各各级车车行道道路、、广场场、停停车场场、回回车场场等。。居住住区用用地内内道路路用地地面积积应按按下列列规定定确定定：1.按与居居住人人口规规模相相对应应的同同组道道路及及其以以下各各级道道路计计算用用地面面积，，外围围道路路不计计入入2.居住区区（级级）道道路、、按红红线宽宽度计计算；；3.小区路路、组组团路路，按按路面面宽度度计算算。当当小区区路设设有人人行便便道时时，人人行便便道计计入道道路用用地地面积积。4.居民汽汽车停停放场场地，，按实实际占占地面面积计计算5.宅间小小路不不计入入道路路用地地面积积公共绿绿地：指满满足规规定的的日照照要求求，适适应安安排游游憩活活动场场地的的居民民共享享的绿绿地，，包括括居住住区公公园、、居住住小区区的小小游园园、组组团绿绿地以以及其其他具具有一一定规规模的的块状状、带带状公公共绿绿地。。建筑知识日照间间距住宅的的日照照间距距分正正面间间距和和侧面面间距距两大大类，，凡泛泛指的的日照照间距距，为为正面面间距距。在居住住区规规划中中，应应使住住宅布布局合合理，，为保保证每每户都都能获获得规规定的的日照照时间间和日日照质质量，，要求求条形形住宅宅长轴轴外墙墙之间间保持持一定定距离离，即即为日日照间间距。。如果果住宅宅的日日照间间距不不够，，北面面住宅宅的底底层就就不能能获得得有效效日照照。根根据规规定，，高层层与各各种层层数住住宅间间距不不宜小小于13m，条式式住宅宅多层层间距距不宜宜小于于6m。日照间间距系系数=房屋间间距遮挡房房屋檐檐高规划知知识建筑知识日照间间距住宅的的日照照间距距分正正面间间距和和侧面面间距距两大大类，，凡泛泛指的的日照照间距距，为为正面面间距距。在居居住住区区规规划划中中，，应应使使住住宅宅布布局局合合理理，，为为保保证证每每户户都都能能获获得得规规定定的的日日照照时时间间和和日日照照质质量量，，要要求求条条形形住住宅宅长长轴轴外外墙墙之之间间保保持持一一定定距距离离，，即即为为日日照照间间距距。。如如果果住住宅宅的的日日照照间间距距不不够够，，北北面面住住宅宅的的底底层层就就不不能能获获得得有有效效日日照照。。根根据据规规定定，，高高层层与与各各种种层层数数住住宅宅间间距距不不宜宜小小于于13m，条条式式住住宅宅多多层层间间距距不不宜宜小小于于6m。日照照间间距距系系数数=房屋屋间间距距遮挡挡房房屋屋檐檐高高单栋栋塔塔式式居居住住建建筑筑在在两两侧侧无无其其他他遮遮挡挡阳阳光光的的建建筑筑（（含含规规划划建建筑筑））时时，，与与其其他他居居住住建建筑筑的的间间距距系系数数不不得得小小于于1．0多栋栋塔塔式式居居住住建建筑筑呈呈东东西西向向单单排排布布置置时时,与被被其其遮遮挡挡阳阳光光的的板板式式居居住住建建筑筑的的建建筑筑间间距距,相邻邻塔塔式式居居住住建建筑筑的的间间距距等等于于或或大大于于单单栋栋塔塔式式居居住住建建筑筑的的长长度度时时,建筑筑间间距距系系数数不不得得小小于于1.2。住宅宅朝朝向向住宅宅的的朝朝向向主主要要要要求求能能获获得得良良好好自自然然通通风风和和日日照照。。郑郑州州市市住住宅宅最最佳佳朝朝向向南南偏偏东东150，适适宜宜朝朝向向南南偏偏东东250，不不宜宜朝朝向向西西北北方方向向。。规划划知知识识建筑知识规划划知知识识城市市居居住住区区———是指指不不同同居居住住人人口口规规模模的的居居住住生生活活聚聚居居地地和和特特指指被被城城市市干干道道或或自自然然分分界界线线所所围围合合，，并并配配建建有有一一整整套套完完善善的的设设施施的的生生活活聚聚居居地地。。一一般般在在30000-50000人。。居住住小小区区—一般般称称小小区区，，是是被被居居住住区区级级道道路路或或自自然然分分界界线线所所围围合合，，并并有有一一定定配配套套的的生生活活聚聚居居地地。。一一般般在在7000-15000人。。居住住组组团团———指被被小小区区路路隔隔开开，，1000-3000人。。建筑知识户型型知知识识建筑知识住宅宅应应按按套套型型设设计计，，每每套套住住宅宅应应设设卧卧室室、、起起居居室室（（厅厅））、、厨厨房房和和卫卫生生间间等等基基本本空空间间，，普普通通住住宅宅套套型型分分为为一一至至四四类类，，其其居居住住空空间间个个数数和和使使用用面面积积不不宜宜小小于于下下表表的的规规定定：：套型居住间数使用面积一类234二类345三类356四类468注：：表表内内使使用用面面积积均均未未包包括括阳阳台台面面积积户型型知知识识建筑知识卧室室、、起起居居室室（（厅厅））卧室室之之间间不不应应穿穿越越，，卧卧室室应应有有直直接接采采光光、、自自然然通通风风，，其其使使用用面面积积不不应应小小于于下下列列规规定定：：1双人人卧卧室室为为10㎡㎡；2单人人卧卧室室为为6㎡㎡；3兼起起居居的的卧卧室室为为12㎡㎡。起居居室室（（厅厅））应应有有直直接接采采光光、、自自然然通通风风，，其其使使用用面面积积不不应应小小于于12㎡㎡。起居居室室（（厅厅））内内的的门门洞洞布布置置应应综综合合考考虑虑使使用用功功能能要要求求，，减减少少直直接接开开向向起起居居室室（（厅厅））的的门门的的数数量量。。起起居居室室（（厅厅））内内布布置置家家具具的的墙墙面面直直线线长长度度应应大大于于3m。无直直接接采采光光的的厅厅，，其其使使用用面面积积不不应应大大于于10㎡㎡户型型知知识识建筑知识厨房房厨房房的的使使用用面面积积不不应应小小于于下下列列规规定定：：为为的的是是更更好好1一类类和和二二类类住住宅宅为为4㎡㎡；2三类类和和四四类类住住宅宅为为5㎡㎡。厨房房应应有有直直接接采采光光、、自自然然通通风风，，并并宜宜布布置置在在套套内内近近入入口口处处。。厨房房应应设设置置洗洗涤涤池池、、案案台台、、炉炉灶灶及及排排油油烟烟机机等等设设施施或或预预留留位位置置，，按按炊炊事事操操作作流流程程列列，，操操作作面面净净长长不不应应小小于于2．10m。单排布置设设备的厨房房净宽不应应小于1．50m；双排布置置设备的厨厨房其两排排设备的净净距不应小小于0．90m。户型知识建筑知识卫生间每套住宅应应设卫生间间，第四类类住宅宜设设二个或二二个以上卫卫生间。每每套住宅至至少应配置置三件卫生生洁具，不不同洁具组组合的卫生生间使用面面积不应小小于下列规规定：1设便器、洗洗浴器（浴浴缸或喷淋淋）、洗面面器三件卫卫生洁具的的为3㎡；2设便器、洗洗浴器二件件卫生洁具具的为2.50㎡㎡；3设便器、洗洗面器二件件卫生洁具具的为2㎡；4单设便器的的为1.10㎡㎡。无前室的卫卫生间的门门不应直接接开向起居居室（厅））或厨房。。卫生间不应应直接布置置在下层住住户的卧室室、起居室室（厅））和厨房的的上层，可可布置在本本套内的卧卧室、起居居室（厅））和厨房上上层；并均均应有防水水、隔声和和便于检修修的措施套内应设置置洗衣机的的位置建筑结构按承重结构构分类砖木结构——旧式住房混合结构（（包括部分分钢筋混凝凝土）——旧式住房钢筋混凝土土结构——目前通常采采用钢结构——现代建筑、、超高层大大跨度采用用（帝国大大厦、金茂茂大厦）按承重方式式分类墙承重框架结构（（梁柱承重重）半框架结构构（部分墙墙承重）空间结构（（桁架、网网状结构等等，主要用用于体育馆馆、飞机装装配车间等等建筑）建筑知识建筑结构建筑结构的的承重形式式叠砌式墙承重，主主要用于六六层以下居居住建筑及及中小型工工业建筑框架式梁、柱承重重，主要用用于办公楼楼、旅馆等等平面空间间较大建筑筑框—剪式（框架架—剪力墙式））某些部位采采用钢筋混混凝土剪力力墙，主要要用于高层层住宅注：剪力—作用于同一一点，大小小相等，方方向相反的的一对力（（不同于平平衡力）剪力墙剪力墙承重重，主要用用于高层建建筑筒体式主要用于大大跨度、大大空间、超超高层筒体结构（（单个筒体体）筒中结构（（两个筒体体）束筒结构（（多个筒体体）建筑知识建筑结构地基与基础础地基天然地基人工地基基础条形基础（（承重墙下下基础）独立基础（（柱下基础础）井格式基础础（将柱下下基础连接接起来）梁板式筏形形基础（满满堂式的板板式基础））箱形基础（（由底板、、顶板及若若干纵横墙墙组成，中中空部分可可用作地下下室）基础作为建建筑的重要要组成部分分，造价、、工期都约约占整个工工程的三分分之一建筑知识建筑结构建筑钢材建筑用钢材材主要为钢钢板、型钢钢、钢筋及及钢管等。。钢板，厚度为4~60毫米的称为为厚钢板，，厚度小于于4毫米的称为为薄钢板，，厚钢板可可用于钢结结构。型钢，包括不同同规格的等等肢角钢、、不等肢角角钢、工字字钢、宽缘缘工字钢、、丁字钢和和槽钢等。。钢筋，种类很多多，依断面面形式有圆圆钢筋、方方钢筋、变变型钢筋；；依加工方方法有热轧轧钢筋、冷冷轧钢筋筋、冷拔拔钢筋。变变型钢筋则则以热轧螺螺纹钢筋应应用较广。。钢丝，由圆钢抽抽引而得，，直径5毫米以下的的高强度钢钢丝，强度度极限达150~250公斤/mm2，用于预应应力结构。。钢管，有焊接钢钢管与无缝缝钢管，除除作管道外外，尚可作作钢结构的的构件。建筑知识建筑结构工工程常材料料砖砖可分为普普通粘土砖砖、粉煤灰灰砖、加气气混凝土砌砌砖等。标准砖规格格为53×115×240mm，平时所谓谓“砖墙””即指宽度度为240mm的砖墙。建筑砂浆建筑砂浆是是由胶凝材材料、细骨骨料和水等等材料组合合而成。混凝土是由由胶凝材料料、骨料、、砂和水经经合理混合合后硬化而而成的人造造石材，混凝土的强强度大小通通常是以混混凝土标号号（50~600号不等）来来表示的。。硅酸教盐水水泥可分为为275、325、425、525、625、725六个标号，，标号越高高强度越高高，通常工工程采用425。木材木材具有质质轻高强（（相对自重重而言）、、导热性低低、绝缘性性好、纹理理美丽等优优点。在木结构或或砖木结构构建筑中，，木材主要要用作于承承重材料；；在砖混结结构和钢筋筋混凝土结结构中，木木材主要用用作于装饰饰材料。梯间式(现在一般板板楼或变形形板楼)梯间式住宅宅每层联系系的户数一一般在2-4户之间，户户数越少，，由公共楼楼梯所引起起的对住户户的影响就就越小，同同时也能更更好的保证证住户的私私密性和良良好的通风风采光条件件。一般在在多层住宅宅中采用较较多楼体类型建筑知识建筑结构外廊式外廊式每层层联系的户户型一般在在4户以上，且且每户都能能得到均等等的居住条条件。由于于公共外廊廊对住户的的私密性有有一定的影影响，故居居室的位置置宜远离外外廊安排，，靠外廊一一侧宜安排排辅助用房房，如厕所所、厨房、、储藏室等等。内廊式内廊式住宅宅走廊光线线较暗，对对住户私密密性的影响响亦较大，，住户的通通风、采光光条件也不不良。采用用这种形式式住户的朝朝向不是向向西和向东东，就是朝朝南和朝北北。集中式（现在一般般指塔楼））集中式住宅宅与梯间式式住宅的不不同点，在在于楼梯间间与电梯间间都集中在在住宅中央央，无直接接采光，所所以集中式式住宅有着着内廊式住住宅相同的的缺点，但但对住户的的影响比内内廊式少得得多，而且且能最大限限度得利用用外墙为户户内创造良良好得通风风和采光条条件，每层层联系得户户数可多可可少，一般般在高层住住宅中采用用较多。建筑知识图线:线型、粗粗度、标高高线型、粗粗度工程识图定位轴线点点画线表示示定位轴线线。横向轴线为为大写英文文字母，纵纵向为阿拉拉伯数字DCBA1234建筑知识工程识图比例表13-2建筑施工图图的比例图名比例建筑物或构筑的平面图，立面图，剖面图1:501:1001:200建筑物或构筑物是局部放大图1:101:201:50配件及构造详图1:1,1:2,1:5,1:10,1:20,1:50建筑知识工程识图标高：表示示楼层所在在高度建筑总平面面图总平面图中中包括比例例、图例、、图线、、定位、、指北针、、尺寸标注注建筑知识工程识图建筑平面图图比例、尺寸寸标注、图图线、图例例符号、投投影要求平面图外部部尺寸线主主要有三道道第一道是最外面的的尺寸------总体尺寸，，表明建筑筑物的总长长，总宽。。第二道是中间的尺尺寸------轴线间尺寸寸，表明建建筑物承重重构件的定定位尺寸。。第三道是最里面的的尺寸-----细部尺寸，，表明建筑筑物门、、窗洞、洞洞间墙及细细部的尺寸寸，该尺尺寸与轴线线相关。平平面图上上还有标高高尺寸：平平面图上上还应标注注室内外的的楼地面标标高及室外外地坪标高高尺寸。建筑知识工程识图建筑立面图图比例、定定位轴线、、图线、投投影要求、、尺寸标注注建筑知识一手房业务务流程二手房业务务的流程房地产营销销的理念有关销售礼礼仪房地产营销销知识房地产营销销知识房地产营销知识房地产营销销的理念*人文文化牌牌*金融文化化牌*商业文化化牌宣传到位、、知名度高高、值得消消费者信赖赖讲究高效、、节能、环环保、健康康舒适生态态平衡的居居住环境情调“学区区”、“社社区文化””、“智能能化”等概概念文化品味强调品牌生态环境知识经济房地产营销知识销售模式低价开盘——指楼盘在第第一次面对对消费者时时，以低于于市场行情情的价格公公开销售。。高价开盘——指楼盘在第第一次面对对消费者时时，以高于于市场行情情的价格公公开销售。。无贴息返本本销售——购房者购买买物业后到到一不定期期时期后，，发展商按按原价将本本金免息返返还给业主主，而房屋屋产权仍归归业主所有有。（此方方式已被禁禁止）房地产营销知识销售模式先租后售——客户先租住住，到客户户认为有能能力买下房房屋站柜台台时，开发发商将如数数退还此前前的租金，，并且按租租住房时议议定的房价价出售。（（淡市下常常用）售后返租——购房者买下下物业后将将物业返租租给发展商商。（商铺铺类运用较较多，如第第一大街-淘珍街和联联盟新城的的内部商业业街）以租代售——有意购房者者的客户先先租住，按按月交租金金，等到租租金总额达达到当初议议定的房屋屋总价（连连本带息））时，房屋屋产权归该该客户所有有。回报销售——购房者须支支付部分房房款（一般般30%），但暂不不入住，一一定期限后后，此房产产归客户所所有，等于于是发展商商用70%的房款回购购前十年的的房屋使用用权。房地产营销知识均价——是指将各单单位的销售售价格相加加之后的和和数除以单单位建筑而而后和数，，即得出每每平方米的的均价。基价——指经过核算算而确定的的每平方米米商品房基基本价格。。起价——指某物业各各楼层销售售价格中的的最低价格格，即是起起价。预售价——指商品房预预售合同中中的专用术术语，它不不是正式价价格。一次性买断断价——是指买方与与卖方商定定的一次性性定价。诚意金——是指商品房房地产在未未取得预售售证之前，，开发商收收取客户的的可退回的的款项。定金——是指当事人人约定由一一方向对对给付的，，作为债权权担保的一一定数额的的货币。价格与税费费房地产营销知识违约金——是指违约方方按照法律律规定和合合同的约定定，应该付付给对广播播一定数量量的货币。。土地开发费费———每公公顷顷居居住住区区用用地地开开发发所所需需的的各各项项工工程程建建设设投投资资及及必必要要管管理理费费用用（（元元/平方方米米））住宅宅单单方方综综合合造造价价———每平平方方米米住住宅宅建建筑筑面面积积所所需需的的工工程程建建设设的的测测算算综综合合投投资资，，包包括括各各项项工工程程建建设设投投资资及及必必要要的的管管理理费费用用（（元元/平方方米米））公共共维维修修基基金金———是指指住住宅宅楼楼房房的的公公共共部部位位和和共共用用设设施施、、设设备备的的维维修修养养护护基基金金。。契税税———是指指当当房房地地产产所所有有权权发发生生转转移移时时，，就就当当事事人人所所订订立立的的契契约约按按房房地地产产交交易易一一定定比比例例向向产产权权承承受受人人行行征征收收的的一一次次性性税税收收。。印花花税税———是结结经经就就是是活活动动